目次豊川市用途地域の運用方針 1. 方針策定の目的現状分析... 3 (1) これまでの用途地域指定状況... 3 (2) 土地利用現況の解析用途地域別土地利用構成用途地域別未利用地割合建物用途現況土地利用の現状に

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そうりんねごろ
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1 豊川市用途地域の運用方針豊川市平成 27 年 3 月

2 目次豊川市用途地域の運用方針 1. 方針策定の目的現状分析... 3 (1) これまでの用途地域指定状況... 3 (2) 土地利用現況の解析用途地域別土地利用構成用途地域別未利用地割合建物用途現況土地利用の現状における課題と方針の位置づけ用途地域の運用方針用途地域の運用方針の基本的な考え方用途地域の運用方針に基づく将来土地利用ゾーニング (1) 豊川市都市計画マスタープランにおける将来都市構造土地利用の方針 (2) 将来用途地域の設定 ( 将来土地利用ゾーニング ) 用途地域の運用方針に基づく用途地域の検証作業の流れ手順用途地域の運用方針に基づく用途地域の見直し検討作業 (1) 用途地域見直し検討作業の考え方 (2) 見直し検討作業の流れ手順用途地域の運用方針に基づく各種検証検討作業手順まとめ付録 10. その他用語集 ( 用語集に記載するものについては文中にで表記します ) 出典資料等... 28

3 1. 方針策定の目的都市計画法 ( 昭和 43 年法律第 100 号以下法という ) 第 8 条に基づく用途地域 ( 以下用途地域という ) は良好な市街地環境の保全と市街地のあるべき姿の実現に向けて定められる都市計画上の地域地区制度の基本となるものです用途地域は 12 種類ありそれぞれの地域の特性に合った用途地域を定め建ぺい率容積率の指定と併せて建築物の用途や形態を一定の範囲に誘導し土地利用を合理的に配置することで調和のとれた良好な都市環境を確保することを目指しています本市は平成 18 年から平成 22 年までに旧宝飯郡 4 町と合併し新たな豊川市となりましたが用途地域は合併前のものを踏襲しています ( 現在の用途地域図は図表 1) 一方法都市計画運用指針 ( 平成 25 年 12 月一部改訂以下運用指針という ) においては都市計画基礎調査 ( 以下基礎調査という ) の結果等を基に都市計画の変更の必要性を判断する ( 法第 21 条 ) 都市計画マスタープランの変更等に応じて用途地域の見直しを検討すべき ( 運用指針 Ⅳ-D-1) 旨が記載されており本市の都市計画における上位計画である豊川市都市計画マスタープラン ( 平成 23 年 3 月策定以下都市計画マスタープランという ) においても土地利用の方針において必要に応じた用途地域の見直しを位置づけていますしかしながら近年においては一定のエリアにおける様々な建築物用途の混在化による都市環境の低下や大規模工場跡地に異なる用途の建築物が立地し周辺の生活環境の低下を引き起こす事例など土地利用における問題が全国で発生しており用途地域の適切な運用による土地利用の誘導が求められています以上を踏まえ本方針は都市計画マスタープランに沿った用途地域の運用方針を定め現在の用途地域の整合性見直しの必要性及び今後の方向性を検証し都市計画マスタープランに定めた将来都市構造土地利用の方針の達成に向けた規制誘導を図ることを目的とします 1

4 2 図表 1 都市計画総括図 (H 時点 )

