この資料集について この資料集は 分譲マンションの管理組合の理事の方が マンションの電気料金削減に取り組む際に役立つ最新の情報を集め まとめたものです 分譲マンションは 全国に 610 万戸 1500 万人が住むといわれています この資料集は マンションの電気料金 という視点に絞り 管理組合の理事の

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1 < 電力自由化とマンションの電気料金について > ( 管理組合が節電や一括受電を検討する際に役立つ最新情報 ) 2015 年 12 月 25 日 NPO 日本住宅管理組合協議会事務局松田昌也 第 1 部 マンションへの電力供給と電力自由化 1. マンションへの電力供給 1 送配電の仕組み 2. マンションへの電力供給 2 供給電圧による区分 3. 電力自由化とマンション 第 2 部 マンションの電気料金 1. 毎月の電気料金の基本構成 2. マンション共用部 専有部の主な契約種別と料金計算方法 3. 電気料金削減の基本的な考え方 4. 節電 省エネ 設備変更等による電気料金削減 LED の導入など 5. 高圧受電のマンションの電気料金削減 6. 低圧受電のマンションの電気料金削減 7. 各住戸 専有部の電気料金削減 8. 電力各社のホームページ サービスの利用法 でんき家計簿など 9. その他の電力供給手段 太陽光発電 蓄電池 コージェネ EV 自動車など 10. マンション共用部の電気料金メニューの疑問点 第 3 部 マンションの一括受電 1. 一括受電 2. マンションの電力 今後の展望 スマートメーター MEMS HEMS の導入 1

2 この資料集について この資料集は 分譲マンションの管理組合の理事の方が マンションの電気料金削減に取り組む際に役立つ最新の情報を集め まとめたものです 分譲マンションは 全国に 610 万戸 1500 万人が住むといわれています この資料集は マンションの電気料金 という視点に絞り 管理組合の理事の目線で 東京電力 経産省 業界各社 電気の専門家等にヒアリングし 調べ 考えた結果を書いてあります 管理組合の理事が情報と知識を持てば 取組み姿勢が主体的になります 電気料金の仕組み 計算方法は複雑 難解ですが 契約の種別と契約容量で決まる月額固定の 基本料金 と 同じく契約の種別による単価と一ヵ月の電気使用量の掛け算で決まる 電力使用量料金 の二つで 毎月の電気代の 95% 以上を占めています この二つを先に重点的に理解するのが早道です マンションには 6000 ボルトの高圧受電のマンション ( 主として大規模 超高層など ) と 200 ボルト 100 ボルトの低圧受電のマンション ( 主に小規模 ) の二つがあり 設備と電気料金の仕組みが それぞれ異なっています マンションには共用部と専有部があります マンションの専有部の電気料金の仕組みは 通常は 一般家庭 ( 戸建て ) と同じです 共用部は区分所有者全員の共有の財産であり その管理 変更等は 区分所有法という法律 マンションごとの管理規約などをもとに 住民の多数決 ( 総会での普通決議や特別決議 ) で実行されていきます 区分所有法第 6 条 そして 国交省マンション標準管理規約第 1 条には 区分所有者の共同の利益 という用語が記載されており マンションでは重要なキーワードです 1 棟のマンション全体で考えたとき 専有部の電気使用量の総量は 共用部の電気使用量より はるかに多いこと ( おそらく 5 倍 ~10 倍 ) は 念頭に入れておくと良いと思います 主に 東京電力の料金メニューについて述べてあります 他の電力会社でも 名称は異なりますが 類似したメニューがあります 尚 2016 年 4 月からの電力小売自由化により 電力会社の料金メニューは大きくモデルチェンジされ ます 本資料では 現在の東京電力の料金メニューについて述べてありますが NPO 日住協のホームページでは 今後 最新の情報での内容に更新していく予定です 重要ポイント 電気のエネルギーは貯めることができない( 非常に難しい ) という性質を持っている 電気は発電されると光とほぼ同じ速さで流れ 発電所から送電網を通して 住宅 マンション マンションへの電力供給と電力自由化工場などの消費者に送られる 発電所は電気の需要量に合わせて供給量を調整しながら送電しており この調整を 同時同量 と言って 時々刻々に需給 ( 消費と発電 ) の一致が必要とされている 2

3 第 1 部マンションへの電力供給と電力自由化 1. マンションへの電力供給 送配電の仕組み 以前は 地域の電力会社 ( 一般電気事業者 : 東京電力 関西電力 など ) が発電 送配電 小売りを一貫体制で独占していたが 2000 年から始まっている電力自由化により 発電と小売りの部門に新電力 (PPS: 特定規模電気事業者 ) が参入し始めている 石油 ガス 通信会社や商社 太陽光発電事業者など約 90 社 (2015 年 8 月時点 ) が企業や自治体向けなどで実際に電力を供給している 発電部門 新電力 地域の電力会社 ( 東京電力 関西電力 ) 送配電部門小売り部門新電力 発電所 水力 火力 原発 太陽光 その他 送配電のネットワーク 送電線 変電所 変圧器 その他 マンション共用部 マンション専有部 戸建住宅 商店 工場など 託送供給 託送料金 ( 送配電のネットワークの使用料 )( 規制対象 ) 地域の電力会社と新電力 (PPS: ガス 石油 商社 再エネ事業者等 ) 2000 年以降 大口の需要から 電力の自由化 ( 新電力の参入 ) は始まっている 送配電の部分は今後も地域の電力会社が担い 新電力は託送料金を払ってネットワークを利用する 託送料金は 送電線や変電所などの電力会社の設備 メーターなども含めてコスト計算され 東京電力等の電力会社がそれぞれの地域ごとに申請し 国が認可するという規制の対象となっている 発電された電気は 送配電のネットワークの中に供給され その後は 火力 水力 原発 太陽光等々の発電元の区別があるわけではなく 同じネットワークを経由して需要者に届く 送配電のネットワークにおいては 各地の変電所において高い電圧から低い電圧へと徐々に変圧されて送られてくる 高い電圧の方が低い電圧よりも送電のコストは安い 2. マンションへの電力供給 供給電圧による区分 マンションへの電力供給は 契約電力の大きさにより 1 特別高圧 20000v2 高圧 6000v3 低圧 200 v100v の 3 種類があり 1 は超高層など極めて特殊なマンション 2 は超高層 高層など 1 棟の規模の大きいマンション 3 は 1 棟の規模の小さいマンションである それぞれの電力量料金の単価 3

4 託送料金 2 例 ( 平成 27 年 12 月認可 ) 自由化の時期等は下図の通り 供給電圧 電力量単価 託送料金 ( 東京電力 ) 託送料金 ( 関西電力 ) 自由化の時期 特別高圧 ( 特殊なマンション ) 20000v 約 15 円 /kwh 平均 1.98 円 /kwh 平均 2.02 円 /kwh 2000 年自由化 高圧 ( 大規模マンション ) 6000v 約 16 円 /kwh 平均 3.77 円 /kwh 平均 4.01 円 /kwh 2005 年自由化 低圧 ( 小規模マンション ) 100v 200v 約 25 円 /kwh 平均 8.57 円 /kwh 平均 7.81 円 /kwh 2016 年 4 月自由化 ( 参考低圧電気料金の原価構成例 : 電力量単価 = 電源コスト 53%+ 託送料 33%+ 粗利 14% ) 3. 電力の自由化 (1) 経産省による 電力システム改革 の 3 つの目的と 3 つの柱 3 つの目的 1 安定供給の確保 2 電気料金の最大限の抑制 3 電気利用の選択肢や企業の事業機会の拡大 3 つの柱 1 地域を超えた電気のやり取り 2 電気の小売全面的自由化 3 送配電ネットワークの公平な利用 (2) 電力の自由化とは 電力供給事業者の新規参入を認める ( 発電の自由化 ) どの供給事業者からでも電力を買える ( 小売の自由化 ) 誰でもどこへでも 既設の送配電網 ( ネットワーク ) を使って電気を送配電できる ( 送 配電のネットワーク利用の自由化 ) 2000 年以降の電力システム改革によって 電力の小売は既に部分的に自由化されている その結果 工場などの契約電力の大きい ( 特別高圧 高圧 ) 大口消費者 (= 自由化部門 ) に対しては 既に各地域の電力会社以外の新電力が参入し始めている 一方 家庭を含む低圧の小口消費者 (= 規制部門 ) については 2015 年現在は地域の電力会社のみが電気の販売 ( 小売り ) を行っている 2016 年 4 月に 小口の小売りが自由化され 特別高圧 高圧 低圧すべてにおいて 小売りが全面自由化されることになる ただし 東京電力等の地域の電力会社による 発電 送配電 小売りの一貫体制は残るので まだ 完全に公平な競争とは言い難い 既存の電力会社の発電部門と送電部門を切り離す 2020 年予定の 発送電分離 ( 法的分離 ) が電力自由化の終着点とされている 送配電の部門が 一般送配電事業者 として 国のライセンスを得て 公平 中立な別会社になる ( 現状のように 発電 小売りと兼業はできなくなる ) この時点で料金規制も撤廃され 発電も小売りもすべての事業者が同じ条件で電力を供給でき 完全に公平な自由競争となる (3) 新電力参入における諸事情 1 新電力に対しては 電気事業法で 30 分同時同量 が義務とされた 大量に電気が消費され不足したときには 30 分以内に電力を都合しなければならいという内容 30 分の猶予もない大手電力会社への 同時同量 よりは緩和された措置だが 容易ではない 太陽光や風力発電などは天候に 4

