地及び附属施設 区分所有者 は, 区分所有法において, マンションの 専有部分 を持つ所有者のことをいい, 一般にはマンション住民のことを指します. さらに専有部分以外の建物部分, 例えば住民で共用している玄関, 廊下等をこの法律では 共用部分 といいます. 区分所有法 ( 建物の区分所有 ) 第一

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1 違反の有無と課題 宗村浩至 建政部計画 建設産業課 ( 新潟市中央区美咲町 1-1-1) 平成 13 年から マンションの管理の適正化の推進に関する法律 ( 以下 といいます.) が施行されましたが, マンションの住民から寄せられるマンション管理に関する相談は後を絶ちません. 本稿では実際にあった事例を研究し, 違反の有無とその課題について考察を行いました. キーワードマンション,, 管理業者 1. はじめに マンション, 六本木ヒルズやリゾート地などに憧れて購入する人は多くいると思います. そういうマンションでさえ, 様々な問題が存在しています. マンションの問題は, マンションの 購入 よりも, むしろ 管理 に関することが多いと感じます. 管理 は大切な事項であって, 冒頭に列記した憧れの住生活は, 適切な 管理 無しには実現しません. マンション住民は, マンションの 管理 に問題が発生すれば, その問題を解決するため, 地方整備局等に相談を持ちかけます. 今回, マンション住民から寄せられた相談事例を研究しました. マンション管理の問題点を整理することにより, 今後の相談対応に役立て, より良い解決方法を模索できると考え研究に取り組みました. (1) マンション管理に関する法律マンション管理に関する法律は, 具体的には次の法律が考えられます. 建物の区分所有等に関する法律 ( 以下 区分所有法 といいます.) 最初に区分所有法について簡潔に説明します. 区分所有法は, 区分所有者であれば, 当然, マンションの管理組合の一員となることが定められています. その外に区分所有法は, 区分所有者は管理組合から脱退はできないこと, 管理組合の総会のことや管理規約のことについて法律に定められています. は, マンション管理業者 ( 以下 管理業者 といいます.), マンション管理士, 管理業者の責任者である 管理業務主任者 の ことが定められています. 国土交通省で所掌している法律は, です. 少なくとも, これらの 2 つの法律を知っていなければ, マンション管理に関する相談対応は適切に行えないと思われます. (2) マンション管理の目的と定義マンション管理の適正化を推進するために制定された. その目的は次のとおりです. ( 目的 ) 第一条この法律は, 土地利用の高度化の進展その他国民の住生活を取り巻く環境の変化に伴い, 多数の区分所有者が居住するマンションの重要性が増大していることにかんがみ, マンション管理士の資格を定め, マンション管理業者の登録制度を実施する等マンションの管理の適正化を推進するための措置を講ずることにより, マンションにおける良好な居住環境の確保を図り, もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする. による マンション の定義とは, 次のとおりです. 第二条この法律において, 次の各号に掲げる用語の意義は, それぞれ当該各号の定めるところによる. 一マンション次に掲げるものをいう. イ二以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分のあるもの並びにその敷

2 地及び附属施設 区分所有者 は, 区分所有法において, マンションの 専有部分 を持つ所有者のことをいい, 一般にはマンション住民のことを指します. さらに専有部分以外の建物部分, 例えば住民で共用している玄関, 廊下等をこの法律では 共用部分 といいます. 区分所有法 ( 建物の区分所有 ) 第一条一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居, 店舗, 事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは, その各部分は, この法律の定めるところにより, それぞれ所有権の目的とすることができる. 第二条この法律において 区分所有権 とは, 前条に規定する建物の部分 ( 共用部分とされたものを除く.) を目的とする所有権をいう. 2 この法律において 区分所有者 とは, 区分所有権を有する者をいう. 3 この法律において 専有部分 とは, 区分所有権の目的たる建物の部分をいう. 4 この法律において 共用部分 とは, 専有部分以外の建物の部分, 専有部分に属しない建物の附属物 ~ 中略 ~ をいう. その外に 管理組合, 管理者等 及び 管理業者 の定義については, 次のとおりです. 第二条この法律において, 次の各号に掲げる用語の意義は, それぞれ当該各号の定めるところによる. 一, 二省略三管理組合マンションの管理を行う区分所有法第三条 ~ 中略 ~ に規定する法人をいう. 