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ひさともつちかね
5 years ago
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1 阪急リートの概要と今後の戦略について平成 22 年 5 月 0

2 目次 1. リート ( 不動産投資信託 ) の仕組み 2 2. 本投資法人の特色と運用実績 5 3. 阪急阪神ホールディングスグループと梅田エリア 7 4. 外部成長戦略内部成長戦略財務戦略 Appendix 28 この資料には現時点の将来に関する前提見通しに基づく予測が含まれております実際の業績は様々な要因により記載の予測数値と異なる可能性がありますまた本投資法人の投資証券の取得勧誘その他金融商品取引契約の締結の勧誘を目的として作成されたものではありません投資を行う際は投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたしますなお本投資法人の投資証券のご購入にあたっては各証券会社 ( 第一種金融商品取引業者 ) にお問い合せくださるようお願いいたします 1

1-1. リート ( 不動産投資信託 ) の概要 ( 日本版 ) 不動産投資信託

3 1-1. リート ( 不動産投資信託 ) の概要 ( 日本版 ) 不動産投資信託 (J-REIT):Japan-Real Estate Investment Trust 投資信託法に基づく不動産を運用対象とした資金運用の仕組みで取引所に上場され幅広い投資家から資金を集めるもの平成 13 年 9 月に最初の上場銘柄が登場平成 22 年 5 月 14 日現在東証に37 銘柄 ( うち1 銘柄が福証へ重複 ) JASDAQに1 銘柄が上場 ( 時価総額の合計約 3.0 兆円 ) 投資法人融資信託銀行等一般事務の委託不動産負債利払銀行等投資口投資投資主資産運用委託分配金上場売買資産運用会社 1. リート ( 不動産投資信託 ) の仕組み 2

4 1-2. 投資法人資産運用会社について投資法人とは実質的な業務を自ら行うことが禁じられており資産運用資金調達全般は資産運用会社に一般事務 ( 経理事務名義書換等 ) は信託銀行等に外部委託従業員を雇用することは出来ない税法上の配当可能利益の 90% 超を分配することにより法人税が実質非課税 ( 分配額を損金算入可能投資家にとっては所得税との二重課税が生じないメリットがある ) 資産運用会社とは投資法人から委託を受け不動産の選定賃貸戦略財務戦略立案等を行う株式会社内閣総理大臣 ( 所管は金融庁 ) からの認可宅建業法に基づく宅建業免許国土交通省による取引一任代理認可が必要 1. リート ( 不動産投資信託 ) の仕組み 3

5 1-3. リート ( 不動産投資信託 ) の商品性投資のメリットミドルリスクミドルリターン価格変動リスクはあるが優良な不動産の賃料収入が分配金の原資であるため安定性が高い毎期 (6ヶ月決算が一般的) の分配金が見込める ( 分配利回り平均 5.3%( 年換算 )) 平成 22 年 5 月 14 日現在少額から投資可能 1.4 万円 ~83 万円程度平成 22 年 5 月 14 日現在換金性が高い証券市場での売買可能分散投資複数の物件に投資しているため用途テナント地域分散が可能維持管理が不要プロの運用会社が投資運用する投資のリスク価格変動リスク市場で需給などの影響により価格が変動分配金減少リスク不動産の賃料等の変化に応じて変動不動産特有リスク地震や火災等予測不可能な事態等による分配金低下 1. リート ( 不動産投資信託 ) の仕組み 4

6 2-1.Executive Summary 堅実着実健全持続的な成長複合型不動産投資信託 (REIT) 商業用途区画又は事務所用途区画を投資対象中でも商業用途区画に重点的 (50% 以上 ) に投資全国を投資対象中でも関西圏に重点的 (50% 以上 ) に投資阪急阪神ホールディングスグループの企画能力及び運営能力の承継と活用外部成長戦略 : 阪急阪神ホールディングスグループの情報収集能力と優先交渉権の活用内部成長戦略 : オペレーショナルマネジメント ( 区画の用途特性に応じた運営 ) 利益相反取引対策 : 厳格なルール策定 2. 本投資法人の特色と運用実績 5

7 2-2. 運用状況の実績予想 ( 百万円 ) 営業収益当期純利益 1 口当たり分配金 ( 円 ) ( 億円 ) 取得価格合計期末鑑定評価額合計期末 LTV (%) 6,000 20,000 1, ,500 公募増資 17,500 1,600 公募増資 , ,400 4,500 15, ,000 1, ,500 3,500 1,000 3,000 10, , , , ,500 5, ,000 2, 第 1 期第 2 期第 3 期第 4 期第 5 期第 6 期第 7 期第 8 期第 9 期第 10 期予想第 1 期末第 2 期末第 3 期末第 4 期末第 5 期末第 6 期末第 7 期末第 8 期末第 9 期末 10 H17.11 H18.5 H18.11 H19.5 H19.11 H20.5 H20.11 H21.5 H21.11 H22.5 H17.11 H18.5 H18.11 H19.5 H19.11 H20.5 H20.11 H21.5 H21.11 変則決算 ( 運用日数 303 日 ) 物件数口当たり分配金第 9 期 11,611 円最低 11,611 円最高 17,365 円 ( 第 2 期 ~ 第 9 期実績 ) 1 口当たり予想分配金第 10 期 14,000 円 ( ) 第 9 期実績の概況保有物件の賃料収入は比較的底堅く推移鑑定評価額の急激な低下によりLTV( 負債比率 ) が上昇規定の上限 (60%) の超過を回避するため一部物件の譲渡を実施 ( ) 平成 22 年 5 月 17 日付の分配予想修正後の数値権利付き最終取引日は5 月 26 日で確定分配金は第 11 期予想分配金と合わせ7 月中旬に公表予定 1 着実な外部成長取得価格合計 1,213 億円 2 健全な財務体質 LTV 55.2% 有利子負債比率 46.9% (LTV の規定の上限は 60%) 3 質の高いポートフォリオ大型商業施設オフィスビル中心平均取得価格 80.8 億円鑑定評価額合計 1,162.7 億円 BS 計上額比 97.3% 4 ポートフォリオ NOI 利回り 4.8% ( 公租公課調整後 ) ( 注 ) 第 9 期末 ( 平成 21 年 11 月期 ) 実績数値 2. 本投資法人の特色と運用実績 6