5 左右され 足りなくなったときは大手電力会社から購入して それぞれの発電量のバランスをとる それが 3% 以上ずれたときは インバランス料金というペナルティがある 2 高い託送料金が競争のネックとなっている 地域を超える場合は需要地の託送料金が適用される 3 新電力は負荷率の低い需要 ( ミドル電源 ピーク電源 ) に強みがある ( ピーク時とそれ以外の時間帯で使用電力量の差が大きいことを 負荷率が低い と言う ) 既存の大手電力会社は 平準化した電力使用が対象となるベース電源には強いが 負荷率が低いほど基本料金が高くなり 割高となってしまう点がウィークポイントだった 重要ポイント 託送料金 (= 送配電のネットワークの使用料 ) が競争のネック 現在は 送電線 変電設備等々の送配電のネットワークを地域の電力会社が独占している ネットワークの使用料を 託送料金 と言って 地域の電力会社が申請し政府が認可する という規制対象になっている 新電力各社は託送料金を払って ネットワークを自由に利用できるが 託送料金の高さが競争のネックとなっている 地域を超える場合は需要地の託送料金が適用される 重要ポイント 2020 年の発送電分離が電力自由化の終着点 電力自由化の終着点と言われる 2020 年の発送電分離により 地域の電力会社が発電 送電 小売を一貫して独占する状況はなくなり 発電も小売りも完全に公平な自由競争となる (4) 電力自由化の第一段階 電力供給の 司令塔 と 番人 の組織の設置 広域的運営推進委員会 2015 年 4 月設立 電力需給の調整 電力融通の指示を 地域を越えて効率的に行う 司令塔 の役割を担う 自由化後の電力の安定供給を確保する どの小売電気事業者と契約しても電気の周波数や停電しやすは変わらないようにする 電力取引監視等委員会 2015 年 9 月設立 電力の送配電 ( ネットワーク ) 部門の公平性 中立性を確保する監視役 番人 の役割を担う 託送料金の認可や小売事業者の登録等に際して審査を行う 規制の虜 ( 監視 規制される側が規制する側を逆に支配してしまう状況 ) とならないよう 高度の専門性を有する組織とする (5) 電力自由化の第二段階 2016 年 4 月 電力小売全面自由化 までのスケジュール 2015 年 7 月 電力会社が託送料金を申請 8 月 3 日 小売り電気事業者の登録申請の受付開始 (10 月 8 日時点で 40 社が登録 ) 12 月 28 日までに 電力会社が離島供給約款 最終保障供給約款を届け出 12 月末までに 電力会社が申請した託送料金を国が認可 小売営業に関するガイドライン案の策定 2016 年 1 月 契約変更の受付など事前手続きが本格化 小売り事業者に契約時の書面での説明義務 ( 消費者保護 ) 4 月 1 日 電力小売り自由化スタート 東京ガス 大阪ガス 石油元売り最大手のJX 日鉱日石エネルギー 通信最大手のソフトバンクや KDDI 楽天 市民生協なども参入予定 5

6 電力各社が 7 月に申請した託送料金は 電力取引監視等委員会により妥当性が調査され 12 月 18 日に 1kw 時あたり平均で東京電力が 8.57 円 関西電力が 7.81 円で認可された 予想よりも申請時からの減額は小幅に留まった 新電力は大きな発電所を持っているわけではないので 発電のコストもかかり 託送料金は参入の競争力において重要な数字となる 小売り事業者には 消費者保護の観点から 書面による説明が電気事業法で義務付けられており 電源構成なども開示する この時点では (2020 年発送電分離がなされるまでは ) 自由化といっても 完全な自由競争ではなく 消費者保護 安定供給の確保を下に進めるのが国の方針といえる (6)2016 年 4 月電力小売全面自由化後のマンション電力契約先の選択肢が拡大され マンション専有部が 原則としては 戸別に自由に電力会社を選べる ( 例外として 後述する一括受電のマンションでは自由に選ぶことはできない ) 新電力を選んだからと言って 停電が起きたり 供給が不安定になったりすることはない 電力そのものは 従来通り 東京電力等の地域の電力会社から安定供給され 代わりに新電力は顧客が使った分の電力を送配電のネットワークに供給する仕組み つまり 毎月の電気料金を請求してくる相手 ( およびその料金体系 ) だけが 変わるということになる 多様な業種が参入し 多様な料金メニューが提供される 例えば 時間帯別 省エネ型のピークシフト料金 また 通信とのセット割引 電力 ガスとのセット割引 支払いの一本化 ( バンドル ) ポイントサービス など これまでになかったサービスが提供されると期待される 尚 ここでも消費者保護の観点から 2020 年 4 月までは今と同じ電力会社から同じメニュー ( 規制料金 ) で継続 更新できる ヨーロッパでの事例があるように 自由化になっても電気料金が安くなるとは限らないので このような経過措置がとられている ガス会社による低圧の需要への電力供給が始まる 天然ガス 再生可能エネルギー等のクリーンな電源が主で CO2 の排出も少ない 低圧供給のマンションの共用部が初めて自由化となり 管理組合の判断で 自由に電力会社を選べるようになる 従来の 低圧電力 + 従量 C に替わる有利な契約メニューが期待される ( 従量 Cは一般家庭の従量 Bと同じ三段階の料金体系で 使えば使うほど単価が高くなり 電力使用量の多いマンション共用部や事務所ビルなどには非常に不合理なメニューであった ) 東京ガスのホームページ参照 大口の契約である高圧 特別高圧は 既に 2000 年から順次自由化され 役所などの公的機関は 入札で電力会社を選んでいる 大口の供給は その対象となっているのが電力量ベースで 63% であったが 実際に新電力に切り替えられたのは そのうち 4.5%(2013 年度上期 発電量ベース ) に過ぎない 新電力が少しずつシェアを奪いつつはあるが 大口の供給の自由化の実態としては まだまだ 既存の電力会社による独占が続いている状況と言える 自由化により マンションの共用部の契約は 管理組合の判断で東京電力以外に変えられる 総会普通決議で行うのが妥当だが 理事会決議だけで変えても ( 通常は ) 規約違反とはならない 安く 安全性は変わらない電気が入手可能 受変電設備は現状と変わらないので 設備投資や手数料なども発生しない また メーターは 自動的に 東京電力がスマートメーターに交換に来る 6

7 重要ポイント 2016 年 4 月に低圧の小売りが自由化され 特別高圧 高圧 低圧の全てにおいて小売自由化となる 電力小売全面自由化後には 多様な業種が参入し 多様な料金メニューが提供される ( 例 : 電気 通信 ガス等のセット割引 ) マンションは各戸ごと 専有部ごとに 別々の電力会社と契約できるようになる ( 一括受電は例外 ) ガス会社による低圧のマンション共用部への電力供給が始まる ( 設備投資不要 ) (7) 電力 ガス 熱エネルギーの自由化 2016 年に電力の小売が自由化され 1 年遅れて 2017 年にガスの小売が自由化される さらに 2020 年に電力の発送電分離がなされ 2 年遅れて 2022 年にガスの導管分離が予定されており 電気に続いてガスも全面自由化される 電力の自由化の方が先なので ガス会社の電力参入が 先手を打てている しかし 電力会社もガスの販売への参入を準備している 現に東京電力はガスをたくさん輸入しており ( ガスの輸入量において 東電 30% 東ガス 15%) 他の業種からの参入も含めて シェアの奪い合い 囲い込みといった激しい競争の状況になりつつある 公平で自由な競争の監視役 規制組織として重要な役割を担う電力取引監視等委員会は 電力 ガス取引監視等委員会と名称を変えて継続する 重要ポイント 電力の自由化の後に ガスも自由化となり 電力会社が ガスの販売に参入してくる 電力 ガス 熱エネルギーの自由化の道筋 電力 ガス取引監視等委員会 出典 : 資源エネルギー庁 7

8 (8) 再生可能エネルギー日本の再生エネルギー電源比率は現在 12.2%( 水力 9.0% その他 3.2%) だが 政府は長期エネルギー見通し ( エネルギーミックス ) において 2030 年に 22~24% を目標としている 大規模水力は余地がなく 太陽光 風力 小規模水力 地熱 バイオマス等で賄うが 現状は開発が容易な太陽光に新規再エネ電源開発が集中している形となっている 風力などは諸外国に比べ 極端に遅れている 原子力発電所の再稼働を最優先させていることが大きな原因となっている 2015 年度現在では再エネ電源からの買取り費用は全消費者負担として転嫁され 各家庭では 1.58 円 /kwh( 一般家庭で 474 円 / 月程度 ) ほど電気料金に上乗せされる形となっている また 原子力発電の再稼働と再エネの導入促進は裏表の関係となっている 再エネ電源には 天候や時間帯によって発電量が大きく変化するという弱点がある 再エネ電源の急速な拡大に伴い 停電などが起こらないようにするためには 送配電部門の調整業務が重要となってくる (9) 海外の電力自由化事情アメリカ自由化後カリフォルニアで電力危機発生 同州は 2001 年自由化中断 2014 年 12 月現在 全米 50 州のうち 13 州 ワシントン DC のみ小売り全面自由化実施中 ドイツ 1998 年に全面自由化 欧州でもっとも高かった電気料金は 一時は産業用で 2~3 割低下したが 近年は再エネ買い取りコストの増大で上昇に転じ EU で最も高い フランス 1998 年から段階的に自由化され 2007 年に全面自由化 電気料金は 1990 年ごろから低下し 2000 年から横ばい 原子力発電比率が高いため 燃料費高騰の影響を受けない EU ではもっとも安い イギリス自由化で競争激化 1999 年より全面自由化 ガスと電気のセット販売 オンライン契約等々の様々のメニューで割引競争 家庭用需要家は 半数以上が供給事業者を変更している 民営化 自由化により 英国の大手電力会社は独 仏等の大手エネルギー会社に買収された イタリアエネルギーの 8 割を輸入している 1987 年国民投票で原発推進否決 2008 年より 自由化されてきているが 家庭用と小口業務用需要家には一律の規制料金が維持 需要家は 一度自由化市場を選択した後でも 希望すれば再び規制料金に復帰できる 規制料金適用の家庭用需要家の比率は 家庭用全体の 76% となっている (( 一社 ) 海外電力調査会 ホームページより 要約して引用 ) 重要ポイント 欧米では電力自由化後に必ずしも電気料金が下がっているとは限らない 日本は 再生可能エネルギーの導入も含めて欧米に遅れてはいるが 電力自由化について海外の事例には多くの学ぶべき点がある 8

9 第 2 部 マンションの電気料金 1. 毎月の電気料金の基本構成 ( ア ) ( イ ) ( ウ ) ( エ ) 電気 料金 = 基本 料金 ( 固定 ) + 電力量 料金 ± 電力量料金 燃料費調整額 + 再生可能エネルギ ー発電促進賦課金 ( ア ) 基本料金 = 基本料金の単価 契約電力 (kw) 契約種別により 力率割引があるなど 多少の違いはあるが この計算式が原則 契約電力により月額が固定 ( イ ) 電力量料金 = 電力量料金の単価 使用電力量 (kwh) 電力量単価は契約種別により決まっている 例えば 高圧では 16 円 /kwh 前後 低圧の従量電灯 B や C では 使用量が増えるほど単価が高くなる 3 段階の料金体系で 平均すると 25 円 /kwh 前後 ( ウ ) 燃料費調整額 = 燃料費調整単価 使用電力量 燃料費調整単価は原油 LNG 石炭の 3 か月間の貿易統計価格より算定され 毎月自動的に上げ下げされている 単価は 平成 27 年 9 月現在 低圧契約で-1.60 円 /kwh ( エ ) 再生可能エネルギー発電促進賦課金 = 単価 使用電力量 単価は 平成 27 年 5 月現在 1.58 円 /kwh 再生可能エネルギーの電気を電力会社が買取り 全消費者が負担する仕組み ( ア ) 基本料金と ( イ ) 電力量料金で 毎月の電気料金総額の 95% 程度以上を占めている ( エ ) の再生可能エネルギー発電促進賦課金は 再生可能エネルギーが大量導入されてくれば比率は高くなるが 現在はまだ数 % に満たない また 管理組合の自助努力で変えられるものではない 電気料金の仕組みは複雑であり 多くの管理組合 住民には難解である また 採るべき選択肢の周知も足りなかった そのため 管理費の経費適正化に努めた多くの管理組合においても こと電気料金については 今まで主体的な取り組みは遅れ 後回しにならざるを得なかったという側面がある 業者 専門家に 燃料費調整額や 再生可能エネルギー発電促進賦課金の話も一緒にされると 素人では 聞いても訳が分からなくなる 些細な事柄や イレギュラ - な話は後回しにして まずは 金額のウェイトが圧倒的に大きく どの契約種別にも共通であり そして 管理組合の自助努力で最適化する方法がある ( ア ) 基本料金 と ( イ ) 電力量料金 に絞って理解し検討を進めていくのが早道である その際 ( ア ) 基本料金の契約電力単価 (1kw あたり ) と ( イ ) 電力量料金の電力量単価 (1kwh あたり ) という二つの単価が 極めて重要な数字となる 9

