スライド 1

マンションを 長 寿 命 化 する 適 切 な 修 繕 方 法 ~ 長 期 修 繕 計 画 や 大 規 模 修 繕 等 について~ 平 成 24 年 1 月 28 日 ( 財 )マンション 管 理 センター 1

長 期 修 繕 計 画 の 作 成 見 直 し 2

長 期 修 繕 計 画 の 作 成 の 目 的 マンションの 快 適 な 居 住 環 境 を 確 保 し 資 産 価 値 を 維 持 するため には 適 時 適 切 な 修 繕 工 事 を 行 うことが 必 要 です また 必 要 に 応 じ て 建 物 及 び 設 備 の 性 能 向 上 を 図 る 改 修 工 事 を 行 うことも 望 まれます そのためには 次 に 掲 げる 事 項 を 目 的 とした 長 期 修 繕 計 画 を 作 成 し これに 基 づいて 修 繕 積 立 金 の 額 を 設 定 することが 不 可 欠 です 1 将 来 見 込 まれる 修 繕 工 事 及 び 改 修 工 事 の 内 容 おおよその 時 期 概 算 の 費 用 等 を 明 確 にする 2 計 画 修 繕 工 事 の 実 施 のために 積 み 立 てる 修 繕 積 立 金 の 額 の 根 拠 を 明 確 にする 3 修 繕 工 事 及 び 改 修 工 事 に 関 する 長 期 計 画 について あらかじめ 合 意 しておくことで 計 画 修 繕 工 事 の 円 滑 な 実 施 を 図 る 3

長 期 修 繕 計 画 及 び 修 繕 積 立 金 の 課 題 長 期 修 繕 計 画 は 小 規 模 マンションなどで 作 成 されていない ところもある 長 期 修 繕 計 画 を 作 成 している 全 体 89.0(78.1) % 20 戸 以 下 80.8(73.0) % 計 画 期 間 や 修 繕 工 事 項 目 の 不 足 など 内 容 が 不 十 分 なもの がある 計 画 期 間 が25 年 未 満 33.1 % 修 繕 工 事 項 目 の 不 足 建 具 金 物 等 28.6 % 排 水 設 備 13.0 % 修 繕 積 立 金 の 額 の 決 定 根 拠 としていないところもある 長 期 修 繕 計 画 の 必 要 額 を 参 考 に 決 定 69.0(55.7) % 25 年 以 上 の 長 期 修 繕 計 画 に 基 づいて 決 定 36.6(19.7) % ( 平 成 20 年 度 国 土 交 通 省 マンション 総 合 調 査 結 果 ( ) 内 は 平 成 15 年 度 調 査 結 果 ) 4

長 期 修 繕 計 画 標 準 様 式 (2-1) 長 期 修 繕 計 画 作 成 ガイドライン 同 コメント ポイント1 ( 平 成 20 年 6 月 17 日 公 表 ) 管 理 組 合 等 による 長 期 修 繕 計 画 の 内 容 の 理 解 やチェック 等 を 容 易 にするため 作 成 者 ごとに 異 なっていた 様 式 について 標 準 的 な 様 式 を 策 定 した ポイント2 長 期 修 繕 計 画 に 設 定 する 推 定 修 繕 工 事 項 目 の 漏 れによる 修 繕 積 立 金 の 不 足 を 防 ぐため 標 準 的 な 推 定 修 繕 工 事 項 目 ( 中 項 目 (19) 小 項 目 (50))を 示 した 1 推 定 修 繕 工 事 項 目 : 長 期 修 繕 計 画 において 計 画 期 間 内 に 5 見 込 まれる 修 繕 工 事 等 の 部 位 工 種 等 による 項 目

長 期 修 繕 計 画 標 準 様 式 (2-2) 長 期 修 繕 計 画 作 成 ガイドライン 同 コメント ( 平 成 20 年 6 月 17 日 公 表 ) ポイント3 将 来 の 長 期 修 繕 計 画 の 見 直 しによる 修 繕 積 立 金 の 額 の 増 加 が 少 ない 均 等 積 立 方 式 により 修 繕 積 立 金 の 額 を 算 出 することとした 2 均 等 積 立 方 式 : 長 期 修 繕 計 画 の 計 画 期 間 中 に 積 み 立 てる 修 繕 積 立 金 の 額 が 均 等 となるように 設 定 する 方 式 6

長 期 修 繕 計 画 の 作 成 方 法 長 期 修 繕 計 画 標 準 様 式 及 び 長 期 修 繕 計 画 作 成 ガイドラ イン 同 コメント を 参 考 として 長 期 修 繕 計 画 を 作 成 また 修 繕 積 立 金 の 額 を 設 定 1 計 画 期 間 新 築 時 30 年 以 上 既 存 25 年 以 上 2 推 定 修 繕 工 事 項 目 様 式 第 3-2 号 の 中 項 目 (19) 及 び 小 項 目 (50)を 基 本 必 要 により 追 加 3 修 繕 周 期 仕 様 立 地 条 件 調 査 診 断 の 結 果 等 を 考 慮 して 設 定 4 推 定 修 繕 工 事 費 5 収 支 計 画 算 出 根 拠 を 明 示 推 定 修 繕 工 事 費 等 の 累 計 額 修 繕 積 立 金 等 の 累 計 額 6 修 繕 積 立 金 の 額 の 設 定 均 等 積 立 方 式 による 積 立 て 7 見 直 し 5 年 程 度 ごと 7

長 期 修 繕 計 画 作 成 ガイドラインの 利 用 方 法 1 分 譲 事 業 者 は ガイドラインを 参 考 として 長 期 修 繕 計 画 ( 案 )を 作 成 し これに 基 づいて 修 繕 積 立 金 の 額 を 設 定 2 購 入 予 定 者 は 提 示 された 長 期 修 繕 計 画 ( 案 )の 内 容 を ガイドラインを 参 考 としてチェック 3 管 理 組 合 は 長 期 修 繕 計 画 の 見 直 し 等 に 関 する 業 務 を 専 門 家 に 委 託 する 際 に ガイドラインを 参 考 とし て 依 頼 また 作 成 された 長 期 修 繕 計 画 の 内 容 を ガイドライ ンを 参 考 としてチェック 4 専 門 家 は ガイドラインを 参 考 として 長 期 修 繕 計 画 を 作 成 し これに 基 づいて 修 繕 積 立 金 の 額 を 設 定 8

その 他 のチェックの 方 法 現 状 の 長 期 修 繕 計 画 と( 財 )マンション 管 理 センターが 行 ってい る 長 期 修 繕 計 画 作 成 修 繕 積 立 金 算 出 サービス を 利 用 して 作 成 した 概 略 の 長 期 修 繕 計 画 とを 比 較 して その 見 直 しの 必 要 性 について 検 討 することが 望 まれる 詳 しくは 当 センターのホームページをご 覧 ください http://www.mankan.or.jp/07_skillsupport/skillsupport.html 入 力 データ 記 入 票 に 記 入 する 時 間 がとれない などお 困 りの 場 合 は 地 域 のマンション 管 理 士 会 にご 相 談 ください 9

