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ああすこびき
5 years ago
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1 参考資料鶴甲団地における既存住宅流通促進による団地再生の取り組み ( 平成 26 年度 27 年度の取り組み報告 ) 一般財団法人神戸すまいまちづくり公社 1

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はじめに神戸市ではかつての計画的開発団地が抱える共通の課題人口減少少子超高齢化空き家の増加地域活力の低下といったいわゆるオールドニュータウン化によって団地の活力低下が懸念されている神戸市内にはこうした計画的開発団地が 51 団地あり今後オールドニュータウン化する団地が増えていくとみられる

3 はじめに神戸市ではかつての計画的開発団地が抱える共通の課題人口減少少子超高齢化空き家の増加地域活力の低下といったいわゆるオールドニュータウン化によって団地の活力低下が懸念されている神戸市内にはこうした計画的開発団地が 51 団地あり今後オールドニュータウン化する団地が増えていくとみられる計画的開発団地におけるオールドニュータウン化の課題解決に向けたリノベーションの総合的推進は神戸市の重要施策の一つであるこのような課題に対して神戸すまいまちづくり公社では神戸市と連携しながら灘区鶴甲団地において既存住宅の流通を促進することで住宅ストックを有効活用し地域の魅力の発見発信事業やコミュニティミックスに配慮した若年居住者の呼び戻しを行うことによって団地の活力を再生させるモデル事業を平成 26 年度から2ヵ年にわたって実施した事業の実施にあたっては国土交通省の住宅団地型既存住宅流通促進モデル事業を活用した本書は鶴甲団地の現状把握や課題の抽出公社賃貸住宅を活用したリノベーションモデルルームの整備公開新たなすまい方についての実験的取り組み既存住宅流通促進イベントや普及啓発等この 2 年間の取り組み及び成果についてまとめているこのような取り組みを通して画一的イメージから敬遠されていたオールドニュータウンにおいても住空間を時代や居住者のニーズにきめ細かく合わせる工夫とともに豊かな周辺環境をもつエリアであるということへの関心を高める工夫により若年世代に対して魅力ある住宅住宅地へと転換しうると考えている公社では今後も持続可能な流通をめざして具体的な取り組みを進めていく 3

4 目次 1. 事業の背景と目的 2. 鶴甲団地の概要 3. 事業の流れ 4. 事業概要 (1) 平成 26 年度の取り組み (2) 平成 27 年度の取り組み 5. 取り組みのまとめ (1) 現状分析や住民不動産事業者等意見聴取を通して (2) リノベーションモデルルームシェアハウスの整備について (3) 実験的取り組みの成果と全体流通量について 6. 今後の展開 4

5 1. 事業の背景と目的人口減少少子高齢化空き家の増加地域活力の低下などかつての計画的開発団地が抱える共通の課題による住宅流通価格の下落や潜在的な空き家の存在居住者の高齢化などを勘案すれば今後急激に空き家が増加し管理不全となるマンションの発生や治安の悪化など団地全体の活力を低下させるリスクが懸念される公社は団地内にある公社賃貸住宅や公社が分譲したマンションを足がかりに空き家の流通促進事業に実験的に取り組みその成果を神戸市の住宅政策に還元すべく若年世代の呼び込み等を通じた健全なまちの維持管理および地域の活性化を目ざす取り組みの方針モデル団地の検討選定 ( 鶴甲団地 ) 既存住宅の流通促進に向けた現状把握分析調査結果を踏まえた実験的な取り組み既存住宅の流通促進及びリノベーションの普及啓発取り組み成果の確認フィードバック 5

2. 鶴甲団地の概要昭和 42 年から神戸市灘区の山の手に開発された約 40ha の団地で標高約 200m の立地は豊かな六甲山系の自然を身近に感じられるとともに大阪湾を一望できる昭和 43 年に一斉に入居が始まり住宅形態は戸建てよりもマンションの戸団地と六甲山系数割合が多いこのうち神戸市住宅供給公社が分譲したマンションが大半を占めている計画的に造成された団地であるため

