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18.9.29 スライド 法 における 変 動 率 (スライド 率 )についての 考 察 小 林 達 哉 1. 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 に 基 づく 算 式 (1) 現 行 賃 料 を 定 めた 時 点 における 純 賃 料 変 動 率 (スライド 率 )+ 価 格 時 点 におけ る 必 要 諸 経 費 等 (2) 実 際 実 質 賃 料 ( 実 際 支 払 賃 料 ) 現 行 賃 料 を 定 めた 時 点 における 実 際 実 質 賃 料 又 は 実 際 支 払 賃 料 に 即 応 する 適 切 な 変 動 率 (スライド 率 ) 2. 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 における 変 動 率 及 び 必 要 諸 経 費 等 の 内 容 (1) 現 行 賃 料 を 定 めた 時 点 から 価 格 時 点 までの 間 における 経 済 情 勢 等 の 変 化 に 即 応 す る 変 動 分 を 表 すもの 土 地 及 び 建 物 価 格 の 変 動 物 価 変 動 所 得 水 準 の 変 動 等 を 示 す 各 種 指 数 等 を 総 合 的 に 勘 案 (2) 必 要 諸 経 費 等 の 求 め 方 は 積 算 法 に 準 ずる 3. 論 点 の 抽 出 及 び 展 開 (1) 上 記 1における(1) (2)の 優 先 順 位 は(1)が 先 (2)が 後 でいいのであろうか?(1) か(2)の 選 択 は 変 動 率 として 採 用 できる 資 料 が 純 賃 料 の 変 動 率 に 対 応 するもの なのか 実 際 支 払 ( 実 質 ) 賃 料 に 対 応 するものなのかによるべきである この 論 点 は 後 記 で 詳 述 する (2) 上 記 1(1)における 価 格 時 点 における 必 要 諸 経 費 等 は 2(2)において 積 算 法 に 準 ずると 記 載 されている 1 積 算 法 (スライド 法 )における 必 要 諸 経 費 等 積 算 法 においては 次 のものがあげられるとして ア 減 価 償 却 費 イ 維 持 管 理 費 ( 維 持 費 管 理 費 修 繕 費 等 ) ウ 公 租 公 課 ( 固 定 資 産 税 都 市 計 画 税 等 ) エ 損 害 保 険 料 ( 火 災 機 械 ボイラー 等 の 各 種 保 険 ) オ 貸 し 倒 れ 準 備 費 カ 空 室 等 による 損 失 相 当 額 以 上 が 記 されている 1

必 要 諸 経 費 等 の 内 容 に 関 しては 地 代 家 賃 の 別 によって 異 なると 考 えられるが さらに 家 賃 に 関 しては 用 途 ( 住 居 系 事 務 所 系 店 舗 系 ) 契 約 内 容 によって も 大 きく 異 なってくる 2 最 近 の 賃 貸 物 件 における 必 要 諸 経 費 等 さらに 家 賃 については 最 近 の 不 動 産 証 券 化 の 進 展 により J-Reit ファ ンド 用 不 動 産 における 必 要 諸 経 費 等 は 下 記 のように 分 解 されている ア BM( 建 物 維 持 管 理 費 - 人 件 費 エレベーター 管 理 費 警 備 費 用 消 防 対 策 費 清 掃 費 ゴミ 処 分 費 用 等 ) イ 水 道 光 熱 費 ( 電 気 ガス 水 道 下 水 道 代 金 ソーラーシステム 管 理 費 自 家 発 電 費 用 地 域 冷 暖 房 システム 費 用 ) ウ PM( 不 動 産 管 理 費 - テナント 管 理 テナント 募 集 管 理 ) エ AM( 資 産 管 理 費 - 毎 月 の 賃 貸 状 況 報 告 決 算 報 告 将 来 的 な 企 画 中 長 期 計 画 ) 但 し AMに 関 しては 信 託 報 酬 と 同 様 に 不 動 産 そのものに 必 要 な 費 用 ではないため 除 外 すべきであるとの 意 見 もある オ 広 告 宣 伝 費 仲 介 手 数 料 ( 賃 貸 募 集 費 用 賃 貸 仲 介 費 用 ) カ 原 状 回 復 費 用 ( 退 去 時 において 敷 金 保 証 金 で 補 填 されない 部 分 ) キ 公 租 公 課 ( 土 地 建 物 の 固 定 資 産 税 都 市 計 画 税 償 却 資 産 の 固 定 資 産 税 ) ク 損 害 保 険 料 ( 火 災 機 械 ボイラーの 各 種 保 険 店 舗 総 合 保 険 地 震 保 険 ) ケ 経 常 的 な 修 繕 費 用 ( 費 用 的 支 出 ) コ 中 長 期 修 繕 費 用 ( 資 本 的 支 出 ) 上 記 クの 地 震 保 険 は 含 めないこともある 上 記 ケとコは 分 解 が 困 難 で 一 緒 のこ とがある 上 記 1アの 減 価 償 却 費 は 2においては 考 慮 されず 還 元 利 回 りを 償 却 率 を 含 め たものにすることによっている( 但 し 中 長 期 修 繕 費 の 大 小 との 関 係 はある ) 上 記 1オの 貸 し 倒 れ 準 備 費 もNCFを 考 察 する 場 合 において その 算 定 根 拠 が 困 難 である 等 の 理 由 から2においては 必 要 諸 経 費 等 として 含 めていないことが 多 い 上 記 1カについては 総 収 入 の 段 階 で 差 し 引 いている 場 合 が 多 い 上 記 より 家 賃 の 必 要 諸 経 費 等 に 関 しては 上 記 1と2の 考 え 方 が 大 きく 異 なり 最 近 の 不 動 産 市 場 におけるいわゆる 収 入 支 出 をALLIN-ALLOUT 方 式 で 把 握 するNCFベースの 考 え 方 に 鑑 定 評 価 基 準 上 で 列 挙 されている 必 要 諸 経 費 等 が 現 実 に 即 していない 面 が 否 定 できない 2

(3) 現 行 賃 料 を 定 めた 時 点 1 最 近 におけるケース 最 近 行 った 店 舗 の 継 続 賃 料 の 鑑 定 評 価 において 以 下 のような 場 合 があった 昭 和 55 年 4 月 1 日 建 物 賃 貸 借 契 約 締 結 : 月 額 賃 料 1,000,000 円 共 益 費 200,000 円 保 証 金 5,000,000 円 平 成 6 年 4 月 1 日 建 物 賃 貸 借 契 約 締 結 : 月 額 賃 料 800,000 円 共 益 費 400,000 円 保 証 金 5,000,000 円 平 成 16 年 4 月 1 日 建 物 賃 貸 借 契 約 締 結 : 月 額 賃 料 800,000 円 共 益 費 400,000 円 保 証 金 5,000,000 円 平 成 17 年 10 月 1 日 貸 主 が 借 主 に 対 して 月 額 賃 料 の 大 幅 アップを 要 求 (800,000 円 1,200,000 円 他 の 条 件 は 同 様 ) このような 場 合 は 共 益 費 を 併 せた 月 額 賃 料 との 合 計 額 が 現 行 賃 料 と 同 じだった 昭 和 55 年 が 現 行 賃 料 を 定 めた 時 点 とすべきなのか 月 額 賃 料 及 び 共 益 費 がそれぞれ 同 額 となった 平 成 6 年 4 月 1 日 なのか 直 近 の 現 行 賃 料 改 定 時 である 