TAS-MAP 土 地 建 物 評 価 説 明 書 株 式 会 社 タス
TAS-MAP 土 地 建 物 評 価 の 流 れ トップページ 土 地 建 物 の 登 記 簿 や 対 象 地 の 用 途 地 域 住 居 表 示 などをご 用 意 ください 用 途 地 域 は 首 都 圏 関 西 圏 政 令 指 定 都 市 についてはTAS-MAPにありますが それ 以 外 の 地 域 ではTAS-MAPにありません 用 途 地 域 がわからない 場 合 は 各 市 区 町 村 の 都 市 計 画 課 にお 問 い 合 わせください 住 所 検 索 住 所 ( 所 在 )で 検 索 のほか 住 所 (フリーワード)で 検 索 など5 種 類 の 検 索 方 法 があります (P3~4) 物 件 の 指 定 物 件 の 確 定 物 件 を 地 図 の 中 心 へ 移 動 ( 地 図 上 で 対 象 地 をクリックすれば 中 心 に 移 動 ) 用 途 地 域 の 選 択 用 途 地 域 を 選 択 し 建 蔽 容 積 を 入 力 ( 建 蔽 容 積 の 入 力 は 省 略 可 ) 首 都 圏 関 西 圏 および 政 令 指 定 都 市 は 用 途 地 域 等 は 自 動 取 得 前 面 路 線 価 の 選 択 価 格 時 点 の 変 更 対 象 地 が 面 する 前 面 道 路 の 路 線 価 を 選 択 必 要 がある 場 合 は 価 格 時 点 を 変 更 可 能 ( 以 上 P5~10) オプション 事 例 の 自 動 選 択 事 例 を 自 分 で 指 定 標 準 価 格 の 確 認 次 へ 事 例 位 置 および 事 例 の 内 容 を 地 図 で 確 認 しながら 選 択 する 場 合 は 事 例 を 自 分 で 指 定 をクリックして 選 択 したい 事 例 をチェックしてください 選 択 した 事 例 から 算 出 される 標 準 価 格 を 確 認 したい 場 合 は 標 準 価 格 の 確 認 をクリックしてください ( 以 上 P11) 条 件 入 力 評 価 対 象 の 選 択 土 地 の 条 件 建 物 の 条 件 評 価 対 象 を 土 地 建 物 土 地 のみ 建 物 のみから 選 択 してください 地 積 の 入 力 系 統 連 続 性 画 地 条 件 等 の 選 択 等 の 入 力 をしてください 種 類 構 造 屋 根 の 選 択 延 床 面 積 階 層 築 年 の 入 力 をしてください ( 以 上 P12~14) 条 件 確 認 入 力 した 条 件 を 確 認 してください (P15) 結 果 表 示 評 価 額 土 地 個 別 格 差 率 および 建 物 の 再 調 達 原 価 等 の 確 認 を 行 ってください オプション 価 格 の 調 整 等 土 地 の 個 別 格 差 率 建 物 再 調 達 原 価 耐 用 年 数 等 の 変 更 および 市 場 性 に よる 調 整 コメントの 追 加 が 可 能 です ( 以 上 P16) レポート 出 力 (PDF) 土 地 建 物 評 価 レポート(PDF)のダウンロード(アクロバットリーダー 必 要 ) および 保 存 ができます (P1 7) TAS-MAP 評 価 方 法 の 説 明 (P18) 1
トップページ 1 TAS-MAPとは TAS-MAPのご 説 明 とサンプル 操 作 マニュアルがダウンロードできます 評 価 に 当 たって 準 備 いただくもの 評 価 にあたっては 土 地 の 地 積 建 物 の 延 床 面 積 築 年 月 および 対 象 不 動 産 の 用 途 地 域 が 必 要 です 用 途 地 域 がわからなかった 場 合 は 対 象 地 のある 市 区 町 村 の 都 市 計 画 の 担 当 へお 問 い 合 わせください 地 図 について 地 図 の 種 類 や 凡 例 などをご 確 認 できます データについて TAS-MAPに 付 加 されている 地 価 データ 等 についてご 確 認 いただけます <<1 土 地 建 物 評 価 ボタンを 押 してください>> 2
