積水ハウスグループ中期経営計画

各 位 平 成 20 年 3 月 3 日 上 場 会 社 名 積 水 ハ ウ ス 株 式 会 社 代 表 者 氏 名 代 表 取 締 役 社 長 和 田 勇 (コード 番 号 1928 東 証 大 証 名 証 市 場 第 一 部 ) 本 社 所 在 地 大 阪 市 北 区 大 淀 中 一 丁 目 1 番 88 号 問 合 せ 先 責 任 者 役 職 名 執 行 役 員 コーホ レート コミュニケーション 部 長 氏 名 山 口 英 大 TEL (06) 6440-3111 積 水 ハウスグループ 中 期 経 営 計 画 (2009 年 1 月 期 ~2011 年 1 月 期 ) 積 水 ハウスグループは 2006 年 3 月 に 中 期 経 営 計 画 を 発 表 し 事 業 の 拡 大 業 績 の 向 上 を 目 指 し て 参 りました しかしながら 名 目 GDP ベースで 0.6%ポイントの 悪 化 要 因 ともされる 住 宅 市 場 の 急 速 かつ 大 幅 な 縮 小 は 当 初 の 市 場 環 境 見 通 しと 大 きな 乖 離 を 生 み 結 果 的 にこれに 抗 しきれず 修 正 のやむなきに 至 りました 当 社 におきましてはこのような 状 況 に 鑑 み 改 めて 市 場 環 境 を 精 査 し 営 業 体 制 を 含 む 経 営 全 般 の 見 直 しに 着 手 し 2011 年 1 月 期 を 最 終 年 度 とする 新 中 期 経 営 計 画 を 策 定 いたしました 昨 年 の 米 国 におけるサブプライムローン 問 題 に 端 を 発 した 世 界 的 な 金 融 不 安 は 証 券 市 場 の 大 幅 な 下 落 のみならず 原 油 非 鉄 金 属 穀 物 などの 商 品 取 引 市 場 に 投 機 的 資 金 が 流 入 するなど 新 た な 資 金 の 流 れは 一 般 消 費 者 の 家 計 負 担 の 増 大 にまで 及 び 日 本 経 済 にも 大 きな 影 響 を 与 え 景 気 の 減 速 を 招 来 しました 住 宅 市 場 におきましては 昨 年 6 月 に 施 行 された 建 築 基 準 法 の 改 正 が 建 築 確 認 申 請 業 務 の 混 乱 を 来 し マンション 等 の 大 型 建 物 のみならず 新 設 住 宅 着 工 全 体 に 波 及 することとなりました この 影 響 は 景 気 の 停 滞 と 相 俟 って 昨 年 の 新 設 住 宅 着 工 戸 数 は 暦 年 ベースで 106 万 戸 程 度 と 前 年 同 期 比 17.8%の 大 幅 な 減 少 という 希 に 見 る 不 調 をもたらしました 今 回 の 中 期 経 営 計 画 の 策 定 にあたり 日 本 の 住 宅 市 場 は 昨 年 の 建 築 基 準 法 改 正 に 伴 う 混 乱 の 反 動 増 は 十 分 予 想 されるものの 景 気 が 拡 大 局 面 から 一 時 的 にせよ 収 束 に 向 かう 中 にあって 急 速 な 回 復 は 考 えにくく 中 期 的 には 緩 やかな 回 復 を 予 想 しています 1

一 方 原 材 料 価 格 の 動 向 につきましては 当 社 主 要 部 材 の 鉄 においては 鉄 鉱 石 やコークスの 高 騰 により 値 上 げ 圧 力 が 継 続 しているほか 高 値 を 更 新 し 続 ける 原 油 市 場 の 騰 勢 は 工 業 製 品 全 般 へ の 波 及 が 見 込 まれ これらコストの 上 昇 には 住 宅 販 売 価 格 の 見 直 しも 視 野 に 入 れながら 当 面 は 経 営 全 般 に 亘 るコストダウンで 対 処 する 予 定 であります 不 