平 成 16 年 4 月 1 日 であるのか 混 乱 がある 2 上 記 1に 関 する 考 察 上 記 ケース 毎 に 考 察 すると 以 下 のとおりである 昭 和 55 年 4 月 1 日 を 基 準 とする 考 え 方 土 地 及 び 建 物 価 格 の 変 動 物 価 変 動 所 得 水 準 の 変 動 等 を 示 す 各 種 指 数 等 の 開 きが 大 きく 変 動 率 適 用 に 際 しての 妥 当 性 が 欠 ける 但 し 月 額 賃 料 共 益 費 等 を 合 計 した 総 収 入 から 賃 貸 収 入 を 把 握 していこうとするい わゆるALLIN-ALLOUT 方 式 の 観 点 からは 総 収 入 の 数 値 が 変 化 していない 昭 和 55 年 4 月 1 日 を 基 準 とすることに 一 定 の 合 理 性 が 認 められる 平 成 6 年 4 月 1 日 を 基 準 とする 考 え 方 土 地 及 び 建 物 価 格 の 変 動 物 価 変 動 所 得 水 準 の 変 動 等 を 示 す 各 種 指 数 等 の 開 きは あるが 実 際 の 月 額 賃 料 及 び 共 益 費 が 現 行 賃 料 に 改 定 されたこの 時 点 を 基 準 とするこ とは 賃 料 改 定 時 と 鑑 定 評 価 時 点 との 変 動 率 を 把 握 するという 基 準 の 本 来 の 趣 旨 に 合 致 しており 合 理 性 がある 3

平 成 16 年 4 月 1 日 を 基 準 とする 考 え 方 直 近 の 契 約 更 新 時 点 において 関 係 当 事 者 が 月 額 賃 料 及 び 共 益 費 等 の 契 約 条 件 につ いて 合 意 しているという 観 点 から 鑑 みると 現 行 賃 料 を 定 めた 直 近 の 時 点 は 平 成 6 年 4 月 1 日 ではなく 平 成 16 年 4 月 1 日 である 賃 貸 借 契 約 は 月 額 賃 料 共 益 費 等 の 金 額 的 条 件 が 中 心 とはいえ 契 約 期 間 更 新 条 件 退 去 手 続 き 等 に 関 しての 内 容 変 更 をも 伴 うものであり それらの 条 件 が 月 額 賃 料 共 益 費 に 包 含 されている また 直 近 の 契 約 更 新 時 点 を 基 準 にすると 変 動 率 の 比 較 も 容 易 で 説 得 性 のあるものとなる 3 結 論 直 近 の 契 約 更 新 時 点 において 関 係 当 事 者 が 月 額 賃 料 及 び 共 益 費 等 の 契 約 条 件 につ いて 合 意 しているという 観 点 を 重 視 し 上 記 のケースにおいては 平 成 16 年 4 月 1 日 を 基 準 とすべき 考 え 方 に 近 いが そもそも 契 約 当 初 から 月 額 賃 料 + 共 益 費 という 総 収 入 が 同 一 であるというところに 継 続 賃 料 としての 設 定 に 関 する 紛 争 が 生 ずる 要 因 となっていることをも 鑑 み 平 成 6 年 4 月 1 日 の 場 合 昭 和 55 年 4 月 1 日 の 場 合 に おける 変 動 率 も 併 記 して 結 果 を 比 較 検 討 してみるべきであると 考 える 4. 