住 所 検 索 住 所 ( 所 在 )で 検 索 目 的 の 住 所 が 分 かっている 場 合 こちらが 便 利 です 住 所 (フリーワード) 住 所 の 部 分 一 致 で 一 覧 表 示 をします 都 道 府 県 や 市 町 村 名 などの 選 択 を 省 略 できるので 便 利 です 郵 便 番 号 で 検 索 駅 名 で 検 索 施 設 名 で 検 索 郵 便 番 号 が 分 かっている 場 合 は 住 所 検 索 よりも 速 く 便 利 です 駅 に 近 い 目 的 地 や 駅 の 近 隣 から 探 す 場 合 などに 便 利 です 施 設 に 近 い 目 的 地 や 施 設 の 近 隣 から 探 す 場 合 などに 便 利 です 3
住 所 検 索 住 所 ( 所 在 )で 検 索 都 道 府 県 以 降 市 区 町 村 大 字 / 町 字 / 丁 目 番 ( 街 区 ) 番 地 / 号 の 順 でクリックしてくだ さい 番 地 / 号 までクリックすれば200m 幅 の 住 宅 地 図 が 表 示 されます 検 索 途 中 で 地 図 を 表 示 したい 場 合 は 該 当 するレベルの をクリックしてください その 他 の 住 所 (フリーワード)で 検 索 郵 便 番 号 で 検 索 駅 名 で 検 索 施 設 名 で 検 索 もありますので 適 宜 ご 活 用 ください 課 金 確 認 重 要 地 図 が 表 示 される 前 に 課 金 確 認 をきいてきます よろし ければOKをクリックしてください 地 図 が 表 示 され 物 件 の 指 定 へ 進 みます 操 作 を 中 止 する 場 合 はキャンセルをク リックしてください 課 金 対 象 になりません 4
土 地 建 物 評 価 ( 物 件 の 指 定 ) 1 物 件 の 確 定 2 用 途 地 域 の 選 択 および 建 蔽 容 積 の 入 力 3 前 面 路 線 価 の 選 択 4 価 格 時 点 の 変 更 対 象 地 周 辺 に 相 続 税 路 線 価 がない 場 合 操 作 画 面 が 異 なり 1 物 件 の 確 定 ます 詳 細 は 次 ページへ 目 的 の 物 件 が 地 図 上 の 赤 十 字 と 一 致 していることを 確 認 してください 違 う 場 合 は 物 件 の 位 置 を 地 図 上 でクリックすることにより 赤 十 字 の 中 心 に 移 動 します 2 用 途 地 域 の 選 択 および 建 蔽 率 容 積 率 の 入 力 用 途 地 域 をプルダウンボタン 内 のリストから 選 択 してください 建 蔽 率 容 積 率 を 入 力 してください( 省 略 可 ) 3 前 面 路 線 価 の 選 択 表 の1~4は 地 図 上 の 赤 マル 字 1~4に 対 応 しています 目 的 の 物 件 の 面 している 前 面 路 線 価 を 選 択 してく ださい 位 置 指 定 道 路 などで 目 的 物 件 が 直 接 路 線 価 に 面 していない 場 合 は 前 面 道 路 が 接 続 する 道 路 の 路 線 価 を 選 択 してください 倍 率 地 域 の 場 合 は 5 前 面 路 線 に 相 続 税 路 線 価 がない( 固 定 資 産 データで 評 価 ) を 選 択 してください 4 価 格 時 点 の 変 更 価 格 時 点 は 評 価 日 が 指 定 されていますが 評 価 日 の 前 後 3ヶ 月 以 内 は 日 付 を 変 更 することが 可 能 です 物 件 指 定 が 終 了 したら 次 へ をクリックすれば 条 件 入 力 画 面 へ 進 みます この 場 合 土 地 価 格 を 算 出 するにあたり 比 準 する 事 例 は 自 動 選 択 されます 事 例 を 自 分 で 指 定 をクリックすれば 事 例 選 択 画 面 へ 進 みます 事 例 位 置 および 事 例 の 内 容 を 地 図 で 確 認 しながら 選 択 可 能 で 算 出 された 標 準 価 格 の 確 認 もできます 5
