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1 管理組合セミナー資料 管理組合で頼れる専門家の活用方法 ~ 後悔しない専門家の選び方 ~ マンション管理士 飯田勝啓

2 CONTENTS 1. マンションに関連する専門家 2. 専門家の実態 ありのままに 3. 専門家の正しい選び方 4. 専門家選びの際のチェックポイントは 5. まとめ 6. 質疑

3 マンションに関連した専門家 大規模修繕工事の設計 監理 / 建物劣化診断 / 長期修繕計画作成 / 特殊建築物定期調査 滞納管理費の回収 権利関係トラブルの解消 / 相隣トラブルの解決 収益事業の申告 / 会計監査 管理組合運営相談 / 管理会社リプレイス / 管理規約改定 / 設計事務所選定 / 管理組合顧問 一級建築士弁護士税理士マンション管理士

4 マンションで専門家活用の根拠は 標準管理規約 (34 条 ) でも規定 ( 専門的知識を有する者の活用 ) 第 34 条管理組合は マンション管理士 ( 適正化法第 2 条第五号の マンション管理士 をいう ) その他マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者に対し 管理組合の運営その他マンションの管理に関し 相談したり 助言 指導その他の援助を求めたりすることができる 標準管理規約コメント (33 条 34 条関係 ) 2 管理組合が支援を受けることが有用な専門的知識を有する者としては マンション管理士のほか マンションの権利 利用関係や建築技術に関する専門家である 弁護士 司法書士 建築士 行政書士 公認会計士 税理士等の国家資格取得者や 区分所有管理士 マンションリフォームマネジャー等の民間資格取得者などが考えられる

5 マンションで専門家活用状況 専門家の活用状況 ~ マンション総合調査 ~ 年間で活用なしの割合が減少 (3.7 ホ イント ) 着実に活用が拡大 特に増加しているのがマンション管理士 (3.3 ホ イント ) 建築士 (1.7 ホ イント ) 0 建築士弁護士マンション管理士司法書士税理士活用実績なし 平成 20 年度 平成 25 年度

6 専門家を選ぶ最良の方法は その案件に通じた信頼できる方からの紹介 複数先からヒアリング実施する 力量 実績 意欲 相性 倫理性などをチェック 鵜呑みにしないで 比較することが重要!

7 専門家は エキスパート ってホント? 歯医者さんが脳外科の手術できる? 弁護士ならば何でも解決できるの? TV ドラマの逆転クライマックスシーンはフィクション 専門家がエキスパート とは幻想 それぞれに得手 不得手があっても当然!

8 悪しき実態 一級建築士編 大規模修繕工事で施工会社との癒着 談合 管理組合の見えない所でバックマージン横行 低額な設計監理費で受注 設計を施工会社にやらせている事例 セミナーで集客し 関連施工会社への紹介何のための設計事務所なのかわからない!

9 大規模修繕工事の 2 つの方式 発注方式 競争原理透明性 厳正 チェック 責任施工方式 やや短い 期間費用役員負担 なし 少ない 設計監理方式 やや長い あり あり

10

11 設計事務所見積もり比較表 対象設計事務所 A 社 B 社 C 社 D 社 見積項目 人工 人工 人工 人工 Ⅰ. 実施設計業務 980,000 2,910,000 9,110,000 9,560,000 確認調査 26 1,040,000 実施設計 ( 設計図書作成 , ,660, ,960, ,920,000 委員会出席 5 80, , , ,000 Ⅱ. 施工会社選定補助業務 255, , , ,000 Ⅲ. 工事監理業務 945,000 2,250,000 3,390,000 2,760,000 施工前監理業務 2 60, , , ,000 施工監理業務 , ,792, ,800, ,080,000 竣工図書作成指導業務 2 60, , , ,000 委員会等出席 3 回 90,000 3 回 150,000 3 回 90,000 6 回 240,000 小計 (Ⅰ+Ⅱ+Ⅲ) 2,180,000 5,668,000 13,160,000 12,800,000 Ⅳ. 諸経費 10% 218, % 562,000 10% 1,316,000 40% 5,120,000 小計 (Ⅰ+Ⅱ+Ⅲ+Ⅳ) 2,398,000 6,230,000 14,476,000 17,920,000 端数処理 -20,000 合計 2,398,000 6,230,000 14,476,000 17,900,000 消費税 (8%) 191, ,400 1,158,080 1,432,000 総合計 2,589,840 6,728,400 15,634,080 19,332,000 主要工数単価 30,000 28,000 40,000 40,000

12 設計事務所 一級建築士 の実態 誠実な設計事務所はほんの一握り 玉石混交の設計事務所群玉石混交の設計事務所群 業界慣行 選んでよい設計事務所 一級建築士 は少ない!

13 悪しき実態 弁護士編 対応方針が決まらない段階で高額報酬要求 足元見ての対応 理事会出席は別料金 納得感のある説明がない お偉い先生 では相談もままならず 区分所有法をよく知らない弁護士信頼関係ができず おちおち相談もできない!

14 悪しき実態 税理士編 税務署出身者とプロパー税理士 まちまちの報酬 企業会計中心で管理組合会計を知らない マンション管理を知らないと管理組合会計費用計上の考え方も異なる管理組合を知らない税理士の方が多い?

