住 まい 売 る 時 の 価 格 査 定 価 格 査 定 マニュアル 利 用 した 査 定 方 法 について 1 住 まいの 売 却 と 価 格 査 定 2 価 格 査 定 の 概 要 3 価 格 査 定 マニュアルとは 4 価 格 査 定 マニュアルによる 中 古 戸 建 住 宅 の 査 定 5 価 格 査 定 マニュアルによる 中 古 マンションの 査 定 6 査 定 結 果 の 見 方 など The Real Estate Transaction Promotion Center
1 住 まいの 売 却 と 価 格 査 定 自 宅 などの 売 却 にあたっては 取 引 全 体 の 流 れつかみ 価 格 査 定 の 位 置 づけよく 理 解 しましょう 売 却 の 流 れと 査 定 の 位 置 づけ 住 まいの 売 却 は 何 度 も 経 験 るものではありません スムーズな 売 却 に 向 けて 全 体 の 流 れ 把 握 しましょう 売 却 にはいくつものステップがありまが 初 期 段 階 で 重 要 となるのが 価 格 査 定 で 価 格 査 定 は 売 り 出 し 価 格 設 定 る 際 の 根 拠 となるもので 後 の 売 却 活 動 左 右 る 大 切 なもので 住 まい 売 却 る 際 の 流 れ 周 辺 の 相 場 知 る 不 動 産 会 社 探 物 件 価 格 の 査 定 依 頼 る 不 ( 動 売 産 出 価 会 格 社 の に 設 仲 定 介 媒 介 依 契 頼 約 締 る 結 ) 物 件 売 り 出 ( 売 却 活 動 ) 購 入 希 望 者 と 交 渉 る 重 要 事 項 説 明 等 の た め 情 報 提 供 売 買 契 約 結 ぶ 物 件 引 き 渡 査 定 価 格 と 売 買 価 格 まず 売 主 の 売 却 希 望 価 格 と 不 動 産 会 社 の 査 定 価 格 踏 まえ 売 主 が 売 り 出 し 価 格 設 定 しま 購 入 希 望 る 買 主 が 現 れると 価 格 等 の 条 件 交 渉 が 行 われ 最 終 的 な 売 買 価 格 が 決 まりま 物 件 による 査 定 方 法 の 違 い 価 格 査 定 では 法 令 等 に 定 められた 具 体 的 な 算 定 方 法 はありませんが 中 古 戸 建 住 宅 と 中 古 マンションにおける 代 表 的 な 方 法 は 次 のとおりで 中 古 戸 建 住 宅 : 土 地 と 建 物 分 けて 査 定 ることが 一 般 的 で 土 地 建 物 査 定 地 と 同 じ 様 な 取 引 事 例 の 土 地 選 んで 周 辺 環 境 や 物 件 が 持 つ 様 々な 条 件 比 べることで 価 格 算 出 しま ( 事 例 比 較 方 式 と 呼 ばれま) 新 築 時 の 価 格 に 対 る 現 時 点 の 価 格 について 築 年 数 や 使 用 している 建 材 のグレード リフォーム 状 況 などから 価 格 算 出 しま ( 原 価 方 式 と 呼 ばれま) 中 古 マンション: 土 地 と 同 じ 様 に 事 例 比 較 方 式 用 いることが 一 般 的 で マンション 査 定 マンションと 同 じ 様 な 取 引 事 例 のマンション 選 んで 周 辺 環 境 や 物 件 が 持 つ 様 々な 条 件 比 べることで 価 格 算 出 しま ( 事 例 比 較 方 式 と 呼 ばれま) 1
2 価 格 査 定 の 概 要 価 格 査 定 は 不 動 産 取 引 の 専 門 家 である 不 動 産 会 社 が 物 件 の 媒 介 価 額 に 関 る 意 見 述 べる 際 に 行 う もので ここでは その 種 類 や 流 れ 留 意 点 について 紹 介 しま 査 定 の 種 類 査 定 には 一 般 に 簡 易 査 定 ( 机 上 査 定 ) と 詳 細 査 定 ( 訪 問 査 定 ) といわれるものがありま 簡 易 査 定 ( 机 上 査 定 ) 詳 細 査 定 ( 訪 問 査 定 ) 周 辺 の 取 引 事 例 や 地 価 公 示 等 の 公 的 な 価 格 データから 算 出 した 簡 便 な 査 定 売 却 検 討 の 初 期 段 階 