5 2. 現状分析 (1) これまでの用途地域指定状況本市の用途地域は昭和 40 年 1 月 27 日の当初決定以降法改正土地区画整理事業の施行などの理由により複数回の変更が行われていますこれまでの用途地域の指定状況に係る都市計画決定変更の概要は図表 2 平成 7 年以降の詳細は図表 3のとおりです図表 2 用途地域の指定状況 ( 概要 ) 市町名当初決定日 ( 告示番号 ) 当初決定以降の状況 ( 特記事項 ) 旧豊川市旧一宮町旧音羽町旧御津町旧小坂井町新豊川市昭和 40 年 1 月 27 日 ( 建設省告示第 127 号 ) 昭和 46 年 2 月 15 日 ( 愛知県告示第 1125 号 ) 昭和 46 年 2 月 15 日 ( 愛知県告示第 1125 号 ) 昭和 46 年 2 月 15 日 ( 愛知県告示第 1125 号 ) 昭和 46 年 2 月 15 日 ( 愛知県告示第 1125 号 ) 平成 19 年 2 月 27 日 ( 豊川市告示第 19 号 ) 変更回数 12 回 ( 平成 19 年 2 月 27 日旧一宮町と合併による変更 ( 以降は新豊川市に記載 )) 変更回数 9 回 ( 平成 19 年 2 月 27 日旧豊川市と合併による変更 ( 以降は新豊川市に記載 )) 変更回数 7 回 ( 平成 20 年 2 月 29 日旧豊川市と合併による変更 ( 以降は新豊川市に記載 )) 変更回数 8 回 ( 平成 20 年 2 月 29 日旧豊川市と合併による変更 ( 以降は新豊川市に記載 )) 変更回数 4 回 ( 平成 22 年 12 月 24 日旧豊川市と合併による変更 ( 以降は新豊川市に記載 )) 変更回数 7 回 3

6 図表 3 用途地域の指定状況 ( 詳細 )1/2 豊川市告示 H H H H H H 告示番号 ( 豊川市告示 ) 第 80 号第 15 号第 108 号第 1 号第 19 号第 32 号第 1 種低層住居専用地域第 2 種低層住居専用地域第 1 種中高層住居専用地域第 2 種中高層住居専用地域第 1 種住居地域第 2 種住居地域準住居地域近隣商業地域商業地域準工業地域工業地域工業専用地域市街化区域 2,353 2,353 2,355 2,355 2,519 3,082 変更理由番号一宮町告示 H H H 告示番号 ( 一宮町告示 ) 第 64 号第 18 号第 20 号第 1 種低層住居専用地域第 2 種低層住居専用地域第 1 種中高層住居専用地域第 2 種中高層住居専用地域第 1 種住居地域第 2 種住居地域準住居地域近隣商業地域商業地域準工業地域工業地域工業専用地域 - 市街化区域変更理由番号音羽町告示 H H H 告示番号 ( 音羽町告示 ) 第 34 号第 36 号第 44 号第 1 種低層住居専用地域第 2 種低層住居専用地域第 1 種中高層住居専用地域第 2 種中高層住居専用地域第 1 種住居地域第 2 種住居地域準住居地域近隣商業地域商業地域準工業地域工業地域工業専用地域市街化区域変更理由番号御津町告示 H H 告示番号 ( 御津町告示 ) 第 68 号第 75 号第 1 種低層住居専用地域 - - 第 2 種低層住居専用地域 - - 第 1 種中高層住居専用地域第 2 種中高層住居専用地域 - - 第 1 種住居地域第 2 種住居地域 - - 準住居地域 - - 近隣商業地域商業地域準工業地域工業地域工業専用地域市街化区域変更理由番号 1 2 小坂井町告示 H 告示番号 ( 小坂井町告示 ) 第 102 号第 1 種低層住居専用地域 31 第 2 種低層住居専用地域 - 第 1 種中高層住居専用地域 45 第 2 種中高層住居専用地域 - 第 1 種住居地域 214 第 2 種住居地域 - 準住居地域 - 近隣商業地域 3 商業地域 8 準工業地域 17 工業地域 52 工業専用地域 - 市街化区域 370 変更理由番号 1 次ページへ ( 単位 ha) 変更理由は図表 4 を参照 4

