平成１4年5月13日

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ひろとあると
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1 各位平成 19 年 5 月 18 日不動産投資信託証券発行者名日本プライムリアルティ投資法人代表者名執行役員金子博人 ( コ-ド番号 8955) 投資信託委託業者名株式会社東京リアルティインベストメントマネジメント代表者名代表取締役社長萩原稔弘問合せ先取締役財務部長古屋康夫 TEL 資産の取得 ( 契約締結 ) に関するお知らせ本投資法人は本日下記の通り資産の取得を決定しましたのでお知らせいたしますなお取得日につきましては平成 19 年 7 月を予定しております記 1. 取得の理由投資法人規約に定める資産運用の基本方針及び投資態度に基づき新たな東京周辺部オフィスビルの取得によってポ-トフォリオの充実を図るために取得を行なうものです 2. 取得の概要 1 取得資産 : 不動産 2 資産の名称 : ゆめおおおかオフィスタワー 3 取得価格 : 6,510 百万円 ( ただし取得諸経費及び消費税等を除く ) 本物件は下記取得先 ( 横浜市 ) による入札案件であり本投資法人は入札保証金として300 百万円を取得先に差し入れています 4 契約日 : 平成 19 年 7 月 ( 予定 ) 5 取得日 : 平成 19 年 7 月 ( 予定 ) 6 取得先 : 横浜市 7 取得資金 : 借入金及び自己資金 ( 予定 ) 3. 取得予定資産の内容所在地物件名称登記簿上の表示住居表示交通用途ゆめおおおかオフィスタワー土地神奈川県横浜市港南区上大岡西一丁目 270 番建物神奈川県横浜市港南区上大岡西一丁目 270 番地 271 番地 1 神奈川県横浜市港南区上大岡西一丁目 6 番 1 号京浜急行本線横浜市営地下鉄上大岡駅直結店舗倉庫 1

2 所有形態面積 ( 登記簿上の表示 ) (*1) 土地 : 所有権 ( 共有持分割合 %) 建物 : 区分所有権 (B1 階の一部 3 階の一部 14 階 ~24 階 ) 他の区分所有者 : 横浜市京浜急行電鉄株式会社ほか9 者土地全体敷地面積 ( 再開発全体 ) 12,011.00m2 (3, 坪 ) うち本投資法人が取得する持分相当面積 2,368.94m2 ( 坪 ) 一棟全体の延床面積 ( 再開発全体 ) 185,974.87m2 (56, 坪 ) 建物一棟全体の専有面積 ( 再開発全体 ) 135,413.45m2 (40, 坪 ) うち本投資法人が取得する専有部分の面積 14, m2 (4, 坪 ) 構造 ( 登記簿上の表示 ) 建築時期 ( 登記簿上の表示 ) 設計会社施工会社鉄骨鉄骨鉄筋コンクリート鉄筋コンクリート造陸屋根地下 3 階付 27 階建平成 9 年 3 月 27 日株式会社石本建築鹿島清水奥村鉄建村本馬渕松尾山岸建設共同企業体建物スペック建築確認機関建物状況評価報告書作成機関 (*2) 横浜市日建設計コンストラクションマネジメント株式会社 ( 調査年月 : 平成 19 年 1 月 ) 基準階賃貸面積 1,031.26m2 ( 坪 ) 基準階天井高 2,700mm 空調方式各階別空調評価方法床方式評価方法鑑定評価額価格時点地震 PML (*2) OAフロア財団法人日本不動産研究所による鑑定評価 5,810 百万円平成 19 年 5 月 1 日 6.4% PML(Probable Maximum Loss) とは地震リスク分析における予想最大損失率を意味します PML には個別建築物に関するものとポートフォリオに関するものがあります PML についての統一された定義はありませんがここでは想定した予定使用期間 (50 年 = 一般的建物の耐用年数 ) の間に想定される最大規模の地震 (475 年に一度起こる大地震 =50 年間に起こる可能性が 10% の大地震 ) によりどの程度の損害を被るかを損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率 (%) で示したものを意味します担保設定の有無テナントの総数 (*3) 主要テナント年間想定賃料収入 ( 共益費含む )(*3) 総賃貸可能面積 (*3) なし 35 NTTソルコ株式会社株式会社エスエフシー株式会社ツクイ 628 百万円 12,041.72m2 (3, 坪 ) 総賃貸面積 (*3) 稼働率 (*3) 12, m % (3, 坪 ) 特記事項なし (*1) 本物件は上大岡駅西口地区第一種市街地再開発事業により建築された業務棟であり同事業において建築された商業棟及び中央棟 ( 公益施設 ) と一体で登記されています (*2) 建物状況評価報告書は売主の売却業務受託会社より提示されたものであり地震 PML はその建物状況評価報告書に記載された数値を記載しています (*3) 年間想定賃料収入は取得年度の特殊要因を排除した本物件取得後の本投資法人の持分相当の年間想定数値です ( 稼働率の前提は 97% 当期の予測数値ではありません ) またテナントの総数総賃貸可能面積総賃貸面積稼働率は取得予定日 ( 平成 19 年 7 月 ) における見込み数値を記載しています 4. 本物件の立地等について上大岡地区は横浜市のゆめはま 2010 プランにおいて同市の 5 つの副都心の一つに位置づけられています上大岡駅は京浜急行本線横浜市営地下鉄の乗換駅であり 1 日あたりの平均乗降客数は約 19.4 万人 (1999 年度 ) から約 20.5 万人 (2003 年度 ) と増加傾向にあります本物件は横浜市と京浜急行電鉄による再開発事業による商業文化アメニティオフィス等が融合した地上 27 階建ての大型複合ビルです当エリアのランドマークタワーとしての存在 2