変 動 率 (スライド 率 )の 検 証 前 記 のとおり スライド 法 における 変 動 率 としては (1) 現 行 賃 料 を 定 めた 時 点 における 純 賃 料 変 動 率 (スライド 率 )+ 価 格 時 点 におけ る 必 要 諸 経 費 等 ( 以 下 ケース(2)とする ) (2) 実 際 実 質 賃 料 ( 実 際 支 払 賃 料 ) 現 行 賃 料 を 定 めた 時 点 における 実 際 実 質 賃 料 又 は 実 際 支 払 賃 料 に 即 応 する 適 切 な 変 動 率 (スライド 率 ) ( 以 下 ケース(1)と する ) の2とおりの 考 え 方 がある ここでは 変 動 率 により 上 記 (1) 及 び(2)どちらが 相 応 しいのかの 検 証 と 地 代 家 賃 の 別 用 途 別 地 域 別 土 地 建 物 別 にどのような 変 動 率 を 採 用 すべきか 及 び 変 動 率 を 総 合 的 に 勘 案 する 場 合 の 着 眼 点 について 述 べたい 4

(1) 変 動 率 によりケース(1) 及 び(2)どちらが 相 応 しいのか 及 び 用 途 別 地 域 別 土 地 建 物 別 にどのような 変 動 率 を 採 用 すべきか 1 土 地 及 び 建 物 価 格 の 変 動 率 土 地 及 び 建 物 価 格 の 変 動 率 としては 以 下 のものがあげられる 土 地 地 価 公 示 調 査 変 動 率 市 街 化 土 地 価 格 指 数 ( 不 動 産 研 究 所 ) 6 大 都 市 市 街 化 土 地 価 格 指 数 ( 不 動 産 研 究 所 ) 相 続 税 財 産 評 価 路 線 価 変 動 率 固 定 資 産 税 評 価 額 の 推 移 相 続 税 財 産 評 価 路 線 価 に 関 しては 平 成 4 年 から 地 価 公 示 価 格 の8 割 程 度 に 固 定 資 産 税 評 価 額 の 基 礎 となる 固 定 資 産 税 路 線 価 に 関 しては 平 成 6 年 から 地 価 公 示 価 格 の 約 7 割 になるよう に 設 定 されていることに 注 意 が 必 要 用 途 的 地 域 別 の 観 点 は 当 然 必 要 地 代 の 場 合 は 重 要 建 物 建 設 工 事 費 デフレーター( 建 設 総 合 ) 等 用 途 的 地 域 別 の 観 点 のほか 構 造 的 な 区 分 も 必 要 変 動 率 の 適 用 の 仕 方 としては 土 地 変 動 率 建 物 変 動 率 を 単 独 の 指 標 として 変 動 率 に 適 用 する 場 合 のほか 積 算 賃 料 を 求 める 場 合 における 基 礎 価 格 の 土 地 建 物 構 成 割 合 に 応 じて 加 重 平 均 して 変 動 率 を 求 める 方 法 がある 前 者 の 場 合 は ケース(1) 及 び(2)いずれも 適 用 可 能 である 後 者 の 場 合 は ケース(1) 及 び(2)いずれも 適 用 可 能 であるが ケース(1)がより 相 応 しいものと 考 えられる なお 地 代 の 場 合 は 前 者 の 土 地 変 動 率 のみが 採 用 変 動 率 として 有 用 である 2 物 価 変 動 所 得 水 準 の 変 動 等 を 示 す 各 種 指 数 上 記 には 次 の 種 類 がある A. 消 費 者 物 価 指 数 全 国 都 道 府 県 別 市 町 村 別 にある 現 在 は 平 成 17 年 基 準 が 最 新 調 査 品 目 は 継 続 調 査 が 可 能 であること 等 の 観 点 から 選 定 した 580 品 目 に 持 家 の 帰 属 家 賃 4 品 目 を 加 えた 584 品 目 である 家 賃 項 目 としては 以 下 のものがあ る 5