7 図表 3 用途地域の指定状況 ( 詳細 )2/2 豊川市告示 H H H H H H 告示番号 ( 豊川市告示 ) 第 142 号第 73 号第 142 号第 78 号第 26 号第 35 号第 1 種低層住居専用地域第 2 種低層住居専用地域第 1 種中高層住居専用地域第 2 種中高層住居専用地域第 1 種住居地域 ,147 1,145 1,145 1,145 第 2 種住居地域準住居地域近隣商業地域商業地域準工業地域工業地域工業専用地域市街化区域 3,109 3,109 3,480 3,480 3,495 3,495 変更理由番号 ( 単位 ha) 図表 4 用途地域指定状況の理由概要番号変更日市町名理由概要 1 H 市 4 町法改正に伴い従前 8 用途から 12 用途に変更 2 H 御津町 3 H 豊川市佐脇浜地区の埋立による市街化区域編入及び用途地域の変更豊川駅東地区豊川西部地区を土地区画整理事業の進捗に伴い変更 4 H 豊川市国土地理院による市域面積修正を基にした変更 5 H 音羽町午新地区の市街化区域編入及び用途地域の変更 6 H 音羽町建築基準法及び都市計画法の改正に伴う建ぺい率指定のための変更 7 H 豊川市 6 と同一理由による建ぺい率指定のための変更 8 H 一宮町 9 H 一宮町大池地区の用途地域変更及び6と同一理由による建ぺい率指定のための変更一宮大木地区の土地区画整理事業に伴う市街化区域編入及び用途地域の変更 10 H 豊川市旧一宮町との合併に伴う変更 11 H 豊川市旧御津町旧音羽町との合併に伴う変更 12 H 豊川市御幸浜地区佐脇浜地区の埋立による市街化区域編入及び用途地域の変更 13 H 豊川市八幡駅南地区の変更前ページより 14 H 豊川市都市計画区域再編に伴う名称変更及び麻生田地区の変更旧小坂井町との合併に伴う変更 6と同一理由による建ぺい率指定のための変更 15 H 豊川市一宮大木地区を土地区画整理事業の進捗に伴い変更 16 H 豊川市御幸浜地区の埋立による市街化区域編入及び用途地域の変更 17 H 豊川市光明地区の変更 5

(2) 土地利用現況の解析ここでは最新の基礎調査結果を用いて各用途地域における土地利用の状況建物用途の状況を解析します 1 用途地域別土地利用構成図表 5 図表 6に示すとおり住専系用途地域 ( 第 1 種低層住居専用地域第 1 種第 2 種中高層住居専用地域 ) では用途地域の指定意図どおりに住宅地を主体とした土地利用が図られていますが第 2 種中高層住居専用地域は

8 (2) 土地利用現況の解析ここでは最新の基礎調査結果を用いて各用途地域における土地利用の状況建物用途の状況を解析します 1 用途地域別土地利用構成図表 5 図表 6に示すとおり住専系用途地域 ( 第 1 種低層住居専用地域第 1 種第 2 種中高層住居専用地域 ) では用途地域の指定意図どおりに住宅地を主体とした土地利用が図られていますが第 2 種中高層住居専用地域は幹線道路の沿道等に定められており商業系土地利用の占める割合が高くなっていることがわかります住居系用途地域 ( 第 1 種第 2 種住居地域準住居地域 ) では大半で住宅地中心の土地利用が図られていますが一部では商業系土地利用に特化したゾーン ( 基礎調査の調査単位区 ) もみられます一方商業系用途地域 ( 近隣商業地域商業地域 ) では大半のゾーンで商業系土地利用の占める割合が低く指定意図に反して住宅地を中心とした土地利用が進む状況がうかがえます工業系用途地域 ( 準工業工業工業専用地域 ) のうち工業地域及び工業専用地域ではほぼ指定意図どおりに工業系土地利用が図られていますが準工業地域では住商工と様々な土地利用が図られている実態がうかがえる状況となっています図表 5 市街化区域内における土地利用の状況 6

