Microsoft PowerPoint - Ｊ－ＲＥＩＴの合併.ppt

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さやかやぬま
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1 販売用資料情報提供資料 <J-REIT レポート vol.> J-REIT の合併 11 年 11 月 11 日作成みずほ投信投資顧問株式会社例目となる J-REIT の合併 11 年 11 月 1 日約 1 年ぶりとなる J-REIT の合併が成立しました今回の FC レジデンシャル投資法人といちご不動産投資法人との合併は J-REIT の合併としては例目となります両投資法人は合併の目的として資産規模を拡大しポートフォリオの質の向上を図ることにより収益性の向上投資口の流動性の向上等を実現するとあげています J-REIT の合併は規模が拡大することでポートフォリオの価値向上や収益基盤の維持向上が図られるとともに財務体質の改善による資金調達コストの抑制等が期待できます J-REIT の淘汰再編体質改善は今後の J-REIT 市場の活性化を期待させます J-REIT の合併合併発表日 9// 9/9/1 9/1/9 9/11/1 1// 1// 1//1 11/11/1 投資法人アドバンスレジデンス投資法人 + 日本レジデンシャル投資法人ビライフ投資法人 + ニューシティレジデンス投資法人日本リテールファンド投資法人 + ラサールジャパン投資法人東京グロースリート投資法人 + エルシーピー投資法人日本賃貸住宅投資法人 + プロスペクトリート投資法人ユナイテッドアーバン投資法人 + 日本コマーシャル投資法人クレッシェンド投資法人 + ジャパンシングルレジデンス投資法人 FCレジデンシャル投資法人 + いちご不動産投資法人アドバンスレジデンス投資法人ビライフ投資法人日本リテールファンド投資法人インヴィンシブル投資法人日本賃貸住宅投資法人ユナイテッドアーバン投資法人平和不動産リート投資法人いちご不動産投資法人出所 : 各投資法人のデータを基にみずほ投信投資顧問が作成合併発表日以降の J-REIT の投資口価格 ( 配当込み ) の推移合併により期待される主なメリット各投資法人の合併発表日 ~11 年 1 月 1 日現在 1 1 ( 営業日後 ) アドバンスレジデンス投資法人日本リテールファンド投資法人日本賃貸住宅投資法人平和不動産リート投資法人ビライフ投資法人インヴィンシブル投資法人ユナイテッドアーバン投資法人いちご不動産投資法人出所 : 各投資法人およびブルームバーグのデータを基にみずほ投信投資顧問が作成上記は各投資法人の合併発表日の投資口価格を1として指数化上記は将来における合併発表後のJ-REITの投資口価格を予想および保証するものではありません変化 : 規模の拡大収益基盤の拡大保有物件の質向上機動的な物件の取得売却入替え投資口の流動性向上変化 : 財政面の強化負ののれん代の発生資金調達懸念の解消分配金の長期安定化負ののれん代とは J-REIT 同士が合併する際買収される J-REIT の純資産額が取得価額より大きい場合に生じる帳簿上の利益のこと 1/

2 J-REIT レポート vol. 11 年 11 月 J-REIT 市場について ( ポイント ) (1 年 1 月 9 日 ~11 年 1 月 1 日 ) (%) 1, 9 1, 1, 1, 1, 1, 東証 REIT 指数 ( 配当込み ): 左軸予想配当利回り : 右軸 1,1 1/1/9 1/1/9 11// 11//9 11//9 11//9 11/1/9 ( 年 / 月 / 日 ) 11 年 1 月末 11 年 9 月末騰落率東証 REIT 指数 % 東証 REIT 指数 ( 配当込み ) 1,. 1,9. -.% J-REIT 予想配当利回り.%.% - 出所 : ブルームバーグ各種データを基にみずほ投信投資顧問が作成先月の市場環境先月の J-REIT 市場 ( 東証 REIT 指数 ( 配当込み )) は前月末比.% の下落となりました欧州の債務問題や世界的な景気動向に対する悲観と楽観が交錯し国内外の株式市場と同様に値動きの荒い展開が続きました日銀による J- REIT の買入 (1 月の買入額は億円累積買入額は 9 億円 ) は指数の下支え要因となっているものと推測されます今後の見通し 1 日銀によるJ-REIT 購入期待から指数は底堅い展開に J-REIT 市場は短期的には欧州の債務問題や世界的な景気動向に一喜一憂する動きが続き国内外の株式市場と同様に値動きの荒い展開となる可能性は否定できず注意が必要と考えていますしかし中長期的には日銀による追加金融緩和策に対する期待感などから底堅い展開を想定します日銀によるJ-REITの購入は引続き東証 REIT 指数の下支え要因となることが期待されます市場から評価される公募増資が実施されるかに注目公募増資は一時的に需給面で悪化懸念が残るものの調達資金により新規物件の取得や借入れの一部返済を進めることで収益性の安定および向上などが期待されます調達資金が有効に活用されているかもしくは有効な活用が見込めると市場参加者から評価される公募増資が実施されるかに注目しています /

