Microsoft Word - 【PR】Final_資産の取得に関するお知らせ_

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ともあきそや
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1 各位 2013 年 8 月 19 日不動産投資信託証券発行者名東京都港区六本木一丁目 8 番 7 号森ヒルズリート投資法人代表者名執行役員礒部英之 ( コード番号 :3234) 資産運用会社名森ビルインベストメントマネジメント株式会社代表者名代表取締役社長礒部英之問合せ先総務部長西別府好美 TEL ( 代表 ) 資産の取得に関するお知らせ六本木ヒルズ森タワー : 追加取得森ヒルズリート投資法人 ( 以下本投資法人といいます ) は本日開催の本投資法人役員会において資産の取得につき下記のとおり決議しましたのでお知らせいたします 1. 取得の概要 (1) 取得資産 : 信託受益権 ( 注 1) (2) 物件名称 : 六本木ヒルズ森タワー (3) 取得予定価格 : 21,900 百万円 ( 注 2) (4) 鑑定評価額 : 24,500 百万円 (5) 契約締結日 : 2013 年 8 月 19 日 (6) 取得日 : 2013 年 10 月 1 日 ( 予定 ) (7) 取得先 : 森ビル株式会社 (8) 取得資金 : 新投資口の発行による調達資金借入金及び自己資金 ( 予定 ) 記 ( 注 1) 19 階 22 階を対象とする区分所有権及びその敷地権に係る共有持分を信託財産とする信託受益権です ( 注 2) 取得に係る諸経費及び消費税等を含まない額を記載しています以下同じです 2. 取得の理由本投資法人は基本方針として掲げる配当重視の運用に係る施策としてスポンサーである森ビル株式会社から本物件の追加取得 ( 以下本件取得といいます ) を行うことを決定しました本投資法人は現在のプレミアム物件 ( 注 1) 中心のポートフォリオのイメージを維持しつつポートフォリオ NOI 利回りの向上を目指しており同方針に基づき本件取得を行うものです本物件の NOI 利回りは本投資法人のポートフォリオ平均 NOI 利回り以上の水準であり資産規模の拡大及び 1 口当たり分配金向上への寄与が見込まれますまた本件取得と併せて 5 年間の固定型マスターリース ( 注 2) 方式による賃貸を行うことを目的として森ビル株式会社と建物賃貸借兼賃貸管理運営業務委託契約を締結する予定であり長期安定的な収益の確保が見込まれますご注意 : この文書は本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文書であり投資勧誘を目的として作成されたものではありません投資を行う際は必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分 ( 作成された場合 ) をご覧いただいた上で投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願い致します 1

2 ( 注 1) プレミアム物件とは森ビルインベストメントマネジメント株式会社 ( 以下資産運用会社といいます ) が定める運用ガイドラインにおいて東京都心 5 区 ( 港区千代田区中央区新宿区及び渋谷区をいいます ) 及びその周辺地域に所在しクオリティ規模スペック等から見て将来にわたり十分競争力の優位性を維持できるオフィスビル住宅及び商業施設等 ( 商業施設その他の用途の物件をいう ) と定義付けられた物件です以下同じです ( 注 2) 固定型マスターリースとは信託受託者又は本投資法人がマスターレッシー ( 転貸人 ) に賃貸しマスターレッシーがエンドテナント ( 転借人 ) に転貸する方式のうちマスターレッシーが支払う賃料を転借人がマスターレッシーに支払う賃料にかかわらず一定額とする方式をいいますなお本件取得の決定に際し特に評価した点は以下のとおりです本物件は六本木ヒルズのシンボルとなる地下 6 階地上 54 階建て高さ 238m の超高層オフィスビルであり最高レベルのスペックによる快適環境を提供するプレミアム物件です 2003 年に完成した六本木ヒルズは森ビル株式会社の 21 世紀の都市づくりが結実したビジネスと文化ライフスタイルが融合する文化都心 ( アーテリジェントシティ ) を形成しています細分化した土地を集約化することで災害にも強い逃げ込める街へ再生した国内最大規模の複合都市開発であり豊かな緑に囲まれる環境や職住遊文化などの多彩な都市機能を併せ持っています本物件は東京メトロ日比谷線六本木駅とコンコースで直結し東京メトロ南北線千代田線及び都営地下鉄大江戸線と合わせて 4 路線の駅が徒歩圏にあり都心部の主要ターミナルへのアクセスに優れた立地ですまた周辺は大使館や文化情報拠点が点在しており外国人居住者や外資系企業も多くフードファッションナイトスポットなどの店舗やアートから映像に至るまで異文化の交流の中から新しい文化や情報が発信されるエリアです 8 階から 48 階に位置するオフィスフロアはコアを中心に配置した設計で基準階賃貸可能面積 ( 注 ) は 4, m2 基準階天井高 ( 注 ) は 2,700mm( 一部 2,800mm 2,900mm 3,000mm) の無柱の大空間であり大規模なディーリングルームやマシンルームをはじめ多様なレイアウトに対応可能ですさらに高度な制振装置としてセミアクティブオイルダンパー ( 粘性系ダンパー ) とアンボンドブレース ( 鋼材系ダンパー ) を組み合わせた国内最高グレードの耐震性能を有し防災施設として非常災害用井戸備蓄倉庫などが整備されると共に 3 重のバックアップシステムを持った発電施設から電力が供給されるなど災害時におけるテナントの安定的かつ継続的な事業活動を強力にサポートすることが可能ですこのように本物件は国内最大級の規模と最高水準の設備を備えた日本を代表するオフィスビルの一つであり今後とも優位な競争力を有すると考えられるため本件取得を決定しました ( 注 ) 基準階賃貸可能面積とは基準階 ( 間取りのパターンの基準となる階 ) における賃貸可能面積をいい基準階天井高とは基準階貸室内における床から天井までの高さをいいます 2

