広 島 駅 新 幹 線 口 周 辺 地 区 における 用 途 地 域 及 び 容 積 率 の 見 直 し 等 の 都 市 計 画 に 関 する 運 用 方 針 平 成 21 年 (2009 年 )12 月 広 島 市 都 市 整 備 局 都 市 計 画 課
目 次 第 1 総 則 1 1 目 的 1 2 本 運 用 方 針 の 位 置 づけ 1 3 本 運 用 方 針 の 適 用 範 囲 1 4 用 語 の 定 義 2 第 2 企 画 提 案 書 の 策 定 要 件 4 1 上 位 関 連 計 画 との 適 合 4 2 開 発 計 画 の 土 地 利 用 及 び 敷 地 の 規 模 4 3 建 築 物 に 対 する 基 準 4 4 周 辺 環 境 等 への 配 慮 5 第 3 用 途 地 域 及 び 容 積 率 の 見 直 し 等 6 1 見 直 しの 考 え 方 6 2 計 画 容 積 率 (V)の 設 定 6 3 見 直 し 容 積 率 (V 1 )の 設 定 7 4 評 価 容 積 率 (V 2 )の 設 定 7 5 評 価 容 積 率 (V 2 ) 及 び 計 画 容 積 率 (V)の 最 高 限 度 の 設 定 7 6 有 効 空 地 の 定 義 8 第 4 手 続 きの 流 れ 等 10 1 手 続 きの 流 れ 10 2 企 画 提 案 書 11 3 有 効 空 地 等 の 維 持 管 理 標 示 12 4 容 積 率 緩 和 の 認 定 申 請 12 5 様 式 集 12 別 図 1 16 別 図 2 17
第 1 総 則 1 目 的 広 島 駅 新 幹 線 口 周 辺 地 区 は 中 国 地 方 最 大 規 模 の 未 利 用 国 有 地 とJR 西 日 本 所 有 地 を 中 心 として 高 い 開 発 ポテンシャルを 持 つことから 中 国 財 務 局 広 島 県 広 島 市 及 びJR 西 日 本 では 平 成 20 年 (2008 年 )3 月 に 二 葉 の 里 地 区 まちづくり 基 本 計 画 を 策 定 し まちづくりの 具 体 化 を 進 めてきた その 結 果 二 葉 の 里 土 地 区 画 整 理 事 業 の 実 施 広 島 駅 自 由 通 路 新 幹 線 口 ペデストリアンデッキ 等 の 整 備 とともに まちづくりのルールと なる 地 区 計 画 ( 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 )を 定 めることとなった 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 は まとまった 低 未 利 用 地 等 相 当 程 度 の 土 地 の 区 域 における 土 地 利 用 の 転 換 を 円 滑 に 推 進 するため 都 市 基 盤 整 備 と 建 築 物 等 との 一 体 的 な 整 備 に 関 する 計 画 に 基 づき 事 業 の 熟 度 に 応 じて 市 街 地 のきめ 細 かな 整 備 を 段 階 的 に 進 める ことにより 都 市 の 良 好 な 資 産 の 形 成 に 資 するプロジェクトや 良 好 な 中 高 層 の 住 宅 市 街 地 の 開 発 整 備 を 誘 導 するもので 都 市 環 境 の 整 備 改 善 及 び 良 好 な 地 域 社 会 の 形 成 に 寄 与 し つつ 土 地 の 高 度 利 用 と 都 市 機 能 の 増 進 を 図 ることを 目 的 とした 地 区 計 画 である 広 島 駅 新 幹 線 口 周 辺 地 区 における 用 途 地 域 及 び 容 積 率 の 見 直 し 等 の 都 市 計 画 に 関 する 運 用 方 針 ( 以 下 本 運 用 方 針 という)は 広 島 駅 新 幹 線 口 周 辺 地 区 における 用 途 地 域 及 び 容 積 率 の 見 直 し 等 の 考 え 方 を 明 らかにするとともに 広 島 駅 新 幹 線 口 周 辺 地 区 地 区 計 画 ( 以 下 本 地 区 計 画 という)の 都 市 計 画 変 更 に 係 る 手 順 等 を 示 すものである 2 本 運 用 方 針 の 位 置 づけ 広 島 駅 新 幹 線 口 周 辺 地 区 において 開 発 を 行 おうとする 開 発 事 業 者 は 事 業 計 画 等 の 詳 細 を 示 した 企 画 提 案 書 を 広 島 市 に 提 出 する 必 要 がある 本 運 用 方 針 は 企 画 提 案 書 の 作 成 にあたり 密 接 に 関 連 する 用 途 地 域 や 容 積 率 の 見 直 しの 考 え 方 等 を 示 したものである 広 島 市 は 企 画 提 案 された 区 域 ごとに 本 運 用 方 針 に 基 づいた 協 議 を 行 ったうえで 本 地 区 計 画 の 都 市 計 画 変 更 を 行 っていくこととなる 3 本 運 用 方 針 の 適 用 範 囲 本 運 用 方 針 は 本 地 区 計 画 の 区 域 ( 別 図 1 参 照 )を 対 象 として 適 用 する (1) 名 称 広 島 圏 都 市 計 画 ( 広 島 平 和 記 念 都 市 建 設 計 画 ) 地 区 計 画 広 島 駅 新 幹 線 口 周 辺 地 区 地 区 計 画 (2) 位 置 広 島 市 東 区 二 葉 の 里 三 丁 目 の 全 部 並 びに 二 葉 の 里 一 丁 目 二 葉 の 里 二 丁 目 上 大 須 賀 町 及 び 若 草 町 の 各 一 部 南 区 松 原 町 の 一 部 (3) 面 積 全 体 面 積 : 約 29.4 ha A 地 区 : 約 4.7 ha B 地 区 : 約 5.4 ha 1