土 地 評 価 の 方 法 その1 TAS-MAPでは 土 地 評 価 を 下 記 の4 段 階 の 方 法 で 行 います 1: 公 示 地 等 を 比 準 ( 相 続 税 路 線 価 比 で 地 域 格 差 補 正 )して 評 価 する ( 相 続 税 路 線 価 がない 場 合 ) 2: 固 定 資 産 税 路 線 価 に 基 づいて 評 価 する ( 固 定 資 産 税 路 線 価 がない 場 合 ) 3: 周 辺 の 固 定 資 産 税 標 準 宅 地 から 比 準 して 評 価 する ( 固 定 資 産 税 標 準 宅 地 がない 場 合 ) 4: 最 大 4km 以 内 にある 公 示 地 等 から 比 準 して 評 価 する 1 相 続 税 路 線 価 がある 場 合 1 用 途 地 域 建 蔽 率 容 積 率 の 確 認 相 続 税 路 線 価 がある ( 路 線 : 青 色 表 示 ) 2 相 続 税 路 線 価 の 選 択 3 価 格 時 点 の 確 認 4 次 へ 6 第 1 方 法 公 示 地 等 を 比 準 ( 相 続 税 路 線 価 比 で 地 域 格 差 補 正 )して 評 価 する
土 地 評 価 の 方 法 その2 2 相 続 税 路 線 価 がない+ 固 定 資 産 税 路 線 価 がある 場 合 1 用 途 地 域 建 蔽 率 容 積 率 の 確 認 相 続 税 路 線 価 がない 2 価 格 時 点 の 確 認 3 固 定 資 産 データ による 評 価 固 定 資 産 税 路 線 価 がある ( 路 線 : 赤 色 表 示 ) 4 固 定 資 産 税 路 線 価 の 選 択 5 次 へ 第 2 方 法 固 定 資 産 税 路 線 価 に 基 づいて 評 価 する 7
土 地 評 価 の 方 法 その3 3 相 続 税 路 線 価 & 固 定 資 産 税 路 線 価 がない+ 固 定 資 産 税 標 準 宅 地 がある 場 合 1 用 途 地 域 建 蔽 率 容 積 率 の 確 認 相 続 税 路 線 価 がない 2 価 格 時 点 の 確 認 3 固 定 資 産 データ による 評 価 固 定 資 産 税 路 線 価 がない 固 定 資 産 税 標 準 宅 地 がある 4 次 へ 第 3 方 法 周 辺 の 固 定 資 産 税 標 準 宅 地 から 比 準 して 評 価 する 8
土 地 評 価 の 方 法 その4 4 相 続 税 路 線 価 & 固 定 資 産 税 路 線 価 & 固 定 資 産 税 標 準 宅 地 がない 場 合 相 続 税 路 線 価 がない 1 用 途 地 域 建 蔽 率 容 積 率 の 確 認 2 価 格 時 点 の 確 認 3 固 定 資 産 データ による 評 価 固 定 資 産 税 路 線 価 がない 固 定 資 産 税 標 準 宅 地 がない 4 次 へ 公 示 地 等 がある 5 次 へ 第 4 方 法 最 大 4km 以 内 にある 公 示 地 等 から 比 準 し て 評 価 する 9
土 地 評 価 の 方 法 その5 各 方 法 における 土 地 評 価 の 算 定 過 程 1 相 続 税 路 線 価 がある 場 合 公 示 地 価 など ( 平 均 水 準 ) 地 域 補 正 時 点 修 正 個 別 補 正 土 地 面 積 = 土 地 価 格 ( 相 続 税 路 線 価 に 基 づく ) 周 辺 事 例 に 地 域 補 正 を 施 し 均 衡 の 取 れた 土 地 価 格 が 算 出 されます 2 相 続 税 路 線 価 がない+ 固 定 資 産 税 路 線 価 がある 場 合 固 定 資 産 税 路 線 価 時 点 修 正 個 別 補 正 土 地 面 積 = 土 地 価 格 前 面 道 路 の 路 線 価 ( 地 価 水 準 )に 基 づく 評 価 の 為 地 域 補 正 は 不 要 です 3 相 続 税 路 線 価 & 固 定 資 産 税 路 線 価 がない+ 固 定 資 産 税 標 準 宅 地 がある 場 合 固 定 資 産 税 標 準 宅 地 ( 平 均 水 準 ) 時 点 修 正 個 別 補 正 土 地 面 積 = 土 地 価 格 対 象 地 の 近 隣 事 例 ( 固 定 資 産 税 標 準 宅 地 )に 基 づく 評 価 の 為 一 般 的 な 地 価 水 準 に 基 づく 土 地 価 格 が 算 出 されます 4 相 続 税 路 線 価 & 固 定 資 産 税 路 線 価 & 固 定 資 産 税 標 準 宅 地 がない 場 合 公 示 地 価 など ( 平 均 水 準 ) 時 点 修 正 個 別 補 正 土 地 面 積 = 土 地 価 格 半 径 4km 以 内 の 事 例 から 地 域 格 差 を 考 慮 せず 評 価 する 為 地 域 格 差 が 大 きい 事 例 を 採 用 すると 土 地 価 格 が 乖 離 することがあります 10