四管理者等区分所有法第二十五条第一項の規定により選任された管理者 ~ 中略 ~ をいう. 五, 六省略七マンション管理業管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で業として行うもの ( マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く.) をいう. 八マンション管理業者第四十四条の登録を受けてマンション管理業を営む者をいう. 九省略 ( 登録 ) 第四十四条マンション管理業を営もうとする者は, 国土交通省に備えるマンション管理業者登録簿に登録を受けなければならない. 2~5 省略 区分所有法 ( 区分所有者の団体 ) 第三条区分所有者は, 全員で, 建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し, この法律の定めるところにより, 集会を開き, 規約を定め, 及び管理者を置くことができる. 一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分をそれらの区分所有者が管理するときも, 同様とする. ( 選任及び解任 ) 第二十五条区分所有者は, 規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて, 管理者を選任し, 又は解任することができる. マンション管理において, 最も基本的な事項である 管理するのは誰か? を整理してみます. 一般にマンション管理と言えば 共用部分の管理 のことを指しますが, それではその共用部分を管理をするのは誰でしょうか? 答えはマンションに住む区分所有者一人一人です. このことを誤ると管理責任の所在が不明確になります. 実際, マンションに住む区分所有者一人一人がそれぞれ勝手な管理をすると上手くいきません. そのため管理組合を結成することになります. 管理組合は区分所有者の代理人であり, 管理事務を行います. また管理業者は, 管理組合と契約を結び, 管理事務についてサポートをしています. これがマンションの実態です. 一見, 管理業者が管理しているように見えますが, マンションを管理することは, マンションの区分所有者一人一人であることを再認識する必要があります. これらのことは, に基づく指針で定められています. マンションの管理の適正化に関する指針一マンションの管理の適正化の基本的方向 1 マンションの管理の主体は, マンションの区分所有者等で構成される管理組合であり, 管理組合は, マンションの区分所有者等の意見が十分に反映されるよう, また, 長期的な見通しを持って, 適正な運営を行うことが重要である. 特に, その経理は, 健全な会計を確保するよう, 十分な配慮がなされる必要がある. また, 第三者に管理事務を委託する場合は, その内容を十分に検討して契約を締結する必要がある. 2 管理組合を構成するマンションの区分所有者等は, 管理組合の一員としての役割を十分認識して,

3 (3) マンション管理業についてマンションストック数は, 図 -1 のとおり年々増加していますが, 管理業者数は, 図 -2 のとおり減少傾向にあります. その理由を分析すると, 新しく建築されるマンションは, グループ企業内の各会社がそれぞれマンションを企画, 発注, 販売, 管理も行う形態をとっているため, マンション管理だけを行う管理業者は参入しにくい状況にあります. また, 規模の小さい管理業者は, 管理棟数が少ないと利潤を確保することが難しく, 結果的に管理を手放します. このようにして大手の管理業者にマンション管理が集中しているのではないかと分析できます. 管理業者数管理組合の運営に関心を持ち, 積極的に参加する等, その役割を適切に果たすよう努める必要がある. 規ト供ッ給ク戸戸数ス数1) 2. 実例に基づくマンション管理の相談 マンションのトラブルに関する国土交通省で行った調査結果を紹介します. 図 -3は トラブルの発生状況 を示しています. もっとも多いトラブルは 居住者間のマナー でした. ただし, 地方整備局等の所掌は, 管理業者の登録及び監督などに限られているため, 直接このトラブルの相談に関与することはありません. 地方整備局等で対応するトラブルとしては, 管理業者等 に関することであり, 平成 20 年度の調査結果によれば 3.8% に過ぎません. ただマンション管理の問題は, いろいろな原因が複雑に絡み合っていることが多く, 例えば 建物の不具合 について初期段階で管理業者が管理組合に報告していれば修繕費用が低く抑えられていた事例もあります. 図 -4は, トラブルの処理方法 です. もっとも多い処理方法は 管理組合内で話し合った となっています. トラブル解決に向けて 国に相談した と回答した管理組合は, 平成 20 年度で 0.4% に過ぎません. 北陸地方新整備局 ( 以下 整備局 といいます.) に, マンションのトラブルに関する相談があった件数は, 平成 20 年度において8 件です. 整備局への相談内容は, 管理組合の運営, 管理規約 や 管理業者 に関する相談が大半でした. トラブルが発生した場合, 区分所有者は, 最初, 身近なところに相談をしますが, それでも解決できないときは地方整備局等に相談をすると推測されます. (1) 問題のあるマンションの概要とポイントそれでは, 実際にどのような問題があるのか, 実例を紹介します. 3.8% 2) % 0.4% 2) %