動 産 市 場 における 地 価 動 向 は 現 在 のところ 景 気 の 先 行 きを 見 定 める 模 様 眺 めの 踊 り 場 と 認 識 しております 住 宅 地 における 地 価 動 向 につきましては 地 域 間 格 差 の 拡 大 もあり 景 気 の 変 調 を 意 識 した 慎 重 な 経 営 が 求 められます 分 譲 マンション 市 場 につきましては 首 都 圏 の 急 激 な 地 価 上 昇 の 影 響 や 地 方 都 市 における 構 造 不 況 の 影 響 を 受 けて 調 整 局 面 にあると 思 われますが 利 便 性 や 地 域 特 性 等 の 付 加 価 値 の 高 い 物 件 に ついては 不 動 産 投 資 の 側 面 からも 今 後 も 需 要 の 増 大 が 見 込 まれます また 大 都 市 圏 における 都 市 再 開 発 につきましては 立 地 に 恵 まれた 大 規 模 優 良 オフィスの 市 場 は 企 業 業 績 の 回 復 を 反 映 して 需 要 に 底 堅 いものがあり 堅 調 に 推 移 すると 見 込 まれます このような 市 場 環 境 のもと 積 水 ハウスグループは 営 業 力 の 強 化 はもとより 更 なるコストダ ウン 及 び 事 業 分 野 の 拡 大 成 長 に 向 けて 新 たな 中 期 経 営 計 画 を 策 定 しました 各 事 業 年 度 の 収 益 計 画 は 以 下 の 通 りであります 中 期 経 営 計 画 に 基 づく 業 績 目 標 詳 細 ( 連 結 ) 2008 年 度 2009 年 1 月 期 ( 計 画 ) 2009 年 度 2010 年 1 月 期 ( 計 画 ) 2010 年 度 2011 年 1 月 期 ( 計 画 ) 売 上 高 1,660,000 百 万 円 1,700,000 百 万 円 1,850,000 百 万 円 営 業 利 益 104,000 百 万 円 84,000 百 万 円 123,800 百 万 円 経 常 利 益 105,000 百 万 円 85,000 百 万 円 125,000 百 万 円 当 期 利 益 56,000 百 万 円 47,500 百 万 円 70,000 百 万 円 R O A 7.44% 5.85% 8.09% R O E 6.91% 5.64% 7.82% E P S 82.82 円 70.25 円 103.52 円 上 記 計 画 の 通 り 2010 年 1 月 期 において 利 益 の 減 少 を 見 込 んでおりますが これは 同 期 に 不 動 産 販 売 事 業 における 都 市 再 開 発 事 業 の 売 上 高 が 減 少 することによるものです 都 市 再 開 発 事 業 は 各 々 の 事 業 期 間 が 3 年 乃 至 5 年 と 長 期 に 亘 るため 必 ずしも 各 決 算 期 に 安 定 的 に 売 上 及 び 利 益 が 計 上 さ 2

れないという 性 質 を 持 っています 当 社 は 当 中 期 経 営 計 画 以 降 も 都 市 再 開 発 事 業 案 件 を 多 数 予 定 しており 同 事 業 においても 中 長 期 的 に 安 定 的 な 利 益 創 出 に 努 める 所 存 であります 積 極 的 経 営 戦 略 商 品 開 発 商 品 政 策 に 関 しまして 当 社 は 創 業 以 来 自 由 設 計 高 級 路 線 を 堅 持 して 参 りました 今 後 もそ の 路 線 を 外 すことなく 常 にハイエンドを 目 指 す 企 業 であり 続 ける 所 存 であります とくに 都 市 部 の 高 額 所 得 者 に 向 けては 当 社 が 長 年 培 って 参 りましたノウハウを 