家 賃 返 済 特 約 付 きフラット35に 関 する 覚 書 に 関 する 制 度 リスク 説 明 Ⅰ 制 度 内 容 について< 住 宅 金 融 支 援 機 構 が 実 施 する 内 容 の 説 明 > 1~17は 住 宅 金 融 支 援 機 構 が 実 施 する 家 賃 返 済 特 約 付 きフラット35 の 制 度 内 容 留 意 点 等 についての 説 明 です なお 本 内 容 については 移 住 住 みかえ 支 援 機 構 が 責 任 を 負 うものではありません 1 家 賃 返 済 特 約 付 きフラット35とは 覚 書 により 次 の 特 約 をフラット35の 借 入 時 に 設 定 する 制 度 です フラット35の 返 済 が 困 難 となったとき 又 は 困 難 となる 懸 念 があり 独 立 行 政 法 人 住 宅 金 融 支 援 機 構 ( 以 下 住 宅 機 構 といいます )が 実 施 する 返 済 困 窮 者 対 応 特 例 措 置 ( 住 宅 機 構 が 定 める 条 件 に 該 当 した 場 合 において 住 宅 機 構 が 定 める 返 済 方 法 の 変 更 をいい 詳 しくは9 及 び 10 を 参 照 以 下 同 じ )により 返 済 方 法 を 変 更 するとともに 一 般 社 団 法 人 移 住 住 みかえ 支 援 機 構 ( 以 下 J TI といいます )が 実 施 するマイホーム 借 上 げ 制 度 を 利 用 して 融 資 住 宅 をJTIに 賃 貸 し そ の 賃 料 収 入 により 以 後 のフラット35の 返 済 を 継 続 できる 特 約 ( 以 下 家 賃 返 済 特 約 といいます ) 2 家 賃 返 済 特 約 は 今 回 借 り 入 れる 資 金 で 取 得 する 住 宅 ( 以 下 対 象 住 宅 といいます )を 将 来 一 時 的 に 賃 貸 し その 賃 料 を 住 宅 ローンの 返 済 に 充 当 するというものです 対 象 住 宅 に 住 み 続 けたま までは 家 賃 返 済 特 約 に 基 づく 返 済 ( 以 下 家 賃 返 済 といいます )を 利 用 することはできません 3 家 賃 返 済 が 適 用 されるのは 覚 書 の 規 定 にしたがってJTIが 対 象 住 宅 を 借 り 上 げる 場 合 に 限 られます 他 の 賃 借 人 が 対 象 住 宅 を 借 り 上 げる 場 合 や 覚 書 の 規 定 によらずにJTIが 借 り 上 げ る 場 合 は 家 賃 返 済 は 適 用 されません 4 家 賃 返 済 が 適 用 されるためには 次 の 条 件 を 全 て 満 たす 必 要 があります なお これらの 条 件 は 平 成 23 年 7 月 7 日 現 在 のものであり 家 賃 返 済 適 用 時 において 変 更 される 可 能 性 があります (1) 家 賃 返 済 を 希 望 する 時 点 の 返 済 困 窮 者 対 応 特 例 措 置 の 適 用 を 受 けるための 条 件 を 満 たすこと (この 条 件 は 家 賃 返 済 を2 回 目 以 降 適 用 する 場 合 は 不 要 とします ) 詳 しくは5から10まで を 参 照 (2) JTIが 保 証 する 最 低 保 証 賃 料 が 返 済 困 窮 者 対 応 特 例 措 置 による 返 済 方 法 の 変 更 後 の 毎 月 の 返 済 額 よりも 大 きいこと 詳 しくは5から10までを 参 照 (3) ボーナス 併 用 償 還 を 利 用 している 場 合 は 家 賃 返 済 適 用 時 にボーナス 併 用 償 還 を 取 り 止 め 毎 月 払 いによる 償 還 のみとすること (4) 元 金 均 等 返 済 を 利 用 している 場 合 は 家 賃 返 済 適 用 時 に 元 利 均 等 返 済 に 変 更 すること (5) 家 賃 返 済 の 適 用 時 に 延 滞 及 び 期 限 の 利 益 喪 失 事 由 が 発 生 していないこと 詳 しくは11を 参 照 (6) 債 務 者 がJTIに 対 して 有 する 借 上 賃 料 