で おおむねの 相 場 や 不 動 産 会 社 の 対 応 等 把 握 るために 利 用 される 実 際 に 物 件 の 状 態 ( 土 地 の 形 状 接 道 状 況 日 当 たり 周 辺 施 設 建 物 の 傷 み 具 合 等 ) 細 かく 確 認 るとともに 法 務 局 や 行 政 庁 などで 登 記 簿 や 物 件 に 対 る 法 規 制 上 下 水 道 等 のインフラの 整 備 状 況 も 調 査 る 詳 細 な 査 定 実 際 の 売 り 出 し 価 格 の 設 定 時 に 利 用 される 相 場 知 る 住 まい 売 却 る 際 いくらで 売 り 出 か 決 めなければなりません スムーズな 取 引 に 必 要 な 査 定 価 格 の 算 出 や 売 り 出 し 価 格 の 決 定 には まず 相 場 知 ることが 大 切 で 相 場 からかけ 離 れた 価 格 設 定 しないためにも 査 定 依 頼 る 前 に 自 身 で 周 辺 の 物 件 価 格 調 べ 相 場 感 つかんでおくことが 大 切 で 不 動 産 価 格 の 捉 え 方 不 動 産 は 個 別 性 が 強 く 価 格 の 判 断 が 難 しいという 特 徴 がありま 最 終 的 には 不 動 産 会 社 等 の 意 見 参 考 にしながら 売 り 出 し 価 格 決 めまが 不 動 産 価 格 に 関 る 基 本 的 な 捉 え 方 理 解 した 上 で できるだけ 多 くの 情 報 集 め 自 分 自 身 が 納 得 して 取 引 ることが 重 要 で 不 動 産 価 格 の 特 徴 同 じ 地 域 の 土 地 や 同 じ 棟 のマンションでも 立 地 条 件 や 物 件 自 体 の 特 徴 によって 価 格 は 変 わりま 同 じ 物 件 でも 取 引 時 期 によって 価 格 は 変 わるため 市 場 全 体 の 動 向 も 踏 まえて 検 討 る 必 要 がありま 最 終 的 な 取 引 価 格 は 売 主 と 買 主 が 個 別 に 希 望 条 件 調 整 し 合 意 に 至 ったときにはじめて 確 定 しま 不 動 産 会 社 選 ぶ 大 体 の 相 場 感 つかんだ 後 は 価 格 査 定 依 頼 る 不 動 産 会 社 選 んでみましょう 住 まいの 売 却 において は 信 頼 できる 不 動 産 会 社 との 出 会 いが 大 切 で 大 手 や 中 小 問 わず 地 域 に 精 通 し 査 定 対 象 と 同 じような 物 件 取 り 扱 っている 複 数 の 会 社 選 ぶと 良 いで しょう 不 動 産 会 社 については その 特 徴 や 基 本 情 報 も 調 べておきましょう 査 定 依 頼 る 住 まいの 売 却 可 能 価 格 や 不 動 産 会 社 の 対 応 確 認 るため 依 頼 る 不 動 産 会 社 の 候 補 決 めて 査 定 依 頼 しま 詳 細 な 査 定 の 前 に 簡 易 査 定 依 頼 して 提 示 された 価 格 や 各 社 の 対 応 等 比 較 しま 詳 細 査 定 では 実 際 の 物 件 の 状 態 など 調 査 る 担 当 者 が 訪 問 しま その 際 過 去 の 購 入 時 の 各 種 書 類 や 購 入 後 のリフォーム 等 に 関 る 書 類 があれば 準 備 しておきましょう 2
3 価 格 査 定 マニュアルとは 不 動 産 取 引 に 関 る 宅 地 建 物 取 引 業 法 ( 第 34 条 の2 第 2 項 ) により 不 動 産 会 社 が 媒 介 ( 仲 介 ) 価 格 について 意 見 述 べる 際 その 根 拠 明 示 ることが 義 務 付 けられていま 価 格 査 定 マニュアル は 中 古 住 宅 の 査 定 業 務 で 価 格 の 根 拠 合 理 的 に 算 出 る 方 法 示 したもの で 実 際 に 査 定 が 可 能 なシステム 不 動 産 流 通 推 進 センターが 不 動 産 会 社 向 けにインターネット 上 で 有 償 提 供 していま 価 格 査 定 マニュアルの 構 成 WEB 版 価 格 査 定 システム 入 力 画 面 ( 戸 建 住 宅 編 