はじめに 平成 29 年 6 月 住宅宿泊事業法が制定された それ以前の平成 25 年 国家戦略特区により 東京 大田区 大阪府 大阪市などで特区民泊が制度化されたが 民泊新法により全国の分譲マンションでも民泊が認められることになり 全国民泊 が スタートとすることになった 我が国の 60 年の分譲

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1 国土交通省平成 29 年度住宅市場整備推進事業 マンション管理適正化 再生推進事業 ( マンションの新たな維持管理適正化 再生促進に係る事業 ) 住宅宿泊事業法の施行に伴う自主管理組合を主対象 とするマンションアンケート調査報告書 平成 30 年 2 月 特定非営利活動法人 全国マンション管理組合連合会

2 はじめに 平成 29 年 6 月 住宅宿泊事業法が制定された それ以前の平成 25 年 国家戦略特区により 東京 大田区 大阪府 大阪市などで特区民泊が制度化されたが 民泊新法により全国の分譲マンションでも民泊が認められることになり 全国民泊 が スタートとすることになった 我が国の 60 年の分譲マンションの歴史で 初めてのことである それまで ホームステイで外国人を迎えることはあっても マンションが 宿泊施設として営業が認められることは 住環境の混乱を招くなど違和感を持つ住民も多い 特定非営利活動法人全国マンション管理組合連合会 ( 全管連 ) は 沖縄から北海道まで18の連合会で構成される 全国民泊に対応して それぞれの連合会が 地元の管理組合から相談を受けるなどしているが 民泊への相談体制をどう構築するか 頭を抱えていた そんな折 29 年 7 月 国交省のホームページで 助成金調査募集を知り 応募した 事業内容には 住宅宿泊事業 ( 民泊 ) への対応方針の明確化等 管理規約の整備に取り組む個別の管理組合 ( 自主管理等合意形成が一般に困難であるもの ) への合意形成を支援する事業 と記されていた 幸い 9 月末に事業採択され 調査は国交省の助成金を得て 実施した 全管連は 本年設立 32 年目を迎えるが 設立当初から 管理組合の自主性を尊重する歴史を刻んできた 議案一つにしても議論を尽くすから 結果的に 確かに時間がかかる しかし 決まれば その方向はきちんと守る が身についている 全管連理事会で 全国の連合会に民泊に関するアンケートを実施し 民泊へのスタンスを確認する調査を行うことに決めた しかし 自主管理の概念は 変化してきている 住民自らすべての分野で 管理運営する自主管理は 稀になった 窓口 会計 清掃などの業務は 管理会社などに一部委託するが 大規模修繕の時期 工事内容 規模等の企画立案は理事会 専門委員会で決める 総会 理事会の議事運営 議事録作成は理事自ら担当する といった管理が今流の 自主管理といえる 今回のアンケートでも そうした設問を随所にちりばめた いくつかの設問から 自主管理かどうかを判断している そうした管理組合の考える民泊とは が浮び上がるように試みた アンケートでは マンションの価値を決めるともいえる大規模修繕工事への取り組みかた 設計監理方式か施工業者が設計も担う責任施工方式か なども併せて聞いた 全管連に参加する管理組合の全体像を把握したいからである 2 年後の東京五輪には インバウンド 5 千万人を超えるといわれる そうした中で 分譲マンション管理組合 住民が 民泊時代にどう立ち向かうのか この調査を機に マンションにおける民泊を永続的なテーマとして ウオッチングしてゆきたい 1

3 目 次 ページ はしめに 1 目次 2 Ⅰ. 調査 分析の概要 3 1. 調査の目的 3 2. 調査方法 調査期間 4 3. 配布 回収数 分析方針 4 Ⅱ. 管理組合の基本属性 6 1. 築年数 6 2. 戸数 棟数 階数 エレベーター 6 3. オートロック 防犯カメラ 8 4. 駐車場 駐車台数 来客用駐車台数 9 5. 住宅以外の使用 管理事務室 集会室 最寄り駅への所要時間 賃貸住戸 空き家住戸 徴収管理費 13 ⒑ 徴収修繕積立金 14 ⒒ マンションの特性 14 Ⅲ. 民泊について 法制度の認識度 民泊の実態 民泊への対応 管理規約改定時期 民泊に関しての意見の有無と特性 まとめ 25 Ⅳ. 管理組合の管理運営について 総会及び理事会議案書 議事録作成 定例理事会の開催回数 役員の任期 会計業務 出納業務 管理員 窓口業務 清掃業務 建物 設備の保守 管理形態の特性 31 Ⅴ. 長期修繕計画 大規模修繕工事について 年超長期修繕計画と5 年ごとの見直し 大規模修繕工事の回数 大規模修繕工事への取り組み方 33 Ⅵ. 考察 35 2

4 Ⅰ. 調査 分析の概要 1. 調査の目的 平成 29 年 6 月に成立した住宅宿泊事業法 ( いわゆる民泊新法 ) は 平成 30 年 6 月 15 日施行される 国土交通省では民泊新法成立後 平成 29 年 8 月に標準管理規約を改正し 公表している 民泊については 3 年前 国家戦略特区制度が発足し 東京都大田区 大阪府 大阪市 大阪府大東市などで特区民泊がスタートしているが 管理権限を持つ自治体に届け出ずに営業をする 違法民泊が一部分譲マンションで横行する事態となっている 8 月の標準管理規約改正 公表にも拘らず 多くのマンション住民は 必ずしも関心を示していないのが現状である 標準管理規約改正では 第 12 条 2 項に 民泊禁止 あるいは民泊容認を明記するとしている しかし マンション管理組合の現場では 現標準管理規約 ( 改正前 ) 第 12 条規定で 民泊を禁止する要件を満たしていると理解している管理組合が多くある 平成 28 年以来 構成団体への民泊によるトラブルの相談が全管連に寄せられたことをきっかけに いくつかの連合会では 独自のアンケート調査 セミナーなどを開くなど積極的な動きを見せてきた また 平成 29 年 6 月から準備を始め 8 月に摂南大学平田研究室と共同研究として 分譲マンションにおける民泊利用の影響に関するアンケート調査 を実施した 成果は平成 30 年 3 月に 管理組合からみる民泊利用の規制に関する研究 として公表予定 北海道管理組合連合会 (363 管理組合 ) では 平成 29 年 5 月末に緊急アンケートを実施し 184の回答を得たが その時点で管理規約を改正して民泊禁止を定めたとする管理組合は 13.6% であった 民泊容認を決めたとする回答は1 件だけであった 規約もしくは細則を変更しなくても民泊に対抗できると考え 規約改正の予定がないとする管理組合が48.4% もあった 違法民泊の騒ぎなど民泊に関するマスコミ報道が増える中 一見関心の薄いマンションが多いのはなぜか 全管連を構成する各連合会の会員管理組合は 自主管理が多いと言われている 自立性が強いから 時間をかけて話し合うなど ときに管理組合としての合意形成に時間がかかるなどの特徴を有しているとされている 今回の調査は このような状況の中で 国土交通省から助成金を得て 全管連に参加する管理組合からみて 項目ごとにどのような特徴があるかを焦点にしている 特に 自主管理が民泊への対応をどのようにしているかを把握すると共に 管理組合の管理運営 長期修繕計画等についての実態を把握することを目的とする 3

5 2. 調査対象 調査方法 調査期間 調査主体 : 特定非営利活動法人全国マンション管理組合連合会 ( 略称全管連 ) 協力摂南大学理工学部住環境デザイン学科平田研究室調査対象 : 全管連構成団体の会員管理組合 ( 本年 2 月加入の管理組合を含む ) 調査方法 : アンケート用紙を送付 ( 一部手渡し有り ) 郵送により回収配布全管連本部 各構成団体 会員管理組合回収会員管理組合 全管連本部配布時内容 アンケート調査へのご協力お願い 別紙 住宅宿泊事業法( いわゆる民泊新法 ) の施行に向けたマンション管理規約改正の必要性について 民泊についてのアンケート ( 別添資料 註 ) 返信用封筒( 料金受取人払郵便 ) 配布用封筒( 国土交通省マンション管理適正化 再生推進事業アンケート票在中 ) 調査期間 : 平成 29 年 11 月 20 日 ~ 平成 29 年 12 月 13 日 各管理組合への発送日 ~アンケート回収投函期日 12 月 11 日 ( 註 ) アンケートで設問ミスがあり 問 17 問 19は削除している 3. 配布 回収数 分析方針 配布数 : 総数 2851 通 回収数 1147 通 回収率 :40.2%( 表 Ⅰ-1) 配布数について 当初 全管連構成団体 18の会員管理組合のうち 自主管理を保持する約 500 組合を調査対象 ( 事業応募時 ) としたが 自主管理の定義が管理組合でまちまちなので 採択後 自主管理に限定せず会員管理組合全て また 福岡マンション管理組合連合会 ( 平成 30 年 2 月全管連に加入 ) が加わり 総数 2851となった 今回の調査は 項目ごとにどのような特徴があるかを焦点にした 特に民泊への対応において 自主管理組合がどのように対処しているかを把握するものである ここでの自主管理組合とは 総会 理事会での議案書 議事録の作成者が 1 理事自ら 居住者のボランティアであることを指しており 別に 2 管理会社に委託 3その他の3 区分としている (Ⅲ. 民泊について参照 ) なお 平成 30 年 1 月末現在の回収数は 1335 通 ( 回収率 46.8%) となってお り 188 通が締め切り後に届いていて今回の集計数には含めていないが 今後の研究 や活動の資料として活かしていきたい 4

6 表 Ⅰ 1 団体別配布 回収数一覧 ( 註 ) NPO 法人長崎県管理組合連合会は 全管連構成団体であるが 都合により辞退 組織名配布数回収数 回収率 (%) 1 公益社団法人 北海道マンション管理組合連合会 NPO 法人 東北マンション管理組合連合会 NPO 法人 日本住宅管理組合協議会 NPO 法人 中部マンション管理組合協議会 NPO 法人 京滋マンション管理対策協議会 NPO 法人 奈良県マンション管理組合連合会 NPO 法人 マンション管理支援の関住協 NPO 法人 広島県マンション管理組合連合会 NPO 法人 福岡県マンション連合会 NPO 法人 熊本県マンション管理組合連合会 NPO 法人 宮崎県マンション管理組合連合会 NPO 法人 集合住宅管理組合センター NPO 法人 埼玉県マンション管理組合ネットワーク NPO 法人 かながわマンション管理組合ネットワーク NPO 法人 岡山県マンション管理組合連合会 NPO 法人 鹿児島県マンション管理組合連合会 NPO 法人 沖縄県マンション管理組合連合会 NPO 法人 福岡マンション管理組合連合会 合計

