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いちえいくだら
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1 各位平成 20 年 3 月 26 日不動産投資信託証券発行者名日本プライムリアルティ投資法人代表者名執行役員金子博人 ( コ - ド番号 8955) 資産運用会社名株式会社東京リアルティインベストメントマネジメント代表者名代表取締役社長萩原稔弘問合せ先取締役財務部長古屋康夫 TEL 資産の取得 ( 契約締結 ) に関するお知らせ本投資法人は本日下記の通り資産の取得を決定しましたのでお知らせしますなお取得日につきましては本年 3 月 27 日を予定しています記 1. 取得の理由投資法人規約に定める資産運用の基本方針及び投資態度に基づき東京都心部における新たなオフィスビルの取得によってポートフォリオの安定化充実を図るものです 2. 取得の概要 (1) 取得資産 : 不動産 (2) 資産の名称 : 新宿センタービル (3) 取得価格 : 21,000 百万円 ( ただし取得諸経費及び消費税等を除く ) (4) 契約日 : 平成 20 年 3 月 26 日 (5) 取得日 : 平成 20 年 3 月 27 日 (6) 取得先 : 朝日生命保険相互会社 (7) 取得資金 : 借入金および自己資金により取得 3. 取得予定資産の内容所在地物件名称登記簿上の表示住居表示交通用途新宿センタービル土地東京都新宿区西新宿一丁目 25 番 2 他建物東京都新宿区西新宿一丁目 25 番地 5 及び同番地 14 東京都新宿区西新宿一丁目 25 番 1 号 JR 各線新宿駅から徒歩 3 分東京メトロ丸ノ内線他地下鉄私鉄各線新宿駅から徒歩 3 分店舗クリニック駐車場 1

2 建物状況報告書作成機関建物スペック所有形態 ( 1) 面積 ( 登記簿上の表示 ) 構造 ( 登記簿上の表示 ) 建築時期 ( 登記簿上の表示 ) 評価方法設計会社施工会社建築確認機関土地 : 所有権 ( 共有 : 共有持分割合 40% 他の共有者の共有持分割合 60%) 建物 : 区分所有権 ( 共有 : 共有持分割合 40% 他の共有者の共有持分割合 60%) 全体敷地面積 ( 登記簿表示 )( 1) 14, m2 (4, 坪 ) うち今回取得する面積 ( 全体 ) 2, m2 ( 坪 ) 本投資法人が所有する面積 ( 持分相当 ) 1, m2 ( 坪 ) 一棟全体の延床面積 176, m2 (53, 坪 ) うち今回取得する専有面積 ( 全体 ) 20, m2 (6, 坪 ) 本投資法人が所有する専有面積 ( 持分相当 ) 8, m2 (2, 坪 ) 鉄骨鉄筋コンクリート鉄筋コンクリート造鉄骨造陸屋根地下 5 階付 54 階建基準階賃貸面積 2,056.37m2 ( 坪 ) 基準階天井高 2,550mm(OA 床含まず ) 空調方式床方式評価方法鑑定評価額価格時点土地建物昭和 54 年 (1979 年 )10 月 31 日大成建設株式会社一級建築士大成建設株式会社行政日建設計コンストラクションマネジメント株式会社地冷熱源セントラル空調 OA 床 (50mm) 財団法人日本不動産研究所による鑑定評価 20,900 百万円平成 20 年 3 月 1 日 7.9% ( 株式会社篠塚研究所作成の地震リスク評価報告書に基づく ) 地震 PML PML(Probable Maximum Loss) とは地震リスク分析における予想最大損失率を意味します PML には個別建築物に関するものとポートフォリオに関するものがあります PML についての統一された定義はありませんがここでは想定した予定使用期間 (50 年 = 一般的建物の耐用年数 ) の間に想定される最大規模の地震 (475 年に一度起こる大地震 =50 年間に起こる可能性が 10% の大地震 ) によりどの程度の損害を被るかを損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率 (%) で示したものを意味します担保設定の有無なしテナントの総数 ( 2) 1 ( 3) 主要テナント東京建物株式会社 ( 3) 総賃貸可能面積 ( 2) 20,432.20m2 総賃貸面積 ( 2) 20,432.20m2 稼働率 ( 2) 99.3% ( エンドテナントの稼働率 ) 想定 NOI(NOI 利回り )( 4) 今回取得する部分 :803 百万円 (3.8%) 特記事項上記記載の土地建物のほか公共地下道 (5 号街路 )157.02m2の100 分の4を共有しています ( 1) ( 2) ( 3) ( 4) 本物件の敷地は7 筆からなりそのうち6 筆が本投資法人の所有部分 ( 共有持分 40%) となります他の1 筆については本建物の他の区分所有者である東京建物株式会社と明治安田生命保険相互会社が共有しています契約日現在における数値を記載しています総賃貸可能面積及び総賃貸面積は後記 5. 建物賃貸借の概要における賃貸借契約書上の面積を記載しています今回取得する部分については本投資法人が一旦東京建物株式会社に賃貸し同社がエンドテナントへ転貸します取得年度の特殊要因を排除した年間の想定収支 ( 当期の予測数値ではありません ) であり以下の前提の下に作成しています (1) 稼働率は98.4% (2) 公租公課については平成 19 年度と同額の支出を見込んでいます 4. 本物件の特徴等本物件は新宿駅西口の超高層ビル群の一角に位置し立地顕示性利便性等から高い競争優位性を持っているものと評価していますなお当該取得予定資産以外の部分を所有する他の区分所有者は東京建物株式会社と明治安田生命保険相互会社であるため建物運営上の懸念もないものと判断しています 2

