税幅を 1% ずつ小刻みに引き上げるべきであるといった意見も浮上しており予定通り引上げが実施されるかは不透明な状況です Q 消費税増税で住宅取得時の税負担はどのくらい増加しますか A そもそも住宅購入にかかる消費税は土地にはかからず新築物件なら建物部分のみです仮に図表 1のモデルのよう

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せいいくのや
5 years ago
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1 今月の話題消費増税 8% 時の住宅ローン減税すまい給付金 Q&A 消費増税を巡っては今秋に最終判断するという条件付きながらも 14 年 4 月には 8% に引き上げることになっている住宅は消費税が上がる前に買うべきか上がった後に買うべきか迷っているお客さまも少なくない中消費増税による負担増や住宅ローン減税の拡充現金給付の購入支援策などについて相談があった場合には的確な回答ができるようにしておきたい一般社団法人金融検定協会試験部藤井耕一 1 消費税の引上げ Q 消費税増税のスケジュールはどうなっていますかまた来年 4 月の消費税 8% 引上げは決まったことですか? A 昨年 8 月に成立した消費増税法では 14 年 4 月に 8% 15 年 10 月に 10% に引き上げることになっていますスケジュールは上記のとおりですが消費増税法には経済状況を総合的に勘案した上でその執行停止を含め所要の措置を講ずるとした景気条項が盛り込まれていますつまり消費増税を判断する時点で景気が目標の成長水準に達していない場合などは増税凍結も含めた見直しを行うということになっています 14 年の 8% への消費増税を判断する時期は今秋ですが安倍政権は予定通り消費増税するかどうかを判断する際の参考にするため有識者からの意見聴取を今月 26 日から 9 月 2 日まで実施しその後安倍首相が自ら判断するとしています現状自民党の中でも 8% 引上げを予定通り実施すべきであるという意見に対してデフレ脱却を狙うアベノミクスに悪影響があるとして実施を先送りすべきとする意見増 1

2 税幅を 1% ずつ小刻みに引き上げるべきであるといった意見も浮上しており予定通り引上げが実施されるかは不透明な状況です Q 消費税増税で住宅取得時の税負担はどのくらい増加しますか A そもそも住宅購入にかかる消費税は土地にはかからず新築物件なら建物部分のみです仮に図表 1のモデルのように建物が 2,500 万円の住宅を購入した場合消費税が 8% になる段階での税負担の増加は 125 万円から 200 万円へと単純計算では 75 万円消費税が 10% となると 200 万円から 250 万円へとさらに 50 万円のアップとなります図表 1 住宅取得時の税負担モデル建物価格:2,500 万円土地価格:2,000 万円ローン借入額:2,500 万円 ( うち建物分 :1,500 万円 ) 消費税率 5% の時 8% の時 10% の時消費税 125 万円 200 万円 250 万円取得時税負担合計 152 万円 227 万円 277 万円保有税 ( 固定資産税等 ) 他の流通税( 不動産取得税印紙税登録免許税 ) を加えた負担額 ( 出所 ) 平成 25 年度国土交通省税制改正要望について ( 国土交通省 ; 平成 24 年 10 月 23 日 ) よりなお中古住宅の売買については事業者が行った資産の譲渡等には ( 中略 ) 消費税を課するとされており事業者が住宅を買い取って個人に売る買取再販は課税対象となりますが売主が事業者ではない個人間の売買は非課税です Q 予定通り増税となった場合 14 年 4 月以降に引き渡される住宅はすべて税率引き上げ後の 8% の税率が適用されるのですか A 消費税の額は引渡し時点の税率により決定します住宅は契約から引渡しまで長期間を要する場合が多く例えば注文住宅であれば数カ月かかるのが通常です一方で引渡し時期により消費税率が変わるとなると安心して契約を締結することができませんこのため住宅については半年前の指定日の前日 (8% 引上げ時は 13 年 9 月 30 日 ) までに契約したものについては仮に引渡しが税率引上げの基準日以降になっても引上げ前の税率を適用することとされていますまた請負契約だけでなくマンション等の売買契約でも注文者が壁の色またはドアの形状等について特別の注文を付すことができることとなっている場合には同様の経過措置が適用されます 2