6 2. 鶴甲団地の概要昭和 42 年から神戸市灘区の山の手に開発された約 40ha の団地で標高約 200m の立地は豊かな六甲山系の自然を身近に感じられるとともに大阪湾を一望できる昭和 43 年に一斉に入居が始まり住宅形態は戸建てよりもマンションの戸団地と六甲山系数割合が多いこのうち神戸市住宅供給公社が分譲したマンションが大半を占めている計画的に造成された団地であるため道路や公園などの都市インフラは整っている団地内に小学校を内包し神戸大学が隣接する立地でもあり住環境は整っている一方で商業施設はコープこうべがある以前はうどん屋や喫茶店があったが現在飲食店がない状況である戸建 295 戸共同住宅 ( 分譲 )48 棟 1,736 戸 ( 内公社分譲 35 棟 1,242 戸 ) 共同住宅 ( 賃貸 ) 7 棟 87 戸当初の公社供給住宅は 37 棟内 1 棟 (16 号館 ) は市民病院医師宿舎後民住宅の構成間企業に売却され戸建住宅として分譲された 1 棟 (15 号館 ) は公社一般賃貸住宅として現在も活用公社供給住宅の状況住戸専有面積 50~60 m2 エレベーターなし5 階建て階段室型 27 棟一部メゾネット型 9 棟アクセス JR 六甲道駅や阪急六甲駅からは 2 系統のバスで接続可能一日 250 本を超すバス便があり駅から約 10~15 分程度生活利便施設文教施設商業施設医療施設福祉施設その他鶴甲幼稚園鶴甲児童館鶴甲小学校神戸大学コープ郵便局内科歯科鶴甲地域福祉センター養護老人ホームデイケアセンター交番鶴甲会館戸建て住宅は敷地が 200 m2以上あるものが多く一部に建替えがあるものの流通戸数は少ないマンションは戸当たりの床面積が 50~60 m2程度の流通状況ものが多数で毎年変動はあるものの年間 20 戸程度流通している戸建て住宅やマンションは管理が行き届いており管理不全状態の空き家やマンションはほとんど見られない 6

7 主な課題 <マンション> エレベーターがない時代に合わない間取りや住宅設備の老朽化など様々な条件が重なり流通価格の下落空き家化や賃貸化が顕在化しつつある今後人口が減少し高齢化が進めば空き家が増えることが見込まれる < 戸建て住宅 > 一部建て替えが進むなど共同住宅に比べて流通量が少ないものの管理不全を危惧する居住者の声も聞かれるようになっている < 交通図 > < 位置図 > < 鶴甲団地区域図 > 7

8 3. 事業の流れ事業の目的公社賃貸住宅を活用した空き家の流通促進事業への実験的な取り組みやまちの魅力の掘り起こしによって若年世代の流入等を通じた健全なまちの維持管理及び地域の活性化現状把握人口動態の分析目視による空き地空き家調査土地建物の登記簿による所有形態所有権移転状況の分析課題の抽出 < 現状 > 住宅価格の下落潜在的な空き家の存在居住者の高齢化 < 今後懸念される課題 > 空き家の増加のおそれ管理不全マンションの発生団地の治安の悪化活力低下平成年度の主な取り組み既存住宅流通促進策の検討実験的な取り組みの実施リノベーションの普及啓発不動産事業者等との意見交換居住者 WS アンケート調査リノベモデルルーム整備公開新たなすまい方の提案に関する公募プロポーザルリノベーションブック作成など神戸大学との連携学生リノベ案の検討地域魅力の発見発信事業シェアハウスの検討 WS などすまいの相談情報提供普及啓発すまいるネットの活用出張相談会セミナーの実施流通促進すまいのイベント実施インスペクションの普及啓発など取り組み成果若年世代の流入公社賃貸住宅 4 戸への 30~40 代世帯の入居既存住宅の価値向上公社賃貸住宅での一部家賃の引き上げ既存住宅への活用波及リノベモデルルーム見学者の自室改修への波及 8