4 相談内容の概略 事の発端は, 一区分所有者の部屋から水漏れが発生したことから始まります. 管理業者は, 相談者が水漏れの調査を依頼しても何もしない様子だったので, 相談者の管理業者に対する不信感は徐々につのり, 相談者はマンション管理に関する調査を実施しました. 調査の結果, 重要事項の説明会を実施しなかったことや, 管理組合の会計収支が合わないことなど疑義が判明し, さらに相談者が, 管理組合の総会でこの件を発言すると管理業者から発言への妨害を受けたと, 整備局に相談がありました. 相談者は, 整備局に次のような 4 項目について要望しています. 管理業者に対し, 重要事項の説明会を実施するよう指導してほしい. 管理業者に対し, 水漏れについて, 責任をとるよう指導してほしい. 管理業者に対し, 会計の収支について, 区分所有者に報告するよう指導してほしい. 管理業者に対し, 総会において当方の発言を妨害しないよう指導してほしい. この事例について, のポイントを整理すると, 重要事項の説明等 は, 法令に基づき適切に処理されているか? 会計の収入及び支出の状況に関する書面 を毎月作成し, 管理者等に交付しているか? の 2 点でした. 整備局で調査できることは, 重要事項の説明等 と 会計の収入及び支出の状況に関する書面 に限られています. 相談者の最大の関心事である 水漏れ は, の適用外となります. 水漏れ の問題については, 区分所有者と管理組合で話し合って解決することになります. 区分所有者から管理組合に 水漏れ の内容を伝え, 管理組合から管理業者に, 水漏れ の相談をすることが最良と思います. ただ, この事例のような場合, 管理業者から管理組合に対し, 何らかの情報提供があっても良いと思われますが, それは管理業者の資質の問題であり, 情報提供をしなかったとしてもに違反するわけではありません. 整備局では, 重要事項の説明等 と 会計の収入及び支出の状況に関する書面 の 2 点について事実を確認するため, 管理業者に対し第 86 条に基づく立入検査を実施しました. ( 立入検査 ) 第八十六条国土交通大臣は, マンション管理業の適正な運営を確保するため必要があると認めるとき は, その必要な限度で, その職員に, マンション管理業を営む者の事務所その他その業務を行う場所に立ち入り, 帳簿, 書類その他必要な物件を検査させ, 又は関係者に質問させることができる. このような相談については, 決して一人で行うことなく, 不動産業ラインで, 問題点をあらゆる角度から考察することが必要だと思います. 法令による厳密な解釈が必要とされているので, 一人で結論を出さないように注意をしています. (2) 重要事項の説明等及び契約書に関する検査 重要事項の説明等 は, 契約を締結する前にによって定められた項目を, 契約の相手方に説明すること及びその関係書類を交付することです. 重要事項の説明等 と 契約の成立時の書面の交付 ( 以下 契約書 という.) は, 一対なので重要事項の説明等に不備があれば, 契約書にも不備がある可能性があります. 重要な項目が記載されているので相談内容にかかわらず, 必ず両方を確認するようにしています. 重要事項の説明等の検査を行ったところ, 次のような点が判明しました. 1 重要事項の説明会未開催では, 管理業者は, 従前の契約と同一内容でない場合, 全ての区分所有者に対して説明会を開催して, 資格を有する管理業務主任者が重要事項について説明しなければならないと定められていますが, 説明されていないことが判明しました. ( 重要事項の説明等 ) 第七十二条マンション管理業者は, 管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約 ( 以下 管理受託契約 という.) を締結しようとするときは, あらかじめ, 国土交通省令で定めるところにより説明会を開催し, 当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等に対し, 管理業務主任者をして, 管理受託契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるもの ( 以下 重要事項 という.) について説明をさせなければならない. この場合において, マンション管理業者は, 当該説明会の日の一週間前までに, 当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等の全員に対し, 重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付しなければならない.