の 初 期 画 面 ) 価 格 査 定 マニュアル は 戸 建 住 宅 住 宅 地 マンションの3 編 で 構 成 されていま パソコン 等 利 用 してインターネット 上 の WEB 版 価 格 査 定 システム から 条 件 入 力 ると 結 果 が 自 動 的 に 算 出 されるよ うになっていま 入 力 項 目 ( 戸 建 住 宅 の 例 ) 1 管 理 情 報 基 本 情 報 2 建 物 のグレード( 品 等 ) 3 部 位 別 のリフォーム 維 持 管 理 状 態 4 その 他 の 付 加 価 値 項 目 等 5 目 視 による 物 件 の 現 況 評 価 6 流 通 性 価 格 査 定 マニュアルの 特 徴 1.インターネット 上 で 査 定 項 目 の 入 力 ができま 2015 年 度 から WEB 方 式 採 用 しました 特 定 のOSやアプリケーションソフトに 依 存 ることなく イン ターネットの 接 続 環 境 があればどこでも 使 うことができま 2. 売 却 価 格 提 案 書 の 印 刷 ができま 査 定 結 果 レポートにまとめた 売 却 価 格 提 案 書 が 作 成 できま 不 動 産 会 社 が 売 却 希 望 者 からの 媒 介 受 託 に 向 けて 売 り 出 し 価 格 提 案 る 際 の 資 料 として 活 用 できま 3. 戸 建 住 宅 の 建 物 評 価 方 法 の 改 訂 行 いました 戸 建 住 宅 の 建 物 価 格 の 査 定 では 建 物 の 耐 用 年 数 で 一 律 に 減 価 させるのではなく 使 用 している 部 材 や 設 備 ごとにグレード 評 価 し 過 去 のリフォーム 状 況 等 も 考 慮 して 現 時 点 の 残 存 価 格 算 出 しま このため 住 宅 が 適 切 に 維 持 管 理 されていれば それ 反 映 した 価 格 提 示 できま -リフォームによる 価 値 向 上 の 例 - 築 15 年 目 でリフォーム 実 施 した 場 合 建 物 の 評 価 が 15% 以 上 高 まりま 築 25 年 目 でもリフォーム 無 しの 場 合 より 12% 以 上 高 く 評 価 されま ( 普 及 品 使 用 した 一 般 的 な 木 造 戸 建 住 宅 で 外 部 建 具 内 部 建 具 内 装 仕 上 げ 全 面 取 替 えしたケース) リフォームの 有 無 による 価 値 向 上 の 違 い( 現 価 率 のイメージ) 100% 90% 80% 築 15 年 目 で 取 替 工 事 70% 60% 53.2% 築 25 年 目 50% 価 値 向 上 分 40% 15.7% 21.7% 30% 37.5% 価 値 向 上 分 20% 12.4% 10% 9.3% 0% ( 築 年 数 ) 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 40 50 リフォーム 等 何 も 行 わないケース 外 部 建 具 内 部 建 具 内 装 仕 上 げ 全 面 リフォームしたケース WEB 版 価 格 査 定 システム ホームページ(http://www.retpc.jp/chosa/satei-2) 年 間 利 用 料 金 3,240 円 ( 税 込 ) 業 界 団 体 に 所 属 している 宅 地 建 物 取 引 業 者 は 2016 年 4 月 30 日 までに 所 属 団 体 の 会 員 専 用 ページ 経 由 して 利 用 登 録 した 場 合 利 用 料 が 1 年 間 無 料 となりま 3