マンションの 修 繕 積 立 金 に 関 するガイドライン ( 平 成 23 年 4 月 18 日 公 表 ) ( 長 期 修 繕 計 画 に 基 づき 適 正 な 修 繕 積 立 金 の 額 の 設 定 を 行 うことが 重 要 ) ガイドラインの 目 的 主 として 新 築 マンションの 購 入 者 向 け 修 繕 積 立 金 の 基 本 的 知 識 額 の 目 安 を 示 す 修 繕 積 立 金 の 理 解 を 深 める 分 譲 時 点 の 修 繕 積 立 金 の 額 の 水 準 等 を 判 断 する 際 の 参 考 材 料 10

長 期 修 繕 計 画 の 総 会 決 議 周 知 長 期 修 繕 計 画 の 総 会 決 議 ( 普 通 決 議 ) 1 総 会 に 先 立 ち 説 明 会 等 の 開 催 長 期 修 繕 計 画 と 修 繕 積 立 金 の 額 の 変 更 に ついて 区 分 所 有 者 の 理 解 を 深 める 2 総 会 決 議 後 の 周 知 議 事 録 と 長 期 修 繕 計 画 を 区 分 所 有 者 へ 個 別 配 付 11

長 期 修 繕 計 画 の 保 管 閲 覧 開 示 長 期 修 繕 計 画 は 管 理 規 約 議 事 録 等 とともに 管 理 員 室 等 に 保 管 区 分 所 有 者 利 害 関 係 者 の 閲 覧 に 対 応 管 理 運 営 状 況 の 情 報 開 示 1 管 理 組 合 の 運 営 するホームページに 掲 載 2マンションみらいネットの 活 用 12

調 査 診 断 関 連 13

点 検 の 種 類 日 常 点 検 日 常 の 変 化 や 異 常 の 観 察 等 定 期 点 検 法 定 点 検 建 築 基 準 法 消 防 法 水 道 法 等 に より 一 定 期 間 ごとの 点 検 結 果 報 告 の 義 務 付 け 保 守 契 約 による 点 検 エレベーター(POG 契 約 等 ) 機 械 式 駐 車 場 自 動 ドア 等 自 主 点 検 管 理 組 合 の 意 思 任 意 臨 時 点 検 災 害 点 検 不 具 合 点 検 14

法 定 点 検 の 種 類 と 実 施 時 期 (2-1) < 法 令 特 定 行 政 庁 の 規 定 による 時 期 > 特 殊 建 築 物 等 定 期 調 査 6ヶ 月 ~3 年 の 間 で 特 定 行 政 庁 が 定 める 期 間 建 築 設 備 定 期 検 査 6ヶ 月 ~1 年 の 間 で 特 定 行 政 庁 が 定 める 期 間 昇 降 機 定 期 検 査 6ヶ 月 ~1 年 の 間 で 特 定 行 政 庁 が 定 める 期 間 消 防 用 設 備 等 点 検 設 備 により6ヶ 月 又 は1 年 に1 回 15

法 定 点 検 の 種 類 と 実 施 時 期 (2-2) 専 用 水 道 定 期 水 質 検 査 水 質 検 査 :1ヶ 月 に1 回 以 上 臨 時 消 毒 の 残 留 効 果 等 検 査 :1 日 に1 回 簡 易 専 用 水 道 管 理 状 況 検 査 1 年 以 内 ごとに1 回 浄 化 槽 保 守 点 検 清 掃 定 期 検 査 6ヶ 月 に1 回 又 は1 年 に1 回 自 家 用 電 気 工 作 物 点 検 月 次 点 検 :1 月 に1 回 年 次 点 検 :1 年 に1 回 16

管 理 組 合 の 自 主 点 検 自 主 点 検 とは 管 理 組 合 の 自 主 的 な 判 断 により 自 ら 行 う 点 検 建 物 や 設 備 の 不 具 合 や 異 常 に 気 づくことが 重 要 年 1 回 程 度 自 主 点 検 の 実 施 をお 勧 めします 17

1 外 壁 基 礎 自 主 点 検 シート( 例 ) 点 検 項 目 劣 化 現 象 判 定 発 生 している 箇 所 気 がついたこと 塗 装 仕 上 げ ひび 割 れ 塗 装 の はがれ ふくれ 変 退 色 チョーキング 汚 れ 東 の 妻 側 壁 ひび 割 れ3 箇 所 西 側 妻 側 壁 ひび 割 れ2 箇 所 外 壁 塗 装 が 全 体 的 に 変 退 色 して いる タイル 張 り 石 張 り シーリング ひび 割 れ はがれ 浮 き 欠 け エフロレッセンス 汚 れ - - - 目 地 のひび 割 れ はがれ - - - ひび 割 れ はがれ だれ 切 れ 北 側 外 壁 ひび 割 れ4 箇 所 とはがれ2 箇 所 北 側 以 外 の 壁 は しっかりしていて 異 常 なし 金 物 ( 竪 樋 支 持 金 物 等 ) ぐらつき 変 形 損 傷 さび 塗 装 のはがれ 変 退 色 チョーキング 汚 れ 特 になし ぐらつき 損 傷 等 は 特 になく しっ かり 固 定 されてい る [ 判 定 ]: = 異 常 あり( 劣 化 現 象 に をつけてください) = 判 定 できない = 異 常 なし -= 該 当 箇 所 なし 18

自 主 点 検 の 実 施 時 期 自 主 点 検 の 実 施 時 期 ( 例 ) ステップ1(できることから) 役 員 の 交 代 の 際 に 引 継 ぎを 兼 ねて 実 施 ステップ2(イベントとして) 組 合 員 が 参 加 するマンション 探 検 等 のイベント 実 施 ステップ3( 事 業 計 画 の 下 調 べとして) 次 期 の 修 繕 に 関 する 事 業 計 画 案 や 収 支 予 算 案 の 作 成 のために 実 施 19

調 査 診 断 調 査 診 断 とは 建 物 各 部 や 機 器 の 劣 化 や 損 傷, 作 動 状 況 を 調 査 測 定 し, 将 来 の 影 響 を 予 想 し, 必 要 な 基 本 的 対 策 を 明 らかにすること 長 期 修 繕 計 画 の 作 成 見 直 し 大 規 模 修 繕 の 時 期 及 び 内 容 を 決 定 20

診 断 のレベルと 方 法 主 な 目 的 調 査 方 法 調 査 対 象 予 備 診 断 不 具 合 の 早 期 発 見, 劣 化 診 断 の 初 動 調 査 目 視 調 査 外 壁 等 目 視 が 可 能 な 範 囲 1 次 診 断 現 状 把 握, 劣 化 の 危 険 性 の 判 断 目 視 調 査 軽 微 な 機 器 設 計 図 書 外 観 2 次 診 断 劣 化 の 危 険 性 の 判 断, 改 修 の 要 否 の 判 断 非 破 壊 試 験 微 破 壊 試 験 共 用 部 分 3 次 診 断 より 詳 細 な 診 断 評 価 局 部 破 壊 試 験 を 伴 う 共 用 部 分 に 加 え 専 有 部 分 21