事 例 を 自 分 で 指 定 および 標 準 価 格 の 確 認 1 対 象 地 の 概 要 2 事 例 一 覧 3 事 例 の 選 択 4 事 例 内 容 の 確 認 1 対 象 地 の 概 要 前 画 面 で 指 定 した 位 置 に 基 づき 対 象 地 の 概 要 が 表 示 されます 2 事 例 一 覧 6 条 件 入 力 へ 5 標 準 価 格 を 確 認 事 例 一 覧 が 左 の 地 図 に 対 応 して 表 示 されます 青 い 白 抜 きの 番 号 は 地 価 公 示 地 価 調 査 で 赤 い 白 抜 きの 番 号 は 調 査 事 例 です 位 置 を 確 認 しながら 選 択 することができます 3 事 例 の 選 択 事 例 一 覧 の 左 列 にある 白 四 角 のチェックボックスをチェックすることにより 最 大 6つ 事 例 選 択 ができます 4 事 例 内 容 の 確 認 下 線 のある 部 分 をクリックすれば 各 事 例 地 の 地 図 や 内 容 をご 確 認 いただけます 5 標 準 価 格 を 確 認 選 択 した 事 例 に 基 づき 計 算 される 標 準 価 格 をあらかじめ 確 認 できます 事 例 を 変 える 場 合 には 確 認 画 面 を 閉 じて 選 択 しなおしてください 6 条 件 入 力 へ 事 例 選 択 標 準 価 格 の 確 認 が 終 了 したら 次 へ をクリックしてください 各 例 内 容 の 確 認 標 準 価 格 の 確 認 11
条 件 入 力 1 2 3 4 5 6 7 7-1 7-2 7-3 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 評 価 条 件 を 入 力 し この 条 件 で 評 価 す る をクリックしてください 12
各 評 価 条 件 は 下 記 を 参 考 に 入 力 してください 条 件 入 力 ( 参 考 ) 番 号 項 目 名 1 所 在 内 容 TAS-MAPのデータベースより 住 居 表 示 が 取 得 されます 住 所 を 確 認 して 番 地 号 まで 入 力 してください 空 欄 では 先 に いけません 2 価 格 時 点 物 件 指 定 で 設 定 した 価 格 時 点 が 表 示 されます 変 更 はできません 3 評 価 対 象 評 価 対 象 を 土 地 と 建 物 土 地 のみ 建 物 のみ から 選 択 してください 4 地 番 地 番 を 入 力 する 欄 です 代 表 の 地 番 1 筆 のみ 入 力 できます 5 筆 ある 場 合 は 外 4 筆 と 入 力 してください なお 省 略 可 能 です 5 地 積 総 面 積 には 評 価 対 象 となるすべての 土 地 の 地 積 を 入 力 してください セットバックや 道 路 提 供 面 積 を 入 力 してください 入 力 された 値 が 総 面 積 から 控 除 されて 評 価 されます セットバックとは 道 路 の 幅 員 が4m 未 満 の 場 合 道 路 の 中 心 から2m 後 退 することをいいます ( 建 築 基 準 法 42 条 2 項 ) セットバック 部 分 は 建 蔽 率 容 積 率 の 計 算 の 際 敷 地 面 積 から 除 外 されるので 評 価 面 積 から 除 外 されます 6 系 統 連 続 性 項 目 系 統 連 続 性 選 択 内 容 通 抜 け 可 能 な 通 常 の 道 路 行 止 まり 道 路 ( 路 線 価 あり) 行 止 まり 道 路 ( 路 線 価 なし) 評 点 0 0-10 7 画 地 条 件 7-1 形 状 選 択 内 容 評 