4 価 格 査 定 マニュアルによる 中 古 戸 建 住 宅 の 査 定 1. 土 地 の 価 格 査 定 戸 建 住 宅 では 土 地 と 建 物 部 分 分 けて 査 定 し それぞれの 結 果 合 算 して 戸 建 住 宅 全 体 の 物 件 価 格 算 出 しま ここでは 価 格 査 定 マニュアル に 基 づく 内 容 紹 介 しま 土 地 の 査 定 方 法 土 地 部 分 における 価 格 査 定 方 法 の 一 例 ( 査 定 地 100 m2の 場 合 ) 価 格 査 定 マニュアルでは 土 地 は 事 例 比 較 方 式 で 査 定 されま 事 例 比 較 方 式 は 査 定 地 と 同 じ 様 な 取 引 事 例 地 選 んで 比 較 評 価 し 価 格 算 出 るもので その 考 え 方 は 事 例 地 は 評 価 の 結 果 評 点 点 万 円 で 売 れたが これと 比 較 して 査 定 地 の 評 価 の 評 点 は 点 なので 査 定 価 格 は 万 円 となる といったもので 右 図 は 価 格 査 定 マニュアル で 採 用 して いる 査 定 項 目 と 評 価 の 考 え 方 で 土 地 の 査 定 価 格 の 算 出 式 事 例 地 単 価 査 定 地 評 点 110 査 定 地 の 面 積 流 通 性 比 率 査 定 価 格 10.0 万 円 /m2 105 100.0 m2 1.00 1,048 万 円 事 例 地 評 点 土 地 の 評 価 項 目 土 地 では 特 に 交 通 の 便 や 日 照 採 光 道 路 幅 員 や 方 位 敷 地 の 形 状 などによって 評 価 が 大 きく 変 わりま 価 格 査 定 マニュアルでは 各 項 目 について 以 下 のような 評 点 ( 例 ) 設 定 していま 土 地 に 関 る 評 点 の 例 ( 一 部 の 項 目 ) ( 評 点 ) 交 通 の 便 ( 駅 からの 徒 歩 分 数 ) 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0-2 -4-6 -8-10 -12-14 -16-18 駅 から 近 いほど 評 点 は 上 がり 評 価 額 は 高 く 査 定 されま 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 20 分 駅 に 近 い 駅 から 遠 い 超 各 評 点 は 価 格 査 定 マニュアル に 基 づく 代 表 例 で 日 照 採 光 が 良 いと 評 点 は 上 がり 評 価 額 は 高 く 査 定 されま 日 照 採 光 ( 標 準 ±0 点 ) 優 れる やや 優 れる 普 通 ( 標 準 ) やや 劣 る 極 端 に 劣 る ( 標 準 ) ±0 点 -20-15 -10-5 0 5 10 ( 評 点 ) 幅 員 が 広 いほど 評 点 は 上 がり 評 価 額 は 高 く 査 定 されま ( 標 準 ±0 点 ) 道 路 幅 員 劣 る 6m 以 上 5m 以 上 6m 未 満 4m 以 上 5m 未 満 3m 以 上 4m 未 満 ( 車 両 進 入 可 能 ) 3m 未 満 ( 車 両 進 入 不 可 ) -15-10 -5 0 5 10 ( 評 点 ) 4
4 価 格 査 定 マニュアルによる 中 古 戸 建 住 宅 の 査 定 2. 建 物 の 価 格 査 定 建 物 部 分 の 査 定 では 同 じ 建 物 現 時 点 で 建 てた 場 合 の 新 築 価 格 もとに 経 過 年 数 やリフォーム 等 の 維 持 管 理 状 況 等 踏 まえて 現 在 の 建 物 価 格 求 めま 建 物 の 評 価 方 法 にも 様 々なものがありま が ここでは 価 格 査 定 マニュアル に 基 づく 内 容 紹 介 しま 建 物 物 件 全 体 の 査 定 方 法 評 価 項 目 価 格 査 定 マニュアルでは 新 築 時 の 単 価 もとに 建 物 の 規 模 や 耐 震 性 使 用 している 部 材 や 設 備 のグレードと 耐 用 年 数 リフォームや 維 持 管 理 状 態 など 考 慮 して 現 時 点 の 残 存 価 格 算 出 しま 住 宅 性 能 や 省 エネ 設 備 等 の 付 加 価 値 が 確 認 できれば 加 点 され さらに 物 件 の 外 観 等 の 現 況 評 価 して 建 物 価 格 査 定 しま 最 後 に 土 地 と 建 物 の 価 格 合 算 し 必 要 に 応 じて 流 通 性 比 率 考 慮 して 戸 建 住 宅 全 体 の 価 格 算 出 しま 建 物 部 分 の 価 格 査 定 の 考 え 方 流 通 性 比 率 とは 土 地 価 格 と 建 物 価 格 合 