主 な 試 験 方 法 対 象 部 位 試 験 目 的 破 壊 試 験 非 破 壊 試 験 コンクリート 強 度 診 断 圧 縮 試 験 リバウンドハンマー 中 性 化 深 さ フェノールフタレイン ー 外 壁 タイル モルタル 接 着 力 診 断 引 張 試 験 打 診 調 査 赤 外 線 試 験 仕 上 塗 り 材 塗 膜 付 着 強 度 診 断 引 張 試 験 クロスカット 試 験 目 視 調 査 指 触 調 査 アスファルト 防 水 材 物 性 劣 化 度 診 断 引 張 試 験 折 り 曲 げ 試 験 針 入 度 試 験 目 視 調 査 指 触 調 査 22

主 な 試 験 方 法 対 象 部 位 試 験 目 的 破 壊 試 験 非 破 壊 試 験 シーリング 材 物 性 劣 化 度 診 断 引 張 試 験 伸 び 試 験 給 排 水 管 設 備 劣 化 度 診 断 抜 管 試 験 電 気 設 備 劣 化 度 診 断 ー 目 視 調 査 指 触 調 査 内 視 鏡 調 査 超 音 波 調 査 X 線 調 査 目 視 調 査 絶 縁 抵 抗 測 定 接 地 抵 抗 測 定 23

調 査 診 断 のフロー 調 査 診 断 の 必 要 性 予 備 調 査 診 断 評 価 調 査 診 断 計 画 書 1 次 診 断 2 次 診 断 3 次 診 断 評 価 評 価 調 査 診 断 報 告 書 評 価 修 繕 工 事 修 繕 設 計 修 繕 基 本 計 画 通 常 使 用 24

予 備 調 査 診 断 最 適 の 調 査 診 断 方 法 を 決 めるための 予 備 調 査 診 断 建 物 設 備 外 構 など 全 般 の 劣 化 傾 向 を 把 握 設 計 図 書 過 去 の 調 査 診 断 や 修 繕 履 歴 等 の 記 録 を 調 査 予 備 調 査 の 一 環 としてアンケート 調 査 を 実 施 共 用 部 分 で 専 用 使 用 されている 部 分 の 不 具 合 の 程 度 を 把 握 25

目 視 調 査 既 存 の 材 料 工 法 納 まりの 確 認 不 具 合 や 問 題 点 の 抽 出 屋 上,バルコニー 外 壁 共 用 廊 下, 共 用 室 金 物, 鉄 部 設 備, 外 構 電 気 26

建 物 の 調 査 診 断 方 法 躯 体 :コンクリートひび 割 れ コンクリートの 中 性 化 鉄 筋 の 腐 食 防 水 診 断 外 装 外 壁 診 断 : 屋 根 まわり 外 壁 廊 下 手 すり タイル 仕 上 げ 調 査 診 断 結 果 から 修 繕 基 本 計 画 策 定 27

コンクリート 中 性 化 調 査 コンクリート 中 の 鉄 筋 は コンクリートの 高 いアル カリ 性 (コンクリート 打 設 時 :ph= 約 12.5)により 腐 食 から 守 られている コンクリートは 経 年 により 空 気 中 の 炭 酸 ガスな どと 反 応 し 徐 々にアルカリ 度 が 低 下 していく この 現 象 を コンクリートの 中 性 化 又 は 炭 酸 化 と 呼 ぶ 鉄 筋 までコンクリートの 中 性 化 が 進 むと 不 動 態 化 の 条 件 がくずれ 水 分 酸 素 及 び 炭 酸 ガスに より 鉄 筋 が 腐 食 しやすくなる 28

調 査 診 断 報 告 書 調 査 診 断 の 内 容 及 び 方 法 調 査 診 断 結 果 : 各 部 の 劣 化 損 傷 の 状 態 今 後 の 耐 用 性 修 繕 改 修 の 要 否 を 明 記 : 時 期 材 料 改 修 方 法 改 修 範 囲 長 期 修 繕 計 画 や 大 規 模 修 繕 工 事 等 の 根 拠 資 料 29

大 規 模 修 繕 工 事 の 実 施 30

40 ( 万 戸 ) 新 規 供 給 戸 数 35 30 25 20 15 10 5 0 199.7 184.9 172.7 162.0 151.2 140.0 128.7 118.5 106.1 94.3 83.2 72.9 63.0 51.1 56.0 44.0 31.7 5.3 7.7 13.4 17.9 23.3 2.4 5.7 4.5 5.4 8.4 12.3 4.9 9.9 11.1 7.1 7.0 10.3 11.8 12.4 11.3 10.8 12.3 16.4 17.3 13.6 20.0 18.4 17.3 20.9 18.6 20.5 16.7 10.2 11.2 10.7 14.8 18.6 11.7 19.0 18.2 16.9 20.3 19.9 19.3 22.7 17.0 9.2 昭 和 4 3 年 昭 和 4 4 年 昭 和 4 5 年 昭 和 4 6 年 昭 和 4 7 年 昭 和 4 8 年 昭 和 4 9 年 昭 和 5 0 年 昭 和 5 1 年 新 規 供 給 戸 数 [ 左 目 盛 り] 昭 和 5 2 年 昭 和 5 3 年 昭 和 5 4 年 昭 和 5 5 年 昭 和 5 6 年 全 国 のマンションストック 戸 数 平 成 22 年 末 現 在 約 571 万 戸 ( 居 住 人 口 約 1,400 万 人 ) 昭 和 5 7 年 昭 和 5 8 年 昭 和 5 9 年 昭 和 6 0 年 ス ト ッ ク 戸 数 [ 右 目 盛 り ] 昭 和 6 1 年 昭 和 6 2 年 昭 和 6 3 年 平 成 元 年 216.1 平 成 2 年 234.7 平 成 3 年 277.2 263.6 252.0 平 成 4 年 平 成 5 年 平 成 6 年 295.7 平 成 7 年 315.5 平 成 8 年 333.6 平 成 9 年 351.9 平 成 1 0 年 368.7 平 成 1 1 年 386.0 平 成 1 2 年 406.3 平 成 1 3 年 427.2 平 成 1 4 年 447.1 平 成 1 5 年 465.7 平 成 1 6 年 485.0 505.7 平 成 1 7 年 平 成 1 8 年 528.4 平 成 1 9 年 600 562.1 571.3 ( 万 戸 ) 545.1 平 成 2 0 年 平 成 2 1 年 平 成 2 2 年 500 400 300 200 100 0 ス ト ッ ク 戸 数 ( 注 )1. 新 規 供 給 戸 数 は 建 築 着 工 統 計 等 を 基 に 推 計 した 2.ストック 戸 数 は 新 規 供 給 戸 数 の 累 積 等 を 基 に 各 年 末 時 点 の 戸 数 を 推 計 した 3.ここでいうマンションとは 中 高 層 (3 階 建 て 以 上 ) 分 譲 共 同 建 で 鉄 筋 コンクリート 鉄 骨 鉄 筋 コンクリート 又 は 鉄 骨 造 の 住 宅 をいう 4.マンションの 居 住 人 口 は 平 成 22 年 国 勢 調 査 による1 世 帯 当 たり 平 均 人 員 2.46を 基 に 算 出 した 国 土 交 通 省 31