15 マンション管理士とは? マンション管理適正化法 ( 第 2 条 ) マンション管理士の名称を用いて 専門知識をもって 管理組合の運営その他マンションの管理に関し 管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の相談に応じ 助言 指導その他援助を行うことを業務とする者

16 マンション管理士の実態 実務に携わる専業マンション管理士数全国でも推定 100~200 人程度? ( 非常に少ない ) 国土交通省公認団体 日本マンション管理士会連合会 ( 通称 : 日管連 ) 所属のマンション管理士約 1,600 名 登録者 21,771 人合格者 30,885 人 登録率 :70% 平成 26 年 3 月現在 アウトサイダーのマンション管理士 マンション管理士登録するも管理士会に所属しないマンション管理士 ペーパーマンション管理士, 管理会社員 たくさんいるようで少ない実務型 マンション管理士 試験合格しても登録しないマンション管理士資格者 管理会社社員 管理組合役員など

17 悪しき実態 マンション管理士編 教科書通りの指摘しかできない管理士 管理会社の言いなりの管理士 設計事務所 施工会社と癒着による出来レース 退会勧告や除名処分を受けた管理士管理組合のためとは程遠い実態もある!

18 専門家の選び方は慎重に 専門家採用が無駄カネにならないように 誤った方向に進まないように 甘い言葉に騙されないように 過去の実績や経験は必ず確認しながら ババをつかまないように

19 選び方いろいろ スーパーの商品 昔だったら折り込みチラシ 今 デジカメ買うなら 比較ドットコム? 住む家を見つけるなら SUMO? お得でオイシイ レストランはぐるなび? 海外旅行に行くなら 格安チケット検索サイトじゃあ 弁護士は? 一級建築士は?

20 一級建築士は 東京都内で 451 名のリストに 依頼内容を選択すると 便利! でも どこ一級建築士がよいの?

21 弁護士検索サイト ひまわり 弁護士がヒットする!? 年齢や性別 経験年数等選択して 取扱業務をクリックすると 便利! でも どの弁護士がよいの?

22 弁護士のネット検索 エリア 分野別に検索可能 個々の弁護士の売りやコメントもある ひまわりよりは選べそうだが どこがよいの?

23 税理士は 管理業 - 所得税で 税理士 東京都で選択 452 名の税理士リストが 便利! でも どこの税理士がよいの?

24 税理士のネット検索 エリア 分野 取扱業種 特徴別に検索可能 個々の税理士の 売りやコメントもある 悪いことは書いていないが どこがよいの?

25 司法書士は 地域指定しないと 司法書士 201 名のリストが出てくる! 東京司法書士会検索で でも どの司法書士がよいの?

26 マンション管理士は 支部名をクリックすると 東京都マンション管理士会検索で マンション管理士名は出てこない! どうやってマンション管理士を探せばよいの?

27 マンション管理士の一般的な選び方 管理会社へ紹介依頼 行政主催の無料相談会で相談 マンション管理士会へ紹介依頼 マンション管理アドバイザー ( 都建築まちづくりセンター ) ネット検索でHP 有する管理士にコンタクト確立されておらず 当たりハズレあり!

28 専門家を選びの留意点 (1) ネット検索では限界がある ネット情報はどんな専門家がいるかを知る手段 ネット情報は参考情報に留めそれだけで 判断しない プラス α( アルファ ) 情報が不可欠!

29 専門家を選ぶ留意点 (2) その案件に通じた信頼できる方からの紹介 複数先から見積もりとヒアリングを実施する 力量 実績 意欲 倫理性などをチェック 比較することで見えてくる人間性 相性も重要な判断ポイントになる手間はかかるが 選定手続きが重要!

30 倫理に関する規定 建築士法 抜粋 ( 職責 ) 第二条の二建築士は 常に品位を保持し 業務に関する法令及び実務に精通して 建築物の質の向上に寄与するように, 公正かつ誠実にその業務を行わなければならない ( 信用失墜行為の禁止 ) 第二十一条の四建築士は建築士の信用又は品位を害するような行為をしてはならない マンション管理適正化法 抜粋 ( 信用失墜行為の禁止 ) 第四十条マンション管理士は マンション管理士の信用を傷つけるような行為をしてはならない 日本マンション管理士会連合会倫理綱領 抜粋 < 信義誠実 > 第 3 条会員会及びマンション管理士は その使命に鑑み 常に信義に基づき 公正かつ誠実に業務を行なう 2 会員会及びマンション管理士は 援助等を実施する相談者等及び関係者に対し基本的に第三者的立場を貫き 万人と公正に接し 正義 公平 平等の精神を具現するよう努める 第 4 条マンション管理士は 常に人格の陶冶を図り 品位の保持に努める < 信用の維持 > 第 5 条マンション管理士は 平素から専門知識の研鑽及び実務経験の蓄積に努めると共に 業務の実施に際しては 誠実かつ適正に行い 常に謙虚な姿勢を保持することにより 信用の維持に努める < 相談者等の財産保全等 > 第 7 条マンション管理士は 常に自己の判断を検証し相談者等の利益や財産の維持と保全に努めると同時に予見し得る事故や損失から相談者等を守るよう努める < 法令等の遵守 精通 > 第 8 条マンション管理士は 法令等を遵守し 法令及び実務に精通すると共に 研鑽を重ね資質の向上を図るよう努める 法律や綱領にそれぞれ義務などの規定はあるが

31 倫理性 ( 誠実さ ) 性善説で考えることは危険 倫理に関する直接的質問することでチェック 癒着 談合についての見解 利益相反した場合の対応 残念ながら当たり前のことができないことも多い!

32 建物管理会社ではダメなの? 一級建築士 マンション管理士は社内に多数いるが 管理会社とは利益相反関係にあり 中立性なし 管理会社に大規模修繕工事受注意思あり 管理会社内の資格は昇格要件 専門家の第三者性 中立性は大前提!

33 現実的な選び方は 信頼できる機関へ相談 オーナーの利益に立って選定できる先 顧問としてノウハウ提供 一級建築士弁護士税理士マンション管理士 マンション管理組合運営に精通した機関の紹介で最適な専門家が選定できる

34 方法を間違わなければ 必ずよいパートナーに出会えます じっくり探していきましょう! Thank you! ご不明なことあれば

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