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1 わかりやすい ( 少額投資非課税制度 ) 活用法 J-REIT 編 NISA をきっかけに J-REIT( 上場の不動産投資信託 ) を始めませんか ~ 配当の受け取りで実りある5 年間を~

2 預金だけでなく分散投資してみませんか? 分散投資って言葉は聞くけど よくわからないわ 僕も 投資を始めるために 知っておきたいな 分散投資とは? ひとつのカゴに 3 つの卵を入れて もし カゴを落としてしまったら卵は全部割れてしまうかもしれません しかし 3 つのカゴに 1 個ずつ卵を入れて運べば カゴをひとつ落としても残りの 2 つは大丈夫 分けて運ぶ : 分散させることによってリスクを低減することを分散投資といいます 例えば 世界の主要な年金資金も 長期的観点から安全かつ効率的な運用を行うために各資産を組み合わせた資産構成割合 で分散投資されています 他資産 5% 日本の年金基本ポートフォリオ 自国株式 12% 外国株式 12% 自国債券 60% 外国債券 11% 出所 : 年金積立管理運用独立行政法人 (GPIF 2013 年 ) 全米最大の年金カルパース目標配分比率 現金, 4.0% 世界債券, 17.0% 森林 インフラ, 2.0% 不動産, 9.0% 非公開株式等, 14.0% その他, 4.0% 世界株式, 50.0% 出所 :CalPERS あなたも利回り商品として魅力的な J-REIT を始めませんか 1

3 J-REIT とは? J-REIT( 日本の上場不動産投資信託 ) REITとは 英語のReal Estate Investment Trust の頭文字をとったもので 日本語では 不動産投信 といいます 投資家から集めた資金や金融機関から借りたお金でオフィスビルなど複数の不動産を購入し テナントからの賃貸料などから 管理手数料などを差し引いた金額を分配金として投資家に支払います ( 下図ご参照 ) 証券取引所に上場され 株式と同様に売買される投資信託です もともとは REIT という仕組みはアメリカで生まれました 日本の市場で売買されるREITは頭にJapan の J をつけて J-REIT と呼ばれています J-REIT の仕組み 2

4 J-REIT の魅力 J-REIT の 4 つの魅力 少額投資が可能 不動産に直接投資する場合は 通常数百万円以上の多額資金が必要となりますが 上場している J-REIT( 不動産投資信託 ) で投資を行う場合には 数十万円程度からの投資が可能となります 換金性が高い 価格は株式と同様に 取引所において売り買いの需給動向によって決定され 市場が開いている時間帯に時価で売買できます プロが運用 J-REIT は不動産投資の経験豊かなプロが運用し 投資家が実物不動産に投資するような費用や手間が かかりません 安定した配当収入 J-REIT の配当利回りは 必要な経費等を除き 配当可能利益の 90% 超を投資主 (= 株主 ) に配当しているため 相対的に高い利回りとなっています 2014 年 2 月末時点では 3.69% の配当利回りです 7.0 (%) 各国の REIT 配当利回り 10 年国債利回りと利回り乖離の水準 (2014 年 2 月末現在 ) REIT 配当利回り 10 年国債利回り乖離幅 日本米国英国 豪州 日本の REIT は東証リート加重平均 他 REIT の配当利回りは S&P グローバル REIT 指数の各構成国 地域 REIT 指数の配当利回り出所 :QUICK S&P 社 ブルームバーグのデータを基に丸福証券作成 ( 注 )J-REIT( リスク商品 ) と国債 ( 安全資産 ) との利回り比較ですので 単純に比較することは出来ません 3

5 明るさが増す J-REIT 市場 東京オリンピック開催とアベノミクスの相乗効果で不動産市況を後押し 東京都の見通しによれば2020 年オリンピック開催に伴う国内の経済波及効果は 2013 年から2020 年までの7 年間で 約 3 兆円の試算額となっています また 開催により15 万人強の雇用創出が予想され 消費活動の活性化で新たに約 7500 億円が生み出されると推測しています 施設周辺の再開発や 住宅等の機会提供などの増加も期待され 土地開発や建設 道路などインフラ整備の拡大で 民間調査機関では150 兆円規模の試算額を出しているところもあります オリンピック開催は2020 年までの7 年間にわたる長期テーマであり 成熟している日本経済下において大きな起爆剤となりうることが予想されます 今回の特色は 五輪とアベノミクスと東京の長期都市計画の相乗効果 にあり この起爆剤は国土強靭化計画や消費増税の経済対策とも絡み合い 日本再興戦略の進展の加速が期待され不動産市場の活性化が期待されています J リート保有物件の地域別構成比 (23 年 11 月末 ) その他 23% 関東地方 ( 東京 23 区を除く ) 15% 都心 23 区 ( 都心主要 5 区除く ) 18% 出所 : 不動産証券化協会 都心主要 5 区 44% (%) < 都心 5 区オフィス空室率の推移 > 2011 年 10 月 ~2014 年 2 月 11/10 11/1212/02 12/0412/06 12/0812/10 12/12 13/0213/04 13/0613/08 13/1013/12 14/02 出所 : 三鬼商事発表データを基に岡三にいがた証券作成 オフィス需要の改善で空室率が低下 首都圏の地価は国内景気の緩やかな回復やアベノミクス効果により上昇基調となっています オフィス仲介の三鬼商事 ( 東京 中央 ) が平成 26 年 3 月 7 日にまとめた2 月末時点の東京都心 5 区 ( 千代田 中央 港 新宿 渋谷 ) のオフィス空室率は 前月末比 0.17ポイント低下の7.01% と 8ヵ月連続で改善を示しました 空室率は2012 年 6 月の9.43% をピークに改善が続いています テナント企業が本社機能を統合したり 事務所拡張による移転 自社ビルの建て替えに伴う賃貸需要が都市部で増加しています REIT って面白そうねどんな種類があるのかしら 4