家 賃 民 営 家 賃 民 営 家 賃 ( 木 造 小 住 宅 ) 民 営 家 賃 ( 木 造 中 住 宅 ) 民 営 家 賃 ( 非 木 造 小 住 宅 ) 民 営 家 賃 ( 非 木 造 中 住 宅 ) 公 営 都 市 再 生 機 構 公 社 家 賃 公 営 家 賃 都 市 再 生 機 構 公 社 家 賃 持 家 の 帰 属 家 賃 持 家 の 帰 属 家 賃 ( 木 造 小 住 宅 ) 持 家 の 帰 属 家 賃 ( 木 造 中 住 宅 ) 持 家 の 帰 属 家 賃 ( 非 木 造 小 住 宅 持 家 の 帰 属 家 賃 ( 非 木 造 中 住 宅 消 費 者 物 価 指 数 のうち 総 合 指 数 は 地 代 家 賃 いずれも 利 用 できるが もっとも 用 途 的 地 域 的 に 詳 細 な 分 析 が 可 能 な 上 記 家 賃 指 数 は 家 賃 のみ かつ ケース2にお いて 採 用 が 可 能 である なお 各 都 道 府 県 市 町 村 において 各 自 治 体 の 詳 細 なデ ータを 公 開 している 場 合 もあり 自 治 体 窓 口 への 問 い 合 わせも 必 要 である B. 企 業 物 価 指 数 企 業 物 価 指 数 (CGPI:Corporate Goods Price Index)は 企 業 間 で 取 引 される 商 品 (モノ)の 価 格 に 焦 点 を 当 てた 物 価 指 数 この 企 業 物 価 指 数 は 日 本 銀 行 が 1887( 明 治 20) 年 以 降 継 続 的 に 作 成 している 物 価 指 数 その 後 1949( 昭 和 24) 年 に 東 京 卸 売 物 価 指 数 から 卸 売 物 価 指 数 へ 2002 年 に 卸 売 物 価 指 数 から 企 業 物 価 指 数 へと 統 計 名 称 を 変 更 した しかし 需 給 を 反 映 する 価 格 の 調 査 という 企 業 物 価 指 数 の 目 的 は 今 日 に 至 るまで 変 わらない 2002 年 12 月 の 改 定 では 需 給 動 向 を 敏 感 に 反 映 する 取 引 価 格 を 調 査 する という 指 数 の 大 原 則 に 反 しない 範 囲 内 で デフレータとしての 機 能 向 上 を 図 ることを 目 的 に 価 格 調 査 段 階 の 選 定 基 準 を 一 部 変 更 した その 結 果 調 査 価 格 における 生 産 者 段 階 の 割 合 がウエイトに 占 めるシェアでみて 全 体 の 68%(1995 年 基 準 )から 85%(2000 年 基 準 )へと 上 昇 し 卸 売 物 価 指 数 という 名 称 と 調 査 の 実 態 ( 価 格 調 査 段 階 )と の 乖 離 がさらに 拡 大 した 但 し 直 接 地 代 家 賃 結 びつく 項 目 は 下 記 のとおりな い 6

1. 国 内 企 業 物 価 指 数 総 括 表 品 目 数 ウエイト 合 計 910 1,000.0 工 業 製 品 862 919.4 加 工 食 品 109 117.4 繊 維 製 品 47 19.8 製 材 木 製 品 18 12.7 パルプ 紙 同 製 品 37 30.3 化 学 製 品 145 78.3 プ ラ ス チ ッ ク 製 品 20 38.4 石 油 石 炭 製 品 12 36.6 窯 業 土 石 製 品 43 30.9 鉄 鋼 50 36.8 非 鉄 金 属 32 20.3 金 属 製 品 43 39.6 一 般 機 器 84 103.3 電 気 機 器 108 161.4 輸 送 用 機 器 13 99.2 精 密 機 器 27 11.3 そ の 他 工 業 製 品 74 83.1 農 林 水 産 物 29 25.5 鉱 産 物 6 6.3 電 力 都 市 ガス 水 道 8 46.6 ス ク ラ ッ プ 類 5 2.2 2. 輸 出 物 価 指 数 品 目 数 ウエイト 合 計 222 1,000.0 繊 維 品 6 18.5 化 学 製 品 53 76.8 金 属 同 製 品 27 64.5 一 般 機 器 40 192.4 電 気 機 器 48 358.5 輸 送 用 機 器 11 203.6 精 密 機 器 12 25.4 そ の 他 工 業 製 品 25 60.3 3. 