REPORT 1: 拡大する既存住宅の取引市場 形態ごとの状況を把握することができる まず 既存住宅の取引量は 2008 年度以降 年間 30 万件余りであったが 直近 2016 年度にはマンション ( 区分所有 ) を中心に 38 万件に取引が増えてきている [ 図表 ] 売買である アパート マ

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1 1 拡大する既存住宅の取引市場 住宅金融支援機構調査部主席研究員松家真一 ( まつかしんいち ) 図表 首都圏 : 新築マンション供給数と中古マンション成約数 1986 年大阪府立大学経済学部卒 同年住宅金融公庫入庫 埼玉大学大学院政策科学研究科修了 福岡支店 住宅総合調査室 監査部などを経て 2017 年 月より現職 はじめに 人口減少 少子高齢化など社会経済構造が変化する中 我が国の住宅総数は6,000 万戸を超え 総世帯数の1.16 倍となっている i 1968 年に住宅総数が総世帯数を上回ってから50 年を経た今日 本格的な住宅ストック時代の到来を迎えている 本稿では 住宅市場において存在感を増してきている既存住宅 ( いわゆる中古住宅 ) について オープンデータを用いて市場実態や特徴を考察する 1 拡大する既存住宅取引 2016 年 首都圏マンション市場において 中古マンションの成約数が新築分譲マンションの供給数を上回り 既存住宅の市場拡大を印象付ける出来事があった [ 図表 ] 既存住宅の取引拡大は 不動産の登記情報においてもうかがうことができる 資料 : 不動産経済研究所 首都圏マンション市場動向 東日本不動産流通機構 Market Watch より作成 建物の保存登記は1990 年代後半から逓減傾向にあるのに対し 売買による所有権移転登記は逓増傾向にあり 奇しくも2016 年には前者を上回る状況に至っている [ 図表 ] 図表 土地 建物の取引 ( 登記情報 ) 資料 : 法務省 ( 民事 訟務 人権 ) 統計年報 より作成 さらに 国土交通省が 不動産価格指数 と併せて公表している所有権移転の登記情報をもとにした 不動産取引件数 では 戸建 マンション( 区分所有 ) アパート マンション( 棟 ) の取引の内訳のほか 一般消費者 (C) と企業 (B) の間での取引 i 総務省 住宅 土地統計調査 2013 年 住宅総数 6,062.9 万戸 総世帯数 5,245.3 万世帯 28

2 REPORT 1: 拡大する既存住宅の取引市場 形態ごとの状況を把握することができる まず 既存住宅の取引量は 2008 年度以降 年間 30 万件余りであったが 直近 2016 年度にはマンション ( 区分所有 ) を中心に 38 万件に取引が増えてきている [ 図表 ] 売買である アパート マンション ( 棟 ) の取引も増えているが むしろ CtoBの 割近く ii が戸建やマンション ( 区分所有 ) の取引であり 2008 年度と比較すると 既存住宅取引の半数を占めるCtoC 分のを占 図表 既存住宅 : 取引件数の推移 めるBtoCのシェアがCtoBにシフトしている形で いずれの取引においてもCtoBのシェアが拡大している この変化の背景には既存住宅の買取再販 リノベーション等の市場拡大が考えられる 2 既存住宅への志向変化 次に 2016 年度 38 万件の取引形態別シェアは 既 住宅取得に当たっては かつての住宅双六も様変わりし ライフスタイルや時代の変化に応じて持家と借家の選択志向のほか 既存住宅に対する志向も変化してきているようである 存住宅取引の主流であるCtoC: 一般消費者間が 49.2% CtoB: 一般消費者から企業が25.8% BtoC: 企業から一般消費者が20.5% BtoB: 企業間が4.2% となっている [ 図表 ] 図表 既存住宅 : 取引形態の変化 (2008 年度 2016 年度 ) 少子高齢化や住宅価格の上昇等の環境変化の影響もあり得るが 最近の調査 iii によれば 所有したい住宅について 新築住宅とする割合が減り 新築 中古どちらでもよいとする割合が増えている [ 図表 ] 図表 所有したい住宅 ( 新築 or 中古 ) ここで着目すべきは CtoB である 実に 既存住 宅取引全体の 分の は 一般消費者から企業への 資料 : 国土交通省 土地問題に関する国民の意識調査 より作成 こうした既存住宅に対する志向の変化の背景にも繋がるものと考えられるため 2016 年に実際に取引された既存住宅に関するオープンデータを用いて ⅱ CtoB の取引シェア 25.8% のうち戸建 11.0% マンション ( 区分所有 )11.5% アパート マンション ( 棟 )3.3% ⅲ 国土交通省 平成 28 年度土地問題に関する国民の意識調査 29