債 権 に 住 宅 機 構 が 譲 渡 担 保 を 設 定 し JTIからの 借 上 賃 料 を 住 宅 機 構 が 返 済 金 として 直 接 受 領 する 旨 の 契 約 をすること 詳 しくは12を 参 照 (7) JTIが 定 める 借 上 げ 基 準 を 満 たし 転 借 人 が 決 まり 次 第 JTIが 住 宅 を 借 り 上 げること 詳 しくは 20 及 び21を 参 照 (8) 住 宅 機 構 及 び 住 宅 機 構 が 業 務 を 委 託 している 金 融 機 関 ( 以 下 受 託 金 融 機 関 といいます )に おいて 債 権 保 全 の 観 点 から 適 用 を 認 めるべきではないと 判 断 する 特 段 の 事 情 がないこと 5 債 務 者 は フラット35の 返 済 中 に 返 済 困 難 となったとき 又 は 返 済 困 難 となる 懸 念 があり 家 賃 返 済 を 希 望 する 場 合 は 住 宅 機 構 の 受 託 金 融 機 関 に 所 定 の 方 法 で 申 請 を 行 います 6 住 宅 機 構 は 5の 申 請 があった 場 合 は JTIに 賃 料 査 定 を 依 頼 し JTIが 通 知 する 想 定 最 低 保 証 賃 料 を 含 む 査 定 賃 料 に 基 づき 返 済 困 窮 者 対 応 特 例 措 置 を 適 用 して 毎 月 の 返 済 額 を 減 額 す ることにより 最 低 保 証 賃 料 で 返 済 継 続 が 可 能 かなど 返 済 困 窮 者 対 応 特 例 措 置 による 返 済 方 法 の 変 更 の 可 否 等 について 審 査 し その 結 果 を 債 務 者 に 通 知 します なお JTIが 行 う 賃 料 査 定 の 費 用 については 債 務 者 が 負 担 することとなりますので ご 注 意 ください ( 注 ) 審 査 の 対 象 となる 毎 月 の 返 済 額 については 次 の 事 項 にご 注 意 ください 1
1フラット35S 段 階 金 利 又 は 返 済 困 窮 者 対 応 特 例 措 置 で 据 置 期 間 を 設 定 したことに より 返 済 開 始 後 に 返 済 額 が 増 額 する 場 合 は 増 額 後 の 返 済 額 でも 返 済 継 続 が 可 能 か 審 査 します 2ボーナス 返 済 を 利 用 している 場 合 は ボーナス 返 済 利 用 なしに 変 更 した 後 の 返 済 額 となります 3 元 金 均 等 返 済 を 利 用 している 場 合 は 元 利 均 等 返 済 に 変 更 した 後 の 返 済 額 となります 7 債 務 者 は 6の 審 査 の 結 果 住 宅 機 構 が 家 賃 返 済 の 適 用 を 認 めた 場 合 に 限 り JTIにマイホ ーム 借 上 げを 申 請 することができます 住 宅 機 構 が 家 賃 返 済 を 適 用 すべきでないと 判 断 した 場 合 は 家 賃 返 済 によるフラット35の 返 済 継 続 はできません 8 返 済 困 窮 者 対 応 特 例 措 置 は 債 務 者 が 家 賃 返 済 の 適 用 を 申 請 した 時 点 で 住 宅 機 構 が 行 っている 返 済 困 窮 者 対 応 特 例 措 置 の 内 容 によります その 時 点 で 実 施 している 返 済 困 窮 者 対 応 特 例 措 置 については 住 宅 機 構 ホームページ (http://www.flat35.com/user/index.html) 等 で 確 認 することができます なお 家 賃 返 済 を 希 望 する 時 点 で 住 宅 機 構 が 返 済 困 窮 者 対 応 特 例 措 置 を 実 施 していない 場 合 には 家 賃 返 済 は 適 用 されません 9 及 び10は 平 成 23 年 4 月 現 在 において 住 宅 機 構 が 実 施 している 返 済 困 窮 者 対 応 特 例 措 置 の 内 容 です 9 返 済 困 窮 者 対 応 特 例 措 置 の 内 容 は 以 下 のとおりです (1) 10 の(1)から(3)までの 