算 した 戸 建 住 宅 価 格 について 市 場 での 流 通 性 に 優 劣 が 認 められる 場 合 最 後 に 流 通 性 比 率 乗 じて 価 格 調 整 しま 流 通 性 比 率 はその 物 件 が 売 りやい か 売 りにくいか という 流 通 性 の 度 合 い 示 比 率 で 1.00(100%) 基 準 に マイナス 15%か らプラス 10%の 範 囲 内 で 売 りやけれ ばプラス 売 りにくければマイナスとして 評 価 しま また 土 地 だけの 場 合 や 中 古 マンションで は 1.00(100%) 基 準 にマイナス7% からプラス7%の 範 囲 内 で 売 りやけれ ばプラス 売 りにくければマイナスとして 評 価 しま 5
5 価 格 査 定 マニュアルによる 中 古 マンションの 査 定 中 古 マンションの 査 定 では 同 一 または 類 似 のマンションにおける 取 引 事 例 の 住 戸 選 び 各 種 条 件 比 較 ることにより 査 定 物 件 の 価 格 求 める 方 法 ( 事 例 比 較 方 式 )が 一 般 的 で 中 古 マンションの 査 定 方 法 中 古 マンションにおける 価 格 査 定 方 法 の 一 例 ( 専 有 面 積 70 m2の 場 合 ) 価 格 査 定 マニュアルでは 中 古 マンション は 事 例 比 較 方 式 で 査 定 されま 事 例 比 較 方 式 は 査 定 マンションと 同 じ 様 な 事 例 マンション 選 んで 比 較 評 価 し 価 格 算 出 るもので その 考 え 方 は 事 例 マンションは 評 価 の 結 果 評 点 点 で 万 円 で 売 れたが これと 比 較 して 査 定 マンションの 評 価 の 評 点 は 点 なので 査 定 価 格 は 万 円 となる といった もので 右 図 は 価 格 査 定 マニュアル で 採 用 して いる 査 定 項 目 と 評 価 の 考 え 方 で 中 古 マンションの 評 価 項 目 中 古 マンションでは 対 象 住 戸 の 所 在 階 や 室 内 の 維 持 管 理 状 況 耐 震 性 の 確 保 などによって 評 価 が 大 きく 変 わり ま 価 格 査 定 マニュアルでは 各 項 目 について 以 下 のような 評 点 ( 例 ) 設 定 していま 中 古 マンションに 関 る 評 点 の 例 ( 一 部 の 項 目 ) 59 57 55 53 51 49 47 45 43 41 39 37 35 33 31 29 27 25 23 21 19 17 15 13 11 9 7 5 所 在 階 物 件 の 所 在 階 数 が 高 いと 評 点 は 上 がり 評 価 額 は 高 く 査 定 されま 3 階 ( 標 準 ) 1-5 0 5 10 15 20 25 ( 評 点 ) 室 内 の 維 持 管 理 状 況 室 内 の 維 持 管 理 状 況 が 良 いと 評 点 は 上 がり 評 価 額 は 高 く 査 定 されま 特 に 優 れる 優 れる やや 優 れる ( 標 準 ±0 点 ) 普 通 ( 標 準 ) やや 劣 る 劣 る 悪 い -15-10 -5 0 5 10 15 ( 評 点 ) 耐 震 性 耐 震 性 が 高 いほど 評 点 は 上 がり 評 価 額 は 高 く 査 定 されま 耐 震 性 能 が 高 い( 長 期 優 良 住 宅 相 当 ) ( 標 準 ±0 点 ) 耐 震 性 能 は 建 築 基 準 法 に 準 拠 ( 標 準 ) 旧 耐 震 基 準 旧 耐 震 基 準 満 たさない -4-3 -2-1 0 1 2 3 4 ( 評 点 ) 各 評 点 は 価 格 査 定 マニュアル に 基 づく 代 表 例 で 6
