目 次 はじめに 1 頁 事 例 1 40 才 でマイホームを 購 入 したA 氏 2 頁 事 例 2 30 才 でマイホームを 購 入 したB 氏 3 頁 Q1: 無 理 なく 購 入 できる 物 件 価 格 は?(その1)- 毎 月 の 支 払 額 から 把 握 - 4 頁 Q2: 無 理 なく

( マイホーム FP 活 冊 Ver.3.0 ) 愛 するご 家 族 のための マイホーム 購 失 敗 しない 為 の 資 金 計 画 自 分 の 条 件 で 試 算 すれば 無 理 のない 資 金 計 画 が 見 えてくる さあ 個 別 相 談 に 出 かけよう! マイホームの 購 診 断 ( 事 例 ) ご 主 (30 才 会 社 員 ) 奥 さん(パート) お さん2 のご 家 族 今 のアパート( 家 賃 7 万 )で 賃 貸 暮 らしを5 年 続 けています このまま 賃 貸 暮 らしを 続 けた 場 合 そして マイホームを 購 した 場 合 について どのようなことが 考 えられるのか? 8つの 質 問 から 考 えてみます 平 成 23 年 9 1

目 次 はじめに 1 頁 事 例 1 40 才 でマイホームを 購 入 したA 氏 2 頁 事 例 2 30 才 でマイホームを 購 入 したB 氏 3 頁 Q1: 無 理 なく 購 入 できる 物 件 価 格 は?(その1)- 毎 月 の 支 払 額 から 把 握 - 4 頁 Q2: 無 理 なく 購 入 できる 物 件 価 格 は?(その2)- 年 収 から 把 握 - 6 頁 Q3: 生 涯 賃 貸 暮 らしを 続 けた 場 合 に 背 負 うことになるリスクとは? 8 頁 Q4: 早 期 完 済 テクニックとは?(その1)- 月 々 貯 めて 繰 上 返 済 にまわす- 10 頁 Q5: 早 期 完 済 テクニックとは?(その2)- 住 宅 ローン 減 税 で 戻 るお 金 - 12 頁 Q6: 早 期 完 済 テクニックとは?(その3)- 戻 るお 金 の 有 効 活 用 - 13 頁 Q7: 最 適 な 購 入 時 期 とは? 今 すぐ? それとも 頭 金 を 貯 めてから? 14 頁 Q8: 最 後 に マンション 購 入 と 一 戸 建 て 購 入 の 比 較 16 頁 さあ 個 別 相 談 に 出 かけよう! 18 頁 終 わりに 19 頁

はじめに 冷 静 に 考 えてみて 欲 しいことがあります 帰 る 実 家 がない 限 り 賃 貸 生 活 を 生 涯 続 けるか あるいは マイホームを 購 入 するしかないのです マイホーム 購 入 を 考 えた 場 合 いつ 購 入 するのが 望 ましいのでしょうか? 望 ましい 時 期 に 購 入 しなかった 場 合 どのようなリスクを 背 負 うことになるのでしょうか? まず 購 入 時 期 が 遅 くなった 方 の 事 例 をご 紹 介 します ご 主 人 は 30 才 でマイホーム 購 入 を 考 え 始 め いろいろ 悩 んでいる 間 に あっという 間 に 10 年 が 過 ぎていたそうです 最 終 的 には 40 才 で マイホーム 購 入 を 決 断 されています なぜ 決 断 できず ずるずると 購 入 時 期 が 遅 くなったのか その 後 どのようなことから 決 断 したのか そして 購 入 時 期 が 遅 くなったことによるリスクとして 何 が 考 えられるのか 実 話 ベースでお 話 します 次 に 比 較 的 早 く 購 入 を 決 断 された 方 の 事 例 をご 紹 介 します ご 主 人 は 30 才 でマイホーム 購 入 を 決 断 されています どのようなきっかけで マイホーム 購 入 を 考 えはじめ そして どのような 判 断 根 拠 から 決 断 されたのでしょうか マイホーム 購 入 には 将 来 を 見 据 えた 上 での 判 断 と 決 断 が 必 要 です しっかりとした 根 拠 に 基 づいた 判 断 材 料 を 金 額 ベースで 整 え 建 てるにはどうすれば 良 いのか 建 てなければどうなるのか じっくりと 比 較 して 判 断 して 頂 きたいのです そして 愛 するご 家 族 のために 最 適 な 時 期 に 最 適 な 場 所 に 最 適 な 規 模 の マイホームを 構 築 して 頂 きたいのです 個 別 相 談 に 出 かけ ご 自 身 の 条 件 でいろいろと 試 算 をしてみませんか? きっと 最 適 なプラン が 見 えてくることと 思 います 1