10 重要ポイント マンションの共用部も専有部も 基本料金 と 電力量料金 で 毎月の電気料金総額の 95% 程度以上を占めている この二つの仕組みについて 重点的に理解を進め 管理組合としての方策を検討するのが早道である 2. マンション共用部 専有部の主な契約種別と料金計算方法 高圧受電の仕組み 6,000V 自家用 受変電設備 200V( 動力 ).. 共用部 100V( 電灯 ) 業務用契約 ( 自由化部門の大口契約 ) 送電線 東 6,000V 電 100V 借の室変圧器 専有部 ( 各家庭 ) 東電との個別契約 ( 従量 B の 3 段階料金体系 ) 共用部は 管理組合の資産である自家用受変電設備で 200V 100V に変圧して供給する 専有部は 借室内の東京電力資産の変圧器で 100V に変圧して供給する 高圧受電の共用部の電力量料金単価は 低圧受電より 20%~30% 安い 専有部の電気料金は 共用部が高圧 低圧によらず 一般の戸建て住宅の家庭と同じ ( 従量 B の 3 段階料金体系 ) 基本料金のもととなる契約電力は 過去 1 年間の中での最大需要電力 で 月毎に変わる 30 分ごとに東電が計量した月間の最大値で 同時に多くの設備を使うと大きくなる この瞬間的な最大需要電力 ( デマンド ) の数字に その月以降の 1 年間は縛られてしまう仕組 みである 10

11 低圧受電の仕組み 送電線 200V( 動力 ) 100V ( 状況によりパットマウントで可 ) 動力は低圧電力 ( 負荷設備契約 or 主開閉器契約 ) 共用部 東電灯は従量 C の 3 段階料金体系電借 6,000V の 100V( 電灯 ) 室変圧器 専有部 ( 各家庭 ) 東電との個別契約 ( 従量 B の 3 段階料金体系 ) 共用部 専有部ともに 借室の東京電力の変圧器により 共用部動力は 200V に 共用部電灯は 100V に 専有部は 100V に それぞれ変圧して供給する 共用部動力の契約は 低圧電力 共用部電灯の契約は 従量 C であるマンションが ほとんどである 専有部の電気料金は 一般の戸建て家庭と同じ ( 従量 B) 共用部動力の低圧電力契約の基本料金のもととなる契約電力は 通常は エレベーター ポンプ等の設備容量の合計から決められる 負荷設備契約 である 共用部電灯の従量 C は 専有部の従量 B と全く同じ 以下 マンション共用部 専有部の主な契約種別について 概要を説明 1 高圧受電 業務用契約 ( 自家用受変電設備のある 高圧供給 のマンション ) 値上げに政府の認可を要しない 自由化部門 と言われている業務用の大口契約 超高層など 1 棟の規模が大きなマンションでの事例が多い 共用部分の契約電力が 50kw 以上の場合は 原則として 自家用受変電設備が必要とされ 高圧供給での契約となる ( 高圧は 2005 年に すでに自由化されている ) 6000V の高圧で受電し 借室変電室 ( 東電の管理下にあり カギも東電が保管 ) と自家用受変電設備 ( 自前で設置した管理組合の所有物 = 自家用電気工作物 法定の検査が毎年必要 ) に送られ そこで 200V 100V に変圧されて 棟の共用部分と 各住戸専有部に送られる 東電との契約種別は この変形として 業務用季節別時間帯電力 さらに業務用季節別時間帯別 2 型があり これらは 季節により あるいは 昼夜により 電力量単価が異なるもので マンションでは有利になる契約型 自家用受変電設備を資産として持つことは 電気料金の上では単価が安くなるが 設備の維持費 法定 検査費用がかかり 将来の更新費用 ( 数百万円 ~) も高価である つまり 高圧受電のマンションの管理組合は 大口契約で電気代の単価が安く優遇されている という 11

12 見方もある一方で 設備の設置場所と維持管理のコストを自前で負担し続けている訳である 1 か月の料金計算方法と事例 基本料金 = 単価 契約電力 (185- 力率 )/100 電力量料金 = 単価 使用電力量料金 = 基本料金 + 電力量料金 ± 燃料費調整 + 再エネ賦課金等 業務用季節別時間帯別契約の場合 基本料金の単価は 1kw あたり 円 電力量料金の単価は 1kwh あたりピーク時 円 夏季昼 円 その他季 円 夜間時 円 ここで 基本料金における契約電力とは 過去 1 年間の中での最大需要電力 で 月毎に変わる 30 分 ごとに計量した月間の最大値で 同時に多くの設備を使うと大きくなる この瞬間的な最大需要電力 ( デマンド値 ) の数字に その月以降の 1 年間は縛られてしまう仕組みである 力率については 東電のホームページに 以下の説明がある 力率 とは 電気をモーターなどの機器に使った場合 エネルギーの損失が生じ 実際に働いた電力( 有効電力 ) は電圧と電流の積 ( 皮相電力 ) より小さくなります この比率のことを力率といいます 力率 (%) = 実際に働いた電力 ( 有効電力 )/( 電圧 電流 ( 皮相電力 ) ) 100 力率割引 割増 とは 力率が悪くなると供給設備をより大きくする必要が生じます そこで力率の改善をおすすめする意味で低圧電力の場合 力率 85% を基準としてそれより力率の良いものは 90% 悪いものは 80% に設定し それぞれ基本料金を 5% 割引 割増します 電気機器に基準どおりのコンデンサを取り付けて 力率を改善するようおすすめしています 2 低圧電力 + 従量電灯 C ( 自家用受変電設備を持たない 低圧供給 のマンション ) 低圧供給での東京電力の契約メニューは 2016 年 4 月からフルモデルチェンジされる おまとめプラン ピークシフト 電化上手などのメニューへの新規の申し込みは 3 月末で終了する 4 月からの新メニューは順次公表の予定 ( 旧メニューのままで継続は可能 ) 東京電力の低圧契約の主要メニューの 2015 年 12 月現在の料金表や料金計算式は 以下を参照 (2016 年 6 月より料金は改訂予定 ) 家庭用の料金などと同様に 値上げには政府 ( 経産省 ) の認可を要するので 規制部門 と言われている 中規模 小規模のマンションの大半がこの契約種別である 6000V の高圧の配電線から 棟の借室変電室 ( 東電の管理下でカギも東電が保管 ) に入り そこで東電の責任で 200V 100V に変圧されて 直接 棟の共用部分と 各住戸 ( 専有部 ) に送られている 各住戸 ( 専有部 ) の契約電力と 共用部の契約電力の総計が 50kw 以上になる場合は 借室変電設備が必要とされ 管理組合は無償で東電に借室変電室を提供し 設備の維持 管理費用は東電が負担する 管理組合は自家用変電設備を持たないので その維持 更新費用は要らない そのかわり 電気料金の単価は高圧受電よりも高くなっている 尚 近年は 大型パットマウント ( 集合住宅用変圧器 ) が開発され 概ね 72 戸までは借室変電室が不要となってきている ( このパットマウントの維持管理も東京電力が行う ) 12

13 ここで エレベーターやポンプなどの動力 (200V 三相 ) の部分が 低圧電力 契約 廊下や階段の電灯 (100V) の部分が 従量電灯 C 契約になっており それぞれメーターは別になっている 従量電灯 C の契約の電気料金の計算の仕組みは 専有部 ( 一般家庭 ) と同じである 従って マンション ( 棟 ) の共用部分の契約電力の仕様は ** マンション共用部分 : 電灯 15KVA 動力 27KW というような形になっている 電灯部分の契約容量の数字 15 KVA は 電灯の数 回路の数で決まり 動力部分の契約電力 27KW の数字は 通常 エレベーター ポンプ等の設備容量の合計から決められる 負荷設備契約 である ( 上の例ではエレベーター 6.5kw 3 台 + ポンプ 7.5kw 1 台 =27kw) 他に 大元のメインブレーカーにより契約容量を決める 主開閉器契約 という方法がある ( 6 章 ( その 1) 電子ブレーカーによる主開閉器契約への変更 参照 ) 該当するマンション ( 棟 ) の契約は上記の 低圧電力 と 従量電灯 C の 2 つの契約となり 電気料金の請求のお知らせも毎月 2 種類送られてくる 複数棟からなる大規模な団地では 高層棟は 業務用契約 の高圧受電 中層棟は 低圧電力 + 従量電灯 C であるなど 棟により契約種別が異なり それが団地内で混在しているケースがある 1 カ月の料金計算方法 低圧電力 ( 動力部分の契約 ) ( 契約電力および力率は 電気ご使用量のお知らせ ( 検針票 ) に記載してある ) 基本料金 = 単価 契約電力 (185- 力率 )/100 電力量料金 = 夏季 または その他季 の料金単価 ( 税込 ) 使用電力量料金 = 基本料金 + 電力量料金 ± 燃料費調整額 + 再エネ賦課金等 基本料金の単価は 1kw あたり 円 電力量料金の単価は 1kwh あたり夏季 円 その他季 円 従量電灯 C ( 電灯部分の契約 ) 基本料金 1 kva あたり 円 (1 kva は 10A に相当 ) 電力量料金最初の 120kwh まで (kw=kva 力率だが ここでは kw と kva は同じものと考えて支障ない ) ( 第 1 段階 ) 1kwh につき 円 120kwh をこえ 300kwh まで ( 第 2 段階 ) 1kwh につき 円 上記超過 ( 第 3 段階 ) 1kwh につき 円 料金 = 基本料金 + 電力量料金 ± 燃料費調整額 + 再エネ賦課金等 3 従量電灯 C という契約だけのマンション 4F 建て以下でエレベーターがなく 揚水ポンプの設備容量も小さいようなマンションでは 従量電灯 C だけの契約の場合も多くある 200V の三相三線式の電力が必要な動力がなければ 低圧電力 の契約はないことになる 4 低圧高負荷 ( おまとめプラン ) 低圧供給での東京電力の契約メニューは 2016 年 4 月からフルモデルチェンジされる おまとめプラン ピークシフト 電化上手などのメニューへの新規の申し込みは 3 月末で終了するが 現状がおまとめプランの場合は 4 月以降も継続可能 13