3 2 住宅ローン減税などの税制拡充 Q 消費税増税により住宅ローン減税制度はどのように変わりますか A 高額消費である住宅については増税の影響が大きいために減税措置と給付金で増税の負担を軽減することが決まっています減税措置の中心となるのが住宅ローン減税制度の拡充です住宅ローン減税制度は住宅ローンを借りて住宅を購入する場合に購入者の金利負担の軽減を図るための制度です毎年末の住宅ローン残高の 1% が 10 年間にわたり所得税の額から控除されます ( ただし年間に控除できる限度額があります ) また所得税からは控除しきれない場合には住民税からも一部控除されますこの住宅ローン減税制度は 14 年 4 月からの消費税率の引上げにあわせて大幅に拡充されることになっていますすなわち住宅ローン減税は 13 年末までの入居が減税の対象でしたがこれを 17 年末まで 4 年間延長しますまた現行の制度では 13 年に入居する人で住宅ローン残高が 2,000 万円以上の人は年間 20 万円ずつ (10 年間で最大 200 万円 ) 減税される仕組みでしたがこれを拡大しローン残高が 4,000 万円以上の人は年間 40 万円ずつ (10 年間で最大 400 万円 ) 減税されるようになります ( 図表 2 3 参照 ) 図表 2 住宅ローン減税制度の拡充現行制度 ( 消費税率 5%) の場合消費税率 8% または 10% の場合借入限度額控除率控除期間最大控除額 ( 通算 ) 借入限度額控除率控除期間最大控除額 ( 通算 ) 2,000 万円 (3,000 万円 ) 1.0% 10 年間 200 万円 (300 万円 ) 4,000 万円 (5,000 万円 ) 1.0% 10 年間 400 万円 (500 万円 ) ( ) 内は長期優良住宅低炭素住宅の場合図表 3 現行の住宅ローン控除制度 ( 一般の住宅の場合 ) 居住年借入金の年末残高の限控除期間控除率最高合計最高控除額度額 2009 年 5,000 万円 10 年 1.0% 50 万円 500 万円 2010 年 5,000 万円 10 年 1.0% 50 万円 500 万円 2011 年 4,000 万円 10 年 1.0% 40 万円 400 万円 2012 年 3,000 万円 10 年 1.0% 30 万円 300 万円 2013 年 2,000 万円 10 年 1.0% 20 万円 200 万円 2014 年 1~3 月 2,000 万円 10 年 1.0% 20 万円 200 万円年 4 月 ~2017 年 12 月 ( 1) 4,000 万円 10 年 1.0% 40 万円 400 万円 2 3

4 ( 1)14 年 4 月以降でも経過措置により 5% の消費税率が適用される場合や消費税が非課税とされている中古住宅の個人間売買などは 14 年 3 月までの措置を適用 ( 2) 長期優良住宅低炭素住宅の場合はそれぞれ 300 万円 (~14 年 3 月 ) 500 万円 (14 年 4 月 ~17 年 ) 消費税率の引上げは前述のとおり 14 年 4 月に 8% 15 年 10 月に 10% と 2 段階に分けて行われる予定ですが住宅ローン減税は 14 年 4 月から 17 年末まで同じ拡充内容となっていますただし所得税の納税額が限度となりますので所得税から控除しきれない場合は翌年の住民税からも控除できることになっていますこちらも消費税が8% または 10% が適用された場合は控除枠が最高で年間 9.75 万円から万円に拡大されることになっています < 投資型減税 > なおローンを利用せずに自己資金のみで取得する場合住宅ローン減税は利用できませんそこで耐久性や省エネルギー性に優れた住宅の場合には自己資金のみで取得する場合にも所得税が控除される制度として投資型減税制度がありますこの制度についても消費税率の引上げを踏まえて拡充されています具体的には所管行政庁の認定を受けた長期優良住宅に加えて新たに所管行政庁の認定を受けた低炭素住宅が対象になります所得税からの控除はこれらの住宅の性能強化に必要な標準的な掛かり増し費用が対象となりますこの掛かり増し費用についても見直し拡充が行われます掛かり増し費用 ( m2当たり ) 床面積 ( m2 ) 10%= 控除額 ( 但し限度額あり ) 3 すまい給付金 Q 住宅ローン控除以外にも現金給付の制度もあると聞きましたが A 収入が少ないなどで所得税や住民税の納税額が少ない人は所得税と住民税から控除しても控除可能額を使い切れない場合が考えられますこれらを考慮して別途現金給付を設けることになっていましたがこのたびすまい給付金という名称で詳細が明らかになりましたすなわちすまい給付金制度は消費税率引上げによる住宅取得者の負担をかなりの程度緩和するために導入を予定している制度です住宅ローン減税は支払っている所得税等から控除する仕組みであるため収入が低いほどその効果が小さくなりますすまい給付金制度は住宅ローン減税の拡充による負担軽減効果が十分に及ばない収入層に対して 4