輸 入 物 価 指 数 品 目 数 ウエイト 合 計 275 1,000.0 293 1,045.8 食 料 品 飼 料 43 93.1 61 138.9 繊 維 品 34 74.1 金 属 同 製 品 36 80.9 木 材 同 製 品 17 32.3 石 油 石 炭 天 然 ガス 10 221.0 化 学 製 品 34 66.7 機 械 器 具 66 348.8 そ の 他 産 品 製 品 35 83.1 ( 注 ) 合 計 食 料 品 飼 料 の 欄 の 下 段 は 参 考 指 数 ( 生 鮮 食 品 )を 含 むベース 7

C. 日 銀 企 業 向 けサービス 価 格 指 数 企 業 向 けサービス 価 格 指 数 は 企 業 間 で 取 引 される サービス の 価 格 に 焦 点 を 当 てた 物 価 指 数 であり 企 業 間 で 取 引 される 商 品 (モノ) を 対 象 とした 企 業 物 価 指 数 と 対 をなしている その 主 な 目 的 は サービスの 需 給 動 向 を 敏 感 に 反 映 する 取 引 価 格 の 動 向 を 調 査 し マクロ 経 済 分 析 のための 重 要 な 材 料 の 一 つを 提 供 することにある また 個 々の 品 目 など 下 位 分 類 の 指 数 については 金 額 ベースで 表 示 される 生 産 額 (サービス の 提 供 額 )を 実 質 化 し 数 量 ベースにする 際 のデフレーターとしての 機 能 も 有 している 分 類 編 成 およびウエイトとしては 企 業 間 で 取 引 される 企 業 向 けサービス(うち 国 内 + 輸 入 向 け)の 価 格 を 対 象 としており 個 人 向 けサービスについては 対 象 外 の 扱 い( ) ウエイト 算 定 に 際 しては 基 準 年 (1995 年 )における 総 務 省 産 業 連 関 表 のサービ スの 中 間 取 引 額 ( 内 生 部 門 計 )を 基 礎 データとして 使 用 8 大 類 別 17 類 別 で 構 成 主 として 個 人 向 けのサービスであっても 企 業 が 同 様 のサービスを 需 要 している 場 合 ( 郵 便 電 話 料 金 など)は 本 指 数 の 対 象 となっている 2000 年 基 準 企 業 向 けサービス 価 格 指 数 においては 以 下 の 分 類 である 大 類 別 類 別 小 類 別 品 目 不 動 産 不 動 産 賃 貸 事 務 所 賃 貸 事 務 所 賃 貸 ( 東 京 圏 ) 事 務 所 賃 貸 ( 大 阪 圏 ) 事 務 所 賃 貸 ( 名 古 屋 圏 ) 事 務 所 賃 貸 (その 他 地 域 ) その 他 不 動 産 賃 貸 店 舗 賃 貸 ホテル 賃 貸 駐 車 場 賃 貸 従 って この 指 数 は 地 代 の 場 合 においては 上 記 駐 車 場 賃 貸 くらいしか 参 考 に ならず 反 面 家 賃 に 関 しては 事 務 所 店 舗 ホテルといった 用 途 別 の 区 分 ができ るほか 事 務 所 に 関 しては 圏 域 別 の 把 握 も 出 来 る なお 各 都 道 府 県 市 町 村 におい て 各 自 治 体 の 詳 細 なデータを 公 開 している 場 合 もあり 自 治 体 窓 口 への 問 い 合 わせ も 必 要 である また 上 記 指 数 は 原 則 家 賃 のケース2の 場 合 しか 採 用 できないものと 考 えられる 8