世 帯 主 の 年 齢 100% 90% 1.6 1.2 0.8 19.2 13.2 11.9 30 歳 未 満 30 歳 代 80% 25.8 22.9 40 歳 代 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 27.9 25.1 18.4 13.0 7.3 10.2 0.5 0.2 0.9 平 成 11 年 度 平 成 15 年 度 平 成 20 年 度 N=12,383 N=4,795 N=4,599 28.0 21.5 24.1 26.4 50 歳 代 60 歳 代 70 歳 以 上 不 明 32

分 譲 マンションへの 永 住 意 識 60.0 50.0 40.0 30.0 20.0 57.0 21.7 41.4 41.1 31.1 31.0 39.0 31.5 43.7 24.2 49.9 19.4 10.0 0.0 昭 和 55 年 度 昭 和 62 年 度 平 成 5 年 度 平 成 11 年 度 平 成 15 年 度 平 成 20 年 度 N=7,431 N=13,498 N=15,693 N=12,383 N=4,795 N=4,599 永 住 するつもりである いずれは 住 み 替 えるつもりである 33

大 規 模 修 繕 工 事 を 始 める 前 に 組 合 の 運 営 状 況 をチェック(マンション 管 理 標 準 指 針 より) 管 理 組 合 の 運 営 状 況 1 総 会 の 運 営 2 理 事 会 の 運 営 3 防 災 防 犯 4その 他 管 理 規 約 の 作 成 及 び 改 正 管 理 組 合 の 経 理 1 予 算 決 算 2 管 理 費 等 の 徴 収 3 財 産 の 保 全 4 帳 票 類 の 作 成 保 管 建 物 設 備 の 維 持 管 理 1 保 守 点 検 の 実 施 2 長 期 修 繕 計 画 の 作 成 見 直 し3 修 繕 積 立 金 の 積 立 4 大 規 模 修 繕 工 事 の 実 施 5 耐 震 性 の 検 討 6 設 計 図 書 の 保 管 閲 覧 ほか 34

大 規 模 修 繕 (2-1) 大 規 模 修 繕 : 建 物 の 全 体 又 は 複 数 の 部 位 について 行 う 大 規 模 な 計 画 修 繕 工 事 大 規 模 修 繕 の 目 的 事 故 防 止 不 具 合 の 解 消 及 び 予 防 耐 久 性 延 伸 美 観 快 適 性 向 上 居 住 性 機 能 性 向 上 資 産 価 値 向 上 35

大 規 模 修 繕 (2-2) 大 規 模 修 繕 の 実 施 時 期 マンション 管 理 標 準 指 針 において, 適 切 な 長 期 修 繕 計 画 に 定 められた 時 期 を 目 安 とし, 調 査 診 断 の 結 果 に 基 づいて, 計 画 された 工 事 の 要 否, 実 施 する 工 事 内 容 等 を 決 めて 実 施 すること が 標 準 的 な 対 応 とされている 36

大 規 模 修 繕 の 実 施 状 況 等 大 規 模 修 繕 実 施 状 況 ( 重 複 回 答 ) 実 施 した 外 壁 塗 装 等 鉄 部 塗 装 等 屋 上 防 水 給 水 設 備 排 水 設 備 未 実 施 不 明 52.8% 59.9% 51.6% 35.2% 25.9% 20.0% 12.5% 大 規 模 修 繕 の 平 均 実 施 時 期 外 壁 塗 装 等 鉄 部 塗 装 等 屋 上 防 水 給 水 設 備 排 水 設 備 11.8 年 8.7 年 11.5 年 13.7 年 14.8 年 ( 平 成 20 年 度 国 土 交 通 省 マンション 総 合 調 査 結 果 ) 37

修 繕 積 立 金 大 規 模 修 繕 の 工 事 費 調 達 等 工 事 費 用 の 調 達 方 法 ( 重 複 回 答 ) 一 時 徴 収 金 借 入 金 ( 公 的 金 融 機 関 ) 借 入 金 ( 民 間 金 融 機 関 ) その 他 不 明 75.8% 3.4% 4.8% 5.4% 3.8% 23.0% 建 物 調 査 診 断 の 実 施 状 況 マンショ ン 管 理 業 者 に 依 頼 修 繕 工 事 請 負 業 者 の サービ ス 建 築 士 事 務 所 に 依 頼 実 施 した 調 査 診 断 専 門 業 者 に 依 頼 マンショ ン 保 全 診 断 セ ンターに 依 頼 マン ション ドック に 依 頼 依 頼 先 は 不 明 調 査 診 断 は 行 わなかっ た 不 明 41.1% 9.8% 12.6% 10.7% 0.4% 0.1% 0.7% 2.5% 22.1% ( 平 成 20 年 度 国 土 交 通 省 マンション 総 合 調 査 結 果 ) 38

修 繕 工 事 の 注 意 点 1. 構 造 上 の 安 全 性 の 確 認 2. 防 火 区 画 等 の 適 法 性 の 確 認 3. 不 燃 材 料 等 の 内 装 制 限 の 適 合 性 確 認 4.シックハウス 対 策 5.アスベスト 対 策 6. 床, 壁 等 の 共 用 部 分 の 改 造 39

大規模修繕工事の実施フロー 管 理 組 合 の 発 意 専 門 委 員 会 の 設 置 検 討 専 門 家 の 選 定 調 査 診 断 委調 託査 契診 約断 修 繕 基 設 本 計 計 画 委設 託計 契 約 工 事 費 見 積 り 施 工 業 者 選 定 契工 約事 請 負 資 金 計 画 総 会 決 議 委工 託事 契監 約理 大 規 模 修 繕 工 事 の 施 工 竣 修 工 繕 等 の 履 歴 情 報 の 整 理 保 管 40

大 規 模 修 繕 工 事 専 門 委 員 会 大 規 模 修 繕 工 事 専 門 委 員 会 の 設 置 の 必 要 性 管 理 組 合 の 発 意 計 画 修 繕 工 事 の 実 施 修 繕 計 画 の 見 直 し( 数 年 間 を 要 する) 専 門 的 な 知 識 が 必 要 役 員 任 期 は1,2 年 役 員 は 管 理 組 合 の 通 常 の 運 営 だけでも 多 忙 理 事 会 の 諮 問 機 関 として 専 門 委 員 会 を 設 け 継 続 性 の ある 検 討 41