結 集 して 構 造 デザイン 性 能 などあらゆる 面 で RC 等 従 来 の 在 来 工 法 を 凌 ぐ 最 高 級 商 品 の 開 発 を 行 い 積 極 的 な 拡 販 に 努 めて 参 ります しかしながら 住 宅 市 場 はその 地 域 の 経 済 力 に 影 響 を 受 ける 地 場 産 業 的 な 一 面 を 有 していること も 事 実 であります この 度 当 社 は 二 次 取 得 者 とは 異 なり 土 地 購 入 費 等 の 負 担 も 多 く 住 宅 投 資 に 潤 沢 な 資 金 を 投 入 できない 若 年 一 次 取 得 者 層 に 販 路 を 拡 大 するため 都 市 部 を 除 く 地 方 都 市 限 定 で 価 格 的 には 中 級 商 品 と 位 置 付 けられるコンパクトな 鉄 骨 戸 建 商 品 を 投 入 することとしまし た この 商 品 は 従 来 の 当 社 商 品 の 基 本 スペックを 変 更 することなく 住 宅 性 能 表 示 制 度 の 構 造 の 安 定 ( 耐 震 性 耐 風 性 ) 劣 化 の 軽 減 ( 耐 久 性 ) 温 熱 環 境 ( 断 熱 性 性 ) 及 び 空 気 環 境 ( 健 康 化 学 物 質 対 策 ) の 主 要 項 目 で 最 高 等 級 を 実 現 する 高 性 能 住 宅 です 積 水 ハウス の 潜 在 的 なファン 層 に 非 常 に 高 いコストパフォーマンスで 訴 求 する 商 品 であります 販 売 体 制 も 入 社 後 数 年 程 度 の 若 手 営 業 社 員 に 限 定 し 人 的 営 業 力 を 落 とすことなく 年 間 売 上 高 1,000 億 円 商 品 として 積 水 ハウスブランドの 拡 販 を 実 現 します 新 たな 販 路 の 拡 大 は 工 場 の 稼 働 率 上 昇 にも 寄 与 し 利 益 率 の 向 上 が 期 待 できます 営 業 部 門 の 人 員 増 強 住 宅 事 業 において 優 秀 な 人 材 確 保 は 不 可 欠 であり 営 業 社 員 については 今 年 度 280 名 及 び 来 年 度 も 200 名 程 度 の 新 卒 採 用 を また 技 術 系 社 員 につきましても 今 年 度 200 名 来 年 度 150 名 の 採 用 を 予 定 しております 営 業 体 制 不 動 産 販 売 事 業 において 従 来 のマンション 事 業 及 び 都 市 再 開 発 事 業 に 加 えて 戸 建 不 動 産 販 売 についてもその 経 営 の 専 門 専 業 化 を 促 進 し 上 記 の 中 級 価 格 帯 商 品 とのセット 販 売 など 地 域 性 を 考 慮 しつつ 広 域 戦 略 を 立 案 し 効 率 的 かつ 効 果 的 な 土 地 政 策 を 推 進 し 販 売 用 土 地 の 回 転 率 を 向 上 させるとともに 併 せてコンプライアンスの 強 化 を 図 るものとします 3

コストダウン 戦 略 展 示 場 政 策 主 要 工 場 に 設 置 した 住 まいの 夢 工 場 ( 大 規 模 体 験 型 展 示 施 設 )の 全 国 展 開 完 了 により 3 乃 至 4 名 程 度 の 小 規 模 展 示 場 を 統 廃 合 し 効 率 的 かつ 効 果 的 な 営 業 活 動 に 努 めることとします これに より 現 在 全 国 に 548 カ 所 ある 展 示 場 を 70 カ 所 を 目 処 に 廃 止 し 営 業 投 資 額 及 び 経 費 の 削 減 を 図 り ます 生 産 体 制 従 来 の 主 要 5 工 場 による 地 域 別 一 貫 生 産 方 式 を 一 部 見 直 し 生 産 ラインの 