4. 事業概要 (1) 平成 26 年度の事業内容 1) 現状把握基礎データの分析人口動態の分析空き家

所有者アンケートや住民ワークショップにより現状のすまいの状況や改修意向等の把握を行った 2)

既存住宅を流通させる有効な手段としてリノベーションのモデルルームを整備し公開する重要性が確認されたまた

居住者ワークショップアンケートなどを実施しターゲットやコンセプトを明確にした 3)

整備にあたってはリノベーション事業者を公募選定したモデルルームは平成 27 年 12 月まで一般公開した

新たなすまい方として注目されるシェアハウスに関する学生アンケートを実施した 5) すまいの相談

の相談対応のしくみを活用したまた現地でも出張相談会 ( すまいのなんでも相談会 ) を実施した 6)

9 4. 事業概要 (1) 平成 26 年度の事業内容 1) 現状把握基礎データの分析人口動態の分析空き家空き地の現地調査の実施土地建物の登記簿による所有形態所有権移転状況の分析を行ったまた所有者アンケートや住民ワークショップにより現状のすまいの状況や改修意向等の把握を行った 2) 既存住宅流通促進策に関する意見聴取不動産事業者や学生にヒアリングするなかで既存住宅を流通させる有効な手段としてリノベーションのモデルルームを整備し公開する重要性が確認されたまたモデルルームの整備イメージを明確にするため不動産事業者神戸大学公社による円卓会議での意見交換や居住者ワークショップアンケートなどを実施しターゲットやコンセプトを明確にした 3) リノベーションモデルルームの整備公社賃貸住宅 2 住戸を活用してリノベーションモデルルームを整備した整備にあたってはリノベーション事業者を公募選定したモデルルームは平成 27 年 12 月まで一般公開した 4) 神戸大学との連携神戸大学大学院工学研究科と連携し学生によるリノベーション案を作成したまた新たなすまい方として注目されるシェアハウスに関する学生アンケートを実施した 5) すまいの相談情報提供リノベーションや空き家の活用に関する相談対応では公社が運営するすまいるネットの相談対応のしくみを活用したまた現地でも出張相談会 ( すまいのなんでも相談会 ) を実施した 6) 既存住宅流通促進イベントこれらの事業の総括として平成 27 年 2 月 7 日 8 日に鶴甲コーポ 15 号館でリノベーション住戸の公開やすまいに関するセミナーすまいに関するパネル展示など既存住宅流通促進イベントを開催した ( 来場者数 :310 名 ) 9

リノベーションの普及啓発に役立てる冊子を作成し団地の住民や不動産事業者区役所等で配布した 2)

シェアハウスを含めた新しいすまい方を提案する事業者を公募し整備を行った 3) 大学との連携 (

団地の魅力発信 : 現地調査住民ヒアリング魅力冊子の作成シェアハウスのニーズ把握 :

既存住宅流通促進イベントこれらの事業の総括として平成 28 年 1 月 23 日 24 日に

魅力冊子やリノベーションブックの配布など既存住宅流通促進イベントを開催した 5)