14 動力の 低圧電力 と電灯の 従量電灯 C という二つの契約を一本化した 低圧高負荷契約 ( おまとめプラン ) という契約種別がある 二つの契約電力の数字の合計が 15kw~50kw の範囲の場合に 希望すれば いつでもこの契約を選択でき 安くなるケースがある 東電のホームページの でんき家計簿 に会員登録 ( 無料 ) すれば 料金比較のシミュレーションができる 1 ヵ月の料金計算方法 基本料金は 1kw あたり 1296 円 電力量料金単価は 1kwh あたり夏季 円 その他季 円料金 = 基本料金 + 電力量料金 ± 燃料費調整額 + 再エネ賦課金等 従量電灯 C と比較すれば 基本料金が高く 使用量に比例する電力量料金の単価が安いことが分る 5 専有部は 従量電灯 B ( 一戸建ての家庭と全く同じ ) 1 ヵ月の料金計算方法と事例 基本料金は 契約 10A あたり 円 電力量料金は 従量電灯 C の場合と同じ三段階式の単価 電力量料金最初の 120kWh まで ( 第 1 段階 ) 1kwh につき 円 120kWh をこえ 300kWh まで ( 第 2 段階 ) 1kwh につき 円 上記超過 ( 第 3 段階 ) 1kwh につき 円 料金 = 基本料金 + 電力量料金 ± 燃料費調整額 + 再エネ賦課金等 ( 東京電力のホームページより お知らせの見本 ) 14

15 3. マンションの電気料金削減の基本的な考え方 マンションでの電気料金の削減方法は 次の 4 つに分けて考えられる 1 使用電力量そのものを減らす スイッチオフを含めた節電の工夫 電灯の間引き 点灯時間の調整 待機電力の設定 空調設定温度の緩和 ( 夏期 28 冬期 20 設定 ) LED 照明など新式の省エネ設備への交換など 2 使用電力量そのものは減らないが 使用時間帯を昼のピーク時間から 夜間などにシフトする 3 東電との契約形態の変更により 契約電力 または 電力量 の二種類の単価をより安くする 4 共用部 専有部を合わせた一括受電の検討 ( 両方で高圧の安い単価を利用できる ) ここで 1 は 節電は直接 世の中全体の電気の節約 効率化に貢献する 2 も 発電 電力供給の仕組みは世の中の電気需要のピーク時間に合わせて考えられているので ピークをシフトし平準化することは 世の中全体にとって節電効果が大きい 3 4 は 電力会社との契約を有利なものに変更して コストを低減するもの 契約の変更とともに 利用者の省エネへの関心が高まり 1 2 の電気使用量の低減や使用時間帯のシフト 省エネ設備の導入などに繋がることにより 世の中全体の節電 効率化に貢献していくものと考えられる kw( キロワット ) と kwh( キロワット時 ) の違い kw( キロワット ) 電気設備の容量 パワー基本料金に関係する その設備を動かすために必要な 瞬間的な最大消費電力 kwh( キロワット時 ) 消費電力 時間 電力量料金に関係する 実際に使われた電力の総量 仕事量 基本料金の削減は kw の低減により 電力使用量料金の削減は kwh の低減による 電力使用量料金 ( 円 ) = 消費電力 (kw) 稼働時間 (h) 電力料金単価 ( 円 /kwh) 4. 節電 省エネ 設備変更等による電気料金削減 LED の導入など (1)LED 照明 LED の長所 メリット 1 省エネ : 消費電力 ( 電気代 ) は白熱電球の 20% 蛍光灯の 50% 2 長寿命 :LED の寿命は 時間 (=1 日 12 時間点灯で 年 4380 時間で 約 9 年の寿命 ) 白熱電球 (1000 時間 ) の 40 倍 蛍光灯 (6000 時間 ) の約 7 倍 ランプ切れによる交換の手間とコストも削減 寿命が来ても 蛍光灯のように急に点かなくなるのではなく 時間をかけて徐々に暗くなる 15

16 3 紫外線の放射が少ないため 虫が付きにくく 清掃の手間が省け 屋外照明に適している CO2 排出量の削減 水銀などの有害物質不使用など 環境面 資産価値の面でも良好 4 スイッチを入れると 直ぐに明るく点灯 点滅を繰り返しても消耗はしない 電球型照明器具比較 (60Wタイプ) LED 電球 電球型蛍光灯 白熱電球 消費電力 7.5W 10W 60W 寿命 時間 時間 1000 時間 概算価格 1500 円 1000 円 150 円 電球型照明器具での LED の電気使用量は 蛍光灯の約 70% 白熱電球の約 20% LED の課題 現状 1LED は製品価格 導入費用が高いため 電気代が安くなっても 初期投資費用の回収に 1 年 ~ 数年かかる しかし 昨今は 普及が広まって商品のラインアップも増え 価格も 5~6 年前に比べると 3 分の 1 以下に下がってきている 2 大手国産メーカーが相次いで蛍光灯 白熱電球の器具の生産中止を発表している 旧型のランプ 電球は 品薄 納期の遅れ等 流通が以前より不自由になってきている 3LED を導入した管理組合の事例では電気代の削減効果が確認されつつある 電力使用量の省エネによる電気代削減だけでなく 基本料金も下がる可能性がある 4 直管形蛍光管で既存の器具を利用する場合 電球取付けの際にバイバス工事 ( 安定器の取り外しと配線の切り替え ) が必要 器具本体の交換にも工事が必要 5 本体器具一体型とランプ交換可能型があり 器具の寿命と LED ランプの寿命の兼ね合いがある 器具とランプが合わないケースがあるので 器具ごと交換が望ましい 6 建築基準法では 非常灯は白熱灯 蛍光灯でなければならないと規定があったが 最近 国交省大臣認定となり 非常用照明も LED 化が可能となった LED のメリットの活かし方 駐車場 駐輪場 エントランス等の長時間の点灯場所は 費用対効果が大きい 効果の高いところから優先的に LED への交換を検討して行くのが合理的だが いずれ 蛍光管 白熱電球はなくなるのだから 早めに LED に替えて ( オール LED 化 ) 管理費のランニングコスト ( 電気代 ) やランプ交換の手間暇の コストを下げた方が得策とも考えられる 投資費用回収年数の検討要素としては 既存照明と LED との消費電力の差 東電との契約種別 電力量単価 点灯時間 導入費用 製品価格と工事費 交換本数 設置場所 既存照明の交換頻度によるランプ交換の手間暇のコスト 等がある 業者には 投資回収年数についての計算根拠を納得のいくように説明させた方が良い 東電との契約において 高圧契約ではタイプ別の夜間と昼 低圧契約では従量 C と低圧高負荷 ( おまとめプラン ) 等における電力量単価の差を考慮 基本料金への影響もある よって 特に 修繕積立金からの高額の投資の場合は LED 以外の他の削減策も併せて 総合的な助言のできる業者に調査を依頼し 提案を求めることを奨める 電力使用量の低減による省エネであり 2016 年 4 月からの電力小売自由化は LED 導入の是非につい て直接的な影響はないが 自由化で電気の基本料金や単価が変われば 投資費用回収年数には影響する 16

17 重要ポイント LED 照明は 価格も下がり 導入効果の実績も多く出始めている 蛍光灯 白熱電球は 生産中止となりつつある ( 早めに LED に交換し ランニングコストを下げるのが得策とも考えられる ) (2) マンション共用部の電気設備について ( ポンプ エレベーター 空調など ) 共用部の動力には 給水ポンプ エレベーター 機械式駐車場 空調などの電気設備がある 電気容量としては それぞれ数 kw 程度で大した差はないが 稼働時間は圧倒的にポンプが長く 使用量による電気代の差は大きい 例えば インバーター制御で電気容量 7.5Kw( これは最大稼働出力で 常時この電力を消費しているわけではない ) の給水ポンプの場合 仮に平均 4Kw/ 時で 一日 18 時間稼働し 低圧契約の電気料金単価が 15 円 /Kwh とすると このポンプによる電力使用料は 月に 日 =32400 円と概算される 一方 エレベーターの稼働時間は少なく 1 階から 10 階まで上がっても数円程度しかかからないようである 毎月の低圧契約 ( 動力 ) の共用部の電気代の 70% 程度はポンプの稼働によるものという情報もある 従って 古い旧式のポンプをリニューアルするときは 更新費用だけでなく 容量の減少と省エネ化による 毎月の電気代の減少効果も 業者に良く説明を聞いた方が良い ( 家庭で 旧式のエアコンや冷蔵庫を交換すると省エネへの改善により電気代の軽減効果があるように 新式のポンプは電気代の効率が良いはずである ) 新式の省エネ型ポンプへの交換で 低圧契約の電気代が数十 % 減る可能性がある また 昨今 ポンプを圧力タンク方式から増圧直結式に変更するケ - スが多い 圧力タンク方式は 水道本管からいったん受水槽に貯め 0 から水圧を上げて上階へ送る仕組みだが 増圧直結式は 水道本管の圧力も利用するため 電力使用量は明らかに少なくて済み 電気代も安くなる 例えば 容量が 8Kw から 6Kw に下がれば 電力使用量が減り 東京電力に届ければ 基本料金も下がる ( 低圧契約の場合 毎月の基本料金の方で 1102 円 (8-6) 0.95=2094 円下がり 電力使用量 料金の方でも省エネ効果により 25% 以上減る可能性がある ) 次に エレベーターのリニューアルは ポンプに比べ稼働時間が少ないので 電気使用量に比例した使用料金への影響は小さいが 電気容量が減ることによる基本料金の低減には有効であり 特に 油圧式をロープ式に変えたときに効果が大きい ( 基本料金の減り方は 上で述べたポンプの場合と同じ計算である ) また エレベーターの照明を高額の LED に交換するのは 単独の工事では費用対効果が少ない むしろお金をかけずにできる 一定時間経過後には消灯する設定や エレベーターを停止階で待機するような設定変更を検討した方が良いと思われる 機械式駐車場は マンションでは稼働時間が少ないため 使用量としての電気代への影響は小さいと考えられる しかし 契約容量として 基本料金には関係している ( 廃止すれば基本料金が減る ) 管理棟や大きな集会室 スポーツ施設があるような大規模マンションは 業務用の空調設備の数も多いはず 業界最大手のダイキン工業によると 1997 年製と 2012 年製では 年間の消費電力に 5 倍の開き 17