3 1 増加幅が大きな中古マンションに着目して その特 徴を考察する 3 競争力がある駅近物件 利用するオープンデータは国土交通省が 所有権 移転登記情報をもとにして取引当事者を対象に実施 したアンケート調査結果に基づき 公表している 不 動産取引価格情報 iv を用いて 2016 年における全 国の中古マンションの取引状況を考察する マンション市場では 近年 利便性の高い駅近物 件が人気であり 2016 年に首都圏で供給された新築 マンション 3.5 万戸のうち 割近くが駅から徒歩 分以内の駅近物件であり 1990 年代後半以降 こう した駅近物件の割合が高まっている v そこで 2016 年に取引された全国の中古マンショ ンについて 築年数 ( 西暦 ) 及び最寄り駅からの距 離 ( 分 ) を確認した [ 図表 ] 図表 2016 年に取引された中古マンションの概要 まず 築年数については 築 20 年以下 が過半数 ( 10 年 24.2% 年 32.6%) を占め 築 年 及び 築 31 年以上 が 各々 割程度を占めている 次に 最寄り駅からの距離は 新しい物件ほど駅近の傾向がある ところが 築 31 年以上 の古い物件では 割近くが 分以内の駅近物件で 10 分以内では 割以上となる 駅近の新しい物件もある中で 古くても立地によって競争力があることがうかがえる これとは対照的にバブル期を含む 築 年 では 分以内が 割程 10 分以内でも 割程に過ぎない バブル期には地価が高騰し 立地が良い物件の価格は非常に高くなり 価格制約等によって都心から周辺部 郊外へと向かった動きが思い起こされる これに対して リーマンショック後の価格上昇においては 新築 中古を問わず 利便性重視の観点が一層強まり 住宅取得に当たっての既存住宅への志向の変化 ( 新築 中古どちらでもよい ) にも繋がっているものと考えられる 4 築年数と立地で決まる価格 2016 年に取引された全国の中古マンションの平均 価格に対する築年数や立地の影響を考察する そこで 築年数別の平均価格を算出の上 建築年 ( 西暦 ) と 最寄り駅からの距離 ( 分 ) を説明変数 として 回帰分析を行った その結果 1960 年代を中心にバラツキが大きくな ⅳ 2016 年の中古マンション等は全国 49,044 件 このうち分析対象は32,200 件 ( 建築年が明示されているもの ( 但し 2017 年築除く ) 従前従後が住宅 駅までの距離 30 分未満 関係者間取引除く 面積 30m 2 以上 200m 2 未満 ) なお 中古マンション等には 一部 新築から 年を経て 新築 として分譲できなかった未居住物件等が含まれている ⅴ 長谷工総研 CRI 2017 年 月号 Special Report 首都圏の新築マンションで徒歩 分以内の構成比 :1985 年 28.7% 1990 年 15.2% 1995 年 26.0% 2000 年 29.5% 2005 年 36.7% 2010 年 38.9% 2015 年 37.7% 2016 年 39.3% 30

4 REPORT 1: 拡大する既存住宅の取引市場 る 1972 年以前を除いた 1973 年以降では 築年数ごと の平均価格は 築年数と距離 ( 立地 ) によって十分 説明できることが確認できた [ 図表 ] 図表 全国 :2016 年時の中古マンションの平均価格 即ち 中古マンションの価格は 築年数と立地の 軸を基本として メルクマールとなる平均的な価 格水準が決定されていることを意味しているものと 考えられる 5 新築時と比べた含み損益 2016 年に取引された全国の中古マンションの築年 数別の平均価格を 新築分譲当時の平均価格 vi と比 較して含み損益を算出した [ 図表 ] その結果 1980 年代半ばから 1990 年代にかけて 最大 3,000 万円程となる大きな含み損を抱えている ことになる ここで算出した築年数別の一戸当たりの平均含み 損益に対して 1973 年から 2016 年までに新築分譲さ れたマンション供給数 vii (501.8 万戸 ) を乗じて全国 市場全体の含み損益を試算すると 44 年間の累計で 33.6 兆円の含み損となる ( 総販売額 兆円 損益 率 20.3%= 累積含み損益 / 総販売額 ) 因みに 我 が国の住宅ストック全体の資産価値は 直近データ 図表 資料 : 国土交通省 不動産取引価格情報 不動産経済研究所 全国マンション市場動向 より作成 の 2015 年末で 兆円 vii なので これに対して 2016 年時の含み損は 割弱に相当する規模となる 6 改修による価格への影響 取引に当たっての改修有無別に 築年数や最寄り 駅からの距離などの概要は次のとおりである [ 図表 ] 全国 :2016 年時点の中古マンションの含み損益 図表 中古マンションの概要 ( 改修の有無別 ) 分析対象の全体サンプル 32,200 件のうち 改修済 割 未改修 割 不詳 割から構成されている 築年数別に改修有無を見ると 築年数が古くなる につれて 改修済の割合が増えているが 特に 築 ⅵ 不動産経済研究所 全国マンション市場動向 ⅶ 内閣府 2015 年度国民経済計算 ( ストック編 )