専 門 委 員 会 の 構 成 委 員 には 1 経 験 ( 他 のマンションや 当 マンションでの 計 画 修 繕 の 経 験 者 ( 理 事 長 や 理 事 経 験 者 )) 2 知 識 ( 建 築 士 等 の 専 門 家 ただし 受 注 の 可 能 性 のある 建 設 会 社 の 関 係 者 等 は 除 くことが 望 ましい ) 3 意 欲 がある 人 4 多 様 な 年 齢 階 層 の 人 等 ( 若 い 人 等 )をバランスよく 選 ぶ 理 事 の 若 干 名 理 事 会 と 専 門 委 員 会 との 連 携 役 を 期 待 して 専 門 委 員 を 併 任 理 事 長 = 諮 問 者 監 事 = 監 査 する 立 場 原 則 専 門 委 員 として 参 加 しない 42

専 門 家 の 選 定 設 計 監 理 方 式 設 計 事 務 所, 管 理 会 社 等 のコンサルタントを 選 び, 設 計 全 般 と 監 理 を 委 託 する 方 式 設 計 と 施 工 が 分 離 している 責 任 施 工 方 式 信 頼 のおける 施 工 会 社 を 選 定 し, 設 計 から 工 事 までを 請 け 負 わせる 方 式 設 計 と 施 工 が 一 体 なので, 専 門 的 な 第 三 者 チェックがない 43

修 繕 基 本 計 画 修 繕 設 計 (3-1) 調 査 診 断 の 結 果 補 修 修 繕 改 修 の 必 要 性 の 確 定 修 繕 基 本 計 画 書 の 作 成 : 工 事 項 目 工 事 内 容 工 事 スケジュール 概 算 費 用 修 繕 設 計 : 修 繕 内 容 工 事 仕 様 の 決 定 44

修 繕 基 本 計 画 修 繕 設 計 (3-2) 修 繕 基 本 計 画 のポイント 不 具 合 等 が 単 なる 経 年 劣 化 か, 当 初 建 設 時 又 は 前 回 改 修 時 の 不 備 によるものか 改 良 が 必 要 又 は 望 ましいのはどこか 緊 急 に 対 処 すべき 事 項 と 基 本 的 対 策 方 法 は 大 規 模 修 繕 としてまとめて 行 うべき 事 項, 内 容 及 び 時 期 45

修 繕 基 本 計 画 修 繕 設 計 (3-3) 修 繕 設 計 のポイント( 新 築 設 計 との 対 比 ) 修 繕 部 分 と 非 修 繕 部 分 のバランス 全 体 のバ ランス 工 事 の 優 先 順 位 居 住 者 作 業 員 の 健 康 への 配 慮 工 事 中 の 生 活 支 障 ( 不 便 不 快 迷 惑 等 )への 配 慮 既 存 欠 陥 に 対 する 抜 本 的 対 策 工 事 の 保 証 内 容 保 証 期 間 の 明 示 46

設 計 図 書 の 構 成 仕 様 書 : 改 修 部 位 範 囲 材 料 見 積 要 項 ( 支 払 条 件 品 質 保 証 保 証 人 などの 条 件 ) 特 記 仕 様 書 仕 上 表 数 量 表 見 積 記 載 項 目 表 既 存 建 物 図 面 改 修 設 計 図 面 47

見 積 参 加 施 工 会 社 の 公 募 マンションの 掲 示 板 に 掲 示 リフォーム 専 門 誌 や 業 界 紙 などに 掲 載 依 頼 掲 載 内 容 工 事 概 要 建 物 概 要 参 加 条 件 ( 資 格 規 模 経 験 等 ) 提 出 書 類 ( 会 社 概 要 経 歴 書 財 務 諸 表 等 ) 48

工 事 費 見 積 徴 収 工 事 費 見 積 参 加 会 社 を 公 募 後 現 場 説 明 会 : 同 一 条 件 で 実 施 質 疑 応 答 : 工 事 見 積 に 必 要 な 事 項 の 説 明 確 認 など 工 事 費 に 関 するトラブル 防 止 質 疑 応 答 書 は 見 積 内 訳 書 とともに 工 事 請 負 契 約 書 に 添 付 49

施 工 者 選 定 のポイント 施 工 会 社 の 技 術 力 : 1 工 事 価 格 : 見 積 内 容 の 正 確 さ 数 量 単 価 の 妥 当 性 2 品 質 管 理 能 力 : 施 工 管 理 体 制 改 修 工 事 の 実 績 熱 意 姿 勢 現 場 代 理 人 ( 予 定 者 )の 能 力 : 品 質 管 理 能 力 経 歴 人 柄 居 住 者 対 応 能 力 施 工 会 社 の 財 務 能 力 アフターサービス 工 事 保 証 50

施 工 会 社 選 定 の 方 法 ( 例 ) 1 次 : 書 類 選 考 2 次 :ヒアリング 選 考 評 価 項 目 配 点 内 容 工 程 表 3 全 体 工 程 詳 細 工 程 居 住 者 に 対 する 配 慮 仮 設 計 画 3 仮 設 平 面 図 足 場 架 設 通 路 計 画 壁 つなぎ 強 度 計 算 書 足 場 仮 設 詳 細 図 工 事 車 両 進 入 路 工 事 車 両 進 入 路 養 生 等 改 修 実 績 2 代 表 的 な 改 修 工 事 の 工 事 金 額 (3 事 例 ) 会 社 概 要 4 設 立 資 本 金 従 業 員 数 年 商 業 種 工 事 組 織 図 2 組 織 図 社 内 検 査 体 制 図 協 力 業 者 リスト 緊 急 連 絡 体 制 図 現 場 常 駐 技 術 者 業 務 分 担 図 等 現 場 代 理 人 の 職 歴 4 正 副 現 場 代 理 人 の 保 有 資 格 改 修 工 事 実 績 工 事 施 工 上 の 考 慮 点 1 各 社 PR 2 住 民 への 配 慮 材 料 の 品 質 安 全 下 地 の 適 切 な 処 理 アフターサービス 1 アフターケア 計 画 ( 点 検 や 報 告 書 居 住 者 チェックリスト) 下 見 回 数 3 延 べ 日 数 延 べ 人 数 51

瑕 疵 保 証 ( 例 )(2-1) 1 工 事 保 証 の 対 象 及 び 保 証 期 間 1 躯 体 修 繕 2 外 壁 タイル モルタル 修 繕 3シーリング 修 繕 4 屋 上 防 水 5バルコニー 塗 膜 防 水 6 外 壁 塗 装 7 鉄 部 等 塗 装 - 年 - 年 - 年 - 年 - 年 - 年 - 年 52