8 3-1. 阪急阪神ホールディングスグループのノウハウ活用阪急阪神ホールディングスグループの企画運営能力を承継活用不動産投資運用賃料阪急リート投資法人投資 ( 東証上場 : コード 8977) 分配金投資主グループのノウハウを活用した資産運用阪急阪神ホールディングスグループ企画運営能力不動産情報阪急リート投信 ( 資産運用会社 ) 商業施設オフィスビルホテル劇場等を含む街づくりの実績生活密着型事業を直営 3. 阪急阪神ホールディングスグループと梅田エリア 7

9 3-2. 阪急阪神ホールディングスグループの概要概要関西を基盤とする鉄道事業を中心とした日本有数の企業グループ ( 平成 18 年 10 月に阪急ホールディングスと阪神電気鉄道が経営統合 ) 鉄道事業の発展と沿線地域の開発を両輪とする日本の鉄道ビジネスモデルの先駆者大阪梅田を中心に商業施設オフィスビルホテル及び劇場等の街づくりに豊富な実績事業体制阪急阪神ホールディングス ( 株 ) 東証 1 部上場 : コード 9042 ( 連結営業収益 6,532 億円 ) 阪急電鉄 ( 株 ) 阪神電気鉄道 ( 株 ) ( 株 ) 阪急阪神交通社ホールディングス ( 株 ) 阪急阪神ホテルズ都市交通営業収益 1,951 億円不動産営業収益 1,692 億円エンタテインメントコミュニケーション営業収益 1,036 億円旅行国際輸送営業収益 628 億円ホテル営業収益 609 億円流通営業収益 627 億円出典 : 阪急阪神ホールディングス IR 資料等より作成 ( 数値は平成 21 年度 ) 3. 阪急阪神ホールディングスグループと梅田エリア 8

10 3-3. 阪急リート投資法人の主要エリア梅田 1 阪急クラントヒル昭和 52 年築 HEP ファイブ平成 10 年開業北から南方向に向って撮影した写真 ( ちゃやまちアプローズより撮影 ) 梅田阪急ビル ( 建替工事中 ) 阪神百貨店昭和 8 年開業新阪急ホテル昭和 39 年開業ハーヒス ENT 平成 16 年開業ハーヒス OSAKA 平成 9 年開業阪急ターミナルヒル昭和 48 年築梅田駅阪急三番街昭和 48 年完成 10 両 200m 9 線 10 ホーム北野阪急ビル昭和 60 年開業 NU chayamachi 平成 17 年開業阪急リート投資法人の保有物件阪急阪神ホールディングスグループの主要開発保有物件 3. 阪急阪神ホールディングスグループと梅田エリア 9

11 3-3. 阪急リート投資法人の主要エリア梅田 2 ハービス OSAKA ハービス ENT 南東から北西方向に向って撮影した航空写真阪急グランドビル新阪急ホテル阪急ターミナルビル北阪急ビル NU chayamachi 北野阪急ビル阪急電鉄本社ビルちゃやまちアプローズ阪神百貨店 JR 大阪駅大阪駅北地区 ( 北ヤード ) 阪急梅田駅阪急三番街新阪急ビル梅田阪急ビル ( 阪急百貨店 ) ( 建替工事中 ) OS ビル HEP ナビオ HEP ファイブ東阪急ビル梅田センタービル阪急リート投資法人の保有物件阪急阪神ホールディングスグループの主要開発保有物件 3. 阪急阪神ホールディングスグループと梅田エリア 10

3-4. 梅田エリアの主な開発プロジェクト 1 梅田阪急ビル建替平成 21 年 9 月百貨店 1 期開業平成 22 年 5 月高層部オフィス棟開業平成 24 年春グランドオープン予定阪急電鉄 ( 百貨店オフィス等 ) 2 茶屋町東地区市街地再開発事業 ( 平成 23 年春竣工予定 ) 阪急電鉄 ( 主たる権利者 ) (

1ha) Bブロック : 事務所ナレッジキャピタル商業施設ホテルサービスアパートメントコンベンション ( 約 2.2ha) Cブロック : 分譲住宅 ( 約 0.

12 3-4. 梅田エリアの主な開発プロジェクト 1 梅田阪急ビル建替平成 21 年 9 月百貨店 1 期開業平成 22 年 5 月高層部オフィス棟開業平成 24 年春グランドオープン予定阪急電鉄 ( 百貨店オフィス等 ) 2 茶屋町東地区市街地再開発事業 ( 平成 23 年春竣工予定 ) 阪急電鉄 ( 主たる権利者 ) ( 商業住宅学校等 ) 3 大阪駅北地区 ( 北ヤード ) 平成 22 年 3 月着工平成 25 年 3 月竣工予定都市再生機構鉄道建設運輸施設整備支援機構先行開発区域 ( 点線枠内 ) Aブロック : 事務所商業施設 ( 約 1.1ha) Bブロック : 事務所ナレッジキャピタル商業施設ホテルサービスアパートメントコンベンション ( 約 2.2ha) Cブロック : 分譲住宅 ( 約 0.5ha) 三菱地所オリックス不動産積水ハウス阪急電鉄等の企業グループ緑色は保有物件 4 大阪駅改良新北ビル開発 (NORTH GATE BUILDING) 西日本旅客鉄道大阪ターミナルビル ( 百貨店商業オフィス等 ) 5 大阪駅前地区共同開発日本郵政西日本旅客鉄道 ( オフィス劇場商業等 ) 6 大阪富国生命ビル建替富国生命保険 ( 相 ) ( オフィス店舗等 ) 7 大阪東急ホテル跡地開発 (CHASKA CHAYAMACHI) ( 有 ) 武蔵野プロパティーズ ( ホテル住宅商業等 ) 3. 阪急阪神ホールディングスグループと梅田エリア 11