10 (2) 平成 27 年度の事業内容 1) リノベーションの普及啓発リノベーションモデルルームの運営昨年度リノベーションした公社所有賃貸住宅 2 住戸を引き続き公開したリノベーションブックの作成公募したリノベーション提案を中心に大学生によるリノベ案や建築士によるリノベーション事例などをまとめリノベーションの普及啓発に役立てる冊子を作成し団地の住民や不動産事業者区役所等で配布した 2) 新たなすまい方の検討新しい賃貸形式のすまい方を検討するため公社賃貸住宅の空き室 4 住戸を使いシェアハウスを含めた新しいすまい方を提案する事業者を公募し整備を行った 3) 大学との連携 ( 団地の魅力発信等 ) 6 月に神戸大学大学院工学研究科と連携協定を締結し連携した取り組みを行った団地の魅力発信 : 現地調査住民ヒアリング魅力冊子の作成シェアハウスのニーズ把握 : 学生ワークショップヒアリング等実験的 DIY の実施 : 改修住戸での DIY の実施発達科学部との連携 : 地域貢献型イベントコミュ二ティ実験など作成した冊子は団地の住民や不動産事業者区役所等で配布した 4) 既存住宅流通促進イベントこれらの事業の総括として平成 28 年 1 月 23 日 24 日に鶴甲コーポ 15 号館でリノベーション住戸の公開及び賃貸募集セミナー魅力冊子やリノベーションブックの配布など既存住宅流通促進イベントを開催した 5) 相談対応および情報提供引き続きすまいるネットを活用した相談対応イベントでのすまいのなんでも相談室 ( 出張相談 ) を実施したまた平成 27 年 11 月から空き家活用相談を開始した 6) インスペクションインスペクション募集チラシを住民に配布し普及啓発を行うとともに応募のあったマンション ( 鶴甲コーポ ) で実施した 10

表向き問題がないように思われるが取引価格は下落傾向にあり所有者の高齢化とあいまって今後の空き家の増加特にエレベーターのないマンションの高層階での空き家の増加が懸念される魅力発信居住者は居住環境や治安景観などの点で鶴甲団地に対する満足度が高い一方で学生や不動産事業者はバス便によるアクセスや商業施設の少なさなどに起因して団地に対する評価が低く

11 5. 取り組みのまとめ (1) 現状分析や住民不動産事業者等意見聴取を通して将来的な課題への対応空き家空き地現地調査では戸建て住宅で 1.7%(5 戸 ) マンションで 6.9%(100 戸 ) の空き家率となった住宅全体に占める割合は約 6% と市内平均に比して低い空き地についても 5 敷地と少ない状況であるまた居住者はAAA( 所有者も居住者一致していること ) が多く情報の伝達がしやすい状況にある公社分譲マンション (5 階建エレベーターなし ) の階数別の空き家状況は5 階が約 30% と比較的多い現時点では表向き問題がないように思われるが取引価格は下落傾向にあり所有者の高齢化とあいまって今後の空き家の増加特にエレベーターのないマンションの高層階での空き家の増加が懸念される魅力発信居住者は居住環境や治安景観などの点で鶴甲団地に対する満足度が高い一方で学生や不動産事業者はバス便によるアクセスや商業施設の少なさなどに起因して団地に対する評価が低く両者の意識にギャップがみられたこれらのギャップを埋める取り組みとして団地の魅力やリノベーション情報を発信するツールを作成し地域や不動産事業者への配布を通して鶴甲団地への興味や既存住宅を有効活用したすまいの魅力を見える化した魅力冊子リノベーション情報の効果的発信整備したモデルルームのしつらえなどの工夫やイベント等でのモデルルームの活用など意義のある公開方法を検討したまた DIY 体験を通した普及啓発の取り組みやリノベーション情報を発信するツールの作成を行いモデルルームとあわせた情リノベーションブック報発信によってリフォームに対する意識的なハードルを下げ既存住宅活用へと誘導した 11

売買賃貸への不安等の解消所有者アンケートでは売却時には希望の条件で売却できるか賃貸時には賃借人とのトラブルが発生しないかといった売買賃貸への不安が顕著であったこうした不安をすまいるネットを活用した相談や情報提供などで解消しつつ安心した取引の基礎となるインスペクションについても同時に啓発を行った (2) リノベーションモデルルーム

リノベーションモデルルーム (402 号室 502 号室 ) では 600 名弱もの見学者があり貴重な意見も多く寄せられた見学者のなかには自室のリノベーションを考える方鶴甲団地への移住を検討している方賃貸しようとしている方などが見られたモデルルーム (402 号室 ) リノベーションした住戸 (4 戸 ) の入居者募集では 30~40 代の世帯の応募があり