3 5. 建物賃貸借の概要 (1) 賃貸借 ( マスターリース ) の概要当該取得予定資産のうち本投資法人は 40% 相当を共有持分として取得し他の共有者 ( 新宿センタービル特定目的会社 ) が残る 60% 相当を取得することからテナントリーシング上一体的に運営することが適切と考えられるため本投資法人と他の共有者が各々の所有部分を一旦東京建物株式会社へ賃貸し同社がエンドテナントへ転貸 ( パススルー ) する形態をとりますその建物賃貸借契約の概要は以下の通りですテナント名賃貸面積契約期間契約の更新方法本投資法人及び資産運用会社との関係東京建物株式会社 20,432.20m2 平成 20 年 3 月 27 日 ~ 平成 25 年 3 月 26 日契約期間終了日以降 3 年後毎の自動更新東京建物株式会社は本投資法人の運用会社である株式会社東京リアルティインベストメントマネジメント ( 以下 TRIM といいます ) の株主であり本投資法人の役員会規則に規定する利害関係者に該当しますので同社との賃貸借契約の締結にあたり TRIM は本投資法人の役員会の事前承認を得ていますなお利害関係者は投資信託及び投資法人に関する法律施行令による利害関係人等とは異なります (2) 転貸借 ( サブリース ) の概要東京建物株式会社は本投資法人の役員会規則に規定する利害関係者である大成建設株式会社に上記賃貸面積の一部を賃貸 ( 転貸 ) する予定ですその概要は以下の通りです賃貸人 ( 転貸人 ) 賃借人 ( 転借人 ) 賃貸 ( 転貸 ) 面積賃貸借 ( 転貸借 ) 期間中途解約本投資法人及び資産運用会社との関係東京建物株式会社大成建設株式会社 7, m2 平成 19 年 11 月 1 日 ~ 平成 20 年 10 月 31 日 6 ヶ月前予告にて解約可大成建設株式会社は本投資法人の運用会社である株式会社東京リアルティインベストメントマネジメント ( 以下 TRIM といいます ) の株主であり本投資法人の役員会規則に規定する利害関係者に該当しますので東京建物株式会社との賃貸借契約の締結 ( 従前の契約の承継 ) にあたり TRIM は本投資法人の役員会の事前承認を得ていますなお利害関係者は投資信託及び投資法人に関する法律施行令による利害関係人等とは異なります 6. 取得先の概要商号本店所在地代表者基金総額主要株主主な事業内容本投資法人及び資産運用会社との関係朝日生命保険相互会社東京都千代田区大手町代表取締役社長藤田讓 2610 億円 ( 平成 19 年 3 月 31 日現在 ) - 個人保険団体保険等の販売及び引受けなし 3