事 例 1 40 才 でマイホームを 購 入 したA 氏 ( 奥 さん:パート 子 供 :2 人 ) 生 まれ 故 郷 に 30 才 でUターンしたA 氏 実 家 からの 通 勤 が 不 便 な 為 賃 貸 アパート(7 万 円 )に 入 居 数 年 後 マイホーム 購 入 を 考 え 始 めました まずは 間 取 りについての 夢 希 望 と 言 えば 家 族 がいつも 集 まり 話 がしやすいように 広 い 居 間 が 欲 しい 子 供 たちと 料 理 がしやすいように 台 所 はL 字 型 にしたい etc そして いざ 具 体 的 に 考 え 始 めると 今 の 年 齢 と 年 収 で 無 理 なく 購 入 できる 物 件 価 格 ( 土 地 建 物 )はいくらなのか? 住 宅 ローンを 組 んで ちゃんと 返 せるのか? 頭 金 にあてる 貯 金 はあまりない 子 供 たちが 県 内 の 国 立 大 学 に 入 ってくれれば 良 いが もし 県 外 の 私 立 大 学 となれば 教 育 費 生 活 費 等 で いったいいくらかかるのか? 固 定 資 産 税 がかかるのでやめておいた 方 がいいと 言 われたが いくらかかるのか etc わからないことだらけで 判 断 できず なかなか 決 断 できません 仕 事 から 帰 ると 奥 さんから ねえ どうするの? と 問 われる 日 々 困 った!なにを 根 拠 に 考 えればいいのか? わからないことだらけ 今 夜 はもう 遅 い 明 日 も 早 いので またにしよう こんな 毎 日 の 繰 り 返 し あっという 間 に10 年 が 過 ぎ 去 っていきました そして そんなある 日 A 氏 にこんな 出 来 事 がありました 以 下 は A 氏 本 人 からです 当 時 はアパート 暮 らしで 狭 いため 子 供 部 屋 はひとつでした ある 日 仕 事 が 遅 くなり 深 夜 に 帰 宅 すると 高 校 受 験 を 控 えた 長 女 が アパートの 狭 い 台 所 で 勉 強 をしていました 部 屋 が 明 るいと 妹 が 寝 づらいだろう との 思 いで そうしていたのでしょう 私 は 一 人 涙 しました 長 女 の 優 しさ と 私 の 不 甲 斐 なさ に なかなかマイホーム 購 入 を 決 断 できなかったのです そして このことがきっかけとなり ついに えいやー! の 思 いで 決 断 をしました でも もっと 早 くに 決 断 できていれば と 悔 やんでいます なぜ 決 断 が 遅 れたのか それは 判 断 材 料 が 揃 わなかったからです 判 断 材 料 が 整 えば もっと 早 くに 決 断 ができ 返 済 計 画 もスムーズにいったのです 2

事 例 2 30 才 でマイホームを 購 入 したB 氏 ( 奥 さん:パート 子 供 :2 人 ) 奥 さんの 友 達 が M 工 務 店 で 家 を 建 てた 話 を 聞 いたB 氏 M 工 務 店 の 営 業 マンは 間 取 り 棚 の 工 夫 など 快 適 な 生 活 空 間 を 提 案 するとともに 気 になる 資 金 と 税 金 面 についても 親 身 になって 相 談 に 乗 ってくれたということでした 早 速 奥 さんの 友 達 に 紹 介 をしてもらい M 工 務 店 の 営 業 マンを 訪 ねることにしました そして 話 は 資 金 面 のことに Bさんご 夫 婦 と 営 業 マンとの やりとりの 一 部 をみてみましょう Bさん : まず どのくらいの 物 件 ( 土 地 建 物 )なら 持 てるのか 目 安 がわからなくて それに 住 宅 ローンのこともよくわからないので 凄 く 不 安 です 営 業 マン: そうですね 今 の 生 活 のペースをそう 崩 さずに 持 てる 物 件 価 格 は 一 番 気 になりますよね それと 住 宅 ローンには 注 意 が 必 要 です いくらだったら 借 りられるか ではなく いくらならちゃんと 返 せるか を 考 えておくことが 大 切 です ちゃんと 返 すためには 返 済 可 能 額 を 把 握 することと 早 期 完 済 のテクニックを しっかりと 理 解 することが 必 要 です Bさん : 資 金 計 画 は 難 しそうで 営 業 マン: 資 金 計 画 は 難 しいことではありません 基 本 的 なことをしっかりとおさえておけば 大 丈 夫 です 住 宅 ローン 減 税 とか 返 済 に 大 きく 影 響 する 金 利 のことなども 含 めて 最 適 な 購 入 時 期 についても 確 認 してみましょう それと もし マイホームを 持 たず このまま 生 涯 賃 貸 暮 らしを 続 けた 場 合 どんなリスクを 背 負 うことになるのか このことについても 考 えてみましょう Bさんの 条 件 で いろいろと 試 算 してみれば 最 適 なプラン がみえてきます Bさん : はい 宜 しくお 願 いします 3

Q1: 無 理 なく 購 入 できる 物 件 価 格 は?(その1)- 毎 月 の 支 払 額 から 把 握 - なぜ 試 算 が 必 要? 営 業 マン: 夢 希 望 を 先 行 して マイホーム 購 入 のプランを 作 成 すると 最 後 に 予 算 の 都 合 で 間 取 りを 削 る 検 討 が 始 まります これでは 夢 のマイホーム への 取 り 組 み 意 欲 も 減 退 してしまいます 最 適 なプラン を 検 討 するには まず 無 理 なく 購 入 できる 物 件 価 格 を 知 る 必 要 があります ポイント この 無 理 なく 購 入 できる 物 件 価 格 を 知 ることで はじめて 現 実 的 な 間 取 り を 検 討 できるのです Bさん : そうですね でも 先 ほどお 話 したように まず どのくらいの 物 件 ( 土 地 建 物 )なら 持 てるのか の 目 安 がわかりません ですから 間 取 りについては 今 も 具 体 的 な 検 討 ができないでいます 営 業 マン: わかりました では 1つずつ 考 えてみましょう ポイント まずは 将 来 のことも 想 定 し 毎 月 の 支 払 可 能 額 から おおまかな 借 入 可 能 額 を 考 えてみるのが 良 いでしょう 住 宅 ローン は いくら 借 りることができるのか ではなく いくらならちゃんと 返 せるか ということが 重 要 です そのことを 前 提 に ご 自 身 の 条 件 で 試 算 を 行 い マイホームを 購 入 するための 判 断 材 料 を 金 額 ベースで 整 える 必 要 があります 無 理 なく 購 入 できる 物 件 価 格 をもとにプランを 作 成 すれば マイホーム 購 入 後 は 返 済 に 苦 しむことなく 安 心 して 快 適 な 生 活 を 送 ることができるのです では 早 速 ですが 将 来 の 教 育 費 なども 考 慮 しながら 毎 月 の 支 払 可 能 額 から 無 理 なく 購 入 できる 物 件 価 格 を 概 算 で 考 えてみましょう Bさん : 宜 しくお 願 いします 4