3 感がありポテンシャルの高いロケーションに位置する競争力が高い希少性のあるオフィスビルであると評価しています 5. 建物賃貸借の概要本物件には本投資法人の役員会規則に規定する利害関係者に該当する株式会社損害保険ジャパンがテナントとして入居しておりその概要は以下のとおりですテナント名賃貸面積契約期間契約更新の方法本投資法人及び資産運用会社との関係株式会社損害保険ジャパン m2 平成 18 年 3 月 31 日 ~ 平成 21 年 3 月 31 日期間満了の6ヶ月前までに別段の意思表示がない限り 3 年間更新株式会社損害保険ジャパンは本投資法人の資産運用会社である株式会社東京リアルティインベストメントマネジメント ( 以下 TRIM といいます ) の株主であり本投資法人の役員会規則に規定する利害関係者に該当しますので同社との賃貸借契約の承継にあたり TRIMは本投資法人の役員会の事前承認を得ていますなお利害関係者は投資信託及び投資法人に関する法律施行令による利害関係人等とは異なります 6. 鑑定評価の概要鑑定評価機関財団法人日本不動産研究所鑑定評価額 ( 価格時点 ) 5,810 百万円 ( 平成 19 年 5 月 1 日 ) ( 参考 ) 直接還元法による収益価格 5,820 百万円正味純収益 (NCF) 296,762 千円還元利回り 5.1% DCF 法による収益価格 5,790 百万円割引率 4.8% 最終還元利回り 5.3% 7. 取得先の概要名称本投資法人及び資産運用会社との関係横浜市なし 8. 物件取得者等の状況取得先 ( 前所有者 ) 1 名称横浜市 2 本投資法人及び資産運用会社との関係特別な利害関係にある者以外 3 取得の経緯理由等前所有者は特別な利害関係にある者以外であり取得経緯理由等取得価格 ( その他費用を含む ) 取得時期は省略しています前々所有者 - 3

4 9. 今後の見通し本物件取得後の運用状況の予想は第 11 期 ( 平成 19 年 6 月期 ) 決算発表時に第 12 期 ( 平成 19 年 12 月期 ) の運用状況の予想に含めて公表いたします以上添付資料参考資料 1 参考資料 2 参考資料 3 参考資料 4 本物件の想定収支本物件取得後のポ-トフォリオ一覧本物件の外観写真本物件案内図及び取得対象階平面図本資料は兜クラブ国土交通記者会国土交通省建設専門紙記者会に配布しております 4

5 参考資料 1 本物件の想定収支本取得物件の想定収支 ( 単位 : 百万円 ) 1 賃貸事業収入合計 628 賃料収入 ( 共益費含 ) 628 その他 0 2 賃貸事業費用合計 ( 減価償却費を除く ) 318 外注委託費 28 水道光熱費 39 公租公課 70 その他 181 NOI(=1-2) 310 ( 想定収支の前提 ) 上記の数値は取得年度の特殊要因を排除した年間の想定収支であり ( 当期の予測数値ではありません ) 以下の前提のもとに作成しております 1) 収益については稼働率 97% を前提としています 2) 公租公課については売主提示の数値を採用しています 5