4 7. 物件取得者等の状況取得先 ( 前所有者 ) 1 名称朝日生命保険相互会社 2 本投資法人及び資産運用会社との関係特別な利害関係にある者以外 3 取得の経緯理由等前所有者は特別な利害関係にある者以外であるため取得経緯理由等取得価格 ( その他費用を含む ) 取得時期は省略しています前々所有者 - 8. 仲介の概要該当はありません 9. 今後の見通し本物件取得による第 13 期 ( 平成 20 年 6 月期 ) の運用状況の予想に変更はありません以上添付資料参考資料 1 参考資料 2 参考資料 3 参考資料 4 鑑定評価サマリー本物件取得後のポートフォリオ一覧本物件の外観写真本物件の案内図および基準階平面図本資料は兜クラブ国土交通記者会国土交通省建設専門紙記者会に配布しております 4

5 参考資料 1 鑑定評価サマリー鑑定機関鑑定評価額価格の種類試算価格調整方法等価格時点収益価格調整方法直接還元法による収益価格運営収益賃料収入 ( 共益費駐車場を含む ) 内容財団法人日本不動産研究所 20,900,000,000 円特定価格 ( 現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格 ( 正常価格 ) との特段の差異はないものと認められる ) 直接還元法とDCF 法を併用して試算した収益価格を採用し積算価格を参考に留め共有持分考慮前の区分所有建物及びその敷地の価格を査定し当該価格に共有者の持分割合及び共有であることによる減価を乗じて鑑定評価額を決定した平成 20 年 3 月 1 日 52,800,000,000 円直接還元法とDCF 法による試算価格を調整した 52,800,000,000 円 3,191,636,000 円 2,946,153,000 円その他収入 ( 付加使用料収入を含む ) 312,810,000 円潜在総収益 3,258,963,000 円空室等損失相当額 67,327,000 円貸倒損失相当額 0 円運営費用 832,187,000 円対運営収益比率 26.07% 維持管理費 253,000,000 円水道光熱費修繕費プロパティマネジメントフィーテナント募集費用等公租公課損害保険料その他費用運営純収益一時金の運用益資本的支出純収益 165,000,000 円 60,385,000 円 97,220,000 円 20,504,000 円 226,591,000 円 9,487,000 円 0 円 2,359,449,000 円 48,965,000 円 138,817,000 円 2,269,597,000 円還元利回り 4.3% DCF 法による収益価格 52,800,000,000 円割引率 3.9% 最終還元利回り 4.3% 1 純収益の現在価値の合計額 17,476,262,000 円 2 売却価格 53,443,535,000 円 3 売却費用 1,603,306,000 円 4 復帰価格 51,840,229,000 円 5 復帰価格現在価値 35,360,220,000 円積算価格 50,800,000,000 円土地比率 90.87% 建物比率 9.13% 持分割合 40% 共有減価 -1% 不動産の鑑定評価額又は調査価額は個々の不動産鑑定士の分析に基づく分析の時点における評価に関する意見を示したものにとどまります同じ物件について鑑定又は調査を行った場合でも不動産鑑定士評価方法又は調査の方法内容若しくは時期によって鑑定評価額又は調査価額が異なる可能性がありますまたかかる鑑定又は調査の結果が現在及び将来において当該鑑定評価額又は調査価額による売買を保証又は約束するものではなく不動産が将来売却される場合であっても鑑定評価額又は調査価額をもって売却できるとは限りません 5

6 参考資料 2 本物件取得後のポートフォリオ一覧地域区分用途物件番号物件名称取得日取得価格 ( 百万円 ) ( 注 1) 投資比率 ( 注 2) A-1 兼松ビル H , % A-2 兼松ビル別館 H ,874 A-3 JPR 人形町ビル 2,100 A-4 新麹町ビル / H / H , % A-5 JPR クレスト竹橋ビル H , % A-6 MS 芝浦ビル H , % A-7 五反田ファーストビル H ,920 東京都心 A-8 福岡ビル A-9 A-10 A-11 JPR 市ヶ谷ビルオーバルコート大崎マークウエスト新宿スクエアタワー H / H H H H ,920 5,100 3,500 10, % 1.2% 3.5% A-12 A-13 A-14 ビッグス新宿ビルアクロス新川ビルアネックス新宿センタービル H / H H , % 0.2% H , % A- 品川キャナルビル ( 注 3) H20.12( 予定 ) 1,870 A-1 JPR 渋谷タワーレコードビル H , % A-2 JPR 代官山 H , % A-3 JPR 神宮前 432 H , % A-4 新宿三丁目イーストビル H % 東京都心部計 117, % B-1 アルカイースト 5, % B-2 JPR 千葉ビル H , % B-3 JPR 横浜日本大通ビル 2,927 B-5 新横浜第二センタ - ビル H % B-6 川口センタービル H , % 東京周辺部 B-7 JPR 上野イーストビル B-8 立川ビジネスセンタービル H H / H ,250 3,188 B-9 ライズアリーナビル H , % B-10 ゆめおおおかオフィスタワー H , % 1.1% 2.3% B-1 田無アスタ 10, % B-3 キュポラ本館棟 H ,100 B-4 JPR 武蔵小杉ビル H , % B-5 武蔵浦和ショッピングスクエア H , % B-6 川崎ダイスビル H , % 東京周辺部計 77, % 6