C 地 区 : 約 6.5 ha D 地 区 : 約 9.9 ha E 地 区 : 約 2.9 ha 4 用 語 の 定 義 本 運 用 方 針 において 使 用 する 主 な 用 語 の 定 義 は 次 に 掲 げるところによる 二 葉 の 里 地 区 まちづくり 基 本 計 画 平 成 20 年 3 月 26 日 に 二 葉 の 里 三 丁 目 地 区 まちづくり 推 進 協 議 会 ( 財 務 省 中 国 財 務 局 広 島 県 広 島 市 JR 西 日 本 )に より 策 定 された 二 葉 の 里 地 区 の 土 地 利 用 方 針 開 発 誘 導 方 策 及 び 基 盤 整 備 方 策 などに 関 する 計 画 http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/00000000000 00/1205902576731/index.html 地 区 計 画 都 市 計 画 法 ( 昭 和 43 年 法 律 第 100 号 ) 第 12 条 の4 第 1 項 第 1 号 に 規 定 する 地 区 計 画 再 開 発 等 促 進 区 都 市 計 画 法 第 12 条 の5 第 3 項 に 規 定 する 再 開 発 等 促 進 区 地 区 整 備 計 画 土 地 区 画 整 理 事 業 換 地 仮 換 地 企 画 提 案 書 区 域 都 市 計 画 法 第 12 条 の5 第 2 項 第 3 号 に 規 定 する 地 区 整 備 計 画 道 路 公 園 等 公 共 施 設 の 整 備 改 善 と 宅 地 の 利 用 の 増 進 を 一 体 的 に 進 めることにより 健 全 な 市 街 地 の 造 成 を 図 る 事 業 手 法 土 地 区 画 整 理 事 業 において 整 理 前 の 土 地 に 換 わって 整 理 後 に 交 付 される 宅 地 土 地 区 画 整 理 事 業 において 従 前 の 宅 地 に 換 わって 使 用 収 益 をすることができる 土 地 で 換 地 予 定 の 宅 地 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 について 区 域 内 の 関 係 地 権 者 ( 開 発 事 業 者 )による 開 発 整 備 などの 計 画 に 関 する 提 案 内 容 を 記 載 した 資 料 地 区 計 画 再 開 発 等 促 進 区 及 び 地 区 整 備 計 画 を 定 める 土 地 街 区 地 区 の 区 分 原 則 として 四 方 を 都 市 計 画 施 設 2 号 施 設 地 区 施 設 等 の 道 路 公 園 などに 囲 まれた 土 地 区 域 を 地 区 計 画 及 び 地 区 整 備 計 画 で 定 める 内 容 事 項 などが 同 一 の 地 区 を 単 位 として 区 分 すること 2
2 号 施 設 都 市 計 画 法 第 12 条 の5 第 5 項 第 2 号 に 規 定 する 施 設 土 地 利 用 転 換 により 新 たに 形 成 される 区 域 に 必 要 なもので 都 市 計 画 施 設 及 び 地 区 施 設 を 除 くもの 地 区 施 設 都 市 計 画 法 第 12 条 の5 第 2 項 第 3 号 に 規 定 する 地 区 施 設 主 として 区 域 内 の 居 住 者 等 の 利 用 に 供 される 道 路 公 園 緑 地 広 場 その 他 の 公 共 空 地 などのこと 用 途 地 域 想 定 建 ぺい 率 (%) 見 直 し 容 積 率 (%) 都 市 計 画 法 第 8 条 第 1 項 第 1 号 に 規 定 する 用 途 地 域 用 途 地 域 見 直 し 後 の 建 ぺい 率 A B C 地 区 においては 土 地 区 画 整 理 事 業 に 伴 う 用 途 地 域 の 見 直 しを 行 った 場 合 に 想 定 される 容 積 率 D 地 区 においては 広 島 駅 自 由 通 路 等 が 整 備 されることにより 将 来 容 積 率 を 見 直 した 場 合 に 想 定 される 容 積 率 ( 見 直 し 相 当 容 積 率 ) 計 画 容 積 率 (%) 地 区 整 備 計 画 で 定 める 建 築 物 の 容 積 率 の 最 高 限 度 評 価 容 積 率 (%) 有 効 空 地 有 効 空 地 面 積 (m2) 有 効 係 数 有 効 空 地 率 (%) 歩 道 状 の 空 地 地 区 計 画 の 区 域 内 及 び 周 辺 市 街 地 環 境 の 整 備 改 善 等 に 資 する 貢 