6 J-REIT の種類 国内上場国内上場 REIT REIT の種類の種類 運用別タイプ住宅型オフィスビル型商業施設型ホテル型物流施設型複合 総合型 内容 特徴 マンションなどを中心に投資 学生向け ファミリー向け シニア向けなど用途に合わせて運営を行っています 住宅ビジネスなので比較的景気に左右されません オフィスビルを中心に投資 市場規模が大きく 立地や設備の優れた建物なら安定した賃料収入が期待できます オフィス需要と密接なため景気に左右されます 商業店舗ビルやショッピングセンターを中心に投資 大型ショッピングセンターのように建物を一括して 1 つのテナントに貸す場合は 比較的賃料収入は安定しています リゾートホテルやビジネスホテルなど ホテルを中心に投資 ホテルの稼動は景気に左右されます 物流センターなどを中心に投資 1 つの施設に入るテナント数が少ないため安定しています 反面 テナントが退去すると賃料収入が大きく減少します 1 つの種類だけでなく 複数の種類の不動産に投資 異なるタイプの建物を保有することでリスクを分散できます ~ さまざまなところで活躍する REIT の不動産物件 ~ 出所 : オリックス不動産 日本リテールファンド 星野リゾート等のホームページ 5

7 上場の不動産投資信託は全部で 43 銘柄 1 上場 REIT 全銘柄情報 (2014 年 2 月 26 日現在 ) 住宅型住宅型 3226 日本アコモ 353, % 162,882 2 月 /8 月 3240 野村不動産レジ 532, % 85,546 5 月 /11 月 3269 アドバンス レジ 216, % 280,368 1 月 /7 月 3278 ケネディクス レジ 217, % 52,529 1 月 /7 月 3282 コンフォリア レジ 714, % 70,872 1 月 /7 月 8979 スターツプロシード 172, % 25,023 4 月 /10 月 8984 大和ハウス レジ 414, % 154,782 2 月 /8 月 8986 日本賃貸住宅 64, % 95,584 3 月 /9 月 オフィスビル型オフィスビル型 3290 SIA 不動産 379, % 28,463 2 月 /8 月 8951 日本ビルファンド 595, % 823,480 6 月 /12 月 8952 ジャパンリアル 564, % 670,190 3 月 /9 月 8958 グローバル ワン 691, % 66,958 3 月 /9 月 8959 野村不動産オフィス 433, % 161,502 4 月 /10 月 8976 大和証券オフィス 499, % 197,701 5 月 /11 月 商業施設型商業施設型 3292 イオンリート 131, % 124,925 1 月 /7 月 8953 日本リテール 198, % 457,254 2 月 /8 月 8964 フロンティア 538, % 266,848 6 月 /12 月 6