3 3. 取得資産の内容物件名称六本木ヒルズ森タワー特定資産の種類信託受益権信託受託者三井住友信託銀行株式会社信託受益者本投資法人信託設定日 2013 年 10 月 1 日 ( 予定 ) 信託期間満了日 2028 年 9 月 30 日所在地地番東京都港区六本木六丁目 502 番 1 他 12 筆住居表示東京都港区六本木六丁目 10 番 1 号用途事務所店舗美術館面積 ( 注 1) 土地 57, m2 建物 442, m2 構造鉄骨鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 6 階付 54 階建建築時期 2003 年 4 月設計者森ビル株式会社一級建築士事務所株式会社入江三宅設計事務所施工者株式会社大林組鹿島建設株式会社共同企業体建築確認機関東京都所有形態土地所有権 ( 注 2) 建物区分所有権 ( 注 3) 前所有者森ビル株式会社取得予定価格 21,900 百万円取得日 2013 年 10 月 1 日 ( 予定 ) 鑑定評価鑑定評価機関一般財団法人日本不動産研究所価格時点 2013 年 6 月 1 日鑑定評価額 24,500 百万円 PML( 注 4) 0.29% 担保権の設定なしプロパティマネジメント会社森ビル株式会社テナントの内容 (2013 年 10 月 1 日時点 ) エンドテナント総数 1( 注 5) 総賃料収入 ( 年間賃料 ) 1,140,711,732 円敷金保証金 950,593,110 円総賃貸可能面積 ( 注 6) 8, m2 総賃貸面積 ( 注 7) 8, m2 その他特筆すべき事項該当事項はありません ( 注 1) 面積は不動産登記簿の記載に基づき敷地全体の面積及び建物全体の延床面積を記載しています以下同じです ( 注 2) 土地については建物のための敷地権が設定されており本投資法人が取得予定の信託受益権に係る不動産登記簿の記載に基づく敷地面積は約 2, m2であり敷地権持分比率は約 3.5% ですなお本投資法人が取得後に保有する信託受益権に係る不動産登記簿の記載に基づく敷地面積は約 4, m2 であり敷地権持分比率は約 7.2% です ( 注 3) 本投資法人が取得予定の信託受益権に係る不動産登記簿の記載に基づく専有面積は 8, m2であり専有面積持分比率は約 2.8% ですなお本投資法人が取得後に保有する信託受益権に係る不動産登記簿の記載に基づく専有面積は 17, m2であり専有面積持分比率は約 5.6% です ( 注 4) PML は地震による予想最大損失率を意味しますが統一された厳密な定義はなく目的や用途に応じて様々に定義されていますただし本書においては 50 年間での超過確率 10% の損失を生じる地震による 90% 非超過損失と定義していますまた株式会社東京建築検査機構による 2013 年 7 月 9 日付ポートフォリオ地震 PML 報告書の数値を記載しています ( 注 5) 本物件については森ビル株式会社に建物賃貸借業務を委託しエンドテナントが支払う賃料にかかわらず固定額を同社から受領しますそのため森ビル株式会社をエンドテナントとして記載しています ( 注 6) 総賃貸可能面積はエンドテナントに対して賃貸が可能であると考えられる面積を記載しています ( 注 7) 総賃貸面積はエンドテナントとの間の賃貸借契約に表示された契約面積を記載していますなお総賃貸可能面積及び総賃貸面積には倉庫駐車場機械室等の面積は含めていません 3