献 内 容 や 建 築 計 画 などの 優 良 性 を 評 価 して 設 定 する 容 積 率 当 該 区 域 の 環 境 整 備 に 有 効 で 公 衆 の 使 用 に 供 する 空 地 で 本 運 用 方 針 第 3 用 途 地 域 及 び 容 積 率 の 見 直 し 等 -6 有 効 空 地 の 定 義 に 適 合 するもの 有 効 空 地 の 実 面 積 に 有 効 係 数 を 乗 じて 得 た 面 積 有 効 空 地 面 積 の 算 定 において 有 効 空 地 の 形 態 地 域 への 貢 献 度 等 から 設 定 した 係 数 有 効 空 地 面 積 の 合 計 の 敷 地 面 積 に 対 する 割 合 有 効 空 地 のうち 道 路 又 は 地 区 施 設 に 位 置 づけられた 緑 地 に 沿 って 設 ける 歩 行 者 用 の 空 地 3
第 2 企 画 提 案 書 の 策 定 要 件 企 画 提 案 書 の 土 地 利 用 及 び 建 築 計 画 等 に 係 る 事 項 は 次 の1から4までに 適 合 しなければ ならない 1 上 位 関 連 計 画 との 適 合 本 地 区 計 画 の 他 次 の(1)から(5)に 適 合 した 計 画 内 容 であること なお 改 定 された 場 合 は その 内 容 に 適 合 したものとする (1) 広 島 市 の 都 市 計 画 に 関 する 基 本 的 な 方 針 ( 平 成 13 年 1 月 広 島 市 ) (2) 都 市 再 生 緊 急 整 備 地 域 の 地 域 整 備 方 針 ( 平 成 15 年 7 月 18 日 都 市 再 生 本 部 ) (3) ひろしま 都 心 ビジョン( 平 成 17 年 2 月 広 島 市 ) (4) 広 島 市 景 観 形 成 基 本 計 画 ( 平 成 20 年 2 月 広 島 市 ) (5) 二 葉 の 里 地 区 まちづくり 基 本 計 画 ( 平 成 20 年 3 月 26 日 二 葉 の 里 三 丁 目 地 区 まち づくり 推 進 協 議 会 ( 財 務 省 中 国 財 務 局 広 島 県 広 島 市 西 日 本 旅 客 鉄 道 株 式 会 社 )) 2 開 発 計 画 の 土 地 利 用 及 び 敷 地 の 規 模 開 発 計 画 の 土 地 利 用 は 本 地 区 計 画 の 土 地 利 用 に 関 する 基 本 方 針 に 即 したものでな ければならない 敷 地 規 模 は 原 則 街 区 単 位 を 基 本 とする ただし 敷 地 の 状 況 等 から 必 要 と 認 められ る 場 合 には 広 島 市 との 協 議 により 別 に 敷 地 規 模 を 定 めることができる なお 換 地 により 生 じた 小 規 模 な 宅 地 については 開 発 計 画 の 敷 地 から 除 外 することが できる 3 建 築 物 に 対 する 基 準 (1) 基 本 的 方 針 区 域 内 において 整 備 される 建 築 物 及 びその 敷 地 は 次 のアからウに 適 合 すること ア 計 画 に 当 たっては 敷 地 内 に 有 効 空 地 や 緑 地 を 確 保 し 環 境 の 保 全 及 び 向 上 を 図 る ものであること イ 計 画 に 当 たっては 自 動 車 及 び 人 の 交 通 がそれぞれ 円 滑 に 行 われるように 交 通 の 処 理 について 十 分 配 慮 し かつ 建 築 物 の 用 途 に 応 じた 所 要 の 駐 車 施 設 を 適 正 に 配 置 すること ウ 建 築 物 の 位 置 及 び 形 態 は 隣 地 との 相 隣 関 係 や 二 葉 山 及 び 二 葉 の 里 歴 史 の 散 歩 道 沿 いの 景 観 に 配 慮 するとともに その 他 都 市 環 境 の 向 上 に 資 するものであること (2) 建 築 物 の 高 さの 最 高 限 度 及 び 壁 面 の 位 置 の 制 限 ア 各 部 分 の 高 さ 建 築 物 の 各 部 分 の 高 さは 当 該 部 分 から 道 路 等 の 中 心 線 までの 水 平 距 離 の5 倍 を 超 えないこと 4
イ 壁 面 の 位 置 の 制 限 建 築 物 の 外 壁 又 はこれに 代 わる 柱 の 面 から 道 路 境 界 線 までの 距 離 は 次 に 掲 げる 数 値 以 上 としなければならない ただし 次 のものについては この 限 りでない (ア) 二 葉 の 里 土 地 区 画 整 理 事 業 の 区 域 内 の 小 規 模 な 宅 地 (イ) 公 益 的 施 設 (ペデストリアンデッキ 公 衆 便 所 巡 査 派 出 所 など) 区 画 道 路 1 号 線 道 路 境 界 線 から 2.5メートル 区 画 道 路 2 号 線 道 路 境 界 線 から 2.5メートル 区 画 道 路 3 号 線 道 路 境 界 線 から 2.5メートル 区 画 道 路 4 号 線 道 路 境 界 線 から 2.5メートル 区 画 道 路 5 号 線 道 路 境 界 線 から 10.0メートル 区 画 道 路 6 号 線 道 路 境 界 線 