統 廃 合 を 行 い 人 員 削 減 を 含 めたコストダウンを 行 います また 新 たに 投 入 する 中 級 商 品 の 販 売 による 工 場 稼 働 率 の 上 昇 は 直 ちに 利 益 率 の 向 上 に 資 する ものであります 事 務 管 理 部 門 の 人 員 削 減 営 業 社 員 の 増 員 は 今 後 も 積 極 的 に 進 めるものの 本 社 等 事 務 管 理 部 門 の 人 員 削 減 に 向 けてプロジ ェクトチームを 立 ち 上 げ 事 務 管 理 部 門 の 生 産 性 の 向 上 に 努 めるとともに アウトソーシングなど 経 済 性 の 追 求 にも 積 極 的 に 取 り 組 み あわせて 営 業 部 門 の 支 援 体 制 強 化 を 図 ります 営 業 組 織 網 の 再 編 現 在 の 営 業 拠 点 について 効 率 性 の 側 面 から 見 直 しを 行 います 拠 点 の 統 廃 合 並 びに 設 計 から 積 算 発 注 及 び 施 工 に 至 る 一 連 の 現 場 施 工 業 務 や 所 謂 バックオフィス 業 務 について 地 域 性 等 を 考 慮 に 入 れ コストダウンを 念 頭 に 再 編 を 行 います グループ 再 編 施 工 担 当 子 会 社 の 積 和 建 設 グループ 等 子 会 社 の 統 廃 合 を 更 に 進 め 事 業 の 効 率 化 に 努 めます セグメント 別 経 営 目 標 工 業 化 住 宅 請 負 事 業 (2010 年 度 目 標 売 上 高 820,000 百 万 円 ) 戸 建 住 宅 請 負 に 関 しましては 昨 年 のサブプライムローン 問 題 をきっかけに 大 幅 に 下 落 した 株 式 相 場 は 個 人 の 金 融 資 産 にも 大 きな 影 響 を 及 ぼし 比 較 的 自 己 資 金 比 率 の 高 い 高 級 住 宅 建 築 層 や 二 次 取 得 者 層 の 住 宅 投 資 意 欲 を 減 退 させていると 思 われます また 生 活 必 需 品 やエネルギー 関 係 の 物 価 上 昇 は 今 後 も 継 続 すると 見 られ 当 面 厳 しい 市 場 環 境 が 見 込 まれます しかしながら 中 長 期 的 には 政 府 の 推 進 する 長 期 優 良 住 宅 (200 年 住 宅 ) 構 想 実 現 のための 4

減 税 措 置 が 期 待 されるなど 景 気 拡 大 には 住 宅 投 資 拡 大 が 不 可 欠 であるとの 共 通 認 識 もあり バ ランスの 良 い 営 業 先 行 投 資 が 不 可 欠 であります 1 鉄 骨 戸 建 住 宅 につきましては 商 品 競 争 力 の 高 い イズ オーダー の 販 売 強 化 など 従 来 の 高 性 能 高 級 住 宅 路 線 を 堅 持 しつつ 都 市 部 の 高 額 所 得 者 向 けには 構 造 デザイン 性 能 な どあらゆる 面 で RC 等 従 来 の 在 来 工 法 を 凌 ぐ 最 高 級 商 品 の 開 発 を 進 めて 参 ります また 先 に 述 べた 地 域 経 済 力 に 即 応 した 中 級 価 格 帯 商 品 を 市 場 に 投 入 し 商 品 力 の 増 強 と 営 業 社 員 の スキルアップを 図 ります 2 木 造 戸 建 住 宅 (シャーウッド)につきましては 営 業 力 の 強 化 を 図 るとともに 一 般 的 な 木 造 住 宅 との 差 別 化 を 図 るため 当 社 オリジナル 高 級 陶 版 外 壁 ベルバーン を 採 用 した エム ベルサ など 高 級 商 品 の 強 化 を 進 め 積 極 的 拡 販 に 努 めます 3 賃 貸 住 宅 (シャーメゾン) 市 場 におきましては 戸 建 住 宅 同 様 商 品 の 品 質 の 高 さは 賃 貸 住 宅 流 通 市 場 で 常 に 高 い 評 価 を 得 ており 積 和 不 動 産 グループの 一 括 借 り 上 げシステム と 相 俟 って 好 調 に 推 移 しております 地 価 のボトムアウトによる 相 続 税 対 策 意 識 の 拡 大 と 企 業 収 益 の 回 復 による 労 働 人 口 の 流 動 化 により 需 要 と 供 給 両 面 で 今 後 も 市 場 の 拡 大 が 見 込 まれます 今 後 はオーナーの 不 動 産 資 産 運 用 のファイナンシャルアドバイザーとしてよりきめ 細 かいサービスを 拡 大 するなど 積 極 的 な 営 業 活 動 を 継 続 いたします 不 動 産 販 売 事 業 (2010 年 度 目 標 売 上 高 450,000 百 万 円 ) 戸 建 住 宅 販 売 事 業 (2010 年 度 目 標 売 上 高 276,500 百 万 円 ) 一 時 的 に 地 価 動 向 の 模 様 眺 めが 見 受 けられますが 一 部 地 方 都 市 の 価 格 調 整 が 行 われるも のの その 後 は 順 調 な 回 復 基 調 に 戻 るものと 思 われます 戸 建 不 動 産 事 業 の 社 内 専 業 化 により 市 場 調 査 を 徹 底 し 保 有 資 産 の 回 転 を 高 め 事 業 の 拡 大 に 努 めて 参 ります 先 に 述 べた 中 級 価 格 帯 戦 略 商 品 は 経 済 基 盤 の 比 較 的 脆 弱 な 地 方 都 市 において 最 も 効 果 が 期 待 されます 分 譲 マンション 事 業 (2010 年 度 目 標 売 上 高 88,000 百 万 円 ) 当 社 では 従 来 から 分 譲 マンション 事 業 は 基 本 的 に 大 都 市 圏 に 限 定 しており しかもその 立 地 につきましては 事 前 に 十 分 な 調 査 を 行 っております また 当 社 分 譲 マンションのブランド 名 グランドメゾン は 高 級 分 譲 マンションとして 5

のイメージを 確 立 しており 今 後 もそのブランドイメージを 高 めるため 付 加 価 値 の 高 いエ クステリアデザインなどを 積 極 的 に 取 り 入 れ 周 辺 環 境 の 向 上 をも 目 論 む 高 邁 な 思 想 で 事 業 を 進 めて 参 ります 都 市 再 開 発 事 業 等 (2010 年 度 目 標 売 上 高 85,500 百 万 円 ) 都 市 再 開 発 事 業 については 今 後 も 慎 重 ながらも 積 極 的 に 推 進 して 参 ります なお 都 市 再 開 発 事 業 は 開 発 期 間 が 長 期 に 亘 るため 必 ずしも 各 決 算 期 に 安 定 的 に 売 上 計 上 されるものではなく 今 回 の 中 期 経 営 計 画 におきましては 次 年 度 の 2009 年 度 に 端 境 期 となり 売 上 及 び 利 益 の 計 上 が 減 少 しますが 2010 年 度 以 降 は 再 び 年 間 300 億 円 以 上 の 営 業 利 益 を 見 込 んでおります 都 市 再 開 発 事 業 において 当 社 は 付 加 価 値 をつけた 開 発 終 了 後 には 基 本 的 に 売 却 を 想 定 し ております 当 社 は 当 中 期 経 営 計 画 以 降 も 開 発 事 業 案 件 を 多 数 予 定 しており 同 事 業 においても 中 長 期 的 に 安 定 的 な 利 益 創 出 に 努 める 所 存 であります 1987 年 にスタートした 六 甲 アイランド