18 があるとのこと 古いエアコンに高いメンテナンス代を毎年払っているケースもある 新品への交換を検討する際は 電気代のコストも考慮した方が良い ゴミ処理施設や その他の容量の大きな電気設備がある場合も 考え方は同じである 電気設備を変更したときの電気代についての基本的な考え方としては 電気容量 (kw) の増減は 基本料金 に影響し ( 低圧の負荷設備契約の場合は容量の和として直接的に影響し 高圧の場合は 最大需要電力 デマンドの値を通して間接的に影響する ) そして 消費電力 (kw) に稼働時間 (h) と電力量単価 ( 円 /kwh) をかけて計算される 使用量料金 に影響する 電力使用量料金 ( 円 )= 消費電力 (kw) 稼働時間 (h) 電気料金単価 ( 円 /kwh) 重要ポイント 〇最新の電気設備は 省エネ性能化が進んでいる 〇特に 給水ポンプなど 長時間稼働する設備のリニューアルは 電気代削減への大きな効果が期待できる (3) その他の省エネ改修 外断熱 複層ガラス 屋上 壁面緑化等 省エネ効果のある改修工事は 電気代の削減にも貢献する 共用部の改修ではあるが 専有部の電気代の削減への寄与があることも注目したい 大規模修繕工事と合わせて検討すると良い 政府 自治体による各種の補助金も利用できる 5. 高圧受電のマンションの電気料金削減 ( その 1)1 業務用契約 2 業務用季節別時間帯別 3 業務用季節別時間帯別 2 型の 3 種類のうち 有利な契約に変更する 1 よりは 2 または 3 が有利なケースが多い 2 と 3 では 基本料金の単価は 2 の方が安いが 電力量料金の単価は 3 の方が安い 夜間に消費する電力が多いマンションでは 3 が有利なケースがある ( 東電によると 2013 年 9 月現在 1 または 2 から 3 への変更は認められず また 新規の契約も 1 ま たは 2 に限られているようだ 既に 3 で恩恵を受けているマンションは数多くあるが 現状は 毎年の契約更新で そのまま継続できる ) 東電のホームページの TEPCO ビジネスプラットフォーム ( 旧名称 高圧のお客様専用ページ ) から会員登録を行うと 1 または 2 の料金のシミュレーションが PC の画面上でできる ( その 2) デマンド値の低減 高圧契約では 基本料金のウェイトも大きい (200KW での基本契約をしているマンションもある ) 毎月の基本料金の単価は 1KW あたり約 1700 円程度なので 10KW 減らせば毎月約 円低減できる 2.1 で説明した高圧契約の最大需要電力 ( デマンド ) をコントロールすることにより 使用を抑制すれば 向こう 1 年間の基本料金を低減できる しかし 例えば生産のための工場であれば 稼働をコントロールすることは可能だが 生活のためのマンション共用部では 稼働を自動的にコントロール 抑制する ことは 難しいと思われる デマンドコントロールのための特殊な機器を導入せずとも スポーツ施設 空調 換気など電気設備が多く また 内廊下のある超高層マンションなどでは 多数の空調の順次起動や照明の LED 化など 18

19 デマンド値を減らす工夫は 様々と考えらえる 要は 最大需要時の瞬間的な消費電力を減らすことである ここで いつ ( 何月何日 ) の何時ごろに最大需要になっているかを管理組合が知るには 現状では 特殊な機器の設置が必要である 東京電力は 最大需要になる日時が分かっているのならば 是非 消費者に知らせていただきたいものである 重要ポイント 高圧契約は基本料金が高い 最大需要時の瞬間的な消費電力を減らせば デマンド値が下がり 向こう 1 年間の基本料金を下げられる ( その 3) 東京電力以外の新電力からの購入 2005 年より すでに自由化されているので 高圧受電のマンションの管理組合は 2016 年 4 月の小売り自由化前でも 東京電力以外の新電力から供給を受けることは可能 負荷率が低い (= ピーク時とそれ以外の時間帯で使用電力量の差が大きい ) マンションは ガス会社などの新電力に見積もりの提案を求めれば 設備投資や手数料不要で 電気料金が安くなる可能性がある ( その 4) 高圧一括受電 第 3 部マンションの一括受電を参照してください 6. 低圧電力 + 従量電灯 C のマンションの電気料金削減 ( 節電以外の方法 ) 東京電力の契約メニューは 2016 年 4 月からモデルチェンジされる おまとめプラン ピークシフト 電化上手などのメニューへの新規の申し込みは 3 月末で終了する ( 旧メニューのまま継続は可能 ) 4 月からの新メニューは順次公表の予定 ( その 1) 電子ブレ - カーを導入し 主開閉器契約にして 低圧電力 の契約容量を下げ 基本料金を安くする ( 基本料金が下がるだけで 電力使用量料金の方には 影響しない ) 設備が同時に稼働することはなくても容量の合計で契約容量が決定されてしまう 負荷設備契約 から 実際に稼働している電流の値をもとにしてメインのブレーカーの大きさで契約容量を決定する 主開閉器契約 への変更である 各家庭にある普通のブレーカーは 電流による熱を感知し制御を行っているが 電子ブレーカーは 電流値をデジタル数値として感知する コンピューター制御により 規格の許容最大範囲まで使用できるようにプログラムされており 一定時間の電流値の平均値が契約容量内であればブレーカーは落ちない仕組みになっている 基本料金が 40% 程度 ( 年間 10~20 万円程度 ) 安くできるケースがあるが 電子ブレーカーの設置に 30~50 万円程度必要なので 投資資金を回収するのに数年を要する 多くの業者があり 盛んに管理組合に勧誘している方法 信頼できる業者であることが肝要 事例 契約容量が現状の負荷設備契約で 30kw を 電子ブレーカーを設置して 18kw まで下げる 低圧電力の基本料金単価は 契約容量 1kw あたり約 1102 円であるから 毎月 1102 (30-18)

20 =12,563 円 年間で 150,756 円軽減 (0.95 は力率係数で 低圧電力契約の基本料金に固有の割引要素 ) ( その 2) 動力は 低圧電力 電灯は 従量電灯 C という現在二本立ての契約を低圧高負荷契約 ( おまとめプラン ) に一本化する 二つの契約電力の数字の合計が 原則として 15kw~50kw の範囲の場合に 東電に希望すれば この契約を選択できる ( 注 :2016 年 4 月電力小売自由化後は 低圧高負荷への新規の申し込みはできない ) 変更に 設備や手数料等の追加費用負担はない 契約電力が小さく 電灯の使用電気量が多い ( 月 1000kwh 以上が目安 ) マンションでは 低圧高負荷契約にすると 5% 程度緩和されるケ - スがある 東電のカスタマ - センタ - に聞けば 1 年間の電気代について 1 料金の実績 2 低圧高負荷契約に変えた場合の料金の数字を試算して 知らせてくれる 東電のホームページの でんき家計簿 でも 会員登録すれば 随時 シミュレーションが可能 この場合にも 電子ブレ - カーを設置すれば 基本料金が下がるので ( その 1) よりもさらに大きな削減の可能性がある 低圧高負荷契約 と 電子ブレーカーによる主開閉器契約 との併用は可能 ( その 3) 従量電灯 C の契約を 東電メニューの中の夜間の電力量単価が安いピークシフトプランに変更する ( 注 :2016 年 4 月電力小売自由化後は ピークシフトへの新規の申し込みはできない ) ピークシフト などの夜間割引メニューは 通常は マンション共用部の廊下 階段などの電灯には使えないとされている しかし 東電へヒアリングした結果 日中に使う電気を夜間に使う工夫 ( 負荷移動 ) ができる環境がある場合で 例えば 管理人室が棟の共用部に付属していて メーターが同じであるなど 一定の条件の下で 共用部の電灯にも夜間割引メニューを適用できるとのこと ( 参考 : ピークシフト メニューへの変更が可能となる根拠や条件は 東電ホームページの選択約款 ピーク抑制型季節別時間帯別電灯 よる ) ( 共用部の 従量 C を ピークシフト に変更して 大きな削減が実現された事例がある ピークシフト と 電子ブレーカーによる主開閉器契約 は併用可能 ( その 4) 従量電灯 C の契約を 東電メニューの夜間の電力量単価がさらに安い電化上手に変更する 電化上手 のメニューも 通常は 家庭用の従量 B からの変更が可能なものだが マンション共用部に 日中に使う電気を夜間に使える 夜間蓄熱式機器 を設置すれば 一定の条件のもとで 共用部の電灯に 電化上手 メニューを適用させる方策がある ( 注 :2016 年 4 月電力小売自由化後は 電化 上手への新規の申し込みはできない ) ( 参考 : 変更が可能となる根拠や条件は 東電ホームページの選択約款 季節別時間帯別電灯 による ) ( この 電化上手 メニューと 電子ブレーカーによる主開閉器契約 も併用可能であり 電力量料金 基本料金を ダブル で安くできる 電子ブレーカーや夜間蓄熱設備の導入には設備投資が必要 契約を変更するには 設備の設置と東京電力への申請などを コンサル業者が請け負う マンション管理新聞 で 記事として 何度か紹介されている 20

21 尚 電子ブレ - カーはその機能 役割からも製品の信頼性が重要であるが 夜間蓄熱設備 ( 業者が設置する専用の設備 ) は 仮に故障しても実害は生じないと考えられる ( その 5) 高圧一括受電化共用部 専有部を一括契約とするもので 削減効果は大きい 第 3 部の マンションの一括受電 の説明を参照 ( その 6) 自家用受変電設備を設置し 高圧受電の業務用契約にして 電力量単価を安くする 動力と電灯の契約電力が合計で 50kw 以上の場合は 自家用受変電設備を設置すれば可能だが 場所と費用 その後の維持管理費がかかる ( その 7) 団地で 他の棟と組んで 自家用受変電設備を共用する形で 高圧受電の契約に変える方法 東電に聞くと 原理的には不可能ではない との回答なので 検討の余地があると思われる ( その 6)( その 7) は ( その 5) の 高圧一括受電化 ( 第 3 部参照 ) と組み合わせて検討できる 低圧受電のマンションの共用部の契約容量は 電気設備の大きな改修がなければ 竣工以来 一度も見直されたことはないケースが多いと思われる 負荷設備契約 の場合 対象の機器を同時に使うことはなくても各機器の容量の合計から契約電力が決定される仕組みなので 消費量の実態によらず ずっと基本料金を多めに払い続けている可能性もある また 今後 LED の導入が推進されれば 従量 C の契約容量も下げられるはず 低圧契約の共用部の契約容量の見直しを行うサービスがあっても良いように思われる ところで 高圧契約では 契約電力の根拠となるデマンド値 ( 最大需要電力 ) を東京電力が測定し 自動的に決められているが 低圧の契約では負荷設備契約か主開閉器契約しかない スマートメーターを活用し 低圧の契約においても高圧契約と同様に 年間を通じた最大需要電力に基づいて契約電力を決定する 実量契約 にしていただけると合理的と思われる 重要ポイント 低圧契約の共用部の契約容量については 合理的な見直しを行う余地があると思われる 低圧の契約においても高圧契約と同様に 年間を通じた最大需要電力に基づいて契約電力を決定する 実量契約 にしていただけると合理的と思われる 21