5 次に契約書の検査を行ったところ, 次のような点が判明しました. 2 管理事務に要する費用 すなわち委託料の未記載では, 委託費用について記載されていなければならないと定められていますが, 委託費用が記載されていないことが判明しました. ( 契約の成立時の書面の交付 ) 第七十三条マンション管理業者は, 管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約を締結したときは, 当該管理組合の管理者等に対し, 遅滞なく, 次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない. 一管理事務の対象となるマンションの部分二管理事務の内容及び実施方法三管理事務に要する費用並びにその支払の時期及び方法四管理事務の一部の再委託に関する定めがあるときは, その内容五契約期間に関する事項六契約の更新に関する定めがあるときは, その内容七契約の解除に関する定めがあるときは, その内容八その他国土交通省令で定める事項 (3) 会計の収支及び支出の状況に関する書面 の検査では, 管理業者は, その管理組合に関する 会計の収入及び支出の状況に関する書面 を毎月作成し, 管理組合に交付しなければならないと定められており, 管理業者は, そのとおり毎月書面を作成し交付していました. ただし, 書面を見ると会計収支を確認することはできるものの, 会計上の不正を掴むことは難しいと考えられます. その理由は, では捜査権が与えられていないので, 帳簿に計上されている各項目の収支についての妥当性は, 当事者でない限りわからないからです. 今回, 管理業者に対し, ヒアリングや書面検査を実施したところ, 書類については整備されており, 不正行為は確認できませんでした. 施行規則 ( 財産の分別管理 ) 第八十七条 1~4 省略 5 マンション管理業者は, 毎月, 管理事務の委託を受けた管理組合のその月における会計の収入及び支出の状況に関する書面を作成し, 翌月末日までに, 当該書面を当該管理組合の管理者等に交付しなければならない. 管理業者に対して, 前述した (2) の 1,2 について, 72 条違反及び 73 条違反があったことを指摘して, 指導を行いました. (4) における信義誠実の原則では, 管理業者は, 誠実にその業務を行わなければならないと定められています. 相談者から, 管理業者に対して, 総会において, 当方の発言を妨害しないよう指導してほしい. と相談があったことについて, 考察します. ( 業務処理の原則 ) 第七十条マンション管理業者は, 信義を旨とし, 誠実にその業務を行わなければならない. 実際, マンション管理の相談で, この条文に関する相談は多くあります. 例えば管理組合の理事に対し, 管理業者が暴力的な言動を行った事例, 管理業者が管理組合を乗っ取るつもりだ. と発言した事例, 管理業者が何もしない事例相談など, 管理業者の資質を問う相談が多く寄せられています. しかしながら, このような相談は, 整備局が管理業者に指導できない内容です. なぜならばにある 信義誠実 の定義が不明確であり, 管理業者の資質を問うような問題には, 確証 ( 証拠 ) がないことが多いためです. また第 70 条は, 訓示的な規定であると解釈されています. これらの問題は管理業者だけでなく, 管理組合にも問題があることが多いと思われます. なぜならば管理の主役は, 管理組合であって, 管理業者は, サポート的な立場にあるからです. つまり管理組合がしっかり機能しなければ, 管理業者は適切なサポートをすることができません. またサービス精神が強い管理業者は, 機能していない管理組合に代わり, 広い範囲で活動することもあります. このようなことが一部の区分所有者には, 管理業者がマンションを支配しているように感じられる要因となっています. それでは管理組合が機能するためにはどうしたらよいのでしょうか? 答えは, マンションに住む区分所有者一人一人が自らのマンションに対して強く関心を持ち, 積極的に管理組合に参加することです. しかし, 相談内容の対応結果について, 相談者に伝えることだけでは, の制定された行政目的を考えても不十分であり, 整備局では管理業者に対し必要な助言や指導を行うようにしています. 信義誠実 に関することを管理業者に話す場合, 法的根拠が曖昧で, 越権行為と捉えられる場合もあるので, 相談者からの相談内容について, 単に伝えるだけにしています. 本件事例では, 相談者は 管理業者に対し, 当方の発言について, 妨害しないでほしい と相談がありました.