7 Ⅱ. 管理組合の基本属性 1. 築年数 145, 12.6% 7, 0.6% 53, 4.6% 91, 7.9% 138, 12.0% 4, 0.3% 72, 6.3% 24, 2.1% 113, 9.9% 211, 18.4% 138, 12.0% 図 Ⅱ-1 築年数 ( 問 26) 151, 13.2% 1. 昭和 44 年以前 2.~ 昭和 49 年 3.~ 昭和 54 年 4.~ 昭和 59 年 5.~ 平成元年 6.~ 平成 6 年 7.~ 平成 11 年 8.~ 平成 16 年 9.~ 平成 21 年 10.~ 平成 26 年 11. 平成 27 年 12. 無回答 築年数 48 年超 ( 昭和 44 年以前 ) が2.1% 同 38 年超 ( 昭和 54 年以前 ) までで 25.2% 同 28 年超 ( 平成元年以前 ) までで55.6% となっており 今後も高経年マンションが増える傾向にある 旧耐震基準である昭和 56 年 6 月 1 日以前のマンションが およそ3 分の1あると推定される 全国には旧耐震基準に基づくマンション戸数は約 106 万戸 ( 平成 24 年末現在 内閣府規制改革推進室 ) あるとみられ 全国マンション戸数約 万戸 ( 平成 28 年末時点 国土交通省 ) の16.7% であることと比較すると 全管連加入組合での旧耐震基準マンションの割合は 倍あるとみられる 2. 戸数 棟数 階数およびエレベーター 戸以下 % 2.21~30 戸 % 3.31~50 戸 % 4.51~75 戸 % 5.76~100 戸 % 6.101~150 戸 % 7.151~200 戸 % 戸 ~ % 9.301~500 戸 % 戸 % 11. 無回答 % 図 Ⅱ-2 住戸数 ( 問 27) 6

8 戸数では 31 戸 ~50 戸が24.1% と最も多く それに次ぐ51 戸 ~75 戸の1 6.7% を合わせると全体の40.8% を中規模マンションが占める 比較的大規模の76 戸 ~100 戸が8.8% 101 戸 ~150 戸が9.3% 151 戸 ~200 戸が4.2% となっていて 22 3% を占めている 大規模マンションの201 戸 ~300 戸が5.8% 301 戸 ~500 戸が3.9% 501 戸以上が3.1% であり 全体の12.0% を占める 小規模マンションでは 20 戸以下が8.3% 30 戸までの合計では21.1% ある一方で 200 戸以上の中 大規模団地が12.0% あるのが 全管連加入組合の特徴といえる 18, 2% 3, 0% 70, 6% 30, 3% 42, 4% 48, 4% 186, 16% 750, 65% 図 Ⅱ-3 棟数 ( 問 27) 1.1 棟 2.2~3 棟 3.4~5 棟 4.6~10 棟 5.11~20 棟 6.21~50 棟 7.51 棟以上 8. 無回答 棟数は 1 棟が65.4% 2~3 棟が16.2% と約 8 割を占めている 中規模団地として 6 棟 ~10 棟が3.7% 11 棟 ~20 棟が2.6% 21 棟 ~50 棟が1.6% となっており 大規模団地として51 棟以上が3 管理組合ある これは 前問と関連していて 1 棟の割合が65% しかなく 団地型といわれる2 棟以上の割合が多いのも全管連の特徴といえる 民泊との関連では 団地型の場合は 団地組合がある場合が多く 団地組合が民泊を認める可能性は低いと思われる 48, 4.2% 14, 1.2% 322, 28.1% 41, 3.6% 488, 42.6% 233, 20.3% 1.3 階建以下 2.4~5 階建 3.6~10 階建 4.11~19 階建 5.20 階建以上 6. 無回答 図 Ⅱ-4 階数 ( 問 27) 7

9 公的分譲が比較的多いと思われる低層の4~5 階建が20.3% あるが 問 321のエレベーターの有無の設問で ない が17.1% であることとの関連で その差の 3.2% についてはエレベーターがあるものと思われる つまり4 5 階でも15% 程度は エレベーターがあるものと推定される 3 階建以下の3.6% については 公的分譲初期のテラスハウスなどによると推測できる 中高層では 6~10 階建が42.6% と最も多く 次に 11~19 階建が28.1% と続き 両者で70.7% を占める 中層では8 階建てが比較的多く 高層では31メートル以上の日照などの規制の関係で11 階建て 消防法などの関係で14 階が多いといわれている 20 階建以上の超高層マンションも1.2% ある 196, 17.1% 15, 1.3% 1. ある 936, 81.6% 2. ない 3. 無回答 図 Ⅱ-5 エレベーターの有無 ( 問 32-1) エレベーターは ある が81.6% を占める ない の17.1% については 低層階のマンションと推定される 当然のことであるが 問 27の階数別の数値と照応していて 低層階 (5 階以下 ) のマンションの多くはエレベーターがない場合が多い しかし マンション住人の高齢化に伴い エレベーターの必要性は高まっているが 低価格でのマンションに外付けできるエレベーターの工事は進んでいない オートロック 防犯カメラ 20, 1.7% 577, 50.3% 550, 48.0% 1. ある 2. ない 3. 無回答 図 Ⅱ 6 オートロックの有無 ( 問 32 2) 8

10 オートロックは ある が48% ない が50.3% となっているが 分譲時の防犯対策を取り入れた時期の違いによると推測される 昭和年代 (3 0 年以上前 ) に建てられたマンションでは 一部を除いてオートロックがないマンションが多いものと推定される 16, 1.4% 292, 25.5% 839, 73.1% 1. ある 2. ない 3. 無回答 図 2-7 防犯カメラの有無 ( 問 32-3) 防犯カメラは ある が71.1% とオートロックよりも多くなっている 当初はなくても防犯意識の高まりによる設置が多いと推測できる さらに防犯カメラは オートロックよりも比較的安価に設置できることも要因と考えられる 3. 駐車場の有無 駐車台数 来客用駐車台数 91, 7.9% 13, 1.1% 1043, 90.9% 1. ある 2. ない 3. 無回答 図 Ⅱ-8 駐車場の有無 ( 問 32-4) 34, 3.0% 11, 1.0% 30, 2.6% 35, 3.1% 55, 4.8% 59, 5.1% 117, 10.2% 1.20 台以下 98, 8.6% 173, 15.1% 399, 34.8% 135, 11.8% 図 Ⅱ-9 駐車場台数 ( 問 32-4) 2.21~30 台 3.31~50 台 4.51~75 台 5.76~100 台 6.101~150 台 7.151~200 台 8.201~300 台 9.301~500 台 台以上 11. 無回答 9

11 駐車場は ある が90.9% と非常に多い ない が7.9% であり 都心部の小規模マンションではないかと推測される ( 図 Ⅱ-8) 駐車台数は 20 台以下が34.8% 21 台 ~30 台が11.8% 31 台 ~50 台が15.1% で 50 台以下が61.7% を占めている 100 台超は 団地あるいは立体駐車場 ( 自走式 機械式など ) と推測できる ( 図 Ⅱ - 9 ) 343, 29.9% 129, 11.2% 79, 6.9% 356, 31.0% 240, 20.9% 1.0 台 2.1~2 台 3.3~4 台 4.5 台以上 5. 無回答 図 Ⅱ-10 来客用駐車台数 ( 問 32-4 来来客用駐車台数は ない が31.0% と多い ある では 1~2 台が20. 9% 3~4 台が6.9% となっている この設問では無回答 3 割と多く ない と同じ程度の割合があるのも特徴で ここからは 来客用駐車場を用意できないマンションが多いことが推測される 4. 住宅以外の使用 832, 72.5% 16, 1.4% 299, 26.1% 1. ある 2. なし 3. 無回答 図 Ⅱ-11 住宅外の使用 ( 問 28) マンションでの住宅以外の使用 ( 店舗 事務所など ) は ある が26.1% ない が72.5% となっている 都心や駅近くのマンションでは1 階 2 階に商店や事務所があるマンションが比較的多いことがわかる しかし この場合も住宅以外と住宅用入口が完全に区分されていて 商店や事務所を訪れる人が住宅部分に立ち入ることはないと思われる 10

12 6. 管理事務室 集会室 249, 21.7% 10, 0.9% 1. ある 888, 77.4% 2. ない 3. 無回答 図 Ⅱ-12 管理事務室の有無 ( 問 29 1) 12, 1.0% 511, 44.6% 624, 54.4% 1. ある 2. ない 3. 無回答 図 Ⅱ-13 集会室の有無 ( 問 29 2) 管理事務室は ある が77.4% ない が21.7% である これは問 27の戸数 30 戸以下のマンションの割合 21.1% と照応している 戸数の少ないマンションには管理事務室がない しかし マンションも年数を経ていくと 書類が蓄積してくるので保管場所が また役員が集まれる場所も必要である 事務室や集会室はどうしても必要になってくる 集会室は ある が54.4% ない が44.6% である これは問 27の 50 戸以下の割合 45.2% とほぼ照応している 50 戸以下であっても集会室は設けるべきである 集会室がなければ マンションを管理できる場所がないことになる 結局 理事長の居室などが管理資料の保管場所や理事会開催場所となり 理事長交替のたびに資料の散逸につながり 理事会も集まる場所を外に求めるため回数が減ることにもなりかねない 住民が気軽に集まるための集会室がマンション分譲時に用意されていることが肝要である 11