条 件 を 満 たす 場 合 上 限 期 間 を 超 える 返 済 期 間 の 延 長 ( 最 長 15 年 ) (2) 10 の(1)から(4)までの 条 件 を 満 たす 場 合 上 限 期 間 を 超 える 返 済 期 間 の 延 長 ( 最 長 15 年 ) 据 置 期 間 設 定 ( 最 長 3 年 ) 据 置 期 間 中 の 金 利 引 下 げ 10 住 宅 機 構 が 実 施 する 返 済 困 窮 者 対 応 特 例 措 置 には 次 の(1)から(3)(9の(2)を 適 用 する 場 合 は (1)から(4))までの 条 件 があります なお 家 賃 返 済 を 適 用 する 場 合 は (3)の 条 件 については 満 たしているとみなします (1) 最 近 の 不 況 による 倒 産 などの 勤 務 先 等 の 事 情 により 返 済 が 困 難 となったこと (2) 以 下 の 収 入 基 準 のいずれかを 満 たすこと ア 収 入 倍 率 ( 年 収 / 住 宅 機 構 への 年 間 総 返 済 額 )が4 倍 以 下 イ 収 入 月 額 が( 世 帯 人 員 64,000 円 ) 以 下 ウ 住 宅 ローン( 住 宅 機 構 に 加 え 民 間 等 の 住 宅 ローンを 含 みます )の 年 間 総 返 済 額 の 年 収 に 対 する 割 合 が 年 収 に 応 じて 下 表 の 割 合 ( 返 済 負 担 率 )を 超 え 収 入 減 少 割 合 が20% 以 上 収 入 減 少 割 合 は 原 則 として 次 の 式 により 計 算 します ( 前 々 年 の 収 入 額 - 前 年 の 収 入 額 )/ 前 々 年 の 収 入 額 100(%) 年 収 300 万 円 未 満 300 万 円 以 上 400 万 円 以 上 700 万 円 以 上 400 万 円 未 満 700 万 円 未 満 返 済 負 担 率 30% 35% 40% 45% (3) 特 例 措 置 の 適 用 により 今 後 の 返 済 を 継 続 できること (4) 失 業 していること 又 は 収 入 減 少 割 合 が20% 以 上 であること 11 債 務 者 がJTIにマイホーム 借 上 げ 申 請 を 行 い JTIが 建 物 診 断 を 実 施 した 上 でマイホーム 借 上 げ 申 請 を 受 理 した 場 合 は 住 宅 機 構 が 承 認 した 返 済 困 窮 者 対 応 特 例 措 置 に 基 づき 債 務 者 が 受 託 金 融 機 関 と 借 入 時 に 締 結 した 金 銭 消 費 貸 借 契 約 ( 以 下 原 契 約 といいます )の 変 更 契 約 ( 以 下 変 更 契 約 といいます )を 締 結 します(ただし 家 賃 返 済 を2 回 目 以 降 適 用 する 場 合 は 変 更 契 約 の 締 結 が 不 要 となる 場 合 があります ) 変 更 契 約 を 締 結 後 住 宅 機 構 が 承 認 した 返 済 困 窮 者 対 応 特 例 措 置 に 基 づいた 返 済 が 開 始 されま すが JTIはマイホーム 借 上 げ 申 請 を 受 理 してから 転 借 人 を 募 集 するので 債 務 者 は 転 借 人 が 決 定 するまではJTIからの 賃 料 支 払 がない 状 態 で 返 済 を 継 続 する 必 要 があり 原 契 約 第 3 条 に 定 める 期 限 の 利 益 喪 失 事 由 が 発 生 した 場 合 は 債 務 者 は 期 限 の 利 益 を 失 い 直 ちにフラット3 2