8 上場の不動産投資信託は全部で 43 銘柄 2 ホテル型ホテル型 3287 星野リゾート 731, % 14,803 4 月 /10 月 8985 ジャパン ホテル 49, % 130, 月 物流施設型物流施設型 3281 GLP 105,800 4% 221,937 2 月 /8 月 3283 日本プロロジス 221, % 346,058 5 月 /11 月 8967 日本ロジスティクス 225, % 187,082 1 月 /7 月 複合 総合型複合 総合型 出所 : 各種データ 3227 MIDリート 225, % 41,481 6 月 /12 月 3234 森ヒルズリート 137, % 189,873 1 月 /7 月 3249 産業ファンド 856, % 141,510 6 月 /12 月 3263 大和ハウスリート 421, % 103,301 2 月 /8 月 3279 アクティビア 854, % 214,407 5 月 /11 月 3285 野村不動産マスター 106, % 178,016 2 月 /8 月 8954 オリックス不動産 128, % 216,505 2 月 /8 月 8955 日本プライム 346, % 285,450 6 月 /12 月 8956 プレミア 395, % 86,386 4 月 /10 月 8957 東急リアル 124, % 121,320 1 月 /7 月 8960 ユナイテッド 153, % 365,596 5 月 /11 月 8961 森トラスト総合 842, % 222,288 3 月 /9 月 8963 インヴィンシブル 17, % 28,050 6 月 /12 月 8966 平和不動産リート 80, % 70,780 5 月 /11 月 8968 福岡リート 171, % 117,990 2 月 /8 月 8972 ケネディクス 500, % 166,270 4 月 /10 月 8973 積水ハウス SI 541, % 86,346 3 月 /9 月 8975 いちご不動産 63, % 65,274 4 月 /10 月 8977 阪急リート 536, % 56,387 5 月 /11 月 8982 トップリート 467, % 82,192 4 月 /10 月 8987 エクセレント 127, % 153,606 6 月 /12 月 7

9 手数料およびリスクについての重要な注意事項 < 有価証券や金銭のお預りについて > 有価証券や金銭を当社の口座でお預りする場合には 当社では料金を頂戴いたしません なお 証券保管振替機構を通じて他社へ株式等を口座振替する場合には 1 銘柄につき 1,080 円 ( 税込み ) 上限として 10,800 円 ( 税込み ) の口座振替手続料をいただきます お取引にあたっては 金銭 有価証券の預託 記帳及び振替に関する契約のご説明 の内容を十分にお読みいただき ご理解いただいたうえでご契約ください < 株式 > 株式の売買取引には 約定代金 ( 単価 数量 ) に対し 最大 1.242%( 税込み )( 手数料金額が 2,700 円を下回った場合は 2,700 円 ( 税込み )) の売買手数料をいただきます ただし 株式累積投資は一律 1.242%( 税込み ) の売買手数料となります 国内株式を募集等により購入いただく場合は 購入対価のみをお支払いいただきます 外国株式の海外委託取引には 約定代金に対し 最大 1.35%( 税込み ) の売買手数料をいただきます 外国証券の外国取引にあたっては 外国金融商品市場等における売買手数料および公租公課その他の賦課金が発生します ( 外国取引に係る現地諸費用の額は その時々の市場状況 現地情勢等に応じて決定されますので その合計金額等をあらかじめ記載することはできません ) 外国株式を募集等により購入いただく場合は 購入対価のみをお支払いいただきます 株式は 株式相場 金利水準 為替相場 不動産相場 商品相場等の変動による株価の変動によって損失が生じるおそれがあります 株式は 発行体やその他の者の経営 財務状況の変化およびそれらに関する外部評価の変化等により 株価が変動することによって損失が生じるおそれがあります また 外国株式については 為替相場の変動によって 売却後に円換算した場合の額が下落することによって損失が生じるおそれがあります < 債券 > 債券を募集 売出し等により または当社との相対取引により購入いただく場合は 購入対価のみをお支払いいただきます 債券は 金利水準 株式相場 為替相場 不動産相場 商品相場等の変動による債券価格の変動によって損失が生じるおそれがあります 債券は 発行体やその他の者の経営 財務状況の変化およびそれらに関する外部評価の変化等により 債券価格が変動することによって損失が生じるおそれがあります また 元本 利子の支払いの滞りおよび支払い不能が生じるおそれがあります < 個人向け国債 > 個人向け国債を募集により購入いただく場合は 購入対価のみをお支払いいただきます 個人向け国債を中途換金する際は 次の計算によって算出される中途換金調整額が 売却される額面金額に経過利子を加えた金額より差し引かれます ( 直前 2 回分の各利子 ( 税引前 ) 相当額 ) 個人向け国債は 安全性の高い金融商品でありますが 発行体である日本国政府の信用状況の悪化等により 元本や利子の支払いが滞ったり 支払い不能が生じるおそれがあります < 転換社債型新株予約権付社債 ( 転換社債 )> 国内市場上場転換社債の売買取引には 約定代金に対し 最大 1.08%( 税込み )( 手数料金額が 2,700 円を下回った場合は 2,700 円 ( 税込み )) の売買手数料をいただきます 転換社債を募集等によりご購入いただく場合は 購入対価のみをお支払いいただきます 転換社債は転換もしくは新株予約権の行使対象株式の価格下落や金利変動等による転換社債価格の下落により損失が生じるおそれがあります また 外貨建て転換社債は 為替相場の変動等により損失が生じるおそれがあります