2 工 事 保 証 書 瑕 疵 保 証 ( 例 )(2-2) 請 負 者 主 要 材 料 メーカー 主 要 専 門 業 者 の 三 者 連 帯 の 保 証 を 原 則 とする 3 保 証 内 容 本 工 事 で 修 繕 を 行 った 部 分 について 次 のような 問 題 点 が 生 じた 場 合 は 施 工 会 社 の 負 担 で 補 修 する 補 修 方 法 補 修 範 囲 等 の 具 体 策 については 発 注 者 設 計 監 理 者 施 工 会 社 の 三 者 協 議 により 定 める 1 顕 著 な 変 色 退 色 発 錆 浮 き ひび 割 れ 2 剥 離 剥 落 鉄 筋 錆 垂 れ 鉄 筋 露 出 漏 水 53

大 規 模 修 繕 工 事 の 瑕 疵 保 険 ( 例 ) 大 規 模 修 繕 の 施 工 に 起 因 する 瑕 疵 を 担 保 共 同 住 宅 等 の 大 規 模 修 繕 の 請 負 者 が 発 注 者 ( 管 理 組 合 等 )に 対 して 負 担 する 瑕 疵 担 保 責 任 を 補 償 一 定 条 件 のもと 発 注 者 から 保 険 金 の 請 求 が 可 能 検 査 付 き 保 険 : 保 険 会 社 の 保 険 対 象 部 分 の 検 査 54

< 住 宅 金 融 支 援 機 構 の 融 資 の 条 件 等 の 概 要 > マンション 共 用 部 分 リフォーム 融 資 とは マンション 管 理 組 合 ( 法 人 格 の 有 無 は 問 いません)のみなさま が 共 用 部 分 のリフォーム 工 事 を 行 うときに 無 担 保 でお 借 り 入 れが 可 能 な 融 資 です 主 な 融 資 条 件 1.ご 利 用 いただける 管 理 組 合 (1) 次 の 事 項 が 管 理 規 約 または 総 会 の 決 議 で 定 められていることが 必 要 です 1 管 理 組 合 が 住 宅 金 融 支 援 機 構 から 資 金 を 借 り 入 れること 2 修 繕 積 立 金 を 返 済 金 に 充 当 できること 及 び 今 回 の 借 入 れの 返 済 には 修 繕 積 立 金 を 充 当 すること 3 管 理 組 合 が( 財 )マンション 管 理 センターに 保 証 委 託 すること (2) 毎 月 の 返 済 額 (すでに 他 の 借 入 れがある 場 合 は 当 該 借 入 れにかかる 返 済 額 を 含 む)が 毎 月 徴 収 す る 修 繕 積 立 金 の 額 ( 返 済 額 に 充 当 するために 一 定 額 を 徴 収 する 場 合 には その 徴 収 額 を 加 えた 額 )の80% 以 内 となること (3) 修 繕 積 立 金 が 一 年 以 上 定 期 的 に 積 み 立 てられており 管 理 費 や 組 合 費 と 区 分 して 経 理 されているこ と また 修 繕 積 立 金 が 適 正 に 保 管 されており 滞 納 割 合 が10% 以 内 であること 2. 融 資 額 対 象 となる 工 事 費 の8 割 以 内 で 150 万 円 住 宅 戸 数 が 融 資 額 の 限 度 です 3. 融 資 金 利 < 平 成 24 年 月 日 現 在 > ( 金 利 は 毎 月 見 直 します ) 一 般 のリフォーム バリアフリー 工 事 省 エネルギー 工 事 % 耐 震 改 修 工 事 % 4. 返 済 期 間 1~10 年 ( 年 単 位 ) 5. 担 保 ( 財 )マンション 管 理 センターが 保 証 人 となり 担 保 が 不 要 です 55

住 宅 金 融 支 援 機 構 融 資 の 対 象 工 事 の 例 56

事 前 の ご 相 談 ( 機 構 窓 口 ) 総 会 の 決 議 等 融 資 の お 申 込 み ( 機 構 窓 口 ) 融 資 の 決 定 工 事 の 着 工 竣 工 融 資 総 額 の 決 定 融 資 の ご 契 約 ( 取 扱 金 融 機 関 ) 融 資 金 の お 受 け 取 り 融 資 手 続 きの 流 れ 57

大 規 模 修 繕 工 事 の 総 会 決 議 管 理 組 合 の 総 会 にて 1 実 施 する 工 事 計 画 の 内 容 2 工 事 費 ( 調 達 負 担 方 法 を 含 む ) 3 施 工 者 選 定 結 果 等 の 工 事 発 注 の 承 認 をする 工 事 費 については 予 備 費 の 設 定 が 望 ましい 58

工 事 請 負 契 約 の 締 結 工 事 請 負 契 約 書 工 事 請 負 契 約 約 款 工 事 費 内 訳 書 設 計 図 書 工 事 工 程 表 保 証 承 諾 書 質 疑 応 答 書 など 59

修 繕 工 事 の 流 れと 関 係 者 の 役 割 60

監 理 の 重 要 性 設 計 図 書 どおりに 工 事 が 実 施 されているかの 確 認 検 査 監 理 能 力 を 備 えた 専 門 家 に 委 託 監 理 業 務 委 託 契 約 の 締 結 : 監 理 業 務 の 内 容 期 間 報 酬 額 61

監 理 業 務 ( 例 )(2-1) 工 事 着 工 前 施 工 実 施 計 画 の 確 認 ( 居 住 者 に 対 する 説 明 広 報 ) 工 事 実 施 中 工 事 施 工 内 容 の 検 査 確 認 中 間 検 査 ( 中 間 工 事 代 金 請 求 書 審 査 ) 62

監 理 業 務 ( 例 )(2-2) 工 事 完 了 時 竣 工 検 査 ( 最 終 工 事 代 金 の 審 査 ) 工 事 完 了 に 伴 う 監 理 報 告 63

検 査 のフローと 竣 工 検 査 自 主 検 査 ( 専 門 工 事 会 社 ) 社 内 検 査 ( 請 負 者 ) 監 理 者 検 査 ( 監 理 者 ) 発 注 者 検 査 ( 発 注 者 ) 64

竣 工 後 の 竣 工 図 書 作 成 大 規 模 修 繕 工 事 が 具 体 的 にどのように 行 われた のかを 確 認 する 資 料 将 来 発 生 する 故 障 箇 所 が 今 回 工 事 の 瑕 疵 である のか 工 事 以 降 に 新 たに 出 現 した 故 障 箇 所 であ るのかを 確 認 するための 裏 づけ 資 料 竣 工 図 書 には 精 算 数 量 表 が 付 けられるのが 望 ましい 65

竣 工 図 書 リスト( 例 )(2-1) 工 事 請 負 契 約 書 ( 本 文 のコピー) 竣 工 届 竣 工 引 渡 書 建 物 引 受 書 工 事 費 精 算 書 保 証 書 専 門 業 者 及 びメーカーリスト アフターケア 体 制 リスト 竣 工 仕 様 書 66