9 図表 6 市街化区域内における各用途地域の土地利用状況住居系商業系商業系住居系工業系工業系住居系土地利用 90% 以上 80% 以上 90% 未満 60% 以上 80% 未満 80% 以上 60% 以上 80% 未満 40% 以上 60% 未満 95% 以上 80% 以上 95% 未満 60% 以上 80% 未満 40% 以上 60% 未満左記以外計市街化区域第 1 種低層住居専用地域第 1 種中高層住居専用地域第 2 種中高層住居専用地域第 1 種住居地域第 2 種住居地域準住居地域近隣商業地域商業地域準工業地域工業地域工業専用地域表に記載する数字はゾーン ( 基礎調査の調査単位区 ) の数図表 5 の見方について図表 5 は市街化区域内における各ゾーンごとの土地利用の動向 ( 基礎調査による土地利用現況調査に基づく ) を色別に示したです凡例に示す各項目の定義は以下のとおりです住居系土地利用分類が住宅共同住宅店舗併用住宅店舗併用共同住宅作業所併用住宅に該当する土地利用がなされる土地商業系土地利用分類が業務施設物販店飲食店宿泊施設娯楽遊戯施設に該当する土地利用がなされる土地工業系土地利用分類が運搬倉庫施設工業施設危険物貯蔵処理施設に該当する土地利用がなされる土地例えば左に示す黄緑色の着色がされたゾーンであればゾーン内の土地の内 80% 以上 90% 未満の土地が住宅共同住宅店舗併用住宅店舗併用共同住宅作業所併用住宅の建築物のために利用されている土地であることを示しています 7

10 2 用途地域別未利用地割合図表 7 図表 8に示すとおり商業系用途地域及び工業系用途地域では田畑山林等の低未利用地が占める割合が低い一方で暫定用途地域 ( 第 1 種低層住居専用地域 : 建ぺい率 30% 容積率 50%) や市街化区域縁辺部の第 1 種中高層住居専用地域及び第 1 種住居地域ではその割合が他の用途地域と比べ高い状況となっています図表 7 市街化区域における低未利用地の状況 8

11 図表 8 市街化区域内における各用途地域の低未利用地の状況低未利用地割合市街化区域 0% 以上 10% 未満 10% 以上 20% 未満 20% 以上 30% 未満 30% 以上 40% 未満 40% 以上 50% 未満 50% 以上 60% 未満 60% 以上計第 1 種低層住居専用地域第 1 種中高層住居専用地域第 2 種中高層住居専用地域第 1 種住居地域第 2 種住居地域準住居地域近隣商業地域商業地域準工業地域工業地域工業専用地域表に記載する数字はゾーン ( 基礎調査の調査単位区 ) の数図表 7の見方について図表 7は市街化区域内における各ゾーンごとの低未利用地の割合 ( 基礎調査による土地利用現況調査に基づく ) を色別に示したものになります低未利用地とは基礎調査による土地利用現況調査の結果その土地が住宅商業工業のほか公的公益施設道路用地交通用施設公共空地等の土地利用がなされていない用地のことを指しますなお低未利用地には平面駐車場建物跡地等の都市的状況の未利用地を含みます例えば左に示すオレンジ色の着色がされたゾーンであればゾーン内の土地の内 40% 以上 50% 未満の土地がいずれの土地利用もなされていない低未利用地であることを示しています 9

3 建物用途現況建物用途現況は用途地域別の土地利用構成とほぼ同様の傾向にあり住専系用途地域工業地域及び工業専用地域ではほぼ指定意図に沿った建物利用が進む一方で幹線道路の沿道等における住居系用途地域では商業施設の立地が商業系用途地域では住宅の立地が顕著に進むゾーンがみられますまた準工業地域では様々な用途の建物が立地しており住宅と工業施設が混在するゾーンも見受けられます図表

12 3 建物用途現況建物用途現況は用途地域別の土地利用構成とほぼ同様の傾向にあり住専系用途地域工業地域及び工業専用地域ではほぼ指定意図に沿った建物利用が進む一方で幹線道路の沿道等における住居系用途地域では商業施設の立地が商業系用途地域では住宅の立地が顕著に進むゾーンがみられますまた準工業地域では様々な用途の建物が立地しており住宅と工業施設が混在するゾーンも見受けられます図表 9 建物用途別現況図 3. 土地利用の現状における課題と方針の位置づけここまでに整理したとおり準工業地域における建物用途混在化のほか商業系用途地域における住宅化の進行また市街化区域内における未利用地が多数発生しているゾーンがみられるなど指定された用途地域とは異なる土地利用の進行がみられますしたがって都市環境の維持向上に向けて用途地域の適正な運用が必要となっています以上から本方針はこれらの課題の解決に向け国の政策等を踏まえ豊川市総合計画都市計画マスタープランに即してまた関連する愛知県策定の東三河都市計画区域の整備開発及び保全の方針 ( 平成 23 年 9 月策定以下都市計画区域マスタープランという ) 用途地域の決定又は変更に関するガイドライン ( 平成 24 年 4 月策定 ) を踏まえて策定するものとします 10