22 低圧電力 + 従量 C 契約のマンションの電気料金削減 東京電力の契約メニューは 2016 年 4 月からモデルチェンジされる おまとめプラン ピークシフト 電化上手などのメニューへの新規の申し込みは 3 月末で終了する ( 旧メニューのまま継続は可能 ) 4 月からの新メニューは順次公表の予定 ( 方法 ) 変更する契約部分 変更内容 削減効果 ( 参考例 ) 設備投資 管理組合の手続き 電子ブレーカー低圧 ( 動力 ) 主開閉器契約に変更 基本料金が 30%~50% 減 有り 総会普通決議 低圧高負荷低圧 + 従量 C 一本化総額 5% 程度減なし理事会決定 ピークシフト従量 C( 電灯 ) 夜間割引メニュー 電化上手従量 C( 電灯 ) 夜間割引メニュー 高圧一括受電化 低圧 + 従量 C 専有部共用部を一括受電 電灯料金が 10% 程度減電灯料金が 20% 程度減専有部も含めて総額 5%~10% 減 ( なし ) ( 理事会決定 ) 有り ( なし ) 総会普通決議 特別決議後全員の承諾 ( 注 1) 削減効果は あくまで目安であり マンション個々の状況による ( 注 2) マンションの規模 設備の状況により 検討対象にできない場合もある ( 注 3) ピークシフトへの変更は 追加の設備投資なしの場合は理事会決定で可と考えられる ( 注 4) 高圧一括受電化のための設備導入費用は サービス会社が負担するやり方が主流 7. マンション専有部の電気料金削減 東京電力の契約メニューは 2016 年 4 月からモデルチェンジされる おまとめプラン ピークシフト 電化上手などのメニューへの新規の申し込みは 3 月末で終了する ( 旧メニューのまま継続は可能 ) 4 月からの新メニューは順次公表の予定 ( その 1) 東電のメニューの おトクなナイト 8 10 あるいは ピークシフトプラン 等のメニューへの変更は 夜に電気使用量が多い住戸は削減可能性あり 家族の生活スタイルによる 土 日 休日の電気使用時間に注意 返って割高になるケースもありうる 無料で いつでも変更可 平成 25 年 5 月に 東京電力は ライフスタイルに合わせた 朝得プラン 夜得プラン 半日お得プラン 土日お得プラン 等のメニューを追加 新設している 上記 ( その 1) のメニューも含め 東電ホームページの でんき家計簿 で試算でき 希望すれば 無料で変更できる ( その 2) 契約のアンペア数を下げる 10A 下げると 基本料金が毎月 273 円安くなる 家電製品のアンペア数の目安を利用して計算すれば 多くの家庭でアンペア数のダウンは可能と推測される 高齢者の一人住まいの場合なども検討対象 無料で いつでも変更可 50A 60A といった 契約量が 今の生活に合っているのかどうかを考えてみると良い 具体的には 同時に使用する電気機器が少なければ 契約電力量が少なくなるので 一時的な電気使用 22

23 量が大きい機器 ( 例 : 電子レンジ ヘアドライヤー エアコン など ) を同時に使っていてもブレーカーが落ちない場合はそのままアンペアを下げることができる可能性が高い また 同時に使わないようにすれば さらに契約電力量を下げることができると期待される なお 契約に関するブレーカーは 色がついて数字が書いてあるアンペアブレーカーの主幹部分であり 黒い小さな分岐ブレーカー ( 配線用遮断器もしくは安全器 ) が落ちる場合は そのブレーカーがつながっている部屋やキッチン等の電気の使い過ぎが原因であり 契約量を変えても解決しない 同じ部屋で同時に使用する機器を減らすといった対応をする 東京電力ホ - ムペ - ジ 個人のお客様 ご契約アンペアの選び方 ( では わが家のアンペアチェック など いたれりつくせりの説明がある さらに 無料ホームコンサルト : サービス員がお客さまのお宅へお伺いして各電気機器の容量を測定し ご使用状況に最適なご契約アンペアをご提案します とあるので 利用してみたい ( その 3) 家庭の電化製品の使用における省エネ 節電家庭内で消費電力が多い電気器具は 1 位エアコン (25.2%) 2 位冷蔵庫 (16.1%) 3 位照明器具 (16.1%) 4 位テレビ (9.9%) で この 4 つの電気料金は 料金全体の約 7 割を占めるといわれている ( 平成 16 年経産省 : 電力需要の概要 ) そこで これらの機器の使い方を工夫する 尚 上記は 平成 16 年の経産省の統計資料だが 次ページの平成 21 年の東京電力の統計資料では エアコンの順位が 1 位から 4 位に変わっていることに気づく これは 統計の対象基準の違いによるもの なのかもしれないが むしろ エアコンの製品そのものの省エネ性能化によるのではないだろうか? 最近のエアコンの新しい製品は省エネ性能が高まっており 例えば 2009 年 ( 平成 21 年 ) 製の製品は 1995 年 ( 平成 7 年 ) 製に比べて約 4 割も消費電力が少なくなっているとの資料がある 家電製品を ~ 時間使うといくらかかる? を計算するときのシンプルな考え方は 消費電力 (kw) 使用時間 (h) 電気料金単価 ( 円 /kwh) 例 ワットのエアコンを 3 時間使用したときの電気代は? 600 ワットを 1000 で割ってキロワットに直し 3 時間と 電気料金単価 (24 円 /kwh と想定 ) を掛け 算する =43.2 円 例 ワットの電子レンジを 5 分間使用すると =1 円 23

24 < 家庭用電化製品の消費電力の内訳 電気代 > おもな家電製品 1 時間使った ときの電気代 エアコン ( 定格運転 ) 冷蔵庫 照明 (60W の白熱球 ) 冷房約 15 円暖房約 19 円約 0.8 円約 1 円 照明 (13W の蛍光灯 ) 約 0.3 円 ( 東京電力のホームページより ) (( 社 ) 東京電気管理技術者協会のホームページ資料を参考 ) テレビ全自動洗濯機掃除機ジャー炊飯器衣類乾燥機 約 2 円約 2 円約 16 円約 0.8 円約 73 円 8. 電力各社のホームページ サービスの利用法 ( 東京電力 でんき家計簿 など ) ( 電気料金グラフ化サービス 料金メニュー比較シミュレーションの紹介 ) 東京電力は ホームページにおいて様々のサービスを充実させている ここでは 各専有部及び低圧契約のマンションで利用できる でんき家計簿 と 高圧契約のマンションで利用できる TEPCO ビジネスプラットフォーム ( 旧名称 高圧のお客様専用ページ ) を紹介する ( 低圧契約では 2013 年 5 月に料金メニューが増やされたが でんき家計簿 において 料金メニュー比較シミュレーション も一新された ) 1 専有部 ( 各家庭 ) 及び 2 共用部が低圧契約の管理組合は 個人のお客様メニュー から入って でんき家計簿 に また 3 共用部が高圧契約の管理組合は 法人のお客様メニュー から入って TEPCO ビジネスプラットフォーム ( 旧名称 高圧のお客様専用ページ ) に 会員登録 ( 無料 ) をすると 〇当月分電気料金の詳細表 〇最大で過去 24 ヵ月分の電気のご使用量と料金の一覧表示とダウンロード〇最大で過去 12 ヵ月分の電気ご使用量の前年同月との比較グラフ表示 ( 同じ契約容量のお客さまの平均使用量を月ごとにグラフ表示 ) 〇最大で過去 12 ヵ月分の電気料金の前年同月との比較グラフ表示〇料金メニュー比較シミュレーション ( お客さまの電気ご使用実績をもとに各料金メニューを試算 ) などが グラフで 見える化 される ( 上記は でんき家計簿 の場合だが TEPCO ビジネスプラットフォーム ( 旧名称 高圧のお客様専用ページ ) でも 同趣旨のグラフや資料を見ることができる ) 24

25 料金メニュー比較シミュレーションでは 現在の契約メニューから他のメニューに変更した場合の電気料金を 過去の使用実績から試算してくれるので 最適メニューが検討できる 1 専有部では 通常は 従量 B だが ピークシフト や おトクなナイト 8 10 などの他のメニューに変更した場合での料金 2 共用部が低圧契約の管理組合は 通常は 低圧電力 + 従量 C だが おまとめプラン などに変更した場合の料金 3 共用部が高圧契約の管理組合は 業務用契約 と 業務用季節別 時間帯別契約 との料金の比較 などが 画面上で直ぐに見られる これらは 以前は東京電力に調査を依頼しても回答に数日を要したが 今は とても便利になっているので 是非 利用されると良い ( 尚 関西電力や東北電力 九州電力など 他の電力会社のホームページでも 同様の電気料金シミュレーシ ョンの仕組みがある ) 会員登録は無料で 登録の方法はホームページに詳しく書かれている 専有部 ( 各家庭 ) は 電気使用量のお知らせ ( 毎月の検針票 ) のお客様番号や 料金引落しの口座番号 ( 下 4 桁のみ ) などを入力して行く 共用部 ( 管理組合 ) の場合もほぼ同様で 契約者 ( 代表者 ) と他 4 名まで登録でき 理事長や理事が交代しても 都度 ホームページ上で変更ができるようだ 理事会で 登録した ID 等の管理のルールを決めて 引き継いでいけば良いと思われる 尚 東電から 毎月送られてくるお知らせには お客様番号が書かれており 下から 3 桁目 ( 百の位 ) の数字が業務用契約 ( 高圧受電 ) の場合は 8 低圧電力の場合は 3 従量電灯 C や従量電灯 B の場合は 1 となっているので そこで契約型 (= 契約種別 ) を見分けることができる 東電の所轄の支社 ( カスタマ - センタ -) に問い合わせをするときは お客様番号 建物所在地住所 契約名義 電話番号 を言えば 丁寧に対応してくれる 尚 他の電力各社もインターネットを利用し 見える化 のサービスを始めている 今後は スマートメーターの通信機能を活かして 見える化 とさらに付加価値をつけたサービスが加速していくと思われる 9. その他の電力供給手段 太陽光発電 蓄電池 コージェネ EV 自動車など (1) 太陽光発電 マンションの屋上に太陽光パネルを設置する 架台も必要 屋上の防水の問題がある 大規模修繕で足 場の仮設時に屋上にパネルを設置 総会の特別決議で可能と考えられる 平時 非常時にかかわらず 日中 太陽が出ているときの発電だけであるが 共用部の電力を補ったり 売電も可能 エレベーターやポンプなどの動力までの利用は難しい 他に 発電した直流電力を交流に変えるためのパワーコンディショナーといわれる装置などが必要 さらに蓄電池 ( 高額になる ) を追加して設置すれば 夜間にも使える 大容量であれば ポンプなどの動力にも使える しかし 現状 蓄電池からの売電はできない 投資したお金を 回収するのには 10 年以上かかる可能性もある 設備の保守 維持もあるので 既存マンションの場合 コスト的には 難しい 25