点 (%) 内 容 整 形 ±0 標 準 的 画 地 に 対 して 増 減 価 なし やや 不 整 形 -10 標 準 的 画 地 に 対 して-10% 減 価 不 整 形 -20 標 準 的 画 地 に 対 して-20% 減 価 袋 地 路 地 状 部 分 -50 路 地 状 部 分 の 面 積 を 入 力 した 場 合 は 有 効 面 積 の 面 積 有 効 部 分 -20 割 合 で 変 動 します( 下 記 参 照 ) なお 路 地 状 部 分 の 面 積 が 未 入 力 の 場 合 は-20% 減 価 としています 袋 地 有 効 部 分 (B) A: 路 地 状 部 分 の 面 積 B: 有 効 部 分 の 面 積 A+B: 敷 地 面 積 道 路 路 地 状 部 分 (A) A B 減 価 率 = -50% + A+B A+B -20% 7-2 接 面 道 路 との 関 係 7-3 規 模 項 目 選 択 内 容 住 宅 系 商 業 系. 工 業 系. 接 面 道 路 との 関 係 中 間 画 地 南 2 0 0 東 0 0 0 西 0 0 0 北 -2 0 0 角 地 南 東 5 5 2 南 西 4 5 2 北 東 2 5 2 北 西 2 5 2 ニ 方 路 南 北 3 5 1 東 西 2 5 1 三 方 路 以 上 南 接 面 あり 6 7 3 南 接 面 なし 3 7 3 規 模 項 目 選 択 内 容 普 通 やや 規 模 大 規 模 大 評 点 0-10 -20 8 権 利 所 有 権 を 選 択 した 場 合 は 減 価 はありません.. 借 地 権 を 選 択 し た 場 合 は 土 地 価 格 に 相 続 税 路 線 価 の 借 地 権 割 合 を 乗 じ て 借 地 権 価 格 を 求 めます.. 上 記 の 値 は 結 果 表 示 画 面 で 変 更 可 能 です 13
条 件 入 力 ( 参 考 ) 番 号 項 目 名 内 容 9 環 境 条 件 環 境 条 件 は 個 別 性 が 強 いため 適 宜 査 定 のうえ 増 減 価 してください( 高 圧 線 の 減 価 率 については 下 記 参 照 ) ( 高 圧 線 下 地 の 例 ) 高 圧 線 は 電 圧 により 建 築 制 限 が 異 なるため 下 記 の 標 準 的 な 減 価 率 を 参 照 の 上 適 宜 査 定 してください 高 圧 線 下 地 (A) 残 地 部 分 (B) 道 路 aの 値 bの 値 7000~35000V 以 下 -20~-30% B 地 の 物 理 的 心 理 的 障 35000 超 ~17 万 V 以 下 -30~-60% 害 を 考 慮 して 適 宜 査 定 17 万 V 超 -70% 0~-5% 減 価 率 = A B a% + A+B A+B b% A: 路 地 状 部 分 の 面 積 B: 有 効 部 分 の 面 積 A+B: 敷 地 面 積 10 11 12 13 14 15 16 その 他 の 条 件 家 屋 番 号 種 類 主 たる 構 造 屋 根 延 床 面 積 階 層 築 年 月 上 記 の 項 目 に 含 まれない 項 目 はコメント 欄 にコメントを 入 力 の 上 増 減 価 率 を 入 力 してください 家 屋 番 号 を 入 力 してください なお 省 略 可 能 です ボタンをクリックすることにより 建 物 の 種 類 を 選 択 できます ここにないものはその 他 をクリックして 空 欄 に 入 力 してくださ い ボタンをクリックすることにより 建 物 の 構 造 を 選 択 できます なお 構 造 選 択 による 建 物 の 再 調 達 原 価 と 耐 用 年 数 は 以 下 のとおりです 構 造 再 調 達 原 価 耐 用 年 数 木 造 140,000 20 軽 量 鉄 骨 140,000 20 鉄 骨 150,000 25 鉄 筋 180,000 35 鉄 骨 鉄 筋 200,000 40 軽 量 鉄 骨 ( 工 場 倉 庫 ) 50,000 20 鉄 骨 ( 工 場 倉 庫 ) 60,000 20 ボタンをクリックすることにより 建 物 の 種 類 を 選 択 できます ここにないものはその 他 をクリックして 空 欄 に 入 力 してくださ い 延 床 面 積 ( 建 物 全 体 の 床 面 積 )と 階 層 を 入 力 してください 建 物 の 築 年 月 を 入 力 してください 上 記 の 値 は 結 果 表 示 画 面 で 変 更 可 能 です 14