試 算 の 根 拠 は? 営 業 マン: 毎 月 いくらまでなら 無 理 なく 返 済 できますか? 現 在 の 家 賃 ( 駐 車 場 代 込 )を 目 安 にお 考 えになればいいかと 思 います Bさん : 今 の 家 賃 は7 万 円 ですが ちょっとがんばって 9 万 円 にしてみます 営 業 マン: わかりました 次 に ボーナス 時 はいくら 加 算 できますか? Bさん : 15 万 円 でお 願 いします 営 業 マン: 返 済 期 間 は35 年 金 利 は 3.0%とします 営 業 マン: 最 後 に 頭 金 はいくら 用 意 できますか? Bさん : 500 万 円 くらいでしょうか 試 算 の 結 果 は? 営 業 マン: では 試 算 結 果 をみてみましょう 返 済 可 能 額 からみた 借 入 可 能 金 額 は 2,986 万 円 です 諸 経 費 は 180 万 円 です 無 理 なく 購 入 できる 物 件 価 格 は 消 費 税 込 みで 3,306 万 円 です いかがですか これで おおまかな 借 入 可 能 額 を 概 算 で 確 認 できたかと 思 います 試 算 根 拠 毎 月 無 理 なく 返 済 できる 額 : 9 万 円 / 月 ボーナス 時 に 加 算 できる 額 : 15 万 円 自 己 資 金 : 500 万 円 返 済 期 間 : 35 年 金 利 : 3.0% 試 算 結 果 1 返 済 可 能 額 からみた 借 入 可 能 金 額 : 2,986 万 円 2 諸 経 費 : 180 万 円 3 無 理 なく 購 入 できる 物 件 価 格 : 3,306 万 円 ( 借 入 可 能 金 額 + 自 己 資 金 - 諸 経 費 ) 5

Q2: 無 理 なく 購 入 できる 物 件 価 格 は?(その2)- 年 収 から 把 握 - なぜ 試 算 が 必 要? 営 業 マン: では 次 に 精 度 を 高 めた 本 来 の 借 入 可 能 額 について 確 認 してみたいと 思 います ポイント 銀 行 の 住 宅 ローン 融 資 の 借 入 可 能 額 には 基 準 が あり 年 収 と 住 宅 ローンの 金 利 等 で 決 まり ます ですから この 本 来 の 借 入 可 能 額 を 知 る 必 要 があります では 確 認 してみましょう Bさん : 宜 しくお 願 いします 試 算 の 根 拠 は? 営 業 マン: 承 知 しました では ご 主 人 の 税 込 年 収 から 教 えて 下 さい Bさん : 456 万 円 です 営 業 マン: 奥 さんの 収 入 は 合 算 されますか? Bさん : 子 供 のこともありますので 収 入 合 算 は なし でお 願 いします 営 業 マン: 返 済 期 間 は35 年 金 利 は 3.0%とします 年 収 に 対 する 借 入 限 度 率 は 35%です 営 業 マン: 頭 金 は 500 万 円 でしたね 試 算 の 結 果 は? 営 業 マン: では 試 算 結 果 をみてみましょう 返 済 可 能 額 からみた 借 入 可 能 金 額 は 3,456 万 円 です 諸 経 費 は 205 万 円 です 無 理 なく 購 入 できる 物 件 価 格 は 消 費 税 込 みで 3,751 万 円 です Bさん : 先 ほど 毎 月 の 支 払 可 能 額 から 確 認 したおおまかな 額 より 実 際 は 470 万 円 も 多 く 借 りられるということですね 6