D. 用 途 別 の 指 数 スライド 法 の 対 象 不 動 産 が 事 務 所 共 同 住 宅 ホテル 店 舗 ( 個 店 ) スーパーマー ケット 百 貨 店 等 の 場 合 においては 個 別 に 各 変 動 率 データがある 例 示 すると 以 下 のと おりである 事 務 所 三 鬼 商 事 三 幸 エステート 生 駒 SBRE 等 の 賃 貸 データ 日 本 不 動 産 研 究 所 のオフィス 賃 料 指 数 ( 地 方 別 都 市 圏 別 都 市 規 模 別 ) 共 同 住 宅 日 本 不 動 産 研 究 所 の 共 同 住 宅 賃 料 指 数 ( 地 方 別 都 市 圏 別 都 市 規 模 別 ) 地 域 別 人 口 世 帯 数 の 推 移 係 数 ホテル 入 込 観 光 客 推 移 動 向 都 道 府 県 別 宿 泊 数 の 推 移 ( 以 上 各 都 道 府 県 観 光 統 計 ホテルの 地 元 組 合 の 統 計 等 ) 店 舗 商 業 統 計 ( 業 種 別 地 域 別 スーパーマーケット 百 貨 店 別 コン ビニエンスストア) なお これらの 指 標 は 借 地 契 約 の 目 的 ( 事 務 所 所 有 のため 等 )により 用 途 が 制 限 されるため 地 代 の 場 合 にも 利 用 できるが 主 として 家 賃 でケース2の 場 合 にお いて 採 用 できるものと 考 えられる D. 対 象 不 動 産 の 指 数 スライド 法 の 対 象 不 動 産 が 事 務 所 共 同 住 宅 ホテル 店 舗 ( 個 店 ) スーパーマ ーケット 百 貨 店 等 の 場 合 において 暦 年 の 対 象 不 動 産 の 諸 係 数 が 把 握 できればそれら も 変 動 率 に 採 用 できる 事 務 所 月 額 賃 料 共 益 費 等 の 収 入 データ 共 同 住 宅 月 額 賃 料 共 益 費 等 の 収 入 データ ホテル 売 上 高 推 移 売 上 総 利 益 推 移 営 業 利 益 ( 部 門 別 利 益 推 移 ) 店 舗 売 上 高 推 移 売 上 総 利 益 推 移 営 業 利 益 ( 部 門 別 利 益 推 移 ) これらの 指 標 は 主 として 家 賃 でケース2の 場 合 において 採 用 できるものと 考 えられ る E. 所 得 水 準 等 を 示 す 指 標 所 得 水 準 を 示 す 指 標 としては 以 下 のものが 考 えられる GDPデフレーター 名 目 GDPを 実 質 化 して 実 質 GDPを 計 算 する 際 に 用 いる 一 種 の 物 価 指 数 名 目 国 内 総 生 産 ( 名 目 GDP)を 実 質 国 内 総 生 産 ( 実 質 GDP)で 割 ったもの このGDPデフレーターの 変 動 が 物 価 変 動 となり 変 化 率 がプラスであればインフレ ーション マイナスであればデフレーションとみることができる 9

GDPデフレーターが 消 費 者 物 価 指 数 や 企 業 物 価 指 数 など 他 の 物 価 指 数 と 著 しく 異 な る 点 は GDPデフレーターは 輸 入 物 価 の 上 昇 による 影 響 を 控 除 した 国 内 の 物 価 水 準 を 表 しているという 点 である このため 原 油 価 格 の 上 昇 など 輸 入 物 価 が 上 昇 して 国 内 のガソリン 価 格 が 上 昇 するというような 場 合 には 消 費 者 物 価 指 数 や 企 業 物 価 指 数 が 上 昇 しているにも 関 わらず GDPデフレーターが 下 落 をするということがしばしば 起 こる 消 費 者 物 価 指 数 は 家 計 の 消 費 支 出 のみを 対 象 とし 企 業 物 価 指 数 は 企 業 間 で 取 引 される 商 品 だけを 対 象 としているなど 消 費 者 物 価 指 数 や 企 業 物 価 指 数 は 経 済 活 動 