26 太陽光パネルの寿命は 30 年 パワーコンディショナーの寿命は 10 年程度と言われている 電気料金削減のためというよりも 非常時の電力供給手段の補完や クリーンエネルギー利用 環境対応型マンションとして 資産価値向上に資すると考えられる 最近は 震災非常用 節電対策として 新築 既存マンションでの検討事例は多い シャ - プ 京セラ パナソニック 三菱電機などで ほとんどのシェア マンションは 新築はやりやすいが 既存のリニューアルでの設置はコストがかかる 屋上 建物構造の強度の問題もある また 屋上に限らず 敷地の一部や壁面等にパネルを設置する方法もある (D 社 ) 売電については 自家消費分を差し引いた余剰電力を売る場合 ( 出力 10kw 未満 ) と全量買い取りの場合 ( 出力 10kw 以上 ) があり 様々の条件がある 固定価格買取制度を利用した 屋根貸し事業 という仕組みも始まっている これらについては 経産省 資源エネルギー庁のホームページから 再生可能エネルギー固定価格買取制度ガイドブック がダウンロードでき 詳しい説明がある 買取り価格と買取り期間 ( 平成 27 年度 ) ( 経産省ホームページより ) 10kW 未満 太陽光 余剰買取 ダブル発電 余剰買取 出力制御対応機器 出力制御対応機器 出力制御対応機器 出力制御対応機器 設置義務なし 設置義務あり 設置義務なし 設置義務あり 調達価格 33 円 35 円 27 円 29 円 調達期間 10 年間 10 年間 〇 2015 年 9 月時点で 売電価格は 29 円 /KW 一方 電気の購入価格は 25 円 /KW 程度であるから 発電した分は全量を売った方が得策となる ( 非常時には 自己消費に切り替えることはできる ) 〇太陽光発電の買い取り制度の導入で先行したドイツでは 再生可能エネルギーが大幅に増えた半面 買い取り費用の負担増大への不満も表面化している 管理組合にとっては 電気設備の大規模な改修やシステムの変更 長期にわたる契約を行う際は 5 年 先 10 年先の電力供給事情が劇的に変わっている可能性があることも良く考える必要がある (3) コージェネ 天然ガスを利用し 電力と熱を同時 ( コー ) に 創りだす ( ジェネ ) コージェネレーション ( 熱電併給 ) のシステムを備えたマンションも分譲され始めている 通常は 共用部の照明や給湯などに使い 災害時の停電では 非常用電源とできる 省エネと災害対応を兼ね備えたもので 省 CO2 の効果もある 北米からの安いシュールガスの流入により エネルギー源の多様化が進む中で コージェネ マンションの今後にも期待したい 26

27 (4) 電気自動車 (EV) 電気自動車 (EV) は エコカーと言われる通り 環境にやさしい 充電器が その電源も含めて 別途 必要になる 意外と知られていないのが EV のバッテリーを蓄電池として災害非常時等に使えることだ また マンション専用の EV に特化したカーシェアリングというサービス形態がある EV であれば給油の問題がなく カーシェアリングに向いている 高コストの機械式駐車場を潰して自走式に変えたり 今 多くのマンションで悩みとなっている 空き駐車場の問題 の解決策としても期待できる 駐車場が地下や屋内である場合 ガソリン車ではないの だから 将来は 消防設備の設置基準が緩和される方向を期待したい ( 地下に機械式駐車場があるような大規模マンションでは 長期修繕計画上での消防設備の更新費用が巨額になっており また 毎年の法定点検費用もかかっている ) 共用部分の変更 規約の変更 等々 管理組合の合意形成の手続きが必要である マンション計画修繕施行協会 による 既存の分譲マンションへの電気自動車充電設備導入マニュアル がネットで検索でき 参考になる 10. マンション共用部の電気料金メニューの疑問点 (1) 従量電灯 C という契約種別について 低圧共用部電灯の従量 C と専有部の従量 B は 同じ仕組みの 3 段式の計算方法で 各段階の単価も全く同額である 世帯数 50 戸以上で従量 C の契約になっているマンションは 3 段階目の単価がもっとも高く そして 2012 年の値上げ幅がもっとも大きかったところの料金が突出して大きく 従量 C の電気代のほとんどを 占めることになる ( 例えば 65 戸で 1 段目 2,266 円 2 段目 4,534 円 3 段目 104,876 円 というようなマンションの事例がある ) 少人数である一般家庭は 贅沢をせず 節電 省エネの努力をすれば 3 段目のもっとも単価が高い部分の料金を減らすこともできるのだが 数十人 ~ 数百人が住み 防犯上の見地などからも節約の余地がほとんどないマンション共用部の電灯で しかも ほとんどが夜間に消費する電気の料金の計算に 使えば使うほど割高になる一般家庭と同じ仕組みを適用していること自体が 疑問に感じられる (2) 電力会社の料金メニューの変更や新設について 電力会社の料金メニューの変更や新設は 省エネや需要のピークのシフトへの方向を向いている 電気事業法 19 条 (11 項 )(12 項 ) には 電力会社の料金メニューの変更 ( 選択約款 ) は 設備の効率的な使用その他の効率的な事業運営に資する場合に限って 認めるという趣旨が書かれている 参考 < 電気事業法 19 条 (11 項 )(12 項 )> (11) 一般電気事業者は その一般電気事業の用に供する設備の効率的な使用その他の効率的な事業運営に資すると見 込まれる場合には 料金及びその料金を適用するために必要となるその他の供給条件について第一項の認可を受けた供 給約款で設定したものと異なる供給条件を設定した約款を 電気の使用者が供給約款に代えて選択し得るものとして 定めることができる (12) 一般電気事業者は 前項の規定により約款を定めたときは 経済産業省令で定めるところにより その約款 ( 以 下 選択約款 という ) を経済産業大臣に届け出なければならない これを変更したときも 同様とする 27

28 効率化に資すると見込まれる場合にだけ認める という趣旨自体は 合理的に感じる しかし ことマンションの共用部に限っては (1) で述べたこととも重複するが 1 共用部の電力は 専有部で生活を営むために必須の消費電力である ( 値上げをされると 共用部 専有部の二重の値上げとなり 工場やサービス業のように価格に転嫁できない ) 2( 何十人 ~ 何百人が利用する ) マンションの共用電灯の電力使用料金の計算方法 ( 従量 C の三段階体系 ) が ( 数人しか利用しない ) 一家庭の電力使用料金の計算方法 ( 従量 B の三段階体系 ) と全く同じ仕組みになってしまっている という点において 公平性と合理性に欠ける点を感じる 管理組合の側からすれば マンション共用部対象の料金メニューは この 19 条 (11 項 )(12 項 ) のために 硬直化しているようにさえ感じられる その一例として 6 章の ( その 1)( その 4) で述べた 電子ブレーカー やマンション共用部専用の 夜 間蓄熱式機器 などは 電力会社との契約を変更して 基本料金を下げたり 安い単価の料金メニューを適用するための設備であって 省エネや電力利用のシフトに 直接 機能するものではない これらは 電力会社の料金メニュー改善への対応に柔軟さが欠け 消費者が苦渋する中で 企業 業者が知恵を絞って 開発されてきた設備であるように 感じられる 2012 年に 東京電力の低圧高負荷契約の適用範囲が広げられた そして 低圧高負荷メニューは おまとめプラン という名称の工夫もなされて 管理組合への周知が広がり 一部に恩恵を受けられたマンションもある しかし 低減の幅は わずか ( 数 % 程度内 ) のようである 一案として 従量 C( 低圧受電のマンション ) のメニューでの三段階の体系について 各段階に適用されている電気使用量の範囲は 一律にせず マンションの規模や契約容量の大きさによって変動させるという方法にすれば 一定の合理性があるように思われる マンション共用部向けの電気料金メニューについては 電力会社はもっと柔軟に対応していただきたく また そのためには電気事業法の改正が必要であるのならば その議論も進めていただきたいものである マンション共用部の電気料金メニューの問題点 疑問点と改善要望 〇マンションには 共用部 ( エレベーターや開放廊下など ) と専有部 ( 各家庭 ) があり ビル 工場 商業施設などとは異なる点がある 共用部の電力も生活のために必須の消費電力であり 値上げをされると 共用部 専有部の二重の値上げとなり 工場やサービス業のように価格に転嫁できない ( 何十人 ~ 何百人が利用する ) マンションの共用電灯の電力使用料金の計算方法 ( 従量 C の三段階体系 ) が ( 数人しか利用しない ) 一家庭の電力使用料金の計算方法 ( 従量 B の三段階体系 ) と全く同じ仕組みになってしまっている 低圧供給の従量 C 契約で 防犯上も節電の余地がなく しかも夜間に使う電灯の料金のほとんどに もっとも高い単価が適用され 毎月 従量 C の三段階目の料金が巨額 (10 万円以上 ) になっているマンションがある マンション共用部向けの電気料金メニューについては 電力会社はもっと柔軟に対応していただきたく また そのためには電気事業法の改正が必要であるのならば その議論も進めていただきたい 28

29 第 3 部 マンションの一括受電 1. 一括受電 一括受電の仕組み 1 電力会社の送電線 ( 業務用契約 ) ( 単価が安い ) 自家用 サー 200V( 動力 ) ビ一括受電サービス会社との契約料金 6,000V 受 100V( 電灯 ) 変電設備 ス会社の資産 100V 共用部 専有部 ( 各家庭 ) 一括受電サービス会社との契約料金 現状は分離している共用部と専有部の電気を高圧の安い単価で一括購入 ( まとめ買い ) し マンションの中の高圧受変電設備 ( キュービクル ) により 共用部と専有部に分ける 電力一括購入のサ - ビス会社との契約になる 受変電設備の導入と維持管理 公的な手続き 各戸の検針や請求業務など 全ての業務をこの会社が行う 受変電設備やメーターは既存のものを取り外して交換され サービス会社の資産となる ( 電力会社の設備を時価で譲渡する仕組みもできつつある ) 2014 年 4 月より 東京電力自らが 一括受電のサービス スマートマンションサポートサービス を開始した 設備は東電の資産として現状のまま使用することもできる 共用部の電気料金を 20%~40% 削減 スマートメーターにより 高圧一括受電と合わせてマンション全体の電力使用量を最適化する MEMS(10 章で後述するマンション向けエネルギー管理システム ) を導入していけば よりいっそう電気料金を引き下げることが可能 さらに HEMS( 家庭向けエネルギー管理システム ) に繋げれば 各種の省エネ家電の導入とその自動制御や 高齢者見守りなどの付加価値も検討できる 一括受電のメリット としては 〇高圧受電の利点 (= 電力量単価が安い ) を専有部にまで享受でき 共用部 専有部 合わせてのまとめ買いで 電気料金を低減できる 〇低圧 ( 従量制 :25 円前後 /Kwh) と高圧 ( 業務用契約 :16 円前後 /Kwh) の単価の価格差が削減の原資となる 電力自由化後もこの価格差の構図に変わりはない 1 棟のマンション全体で考えたとき 専有部の電気使用量の総量は 共用部の電気使用量より はるかに多いこと ( おそらく 5 倍 ~10 倍 ) を考えれば 一括で購入するメリットは明らか ( 例えば 500 戸規模以上のマンションでは 専有部 共用部全体で 年間 1 億円以上の電気代を払って 29