6 この内容を管理業者に伝えたところ, 当社は, 助言するだけで, 発言を妨害をするようなことはしていない. と回答がありました. これ以上法的に踏み込むことはできませんが, 相談者からの相談内容を管理業者に伝えたことにより, 管理業者のマンション管理に対する意識が変わっていくことを期待したいと思います. 3. の課題 ここから に関する 3 つの課題を考察します. 基幹事務の課題 自主管理の課題 立入検査の課題 では, 管理業者の定義として, 基幹事務 (1 管理組合の会計の収入及び支出の調定 2 出納 3 マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整 ) を全て行っていること, また, 管理業者が区分所有者であるマンションは除くことが規定されていることにより, 整備局の指導対象となる管理業者の範囲が狭くなっています. 第二条この法律において, 次の各号に掲げる用語の意義は, それぞれ当該各号の定めるところによる. 一 ~ 五省略六管理事務マンションの管理に関する事務であって, 基幹事務 ( 管理組合の会計の収入及び支出の調定及び出納並びにマンション ( 専有部分を除く.) の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整をいう. 以下同じ.) を含むものをいう. 七マンション管理業管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で業として行うもの ( マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く.) をいう. 八 ~ 九省略 (1) 基幹事務の課題 3 項目ある基幹事務のうち, 全ての項目を委託されていなければの適用除外となります. 管理組合も委託項目が少ないほうが契約金額が少ないため, メリットだと感じてしまいます. このような課題にも取り組む必要があります. (2) 自主管理の課題マンション管理を委託されていた管理業者が, そのマンションの一室を取得し, 区分所有者となった場合, そのマンションは管理組合による自主管理マンションになる可能性があります. 管理業者が, 意図的にマンションの区分所有者になることにより, の適用除外になり, 独占してマンションを運営することも可能となります. このような事例はリゾートマンションで散見されます. (3) 立入検査の課題マンション管理業の適正な運営を確保するため, 管理業者に対し定期的に立入検査を実施しています. 立入検査は, 管理業者の本社で実施していることが一般的ですが, 本社だけでなく, 支店でもマンション管理業を営んでいたり, 支店だけでマンション管理業を行っている管理業者も少なくありません. マンション管理業の適正な運営を確保するためには, 支店についても立入検査を実施する必要があると考えています. 支店の立入検査を行う場合, 支店のある地域の地方整備局等が実施することがもっとも効率的であり今後会議等で提案していく予定です. 4. あとがき 相談者は, マンション管理について, 法律に詳しくない人が多く, 整備局に相談をするときには 切羽詰まった, 悔しい 思いで話をされます. 相談内容のほとんどは, の範囲外であり, 整備局が対応できることはあまり多くありません. それでも管理業者に相談者の相談内容を伝えることは必要であると考えています. また本稿でマンション管理に関するトラブルの事例を紹介しましたが, 相談者も, 全て管理業者任せにするのではなく, 自らのマンションについては, 自分たちで管理に参加しなければ状況が改善しないのではないかと認識したと思っています. 本稿が, の目的である マンションにおける良好な居住環境の確保を図り, もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与すること になれば幸いです. 参考文献 1) 国土交通省住宅局 : 分譲マンションストック数 2) 国土交通省住宅局 : 平成 20 年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状