から 2.5メートル 都 市 計 画 道 路 東 部 線 及 び 東 部 線 終 点 から 駅 西 高 架 北 交 差 点 までの 都 市 計 画 道 路 常 盤 橋 若 草 線 二 葉 の 里 土 地 区 画 整 理 事 業 の 区 域 内 に 限 る 道 路 境 界 線 から 10.0メートル 都 市 計 画 道 路 常 盤 橋 若 草 線 道 路 境 界 線 から 5.0メートル 4 周 辺 環 境 等 への 配 慮 次 の(1)から(8)に 配 慮 した 計 画 内 容 であること (1) 緑 化 積 極 的 に 敷 地 内 の 緑 化 屋 上 緑 化 壁 面 緑 化 等 を 図 るよう 配 慮 すること (2) 日 照 近 隣 の 土 地 利 用 の 現 況 及 び 将 来 の 動 向 を 勘 案 し 近 隣 の 日 照 に 配 慮 すること (3) 風 環 境 高 層 建 築 物 による 近 隣 への 気 流 の 変 化 については 風 速 増 加 によって 著 しい 影 響 を 及 ぼさないよう 有 効 な 予 防 措 置 を 講 じること (4) 環 境 負 荷 低 減 積 極 的 に 環 境 関 連 の 新 技 術 を 導 入 など 環 境 負 荷 の 低 減 に 配 慮 すること (5) 電 波 障 害 等 電 波 伝 搬 路 障 害 及 びテレビ 受 信 障 害 が 生 じないよう 関 係 機 関 と 協 議 して 適 切 な 措 置 を 講 じること (6) ユニバーサルデザイン 積 極 的 に ユニバーサルデザインの 導 入 を 図 るよう 配 慮 すること (7) 消 防 消 防 局 と 協 議 の 上 はしご 車 の 寄 り 付 きスペース 消 火 活 動 上 有 効 な 施 設 を 設 置 する 等 防 災 対 策 に 十 分 配 慮 すること (8) 避 難 利 用 者 が 安 全 に 避 難 できるよう 適 切 な 避 難 経 路 の 確 保 避 難 施 設 の 設 置 等 に 十 分 配 慮 すること 5
第 3 用 途 地 域 及 び 容 積 率 の 見 直 し 等 1 見 直 しの 考 え 方 (1) 用 途 地 域 の 見 直 し 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 は 用 途 地 域 の 変 更 を 行 わずに 用 途 地 域 制 度 の 制 限 ( 建 築 物 の 用 途 指 定 容 積 率 指 定 建 ぺい 率 等 )の 緩 和 を 行 うことができる 制 度 で あるが A 地 区 B 地 区 C 地 区 においては 二 葉 の 里 土 地 区 画 整 理 事 業 により 都 市 基 盤 が 整 備 されることから 仮 換 地 指 定 がなされ 本 地 区 計 画 等 に 適 合 した 企 画 提 案 書 が 提 出 された 後 用 途 地 域 の 見 直 しを 行 う 予 定 である なお D 地 区 E 地 区 については 二 葉 の 里 土 地 区 画 整 理 事 業 の 区 域 外 であるため 用 途 地 域 の 見 直 しは 行 わない (2) 容 積 率 の 見 直 し 及 び 設 定 容 積 率 の 見 直 し 及 び 設 定 は ア イ ウによることとする ア A 地 区 B 地 区 C 地 区 の 区 域 土 地 区 画 整 理 事 業 に 伴 う 用 途 地 域 の 見 直 しにより 容 積 率 を 見 直 すとともに 有 効 空 地 等 の 確 保 による 評 価 に 基 づき 容 積 率 の 設 定 を 行 う イ D 地 区 の 区 域 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 の 制 度 に 基 づき 広 島 駅 自 由 通 路 等 の 基 盤 整 備 の 市 街 地 環 境 への 貢 献 度 及 び 周 辺 の 容 積 率 とのバランスを 勘 案 し 容 積 率 を 設 定 す るとともに 有 効 空 地 等 の 確 保 による 評 価 に 基 づき 容 積 率 の 設 定 を 行 う ウ E 地 区 の 区 域 当 該 地 区 は 本 地 区 計 画 の 区 域 であるが 都 市 再 生 特 別 地 区 によりすでに 必 要 な 容 積 率 の 設 定 がなされているため 本 運 用 方 針 に 基 づく 容 積 率 の 見 直 しは 行 わない 2 計 画 容 積 率 (V)の 設 定 計 画 容 積 率 (V)は 見 直 し 容 積 率 (V 1 )に 評 価 容 積 率 (V 2 )を 加 えた 範 囲 内 で 区 域 面 積 に 対 する 有 効 空 地 の 割 合 地 域 の 整 備 及 び 良 好 な 市 街 地 環 境 の 形 成 に 寄 与 する 度 合 い 等 を 考 慮 し 以 下 に 定 める 方 法 に 従 って 算 定 した 数 値 で 設 定 することができるものとす る 計 画 容 積 率 (V)= 見 直 し 容 積 率 (V 1 )+ 評 価 容 積 率 (V 2 ) 評 価 容 積 率 (V 2 ) 見 直 し 容 積 率 (V 1 ) 現 行 の 容 積 率 計 画 容 積 率 (V) 6