13 4-1. アクイジション戦略と投資対象アクイジション戦略物件取得機会の確保と適正価格での資産取得取得後のオペレーショナルマネジメントまでをも考慮した投資判断バランスのとれたポートフォリオの構築投資対象商業用途又は事務所用途の区画を有する不動産を投資対象中でも商業用途区画に重点的に投資投資対象エリア全国を投資対象首都圏並びに全国の政令指定都市及びそれに準ずる主要都市中でも関西圏に重点的に投資商業用施設事務所用施設複合施設商業用途区画 50% 以上商業用途区画その他用途区画事務所用途区画その他用途区画事務所用途区画商業用途区画その他用途区画阪急阪神ホールディングスグループの地域に根差した情報力ネットワークの活用関西圏 50% 以上運用資産全体に対するホテル用途部分 ( 商業用途区画の一部 ) の割合は原則として 10% を上限関西圏 : 大阪府京都府兵庫県奈良県滋賀県及び和歌山県の2 府 4 県 4. 外部成長戦略 12

14 4-2. 物件情報情報ルート阪急リート投資法人物件情報の獲得阪急リート投信株式会社優先交渉権不動産等の売却に関する情報を広く収集阪急阪神ホールディングスグループのネットワーク及び情報収集能力の活用資産運用会社独自のネットワーク一般事業会社流通事業会社不動産ファンド運用会社等への直接的アプローチ少数入札や相対取引への取組み阪急電鉄株式会社情報共有及び優先交渉権阪急不動産株式会社阪急インベストメントパートナーズ株式会社情報件数推移エリア別情報件数推移 ( 件 ) 1000 情報件数検討件数 ( 件 ) 600 関西圏首都圏その他第 1 期第 2 期第 3 期第 4 期第 5 期第 6 期第 7 期第 8 期第 9 期第 1 期第 2 期第 3 期第 4 期第 5 期第 6 期第 7 期第 8 期第 9 期 4. 外部成長戦略 13

15 用途事務所商業 4-3. 今後の具体的な物件取得方針エリア都心都市近郊郊外汐留 (S) 難波阪神 (K) 天王洲 (S) 上六 F ヒル (K) 百貨店大型専門店専門店ビル ( 都心型 SC) HEP(K) NU(K) 阪急山田 (K) 高槻城西 (K) ららぽーと甲子園 (K) GMS( ゼネラルマーチャンダイズストア ) SM( スーパーマーケット ) NSC( ネイバーフッドショッピングセンター ) コーナン広島 (O) RSC( リージョナルショッピングセンター ) 地域密着型テイリーユースフル個人消費が冷え込み経済環境が厳しい現状においても生活必需品低価格品の販売は堅調に推移特に商圏人口が多いエリアでの地域一番店の売上は底堅い阪急リートの保有物件においてもデュー阪急山田等は上記特徴を活かしたテナント構成により売上は堅調に推移北野阪急 (K) ニトリ茨木 (K) 専門店流行創造型トレントセッターラクサ大阪 (K) 路面店シティホテルアウトレットセンター景気後退時には個人消費低迷の影響をある程度受けるものの百貨店と比較すると専門店業態のトレンドは総じて良好ホテル田町 (S) 浜松 (O) ハイグレードビジネスホテルバジェット型ビジネスホテルリゾートホテル ( 注 1) 阪急リート保有物件の名称は略称を記載括弧内は物件の所在する地域を表す (K) は関西圏 (S) は首都圏 (O) はその他商業用施設における阪急リート重点投資ゾーン時代やトレンドにマッチした専門店に入替えるなど阪急リートの強みであるオペレーショナルマネジメントを活かしアップサイドが期待できる現在の経済環境を踏まえ商圏人口が多く安定性収益性の高い地域密着型商業施設 (ex 京阪神に位置するネイバーフッドショッピングセンター等 ) を重点ターゲットの一つとしてバランスのとれたポートフォリオ構築を目指す 4. 外部成長戦略 14

16 5-1. オペレーショナルマネジメント賃貸事業利益の維持向上オペレーショナルマネジメント ( 区画の用途特性に応じた運営 ) 阪急阪神ホールディングスグループから承継した企画能力運営能力を活用管理費用の適正化運営管理の効率化管理費用単価の随時見直し個別テナントの管理テナント満足度の向上集客力滞在時間の向上競争力の高いテナントの誘致阪急阪神ホールディングスグループの PM 会社の活用阪急電鉄株式会社阪急不動産株式会社阪急阪神ビルマネジメント株式会社阪急阪神ホールディングスグループとの協働による販売促進策の実施優良テナントとの中長期的な関係強化競争力の高い新規テナント誘致顧客層に応じた多彩な販売促進活動資産価値の向上 5. 内部成長戦略 15