6 査 定 結 果 の 見 方 など 査 定 結 果 は 査 定 報 告 書 などの 形 で 提 示 されま 査 定 価 格 の 根 拠 や 仲 介 担 当 者 の 説 明 内 容 について しっかりと 確 認 した 上 で 媒 介 契 約 結 ぶ 会 社 選 びましょう 査 定 結 果 の 説 明 受 ける 査 定 結 果 が 出 たら 不 動 産 会 社 の 担 当 者 から 説 明 受 けま 価 格 査 定 では 物 件 の 様 々な 項 目 に 評 点 つけて 評 価 行 いま 評 価 の 仕 方 は 駅 からの 徒 歩 分 数 といった 客 観 的 なものと 外 観 や 眺 望 の 良 否 といった 主 観 的 なものがありま どの 箇 所 がどういった 評 価 受 けているか その 根 拠 は 何 か 確 認 しましょう 売 却 価 格 提 案 書 ( 価 格 査 定 マニュアル)の 例 目 次 依 頼 太 郎 様 査 定 不 動 産 の 概 要 査 定 不 動 産 の 特 徴 周 辺 の 取 引 事 例 不 動 産 売 却 価 格 ご 提 案 書 周 辺 の 売 出 事 例 付 近 の 公 示 価 格 等 ( 戸 建 住 宅 版 ) 土 地 の 評 価 査 定 算 出 日 2015 年 7 月 28 日 建 物 の 評 価 査 定 結 果 売 出 価 格 のご 提 案 弊 社 からのご 案 内 附 属 資 料 ( 査 定 不 動 産 の 外 観 写 真 など 貼 り 付 け) 所 在 地 : 千 代 田 区 永 田 町 1-11-30 電 話 : 03-5843-2065 担 当 : 不 動 産 ( 株 ) 営 業 一 課 査 定 次 郎 ( 現 地 調 査 踏 まえた 上 で 行 った 単 なる 机 上 査 定 でない 点 PR ) この 報 告 書 は 不 動 産 の 鑑 定 評 価 に 関 る 法 律 に 基 づく 鑑 定 評 価 書 ではありません 他 の 用 途 にご 利 用 いただくことはできませ んので ご 注 意 ください この 報 告 書 に 記 載 された 内 容 は ご 報 告 年 月 日 現 在 のものでので その 後 の 法 令 改 正 や 市 場 動 向 などにより 変 化 が 生 じる 可 能 性 がございま この 報 告 書 は の 既 存 住 宅 価 格 査 定 マニュアル 利 用 して 作 成 したもので 土 地 の 評 価 査 定 条 件 表 ( 建 物 ) 査 定 価 格 1,106 万 円 項 目 名 査 定 物 件 情 報 評 点 備 考 1. 基 本 情 報 標 準 建 築 費 ( 単 価 ) 197,200 円 /m2 所 在 地 : 東 京 都 構 造 ( 工 法 ) : 木 造 軸 組 < 算 出 式 > 規 模 修 正 率 1.00 延 床 面 積 : 100.00m2 査 定 地 評 点 (135m3 以 上 :0.95 75~135m2:1.00 75m2 未 満 :1.05) 事 例 地 単 価 65.7 査 定 地 の 面 積 築 年 査 月 定 価 格 1999 年 6 月 経 1,106 16 年 査 定 日 : 2015 年 7 月 28 日 14.5 万 円 /m2 145.03 m2 = 過 年 数 万 円 125.0 新 耐 震 基 準 の 適 合 性 適 合 0.95 2. 建 物 のグレード 事 例 地 評 点 基 礎 躯 体 Bランク 耐 用 年 数 :40 年 外 部 仕 上 げ B 仕 様 屋 根 材 1.00 評 価 の 内 容 外 壁 材 B 仕 様 1.00 外 部 建 具 B 仕 様 1.00 土 地 の 査 定 価 格 は 査 定 不 動 産 の 土 地 の 評 点 と 事 例 地 の 評 点 比 較 して 算 出 しま 内 部 仕 上 げ 内 部 建 具 C 仕 様 0.80 ( 対 象 : 室 内 ドア) C 仕 様 ( 対 象 :ふま 障 子 戸 ) 査 定 地 事 例 地 評 価 の 考 え 方 内 装 仕 上 げ B 仕 様 1.00 ( 対 象 : 床 ) B 仕 様 ( 対 象 : 壁 ) 1 交 通 の 便 -7.0 0.0 駅 までの 徒 歩 圏 バス 便 の 利 便 性 評 価 B 仕 様 ( 対 象 : 天 井 ) C 仕 様 設 備 台 所 0.80 並 み 浴 室 洗 面 トイレ C 仕 様 0.80 ( 対 象 : 浴 室 ) 2 近 隣 の 状 況 10.0 3.0 店 舗 公 共 施 設 等 への 利 便 性 街 評 価 C 仕 様 ( 対 象 : 洗 面 ) C 仕 様 ( 対 象 :トイレ) 3 環 境 1.0 3.0 騒 音 振 動 日 照 採 光 眺 望 景 観 の 良 否 評 価 給 排 水 給 湯 設 備 C 仕 様 0.80 照 明 器 具 電 気 設 備 B C 仕 様 0.90 4 供 給 処 理 施 設 0.0 0.0 排 水 施 設 ガス 施 設 の 整 備 水 準 評 価 3. 