7 地域区分用途物件番号物件名称取得日取得価格 ( 百万円 ) ( 注 1) 投資比率 ( 注 2) C-1 新潟駅南センタービル 2,140 C-2 明治安田生命大阪梅田ビル H , % C-4 東京建物本町ビル 4, % C-7 JPR 博多ビル 2,900 C-9 JPR 那覇ビル 1, % C-10 NORTH33 ビル H , % C-12 損保ジャパン仙台ビル H , % C-13 損保ジャパン和歌山ビル H , % C-14 天神 121 ビル H ,810 C-16 JPR 名古屋栄ビル H , % 地方 C-17 JPR 堂島ビル H C-18 JPR 博多中央ビル H ,140 1,920 C-19 三菱 UFJ リース名古屋本社ビル H , % 優先出資証券名駅 2 丁目開発特定目的会社優先出資証券 ( 注 4)( 注 5) H / H21.5( 予定 )/ H22.4( 予定 ) ( 注 6) 1,983 C-1 JPR 梅田ロフトビル C-2 シュトラッセ一番町 H / H H ,000 4, % 1.5% C-3 ベネトン心斎橋ビル H , % C-4 ハウジングデザインセンター神戸 H , % C-5 JPR 茶屋町ビル H , % C- ( 仮称 )KM 複合ビルプロジェクト棟 ( 注 7) H21.3( 予定 ) 9, % 地方計 90, % 合計 286, % ( 注 1) 取得価格は当該不動産等の取得に要した諸経費及び消費税等を含まない金額( 売買契約書等に記載された売買価格 ) を記載しています ( 注 2) 投資比率は小数第 2 位以下を四捨五入して表示しています ( 注 3) 品川キャナルビルは平成 20 年 3 月 19 日付で ( 仮称 ) 港南 2 丁目ビルから名称変更しています当該ビルは平成 19 年 10 月 24 日付で不動産売買契約を締結していますが取得は平成 20 年 12 月の予定です ( 注 4) 名駅 2 丁目開発特定目的会社は資産の流動化に関する法律に基づく特定目的会社です平成 22 年 4 月時点で本投資法人は当該特定目的会社の発行済優先出資証券の40.0% を取得する予定です ( 注 5) 名駅 2 丁目開発特定目的会社優先出資証券は平成 19 年 11 月 9 日付で優先出資譲渡契約を締結していますが優先出資証券の取得は平成 19 年 11 月 9 日 ( 取得済み ) 平成 21 年 5 月 ( 予定 ) 平成 22 年 4 月 ( 予定 ) に行われます ( 注 6) ( 注 5) に記載した3 回の取得のうち平成 22 年 4 月の取得価格は現時点では未定ですよって取得価格には平成 22 年 4 月取得分の取得価格は算入されていません ( 注 7) ( 仮称 )KM 複合ビルプロジェクト棟は平成 19 年 3 月 30 日付で不動産売買契約を締結していますが取得は平成 21 年 3 月の予定です 7

8 参考資料 3 本物件の外観写真 8

9 参考資料 4 本物件の案内図および基準階平面図 < 案内図 > < 基準階平面図 > 9

平成１4年5月13日

平成１4年5月13日各位平成 19 年 5 月 18 日不動産投資信託証券発行者名日本プライムリアルティ投資法人代表者名執行役員金子博人 ( コ-ド番号 8955) 投資信託委託業者名株式会社東京リアルティインベストメントマネジメント代表者名代表取締役社長萩原稔弘問合せ先取締役財務部長古屋康夫 TEL. 03-3516-1591 資産の取得 ( 契約締結 ) に関するお知らせ本投資法人は本日下記の通り資産の取得を決定しましたので