3 J-REIT レポート vol. 11 年 11 月 ( 億円 ),,,,,,, 1, J-REIT の時価総額推移 J-REIT 市場について (1 年 9 月 1 日 ~11 年 1 月 1 日 ) J-REIT の市場規模時価総額銘柄数兆 1, 億銘柄 (11 年 1 月 1 日現在 ) 不動産タイプ別比率その他 % 住宅 1% 商業店舗 19% オフィス % (%) 1 1/9 / /9 / /9 9/ 1/9 J-REITと1 年国債の利回り推移 (11 年月 1 日現在 ) (1 年 9 月 1 日 ~11 年 1 月 1 日 ) 1 利回り格差 J-REIT 1 年国債 1/9 /9 /9 /9 /9 /9 /9 /9 9/9 1/9 11/9 主な国内資産の利回り比較主要国 REITと1 年国債の利回り比較 (%) (11 年 1 月 1 日現在 ) J-REIT 東証一部 1 年国債 (%) (11 年 1 月 1 日現在 ) REIT 配当利回り 1 年国債利回り.... 出所 : ブルームバーグ投資信託協会 S&P 各投資法人のデータを基にみずほ投信投資顧問が作成 / 日本米国英国オーストラリア

4 J-REIT レポート vol. 11 年 11 月 J-REIT 市場について J-REIT 時価総額上位 1 銘柄 (11 年 1 月 1 日現在 ) 順位銘柄名主なスポンサー主な運用対象騰落率 1 ヵ月ヵ月ヵ月 1 年時価総額予想配当利回り 1 日本ビルファンド投資法人三井不動産住友生命保険オフィス -.% -.% -.1%.%,91 億円.9% ジャパンリアルエステイト投資法人三菱地所第一生命保険三井物産オフィス -11.% -11.% -1.% -9.%, 億円.% 日本リテールファンド投資法人三菱商事ユービーエス商業施設 -1.%.% -.9%.9%,9 億円.99% ユナイテッドアーバン投資法人丸紅クレディスイスプリンシパルインベストメンツリミテッド東京支店総合.% -.% -1.% 1.% 1,9 億円.% 森トラスト総合リート投資法人森トラスト総合 -.9% -9.9% -1.% -.% 1, 億円.% アドバンスレジデンス投資法人伊藤忠商事日本土地建物等住居.% -.1% -9.% 1.% 1,1 億円.% 日本プライムリアルティ投資法人東京建物明治安田生命大成建設安田不動産複合 -.% -.9% -1.% -.% 1, 億円.% フロンティア不動産投資法人三井不動産商業施設 -.% -.% -.% 1.% 1,1 億円.% 9 野村不動産オフィスファンド投資法人野村不動産オフィス -.% -1.% -.% -9.% 1, 億円.9% 1 日本アコモデーションファンド投資法人三井不動産住居 -.% -1.% -9.9% 1.% 1,1 億円.9% 出所 : ファクトセットのデータを基にみずほ投信投資顧問が作成上記投資法人名は J-REIT の時価総額上位 1 銘柄として挙げたものであり上記投資法人の発行する投資証券および投資法人債への投資を推奨するものではありません /