竣 工 図 書 リスト( 例 )(2-2) 色 彩 計 画 書 施 工 計 画 書 調 査 施 工 図 工 事 に 関 する 報 告 書 工 事 予 定 とPR 綴 り 完 了 確 認 書 メンテナンス 方 法 及 びアフターケア 工 事 記 録 写 真 ( 別 冊 ) 竣 工 写 真 ( 別 冊 ) 67

管 理 組 合 が 保 管 すべき 設 計 図 書 等 保 管 する 設 計 図 書 1 付 近 見 取 図 2 配 置 図 3 仕 様 書 ( 仕 上 表 を 含 む ) 4 各 階 平 面 図 5 立 面 図 (2 面 以 上 ) 6 断 面 図 又 は 矩 計 図 7 基 礎 伏 図 8 各 階 床 伏 図 9 小 屋 伏 図 10 構 造 詳 細 図 11 構 造 計 算 書 68

管 理 組 合 が 保 管 すべき 建 物 修 繕 に 有 用 な 書 類 ( 例 ) 建 物 の 修 繕 に 有 用 な 書 類 ( 標 準 管 理 規 約 第 32 条 関 係 コメント5) 具 体 例 建 物 の 修 繕 に 有 用 な 書 類 ( 標 準 管 理 規 約 第 32 条 関 係 コメント5) 具 体 例 保 管 すべき 設 計 図 書 以 外 の 設 計 関 係 書 類 数 量 数 計 量 算 計 書 算 書 ( 数 類 量 調 書 竣 工 地 積 測 量 図 等 ) ( 数 量 調 書 竣 工 地 積 測 量 図 等 ) 敷 地 敷 面 地 積 面 求 積 求 図 積 求 図 積 求 表 積 表 建 築 建 面 築 積 面 積 延 べ 延 床 べ 面 床 積 面 求 積 求 図 積 求 図 積 表 求 積 表 建 具 建 表 具 表 外 構 外 図 構 図 特 定 行 政 庁 関 係 書 類 確 認 申 請 書 副 本 ( 建 築 確 認 通 知 書 日 影 協 定 書 等 ) 確 認 済 証 ( 確 認 通 知 書 ) 特 定 行 政 庁 関 係 書 類 確 認 申 請 書 副 本 検 査 済 証 ( 建 築 確 認 通 知 書 日 影 協 定 書 等 ) 確 認 済 証 ( 確 認 通 知 書 ) 消 防 関 係 書 類 検 査 済 証 - 消 機 防 械 関 係 書 設 類 備 施 設 の 関 係 書 類 - - 売 買 契 約 書 関 係 書 類 機 械 関 係 設 備 施 設 の 関 係 書 類 - - その 他 売 買 契 約 書 関 係 書 類 分 譲 パンフレット - その 他 分 譲 パンフレット 69

修 繕 等 の 履 歴 情 報 の 整 理 保 管 修 繕 等 の 履 歴 情 報 建 物 の 修 繕 に 有 用 な 書 類 ( 標 準 管 理 規 約 第 32 32 条 関 係 コメント5) コメント6) 具 体 例 具 体 例 大 規 保 模 管 修 すべき 繕 工 設 事 計 計 図 画 書 修 以 繕 外 工 の 事 設 及 計 び 関 設 係 備 書 改 数 修 量 繕 計 工 算 事 書 の 内 容 ( 時 期 部 位 仕 様 工 事 範 修 工 類 事 等 の 修 繕 の 時 期 箇 所 費 用 及 び 工 事 囲 敷 地 工 面 事 積 施 求 工 積 者 図 工 求 事 積 費 表 用 等 ) 施 工 ( 数 者 量 等 調 書 竣 工 地 積 測 量 図 等 ) 建 修 築 繕 面 工 積 事 の 延 設 べ 計 床 図 面 書 積 求 見 積 図 書 求 契 積 約 表 書 建 具 物 表 設 備 の 点 検 報 告 書 ( 法 定 点 検 以 外 ) 設 備 の 保 守 点 検 報 告 ( 外 昇 構 降 図 機 機 械 式 駐 車 場 等 ) 特 定 特 行 殊 政 建 庁 築 関 物 係 等 書 定 類 期 調 査 報 告 確 特 認 殊 申 建 請 築 書 物 副 等 本 定 期 調 査 報 告 書 ( 建 築 建 確 築 認 設 通 備 知 ( 書 昇 降 日 機 影 を 協 含 定 む )の 書 等 ) 定 期 検 確 建 認 築 済 設 証 備 ( 定 確 期 認 検 通 査 知 報 書 告 ) 書 法 査 報 告 検 昇 査 降 済 機 証 定 期 検 査 報 告 書 定 消 関 係 書 類 - 点 防 火 対 象 物 定 期 点 検 報 告 消 防 用 設 備 等 定 期 点 検 結 果 報 告 書 検 機 械 関 係 設 備 施 設 の 関 係 書 類 専 用 水 道 又 は 簡 - 易 専 用 水 道 検 査 結 果 書 売 買 その 契 約 他 書 関 係 書 類 浄 化 槽 点 検 結 果 - 書 自 家 用 電 気 工 作 物 点 検 報 告 書 その 他 分 譲 パンフレット 調 査 診 断 報 告 書 その 他 維 持 管 理 の 情 報 自 主 点 検 記 録 70

大 規 模 修 繕 工 事 事 例 バリアフリー 防 犯 省 エネ エコロジー 耐 震 71

バリアフリー 共 用 部 分 の 段 差 解 消 擦 り 付 け スロープ いす 式 昇 降 機 等 の 設 置 全 ての 段 差 を 一 斉 に 解 消 移 動 の 安 全 性 容 易 性 の 確 保 段 差 解 消 に 併 せて 手 摺 設 置 床 仕 上 げの 変 更 エントランス 扉 を 引 戸 や 自 動 ドアに 変 更 集 会 室 附 属 施 設 のバリアフリー バリアフリー 化 で 高 齢 者 障 害 者 にも 利 用 しやすい 集 会 室 等 がコミュニティ 形 成 の 核 となる 72

防 犯 共 用 部 分 の 防 犯 対 策 不 審 者 の 侵 入 を 防 止 見 とおしの 確 保 や 適 切 な 照 度 の 確 保 バルコニー 近 接 部 は 侵 入 しにくい 構 造 に 防 犯 カメラなどの24 時 間 監 視 システム 73

省 エネ エコロジー 断 熱 性 能 の 向 上 外 壁 の 外 断 熱 化 屋 根 の 外 断 熱 化 サッシの2 重 化 断 熱 サッシへの 取 替 え 太 陽 光 発 電 システムを 採 用 し 廊 下 や 駐 車 場 等 の 共 用 部 分 の 照 明 で 使 用 管 理 費 の 軽 減 を 図 る 環 境 に 優 しいマンション 74