営 業 マン: そうですね しかし ここで 把 握 しておかなければならない 大 切 なことがあります それは 住 宅 ローン 以 外 の その 他 のローン のことです この その 他 のローン があると 借 入 可 能 額 は 少 なくなります Bさん : そうですか 今 年 間 で36 万 円 ありますが どのくらい 借 入 可 能 額 が 減 りますか? 営 業 マン: はい では 試 算 してみましょう その 他 のローン の 年 間 返 済 額 36 万 円 を 条 件 に 加 えると 返 済 可 能 額 からみた 借 入 可 能 金 額 は 2,676 万 円 です 諸 経 費 は 約 163 万 円 位 です 無 理 なく 購 入 できる 物 件 価 格 は 消 費 税 込 みで 3,013 万 円 です いかがですか 本 来 の 借 入 可 能 額 をご 確 認 頂 けたかと 思 います 因 みに その 他 のローン は 先 に 返 してしまえば 借 入 可 能 額 が 増 えて 有 利 といえます ご 両 親 等 に 相 談 されてみるのも 良 いでしょう 次 に 考 えなければならないことは ちゃんと 返 せるか ということです 後 ほど 早 期 完 済 のテクニックについて お 話 します 試 算 根 拠 税 込 年 収 : 456 万 円 / 月 収 入 合 算 額 : 0 万 円 年 収 に 対 する 借 入 限 度 率 : 35% 自 己 資 金 : 500 万 円 返 済 期 間 : 35 年 金 利 : 3.0% その 他 のローンの 年 間 返 済 額 : 36 万 円 試 算 結 果 <その 他 のローンが ない 場 合 (A)> 1 返 済 可 能 額 からみた 借 入 可 能 金 額 : 3,456 万 円 2 諸 経 費 : 205 万 円 3 無 理 なく 購 入 できる 物 件 価 格 : 3,751 万 円 <その 他 のローンが ある 場 合 (B)> 1 返 済 可 能 額 からみた 借 入 可 能 金 額 : 2,676 万 円 (Aとの 差 :780 万 円 ) 2 諸 経 費 : 163 万 円 3 無 理 なく 購 入 できる 物 件 価 格 : 3,013 万 円 (Aとの 差 :738 万 円 ) ( 借 入 可 能 金 額 + 自 己 資 金 - 諸 経 費 ) 7

Q3: 生 涯 賃 貸 暮 らしを 続 けた 場 合 に 背 負 うことになるリスクとは? なぜ 試 算 が 必 要? 営 業 マン: 賃 貸 暮 らしが 気 楽 で 良 い と 思 われている 方 も いらっしゃるかと 思 います ですが 賃 貸 暮 らしを 生 涯 続 けた 場 合 には どのような 負 担 を 背 負 うことになるのでしょうか? 例 えば 年 金 が 貰 えない 期 間 の 家 賃 はどうすれば いいのでしょうか 等 々 ポイント 賃 貸 暮 らしを 生 涯 続 けた 場 合 の 負 担 をしっかりと 把 握 し 対 策 を 取 らねば 老 後 に 破 綻 することにもなりかねません また このまま 賃 貸 暮 らしを 続 けることが 実 は 例 えば いくらの 住 宅 ローンを 組 むことと 同 じ ことになるのか? 仮 に 3,000 万 円 の 住 宅 ローンを 組 んで マイホームを 購 入 した 方 と 同 じ 状 態 だとしたら どうですか? 住 宅 ローンを 組 んだ 方 には マイホームが 残 りますが 賃 貸 暮 らしを 続 けていれば 当 然 ですが なにも 残 りません ご 自 身 の 条 件 でしっかりと 試 算 して 様 々な 背 負 うべきリスク を 確 認 しておくことが 大 切 です ひとつずつ 確 認 してみましょう Bさん : はい ぜひ お 願 いします 試 算 の 根 拠 は? 営 業 マン: ご 主 人 は 今 おいくつですか? Bさん : 30 才 です 営 業 マン: 現 在 の 家 賃 は 7 万 円 だったかと 思 いますが 過 去 何 年 賃 貸 住 まいをされていますか? Bさん : 5 年 です 営 業 マン: 現 在 の 手 取 り 年 収 は いくらですか? Bさん : 360 万 円 です 営 業 マン: ご 主 人 は 今 30 才 ですので 男 性 の 平 均 寿 命 (76 才 )から 計 算 して あと48 年 間 賃 貸 生 活 を 続 けるものとして 背 負 うことになるリスクを 確 認 してみます 8

試 算 の 結 果 は? 営 業 マン: 現 在 の 家 賃 は7 万 円 ですが 上 昇 率 を1.5%とすると 生 涯 の 家 賃 総 額 は 5,843 万 円 です 住 宅 ローンに 換 算 した 場 合 の 借 入 金 額 は 3,095 万 円 です ( 金 利 3% 返 済 期 間 48 年 ( 仮 定 )の 元 利 均 等 返 済 で 計 算 しています ) 家 賃 の 捻 出 のみの 為 に 働 く 期 間 は 16.2 年 になります 60 才 時 点 の 家 賃 は 10.9 万 円 になります ご 主 人 は 60 才 から5 年 間 年 金 が 貰 えませんので 60 才 までに 654 万 円 (10.9 万 円 12ヶ 月 5 年 )を 貯 めておく 必 要 があります Bさん : 3,095 万 円 の 住 宅 ローンを 借 りているのと 同 じということですよね 驚 きました それに 家 賃 の 捻 出 だけに16 年 間 も 働 くことになるとは 本 当 にショックです あと 654 万 円 も 貯 めるのは 正 直 無 理 だと 思 います 営 業 マン: 賃 貸 暮 らしを 続 けることのリスクについて ご 理 解 頂 けたかと 思 います 試 算 根 拠 ご 主 人 の 年 齢 / 年 収 : 30 才 / 360 万 円 / 月 現 在 の 家 賃 ( 駐 車 場 代 含 む) : 7 万 円 / 月 過 去 賃 貸 住 宅 に 住 んだ 期 間 : 5 年 生 涯 賃 貸 住 宅 に 住 む 場 合 の 期 間 : 48 年 ( 男 性 の 平 均 寿 命 :78 才 ) 住 宅 ローン 換 算 する 場 合 の 金 利 : 3.0% 家 賃 の 上 昇 率 : 1.5% 試 算 結 果 1 過 去 支 払 った 家 賃 総 額 : 401 万 円 2 生 涯 支 払 う 家 賃 総 額 : 5,843 万 円 3 住 宅 ローン 換 算 した 場 合 の 借 入 金 額 : 3,095 万 円 4 家 賃 の 捻 出 だけに 働 く 期 間 : 16.2 年 548 年 後 の 家 賃 : 14.3 万 円 / 月 660 才 時 点 の 家 賃 : 10.9 万 円 / 月 (60~65 の 家 賃 :654 万 円 ) 760 才 時 点 で 貰 える 年 金 の 額 : 0 円 / 月 9