条 件 確 認 1 入 力 条 件 の 確 認 31つ 前 に 戻 る 2この 条 件 で 評 価 する 1 条 件 を 確 認 条 件 入 力 画 面 で 入 力 された 条 件 が 表 示 されます 入 力 条 件 をご 確 認 ください 2この 条 件 で 評 価 する この 条 件 で 評 価 する をクリックすると 評 価 料 金 が 課 金 されます なお 評 価 結 果 が 表 示 されたあと 再 度 戻 って 評 価 をする 場 合 別 課 金 となりますので 入 力 条 件 を 十 分 にご 確 認 ください 31つ 前 に 戻 る 入 力 条 件 を 変 更 する 場 合 は 1つ 前 に 戻 る をクリックして 条 件 入 力 画 面 で 変 更 してください 15
結 果 表 示 1 2 3レポートの 出 力 4 更 新 数 値 を 変 更 したり 備 考 に コメントを 入 力 した 場 合 は 更 新 をクリック 1 計 算 結 果 が 表 示 されます 計 算 結 果 が 土 地 建 物 の 内 訳 単 価 とともに 表 示 されます 2 各 項 目 についての 確 認 をしてください 条 件 入 力 の 際 の 入 力 内 容 とともに 評 点 再 調 達 原 価 耐 用 年 数 などが 表 示 されますので 各 項 目 についてご 確 認 ください 3 4 評 価 レポート 出 力 (PDF) をクリックすれば 評 価 レポートがダウンロードされ ます レポートを 表 示 するにはアクロバットリーダーが 必 要 です TAS-MAPから 回 答 された 各 値 ( 市 場 性 土 地 の 個 別 格 差 率 建 物 の 再 調 達 原 価 および 耐 用 年 数 など)はボックス 内 の 数 値 を 直 接 変 更 することにより 修 正 ができます その 場 合 には 更 新 をクリックすることにより 評 価 額 に 反 映 します また 備 考 欄 にコメント 入 力 した 場 合 も 更 新 をクリックしてください 16
レポート 出 力 (PDF( PDF) 1 評 価 額 3 土 地 比 準 表 2 入 力 条 件 4 査 定 表 7 事 例 プロット 図 5 事 例 概 要 8 路 線 価 表 示 住 宅 地 図 6 公 示 価 の 推 移 評 価 エビデンスが 記 載 された 評 価 レポートは 全 部 で5ページあります 保 存 してご 活 用 ください PDFファイルの 保 存 は 画 面 左 上 のツールバーにあるフロッピーディスクの 絵 をクリックしてください 17
TAS-MAP 評 価 方 法 の 説 明 土 地 価 格 は 比 準 方 式 にて 評 価 をします 事 例 価 格 *1 時 点 修 正 地 域 格 差 率 個 別 格 差 率 = 対 象 地 の 価 格 *1 TAS-MAPの 事 例 価 格 は 標 準 化 補 正 されているため 事 情 補 正 および 標 準 化 補 正 は 不 要 です 1 事 例 の 収 集 1 2 3 4 半 径 2km 以 内 同 一 用 途 価 格 水 準 の 乖 離 のおおきくない 標 準 化 補 正 された 事 例 を 収 集 ( 事 例 が 少 な い 場 合 は 距 離 用 途 を 拡 大 ) 3 地 域 格 差 2 時 点 修 正 対 象 地 220 180 事 例 地 事 例 地 の 地 価 公 示 等 の 価 格 推 移 を 現 在 時 点 ま で 延 長 して 適 用 前 面 道 路 の 路 線 価 の 比 率 で 地 域 格 差 を 計 算 4 個 別 格 差 率 個 別 格 差 率 はユーザにより 設 定 変 更 可 能 建 物 価 格 は 定 額 法 にて 評 価 をします 評 価 額 は 調 整 率 ( 市 場 性 )を 考 慮 して 求 めます 18