5の 債 務 の 全 額 を 一 括 で 返 済 することになります 詳 しくは23 を 参 照 12 家 賃 返 済 が 適 用 された 場 合 には 住 宅 機 構 はJTIが 債 務 者 に 支 払 うべき 借 上 賃 料 に 担 保 権 ( 譲 渡 担 保 )を 設 定 することになっていますので JTIが 債 務 者 に 支 払 うべき 借 上 賃 料 は 住 宅 機 構 の 受 託 金 融 機 関 に 直 接 支 払 われます なお 譲 渡 担 保 設 定 に 要 する 費 用 は 債 務 者 の 負 担 となります 13 返 済 困 窮 者 対 応 特 例 措 置 を 適 用 すると 毎 月 返 済 額 は 減 額 されますが 総 返 済 額 は 増 額 します 14 JTIから 賃 料 が 支 払 われ JTIの 定 める 最 低 保 証 賃 料 が 毎 月 の 返 済 額 を 上 回 り かつ 家 賃 返 済 が 継 続 している 間 は 延 滞 が 生 じることがありませんので 延 滞 を 理 由 として 期 限 の 利 益 を 喪 失 させ 抵 当 権 を 実 行 することはありませんが それ 以 外 に 原 契 約 第 3 条 に 定 める 期 限 の 利 益 の 喪 失 事 由 ( 債 務 者 の 破 産 等 )が 発 生 した 場 合 は 住 宅 機 構 が 期 限 の 利 益 を 喪 失 させ 抵 当 権 実 行 等 を 行 うことがあります 15 次 のいずれかの 場 合 には 家 賃 返 済 が 行 われている 場 合 であっても 家 賃 返 済 は 終 了 します (1) JTIと 債 務 者 との 間 の 住 宅 借 上 契 約 の 解 約 事 由 又 は 終 了 事 由 が 生 じた 場 合 (2) JTIの 最 低 保 証 賃 料 が 下 落 した 結 果 住 宅 機 構 が 家 賃 返 済 を 継 続 させることが 相 当 でないと 判 断 した 場 合 (3) 覚 書 が 解 除 された 場 合 詳 しくは 16を 参 照 16 次 のいずれかの 場 合 には 覚 書 は 解 除 されます (1) 覚 書 を 締 結 後 対 象 住 宅 について 移 住 住 みかえ 支 援 適 合 住 宅 証 明 書 の 発 行 を 受 けることが できないとき (2) 覚 書 を 締 結 後 移 住 住 みかえ 支 援 適 合 住 宅 証 明 書 の 発 行 を 受 けた 対 象 住 宅 について 移 住 住 みかえ 支 援 適 合 住 宅 に 適 合 しないことが 判 明 したとき (3) 債 務 者 の 住 宅 機 構 に 対 する 債 務 が 完 済 等 により 消 滅 したとき (4) 債 務 者 に 期 限 の 利 益 喪 失 事 由 が 発 生 したとき (5) 住 宅 機 構 を 解 散 させる 法 令 が 施 行 されたことにより 住 宅 機 構 が 解 散 した 場 合 等 住 宅 機 構 の 行 う 証 券 化 支 援 事 業 の 運 営 が 著 しく 困 難 となったとき (6) JTIが 住 宅 機 構 の 定 める 住 宅 借 上 げ 機 関 としての 基 準 に 該 当 せず 住 宅 機 構 とJTIとの 覚 書 が 解 除 されたとき 17 借 入 申 込 者 は 本 覚 書 との 関 係 において 必 要 が 生 じた 場 合 は 住 宅 機 構 が 借 入 申 込 者 に 関 する 個 人 情 報 本 件 住 宅 ローンの 条 件 その 他 住 宅 機 構 が 必 要 と 認 める 情 報 をJTIに 開 示 すること をあらかじめ 同 意 します 3
18 JTIはマイホーム 借 上 げ 制 度 を 運 営 する 非 営 利 法 人 です マイホーム 借 上 げ 制 度 は 主 に50 歳 以 上 のシニア 層 からマイホームを 一 生 涯 借 り 上 げ 子 育 て 層 などに 転 貸 して 運 用 し 万 が 一 空 き 家 空 き 室 になっても 一 定 の 家 賃 を 保 証 するというもので JTIの 家 賃 債 務 には 財 団 法 人 高 齢 者 住 宅 財 団 に 拠 出 された 国 の 基 金 を 通 じて 債 務 保 証 がなされています 19 家 賃 返 済 特 約 は JTIの 定 める 要 件 を 満 たす 長 寿 命 住 宅 について 上 記 マイホーム 借 上 げ 制 度 の 年 齢 制 限 を 撤 廃 することによって 住 宅 ローンの 返 済 に 同 制 度 に 基 づいて 支 払 われる 安 定 的 な 家 賃 を 一 定 の 条 件 に 該 当 する 場 合 に 充 当 