3 見 直 し 容 積 率 (V 1 ) の 設 定 (1) A 地 区 B 地 区 C 地 区 について 基 盤 整 備 による 見 直 し 容 積 率 等 地 区 の 区 分 用 途 地 域 容 積 率 建 ぺい 率 現 行 A 地 区 商 業 地 域 400% 80% ( 指 定 ) B 地 区 第 二 種 住 居 地 域 200% 60% C 地 区 第 二 種 住 居 地 域 200% 60% 見 直 し 後 ( 想 定 ) 地 区 の 区 分 用 途 地 域 容 積 率 建 ぺい 率 A 地 区 商 業 地 域 500% 80% B 地 区 近 隣 商 業 地 域 300% 80% C 地 区 近 隣 商 業 地 域 300% 80% (2) D 地 区 について 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 による 見 直 し 相 当 容 積 率 設 定 後 地 区 の 区 分 用 途 地 域 容 積 率 ( 想 定 ) D 地 区 商 業 地 域 500% 4 評 価 容 積 率 (V 2 )の 設 定 有 効 空 地 等 による 評 価 容 積 率 (V 2 )は 次 式 により 算 定 した 数 値 とする 有 効 空 地 等 の 評 価 容 積 率 算 定 式 (V 2 ) 20/3 [S-{0.2+1/2 (1-C)}] S: 区 域 の 面 積 に 対 する 有 効 空 地 等 面 積 の 割 合 C: 想 定 建 ぺい 率 ( 建 築 基 準 法 第 53 条 の 規 定 により 当 該 街 区 に 適 用 される 建 ぺい 率 ) 5 評 価 容 積 率 (V 2 ) 及 び 計 画 容 積 率 (V)の 最 高 限 度 の 設 定 計 画 容 積 率 (V)の 最 高 限 度 は 見 直 し 容 積 率 に10 分 の20を 加 えて 得 た 数 値 の 範 囲 内 であって かつ 見 直 し 容 積 率 に1.5を 乗 じて 得 た 数 値 の 範 囲 内 とする 評 価 容 積 率 (V 2 ) 及 び 計 画 容 積 率 (V)の 最 高 限 度 は 次 表 のように 想 定 している 地 区 の 区 分 見 直 し 容 積 率 (V 1 ) 評 価 容 積 率 (V 2 )の 計 画 容 積 率 (V)の ( 想 定 値 ) 最 高 限 度 ( 想 定 値 ) 最 高 限 度 ( 想 定 値 ) A 地 区 500% 200% 700% B 地 区 300% 150% 450% C 地 区 300% 150% 450% D 地 区 500% 200% 700% 7
6 有 効 空 地 の 定 義 有 効 空 地 とは 次 のアからカまでの 全 てに 該 当 する 空 地 ( 花 壇 池 等 の 修 景 を 含 み 自 動 車 の 出 入 りする 部 分 を 除 く )をいう ア 日 常 一 般 に 開 放 され 歩 行 者 が 自 由 に 通 行 し 又 は 利 用 できるものであり かつ 道 路 通 路 等 からの 見 通 しが 妨 げられないものであること イ 最 小 幅 が4メートル 以 上 ( 道 路 に 沿 った 歩 道 状 の 空 地 については2.5メートル 以 上 ) であること ウ 一 つの 有 効 な 空 地 の 面 積 は 歩 道 状 の 空 地 である 場 合 を 除 き 100 平 方 メートル 以 上 であること エ 全 周 の8 分 の1 以 上 が 道 路 に 接 しているものであること ただし 動 線 上 無 理 のな い 通 路 状 有 効 空 地 を 設 けたもので 歩 行 者 の 出 入 りに 支 障 がない 場 合 にあっては こ の 限 りでない オ 原 則 として2 階 以 上 の 階 及 び 地 階 には 設 けないこと ただし 駅 舎 のコンコース 歩 行 者 用 通 路 (ペデストリアンデッキ) 等 に 連 絡 する 場 合 等 歩 行 者 の 利 便 に 供 する 場 合 にあっては この 限 りでない カ ピロティ アーケード アトリウム 等 建 築 物 によって 覆 われるものにあっては 2 面 以 上 開 放 され かつ はり 下 (はりがない 場 合 は 床 版 下 以 下 同 じ )が5メート ル 以 上 であること (1) 有 効 空 地 率 の 最 低 限 度 街 区 内 の 有 効 空 地 率 ( 有 効 空 地 面 積 の 合 計 / 敷 地 面 積 100)の 最 低 限 度 は 次 に 定 める 算 式 により 算 定 した 数 値 とする 計 算 式 0.275+1/2 (1-C) C: 想 定 建 ぺい 率 ( 建 築 基 準 法 第 53 条 の 規 定 により 当 該 街 区 に 適 用 される 建 ぺい 率 ) (2) 有 効 空 地 面 積 有 効 空 地 面 積 は 次 表 に 掲 げる 区 分 に 従 い 有 効 空 地 の 実 面 積 に 有 効 係 数 を 乗 じて 算 定 するものとする 有 効 空 地 の 形 態 有 効 係 数 ア 歩 道 状 の 有 効 空 地 ( 幅 が4メートルをこえるものにあっては 幅 が4メートル 以 内 の 部 分 に 限 る ) 1.5 イ 一 の 空 地 の 面 積 が500 平 方 メートル 以 上 の 有 効 空 地 (アに 該 当 するものを 除 く ) 1.2 ウ 一 の 空 地 の 面 積 が300 平 方 メートル 以 上 500 平 方 メート ル 未 満 の 有 効 空 地 (アに 該 当 するものを 除 く ) 1.1 エ ア イ 及 びウ 以 外 の 有 効 空 地 1.0 8