部 位 別 のリフォーム 維 持 管 理 状 態 基 礎 躯 体 の 状 態 街 外 路 部 の 整 仕 備 上 状 げリフォーム 況 評 建 物 検 査 等 なし あり 0.90 とくに 点 検 補 修 行 った 形 跡 がみられない 5 街 路 状 況 5.0 19.0 土 地 の 方 位 前 面 道 路 の 幅 員 価 屋 根 材 外 壁 材 あり 最 終 取 替 工 事 :2010 年 6 月 工 事 範 囲 : 大 6 画 地 の 状 況 0.0 0.0 土 地 の 間 口 形 状 の 良 否 評 価 外 部 建 具 あり 内 部 仕 上 げリフォーム 内 部 建 具 あり 最 終 取 替 工 事 :2010 年 6 月 工 事 範 囲 : 大 定 地 等 の 有 無 評 価 ( 対 象 : 室 内 ドア ふま 障 子 戸 ) 7その 他 画 地 の 状 況 -43.0 0.0 路 地 状 敷 地 崖 地 都 市 計 画 予 内 装 仕 上 げ あり 最 終 取 替 工 事 :2010 年 6 月 工 事 範 囲 : 大 ( 対 象 : 床 壁 天 井 ) 合 計 66.0 125.0 100+1+2+3+4+5+6+7 設 備 リフォーム 台 所 あり 最 終 取 替 工 事 :2010 年 6 月 浴 室 洗 面 トイレ あり 最 終 取 替 工 事 :2010 年 6 月 給 湯 設 備 あり 最 終 取 替 工 事 :2010 年 6 月 評 価 に 関 るコメント 4.その 他 の 付 加 価 値 項 目 等 1) 基 礎 的 な 資 料 の 整 備 状 況 あり 1.01 新 築 時 の 設 計 図 書 等 あり 1.01 建 築 基 準 法 に 基 づく 検 査 済 証 2) 情 報 開 示 等 に 関 る 評 価 なし 1.00 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 事 前 検 査 なし 1.00 建 築 士 等 の 専 門 機 関 の 実 施 したイン スペクショ ン 結 果 報 告 書 査 定 結 果 の 見 方 査 定 価 格 は 通 常 現 状 の 市 況 や 周 辺 の 取 引 動 向 など 考 慮 して 3ヶ 月 程 度 で 買 い 手 が 付 くこと 目 安 にして いま 査 定 価 格 参 考 に 早 く 売 りたいのか 多 少 時 間 がかかっても 高 く 売 りたいのかなど 判 断 し 売 主 として 売 り 出 し 価 格 決 める 材 料 にしま 価 格 査 定 は 仲 介 業 務 の 一 環 として 通 常 無 料 で 行 われるもので 不 動 産 鑑 定 評 価 とは 異 なりま 仲 介 依 頼 る 会 社 選 び 媒 介 契 約 結 ぶ 査 定 結 果 の 金 額 だけでなく その 根 拠 や 説 明 など 各 社 の 対 応 みて 仲 介 依 頼 る( 媒 介 契 約 結 ぶ) 不 動 産 会 社 選 びましょう 査 定 結 果 に 差 が 生 じる 場 合 もありまが 価 格 の 根 拠 が 丁 寧 に 説 明 され その 説 明 が 合 理 的 で 納 得 できるものか 判 断 しましょう 不 動 産 会 社 にはそれぞれ 得 意 分 野 がありま 対 象 物 件 や 周 辺 エリア 熟 知 している 会 社 は 媒 介 契 約 後 の 売 却 活 動 でも 頼 りになりま 企 画 調 査 部 -2015 年 度 版 - 100-0014 東 京 都 千 代 田 区 永 田 町 1-11-30 サウスヒル 永 田 町 8 階 TEL 03-5843-2065 FAX 03-3504-3522 ホームページ http://www.retpc.jp/chosa/satei-2 7