4 4. フォワードコミットメント等に関する事項本件取得に係る売買契約は金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針に規定されるフォワードコミットメント等 ( 先日付での売買契約であって契約締結から 1 月以上経過した後に決済物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます ) に該当します本件取得に係る売買契約においては本投資法人が売買代金の支払いに必要な資金調達を完了していることを条件として売買代金の支払義務が発生するものとされていますまた違約金の定めはなく手付金の支払もありませんしたがって資金調達が完了できずにフォワードコミットメント等を履行できない場合においても本投資法人の財務等に重大な影響を与える可能性は低いと考えています 5. 取得先及び管理委託先の概要名称森ビル株式会社所在地東京都港区六本木六丁目 10 番 1 号代表者の役職氏名代表取締役社長辻慎吾事業内容総合ディベロッパー資本金 67,000 百万円 (2013 年 3 月 31 日時点 ) 設立年月日 1959 年 6 月 2 日大株主及び持株比率森喜代株式会社他 (2013 年 3 月 31 日時点 ) 純資産 306,714 百万円 (2013 年 3 月 31 日時点 ) 総資産 1,260,568 百万円 (2013 年 3 月 31 日時点 ) 本投資法人又は資産運用会社との関係 (2013 年 8 月 19 日時点 ) 資本関係本投資法人の主要な投資主 ( 出資比率 19.2%) ですまた資産運用会社の完全親会社 ( 出資比率 100%) であり投資信託及び投資法人に関する法律 ( 以下投信法といいます ) に定める利害関係人等に該当します人的関係資産運用会社の役職員のうち 2 名が当該会社からの出向者です取引関係当該会社は本投資法人及び資産運用会社との間でサポート契約を資産運用会社との間でアドバイザリー業務委託契約を締結し物件の取得等のサポート等を行っていますまた本投資法人との間で商標使用許諾契約を締結し本投資法人に対して森ヒルズリート /MORI HILLS REIT 及び m マークの商標の使用を許諾していますさらに本投資法人が信託受益権の形態で保有している物件について信託受託者との間で建物賃貸借契約 ( いわゆるマスターリース契約 ) を締結しマスターレッシーとして物件を一括して借り上げまた物件運営管理委託契約を締結し物件の運営管理業務 ( いわゆるプロパティマネジメント業務 ) を受託しています関連当事者への該当状況当該会社は本投資法人のその他の関係会社に該当しますまた当該会社は資産運用会社の親会社に該当します 6. 物件取得者等の状況物件の名称 ( 所在地 ) 六本木ヒルズ森タワー ( 東京都港区六本木六丁目 10 番 1 号 ) 物件所有者等の状況前所有者前々所有者会社名森ビル株式会社特別な利害関係にある者上記 5. 取得先及び管理委託先の概要との関係参照取引経緯理由等 2003 年 4 月新築取引価格取得時期 2003 年 4 月新築 7. 媒介の概要該当はありません 4

5 8. 利害関係人等との取引本件取得に関連し利害関係人等との間で以下の取引が生じます資産運用会社は適用法令及び資産運用委託契約を遵守し取得予定価格またその他の条件等において本投資法人の利益が害されることを防止するため利害関係取引規程に基づく手続を経ています資産の取得建物賃貸借兼賃貸管理運営業務委託契約取得先は資産運用会社の利害関係人等に該当し本件取引は投信法に定める利害関係人等との取引にあたりますなお資産運用会社は投信法の定めに従い本投資法人宛に書面の交付を行います信託受託者と森ビル株式会社との間で建物賃貸借兼賃貸管理運営業務委託契約を締結する予定ですなお資産運用会社は投信法の定めに従い本投資法人宛に書面の交付を行います 9. 決済方法等引渡時一括なお取得資金は新投資口の発行による調達資金借入金及び自己資金を充当する予定です新投資口の発行については本日付で別途公表している新投資口の発行及び投資口の売出しに関するお知らせをご参照ください 10. 取得の日程取得決定日取得契約締結日 2013 年 8 月 19 日決済日物件引渡日 2013 年 10 月 1 日 ( 予定 ) 11. 今後の見通し本投資法人の今後の運用状況の見通しについては本日付で別途公表している 2014 年 1 月期の運用状況の予想の修正及び 2014 年 7 月期の運用状況の予想に関するお知らせをご参照ください < 添付資料 > 参考資料 1 鑑定評価書の概要参考資料 2 想定収支参考資料 3 本件取得後のポートフォリオ一覧参考資料 4 物件案内図 ( 周辺ポートフォリオマップ ) 参考資料 5 物件写真以上本資料の配布先 : 兜倶楽部国土交通記者会国土交通省建設専門紙記者会本投資法人のホームページアドレス : 5