Q4: 早 期 完 済 テクニックとは?(その1)- 月 々 貯 めて 繰 上 返 済 にまわす- なぜ 試 算 が 必 要? 営 業 マン: 先 ほど ご 主 人 は 60 才 から5 年 間 年 金 がもらえない ことを 確 認 しました 賃 貸 生 活 を 生 涯 続 けた 場 合 は 60 才 以 降 の5 年 間 分 の 家 賃 を 事 前 に 貯 めておく 必 要 があり 大 変 であることを 合 わせて 確 認 しました ポイント マイホームを 購 入 した 場 合 は ご 主 人 は 現 在 30 才 ですから 例 えば 35 年 返 済 であれば 60 才 時 点 ではまだ 残 債 があり 年 金 もない 中 返 済 が 大 変 でしょう ですが マイホームを 購 入 した 場 合 は 賃 貸 暮 らしの 場 合 と 異 なり 早 期 完 済 に 向 けた 良 い 方 法 があります 60 才 までに 完 済 又 は 残 債 を 少 なくすることが 可 能 です 先 ほど Q2 で 確 認 した 借 入 可 能 額 を 前 提 に 2,600 万 円 を 借 りた 場 合 の 早 期 完 済 の 方 法 を 確 認 してみます Bさん : そんないい 方 法 があるのですか ぜひ 教 えて 下 さい 試 算 の 根 拠 は? 営 業 マン: まず 4 年 後 に100 万 円 そして 8 年 後 に100 万 円 繰 上 返 済 ( 期 間 短 縮 型 )をすると どのくらいの 効 果 があるのかを 試 算 してみます Bさん : ちょっと 待 って 下 さい 4 年 間 で100 万 円 も 貯 めるのは 無 理 です 営 業 マン: 4 年 間 で100 万 円 と 思 うと 確 かに 大 変 ですけど どうでしょう 毎 月 2 万 円 貯 めると 考 えてみてはいかがでしょうか 10

営 業 マン: 例 えば 煙 草 も1 日 に2 箱 吸 えば それだけで 毎 月 2 万 円 貯 まります 禁 煙 までしなくても 健 康 のために 減 煙 したり お 酒 を 少 し 控 えたり また マイホーム 購 入 の 決 意 表 明 として お 小 遣 いを 少 し 減 らして それと マイホームを 購 入 すれば 団 体 信 用 生 命 保 険 がついていますので 現 在 かけていらっしゃる 保 険 の 見 直 しをされれば 他 の 工 夫 も 含 めて 毎 月 2 万 円 の 捻 出 は 可 能 かと 思 いますが いかがでしょうか Bさん : 言 われてみれば 確 かにそうですね できるような 気 がします 試 算 の 結 果 は? 営 業 マン: 繰 上 返 済 をすると 当 初 条 件 との 差 額 は252 万 円 になり 3 年 9ヶ 月 返 済 期 間 が 短 くなります Bさん : 毎 月 2 万 円 を 貯 めて 繰 上 返 済 をすることで 当 初 条 件 との 差 額 は252 万 円 になり その 上 3 年 9ヶ 月 も 返 済 期 間 が 短 くなるとは ビックリしました 営 業 マン: 先 ほど 確 認 しましたが ご 主 人 は60 才 から5 年 間 は 年 金 が 貰 えません ですから 60 才 までに 完 済 できればベストです 完 済 できなくても なるべく 残 債 が 少 なくなると 良 いですね そこで 残 りの 返 済 期 間 を 短 くする 方 法 ありますので 確 認 してみましょう Bさん : ぜひ お 願 いします 試 算 根 拠 借 入 総 額 : 2,600 万 円 / 月 返 済 期 間 : 35 年 金 利 : 3.0% 繰 上 返 済 (4 年 後 ) : 100 万 円 繰 上 返 済 (8 年 後 ) : 100 万 円 試 算 結 果 1 当 初 条 件 との 差 額 : 252 万 円 2 短 縮 できる 期 間 : 3 年 9ヶ 月 11

Q5: 早 期 完 済 テクニックとは?(その2)- 住 宅 ローン 減 税 で 戻 るお 金 の 確 認 - なぜ 試 算 が 必 要? 営 業 マン: 住 宅 ローン 減 税 を 活 用 した 早 期 完 済 について 確 認 してみたいと 思 います ポイント 毎 年 のローン 残 高 に 一 定 割 合 をかけた 金 額 をその 年 の 所 得 税 から 控 除 します 所 得 税 から 引 ききれない 分 は 住 民 税 から 控 除 できます 但 し 所 得 税 の 課 税 所 得 の 100 分 の 5 を 乗 じた 額 ( 最 高 9 万 7500 円 )が 限 度 です 長 期 優 良 住 宅 は10 年 間 で 最 高 600 万 円 一 般 住 宅 は 最 高 500 万 円 の 税 額 控 除 を 受 けられます ( 一 般 住 宅 は 平 成 23 年 より 最 高 400 万 円 ) Bさん : 自 分 で 試 算 するのは 大 変 そうですね 営 業 マン: そうですね 自 分 で 試 算 するのは 大 変 かと 思 います 確 認 してみましょう 試 算 の 根 拠 は? 営 業 マン: 税 込 年 収 は456 万 円 でしたね 扶 養 人 数 は どのような 想 定 で 試 算 しましょうか? Bさん : 5 歳 と2 歳 の2 人 の 想 定 でお 願 いします 試 算 の 結 果 は? 営 業 マン: 10 年 間 で 所 得 税 が1,062,880 円 住 民 税 が975,000 円 ( 合 計 2,037,880 円 ) 控 除 されます 試 算 根 拠 入 居 予 定 : 23 年 税 込 年 収 : 456 万 円 借 入 総 額 : 2,600 万 円 扶 養 人 数 : 2 人 返 済 期 間 : 35 年 金 利 : 3.0% 試 算 結 果 1 税 額 控 除 累 計 額 ( 控 除 期 間 10 年 ) : 2,037,880 円 12