建 築 基 準 法 の 耐 震 基 準 現 行 の 建 築 基 準 法 の 耐 震 基 準 ( 新 耐 震 基 準 )を 満 たしているマンションの 耐 震 性 現 行 の 耐 震 基 準 ( 新 耐 震 基 準 )は 昭 和 56 年 6 月 から 適 用 されているが 中 規 模 ( 震 度 5 程 度 )に 対 しては ほとんど 損 傷 を 生 じず 極 めて 稀 にしか 発 生 しない 大 規 模 の 地 震 ( 震 度 6 強 から 震 度 7 程 度 )に 対 しても 人 命 に 危 害 を 及 ぼすような 倒 壊 等 の 被 害 を 生 じないこと を 目 標 としている 75

耐 震 診 断 耐 震 改 修 (2-1) 建 築 基 準 法 施 行 令 が 昭 和 56 年 6 月 改 正 され 耐 震 基 準 が 変 更 されている ( 新 耐 震 基 準 ) それ 以 前 に 建 設 された 旧 耐 震 基 準 の 分 譲 マン ションの 約 100 万 戸 については 耐 震 性 が 劣 っ ている 可 能 性 が 有 る さらに 旧 基 準 の 内 昭 和 46 年 5 月 に 柱 の 帯 筋 間 隔 の 規 定 が 強 化 されておりそれ 以 前 のもの は 特 に 注 意 が 必 要

耐 震 診 断 耐 震 改 修 (2-2) 構 造 上 のバランスが 悪 いマンション 1 平 面 形 状 又 は 断 面 形 状 が 不 整 形 なもの 2 上 層 部 と 下 層 部 で 構 造 形 式 が 異 なるもの 3 細 長 い 形 状 ( 辺 長 比 が 大 きい)もの 4ピロティ 形 式 のマンション(1 階 の 駐 車 場 や 店 舗 により 壁 が 抜 けているなど) 5 耐 力 壁 がバランスよく 配 置 されていないもの

構造上バランスの悪いマンション(例) 78

耐 震 改 修 工 法 耐 震 改 修 工 法 のねらい ( 住 宅 金 融 支 援 機 構 の 融 資 の 金 利 優 遇 有 ) 1 強 度 の 向 上 : 建 物 の 壁 柱 梁 といった 部 材 を 補 強 また は 新 設 し 建 物 の 頑 丈 さ( 強 度 )を 向 上 させる 2 靭 性 能 の 向 上 : 建 物 の 柱 に 鋼 板 を 巻 くなどにより 建 物 の 靭 性 の 確 保 する 3 構 造 上 のバランス 改 善 : 壁 などの 新 設 等 によって 構 造 上 のバランスを 改 善 4 地 震 力 の 低 減 : 地 震 のエネルギーを 吸 収 する 装 置 を 建 物 に 設 置 し 地 震 時 に 建 物 が 大 きく 揺 れることを 防 ぐ 79

耐 震 改 修 工 法 の 分 類 80

耐 震 改 修 工 法 ( 例 )(2-1) 工 法 名 称 枠 付 き 鉄 骨 ブレース 補 強 外 付 けフレーム 補 強 工 法 概 要 適 用 事 例 81

耐 震 改 修 工 法 ( 例 )(2-2) 工 法 名 称 炭 素 繊 維 巻 き 補 強 鋼 板 巻 き 立 て 補 強 工 法 概 要 適 用 事 例 82

耐 震 改 修 工 事 中 の 状 況 (2-1) 工 法 名 騒 音 振 動 粉 塵 の 発 生 仮 住 居 への 移 動 廊 下 階 段 等 の 通 行 支 障 枠 付 き 鉄 骨 ブ レース 補 強 既 存 柱 梁 のハツリ 作 業 時 あと 施 工 ア ンカー 打 設 時 に 発 生 住 戸 内 に 補 強 部 材 を 設 置 する 場 合 は 仮 住 居 への 移 動 が 必 要 な 場 合 あり 広 い 作 業 スペース が 必 要 であるため 補 強 箇 所 周 辺 は 通 行 に 支 障 が 生 じる 場 合 あり 外 付 け フ レ ー ム 補 強 既 存 建 物 の 仕 上 げ 材 撤 去 時 あと 施 工 ア ンカー 打 設 時 に 発 生 住 戸 内 には 立 入 らな いため 仮 住 居 への 移 動 は 不 要 であるが バルコニー 先 端 にフ レームを 取 り 付 ける 場 合 バルコニーに 立 入 る 敷 地 に 広 い 作 業 ス ペースが 必 要 であ るため 敷 地 内 通 路 等 に 支 障 が 生 じ る 場 合 がある 建 物 内 の 通 行 支 障 は なし 83

耐 震 改 修 工 事 中 の 状 況 (2-2) 工 法 名 騒 音 振 動 粉 塵 の 発 生 仮 住 居 への 移 動 廊 下 階 段 等 の 通 行 支 障 炭 素 繊 維 巻 き 補 強 既 存 柱 の 研 磨 や 面 取 り 作 業 時 に 発 生 住 戸 内 の 柱 を 補 強 す る 場 合 は 仮 住 居 への 移 動 が 必 要 な 場 合 あり 作 業 スペースが 小 さいため 廊 下 階 段 の 通 行 への 支 障 は 少 ない 鋼 板 巻 き 立 て 補 強 既 存 柱 の 仕 上 げ 材 撤 去 溶 接 作 業 時 に 発 生 住 戸 内 の 柱 を 補 強 す る 場 合 は 仮 住 居 への 移 動 が 必 要 な 場 合 あり 工 事 中 は 広 い 作 業 スペースが 必 要 と なり 補 強 箇 所 周 辺 は 通 行 に 支 障 が 生 じる 場 合 あり 84

主 要 構 造 部 以 外 の 地 震 対 策 (2-1) (1) 避 難 経 路 関 連 1 雑 壁 の 破 壊 による 玄 関 ドアの 開 閉 不 能 防 止 2 外 廊 下 バルコニーの 落 下 防 止 3エキスパンション ジョイントの 地 震 対 策 4 屋 外 鉄 骨 階 段 の 地 震 対 策 5エレベーターの 地 震 対 策 6 外 壁 内 壁 の 仕 上 げ 材 の 地 震 対 策 7 窓 ガラスの 地 震 対 策 85

主 要 構 造 部 以 外 の 地 震 対 策 (2-2) (2) 設 備 関 連 1 給 水 装 置 ( 高 置 水 槽 受 水 槽 等 )の 地 震 対 策 2 配 管 の 耐 震 対 策 3 電 気 設 備 の 地 震 対 策 4 空 調 室 外 機 の 地 震 対 策 5 貯 湯 式 電 気 温 水 器 の 地 震 対 策 86

まとめ 大 規 模 修 繕 工 事 の 実 施 にあたって 管 理 組 合 全 体 の 合 意 形 成 を 得 ていくプロセスが 重 要 自 分 達 の 財 産 は 自 分 達 で 守 り 形 成 する 意 識 を 全 員 で 共 有 する 87