17 5-2. ポートフォリオ一覧 ( 第 9 期末時点 ) 施設区分物件番号 ( 注 1) R1(K) 物件名称所在地竣工年月 HEP ファイブ ( 準共有持分 45% 相当 ) 築年数 ( 年 ) ( 注 2) 大阪市北区平成 10 年 11 月 11.1 R2(K) 北野阪急ビル大阪市北区昭和 60 年 6 月 24.5 賃貸可能面積 ( m2 ) ( 注 3) 20, ( 9, ) 28, ( 18, ) 100.0% (99.6% ) 100.0% (92.5% ) テナント総数 ( 注 3) 1 ( 140 ) 1 ( 20 ) PML ( 注 4) 取得日 4.5% 平成 17 年 2 月 1 日 9.5% 平成 17 年 2 月 1 日 R3(K) デュー阪急山田大阪府吹田市平成 15 年 10 月 , % % 平成 17 年 2 月 1 日稼働率 ( 注 3) 取得価格 ( 百万円 ) 投資比率平成 21 年 11 月 30 日現在 CAP 鑑定評価額 ( 百万円 ) レート ( 注 5) 20, % 25, % 7, % 7, % 6, % 7, % 商業用施設 R4(K) R5(K) R6 高槻城西ショッピングセンターニトリ茨木北店 ( 敷地 ) コーナン広島中野東店 ( 敷地 ) 大阪府高槻市平成 15 年 4 月 , % 1 6.0% 平成 17 年 11 月 15 日大阪府茨木市 6, % 1 平成 18 年 3 月 29 日広島市安芸区 R7(K) NU chayamachi 大阪市北区平成 17 年 9 月 , 平成 18 年 10 月 2 日 100.0% 平成 19 年 4 月 9 日 15, ( 11, ) 100.0% ( 96.6% ) 1 ( 68 ) 4.5% 平成 19 年 3 月 15 日 R8 ホテルグレイスリー田町東京都港区平成 20 年 9 月 1.2 4, % % 平成 20 年 12 月 25 日 8, % 7, % 1, % 1, % 2, % 2, % 19, % 16, % 4, % 3, % R9(K) ららぽーと甲子園 ( 敷地 ) 兵庫県西宮市 126, % 1 6.0% 平成 21 年 1 月 22 日 7, % 6, % 事務所用施設複合施設 R10 リッチモンドホテル浜松浜松市中区平成 14 年 9 月 7.3 6, % % 平成 21 年 1 月 22 日 O1 汐留イーストサイドビル東京都中央区平成 19 年 8 月 2.3 9, % 4 4.6% 平成 20 年 2 月 29 日 M1(K) 上六 F ビルディング大阪市中央区平成 5 年 9 月 , % % 平成 17 年 11 月 1 日 M2 スフィアタワー天王洲 ( 準共有持分 33% 相当 ) 東京都品川区平成 5 年 4 月 ( 注 6) , % % 平成 19 年 10 月 2 日 M3(K) ラグザ大阪大阪市福島区平成 11 年 2 月 , % 1 3.4% 平成 21 年 1 月 22 日 2, % 1, % 19, % 16, % 2, % 2, % 9, % 8, % 5, % 4, % M4(K) 難波阪神ビル大阪市中央区平成 4 年 3 月 17.8 ポートフォリオ合計 9.1 9, ( 6, ) 341, ( 313, ) 100.0% (78.1% ) 99.7% ( 98.7% ) 1 ( 16 ) 78 ( 318 ) 4.5% 平成 21 年 1 月 22 日 3.1% 4, % 3, % 121, % 116, % ( 注 1) 本投資法人が保有する物件を次の施設及び地域毎に分類し番号を付したもの左のアルファベットは施設を表し Rは商業用施設を Oは事務所用施設を Mは複合施設を表す数字は各施設毎に取得日順に番号を付しており数字の右にアルファベットの (K) が付されている場合当該物件が関西圏に所在することを表す ( 注 2) ポートフォリオ合計は取得価格による加重平均築年数 ( 注 3) 括弧内はエンドテナントへの賃貸可能面積及びそれに基づく稼働率並びにエンドテナント数 HEPファイブは信託受益権の準共有持分割合 45% に対応する賃貸可能面積スフィアタワー天王洲は信託受益権の準共有持分割合 33% に対応する賃貸可能面積ららぽーと甲子園 ( 敷地 ) は商業施設の敷地部分 86,124.96m2 駐車場の敷地部分 39,927.2m2の合計 ( 注 4) ららぽーと甲子園 ( 敷地 ) のPMLは駐車場管理棟 (394.88m2) 部分 ( 注 5) 鑑定評価額算出に用いた直接還元法による還元利回り ( ニトリ茨木北店 ( 敷地 ) コーナン広島中野東店( 敷地 ) 及びららぽーと甲子園 ( 敷地 ) については DCF 法による割引率 ) 合計は鑑定評価額による加重平均 CAPレート ( 注 6) 事務所店舗部分の竣工年月 5. 内部成長戦略 16

18 5-3. ポートフォリオマップ ( 第 9 期末時点 ) 5. 内部成長戦略 17

19 5-4. ポートフォリオマップ ( 第 9 期末時点 ) 5. 内部成長戦略 18

5-5. ポートフォリオサマリー ( 第 9 期末時点 ) 第 8 期末取得資産総額 : 1,348.1 億円総物件数 : 16 物件 PML: 2.9% 第 9 期末取得資産総額 : 1,213.0 億円総物件数 : 15 物件 PML: 3.1% その他用途区画 0.4% その他用途区画 0.4% 用途区画別投資比率 ( 注 1) 事務所用途区画 31.1% 商業用途区画 68.

20 5-5. ポートフォリオサマリー ( 第 9 期末時点 ) 第 8 期末取得資産総額 : 1,348.1 億円総物件数 : 16 物件 PML: 2.9% 第 9 期末取得資産総額 : 1,213.0 億円総物件数 : 15 物件 PML: 3.1% その他用途区画 0.4% その他用途区画 0.4% 用途区画別投資比率 ( 注 1) 事務所用途区画 31.1% 商業用途区画 68.5% 事務所用途区画 25.4% 商業用途区画 74.2% ( 内ホテル用途部分 9.6%) ( 内ホテル用途部分 10.8%) 地域別投資比率 ( 注 2) その他 27.3% 関西圏 72.7% その他 30.4% 関西圏 69.6% ( 注 1) 取得価格により算定 ( 複数の用途区画を有する物件は賃料収入及び共益費収入により按分 ) ( 注 2) 取得価格により算定 5. 内部成長戦略 19