6 参考資料 2 本物件取得後のポ - トフォリオ一覧地域区分用途物件番号物件名称取得日取得価格 ( 百万円 ) ( 注 1) 投資比率 ( 注 2) A-1 兼松ビル H , % A-2 兼松ビル別館 H ,874 A-3 JPR 人形町ビル 2,100 A-4 新麹町ビル / H / H , % A-5 JPR クレスト竹橋ビル H , % A-6 MS 芝浦ビル H , % A-7 五反田ファーストビル H ,920 東京都心 A-8 福岡ビル A-9 A-10 A-11 JPR 市ヶ谷ビルオーバルコート大崎マークウエスト新宿スクエアタワー H / H H H H ,920 5,100 3,500 10, % 1.3% 3.8% A-12 A-13 A-1 ビッグス新宿ビルアクロス新川ビルアネックス JPR 渋谷タワーレコードビル H / H H H , , % 0.3% 4.6% A-2 JPR 代官山 H ,160 A-3 JPR 神宮前 432 H , % A-4 新宿三丁目イーストビル H % 東京都心部計 95, % B-1 アルカイースト 5, % B-2 JPR 千葉ビル H , % B-3 JPR 横浜日本大通ビル 2,927 B-5 新横浜第二センタ - ビル H % B-6 川口センタービル H , % 東京周辺部 B-7 JPR 上野イーストビル B-8 立川ビジネスセンタービル田無アスタ H ,250 H / H ,188 B-9 ライズアリーナビル H , % B- ゆめおおおかオフィスタワー H19.7( 予定 ) B-1 10, % 1.2% 6, % 3.9% B-3 キュポラ本館棟 H ,100 B-4 JPR 武蔵小杉ビル H , % B-5 武蔵浦和ショッピングスクエア H , % B-6 川崎ダイスビル H 優先出資証券川崎ダイス特定目的会社優先出資証券 ( 注 3) 東京周辺部計 H ,080 1,553 79, % 0.6% 30.3% 6

7 地域区分用途物件番号物件名称取得日取得価格 ( 百万円 ) ( 注 1) 投資比率 ( 注 2) C-1 新潟駅南センタービル 2,140 C-2 明治安田生命大阪梅田ビル H , % C-4 東京建物本町ビル 4, % C-7 JPR 博多ビル 2,900 C-9 JPR 那覇ビル 1, % C-10 NORTH33 ビル H , % C-12 損保ジャパン仙台ビル H , % C-13 損保ジャパン和歌山ビル H , % C-14 天神 121 ビル H ,810 地方 C-16 JPR 名古屋栄ビル H C-17 JPR 堂島ビル H ,550 2, % C-18 JPR 博多中央ビル H , % C-19 三菱 UFJ リース名古屋本社ビル H C-1 JPR 梅田ロフトビル C-2 シュトラッセ一番町 4, % H / H , % H , % C-3 ベネトン心斎橋ビル H , % C-4 ハウジングデザインセンター神戸 H , % C- C-5 茶屋町グランデビル H ,000 ( 仮称 )KM 複合ビルプロジェクト棟 ( 注 4) 地方計 H21.3( 予定 ) 9,250 88, % 3.5% 33.6% 合計 262, % ( 注 1) 取得価格は当該不動産等の取得に要した諸経費及び消費税等を含まない金額( 売買契約書等に記載された売買価格 ) を記載しています ( 注 2) 投資比率は小数第 2 位以下を四捨五入して表示しています ( 注 3) 川崎ダイス特定目的会社は資産の流動化に関する法律に基づく特定目的会社であり本投資法人は当該特定目的会社の発行済優先出資証券の10.0% を取得しています ( 注 4) ( 仮称 )KM 複合ビルプロジェクト棟は平成 19 年 3 月 30 日付で不動産売買契約を締結していますが取得は平成 21 年 3 月の予定です 7

8 参考資料 3 本物件の外観写真 8

9 参考資料 4 本物件の案内図取得対象階平面図 9

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<4D F736F F D E E918E5982CC8EE693BE5F A815B B816A81762E646F63> 各位平成 19 年 3 月 20 日不動産投資信託証券発行者名日本プライムリアルティ投資法人代表者名執行役員金子博人 ( コ-ド番号 8955) 投資信託委託業者名株式会社東京リアルティインベストメントマネジメント代表者名代表取締役社長萩原稔弘問合せ先取締役財務部長古屋康夫 TEL. 03-3516-1591 資産の取得に関するお知らせ本投資法人は平成 17 年 9 月 30 日付資産の取得