13 7. 最寄り駅への所要時間 112, 9.8% 15, 1.3% 1.5 分以内 251, 21.9% 340, 29.6% 429, 37.4% 2.10 分以内 3.20 分以内 4.20 分超 5. 無回答 図 Ⅱ 14 駅までの所要時間 ( 問 33) 鉄道など交通機関の最寄り駅までの徒歩による所要時間は 5 分以内が29.6% 10 分以内が37.4% 20 分以内が21.9% と 約 9 割が20 分以内を占めている この設問ではバスを入れていないので 多くのマンションが主要駅の近くに立地していることがわかる 民泊の場所として適しているのがマンションといえる 8. 賃貸住戸 空き家住戸 65, 5.7% 129, 11.2% 166, 14.5% 62, 5.4% 355, 31.0% 370, 32.3% 1.5% 未満 2.5%~15% 未満 3.15%~25% 未満 4.25% 以上 5. 分からない 6. 無回答 図 Ⅱ-15 賃貸住戸の割合 ( 問 14) 63, 5.5% 4, 0.3% 22, 1.9% 153, 13.3% 71, 6.2% 834, 72.7% 1.5% 未満 2.5%~15% 未満 3.15%~25% 未満 4.25% 以上 5. 分からない 6. 無回答 図 Ⅱ-16 空き家住戸の割合 ( 問 15) 賃貸にしている住戸は 5% 未満が 31% 5~15% 未満が 32.3% 15~2 12

14 5% 未満が14.5% であり 25% 以上も11.2% となっている また 分からないが5.4% ある 賃貸住戸の割合が25% 以上あると管理規約や細則を守らない住民が多くなり管理が難しくなり マンションも荒れてくるといわれる 規則を守らない賃借人が増えるのは 所有者ではないため 転居すれば一切責任がないとの思いからと推測される 空き家の住戸は 5% 未満が72.7% 5~15% 未満が13.3% 15~25% が1.9% となっている また 25% 以上が0.3% 分からないが5.5% ある 賃貸住戸 空き家住戸とも 分からないが5% 強あるが 管理組合として把握の必要がある さすがに 空き室 25% 以上のマンションは 0.3% と極端に少なかった 15%~25% 未満も 1.9% とこれも非常に少ない 4 分の 3 が 5% 未満という結果は 50 戸のマンションであれば 2 戸以下しか空き室がないという現状である これは管理としてよい状況と言ってよい マンションでは 不在家主がある場合 空き家化よりは賃貸化が先行する傾向が読み取れる 9. 徴収管理費 1.~2500 円 2.~5000 円 3.~7500 円 4.~10000 円 5.~15000 円 6.~20000 円 7.~30000 円 8.~40000 円 9.~50000 円 円超 % 1 0.1% 5 0.4% 1.3% % 4.5% % % 20.7% % 図 Ⅱ-17 徴収管理費 ( 円 / 戸当り 月額 問 18) 徴収管理費の平均戸当たり月額は 大別すると 2.5 千円以下が1.3% 2.5 千円 ~5 千円が11.8% 5 千円 ~15 千円が66.7% と約 3 分の2を占め 15 千円以上の高額は6.9% となっている 比率の高い順では 7.5 千円 ~10 千円が26.4% 10 千円 ~15 千円が20. 7% 5 千円 ~7.5 千円が19.6% と続く 15 千円以上の内容では 15 千円 ~20 千円が4.5% 20 千円 ~30 千円が1. 7% となっており 50 千円を超える管理組合もわずかではあるが存在している 部屋のタイプが多い場合には平均金額を出すのが難しいため 他の設問にはあまりなかった無回答が13.3% を占めている 13

15 10. 徴収修繕積立金 ~2500 円 % 2.~5000 円 % 3.~7500 円 % 4.~10000 円 % 5.~15000 円 ~20000 円 % % 7.~30000 円 8.~40000 円 3 0.3% 9.~50000 円 0 0.0% % 11. 無回答 % 図 Ⅱ-18 徴収修繕積立金 ( 円 / 戸当り 月額 問 18) 30.7% 徴収修繕積立の平均戸当たり月額は 5 千円 ~15 千円で3 分の2を占めている これは管理費の分布と同じである 15 千円円以上の高額修繕積立金は20 千円円までが 9.6% を占め それ以上の高額は2.0% にしかすぎない 5 千円未満の低額修繕積立金は8% ある 修繕積立金が5 千円未満ということは 将来の建物管理に不安を残す 積立金修繕金の場合も 部屋のタイプが多い場合に平均金額を出すのが難しいため 他の設問にはあまりなかった無回答が14.3% ある 11. マンションの特性 上記各項を総合的にみると 1 棟型や50 戸以下が多くを占める一方で 棟数が多い郊外団地もあり なかには 戸数規模 500 戸前後 棟数 50 棟と比較的中 大規模の管理組合が10% 程度あるのも全管連の特徴である 戸数 75 戸以下が60% 棟数 1 棟が65% であり しかも築年数 28 年超が55. 6% という高経年マンションが多いのも特徴である 徴収管理費の戸当たり月額 5 千円 ~15 千円であり このような特徴は 防犯カメラ設置でも明らかなように 防犯意識の向上に現れ 長年住み慣れた居住環境を良好な状態で維持したいに繋がり 民泊に対する取り組みにも表れることを示している 賃貸率 空き家率でみると 戸建て住宅と異なり マンションでは 空き家化より賃貸化を選ぶ率が若干多めに出る傾向にある 管理組合として賃貸化や空き家化を把握していないところも若干あり 取り組みが必要なことも読み取れる また 主にニュータウン あるいは郊外大型集合住宅団地にみられるように最寄り駅からバス利用もあるが 多くは最寄り駅が20 分以内という徒歩圏に多いことが特筆できる 14

16 Ⅲ. 民泊について 民泊への対応で 自主管理がどのように対処しているかを把握する 自主管理は 問 1 3-6を基に理事会での議案書 議事録の作成者を 1 理事自ら 居住者のボランティアが行っている場合と定義する ほかに2 管理会社に委託 3その他の三つのグループに分けて分析する ただし 問 13-7 総会での議案書 議事録の作成者も加味している 自主 委託管理型の図で 無回答欄に傾向の違いがみられるが 母数がごくわずかであり参考とする程度である その結果 自主管理組合は43% 存在する 1. 法制度の認識度 別紙 住宅宿泊事業法 ( いわゆる民泊新法 ) の施行に向けたマンション管理規約改正 の必要性について ) として 管理規約上明確にしておく必要があることを記した文書 をアンケートに同封した (1) 規約改正の必要性 [ 値 ], [ パーセンテージ ] 10, 0.9% 1092, 95.2% 1. はい 2. いいえ 3. 無回答 図 Ⅲ-1 規約改正の必要性 ( 問 1) 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% 80.0% 90.0% 100.0% 1. 管理会社に委託 95.6% 3.2% 1.2% 2. 自主管理 94.5% 5.3% 0.2% 3. その他 97.8% 2.2% 4. 無回答 93.8% 6.3% 合 計 95.2% 3.9% 0.9% 1. はい 2. いいえ 3. 無回答 図 Ⅲ-2 規約改正の必要性 : 自主 委託管理別傾向 ( 問 13-6 による区分 ) 15

17 別紙 住宅宿泊事業法 ( いわゆる民泊新法 ) の施行に向けたマンション管理規約改の必要性について の内容は 理解できたが95.2% であり 規約改正の必要性 重要性については 殆どが理解している 自主管理型 委託管理型別の相関 ( 本論 Ⅳ. 管理組合の管理運営について で管理形態について詳細を記述 ) を見ても この問での違いはほとんど見られない (2) 民泊経営についての届出制 6, 0.5% 376, 32.8% 765, 66.7% 1. はい 2. いいえ 3. 無回答 図 Ⅲ-3 民泊経営の都道府県等へ届出制に対する認知 ( 問 2) 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% 80.0% 90.0% 100.0% 1. 管理会社に委託 2. 自主管理 65.9% 66.9% 33.9% 32.3% 0.2% 0.8% 3. その他 84.4% 13.3% 2.2% 4. 無回答 37.5% 62.5% 0.0% 合 計 66.7% 32.8% 0.5% 1. はい 2. いいえ 3. 無回答 図 Ⅲ-4 都道府県等への届出制に対する自主 委託管理別認知傾向 ( 問 13-6による区分 ) 管理規約等を改正しない場合には 都道府県等に届け出をすることで 民泊を行うことができるようになることを 知っていたが66.7% 知らなかったが32.6% である 3 月 15 日から届け出が始まり 6 月 15 日から実施されることを理解したのは 約 2/ 3にとどまっている 上記管理規約改正が必要なことより 理解度が低い 16

18 (3) 管理規約上で許可 禁止条項必要との認識 20, 1.7% 445, 38.8% 682, 59.5% 1. はい 2. いいえ 3. 無回答 図 Ⅲ-5 管理規約上 許可 禁止が必要との認識度 ( 問 3) 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% 80.0% 90.0% 100.0% 1. 管理会社に委託 58.4% 39.8% 1.9% 2. 自主管理 60.7% 37.9% 1.4% 3. その他 73.3% 22.2% 4.4% 4. 無回答 25.0% 75.0% 0.0% 合 計 59.5% 38.8% 1.7% 1. はい 2. いいえ 3. 無回答 図 Ⅲ-6 許可 禁止条項の必要についての自主 委託管理別認知傾向 ( 問 13-6による区分 ) 改正された標準管理規約に 住宅宿泊事業を可能とする場合と禁止する場合の双方の規定例が示されていることを 知っているが59.5% 知らないが38.8% である 民泊を禁止する場合と可能とする場合の双方が示されていることが 6 割程度しか認識されていない 上記管理規約改正が必要より 届け出と同様に約 2/3と低く管理規約改正内容までには至っていない 管理形態別には 自主管理型が 委託管理型より若干認知度が高い その他の管理型はさらに高いが 全体数が少ないので 大きな傾向とは断定できない 17