することができるようにする 特 約 です この 結 果 覚 書 の 規 定 で 特 に 定 めている 場 合 を 除 いて 借 上 げに 関 する 事 項 にはJTIが 別 途 定 めるマイホー ム 借 上 げ 約 款 が 適 用 されます 20 JTIがマイホーム 借 上 げ 制 度 に 基 づき 住 宅 を 借 り 上 げるには 次 の 条 件 を 満 たす 必 要 があります (1) 覚 書 締 結 後 速 やかに( 本 件 住 宅 ローン 借 入 時 )に 対 象 住 宅 が 移 住 住 みかえ 支 援 適 合 住 宅 証 明 書 の 発 行 を 受 け かつ 家 賃 返 済 適 用 時 に 次 表 の 移 住 住 みかえ 支 援 適 合 住 宅 の 基 準 を 満 たしていること 新 築 ( ) 戸 建 て マンション 中 古 ( ) 戸 建 て のみ Ⅱ マイホーム 借 上 げ 制 度 について<JTIが 実 施 する 内 容 の 説 明 > 18~28は 移 住 住 みかえ 支 援 機 構 (JTI)が 実 施 するマイホーム 借 上 げ 制 度 の 内 容 留 意 点 等 についての 説 明 です なお 本 内 容 については 住 宅 機 構 及 び 住 宅 機 構 の 受 託 金 融 機 関 が 責 任 を 負 うものでは ありません 構 造 要 件 維 持 管 理 要 件 事 業 者 要 件 次 の1から3までのいずれかに 該 当 して いること 1 国 の 定 める 認 定 長 期 優 良 住 宅 2 住 宅 性 能 評 価 ( 設 計 審 査 建 築 審 査 )に おいて 耐 震 等 級 2, 劣 化 対 策 等 級 3, 維 持 管 理 対 策 等 級 3を 取 得 していること 3 1 又 は2に 相 当 するとJTIが 認 めるもの 次 の1から3までのすべてに 該 当 してい ること 1 築 後 5 年 以 上 であること 2 認 定 にあたり 耐 震 性 が 基 準 値 1 以 上 と なる 補 修 を 行 っていること 3 期 間 5 年 の 瑕 疵 担 保 保 険 を 付 保 している こと ( ) 新 築 中 古 の 区 分 は 覚 書 を 締 結 したときの 状 態 で 判 断 します 次 の1 及 び2の 両 方 に 該 当 していること 1 住 宅 事 業 者 や 瑕 疵 担 保 保 証 事 業 者 等 により 住 宅 履 歴 が 管 理 されているか JTI に 住 宅 履 歴 を 登 録 していること 2 瑕 疵 保 証 期 間 満 了 時 より 5 年 ごとに 定 期 点 検 を 受 検 し 点 検 結 果 を 履 歴 管 理 すること 次 の1 及 び2の 両 方 に 該 当 していること 1 住 宅 事 業 者 や 瑕 疵 担 保 保 証 事 業 者 等 により 住 宅 履 歴 が 管 理 されているか JTI に 住 宅 履 歴 を 登 録 していること 25 年 ごとに 定 期 点 検 を 受 検 し 点 検 結 果 に 基 づいて 必 要 な 修 繕 を 行 ったうえで 履 歴 管 理 を 行 うこと JTI の 協 賛 社 員 協 賛 事 業 者 が 施 工 した 住 宅 で あ る こ と マンション は 1 棟 単 位 で 認 定 (2) 賃 貸 の 用 に 供 するために 障 害 となる 事 由 がないこと (3) 家 賃 返 済 適 用 時 に 対 象 住 宅 及 びその 敷 地 ( 債 務 者 又 は 抵 当 権 設 定 者 が 敷 地 を 所 有 する 場 合 に 限 る )に 住 宅 機 構 以 外 の 第 三 者 の 権 利 が 設 定 されていないこと (4) 対 象 住 宅 に 係 る 固 定 資 産 税 都 市 計 画 税 その 他 の 不 動 産 関 連 諸 税 の 滞 納 がないこと (5) 債 務 者 について 差 押 え 競 売 破 産 民 事 再 生 あるいは 裁 判 上 裁 判 外 を 問 わずこれら に 類 する 事 由 が 生 じていないこと (6) 債 務 者 の 本 件 住 宅 ローン 以 外 の 第 三 者 に 対 する 債 