5 住宅ローン減税とあわせて消費税率引上げによる負担の軽減をはかるものですこのため収入によって給付額が変わる仕組みとなっています Q すまい給付金の給付額はいくらですか A すまい給付金は収入によって住宅ローン減税の負担軽減効果が及びにくい人を対象とするものですので対象者の収入に上限があるとともに住宅ローンを利用せず現金で購入した場合も一定の要件を満たせば給付を受けることができます給付額は消費税率及び収入に応じ以下のとおりです (1) 消費税率 8% の時収入額の目安給付額年収 425 万円以下 30 万円年収 425 万円超 ~475 万円以下 20 万円年収 475 万円超 ~510 万円以下 10 万円 (2) 消費税率 10% の時収入額の目安年収 450 万円以下年収 450 万円超 ~525 万円以下年収 525 万円超 ~600 万円以下年収 600 万円超 ~675 万円以下年収 675 万円超 ~775 万円以下給付額 50 万円 40 万円 30 万円 20 万円 10 万円収入額の目安は扶養対象となる家族が 1 人 ( 専業主婦 16 歳以上の子供など ) の場合をモデルに試算した結果です Q 住まい給付金の対象となる住宅は A 前述したように住宅ローンを利用せず現金で購入した場合にも一定の条件を満たせば給付が受けられるようになっておりまた給付が受けられる条件としては住宅ローンを利用するか現金で購入したか新築住宅か中古住宅かによって条件が異なりますすなわち給付対象は自己の居住の用に供するために住宅を新築もしくは新築住宅を取得又は中古住宅を取得する者で住宅の種類及び取得方法に応じ以下のとおりとします (1) 住宅を新築又は新築住宅を取得する者 1 住宅ローン利用者の要件 5

6 以下に該当する住宅床面積 50 m2以上の住宅工事中の検査により一定の品質が確認された住宅 2 現金購入者の追加要件上記 1に加え以下に該当する住宅とし 50 歳以上で 650 万円以下の収入額 ( 目安 ) の者が取得する場合に限ります省エネルギー性に優れた住宅など一定の性能を満たす住宅 (2) 中古住宅を取得する者 1 住宅ローン者の要件以下に該当する住宅床面積 50 m2以上の住宅住宅売買時等に検査により品質が確認された住宅 2 現金購入の場合上記 1に加え 50 歳以上で 650 万円以下の収入額 ( 目安 ) の者が取得する場合に限ります以上 6

図表 2 住宅ローン減税の拡充消費税率が 5% の場合消費税率が 8% または 10% の場合適用期間 ~2014 年 3 月 2014 年 4 月 ~2017 年末最大控除額 (10 年間合計 ) 200 万円 (20 万円 10 年間 ) 400 万円 (40 万円 10 年間 ) 控

図表 2 住宅ローン減税の拡充消費税率が 5% の場合消費税率が 8% または 10% の場合適用期間 ~2014 年 3 月 2014 年 4 月 ~2017 年末最大控除額 (10 年間合計 ) 200 万円 (20 万円 10 年間 ) 400 万円 (40 万円 10 年間 ) 控今月の話題アドバイザーが知っておきたいすまい給付金のポイント消費増税後に住宅を購入した人に現金給付をするすまい給付金制度来年 4 月の消費税率 8% 引上げに対する住宅取得支援は住宅ローン減税の拡充とすまい給付金の 2 本建てだが前者は従来からある制度の拡充であるのに対して後者はまったくの新制度収入要件や業者の代理受領の手続などポイントを解説した一般社団法人金融検定協会試験部藤井耕一