19 2. 民泊の実態 (1) 過去 現在での民泊状況 97, 8.5% 2, 0.2% 18, 1.6% 21, 1.8% 1009, 88.0% 1. 現在行われている 2. 過去行われていた 3. 行われていない 4. わからない 5. 無回答 図 Ⅲ-7 民泊実施有無の実態 ( 問 5) 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% 80.0% 90.0% 100.0% 2.4% 1. 管理会社に委託 2.0% 85.5% 10.0% 0.2% 2. 自主管理 0.6% 1.8% 90.9% 6.5% 0.2% 3. その他 2.2% 88.9% 8.9% 0.0% 4. 無回答 87.5% 12.5% 0.0% 合 計 1.6% 1.8% 88.0% 8.5% 0.2% 1. 現在行われている 2. 過去行われていた 3. 行われていない 4. わからない 5. 無回答 図 Ⅲ-8 自主 委託管理委別による民泊実施有無の実態の傾向 ( 問 13-6 による区分 ) 現在も 民泊が行われているマンションが 18 件 過去に行われたことがあるマンションが 21 件 合計 39 件となる 民泊新法が施行されていないのに 3.2% もある 次の設問で 39 件のうち 36 件が明確に違法だと答えていることから 民泊新法施行前から違法 ヤミ民泊が横行している実態が垣間見える 自主 委託別でみても自主管理型が若干多め程度で さほど大きな違いは見られない 会員マンションでの民泊の実施状況は 行われていないが圧倒的に多く 過去 現在を通じて実施は極めてわずかである 18

20 (2) 実施民泊の合法 違法性 6, 0.5% 36, 3.1% 867, 75.6% 238, 20.7% 1. 合法だった 2. 違法だった 3. わからない 4. 無回答 図 Ⅲ-9 実施民泊の合法 違法性 ( 問 6) 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% 80.0% 90.0% 100.0% 0.7% 1. 管理会社に委託 3.5% 23.3% 72.5% 2. 自主管理 0.4% 3.0% 18.1% 3. その他 22.2% 78.4% 77.8% 4. 無回答 6.3% 合計 3.1% 0.5% 20.8% 93.8% 75.6% 1. 合法だった 2. 違法だった 3. わからない 4. 無回答 図 Ⅲ-10 自主 委託管理別にみた実施民泊の合法 違法性 ( 問 13-6による区分 ) 行われた民泊は 違法民泊 ( ヤミ民泊 ) が36 件 合法民泊が6 件 合計 42 件となっている 前節の計 39 件と若干異なるが 現在行われていると考えられる民泊は違法民泊 ( ヤミ民泊 ) の横行が多く それらは 民泊新法の施行段階でどのような動きになるのか 注視する必要がある 19

21 3. 民泊への対策 (1) 民泊禁止の可否 3, 0.3% 66, 5.8% 28, 2.4% 1050, 91.5% 1. 禁止する 2. 許容する 3. どちらともいえない 4. 無回答 図 Ⅲ-11 今後民泊許可 禁止の可否 ( 問 7) 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% 80.0% 90.0% 100.0% 1. 管理会社に委託 2. 自主管理 91.9% 90.9% 5.6% 0.3% 6.3% 0.2% 2.2% 2.6% 3. その他 4. 無回答 93.3% 93.8% 4.4% 2.2% 6.3% 合 計 91.5% 0.3% 2.4% 5.8% 1. 禁止する 2. 許容する 3. どちらともいえない 4. 無回答 図 Ⅲ-12 自主 委託管理別にみた今後民泊許可 禁止の可否 ( 問 13-6 による区分 ) 今後民泊を禁止する ( している ) が91.5% どちらとも言えないが5.8% ある 許容するが0.3% となっている 禁止する が大多数となっており 許容する は 僅か3 件である 圧倒的多数の管理組合では 認めないとの意思表示を示している ただ どちらともいえないが66 件あり 民泊を認めるかどうか決めかねているマンションが 20 件に 1 件程度あることがわかった 今後 空き室及びその対策として賃貸 民泊が課題となる 20

22 (2) 民泊禁止の理由 1. 騒音 ゴミ出等の懸念 2. 不特定の人の出入り 3. 管理 維持等コスト増加 4. 新たなルール整備の 5. その他 6. 無回答 % % % % % 77.8% 図 Ⅲ-13 民泊を禁止する理由 ( 複数回答可 問 8) 1. 管理会社に委託 2. 自主管理 3. その他 4. 無回答 合 計 0.0% 20.0% 40.0% 60.0% 80.0% 100.0% 6.2% 2.6% 5.9% 0.0% 0.0% 8.5% 3.4% 8.5% 9.5% 2.4% 9.5% 6.9% 2.8% 7.0% 13.9% 16.4% 20.5% 21.4% 20.0% 33.3% 26.7% 73.9% 69.1% 73.8% 73.3% 81.7% 79.5% 73.7% 77.8% 82.6% 1. 騒音 ゴミ出等の懸念 2. 不特定の人の出入り懸念 3. 管理 維持等コスト増加 4. 新たなルール整備の手間 5. その他 6. 無回答 図 Ⅲ-14 自主 委託管理別にみた禁止する理由 ( 問 13-6 による区分 ) 禁止する ( している ) 理由 ( 複数回答 ) は 騒音 ゴミ出し等の迷惑行為の懸念が73. 7%( 実数 :774) 不特定の人の出入り 暗証番号の流出等の安全面の懸念が77.8% ( 実数 :817) 共用部分の管理 維持修繕等のコスト増加の懸念が16.4%( 実数 : 172) 民泊の使用細則等の新たなルール整備の手間が6.9%( 実数 :72) となっている 騒音 ゴミ出し 不特定多数の人の出入り懸念が7 割を超えており 三大理由となっている 特に セキュリティが破られ 見知らぬ人がマンション内に入ってくることへの不安が見て取れる 静かな環境でマンション生活を送りたいとの希望が表れている 21

23 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% 80.0% 90.0% 100.0% 1. 管理会社に 73.0% 9.9% 8.4% 5.3% 3.3% 2. 自主管理 69.4% 9.6% 10.0% 6.3% 8.7% 3. その他 71.4% 9.5% 11.9% 4.8% 2.4% 4. 無回答 60.0% 6.7% 13.3% 13.3% 6.7% 合 計 71.2% 9.9% 9.2% 5.9% 3.7% 1. 管理規約改正 2. 総会による禁止の決議 3. 理事会による禁止の決議 4. まだ検討中 5. 無回答 図 Ⅲ-15 自主 委託管理別にみた民泊禁止の手続き方法 ( 問 13-6 による区分 ) 民泊を禁止する ( している ) 管理組合 ( 実数 :1050) でどのような手続きで禁止するかは 管理規約改正が71.2%( 実数 :748) 総会による禁止の決議が9.9%( 実数 :104) 理事会による禁止の決議が9.2%( 実数 :97) まだ検討中が5.9%( 実数 :62) となっている 管理規約の改正を行うが約 7 割と大部分を占めている 昨年初めには 当時の標準管理規約第 12 条 1 項 ( 専ら住宅として使用 ) さえあれば 民泊ができないとの認識が多かった ( 例えば北海道連合会の 時点のアンケート調査で48.4%) が 規約改正の認識が高まってきているといえる さらに 総会 理事会で禁止決議をするとしたが約 2 割ある 手続きを検討中が6% 程度しかないことをみても 具体的に規約改正か総会 理事会決議で対応しようとしていることがわかる 1. 管理会社に 2. 自主管理 3. その他 4. 無回答合計 0.0% 20.0% 40.0% 60.0% 80.0% 100.0% 12.9% 7.8% 22.2% 10.8% 7.9% 5.6% 0.0% 33.3% 6.9% 36.6% 40.0% 33.3% 37.4% 6.9% 4.4% 22.2% 6.4% 1.3/4 以上の同意が得られない 2. 定数が集まる見込みが立たない 3. 手続きまで日がないと不認識 4. 管理規約が存在しないため 5. その他 27.7% 32.0% 7.9% 5.6% 36.7% 6.4% 22.2% 66.7% 図 Ⅲ-16 自主 委託管理別にみた規約改正未実施の理由 ( 問 10) 22 ( 問 13-6 による区分 )

24 規約改正ではなく 決議で民泊を禁止する ( している ) 管理組合の内訳は 総会による禁止の決議 ( 実数 :104) 理事会による禁止の決議( 実数 :97) 合計実数:201 である 管理規約改正を行わなかった理由は 手続の開始 (3 月 15 日 ) までに総会を開く日程の余裕がないと認識していなかったためが37.4%( 実数 :76) と最も多い 管理規約改正に必要な3/4 以上の同意が得られないためが10.8%( 実数 :22) 臨時総会で定数が集まる見込みが立たないためが6.9% である 管理規約が存在しないためが6.4% あるが これらは 健全な管理運営を目指すうえで見過ごすことができない さらに その他が32.0%( 実数 :65) 無回答が6.4%( 実数 :13) となっている 4. 管理規約改正時期 3, 0.3% 10, 0.9% 0, 0.0% 3, 0.3% 206, 18.0% 557, 48.6% 7, 0.6% 10, 0.9% 19, 1.7% 43, 3.8% 92, 8.0% 196, 17.1% 1. 昭和 44 年以前 2.~ 昭和 49 年 3.~ 昭和 54 年 4.~ 昭和 59 年 5.~ 平成元年 6.~ 平成 6 年 7.~ 平成 11 年 8.~ 平成 16 年 9.~ 平成 21 年 10.~ 平成 26 年 11. 平成 27 年 12. 無回答 図 Ⅲ-17 管理規約改正の時期 ( 問 4) 平成 28 年 3 月に標準管理規約が大きく改正されているが 平成 27 年以降に約半数の管理組合で改正されていることが注目される 築年数で平成 21 年以降が5% 程度しかないことを考慮すると 高経年マンションが多い中 前回の規約改正が13 年前 ( 平成 16 年 ) 以前の組合が8% 程度しかないことも 全管連加入組合で規約見直しに積極的に取り組んでいると推測できる 23