務 に 関 して 期 限 の 利 益 喪 失 事 由 が 発 生 して いないこと (7) 対 象 住 宅 の 敷 地 の 権 利 が 借 地 権 ( 借 地 借 家 法 ( 平 成 3 年 法 律 第 90 号 ) 第 2 条 第 1 号 の 規 定 によ る 借 地 権 をいう 以 下 同 じ )の 場 合 には 当 該 借 地 権 の 存 続 期 間 が 住 宅 機 構 の 償 還 期 間 ( 返 済 条 件 を 変 更 した 場 合 には 変 更 後 の 償 還 期 間 をいう ) 以 上 であること (8) (1)から(7)までの 条 件 は 平 成 23 年 7 月 7 日 現 在 のものであり 家 賃 返 済 適 用 時 において 変 更 される 可 能 性 があります 21 覚 書 を 締 結 するに 当 たり マイホーム 借 上 げ 制 度 の 注 意 すべき 点 は 次 のとおりですが 詳 細 に ついてはマイホーム 借 上 げ 制 度 利 用 時 にあらためて 確 認 してください 4
(1) 日 本 に 住 宅 を 有 する 方 であれば 利 用 者 の 国 籍 は 問 いませんが 海 外 在 住 の 場 合 は 日 本 国 籍 を 有 する 方 に 限 ります 住 宅 機 構 のフラット35を 利 用 するためには 日 本 国 籍 の 方 永 住 許 可 を 受 けている 方 又 は 特 別 永 住 者 の 方 のいずれかに 該 当 する 必 要 がありますので ご 注 意 ください (2) 借 上 げの 期 間 は 原 則 として 終 身 ( 債 務 者 が 死 亡 するまで)です ただし 債 務 者 側 からの 解 約 は 自 由 です いずれの 場 合 も 借 上 げは 解 約 の 申 込 時 点 で 有 効 な 転 貸 借 契 約 の 期 限 ( 最 長 3 年 )に 終 了 します (3) 対 象 住 宅 が 災 害 による 毀 損 や 経 年 劣 化 などのために 転 借 人 に 賃 貸 することが 難 しくなった 場 合 には 借 上 げは 終 了 します ( 対 象 住 宅 にかかる 固 定 資 産 税 その 他 の 不 動 産 関 連 諸 税 や 地 代 の 滞 納 等 その 他 にも 終 了 事 由 がありますので マイホーム 借 上 げ 制 度 利 用 時 に 再 度 ご 確 認 ください ) (4) JTIは 借 り 上 げた 住 宅 を 主 として 子 育 て 世 代 に 転 貸 し 転 借 人 の 家 賃 から 空 き 家 空 き 室 の ための 積 立 金 (10%)と 管 理 費 (5%)を 控 除 して 債 務 者 ( 住 宅 機 構 が 賃 料 に 譲 渡 担 保 を 設 定 し た 場 合 は 住 宅 機 構 )に 支 払 います なお 転 借 人 から 敷 金 礼 金 は 取 りません (5) 家 賃 保 証 から 生 ずるJTIの 負 担 は 空 き 家 空 き 室 積 立 金 の 中 で 補 てんできるよう 統 計 的 な 裏 付 けにより 運 営 されていますが 万 が 一 の 場 合 には 財 団 法 人 高 齢 者 住 宅 財 団 の 基 金 ( 平 成 23 年 3 月 現 在 で 約 5 億 円 )から 債 務 保 証 を 受 けられます (6) 借 上 げは 最 初 の 転 借 人 が 入 居 した 時 点 から 始 まります 借 上 げが 始 まれば その 後 に 空 き 家 空 き 室 になってもJTIから 保 証 家 賃 が 支 払 われます (7) JTIが 行 う 転 貸 は 期 間 の 終 了 時 に 借 り 手 に 更 新 権 がなく 必 ず 明 け 渡 さねばならない 定 期 借 家 契 約 という 制 度 を 利 用 し 期 間 は 原 則 として3 年 とします この 結 果 定 期 借 家 契 約 の 期 間 満 了 時 ( 最 長 3 年 )には 借 上 げを 解 約 して 明 け 渡 しを 求 め 自 宅 に 戻 ることが 可 能 となります た だし この 場 合 は 家 賃 収 入 によらずに 住 宅 ローンを 