30 いると推定される場合があり それが 下記のような率で削減されるわけである ) 〇電気代の削減分の還元を 1 共用部だけ (30%~40%)2 専有部だけ (8%~10%)3 共用部 (5%) 専有部 (5%) に振りわける という 3 つの方法がある この削減の率は 戸数規模 サービス会社の提案内容により ケースごとに異なる 〇導入に際しての管理組合の費用負担はない ( 初期投資が不要 ) 事業者 サービス会社は その点を 売り にしている 一括受電の難点 留意点 としては 〇総会 ( 特別 ) 決議の後 東電との解約に住民の全員の承諾が必要なので ハードルは非常に高い 電力小売全面自由化後は 全員の承諾を得ることが さらに難しくなる可能性もある 〇受変電設備がサービス会社の責任で管理されるため サービス会社の事業継続性や信頼性が重要 〇サービス会社とは 長期 (10 年以上 ) の契約となるケースがほとんどであり また解約の条件も厳しい 〇 2016 年 4 月以降 電力小売全面自由化になれば 専有部の選択肢が増えるが 一括受電の場合は 他の電力会社との契約を選択できない 〇導入時と 3 年に 1 度の法定点検時に 専有部も停電になる (1 時間程度 ) 〇すでに 夜間割引型等の特殊な料金メニューを選んで単価が安くなっている管理組合は 必ずしも十分な削減メリットが得られるとは限らない 〇継続的に 電力会社との料金価格差のメリットを提供できるのかどうかは確認していく必要がある などがある 経産省により 1 受変電設備を 東京電力から一括受電会社に資産譲渡する仕組みが出来つつあるため 設備を交換しなくても済むようになれば さらにコスト削減につながる可能性がある また 2 停電を伴わない点検方法や点検の頻度などについても規制緩和の方向で進んでおり 一括受電の追い風になりつつある 管理組合では 減額した分を 全て共用部の電気料金に還元する方法をとるケースが多く この方が住民の全員の承諾が得やすい 共用部で 40% 下がる事例もある (C 社 ) 560 戸の民間分譲マンションで 全員の承諾が得られて 導入した事例あり (C 社 ) 諸経費がかかるので 50 戸以下のマンションでは サービス会社の方で 利益を出しにくい 100 戸以上になると 会社が積極的になるが 全員の承諾が難しくなる (E 社 ) 一括受電の仕組み 2: 設備を管理組合の資産とする方法 電力会社の送電線 自 200V( 動力 ) 家管 6,600V 用理 100V( 電灯 ) 受組 ( 業務用契約 ) 変合の ( 単価が安い ) 電資設産 100V 備 共用部 専有部 ( 各家庭 ) 30

31 管理組合が事業主体となって 東電と管理組合との一括の契約とし 管理組合が各住戸 ( 専有部 ) と個別の契約を結んで そのサポート ( メーターの検針 請求等々のすべての業務 ) をサービス会社が業務代行するというタイプがある 受変電設備 ( キュービクル ) やメーターを管理組合の資産とするため 高額の初期投資が必要だが 削減効果はさらに大きくなる ( 共用部 専有部ともに 20% 軽減など ) それにしても 一括受電の導入に全員の承諾が必要であることは 既存マンションにとってハードルが高すぎる 一建物一引き込み という電気事業の原則があるためとのことだが この問題では 一人だけ反対した住民に対し 管理組合が 区分所有法の 共同の利益に反する行為 として訴え 競売と損害賠償の裁判となったケースがある マンションの建替えでさえ 4/5 の多数決で決められるのだから 一括受電の導入を多数決で実現できるような道筋が 早く考え出されて欲しいものである 重要ポイント 一括受電のメリット 共用部 専有部を一括で受電し 両方で高圧の安い料金単価を適用でき 大きな削減が図れる 専有部の電気使用量の総量は 共用部の電気使用量より はるかに多い (5 倍 ~10 倍と推定 ) ことを考えれば 一括で購入するメリットは明らか 一括受電の難点 東京電力との戸別の契約を解約するため全員の承諾が必要 一括受電会社との契約は 10 年 ~15 年の長期がほとんど 解約の条件も厳しい 導入時と 3 年に 1 度の法定点検時に 専有部も停電になる (1 時間程度 ) 電力小売自由化後も 専有部は戸別には電力会社を選択できない 一括受電の今後 新築マンションでは一括受電が標準化されつつあり 電力自由化後も 一括受電の市場規模は新築 既存ともに拡大すると言われている しかし すでに一括受電を導入したマンション あるいは分譲時から一括受電を採用しているマンションでは 今回の電力小売自由化による 各戸で自由に電力会社を選んで 多様なメニューから選択できる というメリットを受けられず さらに導入時の価格差 約束された軽減率が継続されているかの検証も必要になってくると考えられる 一括受電の導入には全員の承諾が必要という高いハードル 一建物一引込み という電気事業の原則 電力自由化や 区分所有者全員の共同の利益 との関連 2. マンションの電力 今後の展望 (1) スマートメーター 2014 年から 東京電力は全戸にスマートメーター ( 通信機能が付いた次世代の電力計で 検針業務の自動化が図れる ) の導入を順次開始し 2020 年までに全戸分を交換予定 PC 画面やタブレット端末 共用 掲示板などでの 見える化 が実現され マンションでは共用部や自分の専有部の 30 分ごとの電気使用状況 使用量が いつでも簡単に把握できるようになる 31

32 (2) エネルギー管理システム MEMS HEMS の導入 ( 注 :MEMS とは Mansion Energy Management System HEMS とは Home Energy Management System の略 ) 電力の需給のギャップが有る中で 従来の電力供給システムでは 需要に合わせて供給側を変動させることで需給バランスを一致させていたが 日中のピーク時の使用を夜間にシフトするなど 需要家も需要量を変動させることにより 双方で需給バランスを一致させることをデマンドレスポンス (DR= 需要応答 ) といい 需要側が能動的に協力することにより 電気料金ベースでの割引や ポイント制などのインセンティブ ( 報奨 ) が得られるというスキーム ( 仕組み ) が作られつつある 昨今の集合住宅は 電気を使うだけでなく 太陽光発電や蓄電池の設備により電気を作ったり ためる側でもあるプロシューマーの立場 ( 電力の消費者であるが 生産者でもある立場 ) となってきた このような節電によって得られた電力を 発電した とみなし 電力会社が買い取る制度はネガワット取引と呼ばれ 電力会社は まとまった節電量を確保できる MEMS( マンション向けエネルギー管理システム ) とは スマートメーターの導入 省エネ 節電の工夫 電力会社との契約変更等により 電気料金そのものを下げる 共用部の電気 ( エレベーター 給水ポンプ 共用部の照明や空調 非常用発電機 蓄電池 電気自動車充電器など ) は 直接的にデマンドコントロール ( 需要の制御 ) を行う 専有部の電気は 間接的に ( インセンティブを与えることによって ) 協力を促す 等によって マンション全体のエネルギー 環境負荷についてのコントロールを行う司令塔のような機能を果たすものである 節電 エコ対策というだけでなく 防災 防犯 高齢者見守り カーシェアリングなどにおいても 頭脳 = 司令塔の役割が期待できる そして 各家庭でも HEMS( 家庭向けエネルギー管理システム ) によって 小さな司令塔が機能し そこでは自動管理対応も可能である EMS( エネルギー管理システム ) とは 見る ( スマートメーターによる 見える化 で電気使用状況を把握する ) 考える ( 見えた結果を分析する ) 動かす ( デマンドレスポンスにより 需給のバランスを一致させる ) という 3 つのステップでの仕組みにおいて エネルギー管理の司令塔 の機能として考えられている この MEMS の仕組みは アグリゲータと呼ばれる事業者が導入し 管理を行う 既存マンションは 新築に比べれば 建物構造の問題 導入のための経費 住民の合意形成のハードルの高さなど MEMS 導入の際の制約が多いことは避けられない しかし 老朽化し脆弱となった電気設備 は いつかは多大なコストをかけてリニュ - アルせねばならないという状況の中で 例えば 高機能分電盤 幹線受電設備 インタ - ネット設備 そして各種の HEMS MEMS 設備が 国や自治体の補助対象になる可能性がある 重要ポイント MEMS( マンション内エネルギー管理システム ) HEMS( 家庭内エネルギー管理システム ) とは 見る ( ス マートメーターによる 見える化 で電気使用状況を把握する ) 考える ( 見えた結果を分析する ) 動かす ( デマンドレスポンスにより 需給のバランスを一致させる ) という 3 つのステップでの エネルギー管理の司令塔 の機能を持つ 省エネだけでなく 防災 防犯 高齢者見守りサービス等 様々の付加価値が期待できる 32

33 スマートマンションのイメージ ( 経済産業省資料 ) (3) 既存マンションの電力問題の今後について 新築のハイグレードなマンションでは 初めから一括受電で電気を安く買い入れ 太陽光発電 大容量蓄電池 非常用電源 電気自動車の充電器などを備え 各家庭でもスマートメーターを利用し 電化設備への制御を 携帯からの遠隔操作や自動管理対応もできるような仕組みを備えたものが分譲され始めている 省エネ 蓄エネ 創エネという 3 本柱があれば 安価な電力を蓄えて使え ピークシフトや非常時の停電にも強い 今後 このような スマートマンション は 加速的に増えていくと考えられる 既存のマンションも これらの最新の電気設備を取り入れて行くことは 不可能ではない 創エネ 蓄 エネの新設備の導入は維持 管理も含めコスト的に難しい面もあるが 省エネは標準仕様で汎用性の高いものを推進して行けばよい MEMS HEMS の導入で エコ家電 IH クッキング エコキュート エネファームなどの最新の設備 さらにその自動制御や防災 防犯 見守りサービスなどが可能になる 一括受電の導入や 本資料で述べているような省エネの工夫 契約の最適化等により 共用部と専有部の両方の電気代を安くし その経費の余裕をもって MEMS HEMS の推進を図れば良い それは マンションの資産価値の向上につながる 既存マンションは 将来は MEMS によるリノベーション (= 建物の骨格構造を活かし 新たな付加価値を与えることを目的とした大規模な改修 設備更新 ) も検討できる 高経年化したマンションを再生することも可能となると考えられる 今すぐに国や自治体の補助金を利用して と考えなくても 今後 世の中の電力 ガス 熱等のエネルギー供給のあり方は 劇的に変わっていく可能性がある 管理組合で情報を集め 住民の関心を高めて知恵を絞って行けばよい 以上 33