25 5. 民泊に関しての意見の有無と特性 221, 19.3% 231, 20.1% 1. はい 2. いいえ 3. 無回答 695, 60.6% 図 Ⅲ-18 民泊に関する自由意見の有無 ( 問 12) 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% 80.0% 90.0% 100.0% 1. 管理会社に委託 16.2% 64.8% 19.1% 2. 自主管理 20.3% 58.4% 21.3% 3. その他 44.4% 40.0% 15.6% 4. 無回答 31.3% 31.3% 37.5% 合 計 19.3% 60.6% 20.1% 1. はい 2. いいえ 3. 無回答 図 Ⅲ-19 自主 委託管理別にみた自由意見の有無 ( 問 13-6 による区分 ) 民泊に関して 自由意見の設問では 意見があるが 19.3%( 実数 :221) ないが 60.6%( 実数 :695) 無回答が 20.1%( 実数 :231) となっている 意見があると回答のうち 大半が具体的に自由記入欄に書かれておらず 意見自体は限られている 限られたなかでも 民泊を禁止の理由 ( 問 8) にある 1 騒音 ゴミ出し等の迷惑行為の懸念 2 不特定多数の人の出入り 暗証番号の流出等の安全面の懸念 の類似意見が多い 一部ではあるが 民泊を許容する場合 民泊を禁止する場合の意見を列記することで 共通の課題 幅の広い問題点のあることを示しておく 民泊そのものは有りだと思いますが 必要とするか否かは そのマンションの意思表示で決まる事です ワンルームが 戸 ( 半数以上の住戸 ) あり 多くが資産活用目的 民泊利用者が他の居住者に迷惑をかけることが問題なので これを解決するには 禁止 では無理と考えた ワンルームでは 入居者が退去してから次の入居者が入るまでにも 管理費等の支払義務が継続する この期間に 民泊 で収入を得ようとすることは否定しないが 常時 業 として民泊を行うことは認めていない ファミリータイプで空いた部屋を民泊に活用す 24

26 ることも容認している ただし 騒音 ゴミ出し等の迷惑行為に対しては 民泊禁止とし さらに細かいルールを規則で定める予定 民泊 自体は容認した上で秩序ある使用を求め 違反住居にはペナルティを課すことで ヤミ民泊を完全に拒絶する道を選択した ( 昨年使用細則を改正して 民泊の細かいルールを決めた直後 ヤミ民泊をしていたと推測する住居が転売され 新しい所有者は通常の賃貸居住者を入居させた ) 部屋が 活用される所有者の利益につながる オリンピックに対しての事と思います オリンピックが終われば あまり必要がないのではないか 賃借人でも区分所有者に比べて マンションの維持管理の意識は低いと思われるのに 民泊する人の意識はさらに低いと思います 自分一人の建物であるなら その後のメンテナンス費用と利益を考えて商売とすれば良いでしょうか 皆で維持管理しているマンションであるなら 民泊については管理組合の許可を得る事との営業規定があって然るべきだと思います 禁止していますが そのまま民泊を継続されている点には どう対処すればよいのか そもそも マンション購入時の契約事項に無い事項である 今後のマンション購入契約は 別の考えがあるかもしれないが? 6. まとめ上記各項を総合的にみると (1) 民泊新法の認識度 : 今回の調査では 民泊項目についてアンケート用紙記入の前に 予め国土交通省の マンション標準管理規約 の改正を予備知識として提供した上での設問であった 1その結果を多少考慮したとしても 規約改正の必要性については ほとんど認識されており かつ 自主 委託 の差も見られない ( 問 1) が 2 規約改正が間に合わない場合 区分所有者が最寄りの自治体に届出をすれば民泊が可能となることについては 知っている が3/4( 問 2) だが 3さらに 民泊可能 も 民泊禁止 いずれも 規約改正時に加筆すべき条項事例が国土交通省によって示されていることについては 知っている が2/3に減少する ( 問 3) (2) 規約に対する対応力 : 民泊新法 に限らず 直近の規約改正時期の設問では 最近の 7 年間に2/3が改正しており しかも全体の半数近くが最近の1~2 年以内であり 自主 委託 の差もほとんどない ( 問 4) 全管連の構成団体に加入している管理組合が 管理に対する認識度と実行力を有している ことの表れでもある (3) 民泊の実態 : 全体には現在も過去にも民泊が行われている割合は わずかではある ( 問 5) が それでも把握している範囲で 合法 違法 合わせて数 % あり しかもその多くがいわゆる ヤミ民泊 と考えられる ( 問 5) 一方分からないが多く 把握自体がなされていない実態が推測できる (4) 民泊への対応 :1 禁止するがほとんどであり ( 問 7) その理由はマンション特有の 共同生活の秩序維持 を乱しかねないことへ心理的にも不安を抱かせる( 問 8) 2 禁止する方法としては 管理規約改正が主であり 次いで 総会や理事会の決議が若干ある ( 問 9) 3 総会や理事会決議の管理組合の最大の理由は 規約改正の手続きまで日がない であった ( 問 10) 25

27 Ⅳ. 管理組合の管理運営について 1. 総会及び理事会議案書 議事録作成 22, 1.9% 45, 3.9% 15, 1.3% 471, 41.1% 593, 51.7% 1. 管理会社に委託 2. 理事自ら 3. 居住者のボランティア 4. その他 5. 無回答 図 Ⅳ-1 理事会議案書 議事録の作成主体 ( 問 13-6) 23, 2.0% 47, 4.1% 15, 1.3% 396, 34.6% 665, 58.0% 1. 管理会社に委託 2. 理事自ら 3. 居住者のボランティア 4. その他 5. 無回答 図 Ⅳ-2 総会の議案書 議事録の作成主体 ( 問 13-7) 理事会議案書 議事録作成は 管理会社に委託が51.7% 理事自らが41.2% 居住者のボランティアが1.9% となっている ここは自主管理組合と 管理会社任せの組合を分ける重要ポイントと考えられる マンションの管理組合が 自らのマンションの現在の問題点を把握し 将来の姿を見通しながら 運営に当たるには理事会の議案書と議事録は自ら作成していくことは欠かせないといえる そこで今回のアンケートでは 自主管理組合の定義のひとつとして 理事会の議案書及び議事録を管理組合自らが作成している とする さらにごく少数ではあるが 次の設問の総会議案書 議事録を管理組合自ら作成していながら理事会議案書 議事録に関して無回答の組合があったので それも加えることにする これらは42% あり この42% の管理組合を自主管理組合とする 26

28 2. 定例理事会の開催回数 70, 6.1% 45, 3.9% 9, 0.8% 185, 16.1% 187, 16.3% 11, 1.0% 640, 55.8% 1. 毎月 1 回 2.2か月に1 回 3.3か月に1 回 4. 不定期 図 Ⅳ-3 理事会の開催回数 ( 問 30) 定例理事会の開催回数は 毎月 1 回が55.8% 2か月に1 回が16.3% 3か月に 1 回が6.1% で 定期的に開催しているマンションが78.2% となり8 割近くを占める これらは 正常な運営が保たれていると思われ その割合は連合会加入管理組合としては まだ満足できる状態とは言えない それに対し 不定期が16.1% ほとんど開催していないなどが5.7% あり 合わせると21.8% となり マンション運営上 懸念される 3. 役員の任期 88, 7.7% 139, 12.1% 13, 1.1% 437, 38.1% 469, 40.9% 図 Ⅳ-4 役員の任期 ( 問 16) 1.1 年 2.2 年 3.2 年半数交替 4. その他 5. 無回答 役員の任期は 2 年が40.9% 1 年が38.1% で 相半ばする 2 年半数交替が12. 1% で 管理 運営の継続を考慮すれば 2 年半数交替はまだまだ少ない 管理規約では任期は 1 年又は 2 年と定められている場合が多いが 実際には 再任は妨げないとの運用が行われている 1 年毎の交替では管理会社任せになり 自らのマンションの理事会や総会の議案書さえ作成することができなくなる 一定程度の経験を積み重ねた理事が必要である 自薦 他薦 前理事会の推薦など多様な制度の活用を含め 自立的な理事による 管理を追及する必要性がある 27

29 4. 会計業務 出納業務 46, 4.0% 156, 13.6% 54, 4.7% 56, 4.9% 19, 1.7% 7, 0.6% 809, 70.5% 図 Ⅳ-5 会計業務の担い手 ( 問 13-2) 1. 管理会社に委託 2. 専門業者に委託 3. 居住者の有償雇用 4. 居住者のボランティア 5. 理事の専従 6. その他 7. 無回答 48, 4.2% 13, 1.1% 162, 14.1% 52, 4.5% 59, 5.1% 8, 0.7% 805, 70.2% 1. 管理会社に委託 2. 専門業者に委託 3. 居住者の有償雇用 4. 居住者のボランティア 5. 理事の専従 6. その他 7. 無回答 図 Ⅳ-6 出納業務の担い手 ( 問 13-3) 会計業務は 管理会社に委託が70.5% 専門業者に委託が1.7% 居住者の有償雇用が4.9% 居住者のボランティアが4.7% 理事の専従が13.6% となっていて 次の管理員 窓口業務と同様の傾向が見て取れる ただ 管理員 窓口業務よりも理事の専従が4.4ポイント多く その他 が5.2ポイント少ないのは 会計が自らの住戸内でもできる業務であるとともに 管理費等を集める以上 マンションにとって会計は必須の業務だからと思われる 出納業務は 管理会社に委託が 70.2% 専門業者に委託が 0.7% 理事の専従が 14. 1% 居住者のボランティアが 4.5% 居住者の有償雇用が 5.1% となっている 前問の会 計業務とほぼ同じ傾向が出ているのは 会計と出納が一体の業務だから当然と言える 会計業務 出納業務とも 理事の専従 居住者のボランティアを合わせると約 18% であ ること 居住者の有償雇用も約 5% あることは 特徴といえる 28

30 5. 管理員 窓口業務 清掃業務 建物 設備の保守点検業務 106, 9.2% 13, 1.1% 106, 9.2% 59, 5.1% 66, 5.8% 10, 0.9% 787, 68.6% 1. 管理会社に委託 2. 専門業者に委託 3. 居住者の有償雇用 4. 居住者のボランティア 5. 理事の専従 6. その他 7. 無回答 図 Ⅳ-7 管理員 窓口業務の担い手 ( 問 13-1) 75, 6.5% 14, 1.2% 59, 5.1% 38, 3.3% 165, 14.4% 8, 0.7% 788, 68.7% 1. 管理会社に委託 2. 専門業者に委託 3. 居住者の有償雇用 4. 居住者のボランティア 5. 理事の専従 6. その他 7. 無回答 図 Ⅳ-8 清掃業務の担い手 ( 問 13-5) 9, 0.8% 35, 3.1% 55, 4.8% 22, 1.9% 274, 23.9% 11, 1.0% 741, 64.6% 図 Ⅳ-9 建物 設備保守点検の担い手 ( 問 13-5) 1. 管理会社に委託 2. 専門業者に委託 3. 居住者の有償雇用 4. 居住者のボランティア 5. 理事の専従 6. その他 7. 無回答 管理員 窓口業務は 管理会社に委託が68.6% と最も多いのは当然であるが 注目されるのは 専門業者に委託が0.9% 居住者の有償雇用が5.8% 居住者のボランティアが5.1% 理事の専従が9.2% となっていることである 29