次 に 掲 げる 有 効 空 地 は 上 記 により 算 定 した 有 効 空 地 面 積 に 次 の 区 分 よる 有 効 係 数 を 乗 じて 算 定 するものとする 区 分 有 効 係 数 オ 有 効 空 地 の 地 盤 が 道 路 の 路 面 に 対 して 1.5m 以 上 高 いも の 又 は3.0m 以 上 低 いもの 0.6 カ ピロティ アーケード アトリウム 等 建 築 物 によって 覆 わ れているもの 1 空 間 の 高 さ:10m 以 上 のもの 1.0 2 空 間 の 高 さ:5m 以 上 10m 未 満 0.8 キ 有 効 空 地 の 位 置 意 匠 形 態 等 や 有 効 空 地 に 面 する 建 築 物 の 意 匠 形 態 等 が 当 該 有 効 空 地 の 効 用 を 増 大 させ 市 街 地 環 1.2 境 の 改 善 に 特 に 寄 与 するものと 認 められるもの ク その 他 特 別 な 場 合 は 前 期 の 定 めによらず 別 途 有 効 係 数 を 定 めることができる - (3) その 他 の 評 価 項 目 次 の 事 項 に 該 当 する 計 画 については その 重 要 性 必 要 性 施 設 等 の 面 積 建 設 の 難 易 度 地 域 への 寄 与 の 度 合 い 等 を 勘 案 して 評 価 容 積 率 (V 2 )を 求 める 際 には 当 該 施 設 の 用 途 に 供 する 床 面 積 相 当 の 割 合 を 有 効 空 地 面 積 の 割 合 に 加 算 することができ る ただし 当 該 施 設 による 評 価 容 積 率 の 合 計 は 有 効 空 地 による 評 価 容 積 率 を 超 え ないものであること ア 地 域 の 整 備 改 善 に 寄 与 する 施 設 を 設 けた 場 合 例 地 域 冷 暖 房 施 設 中 水 道 施 設 消 防 用 水 利 施 設 防 災 用 備 蓄 倉 庫 等 イ 地 域 社 会 の 文 化 教 育 等 の 向 上 及 び 保 安 に 貢 献 する 施 設 を 設 けた 場 合 例 多 目 的 ホール 劇 場 博 物 館 美 術 館 図 書 館 集 会 所 地 域 コミュニティ 施 設 巡 査 派 出 所 等 ウ 福 祉 の 向 上 等 に 寄 与 する 施 設 を 設 けた 場 合 例 老 人 ホーム 児 童 福 祉 施 設 等 エ その 他 市 長 が 市 街 地 の 整 備 に 資 すると 認 める 施 設 を 設 ける 場 合 (4) A 地 区 B 地 区 C 地 区 における2 号 施 設 等 の 評 価 A 地 区 B 地 区 C 地 区 において 新 たに2 号 施 設 又 は 地 区 施 設 を 本 地 区 計 画 に 定 める 場 合 は 当 該 施 設 の 都 市 機 能 の 増 進 に 対 する 貢 献 度 又 は 本 地 区 内 利 用 者 への 貢 献 度 などを 勘 案 して 評 価 を 行 うものとする 9
第 4 手 続 きの 流 れ 等 1 手 続 きの 流 れ 開 発 事 業 者 広 島 市 関 連 事 項 企 画 提 案 の 事 前 協 議 広 島 市 都 市 計 画 課 との 協 議 調 整 関 連 上 位 計 画 への 適 合 性 の 確 認 計 画 内 容 の 精 査 企 画 提 案 書 の 作 成 企 画 提 案 書 の 作 成 提 出 ( 都 市 計 画 手 続 き 依 頼 ) 有 効 空 地 等 についての 維 持 管 理 に 関 する 事 前 協 議 周 辺 への 周 知 説 明 意 見 の 反 映 企 画 評 価 書 の 作 成 企 画 評 価 ( 本 運 用 方 針 等 との 適 合 ) 都 市 計 画 手 続 都 市 計 画 の 素 案 の 作 成 都 市 計 画 の 原 案 の 作 成 ( 地 区 整 備 計 画 の 変 更 ) 都 市 計 画 の 原 案 縦 覧 ( 説 明 会 意 見 聴 取 ) 都 市 計 画 法 第 16 条 ( 区 域 内 利 害 関 係 者 の 意 見 聴 取 ) 都 市 計 画 の 案 の 作 成 都 市 計 画 の 案 の 縦 覧 都 市 計 画 法 第 17 条 ( 広 島 市 の 住 民 及 び 利 害 関 係 者 の 意 見 提 出 ) 許 可 認 定 建 築 確 認 手 続 建 築 計 画 等 についての 詳 細 計 画 都 市 計 画 審 議 会 ( 審 議 答 申 ) 県 の 同 意 建 築 確 認 申 請 許 可 認 定 に 係 る 手 続 に 関 する 協 議 都 市 計 画 決 定 ( 告 示 ) 容 積 率 緩 和 の 認 定 申 請 書 の 提 出 建 築 確 認 申 請 許 可 認 定 建 築 確 認 建 築 基 準 法 第 68 条 の3 ( 許 可 認 定 条 件 の 確 認 ) 工 事 着 手 工 事 完 了 有 効 空 地 等 についての 維 持 管 理 に 関 する 協 定 締 結 10