12 売買賃貸への不安等の解消所有者アンケートでは売却時には希望の条件で売却できるか賃貸時には賃借人とのトラブルが発生しないかといった売買賃貸への不安が顕著であったこうした不安をすまいるネットを活用した相談や情報提供などで解消しつつ安心した取引の基礎となるインスペクションについても同時に啓発を行った (2) リノベーションモデルルームシェアハウスの整備について円卓会議での意見交換や学生へのヒアリングアンケートなどからモデルルームの整備の意義やシェアハウスの需要が見込まれたため整備内容や賃料等を精査し実験的に取り組んだリノベーションおよび新しいすまい方について 2 年間で 6 住戸の住宅を利用し若年向けリノベーションおよび新しいすまい方 (DIY 賃貸カスタマイズ賃貸ルームシェア型賃貸 ) の実験を実施したリノベーションモデルルーム (402 号室 502 号室 ) では 600 名弱もの見学者があり貴重な意見も多く寄せられた見学者のなかには自室のリノベーションを考える方鶴甲団地への移住を検討している方賃貸しようとしている方などが見られたモデルルーム (402 号室 ) リノベーションした住戸 (4 戸 ) の入居者募集では 30~40 代の世帯の応募があり若年世帯の入居促進に効果があったと考えられる既存の間取りのままの住戸 (1 戸 ) も同時に募集したが応募がなかったこのことを加味するとオールドニュータウンの階段室型マンションにおいて居住者ニーズにマッチしたリノベーションの実施が賃貸での活用拡大や住宅流通に寄与することは間違いないものと思われるモデルルーム (502 号室 ) 今回の事業は設計施工一貫方式や賃貸経営サポート一貫方式の公募により事業の迅速化やコスト削減を追及し事業としての成立条件を検証することも目的のひとつであった今後同様の事業展開を模索する民間事業者に対して成功事例を提供する上でも成果があった 12

13 (3) 実験的取り組みの成果と全体流通量について実験的取り組みの成果について公社所有賃貸住宅で2ヵ年にわたってリノベーションを行った 4 住戸について入居者募集を平成 28 年 1 月 23 日 ( 土 ) から開始した当初募集期間を平成 28 年 1 月 31 日 ( 日 ) までとして公社のみでの賃貸受付を行った結果応募者がいなかったその後仲介業者との連携により先着順で募集を行ったところ約 1 週間でリノベーションを行った募集住戸すべてに応募があった一方同時募集した既存のままの住戸については応募はなかったなお号室については神戸大学と賃貸借契約を締結し留学生向けのルームシェア住宅として活用することとなった募集住戸号室賃貸形式家賃契約方式 306 号室おこのみ賃貸 53,000 円定期借家契約 (4 年 ) 406 号室おこのみ賃貸 51,000 円定期借家契約 (4 年 ) 402 号室 DIY 賃貸 58,000 円定期借家契約 (4 年 ) 502 号室リノベーション賃貸 69,000 円定期借家契約 (4 年 ) 405 号室一般賃貸 ( 既存住戸 ) 51,000 円定期借家契約 (4 年 ) 事業の実現性号室投資額改修前の家賃改修後の家賃内管理費回収期間 ( 1) 306 号室 950,000 円 53,000 円 53,000 円 1,000 円 1 年 11 ヶ月 406 号室 950,000 円 51,000 円 51,000 円 1,000 円 2 年 402 号室 1,597,000 円 51,000 円 58,000 円 1,000 円 2 年 10 ヶ月 502 号室 3,300,000 円 51,000 円 69,000 円 1,000 円 5 年 ( 1) 稼働率は 80% と想定家賃設定はおこのみ賃貸では通常 20 年程度入居していた住宅の修繕に要する費用とほぼ同等の費用で可能であるためこれまでの家賃と同額設定としている一方 402 号室や 502 号室は通常の空き家改修費用を上回る改修費用を 3~4 年程度の家賃収入で回収できるよう設定し 402 号室は 7 千円アップ 502 号室は 18 千円アップとした 13