31 これらの四つの形態で21% となり さらに その他 ( 小規模マンションでは窓口業務などがない )9.2% を加えると3 割のマンションが 自らの意思で管理員を委託 雇用または運用しており 特筆すべきと思われる 清掃業務は 管理会社に委託が68.7% 専門業者に委託が14.4% 理事の専従が 1.2% 居住者のボランティアが5.1% 居住者の有償雇用が3.3% となっている ここで特徴的なのは 専門業者に委託が14.4% と 会計 出納の1% 前後と比較し 多くなっていることである 管理会社以外の清掃会社などに 個別に委託している様子が伺える建物 設備の保守点検業務は 管理会社に委託が64.6% 専門業者に委託が23. 9% 理事の専従が4.8% 居住者のボランティアが1.9% 居住者の有償雇用が0. 8% となっている ここでは 前問の清掃の14.4% よりも 専門業者に委託が23. 9% とさらに約 10ポイント多くなっている これも管理会社まかせにしていない管理組合が全体の4 分の1 程度を占めていることがわかる 30

32 6. 管理形態の特性 表 Ⅳ-1 理事会 総会の議案書 議事録作成 (%) 理事自ら 居住者ボランティア 管理会社 理事会 総会 表 Ⅳ-2 管理業務と建物 設備の保守点検業務 (%) 理事専従 ボランティア居住者雇用専門業者 管理会社 会計業務 出納業務 管理員業務 清掃業務 保守点検 表 Ⅳ-3 理事会開催 (%) 毎月 2 ヶ月毎 3 カ月毎不定期なし 理事会開催 表 Ⅳ-4 役員の任期 (%) 2 年半数交替 2 年 1 年 役員の任期 マンションの管理形態は 通常 全面委託型 一部委託型 自主管理型の 3 種類があり 管理組合により特性があるが それらは当該管理組合の解釈によって幅がある 上記に示し た表の内容は 自主管理型 併用管理型 委託型 のあり方を 示している 区分所有者 ( 居住者 ) 自身ができるものを自主運営することが読み取れる なかでも 専 門性を必要とする業務 ( 会計 出納 建物 設備の保守点検 ) には割合の違いはあるが 理 事専従の存在は 区分所有者が積極的に関わっていると推測できる 31

33 Ⅴ. 長期修繕計画 大規模修繕工事について 年超長期修繕計画と 5 年ごとの見直し 251, 21.9% 354, 541, 30.9% 47.2% 1. ある 2. ない 3. 無回答 図 Ⅴ-1 25 年超長期修繕計画の有無 ( 問 20) 66, 5.8% 497, 43.3% 584, 50.9% 1. している 2. していない 3. 無回答 図 Ⅴ-2 長期修繕計画の見直しの有無 ( 問 21) 25 年間以上の長期修繕計画は ある が47.2% 半数以下 ない が21.9% 無回答が30.9% であり ない と無回答を合わせると半数以上の管理組合が建物高経年化へ向けて長期修繕計画がないのは課題となる 国土交通省のマンション総合調査の中の 長期修繕計画の作成 平成 20 年度 (89%) 同 25 年度 (89%) と比較すると ある の割合がかなり低く 単純な設問 長期修繕計画あり と異なり 高経年マンションが多い調査管理組合での 25 年以上の修繕計画 を作成することの難しさを示している これは 問 26の設問で築年数が29 年以前のマンションが53.5% あるのと照応している 古いマンションでは 販売時に立てられた長期修繕計画が25 年の期限が切れてそのままになっているマンションが多いのではないかと推察される 32

34 2. 大規模修繕工事の回数 72, 6.3% 400, 34.9% 30, 2.6% 112, 9.8% 190, 16.6% 343, 29.9% 1.4 回以上 2.3 回 3.2 回 4.1 回 5. 実施していない 6. 無回答 図 Ⅴ-3 大規模修繕工事の回数 ( 問 22) 今までに大規模修繕工事をした回数 ( 図 Ⅴ-3 参照 ) と前述した築年数 ( 図 Ⅱ-1) とを単純に比較してみると 概ね対比している 大規模修繕工事周期を推測すると ( 築年数 5 年毎の数値 ( 例えば42~38は38を使用 ) を回数で割る ) 築 43 年が約 10 年 築 38 年が約 12 年 築 28 年が約 16 年となり建物が新しいほど工事周期が長くなっていることが分かる 3. 大規模修繕工事への取り組み方 88, 7.7% 56, 4.9% 117, 10.2% 168, 14.6% 718, 62.6% 1. 理事会や専門委員会 2. コンサルタント 図 Ⅴ-4 大規模修繕工事の企画立案者 ( 問 23-1) 34, 3.0% 117, 10.2% 1. 設計監理方式 374, 32.6% 622, 54.2% 2. 責任施工方式 3. その他 4. 無回答 図 Ⅴ-5 設計監理か責任施工か ( 問 23-2) 大規模修繕工事の企画立案は 理事会や専門委員会がおこなった62.6% コンサルタントがおこなったが4.6% 管理会社がおこなった10.2% となっている この結果は 大規模修繕は専門委員会を立ち上げて行うことが一般的になっているといえる 大規模修繕工事の企画立案は 理事会や専門委員会がした62.6% コンサルタントが 33

35 した14.6% 管理会社がした10.2% となっている 工事については 設計監理が54.2% 責任施工が32.6% となっている 全国的には 設計監理方式が普及しつつあると見ることができる この点では バックマージンを受け取るような不適切コンサルタント ( 設計事務所 ) を見抜く目を管理組合が養うことの重要性を示している 1. 理事会や専門委員会 2. コンサルタント 3. 管理会社 4. その他 5. 無回答 % % % % % 図 Ⅴ-6 設計監理の委託先 ( 問 23-3) 1. 管理組合が独自に選定 2. コンサルタントの推薦 3. 委託管理会社の推薦 4. その他 5. 無回答 % 21.10% % 9.15% % 図 Ⅴ-7 工事業者候補選定の仕方 ( 問 23-4) 設計監理をどこがしたかについては 理事会や専門委員会が22.5% コンサルタントが60% 管理会社が9.7% となっている 工事業者を決定する際は 管理組合が独自に選定が62.25% コンサルタントの推薦が21.1% 委託管理会社が16.6% となっている この結果からわかることは 大規模修繕工事の企画立案から設計監理方式を採用し工事業者選定まで 管理組合が主体的に関わっていることである 調査対象の管理組合が全管連を構成する各地域の連合会に所属していることから 大規模修繕工事への取組み方の情報を得やすく かつ理事会そのものがすすめ方について 一定の認識をしている証でもある さらに 最近はバックマージンを受け取るような不適切コンサルタント ( 設計事務所 ) 問題も出てきているので そこを見抜く目を管理組合が養うことが重要である 34

36 Ⅵ. 考察 (1) アンケート実施の骨子今回の調査は 民泊問題 について 1 自主管理組合 の情報があまりないことから 国土交通省の調査研究助成を得て 全管連構成団体 ( 各地域連合会 ) を通じてアンケート調査することから始まったが 2そもそも 自主管理 の定義があいまいで これを自認している管理組合でも管理内容によってまちまちであることから 3 管理運営の中で 主要管理業務を列記した設問を入れ 4 集計に際しても概ね自主管理性の高い業務を 自主 か 委託 で区分し 分析に際しては総回収数による傾向 ものによって 自主管理型 委託管理型 その他 による特性の有無等を比較することとした (2) 調査対象数と回収数に見る有為性全管連構成団体の会員管理組合を調査対象とし 総数 管理組合にアンケートを配布し 集計時点で1.147 通の回答 回収率約 40% を得た この種の郵送配布 郵送返信による3 千件近いアンケート調査で40% の回収率を得たことは 極めて稀な結果であり 民泊に対する管理組合の関心が極めて高いこと 今回の結果は有為性の高い傾向を示すことを物語る なお 平成 30 年 1 月末の回収率 46.8% であり 期日を過ぎても届いている (3) 調査結果に見る管理組合の特徴マンションの基本的特性としては 1 築後の経過年数が28 年超で半数以上を占め 簡単に建て替えられないことを考慮すれば それらは間もなく30 年超の高経年マンションとなる 2 戸数 棟数 階数 住宅専用の有無等では 31 戸 ~100 戸で半数 1 棟型が2/3 近くであり 全体としてはマンション総合調査結果と類似し 住宅専用も 3/4 近い 一方で200 戸以上 11 棟以上 5 階建て以下の郊外大型団地を示すマンションンも10% 前後見られ 全管連の構成団体による特徴も示している (4) 民泊についての傾向民泊新法に対する認識度 対応力 実態 取り組み方などを総合的に見ると これも全管連 構成団体等のこれまでの取組み 広報活動等の結果が個々の管理組合にかなり浸透しており マンションという集合住宅による共同生活のルールに敏感であることが反映し 民泊禁止の取組みが特徴である ただし 民泊新法制定から区分所有者による民泊経営の登録 法の施行までの期間が短いことによる規約改正の取組み不足が如実に現れた これらの特徴は 調査管理組合全体でも 自主型 委託型 に問わず同様の傾向である (5) 管理組合の運営 自主型管理 委託型管理 の区分を 管理組合が自主的に総会や理事会の議事録を作成しているか 管理会社に委託しているかで分類したが そのほかにも主要管理業務を対象に自主型か 委託型かで問うた その結果 1 議事録作成では 40% 前後が 35