2 企 画 提 案 書 (1) 企 画 提 案 書 の 提 出 本 地 区 内 において 開 発 を 行 おうとする 開 発 事 業 者 は 当 該 提 案 内 容 などを 記 載 した 企 画 提 案 書 を 広 島 市 に 提 出 しなければならない (2) 企 画 提 案 書 の 標 準 的 内 容 企 画 提 案 書 は 当 該 開 発 計 画 が 本 運 用 方 針 第 2 企 画 提 案 書 の 策 定 要 件 に 適 合 したも のであるとともに 広 島 市 が 当 該 開 発 計 画 に 対 する 評 価 を 行 い 計 画 容 積 率 等 の 指 定 に 関 する 都 市 計 画 の 原 案 を 策 定 するために 必 要 かつ 十 分 な 内 容 を 備 えていなければなら ない 企 画 提 案 書 が 備 えるべき 標 準 的 内 容 は 次 のとおりとする 第 1 開 発 計 画 地 の 位 置 づけ 1 計 画 地 の 位 置 規 模 及 び 現 況 (1) 計 画 地 の 位 置 規 模 (2) 計 画 地 の 現 況 ( 計 画 地 及 び 隣 接 地 の 土 地 所 有 と 利 用 状 況 ) (3) 計 画 地 開 発 の 経 緯 2 都 市 計 画 上 の 位 置 付 け (1) 都 市 計 画 の 内 容 (2) 国 広 島 県 広 島 市 二 葉 の 里 地 区 まちづくり 推 進 協 議 会 の 上 位 関 連 計 画 における 位 置 付 け (3) 計 画 地 の 立 地 特 性 ア 交 通 イ 周 辺 開 発 の 動 向 第 2 空 間 設 計 の 方 針 1 土 地 利 用 の 方 針 (1) 基 本 的 な 考 え 方 (2) 基 本 ゾーニングの 構 成 2 有 効 空 地 と 歩 行 者 ネットワークの 形 成 の 方 針 3 有 効 空 地 の 整 備 方 針 第 3 開 発 規 模 の 設 定 1 開 発 フレームの 設 定 2 見 直 し 容 積 率 の 設 定 3 評 価 容 積 率 の 設 定 4 計 画 容 積 率 の 設 定 5 開 発 規 模 の 設 定 (5) 日 照 (6) 風 環 境 (7) 環 境 負 荷 低 減 (8) 電 波 障 害 等 (9) ユニバーサルデザイン (10) 消 防 (11) 避 難 3 道 路 の 境 界 線 からの 後 退 4 敷 地 境 界 線 からの 後 退 5 建 築 物 の 高 さの 考 え 方 (1) 建 築 基 準 法 による 制 限 (2) 本 運 用 方 針 による 各 部 分 の 高 さ 第 5 交 通 計 画 1 歩 行 者 動 線 計 画 2 自 動 車 動 線 計 画 3 交 通 処 理 計 画 4 駐 車 場 駐 輪 場 などの 計 画 第 6 整 備 プログラム 1 整 備 イメージ 2 整 備 スケジュール ( 開 発 スケジュール) 3 許 認 可 申 請 手 続 きなど 第 7 都 市 計 画 図 書 ( 素 案 ) 1 都 市 計 画 図 書 ( 素 案 ) 2 本 運 用 方 針 との 適 合 表 第 4 建 築 物 等 の 整 備 の 方 針 1 基 本 方 針 ( 建 築 物 の 概 要 ) 2 建 築 物 等 の 整 備 の 方 針 (1) 用 途 別 の 配 置 計 画 (2) 動 線 計 画 (3) 景 観 デザイン (4) 緑 化 (3) 広 島 市 との 協 議 調 整 企 画 提 案 書 の 作 成 提 出 にあたっては 広 島 市 と 協 議 した 上 で 調 整 を 図 ること 11
3 有 効 空 地 等 の 維 持 管 理 標 示 (1) 有 効 空 地 等 の 維 持 管 理 に 関 する 協 定 書 の 提 出 開 発 事 業 者 等 は 事 業 の 完 了 に 先 立 ち 有 効 空 地 等 評 価 容 積 率 の 設 定 算 定 の 根 拠 となった 施 設 の 維 持 管 理 に 関 する 協 定 書 を 提 出 すること (2) 有 効 空 地 等 の 標 示 開 発 事 業 者 は 当 該 区 域 内 の 有 効 空 地 等 が 都 市 計 画 法 に 基 づく 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 により 設 けられたものである 旨 を 記 載 した 標 示 板 を 敷 地 内 の 見 やすい 場 所 に2 箇 所 以 上 設 置 すること また 標 示 板 の 規 格 は 原 則 として 次 のアからウに 適 合 し 周 囲 の 景 観 と 調 和 するよう に 