14 入居者号室家族構成世帯人数年代備考 306 号室単身世帯 1 30 代市外から転入 406 号室子育て世帯 2 40 代子 1 名 402 号室子育て世帯 3 30 代子 2 名県外から転入 502 号室子育て世帯 2 30 代子 1 名一部家賃設定を上げての募集にも関わらず早期に入居希望者が決まるという結果はバス便で不便商業施設が不足といったマイナスイメージを補うインパクトのあるリノベーションが高く評価されたと考えられる想定した若年世帯の入居にも繋がっており既存住宅の流通促進の効果的な実行策が得られた全体流通量について住宅流通量を確認するため不動産情報ネットワークレインズによる平成 26 年度と平成 27 年度の売買物件および賃貸物件の情報を整理した 1 売買物件について戸建てマンション H26.4.1~ H H27.4.1~ H 成約件数価格帯 ( 千円 ) 成約件数価格帯 ( 千円 ) 2 37,600~ 43, , ( うち公社分譲 ) ( うち公社分譲 ) 13 2,500~41,000 ( うち公社分譲 ) 3,300~6,800 1,900~19,800 ( うち公社分譲 ) 1,900~5,800 公社分譲の平均価格は価格に開きはあるものの平成 26,27 年度とも 440 万円程度となっている 2 賃貸物件についてマンション成約件数価格帯 ( 千円 / 月 ) H26.4.1~ H H27.4.1~ H ( うち公社分譲 13) 22 ( うち公社分譲 8) 37~76 ( うち公社分譲 50~65) 41~91 ( うち公社分譲 55~65) 戸建ての賃貸物件はなくマンションのみとなる公社分譲貸しの家賃は 50 千円から 65 千円と安定している 14

15 6. 今後の展開これまでの2ヵ年においてすまい手賃貸住宅オーナーなどへの提案を目的としてモデル事業を実施してきた今後は民間事業者主体となって流通に関わる買い取り再販事業での実験的な取り組みを行うことでより活用策の幅を広げていくことが必要である分譲住宅でのモデル事業分譲マンションをターゲットに公社が買取再販などの事業手法を実験実施し事業継続の可能性やその条件を検証しつつ広く情報発信していく円滑な流通を担う民間事業者の仕組みづくりモデル事業を継続的な取り組みとするためには民間事業者の参画が不可欠である団地好きの若年世代などに効果的に PR できる事業者との連携を通した団地に特化した流通促進施策の検討を行うなど公社主体のモデル事業に広く民間事業者の参画を求めそのノウハウをもとに継続的に事業を実施する体制の整備に取り組む継続的な情報発信公社が運営する市の空き家活用促進事業の中核をなすすまいるネットでの事業と連携して既存住宅流通活用に繋がる情報や民間事業者の取り組みを継続的に発信していく < 取り組みイメージ図 > 公社すまいるネット連携団地再生支援チーム団地への一般相談活用相談依頼情報提供転入相談 ( 物件探しなど ) 建築士リフォーム事業者オーナー依頼仲介業者事業者グループ施工業者依頼買い手借り手買取再販業者 15

大規模住宅団地の現状と活性化・再生の進め方

大規模住宅団地の現状と活性化・再生の進め方 1 団地の現状と活性化再生の始め方 (1) はじめに高度経済成長期における大都市圏への人口集中に対応するため都内には公共住宅等の事業者や民間事業者により開発された住宅団地が数多く存在しますこうした住宅団地の多くは入居開始から 40 年以上が経過し建物の老朽化が進み改修や建替えなどの時期を迎えるととともに同時期に大量に入居した世代が一斉に高齢化しています中でも大規模な住宅団地では