6 参考資料 1 鑑定評価書の概要鑑定評価機関価格時点鑑定評価額直接還元法による収益価格一般財団法人日本不動産研究所 2013 年 6 月 1 日 24,500,000,000 円 24,900,000,000 円還元利回り 3.6% DCF 法による収益価格 24,100,000,000 円割引率 3.3% 最終還元利回り 3.8% 参考資料 2 想定収支 1 想定賃貸事業収入 1,140,711 千円 2 想定賃貸事業費用 259,430 千円 3 想定 NOI(1-2) 881,280 千円 4 NOI 利回り (3 取得予定価格 ) 4.0% ( 注 ) 上記の数値は取得年度の特殊要因を排除した年間収支 ( 減価償却費を除きます ) を記載しており来期の予想数値を示すものではありませんまた株式会社東京建築検査機構による 2013 年 7 月 5 日付建物状況調査報告書に基づく今後 15 年間の平均修繕費用は年 4,384 千円です 6

7 参考資料 3 本件取得後のポートフォリオ一覧 ( 注 1) 主用途オフィスビル地域東京都心 5 区及びその周辺地区物件番号物件名称 O-0 六本木ヒルズ森タワー O-1 アーク森ビル取得年月日 2010 年 3 月 23 日 2011 年 8 月 1 日 2013 年 10 月 1 日 ( 予定 ) 2006 年 3 月 22 日 2008 年 3 月 28 日 2008 年 9 月 30 日 2010 年 3 月 23 日 2011 年 3 月 18 日 2011 年 8 月 1 日 2013 年 4 月 1 日取得価格 ( 百万円 ) ( 注 2) 47,390 ( 注 4) 投資比率 (%) ( 注 3) , O-4 後楽森ビル 2006 年 4 月 13 日 27, O-6 赤坂溜池タワー O-7 愛宕グリーンヒルズ 2008 年 9 月 30 日 2011 年 3 月 18 日 2012 年 5 月 1 日 2013 年 4 月 1 日 43, , 小計 223, 住宅商業施設等東京都心 5 区及びその周辺地区東京都心 5 区及びその周辺地区 R-1 元麻布ヒルズ 2006 年 3 月 22 日 1, R-3 六本木ファーストプラザ 2006 年 4 月 13 日 2, R-4 六本木ビュータワー 2006 年 3 月 22 日 2006 年 4 月 13 日 4, 小計 7, S-1 ラフォーレ原宿 ( 底地 ) 2010 年 9 月 15 日 21, 小計 21, ポートフォリオ合計 252, ( 注 1)2013 年 10 月 1 日実行予定の資産の取得 ( 六本木ヒルズ森タワー : 追加取得 ) 後におけるポートフォリオの一覧を記載したものです ( 注 2) 取得価格は百万円未満を切り捨てて記載しています ( 注 3) 投資比率はポートフォリオ合計に占める各取得価格の割合を小数第 2 位を四捨五入して記載しています ( 注 4) 本件取得に係る取得予定価格 ( 六本木ヒルズ森タワー :21,900 百万円 ) を含めて記載しています 7

8 参考資料 4 物件案内図 ( 周辺ポートフォリオマップ ) 8

9 参考資料 5 物件写真建物配置図基準階平面図 9

Microsoft Word _六本木ビュータワーにおける共有物分割に関・

Microsoft Word _六本木ビュータワーにおける共有物分割に関・各位 2014 年 3 月 31 日不動産投資信託証券発行者名東京都港区六本木一丁目 8 番 7 号森ヒルズリート投資法人代表者名執行役員礒部英之 ( コード番号 :3234) 資産運用会社名森ビルインベストメントマネジメント株式会社代表者名代表取締役社長礒部英之問合せ先総務部長西別府好美 TEL.03-6234-3234( 代表