10 < 投資信託 > 投資信託のお申込みにあたっては 銘柄ごとに設定された費用をご負担いただきます お申込時に直接ご負担いただく費用 : お申込手数料 ( お申込金額に対して最大 3.78%( 税込み )) 保有期間中に間接的にご負担いただく費用 : 信託報酬 ( 信託財産の純資産総額に対して最大年率 2.106%( 税込み )) 換金時に直接ご負担いただく費用 : 換金手数料 ( お申込金額に対して 1 口当り最大 1.08%( 税込み )) また 信託財産留保金 ( 換金時に適用される基準価額に対して最大 0.5%) その他の費用 : 監査報酬 有価証券等の売買にかかる手数料 資産を外国で保管する場合の費用等が必要となり 商品ごとに費用は異なります お客様にご負担いただく費用の総額は 投資信託を保有される期間等に応じて異なりますので 記載することができません ( 外国投資信託の場合も同様です ) 投資信託は 国内外の株式や債券等の金融商品に投資する商品ですので 株式相場 金利水準 為替相場 不動産相場 商品相場等の変動による 対象組入れ有価証券の価格の変動によって基準価額が下落することにより 損失が生じるおそれがあります 投資信託は 組入れた有価証券の発行者 ( 或いは 受益証券に対する保証が付いている場合はその保証会社 ) の経営 財務状況の変化およびそれらに関する外部評価の変化等による 対象組入れ有価証券の価格の変動によって基準価額が変動することにより 損失が生じるおそれがあります 上記記載の手数料等の費用の最大値は今後変更される場合があります < 信用取引 > 信用取引には 約定代金に対し 最大 1.242%( 税込み )( 手数料金額が 2,700 円を下回った場合は 2,700 円 ( 税込み )) の売買手数料 管理費および権利処理手数料をいただきます また 買付けの場合 買付代金に対する金利を 売付けの場合 売付株券等に対する貸株料および品貸料をいただきます 委託証拠金は 売買代金の 30% 以上で かつ 100 万円以上の額が必要です 信用取引では 委託証拠金の約 3.3 倍までのお取引を行うことができるため 株価の変動により委託証拠金の額を上回る損失が生じるおそれがあります 平成 49 年 12 月までの間 復興特別所得税として 源泉徴収に係る所得税額に対して 2.1% の付加税が課税されます 金融商品は 個別の金融商品ごとに ご負担いただく手数料等の費用やリスクの内容や性質が異なります 当該金融商品の取引契約をされる場合 その金融商品の 契約締結前交付書面 ( もしくは目論見書 ) または 上場有価証券等書面 の内容を十分にお読みいただき ご理解いただいたうえでご契約ください この資料は岡三にいがた証券が信頼できると判断した情報に基づいて作成されたものですがその情報の正確性 完全性を保証するものではありません また 資料中の記載内容 数値 図表等は 本資料作成時点のものであり 事前の連絡なしに変更される場合があります なお 本資料に記載されたいかなる内容も将来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません 投資に関する最終決定は投資家ご自身の判断と責任でなされるようお願いいたします 岡三にいがた証券およびその関係会社 役職員が この資料に記載されている証券もしくは金融商品について自己売買または委託売買取引を行う場合があります 自然災害等不測の事態により金融商品取引市場が取引を行えない場合は売買執行が行えないことがあります 岡三にいがた証券株式会社金融商品取引業者関東財務局長 ( 金商 ) 第 169 号加入協会 : 日本証券業協会 ( 平成 26 年 4 月改訂 ) 投資信託の取得申し込みにあたっては 目論見書をお渡しいたしますので必ず内容をご確認の上 ご自身で判断ください 目論見書は岡三にいがた証券まで

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2009.12 13 ブラックロック世界好配当株式オープン ( 愛称 ) 世界の息吹 本書は金融商品取引法第 13 条の規定に基づく目論見書です ブラックロック世界好配当株式オープン ( 愛称 : 世界の息吹 ) お申込み前の重要な事項のお知らせ 下記の事項は この投資信託 ( 以下 ファンド といいます ) をお申込みされるご投資家の皆様に あらかじめご確認いただきたい重要な事項をお知らせするものです

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足元の投資環境等について 世界的な金利上昇懸念や地政学リスクの高まり等を受け 東証 REIT 指数は 2016 年 9 月末から 2017 年 9 月末にかけ 9.4% 下落しました 一方 このような価格の下落により J-REIT の配当利回りは 4% を超える水準まで高まっており 利回り面からの投 2017 年 10 月 12 日 ニッセイ J リートオープン ( 毎月分配型 ) 追加型投信 / 国内 / 不動産投信 第 92 期決算と足元の投資環境について 運用状況 (2017 年 10 月 12 日現在 ) 平素は格別のご高配をたまわり 厚く御礼申し上げます 当ファンドは 2017 年 10 月 12 日に第 92 期決算を迎えましたが 基準価額の水準や市況動向等を総合的に勘案し を 30

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