21 5-6. 物件別稼働率 ( エンドテナントベース ) の推移平成 22 年 3 月末の 15 物件合計の稼働率は 98.3% と高水準を維持 (%) ポートフォリオ合計 HEPファイブ北野阪急ビルデュー阪急山田上六 Fビルディング NU chayamachi - スフィアタワー天王洲汐留イーストサイドビル難波阪神ビル 50 H21.4 H21.5 H21.6 H21.7 H21.8 H21.9 H21.10 H21.11 H21.12 H22.1 H22.2 H22.3 ( 注 ) 毎月末ベースの数値を記載 1テナントへの賃貸物件( 稼働率 100%) のグラフは省略 (7 物件 : 高槻城西ショッピングセンターニトリ茨木北店 ( 敷地 ) コーナン広島中野東店( 敷地 ) ホテルグレイスリー田町ららぽーと甲子園 ( 敷地 ) ラグザ大阪リッチモンドホテル浜松) 5. 内部成長戦略 20

5-7. 賃料体系の仕組み変動賃料テナント固定賃料テナント賃料体系別収入比率と変動要因 < 変動部分 > 主に HEP ファイブ NU chayamachi の全館売上高により変動 < 固定部分 > 主に HEP ファイブ NU chayamachi の稼働率賃料水準により変動残る物件の稼働率賃料水準により変動 7.3% (2.0 億円 ) 53.7% (15.4 億円 ) 39.

22 5-7. 賃料体系の仕組み変動賃料テナント固定賃料テナント賃料体系別収入比率と変動要因 < 変動部分 > 主に HEP ファイブ NU chayamachi の全館売上高により変動 < 固定部分 > 主に HEP ファイブ NU chayamachi の稼働率賃料水準により変動残る物件の稼働率賃料水準により変動 7.3% (2.0 億円 ) 53.7% (15.4 億円 ) 39.0% (11.2 億円 ) 4.7% (1.7 億円 ) 39.5% (15.0 億円 ) 55.8% (21.2 億円 ) 92.7% 95.3% 3.1% (1.4 億円 ) 32.1% (14.6 億円 ) 64.8% (29.4 億円 ) 実質固定部分 96.9% < 第 9 期の状況 > 個人消費低迷等による全館売上高減少等に伴い当該賃料収入は減少 HEP ファイブの固定賃料部分が増加する一方 NU chayamachi のテナント入替えに伴う空室期間発生等により当該賃料収入が若干減少固定賃料体系中心の物件取得による当該賃料収入の増加によりポートフォリオ全体の賃料収入の安定性向上賃料収入合計 28.7 億円 38.0 億円 45.5 億円第 5 期第 7 期第 9 期一般的な売上歩合賃料体系のイメージ図賃料収入変動徴収部分売上歩合賃料体系が中心の物件 HEP ファイブ NU chayamachi 固定徴収部分売上歩合賃料発生分岐点売上高 5. 内部成長戦略 21

23 5-8. 保有 15 物件の賃料体系と現況 ( 第 9 期末時点 ) < 歩合賃料体系中心 > 物件名称主な賃料体系現況 HEP ファイブ NU chayamachi 歩合賃料 ( 固定 + 変動 ) 歩合賃料 ( 固定 + 変動 ) 全館売上高減少により変動賃料は減少するも固定賃料の増加により賃料収入は前年同期並みを維持準共有持分 ( 持分割合 50%) の10% を阪急不動産へ譲渡したため持分割合は45% に低下テナント入替に伴う空室期間発生等により賃料収入は減少しているものの期末稼働率は96.6% に回復新規オープンの有力物販サービス系テナントは堅調に推移 < 長期固定賃料体系中心 > 物件名称主な賃料体系現況北野阪急ビルデュー阪急山田長期固定賃料 ( 一部歩合賃料 ) 長期固定賃料 ( 一部歩合賃料 ) ホテル部分等の安定収入はあるものの一部飲食テナント退去により稼働率及び賃料収入は減少施設コンセプトの明確化及びテナント構成の再構築に取組中阪急電鉄千里線大阪モノレール山田駅直結という千里エリア交通結節点に立地食品スーパー衣料品日用品等のテナント構成により高い集客力を持つ地域密着型商業施設高槻城西ショッピングセンター長期固定賃料コーナン商事への固定型マスターリース方式 ( 注 ) ホームセンター食品スーパー家電量販店スポーツ用品店等周辺住民のニーズを充足するテナント構成ニトリ茨木北店 ( 敷地 ) 長期固定賃料ニトリへの事業用定期借地権設定契約コーナン広島中野東店 ( 敷地 ) 長期固定賃料コーナン商事への事業用定期借地権設定契約食品スーパー等も入居する交通利便性の高い商業施設ホテルグレイスリー田町長期固定賃料藤田観光への長期賃貸借契約芝浦 RENASITE( ルネサイト ) の街開き後認知度向上により客室稼働率は安定的に推移ららぽーと甲子園 ( 敷地 ) 長期固定賃料三井不動産への事業用定期借地権設定契約阪神間を代表するベッドタウンである西宮市に立地食品スーパー専門店とキッザニア甲子園を擁しファミリー層への訴求力が大きいラグザ大阪長期固定賃料阪神電気鉄道への固定型マスターリース方式 ( 注 ) グループのシティホテルと飲食店舗を中心としたテナント構成リッチモンドホテル浜松長期固定賃料アールエヌティーホテルズへの固定型マスターリース方式 ( 注 ) 浜松市内エリアで客室稼働率は上位を維持 ( 注 ) 固定型マスターリース方式 : 本投資法人がマスターレッシー ( 転貸人 ) から受領する賃料を転貸人がエンドテナントから受領する賃料にかかわらず一定額とする方式 < 固定賃料体系 > 物件名称主な賃料体系現況上六 Fビルディング固定賃料金融機関の入居により稼働率は96.6% に回復利便性視認性共に良好のため今後も来店型オフィスやスクール系の需要が見込まれるスフィアタワー天王洲固定賃料 JAL 関連テナント等退去による空室のリーシングについて新規テナント誘致館内テナント増床により稼働率は98.4% まで回復汐留イーストサイドビル固定賃料オフィス賃貸市場低迷下 1フロア退去するも既入居テナントが即日半フロア増床エントランスの照明増強を図るなどテナント満足度向上に注力難波阪神ビル固定賃料関西有数の商業集積地に立地するもテナントの一部退去があり空室リーシングが最重要課題テナント業種の拡大を含め館内増床の働きかけや内覧会の実施等をPM 会社と協働 5. 内部成長戦略 22