配 慮 すること ア ステンレス 板 銅 版 等 で 耐 候 性 耐 久 性 に 富 み かつ 容 易 に 破 損 しない 材 質 と すること イ 堅 固 に 固 定 されたものであること ウ 大 きさは 縦 30cm 以 上 横 50cm 以 上 であること 4 容 積 率 緩 和 の 認 定 申 請 建 築 主 は 建 築 基 準 法 第 68 条 の3の 規 定 に 基 づき 同 法 52 条 の 適 用 除 外 を 受 けよう とする 場 合 は 認 定 申 請 書 を 提 出 すること 5 様 式 集 様 式 1 企 画 提 案 書 の 提 出 様 式 2 有 効 空 地 等 の 維 持 管 理 に 関 する 協 定 書 様 式 3 敷 地 内 に 掲 示 する 標 示 板 12
様 式 1 企 画 提 案 書 の 提 出 平 成 年 月 日 広 島 市 長 様 広 島 圏 都 市 計 画 ( 広 島 平 和 記 念 都 市 建 設 計 画 ) 地 区 計 画 広 島 駅 新 幹 線 口 周 辺 地 区 地 区 計 画 に 関 する 企 画 提 案 書 の 提 出 及 び 都 市 計 画 変 更 手 続 きの 依 頼 について このたび 区 町 丁 目 番 の 区 域 内 において 下 記 の とおり 広 島 駅 新 幹 線 口 周 辺 地 区 地 区 計 画 の 企 画 提 案 書 を 取 りまとめましたので 提 出 するとともに 地 区 計 画 に 関 する 都 市 計 画 変 更 手 続 きの 依 頼 をいたします 記 1. 位 置 2. 面 積 3. 区 域 別 添 のとおり 4. 内 容 別 添 のとおり 住 所 氏 名 印 ( 注 ) 住 所 及 び 氏 名 は 法 人 等 の 団 体 にあっては 事 務 所 などの 所 在 地 名 称 及 び 代 表 者 の 氏 名 を 記 載 してください 13
様 式 2 有 効 空 地 等 の 維 持 管 理 に 関 する 協 定 書 広 島 圏 都 市 計 画 ( 広 島 平 和 記 念 都 市 建 設 計 画 ) 地 区 計 画 広 島 駅 新 幹 線 口 周 辺 地 区 地 区 計 画 の 有 効 空 地 等 の 設 置 利 用 及 び 管 理 に 関 する 協 定 書 広 島 圏 都 市 計 画 ( 広 島 平 和 記 念 都 市 建 設 計 画 ) 地 区 計 画 広 島 駅 新 幹 線 口 周 辺 地 区 地 区 計 画 に 係 る 下 記 の 有 効 空 地 等 について を 甲 とし 広 島 市 を 乙 として 次 のとおり 協 定 を 締 結 する ( 目 的 ) 第 1 条 この 協 定 は 広 島 駅 新 幹 線 口 周 辺 地 区 地 区 計 画 ( 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 )において 設 置 する 有 効 空 地 等 の 設 置 利 用 方 法 及 び 管 理 について 必 要 な 事 項 を 定 めることとする ( 有 効 空 地 等 の 設 置 ) 第 2 条 甲 は 有 効 空 地 等 を 甲 の 費 用 をもって 設 置 するものとする ( 有 効 空 地 等 の 利 用 方 法 ) 第 3 条 甲 は 有 効 空 地 等 を 一 般 の 公 共 の 用 に 供 するものとする ( 有 効 空 地 等 の 管 理 ) 第 4 条 甲 は 有 効 空 地 等 を 甲 の 費 用 でもって 管 理 するものとする ( 委 任 規 定 ) 第 5 条 この 協 定 の 施 行 に 関 し 必 要 な 事 項 は 甲 乙 協 議 してこれを 決 めるものとする 1 建 築 物 名 称 記 2 建 築 場 所 この 協 定 の 証 として 協 定 書 を2 通 作 成 し 甲 乙 記 名 押 印 のうえ 各 1 通 保 有 するもの とする 平 成 年 月 日 甲 印 乙 広 島 市 代 表 者 広 島 市 長 印 添 付 図 書 計 画 地 の 位 置 図 有 効 空 地 等 の 配 置 図 面 積 表 14
様 式 3 敷 地 内 に 掲 示 する 標 示 板 これらの 広 場 及 び 通 路 は 区 域 環 境 の 整 備 に 有 効 な 空 地 として 都 市 計 画 法 に 基 づく 再 開 発 等 促 進 区 を 定 め る 地 区 計 画 により 設 けられたもの で 歩 行 者 等 が 日 常 自 由 に 通 行 又 は 利 用 できるものです 平 成 年 月 日 30cm 以 上 建 築 主 氏 名 又 は 名 称 管 理 者 氏 名 又 は 名 称 連 絡 先 住 所 電 話 有 効 空 地 現 在 地 広 島 市 50cm 以 上 ( 注 )1 氏 名 又 は 名 称 及 び 連 絡 先 は 法 人 等 の 団 体 にあっては 名 称 及 び 代 表 者 の 氏 名 事 務 所 などの 所 在 地 を 記 載 して 下 さい ( 注 )2 日 付 けは 建 築 物 及 び 有 効 空 地 の 供 用 開 始 日 とします 15
別 図 1 16
別 図 2 16