の 一 部 だけを 対 象 とした 物 価 指 数 である これに 対 してGDPデフレーターは 経 済 活 動 全 般 を 対 象 とした 総 合 的 な 物 価 指 数 であるが 輸 入 物 価 が 上 昇 すると 下 落 しやすく 逆 に 輸 入 物 価 が 下 落 すると 上 昇 するという 直 感 と 異 なる 動 きをすることがある なお 2006 年 4 月 現 在 日 本 の GDP デフレーターはパーシェ 型 の 連 鎖 指 数 で 実 質 GDP はラスパイレス 型 の 連 鎖 指 数 であり 米 国 の 実 質 GDP はフィッシャー 型 の 連 鎖 指 数 が 採 用 されている GDP 内 閣 府 経 済 社 会 総 合 研 究 所 が 作 成 し 公 表 する GDPは Gross Domestic Product の 略 で 国 内 総 生 産 を 意 味 する 総 生 産 は 原 材 料 費 等 中 間 投 入 分 を 除 いた 付 加 価 値 の 総 額 経 済 成 長 率 上 記 名 目 GDPと 実 質 GDP 毎 に 計 算 される 国 民 経 済 計 算 体 系 GDP 統 計 は より 包 括 的 な 国 民 経 済 計 算 体 系 の 一 部 国 民 経 済 計 算 は SNA(System of National Accounts)と 言 い 国 連 が 開 発 したも の SNA は 国 民 所 得 勘 定 を 中 心 に 産 業 連 関 表 資 金 循 環 表 国 民 貸 借 対 照 表 及 び 国 際 収 支 表 の 五 つの 経 済 勘 定 を 体 系 的 整 合 的 に 統 合 したもの 国 民 経 済 計 算 体 系 GDP 統 計 は より 包 括 的 な 国 民 経 済 計 算 体 系 の 一 部 国 民 経 済 計 算 は SNA(System of National Accounts)と 言 い 国 連 が 開 発 したも の SNA は 国 民 所 得 勘 定 を 中 心 に 産 業 連 関 表 資 金 循 環 表 国 民 貸 借 対 照 表 及 び 国 際 収 支 表 の 五 つの 経 済 勘 定 を 体 系 的 整 合 的 に 統 合 したもの 県 民 経 済 計 算 体 系 上 記 の 都 道 府 県 版 上 記 の 諸 指 標 は 地 代 家 賃 の 別 用 途 的 地 域 的 ケース1 2いずれも 採 用 でき るが 総 合 的 な 指 数 であるので 対 象 不 動 産 の 家 賃 の 個 別 の 指 数 傾 向 を 反 映 していない 面 がある 10

(2) 変 動 率 を 総 合 的 に 勘 案 する 場 合 の 着 眼 点 上 記 の 変 動 率 は 大 別 すると 土 地 及 び 建 物 価 格 の 変 動 指 数 物 価 変 動 指 数 用 途 別 の 指 標 対 象 不 動 産 の 指 標 所 得 水 準 (GDP 等 )の 指 標 に 区 分 される スライド 法 において 適 用 すべき 変 動 率 は 幅 広 く 各 種 指 標 を 適 用 すべきであるが 着 眼 点 としては 1 全 体 的 な 経 済 指 標 と 対 象 不 動 産 の 個 別 の 特 性 ( 地 域 用 途 規 模 等 )を 反 映 したものを 併 用 して 幅 広 い 観 点 から 判 断 する 2 対 象 不 動 産 の 指 標 に 関 しては 個 別 性 が 強 いため 参 考 程 度 にとどめるが できるだけ 把 握 し その 妥 当 性 を 他 の 指 標 と 比 較 する 3 対 象 不 動 産 と 関 連 性 が 低 い 指 標 は 出 来 るだけ 排 除 する 等 の 配 慮 が 必 要 である 以 上 11