24 5-9. ネイバーフッドショッピングセンターの状況 1 デュー阪急山田堅調な全館売上高推移を受け平成 21 年 11 月における賃料改定は増額又は現状維持を実現高槻城西ショッピングセンター固定型マスターリース方式による長期賃貸借契約のため安定した賃料収入を計上デュー阪急山田全館売上高と賃料の推移 ( 百万円 ) ( 億円 ) ( 百万円 ) 高槻城西ショッピングセンター賃料の推移第 3 期第 5 期第 7 期第 9 期第 3 期第 5 期第 7 期第 9 期賃料全館売上高賃料変動賃料部分を含む ( 区分掲記非開示 ) 全館売上高は非開示両物件共に大阪都市圏の中でも居住選好性が高く人口の多い北摂エリアに立地 ( デュー阪急山田 : 吹田市高槻城西ショッピングセンター : 高槻市 ) 教育文化施設医療施設が充実環境に恵まれた良好な住宅街が多数形成大阪中心部まで電車で 30 分以内の駅に近接高い交通利便性所得水準は全国平均を上回り安定的な購買力が見込めるエリア今後も地域密着型商業施設として高い安定性が見込まれる 5. 内部成長戦略 23

25 5-9. ネイバーフッドショッピングセンターの状況 2 デュー阪急山田高槻城西ショッピングセンター平成 15 年 4 月に開設された都市近郊型ショッピングセンターホームセンターのコーナンをはじめ食品スーパーのライフ家電のケーズデンキスポーツ用品のスポーツデポ等競争力のある店舗で構成 JR 大阪駅から北に直線で約 10km の吹田市北部千里ニュータウン東部の吹田市山田エリアに位置する住宅地区に立地周辺には万博記念公園等の公園やマンション戸建て住宅が広がる 5. 内部成長戦略 24

5-10. 専門店ビル ( 都心型 SC) の状況 HEPファイブ個人消費低迷と観覧車リフレッシュ工事を実施中であったことも影響し全館売上高は減少したものの

1 138.1 828.4 823.1 153.4 149.1 129.5 115.6 812.1 128.6 78.4 846.

7( 注 ) 観覧車再始動 ( 平成 21 年 11 月 20 日 ) 固定賃料変動賃料全館売上高今後も有力な集客装置 ( シャワー効果 ) として活用し

プロジェクターや照明装置による待合空間の演出第 9 期収益への影響 ( 注 ) 平成 21 年 6 月 1 日から 11 月 26 日の 179 日間は持分割合 50% 11 月

26 5-10. 専門店ビル ( 都心型 SC) の状況 HEPファイブ個人消費低迷と観覧車リフレッシュ工事を実施中であったことも影響し全館売上高は減少したものの賃料収入は前年同期並みを維持 ( 百万円 ) HEPファイブ全館売上高と賃料の推移 ( 億円 ) 1,400 1,200 1, 賃料収入第 3 期第 5 期第 7 期第 9 期合計 ( 百万円 ) ( 注 ) 観覧車再始動 ( 平成 21 年 11 月 20 日 ) 固定賃料変動賃料全館売上高今後も有力な集客装置 ( シャワー効果 ) として活用し館内テナントとの相乗効果を発揮していく 11 月 20 日 ~23 日の4 日間無料開放実施携帯音楽プレイヤー用のアンプスピーカーをゴンドラ内に新設プロジェクターや照明装置による待合空間の演出第 9 期収益への影響 ( 注 ) 平成 21 年 6 月 1 日から 11 月 26 日の 179 日間は持分割合 50% 11 月 27 日から 11 月 30 日の 4 日間は持分割合 45% 観覧車収入の減少業務委託費の抑制 : 34 百万円減益修繕費 :98 百万円 ( 資本的支出 :20 百万円 ) 前年同期比 99.8% 無料開放実施中の賑わい持込みの音楽をゴンドラ内で楽しめるアンプスピーカー 5. 内部成長戦略 25

27 6-1. 財務基本方針と第 9 期の実施状況財務基本方針健全な財務体質の維持金融機関との良好な取引関係の維持低位な資金調達コストの実現 ( 敷金保証金の有効活用 ) リファイナンスリスクの低減 ( 返済期限の分散 ) 金利上昇リスクの低減 ( 長期固定借入金中心 ) 第 9 期の施策実施状況物件譲渡により短期借入金 88 億円を返済有利子負債を削減すると共に長期固定比率を高めた資金調達手段として活用中の敷金保証金 41 億円を戻し入れ格付の状況 ( 平成 22 年 5 月 30 日現在 ) 第 9 期末 LTV 55.2% 有利子負債比率 46.9% 有利子負債敷金保証金活用額 *LTV=( 借入金額 + 敷金保証金 - 敷金保証金見合い現預金 ) ( 資産総額 ( )- 敷金保証金見合い現預金 ) 鑑定評価調整ベース返済期限分散 624 億円 51 億円平均調達コスト 1.46% 平均借入コスト 1.58% 長期借入金の平均残存年数 2.1 年長期固定比率 92.1% 発行体格付 A3 ( ネガティブ ) 投資法人債の状況 A+ ( 安定的 ) 発行予定額 ( 枠 ) : 100,000 百万円発行予定期間 : 平成 21 年 12 月 19 日 ~ 平成 23 年 12 月 18 日発行実績 : なし 0 10 期 11 期 12 期 13 期 14 期 15 期 16 期 17 期 18 期 19 期 20 期 H22.5 H22.11 H23.5 H23.11 H24.5 H24.11 H25.5 H25.11 H26.5 H26.11 H 財務戦略 26