Q6: 早 期 完 済 テクニックとは?(その3)- 戻 るお 金 の 有 効 活 用 - なぜ 試 算 が 必 要? 営 業 マン: では 住 宅 ローン 減 税 で 戻 ってくるお 金 の 有 効 活 用 の 方 法 を 確 認 してみます ポイント 1, 毎 年 所 得 税 1,062,880 円 の 10 分 の 1 が 年 末 に 戻 りますので これを 別 の 口 座 を 用 意 して10 年 間 貯 め 繰 上 返 済 をすることで 早 期 完 済 も 可 能 です これは 戻 ってくるお 金 を 貯 めるのですから 新 たな 負 担 があるわけではないです どうですか これなら 取 り 組 みやすいですよね Bさん : はい これは ぜひ 実 行 してみたいと 思 います 試 算 の 根 拠 は? 営 業 マン: 10 年 後 に 100 万 円 を 先 ほどQ4で 試 算 した 繰 上 返 済 に 追 加 してみます 試 算 の 結 果 は? 営 業 マン: すると 当 初 条 件 との 差 額 は337 万 円 になり 5 年 3ヶ 月 返 済 期 間 が 短 くなります この 住 宅 ローン 減 税 の 効 果 は いかがでしたでしょうか Bさん : そうですね 今 マイホーム 購 入 を 決 断 すれば 年 金 が 貰 えない60 才 までに 住 宅 ローンをほぼ 完 済 することも 可 能 ですね ですが 今 は 頭 金 が500 万 円 ですので もう 少 し 貯 めてからがいいと 思 っています どうでしょうか? 営 業 マン: では 今 500 万 円 の 頭 金 でマイホームを 購 入 する 場 合 と 毎 月 いくらかを 貯 めて 何 年 後 かに 購 入 する 場 合 を 比 較 してみましょうか Bさん : お 願 いします 試 算 根 拠 繰 上 返 済 (10 年 後 ) : 100 万 円 試 算 結 果 1 当 初 条 件 との 差 額 : 337 万 円 2 短 縮 できる 期 間 : 5 年 3ヶ 月 13

Q7: 最 適 な 購 入 時 期 とは?- 今 すぐ? それとも 頭 金 を 貯 めてから?- なぜ 試 算 が 必 要? 営 業 マン: それでは 今 すぐにマイホームを 購 入 する 場 合 と 毎 月 いくらかを 貯 めて 何 年 後 かに 購 入 する 場 合 を 比 較 してみたいと 思 います ポイント 先 延 ばしをすると その 間 に 土 地 建 物 家 賃 金 利 の 上 がり 下 がりが 生 じ 負 担 が 変 わります そのため 適 正 な 購 入 時 期 を 考 える 必 要 があります では 実 際 に 試 算 をしてみましょう Bさん : はい 宜 しくお 願 いします 試 算 の 根 拠 は? 営 業 マン: まず 物 件 価 格 を 定 義 してみます 土 地 は 坪 単 価 20 万 円 で 面 積 は50 坪 とし 建 物 は 坪 単 価 50 万 円 で 面 積 は38 坪 としてみます 消 費 税 込 みで 2,995 万 円 です これは Q2で 確 認 した 無 理 なく 購 入 できる 物 件 価 格 が 3,013 万 円 でしたので 適 正 な 価 格 の 範 囲 内 です 次 に 毎 月 いくら 貯 めて 何 年 後 の 購 入 で 試 算 しますか? Bさん : 毎 月 3 万 円 貯 めて 5 年 後 の 想 定 でお 願 いします 営 業 マン: わかりました 毎 月 3 万 円 貯 めると 5 年 間 で180 万 円 になりますね では 500 万 円 の 頭 金 で 今 すぐ 購 入 する 場 合 と5 年 後 に 680 万 円 の 頭 金 で 購 入 する 場 合 について 試 算 してみましょう 土 地 はそのまま 建 物 は0.8% 上 がり 家 賃 はそのまま 金 利 は 1.2% 上 がって 4.2%になった 想 定 で 試 算 してみます Bさん : はい お 願 いします 14