5 年を境に 改修済が 割から 割へと増加している [ 図表 10] 図表 10 築年数 改修有無渀 宅の資産価値を引き上げる効果があるものと考えられる ( 仮に 平均的な改修費用を268 万円 viii と見立てると その投資額の 倍ほどの見返りが得られることになる ) 2000 年以降 改修済と未改修の価格差が縮小し 2015 年までの 16 年間を通じた両者の価格差は ほぼ イーブンとなり それまでとは様相が異なる ここで 全国の新築マンションの分譲当時の供給量と 2016 年に全国で取引された中古マンションの取引量や改修有無別の取引量を建築時期別に振り返ってみる [ 図表 12] 次に 築年数ごとの平均価格を比べると 1999 年 までは改修済が未改修よりも高くなっている [ 図表 11] 図表 11 全国 : 中古マンションの平均価格 ( 改修の有無 ) 1965 年から 1999 年までの 35 年間を通じた平均価格 は 改修済 2,036 万円 未改修 1,474 万円となり 改修 済の方が 563 万円高くなる 即ち 改修済は未改修に 比べて 割ほど高い価格で取引されたことになる パネルデータでは 改修の費用や内容は不明だが 内装や設備等の改修によって 取引価格 即ち 住 図表 12 全国 :2016 年時の中古マンション取引状況 資料 : 国土交通省 不動産取引価格情報 不動産経済研究所 全国マンション市場動向 より作成 1990 年代半ばからリーマンショック前の2007 年まで 新築マンションは年間 万戸 ( 直近 2016 年供給量の 倍以上 ) に上る大量の供給が行われていた時期である これら新築分譲当時の分布を反映するかのように中古マンションの取引量の分布が符合する ほぼ同時期の1995 年をピークに改修済が減少し 未改修が増加する また この頃を境に 1990 年代に入って建築された中古マンションの取引価格が上 ⅷ 改修の有無が不詳なものを除いたパネルデータ (29,279 件 ) の取引価格を築年数 駅からの距離 改修の有無で回帰分析を試みた結果 32

6 REPORT 1: 拡大する既存住宅の取引市場 昇しはじめ 含み損も減ってくる時期である また 築 20 年前後のこの時期には 大規模修繕の時期を迎えることにも注意が必要である さらに興味深いのは 1970 年代後半から1980 年代半ばにかけて 新築マンションは年間 10 万戸程の大量供給があった時期だが 同時期に建築された中古マンション ( 築 年 ) は取引量が少なくなっている ( 新築当時から居住し続けていれば売主年齢は 70 歳以上と見込まれる ix ) おわりに 既存住宅市場では中古マンションを中心に取引が拡大する中 CtoB 取引の存在感が増している 背景には買取再販やリノベーションなどのビジネスが進化している 弊機構では既存住宅の買取再販事業者に金融機関が行う買取 リフォーム資金融資について住宅融資保険を引き受ける制度 既存住宅の購入とリフォーム資金の一体型融資 中でもフラット35 持 向上は重要であり 引いてはマクロ経済における住宅ストック全体の資産価値引上げにも大いに寄与するものと考える 築 年頃の物件では 駅近が少なく 含み損もあり得る中 売却の有無にかかわらず 建物の老朽化に伴い 一定に改修費用が必要になる 居住者年齢を考慮すると 保有する住宅の資産価値を活用し 専用部分のみならず 纏まった資金が必要となり得る共用部分などに対する改修費用も含めて 賄うための資金確保の選択肢拡大として リバースモーゲージなどは有効な方策であり 普及促進に注力している分野である 今後 築 年超のマンション増加に伴い 建替えや大規模修繕等は社会的な課題であるが こうした課題についても関係方面とも連携し 従来から取り組んできている 拡大する既存住宅市場が 良質な住宅ストックの循環に繋がるよう今後とも積極的に支援していく必要がある リノベは住宅の性能向上リフォーム x に対する金利 引き下げ制度など 住宅金融面からも引き続き流通促進を支援し 市場の活性化に貢献するための取組を行っている 既存住宅は 駅近など好立地による競争力が見出され 築年数と立地の 軸で基本的な価格水準が決まる合理的側面がうかがえる 今後とも市場データの充実やIT 進化に伴う市場整備を期待したい 加えて 住宅の性能や品質などを適正に評価し 価格に反映していくことも一層重要と考える 築 20 年頃を境に 新しい物件では改修済が減って 本稿の意見にわたる部分は 筆者個人の見解であり 住宅金融支援機構の見解ではありません 参考文献 [1] 国土交通省 土地総合情報ライブラリー 不動産価格数及び不動産取引件数 面積 ( 平成 29 年 月 平成 29 年第 四半期分 ) [2] 不動産経済研究所 全国マンション市場 40 年史 [3] 東日本不動産流通機構 築年数から見た首都圏の不動産流通 (2016 年 ) [4] 松家真一 日本不動産学会 2017 年度秋季全国大会 ( 第 33 回学術講演会 ) 論文集 いるが 適切にメンテナンスによる住宅価値の維 ⅸ ⅹ 住宅金融支援機構 ( 旧住宅金融公庫 ) フラット35 利用者調査 公庫融資利用者調査 の新築マンション購入資金融資利用者の平均年齢から逆算すると 2016 年時点 :1986 年 1999 年の新築購入者の平均年齢は 50 歳代後半から70 歳前後と見込まれる 性能向上リフォーム : 省エネルギー性 耐震性 バリアフリー性 耐久性 可変性の性能を一定以上向上させるリフォーム 33

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