37 自主型で 半数以上が管理会社に依存しているのに対し 2 窓口 会計 出納等の業務では1/4 前後が自主型で逆に委託型が70% 前後である 3 清掃 建物 設備の保守点検などの専門的 技術的業務になると 自主型は10% 程度と極端に減少し 逆に委託型が80% を超える 委託先は 管理会社 : 専門業者で 5:1~3:1 の割合である 3これらを総合的に評価すると 主要業務のうち 自分たちでできるものを自主運営する一方 専門性の高い業務ほど委託管理する傾向がつぶさに読み取れる (6) 長期修繕計画 大規模修繕工事の取り組み方 1 長期修繕計画については 国土交通省がガイドラインとしている25 年以上の長期修繕計画は半数に若干満たないが 長期修繕計画の見直し自体は約半数が取り組んでおり 2 大規模修繕工事の企画立案では 理事会や専門委員会の取組が半数以上 コンサルタントによるものまで含めると全体の約 3/4が管理組合の主体的取組みによると推量できそうである 管理会社が企画立案するケースは10% である 通常みられる管理会社主導型の大規模修繕工事への取組は 今回の調査ではわずかである 3このことは 全管連とその構成団体 団体の会員管理組合が長期修繕計画や大規模修繕工事につての情報を的確に得られており 巷のマンション管理組合に比べマンション運営面で相対的に先を歩んでいられるものと考える (7) アンケート調査を通じての傾向と課題今回の調査を通じて得られた傾向を見ると 全管連やその構成団体の会員管理組合が 民泊問題 管理の自主性 長期修繕計画や大規模修繕工事につて先を歩んでいることは 上記 (6) で述べた通りだが 一方で 若干とは言え 民泊問題での課題 委託先へのお任せスタイル 長期修繕計画や大規模修繕工事への取組み不足 極端に少ない管理費や修繕積立金を抱える組合も散見されることも事実である 今回の調査は全管連としも初めての試みであり 上記の傾向を糧として今後の活動に生かせるべく 全管連構成団体と構成団体会員管理組合の共同運動を展開するとともに 国土交通省はじめ関連諸団体との共同が望まれるところである 完 添付資料 1. アンケート調査依頼状 2. 別紙 民泊新法 ( 略称 ) の施行に向けたマンション管理規約改正の必要性について 3. 民泊についての調査アンケート用紙以上 36

38 管理組合様 アンケート調査へのご協力のお願い NPO 法人全国マンション管理組合連合会平成 29 年 11 月 住宅宿泊事業法 ( 民泊新法 ) が今年 6 月に成立し 同法が施行される来年 6 月 15 日以降は 全国の分譲マンションで民泊が可能となります 2 年前 国家戦略特区制度が適用された大阪市などでは 届け出のない違法民泊が横行し 社会問題になっています マンションの安全 静穏な環境を守ることが民泊新法以降も求められます NPO 法人全国マンション管理組合連合会では このたび国土交通省のマンション管理適正化 再生推進事業に応募し 採択され 29 年度補助金を得まして 全管連に加盟する管理組合を対象に 民泊への対応を中心とするアンケート調査を行うことになりました 自主管理組合が民泊にどう対応するかが調査の一つの目的になっています そこで 全管連に比較的多いとされる自主管理組合 もしくは自主管理色の強い管理組合については 設問の中から判断させていただきます アンケートは民泊だけでなく 大規模修繕への取り組み 積立金 管理費など管理運営の基本的な事柄などもお聞きしています これらのデータは 来年 1 月には集計結果をまとめ 国交省に報告すると共に 全管連加盟各連合会に報告いたします 年末を控え お忙しい時節柄ではありますが アンケート調査にぜひご協力頂くようお願い申し上げます 今回の調査には 全管連加入の約 2200 組合すべてと 7 年前まで全管連に加入していた 福岡マンション管理組合連合会 ( 福岡市 670 組合 ) のご協力もいただくことになり 合計して約 2870 組合を対象とする大規模なものとなります 回答いただいたアンケート用紙は 遅くとも 12 月 5 日までに 返信用の封筒に入れて投函ください 切手は必要ありません アンケート調査に関する お問い合わせは 以下にお願いいたします NPO 法人全国マンション管理組合連合会会長川上湛永 fax ikawakami@mansion-kanrikumiai.or.jp 以上 ご協力方 よろしくお願いします 机下 別紙 住宅宿泊事業法 ( いわゆる民泊新法 ) の施行に向けたマンション管理規約改正の必要性について は 国土交通省から公表されている内容を 全管連としてまとめたものです NPO 法人全国マンション管理組合連合会 1

39 別紙 住宅宿泊事業法 ( いわゆる民泊新法 ) の施行に向けた マンション管理規約改正の必要性について 今年 6 月に住宅宿泊事業法 ( いわゆる民泊新法 ) が成立しました 来年の 6 月 15 日には法が施行され 住宅宿泊事業を行うことが可能となりますが 都道府県等への届出の手続は来年 3 月 15 日には開始されますので 住宅宿泊事業を許容するか否かについて それぞれのマンション管理組合において あらかじめ管理規約上明確化しておく必要があります 今までのマンション標準管理規約では 専有部分の用途に係る規定において 住宅宿泊事業が許容されているか否かの記載がなく 来年 3 月 15 日の届出手続の開始後に 事業予定者から届出がなされ 都道府県等が受理すれば 事業を行うことができるようになり その後 禁止する旨の管理規約に改正したいとなっても 適法に事業を行っている事業者との間でトラブルとなりかねません 都道府県等への住宅宿泊事業の届出にあたっては 1 管理規約等において住宅宿泊事業が禁止されていない旨の確認として 専有部分の用途に係る管理規約条項の写し の提出を求めます 2 住宅宿泊事業を許容する旨の規定となっていない場合は 管理組合に住宅宿泊事業を禁止する意思がないことを確認したことを証する書類 ( ) の添付をさらに求めます 確認したことを証する書類としては 届出者が 管理組合に事前に住宅宿泊事業の実施を報告し 届出時点で住宅宿泊事業を禁止する方針が総会 理事会で決議されていない旨を確認した誓約書又は 法成立以降 (H29.6 月以降 ) の総会 理事会の議事録等の方向で検討しています このため マンションとして住宅宿泊事業を禁止する場合には 届出の手続が開始される来年 3 月 15 日までに 管理規約において 禁止を明確化しておく必要があります 臨時総会で定数が集まる見込みが立たない等の理由により 手続開始の日までの管理規約改正が難しい場合には 少なくとも 総会もしくは理事会で管理組合としての禁止の意思を決議しておくと 管理規約を改正する前の駆け込み的な届出を防ぐことができます 国土交通省が 8 月に マンション標準管理規約 を改正しており 住宅宿泊事業を可能とする場合及び禁止する場合の規約の規定例を示しています また マンション標準管理規約コメント において 規約条文の趣旨等を解説しており 事業者が自己の生活の本拠として使用している専有部分において宿泊させる場合 ( 家主居住型 ) のみ可能とするケース等も例示していますので 改正案の参考にするといいでしょう 標準管理規約第 12 条の 2 項 * 民泊を可能とする場合 2( 項 ) 区分所有者は その専有部分を住宅宿泊事業法第 3 条第 1 項の届出を行って営む同法第 2 条第 3 項の住宅宿泊事業に使用することができる * 民泊を禁止する場合 2( 項 ) 区分所有者は その専有部分を住宅宿泊事業法第 3 条第 1 項の届出を行って営む同法第 2 条第 3 項の住宅宿泊事業に使用してはならない 2

40 * 家主居住型のみ可能とする場合 2( 項 ) 区分所有者は その専有部分を住宅宿泊事業法第 3 条第 1 項の届出を行って営む同法第 2 条第 3 項の住宅宿泊事業 ( 同法第 11 条第 1 項 2 号に該当しないもので 住宅宿泊事業者が自己の生活の本拠として使用する専有部分と同法第 2 条第 5 項の届出住宅が同一の場合又は同じ建物内にある場合に限る ) に使用することができる * 家主同居型のみ可能とする場合 2( 項 ) 区分所有者は その専有部分を住宅宿泊事業法第 3 条第 1 項の届出を行って営む同法第 2 条第 3 項の住宅宿泊事業 ( 同法第 11 条第 1 項 2 号に該当しないもので 住宅宿泊事業者が自己の生活の本拠として使用する専有部分と同法第 2 条第 5 項の届出住宅が同一の場合に限る ) に使用することができる 住宅宿泊事業についての Q&A Q. 管理規約を改正する必要があるのですか? A. 住宅宿泊事業法における 住宅 の要件を満たす住宅については 民泊が解禁されることとなり 分譲マンションにおいても民泊が実施され得ることとなります 標準管理規約第 12 条において 区分所有者は その専有部分を専ら住宅として使用するものとし 他の用途に供してはならない と規定しており 同規定を準拠した管理規約も多いと思われますが 上記規定をもって住宅宿泊事業の可否を解釈することは難しいため トラブル防止のためにも 住宅宿泊事業を許容するか否かについて 明確化しておくことが望まれます Q. すでに管理規約を改正している場合 改めて改正する必要がありますか? A. 今回 住宅宿泊事業の可否について 第 12 条第 2 項における規定として示したが 宿泊料を受けて人を宿泊させる事業 等 住宅宿泊事業を包含する事業の可否について 管理規約上すでに定めている場合 あらためて管理規約を改正する必要はありません Q. いつまでに管理規約を改正しなければなりませんか? A. 住宅宿泊事業法の施行日は 平成 30 年 6 月 15 日ですが その準備行為としての住宅宿泊事業の届出手続の規定の施行は平成 30 年 3 月 15 日となっており 来年 3 月 15 日からは住宅宿泊事業の届出が開始される予定です 個々の管理組合においては 標準管理規約を参考にして 可及的速やかに住宅宿泊事業を許容するか否かについて 明確化しておくことが望まれます 以上 3