試 算 の 結 果 は? 営 業 マン: 試 算 結 果 は 以 下 の 通 りです 今 すぐ 購 入 の 総 費 用 は 4,778 万 円 5 年 後 購 入 の 総 費 用 は 5,965 万 円 差 額 は 1,187 万 円 になります 日 々 6,505 円 も 損 をします 奥 さん : 毎 日 6 千 円 以 上 も 損 をするのには 本 当 に 驚 きました 食 費 等 日 々の 節 約 が 馬 鹿 らしくなります 営 業 マン: 頭 金 が 少 ないということで 先 延 ばしを すると 土 地 建 物 家 賃 金 利 等 の 条 件 が 変 わってきます 特 に 金 利 の 動 向 には 注 意 が 必 要 です また 自 己 資 金 として 貯 めるお 金 と 家 賃 として 消 えていくお 金 の バランスをしっかりと 考 える 必 要 があります Bさん : そうですね 貯 めることしか 考 えていませんでした 家 賃 のことは なるべく 考 えないようにしていましたが ちゃんと 向 き 合 う 必 要 があるということが 良 くわかりました 5 年 間 で180 万 円 貯 めても 家 賃 として420 万 円 も 消 えていくわけですから やはり マイホームを 持 つなら 早 い 方 が 良 さそうですね 試 算 根 拠 土 地 の 坪 単 価 / 面 積 : 20 万 円 / 50 坪 建 物 の 坪 単 価 面 積 : 50 万 円 / 38 坪 物 件 価 格 : 2,995 万 円 現 在 の 家 賃 / 自 己 資 金 : 7 万 円 / 月 / 500 万 円 住 宅 購 入 積 立 金 / 入 居 予 定 / 返 済 期 間 : 3 万 円 / 月 / 5 年 後 / 35 年 値 上 り 率 ( 土 地 / 建 物 / 家 賃 ) : 0% / 0.8% / 0% 金 利 ( 現 在 / 将 来 ) : 3.0% / 4.2% 試 算 結 果 15 年 後 の 自 己 資 金 : 680 万 円 2 今 すぐ 購 入 した 場 合 の 総 費 用 : 4,778 万 円 35 年 後 に 購 入 した 場 合 の 総 費 用 : 5,967 万 円 4 差 額 : 1,190 万 円 5 一 日 遅 れるごとに : 6,519 円 の 損 15

Q8: 最 後 に マンション 購 入 と 一 戸 建 て 購 入 の 比 較 なぜ 試 算 が 必 要? 営 業 マン: ここまでいろいろと 賃 貸 暮 らしを 続 ける 場 合 と マイホームを 購 入 する 場 合 の 比 較 をしてきましたが いかがでしたでしょうか? Bさん : そうですね マイホームを 購 入 するなら 年 齢 住 宅 ローン 減 税 金 利 等 の 条 件 を 考 えると 早 い 時 期 に 決 断 した 方 が 良 いことが 大 変 良 くわかりました でも 正 直 言 いまして すごくお 話 しづらいのですが マイホーム 購 入 に ついては マンションと 一 戸 建 て どちらが 良 いのか 迷 ってしまいます 営 業 マン: 構 いませんよ 皆 さん やはり 同 じ 悩 みを 持 っていらっしゃいます ポイント マンション 購 入 は 住 宅 ローン 以 外 に 管 理 費 等 ( 修 繕 積 立 金 管 理 費 駐 車 料 金 ) を 払 わなければなりません しかも 住 宅 ローンが 終 わっても 管 理 費 等 は 生 涯 払 い 続 けなければならないのです 費 用 総 額 をきちんと 把 握 することが 大 切 です では 実 際 に マンションと 一 戸 建 て 費 用 面 について 比 較 してみましょうか 試 算 の 根 拠 は? 営 業 マン: 今 マンションを 購 入 するとしたら いくら 位 のものをお 考 えですか? Bさん : そうですね 2,500 万 円 位 でしょうか 営 業 マン: はい では 2,500 万 円 のマンションを 考 えてみます 自 己 資 金 500 万 円 金 利 は3.0% 返 済 期 間 は35 年 とします 管 理 費 等 ( 修 繕 積 立 金 管 理 費 駐 車 場 代 )の 月 額 は 3 万 円 管 理 費 の 上 昇 率 は 2.0%とします ご 主 人 の 手 取 り 年 収 は 360 万 円 年 齢 は30 才 でしたね 16

試 算 の 結 果 は? 営 業 マン: 試 算 結 果 は 以 下 の 通 りです ローン 完 済 までの 費 用 総 額 は 5,822 万 円 です ローン 完 済 までに 支 払 う 管 理 費 等 の 累 計 額 は 1,800 万 円 です ローン 完 済 時 (65 才 )における 管 理 費 等 の 月 額 は 6 万 円 です 管 理 費 累 計 も 合 わせてローン 換 算 すると 2,500 万 円 のマンションは 3,529 万 円 の 一 戸 建 てに 匹 敵 します その 差 額 は 1,029 万 円 にもなります いかがでしたでしょうか? マンションと 一 戸 建 ての 費 用 面 の 違 い おわかりいただけましたか? Bさん : はい 大 変 参 考 になりました 家 内 と 一 戸 建 ての 購 入 を 具 体 的 に 検 討 してみたいと 思 います あと 諸 経 費 や 税 金 のことなども 確 認 してみたいのですが 来 週 の 日 曜 日 また 伺 ってもいいですか? 営 業 マン: もちろん いいですよ お 待 ちしています 試 算 根 拠 マンションの 価 格 / 自 己 資 金 : 2,500 万 円 / 500 万 円 借 入 金 利 / 返 済 期 間 : 3.0% / 35 年 管 理 費 等 の 月 額 / 上 昇 率 : 3 万 円 / 2.0% 手 取 年 収 / 年 齢 : 360 万 円 / 30 才 試 算 結 果 マンション 購 入 の 場 合 で 管 理 費 等 の 累 計 額 も 合 わせてローン 換 算 すると 2,500 万 円 のマンション 購 入 は 3,529 万 円 の 一 戸 建 て 購 入 に 匹 敵 します ( 差 額 :1,029 万 円 ) 17