返 済 する 必 要 があることにご 注 意 ください (8) 借 上 げにあたっては 賃 貸 の 用 に 供 する 物 件 として 適 切 かどうかについて 建 物 診 断 を 行 い 劣 化 が 激 しいものについては 20の(1)の 基 準 を 満 たすために 補 強 や 最 小 限 の 補 修 が 必 要 となります なお それ 以 上 に 貸 しやすくするためのリフォームを 行 うかは 債 務 者 の 任 意 となります また 当 初 の 借 上 げにあたっては ハウスクリーニング 費 用 が 別 途 かかります (9) 転 借 人 はJTIの 承 認 を 得 て 躯 体 に 影 響 を 及 ぼさない 部 分 のリフォームを 行 うことができます (10) 賃 貸 管 理 はJTIから 委 託 を 受 けた 業 者 が 行 うので 債 務 者 が 自 ら 転 借 人 と 交 渉 することはありません (11) 固 定 資 産 税 等 の 公 租 公 課 及 び 日 常 的 な 使 用 の 範 囲 を 超 える 対 象 住 宅 の 補 修 等 の 費 用 は 債 務 者 の 負 担 となります 22 JTIは 債 務 者 から 借 上 げの 申 請 を 受 けた 場 合 は 建 物 診 断 を 実 施 した 上 で 借 上 げ 可 能 と 判 断 した 場 合 には 即 時 に 転 借 人 の 募 集 を 行 います 募 集 を 行 う 際 の 賃 料 は 地 域 により 差 があり ますが 目 安 として 周 辺 相 場 の80%~90%となります 23 JTIからの 家 賃 の 支 払 いは 最 初 の 転 借 人 が 入 居 した 時 点 から 始 まりますので 転 借 人 が 決 ま らない 間 は 家 賃 による 返 済 ができず 債 務 者 自 身 による 返 済 が 必 要 となりますので 延 滞 しない ようにご 注 意 ください なお 借 上 げの 申 請 を 受 けてから 転 借 人 が 決 定 するまでには 少 なくとも2か 月 物 件 の 場 所 や 状 況 募 集 時 期 等 によっては3~4か 月 程 度 かかる 場 合 もあります 24 JTIは 転 借 人 募 集 開 始 後 転 借 人 と 借 上 げ 賃 料 が 決 定 次 第 債 務 者 及 び 住 宅 機 構 に 借 上 げ 賃 料 額 賃 料 査 定 額 及 び 最 低 保 証 賃 料 の 額 を 通 知 します 返 済 条 件 変 更 後 の 新 しい 返 済 額 はJTI の 最 低 保 証 賃 料 額 以 下 となることが 必 要 であり 返 済 条 件 変 更 後 の 新 しい 返 済 額 が 最 低 保 証 賃 料 を 上 回 る 場 合 には 家 賃 返 済 は 適 用 できません なお JTIの 最 低 保 証 賃 料 の 上 限 額 は127,500 円 となりますのでご 注 意 ください( 平 成 23 年 3 月 現 在 ) 25 転 借 契 約 は3 年 の 定 期 借 家 契 約 ですので 3 年 後 には 家 賃 が 変 更 となる 可 能 性 があります そ れまでの 間 にも 転 借 人 が 退 去 した 場 合 は 新 たに 転 借 人 を 募 集 しなければなりません さらに 市 場 環 境 の 変 化 対 象 住 宅 の 築 年 数 の 経 過 等 により 最 低 保 証 賃 料 を 変 更 する 場 合 があります このような 場 合 には JTIは 遅 滞 なく 債 務 者 と 住 宅 機 構 に 最 低 保 証 賃 料 を 変 更 する 旨 を 通 知 します なお 最 低 保 証 賃 料 が 何 らかの 理 由 で 下 落 した 結 果 住 宅 機 構 が 家 賃 返 済 を 継 続 させることが 相 当 でないと 判 断 する 場 合 は 借 上 げは 終 了 し 通 常 の 返 済 困 窮 者 対 応 特 例 措 置 等 に 移 行 するこ とになりますのでご 注 意 ください 5