41 民泊についてのアンケート NPO 法人全国マンション管理組合連合会 2017 年 11 月 Ⅰ. 民泊 について問 1. 別紙 住宅宿泊事業法 ( いわゆる民泊新法 ) の施行に向けたマンション管理規約改正の必要性について の内容は理解できましたか ( 以下のうち当てはまるもの1つに ) a. はい b. いいえ 問 2. 今年 6 月 住宅宿泊事業法が成立し 管理規約等を改正しない場合には 都道府県等に届出をすることで 民泊を行うことができるようになることを知っていましたか ( 以下のうち当てはまるもの1つに ) a. はい b. いいえ 問 3. 今年 8 月 マンション標準管理規約が改正され 住宅宿泊事業を可能とする場合と禁止する場合の双方の規定例が示されていることを知っていましたか ( 以下のうち当てはまるもの1つに ) a. はい b. いいえ 問 4. 直近で管理規約を改正したのはいつですか 空欄に数字を記載してください 昭和 平成 西暦 ( 当てはまるものに ) 年月 問 5. あなたのマンションでは 民泊が行われていますか ( 以下のうち当てはまるもの1つに ) a. 現在行われている b. 過去行われていたが 現在は行われていない c. 行われていない d. わからない 1

42 問 6. あなたのマンションで行われた民泊は 合法 ( 特区民泊 旅館業法の簡易宿所 イベント民泊 ) でしたか それとも違法民泊 ( ヤミ民泊 ) でしたか ( 以下のうち当てはまるもの1つに ) a. 合法だった b. 違法だった c. わからない 問 7. 今後民泊を禁止しようと思っていますか ( 以下のうち当てはまるもの1 つに ) a. 禁止する ( している ) 問 8にお進みください b. 許容する ( している ) 問 11にお進みください c. どちらとも言えない 問 12にお進みください 問 8. ( 問 7で a. 禁止する ( している ) と回答した方にのみお聞きします ) 禁止する理由は何ですか ( 以下のうち特に当てはまるもの 2 つまでに ) a. 騒音 ゴミ出し等の迷惑行為の懸念 b. 不特定の人の出入り 暗証番号の流出等の安全面の懸念 c. 共用部分の管理 維持修繕等のコスト増加の懸念 d. 民泊の使用細則等の新たなルール整備の手間 e. その他 5. その他 と回答した方は 具体的な理由を以下の欄にご記入ください ( 自由記入欄 ) 問 9. ( 問 7で a. 禁止する ( している ) と回答した方にのみお聞きします ) どのような手続で禁止する方針ですか ( 以下のうち当てはまるもの1つに ) a. 管理規約改正 問 12へお進みください b. 総会による禁止の決議 問 10へお進みください c. 理事会による禁止の決議 問 10へお進みください d. まだ検討中 問 12へお進みください 2

43 問 10. ( 問 9で b. 総会による禁止の決議 または c. 理事会による禁止の決議 と回答した方にのみお聞きします ) 管理規約の規定による明確化が望ましい対応ですが 管理規約改正を行わなかった理由は何ですか ( 以下のうち当てはまるもの1つに ) a. 管理規約改正に必要な3/4 以上の同意が得られないため b. 臨時総会で定数が集まる見込みが立たないため c. 手続の開始 ( 来年 3 月 15 日 ) まで日がないと認識していなかったため d. 管理規約が存在しないため e. その他 5. その他 と回答した方は 具体的な理由を以下の欄にご記入ください ( 自由記入欄 ) 問 11. ( 問 7 で b. 許容する ( している ) と回答した方にのみお聞きします ) 許容する理由は何ですか 以下の欄にご記入ください ( 自由記入欄 ) 問 12. 民泊に関して 意見がありますか ( 以下のうち当てはまるもの1つに ) a. はい b. いいえ 意見の具体的な内容を以下の欄にご記入ください ( 自由記入欄 ) 3

44 Ⅱ. 管理組合の管理 運営状況についてマンションの管理形態について 通常 全面委託型 一部委託型 自主管理型の3 種類があり 管理組合の管理 運営に特性がありますが それらは当該管理組合の解釈によって幅があります 今回の調査では 大規模修繕工事に関係することも含めた 主要な業務の委託の有無と進め方の回答から 客観的に分類させていただくことにします 問 13. 管理 運営上の主要な業務として 以下の1~7について 委託の有無 や 自主管理の進め方をお聞きします ( それぞれの選択肢欄のうち当て はまるもの1つに ) 1 管理員 窓口業務 a. 管理会社に委託 b. 専門業者に委託 c. 居住者の有償雇用 d. 居住者のボランティア e. 理事の専従 f. その他 ( 具体的に : ) 2 会計業務 a. 管理会社に委託 b. 専門業者に委託 c. 居住者の有償雇用 d. 居住者のボランティア e. 理事の専従 f. その他 ( 具体的に : ) 3 出納業務 a. 管理会社に委託 b. 専門業者に委託 c. 居住者の有償雇用 d. 居住者のボランティア e. 理事の専従 f. その他 ( 具体的に : ) 4 清掃業務 a. 管理会社に委託 b. 専門業者に委託 c. 居住者の有償雇用 d. 居住者のボランティア e. 理事の専従 f. その他 ( 具体的に : ) 5 建物 設備の保守点検業務 a. 管理会社に委託 b. 専門業者に委託 c. 居住者の有償雇用 d. 居住者のボランティア e. 理事の専従 f. その他 ( 具体的に : ) 6 理事会の議案書 議事録作成 4

45 a. 管理会社に委託 b. 理事自ら c. 居住者のボランティア d. その他 ( 具体的に : ) 7 総会の議案書 議事録作成 a. 管理会社に委託 b. 理事自ら c. 居住者のボランティア d. その他 ( 具体的に : ) 問 14. 賃貸にしている住戸はありますか ( 以下のうち当てはまるもの 1 つに ) a.5% 未満 b.5%~15% 未満 c.15%~25% 未満 d.25% 以上 e. 分からない 問 15. 空き家の住戸がありますか ( 以下のうち当てはまるもの 1 つに ) a.5% 未満 b.5%~15% 未満 c.15%~25% 未満 d.25% 以上 e. 分からない 問 16. 役員の任期についてお聞きします ( 以下のうち当てはまるもの 1 つに ) a.1 年 b.2 年 c.2 年半数交替 d. その他 ( 具体的に : ) 問 17. 削除しました 問 18. 管理費 修繕積立金について伺います それぞれについて 具体的な金 額をご記入ください 徴収管理費 : 平均戸当たり 月額約 円 徴収修繕積立金 : 平均戸当たり 月額約 円 問 19. 削除しました 問 年間以上の長期修繕計画はありますか ( 以下のうち当てはまるもの 1 つに ) 5

46 a. ある b. ない 問 21. 長期修繕計画は 5 年ごとに見直ししていますか ( 以下のうち当てはまる もの 1 つに ) a. している b. していない 問 22. 今までに 大規模修繕工事 ( 外壁 屋根および屋上防水 ) は新築以来 合 計何回おこなっていますか ( 以下のうち当てはまるもの1つに ) a.4 回以上 b.3 回 c.2 回 d.1 回 e. 実施していない 問 23. 直近に実施した大規模修繕工事について 下記の1~4の設問にお答えください 1 大規模修繕工事の進め方は 主としてどこが企画立案をしましたか ( 以下のうち当てはまるもの1つに ) a. 理事会や専門委員会 b. コンサルタント c. 管理会社 d. その他 ( ) 2 その工事は 設計監理方式 ( 設計監理と施工を分離 ) と責任施工方式 ( 施工業者が設計も担当 ) のいずれに該当しますか ( 以下のうち当てはまるもの 1つに ) a. 設計監理方式 b. 責任施工方式 c. その他 ( ) 3 2の設問で a. 設計管理方式 と回答した方にお聞きします どこにしましたか ( 以下のうち当てはまるもの1つに ) a. 理事会や専門委員会 b. コンサルタント c. 委託管理会社 d. その他 ( ) 4 工事業者の決定に際し 候補をどのように決めましたか ( 以下のうち当て はまるものすべてに ) 6

47 a. 管理組合が独自に選定 b. コンサルタントの推薦 c. 委託管理会社の推薦 d. その他 ( ) Ⅲ. マンションの基本的状況 問 24. あなたのマンションの所在地をご記入ください 郵便番号 都道府県名 市区町村名 - ( 都 道 府 県 ) ( 市 区 町 村 ) 問 25. 差支えなければマンション名をご記入ください マンション名 ( ) 問 26. あなたのマンションの新築年月を記入してください 昭和 平成 西暦 ( 当てはまるものに ) 年月 問 27. 住戸数 棟数 階数等を記入してください 住戸数棟数階数 戸棟階 ~ 階建 問 28. あなたのマンションには 店舗 事務所などの住宅以外に使用されている 部分がありますか ( 以下のうち当てはまるもの 1 つに ) a. ある b. ない 問 29. あなたのマンションには 管理事務室 集会室はありますか ( 以下のうち当てはまるもの1つに ) 1 管理事務室 a. ある b. ない 2 集会室 a. ある b. ない問 30. 定例理事会の開催回数についてお聞きします ( 以下のうち当てはまるもの1つに ) 7

48 a. 毎月 1 回 b.2 か月に 1 回 c.3 か月に 1 回 d. 不定期 e. ほとんど開催していない f. その他 ( ) 問 31.( 問 281 及び2で b. ない と回答した方にお聞きします ) 管理事務室や集会室が無い場合 どこで理事会を開催していますか ( 以下のうち当てはまるもの1つに ) a. 近くの喫茶店等 b. 公民館などの公的会議室を借用 c. 民間の貸室 d. 役員の住宅 e. その他 ( ) 問 32. 以下 1~4の付属設備の有無についてお聞きします ( 以下のうち当ては まるもの1つに ) 4 駐車場について a. ある と回答した場合は 台数もご記入ください 1 エレベーター a. ある b. ない 2 オートロック a. ある b. ない 3 防犯カメラ a. ある b. ない 4 駐車場 a. ある b. ない 台数 ( ) 台 うち来訪者用 ( ) 台 問 33.JR 私鉄 地下鉄等の交通機関の最寄り駅までの徒歩による所要時間についてお聞きします ( 以下のうち当てはまるもの1つに ) a.5 分以内 b.10 分以内 c.20 分以内 d.20 分超 以上でアンケート調査は終了です ご協力ありがとうございました 8