さあ 個 別 相 談 にでかけよう! ご 自 身 の 条 件 で 試 算 をしてみると 最 適 なプラン がみえてきます まずは ご 家 族 揃 って 気 軽 に 個 別 相 談 においで 下 さい 40 才 でマイホームを 購 入 されたA 氏 ですが 個 別 相 談 においでになり いろいろと 試 算 をして ご 自 身 にとって 相 応 しい 返 済 計 画 をお 立 てに なりました 確 かに 遅 いスタートではありましたが 工 夫 をすれば 返 済 計 画 は 見 えてくる のです A 氏 の 場 合 は 逆 に マイホーム 購 入 を 諦 めて 賃 貸 生 活 を 続 けていることの 方 が 背 負 うべき 負 担 が 大 きかった ことを 実 感 していらっしゃるとのことです 重 要 そして A 氏 は おっしゃいます 遅 いスタートなので 返 済 計 画 は 厳 しいものになりましたが それでもマイホーム 購 入 を 決 断 して 良 かったことがあります それはもし 自 分 に 万 が 一 のこと( 死 亡 高 度 障 害 )があった 場 合 のことです 団 体 信 用 生 命 保 険 のおかげで 住 宅 ローンのない 家 を 家 族 に 残 せるということです あってはならないことですが もしものこと がおきても 大 丈 夫 なように ご 家 族 のためにできる 最 大 限 の 準 備 を 整 え 安 心 を 確 保 できたからこそ 伝 わる 安 堵 感 を A 氏 から 感 じ 受 けました 30 才 でマイホームを 購 入 されたB 氏 ですが 最 初 は わからないことも 多 いので マイホーム 購 入 など まだまだ 先 のことと 思 っていらしたようです ですが 個 別 相 談 においでになり ひとつひとつ ご 自 身 の 条 件 で 試 算 をしてくことで 最 適 な 購 入 時 期 を 見 いだされました それが B 氏 の 場 合 は 30 才 だったのです 重 要 年 収 年 齢 家 族 構 成 将 来 計 画 etc その 内 容 は 人 それぞれ です 最 適 な 購 入 時 期 も その 方 の 実 情 により 異 なりますので 人 それぞれ なのです ですから ご 自 身 の 条 件 で 試 算 をしてみてこそ 最 適 なプラン が 見 えてくるのです まずは ご 自 身 の 条 件 で 試 算 をして 確 認 をしてみてはいかがでしょうか? 例 えば こんなことについて 確 認 してみたい 方 個 別 相 談 においでください お 待 ちしています! 自 分 の 年 齢 と 年 収 で どれくらいの 家 が 建 てられるか 知 りたい 方 毎 月 の 家 賃 はどう 考 えても 無 駄 だと 思 うが 住 宅 ローンは 怖 い と 悩 んでいる 方 頭 金 を 貯 めてから 建 てるべきか 今 建 てた 方 がいいかで 悩 んでいる 方 年 金 はいつから どれだけ 貰 える? 老 後 と 返 済 計 画 の 関 係 を 知 りたい 方 住 宅 ローンの 早 期 完 済 の 方 法 住 宅 ローン 減 税 の 有 効 活 用 の 方 法 を 知 りたい 方 固 定 資 産 税 等 の 税 金 や 諸 経 費 が いくらかかるか 知 りたい 方 etc 18

終 わりに 愛 するご 家 族 のための マイホーム 購 入 失 敗 しない 為 の 資 金 計 画 は いかがでしたでしょうか 将 来 帰 る 実 家 がある 場 合 は 良 いですが そうでない 場 合 は 賃 貸 生 活 を 生 涯 続 けるか マイホームを 建 てるか の 決 断 をする 必 要 があります 賃 貸 生 活 を 生 涯 続 ける 場 合 は 年 金 の 貰 えない 期 間 を 把 握 し その 期 間 の 家 賃 を 事 前 に 貯 金 しておく 必 要 があります その 額 は 事 例 ベースでご 確 認 頂 けたかと 思 います また 高 齢 になれば 賃 貸 住 まいを 続 ける 環 境 条 件 も 厳 しくなってきます マイホームを 購 入 する 場 合 は 今 の 生 活 のペースをそう 崩 さずにもてる 物 件 価 格 借 入 可 能 額 最 適 な 購 入 時 期 早 期 完 済 方 法 等 を 確 認 検 討 する 必 要 があります これらの 重 要 な 判 断 材 料 根 拠 も 事 例 ベースでご 確 認 頂 けたと 思 います 金 利 や 優 遇 税 制 ( 住 宅 ローン 減 税 )などを 十 分 にご 考 慮 頂 き マイホーム 購 入 を ご 検 討 頂 ければと 思 います 今 回 のご 案 内 が 愛 するご 家 族 のために お 役 に 立 てれば 幸 いです 発 行 所 : 株 式 会 社 システムデザイン アクティ 690-0044 島 根 県 松 江 市 浜 乃 木 7-9-7 事 業 内 容 : 施 主 の お 金 に 関 する 不 安 や 疑 問 を 解 消 するために 住 宅 販 売 業 者 の 営 業 マンを 対 象 に お 金 の 相 談 にのれる 人 材 育 成 等 を 目 的 とした 研 修 会 の 開 催 お 金 に 関 する 個 別 相 談 を 支 援 するためのシミュレーション ソフト マイホームFP の 開 発 と 販 売 19