26 マイホーム 借 上 げ 制 度 を 利 用 するには 利 用 を 申 請 する 時 点 で 対 象 住 宅 が 賃 貸 の 用 に 供 するこ とができる 状 態 であることが 前 提 条 件 となります 本 来 はある 程 度 時 間 をかけて 建 物 診 断 を 行 う のですが 移 住 住 みかえ 支 援 適 合 住 宅 については 施 工 業 者 瑕 疵 担 保 保 証 会 社 及 びJTIが 対 象 住 宅 に 関 する 住 宅 履 歴 を 管 理 していますので 維 持 管 理 の 状 況 がすぐに 判 断 できます この 結 果 通 常 の 制 度 利 用 の 場 合 と 比 較 すると 次 のとおり 建 物 診 断 にかかる 時 間 とコストを 削 減 できます 1 瑕 疵 担 保 保 証 期 間 中 は 借 上 げの 業 務 を 担 当 するJTIの 職 員 又 は 協 賛 事 業 者 の 担 当 者 が 対 象 住 宅 の 住 宅 履 歴 を 確 認 したうえで 現 況 を 目 視 で 確 認 し いずれも 問 題 がなければ すぐに 転 借 人 の 募 集 にかかります 2 瑕 疵 担 保 保 証 期 間 経 過 後 の 場 合 は 住 宅 履 歴 により 定 期 点 検 を 受 検 していること その 結 果 に 基 づいて 必 要 な 修 繕 がなされていることの 2 点 が 確 認 できれば 担 当 者 が 現 況 を 目 視 確 認 し すぐに 転 借 人 の 募 集 にかかります 新 築 住 宅 については 定 期 点 検 の 受 検 のみが 義 務 づけられており 点 検 で 指 摘 された 必 要 な 修 繕 を 行 うかどうかは 任 意 となっています 点 検 で 指 摘 された 修 繕 を 行 っていない 場 合 には 指 摘 のあった 部 位 を 中 心 に 建 物 診 断 を 実 施 し 場 合 によっては 修 繕 の 実 施 が 借 上 げの 条 件 となることがあります なお 点 検 時 に 指 摘 された 修 繕 がどの 程 度 重 要 で 急 迫 性 があるかについては 点 検 者 によっ て 判 断 に 幅 がありますので 疑 問 があれば 施 工 業 者 やJTIにお 問 い 合 わせください 27 家 賃 返 済 を 利 用 すると 債 務 者 には 賃 料 収 入 が 発 生 しますので 関 連 する 諸 経 費 を 控 除 したう えで 不 動 産 所 得 ( 減 価 償 却 等 により 赤 字 となる 場 合 は 損 失 )を 他 の 所 得 と 合 算 して 確 定 申 告 する 必 要 があります 詳 細 は 家 賃 返 済 を 利 用 する 際 に 税 務 相 談 所 や 税 理 士 にご 確 認 ください 28 家 賃 返 済 特 約 及 びマイホーム 借 上 げ 制 度 を 利 用 するに 際 し 以 下 のとおり JTIに 対 し 手 数 料 が 必 要 です この 手 数 料 は 覚 書 が 解 除 された 場 合 又 は 借 上 げが 行 われない 場 合 であっても 返 金 されません なお 移 住 住 みかえ 支 援 適 合 住 宅 証 明 書 の 発 行 を 受 けるための 費 用 が 別 途 かかります 住 宅 事 業 者 ごとに 金 額 が 異 なりますので 詳 細 については 住 宅 事 業 者 にご 確 認 ください 1 家 賃 返 済 特 約 付 きフラット35の 覚 書 締 結 時 :5,000 円 ( 税 抜 き) 2 借 上 げ 前 の 賃 料 査 定 時 :5,000 円 ( 税 抜 き) 3 借 上 げ 申 請 時 の 事 務 手 数 料 :17,000 円 ( 税 抜 き) 2と3の 手 数 料 は 将 来 変 更 される 可 能 性 があります 1と2の 手 数 料 については 受 託 金 融 機 関 からJTIに 対 して 送 金 するため 受 託 金 融 機 関 が 定 める 手 数 料 が 別 途 必 要 となる 場 合 があります 3の 手 数 料 については 債 務 者 からJTIに 対 し 振 り 込 みを 行 い その 際 の 振 込 手 数 料 を 債 務 者 負 担 となります 6