28 長短区分 6-2. 借入金明細借入先レンダー別借入金残高 ( 百万円 ) みずほコーポレート銀行 7, % 中央三井信託銀行 % 池田銀行 4, % 住友信託銀行 6, % 三菱東京 UFJ 銀行 8, % 借入残高 ( 百万円 ) 適用金利借入日返済期限三井住友銀行 10, % 三菱 UFJ 信託銀行 12, % 日本政策投資銀行 11, % 借入期間 ( 年 ) 固 / 変短期三菱東京 UFJ 銀行 1, % H H 変動小計 1,000 長期短期合計 59,500 摘要無担保無保証長短区分借入先借入残高 ( 百万円 ) 適用金利借入日返済期限平成 22 年 5 月 30 日現在借入期間 ( 年 ) 長期日本政策投資銀行 3, % H H 三菱 UFJ 信託銀行 1, % H H 池田銀行 1, % H H 住友信託銀行 1, % H H 中央三井信託銀行 % H H みずほコーポレート銀行 1, % H H 三井住友銀行 1, % H H 三菱 UFJ 信託銀行 1, % H H 池田銀行 1, % H H 三菱 UFJ 信託銀行 4, % H H みずほコーポレート銀行 2, % H H 池田銀行 % H H 日本政策投資銀行 4, % H H みずほコーポレート銀行 1, % H H 三菱東京 UFJ 銀行 1, % H H 池田銀行 1, % H H 三井住友銀行 1, % H H 三菱 UFJ 信託銀行 1, % H H 住友信託銀行 1, % H H 住友信託銀行 1, % H H 三菱東京 UFJ 銀行 1, % H H 三井住友銀行 1, % H H 日本政策投資銀行 4, % H H 住友信託銀行 3, % H H みずほコーポレート銀行 2, % H H 三井住友銀行 3, % H H 三菱 UFJ 信託銀行 2, % H H 三菱東京 UFJ 銀行 3, % H H 三井住友銀行 3, % H H 三菱 UFJ 信託銀行 2, % H H 三菱東京 UFJ 銀行 1, % H H 三菱 UFJ 信託銀行 1, % H H 小計 58,500 固 / 変固定摘要無担保無保証 6. 財務戦略 27

29 7-1. ららぽーと甲子園 ( 敷地 ) と周辺施設阪神甲子園球場甲子園球場ダイエー甲子園店阪神甲子園駅阪神高速 3 号神戸線阪神高速 3 号神戸線国道 43 号線キッザニア甲子園 ( 平成 21 年 3 月開業 ) 県道 340 号線武庫川女子大学 ( 薬学部 ) 南から北方向に向って撮影した航空写真 7.APPENDIX 28

30 7-2. デュー阪急山田と周辺施設大阪モノレール中国自動車道中央環状線大阪大学大阪モノレール山田駅万博記念公園大阪大学医学部付属病院阪急山田駅阪急千里線津雲台団地デュー阪急山田南から北方向に向って撮影した航空写真 7.APPENDIX 29

31 7-3. 高槻城西ショッピングセンターと周辺施設 JR 京都線国道 171 号線高槻市役所 JR 高槻駅阪急高槻市駅阪急京都線府道 16 号線高槻城西ショッピングセンター南から北方向に向って撮影した航空写真 7.APPENDIX 30

32 7-4. ラグザ大阪と周辺施設ちゃやまちアプローズ阪急電鉄本社ビル北野阪急ビル南西から北東方向に向って撮影した航空写真 NU chayamachi HEP ファイブ梅田阪急ビル ( 阪急百貨店 ) ( 建替工事中 ) 大阪駅北地区 ( 北ヤード ) JR 大阪駅ハービス ENT ハービス OSAKA 阪急梅田駅阪急三番街 JR 福島駅ラグザ大阪阪神福島駅 ( 地下 ) JR 東西線新福島駅 ( 地下 ) 阪急リート投資法人の保有物件阪急阪神ホールディングスグループの主要開発保有物件 7.APPENDIX 31

33 7-5. 難波阪神ビルと難波エリア南から北方向に向って撮影した航空写真地下鉄御堂筋線なんば駅 ( 地下 ) 御堂筋スイスホテル南海大阪なんばマルイ地下鉄千日前線なんば駅 ( 地下 ) 大阪難波駅 ( 地下 ) 阪神なんば線髙島屋大阪店地下鉄四つ橋線なんば駅 ( 地下 ) 南海難波駅 JR 難波駅 ( 地下 ) なんばパークス難波阪神ビル 7.APPENDIX 32

34 7-6. 阪神なんば線とららぽーと甲子園 ( 敷地 ) 難波阪神ビルららぽーと甲子園 ( 敷地 ) 阪神なんば線 ( 平成 21 年 3 月 20 日開業 ) 新東西軸 ( 三宮 ~ 西宮甲子園 ~ 尼崎 ~ 大阪難波 ~ 近鉄奈良 ) 難波阪神ビル 7.APPENDIX 33

35 7-7. 決算概要 ~ 鑑定評価額の推移 ( 百万円 ) 30,000 第 9 期末の鑑定評価額合計は第 8 期末 ( 期中における譲渡物件を除く ) に比し 3.6% となった前回の 7.0% に比し低下幅は縮小 HEPファイブ ( 注 ) 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 ( 注 ) 第 1 期末第 2 期末第 3 期末第 4 期末第 5 期末第 6 期末第 7 期末第 8 期末第 9 期末 H17.11 H18.5 H18.11 H19.5 H19.11 H20.5 H20.11 H21.5 H21.11 北野阪急ビルデュー阪急山田上六 Fビルディング高槻城西ショッピングセンターニトリ茨木北店 ( 敷地 ) コーナン広島中野東店 ( 敷地 ) NU chayamachi スフィアタワー天王洲汐留イーストサイドビル阪急電鉄本社ビルホテルグレイスリー田町ラグザ大阪ららぽーと甲子園 ( 敷地 ) 難波阪神ビルリッチモンドホテル浜松 ( 注 ) 平成 21 年 11 月 27 日に信託受益権の準共有持分 ( 持分割合 50%) の 10% を譲渡第 1 期末から第 8 期末について第 9 期末の準共有持分 (45% 相当 ) に対応した評価額に換算して表示 7.APPENDIX 34