5 J-REIT レポート vol. 11 年 11 月不動産市場について,,, 1,, 19, 1, 1, 1, 1, 1, 都心区 ( 千代田区中央区港区新宿区渋谷区 ) オフィスビルの賃料空室率推移 ( 円 / 坪 ) (1 年 9 月 ~11 年 9 月 ) (%) 賃料 : 左軸空室率 : 右軸 1/9 /9 /9 /9 /9 /9 /9 /9 9/9 1/9 11/ J-REITと都心区オフィスビルの空室率推移 (%) 1 (1 年 9 月 ~11 年 9 月 ) 9 都心区オフィス J-REIT J-REIT( オフィス ) 1 1/9 /9 /9 /9 /9 /9 /9 /9 9/9 1/9 11/9 出所 : 三鬼商事投資信託協会のデータを基にみずほ投信投資顧問が作成 /

6 [ 投資信託のお申込みに際しての一般的な留意事項 ] 投資信託に係るリスクについて投資信託は主に国内外の株式公社債および不動産投資信託証券などの値動きのある証券等 ( 外貨建資産に投資する場合には為替変動リスクもあります ) に投資しますので基準価額は変動しますしたがって元金が保証されているものではなく当該資産の市場における取引価格の変動や為替の変動等を要因として基準価額の下落により損失が生じ投資元金を割り込むことがありますまた投資信託は個別の投資信託ごとに投資対象資産の種類や投資制限取引市場投資対象国等が異なることからリスクの内容や性質が異なりますのでお申込みの際は投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) の内容をよくお読みください投資信託は預金商品保険商品ではなく預金保険保険契約者保護機構の保護の対象ではありません登録金融機関が取り扱う投資信託は投資者保護基金の対象ではありません投資信託の設定運用は投資信託委託会社が行います投資信託に係る費用についてみずほ投信投資顧問株式会社が運用する投資信託についてはご投資いただくお客さまに以下の費用をご負担いただきます直接ご負担いただく費用購入時手数料 : 上限.%( 税抜.%) 換金時手数料 : 換金の価額の水準等により変動する場合があるためあらかじめ上限の料率等を示すことができません信託財産留保額 : 上限.% 投資信託の保有期間中に間接的にご負担いただく費用運用管理費用 ( 信託報酬 ) : 上限.1%( 税抜.%) 基本的な料率の状況を示したものであり成功報酬制を採用するファンドについては成功報酬額の加算によってご負担いただく費用が上記の上限を超過する場合があります成功報酬額は基準価額の水準等により変動するためあらかじめ上限の額等を示すことができませんその他費用上記以外に保有期間等に応じてご負担いただく費用があります投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) 等でご確認くださいご注意上記に記載しているリスクや費用の項目につきましては一般的な投資信託を想定しております費用の料率につきましてはみずほ投信投資顧問株式会社が運用するすべての投資信託のうちご負担いただくそれぞれの費用における最高の料率を記載しております投資信託に係るリスクや費用はそれぞれの投資信託により異なります投資信託をお申込みの際は販売会社から投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) をあらかじめまたは同時にお渡しいたしますので必ずお受け取りになり投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) の内容をよくお読みいただきご確認のうえお客さまご自身が投資に関してご判断ください商号等 / みずほ投信投資顧問株式会社金融商品取引業者関東財務局長 ( 金商 ) 第 9 号加入協会 / 社団法人投資信託協会社団法人日本証券投資顧問業協会 /

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<4D F736F F F696E74202D C CC938A8E918AC28BAB E B8CDD8AB B83685D> 情報提供資料年月日作成新規上場や増資により拡大多様化する J-REIT 市場月 9 日ヘルスケア & メディカル投資法人 (HCM) が上場し東証上場のJ-REITは銘柄となりました HCMは年月に上場した日本ヘルスケア投資法人に次ぐ銘柄目のヘルスケアリートで有料老人ホームを中心としたヘルスケア施設への投資を行っていますまた病院医療モールなどの医療関連施設を投資対象として掲げており