CITY 開 発 から 20 年 以 上 に 亘 り 当 社 が 培 って きた 都 市 開 発 のノウハウは 時 代 を 経 てサステナブル 社 会 地 球 環 境 問 題 といった 新 たな 課 題 も 取 り 込 み 事 業 拡 大 を 続 けてまいります 不 動 産 賃 貸 事 業 (2010 年 度 目 標 売 上 高 400,000 百 万 円 ) 工 業 化 住 宅 請 負 事 業 の 賃 貸 住 宅 (シャーメゾン)の 好 調 により 不 動 産 賃 貸 事 業 は 積 和 不 動 産 グループの 一 括 借 上 の 取 扱 件 数 の 増 加 が 見 込 まれ 順 調 な 拡 大 を 目 指 します その 他 事 業 (2010 年 度 目 標 売 上 高 180,000 百 万 円 ) リフォーム 事 業 につきましては 当 社 は 国 の 政 策 に 先 駆 けて 次 世 代 省 エネ 仕 様 の 拡 充 を 積 極 的 に 推 進 しております 今 年 は 日 本 において 環 境 をメインテーマとするサミットの 開 催 も 予 定 され 今 後 更 なる 政 府 の 予 算 措 置 も 期 待 できる 環 境 にあります また CS の 観 点 からも 累 積 190 万 戸 を 超 える 当 社 建 築 の 住 宅 について 積 極 的 な 人 員 投 入 を 行 い 業 容 の 拡 大 に 努 めます RC 請 負 事 業 に 関 しましては 遊 休 土 地 を 保 有 する 法 人 個 人 に 対 し より 幅 広 い 提 案 を 行 う とともに 工 業 化 住 宅 請 負 部 門 との 連 携 を 密 にし あらゆる 顧 客 層 にタイムリーな 営 業 活 動 が 展 開 できるように 努 めます 6

エクステリア 事 業 に 関 しましては 当 社 が 提 案 する 5 本 の 樹 計 画 の 思 想 に 基 づき 人 と 自 然 の 共 生 や 豊 かな 住 環 境 創 造 を 実 現 するため お 客 様 への 啓 蒙 につとめ 事 業 の 拡 大 を 図 る 所 存 です 環 境 意 識 の 向 上 は 工 業 化 住 宅 請 負 の 拡 大 とともにエクステリア 事 業 を 牽 引 することとなりま す 新 たなる 事 業 展 開 について 当 社 は 2010 年 の 創 立 50 周 年 に 向 けて あらゆる 分 野 で 事 業 の 拡 大 を 目 指 しております 今 後 は 新 たに 海 外 市 場 にも 目 を 向 けて 次 世 代 の 収 益 拡 大 を 図 る 所 存 であります 財 務 戦 略 事 業 拡 大 に 向 けて 販 売 用 土 地 の 積 極 的 な 取 得 は 継 続 する 予 定 でありますが とくに 棚 卸 資 産 の 回 転 率 を 高 めることにより 資 産 効 率 の 改 善 に 注 力 するとともに 都 市 再 開 発 事 業 においてはレバレ ッジも 意 識 し ROA ROE の 何 れの 指 標 も 10% 以 上 が 常 に 達 成 できるよう 計 画 目 標 の 更 なる 改 善 に 努 めて 参 ります 株 主 還 元 策 1 株 当 たり 年 間 24 円 の 株 主 配 当 金 を 安 定 的 な 配 当 とし 利 益 の 状 況 企 業 体 質 の 強 化 及 び 将 来 の 事 業 展 開 を 総 合 的 に 勘 案 しつつ 30% 以 上 の 配 当 性 向 を 意 識 し 時 機 に 応 じて 増 配 に 努 める 所 存 であります また 自 己 株 消 却 の 実 施 など 資 産 効 率 の 改 善 を 通 じて 株 主 利 益 の 増 進 に 努 めて 参 ります 以 上 7