36 7-8. 阪急リート投資法人の概要投資法人名銘柄コード上場取引所投資法人設立日投資法人上場日投資法人決算期発行済投資口数出資総額阪急リート投資法人 8977 東京証券取引所不動産投資信託証券市場平成 16 年 12 月 3 日平成 17 年 10 月 26 日毎年 5 月末日 11 月末日 85,400 口 ( 平成 22 年 5 月 30 日現在 ) 553 億円 ( 同上 ) 資産運用会社一般事務受託者資産保管会社投資主名簿等管理人特別口座管理人会計監査人阪急リート投信株式会社三菱 UFJ 信託銀行株式会社あずさ監査法人 7.APPENDIX 35

37 7-9. 資産運用会社の組織体制株主総会会社概要監査役商号阪急リート投信株式会社取締役会本社大阪市北区茶屋町 19 番 19 号設立平成 16 年 3 月 15 日代表取締役社長資本金 3 億円 ( 平成 22 年 5 月 30 日現在 ) 内部監査部コンプライアンス部コンプライアンス委員会投資運用委員会株主阪急電鉄株式会社 (100%) 役職員数 19 名 ( 平成 22 年 5 月 30 日現在 ) 代表取締役社長山川峯夫取締役白木義章役員取締役高尾雅之取締役吉田浩二監査役 ( 非常勤 ) 小野徹監査役 ( 非常勤 ) 庄司敏典投資運用第一部投資運用第二部経営企画部経営管理部事業内容金融商品取引業 ( 投資運用業 ) 金融商品取引業者 : 近畿財務局長 ( 金商 ) 第 44 号取引一任代理等認可 : 国土交通大臣認可第 23 号宅地建物取引業免許 : 大阪府知事 (2) 第号 7.APPENDIX 36

38 7-10. 資産運用会社のコンプライアンス及び内部監査体制複数の牽制機能を制度的に担保コンプライアンス重視の体制作りに注力執行取締役会代表取締役社長コンプライアンス委員会投資運用委員会各部における発案構成人員取締役監査役決議基準取締役の過半数の出席出席取締役の過半数の賛成構成人員委員長 : コンプライアンスオフィサー委員 : 代表取締役社長常勤取締役外部専門家オブザーバー : 監査役 ( 決議には参加しない ) 決議基準コンプライアンスオフィサー及び外部専門家 2 名を含む委員の4 分の3 以上の出席出席した委員全員の賛成構成人員代表取締役社長 ( 委員長 ) 常勤取締役( コンプライアンスオフィサーを除く ) 各部部長( 但し常勤取締役又はコンプライアンス部長以外の者 ) 決議基準委員長及び副委員長を含む委員の 4 分の 3 以上が出席した上でコンプライアンスオフィサーが同席出席した委員全員の賛成監査役の業務執行への関与にあたる虞を排除するためコンプライアンス委員会における監査役の議決権を廃止しオブザーバーとして出席し意見を述べることとしたコンプライアンス体制コンプライアンス担当としてコンプライアンス部とコンプライアンスオフィサーを設置しコンプライアンスを徹底利害関係者との利益相反取引については外部専門家委員を含むコンプライアンス委員会で審議コンプライアンスオフィサーは投資運用委員会に同席しコンプライアンス上の問題の有無を検証反社会的勢力排除のため不当要求防止責任者を選任内部監査体制年度内部監査計画に基づき計画的に実施外部コンサルティング機関の活用による内部監査の独立性確保第三者機関による継続的な内部監査の実施準常勤監査役制度の導入 ( 阪急電鉄とグループ企業の独自制度会社法上は非常勤監査役 ) 阪急阪神ホールディングスの連結子会社として内部統制システムを構築し運用実施 7.APPENDIX 37

39 7-11. 投資口価格の推移 ( 円 ) 第 1 期 1,500,000 第 2 期 1,400,000 1,300,000 1,200,000 1,100,000 1,000, , , , , , , , , ,000 0 投資口価格の推移 ( 終値ベース ) 相対価格の推移 ( 終値ベース ) 第 10 期第 3 期第 4 期第 5 期第 6 期第 7 期第 8 期第 9 期 H H H H H H H H H 出来高投資口価格 ( 口 ) 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 H H (%) 第 1 期第 10 期 240 第 2 期第 3 期第 4 期第 5 期第 6 期第 7 期第 8 期第 9 期 H H H H H H H H H 阪急リート投資口価格東証 REIT 指数日経平均株価 H H 出所 :QUICK 出所 :QUICK 東京証券取引所 [ 投資口売買動向 ( 平成 17 年 10 月 26 日 ~ 平成 22 年 5 月 14 日 )] 投資口分布状況 ( 第 9 期末時点 ) 最高値 ( 取引値 ) 1,410,000 円 ( 平成 19 年 4 月 25 日 ) 最安値 ( 取引値 ) 337,000 円 ( 平成 21 年 12 月 21 日 24 日 25 日 ) 所有者区分投資主数 ( 人 ) 投資主数比率投資口数 ( 口 ) 投資口数比率金融機関 ( 証券会社含む ) % 53, % ( うち信託銀行 ) ( 11 ) ( 0.15% ) ( 20,252 ) ( 23.71% ) 個人その他 6, % 18, % その他の法人 % 9, % 外国法人等 % 3, % 合計 7, % 85, % 7.APPENDIX 38

スライド 1

スライド 1 0 目次 1. TOPICS 2. 決算概要 3. ポートフォリオの状況 4. 外部成長戦略 5. 内部成長戦略 6. 財務戦略 7. APPENDIX 2 7 13 21 28 35 38 この資料には現時点の将来に関する前提見通しに基づく予測が含まれております実際の業績は様々な要因により記載の予測数値と異なる可能性がありますまた本投資法人の投資証券の取得勧誘その他金融商品取引契約の締結の勧誘を目的として作成されたものではありません