13 4. 用途地域の運用方針運用指針では用途地域は積極的に望ましい市街地の形成を誘導するため都市計画区域マスタープラン又は市町村マスタープランに示される地域ごとの市街地の将来像にあった内容とすべきとされていますこのことから用途地域は都市計画マスタープランにおける本市が目指す将来都市構造土地利用を実現するための手段と設定し都市計画マスタープランの将来都市構造土地利用の方針に基づき将来土地利用ゾーニングを行い将来用途地域の設定を行うこと都市環境の維持向上のため将来用途地域に対し現行の用途地域現在の土地利用状況を比較検証し適時適切な見直しの検討を行うことを用途地域の運用方針とします 5. 用途地域の運用方針の基本的な考え方用途地域の運用方針における基本的な考え方として将来土地利用ゾーニング将来用途地域及び比較検証見直し検討の時期について以下のとおりです将来土地利用ゾーニング : 都市計画マスタープランにおける土地利用方針をもとに目指すべき土地利用について中心商業地沿道商業地成熟住宅地一般住宅地専用住宅地住工複合地及び工業地に区分する ( 各区分の定義は図表 11(P.17) を参照してください ) 将来用途地域 : 将来土地利用ゾーニングにより区分される目指すべき土地利用土地利用区分に合った用途地域比較検証見直し検討の時期 : 将来土地利用ゾーニング時点及び基礎調査の該当項目調査時点以上に示す各計画と本方針の関係性は図表 10のとおりです用途地域の決定又は変更に関するガイドライン ( 県 ) 東三河都市計画区域マスタープラン ( 県 ) 豊川市総合計画豊川市都市計画マスタープラン全体構想 ( 将来都市構造 ) 全体構想 ( 土地利用の方針 ) 地域別構想その他の誘導手法検討都市計画変更手続き都市計画マスタープランの改訂に反映用途地域の運用方針将来土地利用ゾーニング検証作業図表 10 各種計画等の関係性 11

14 6. 用途地域の運用方針に基づく将来土地利用ゾーニング (1) 豊川市都市計画マスタープランにおける将来都市構造土地利用の方針都市計画マスタープランにおける将来都市構造土地利用の方針は以下のとおりです将来都市構造拠点と軸の構造都市活動を支え市民交流を円滑にする都市構造における拠点と軸を以下のとおり位置づけます特に本市は 1 市 4 町が合併しており旧 1 市 4 町の拠点を活用するとともに各拠点の地域間連携の強化が重要となります (1) 都市核本市の都市活動市民交流を円滑にする都市軸の中核に位置する地区で諏訪地区を位置づけます市役所をはじめ主要な公共施設や商業業務施設など多様な都市機能の集積を図り本市の中心となる拠点とします (2) 地域生活拠点身近な生活圏の中核となる地区で JR 豊川駅周辺の豊川地区 JR 牛久保駅周辺の牛久保地区名鉄八幡駅及び新市民病院周辺の八幡地区名鉄国府駅周辺の国府地区 JR 三河一宮駅及び総合支所を中心とした一宮地区名鉄名電赤坂駅及び音羽支所を中心とした音羽地区 JR 愛知御津駅及び御津支所を中心とした御津地区名鉄伊奈駅及び小坂井支所を中心とした小坂井地区を位置づけますこれらの拠点については商業業務施設など地域生活に必要な都市機能を集積します (3) 医療拠点新市民病院建設地である八幡地区を地域医療の中核としての機能を果たす医療拠点と位置づけます (4) 中心市街地本市の都市核の諏訪地区豊川地区及び両地区を結ぶ姫街道沿道については都市の中心市街地と位置づけます (5) 鉄道軸広域的かつ市内間交流において公共交通の主軸となる鉄道を鉄道軸として位置づけます (6) 広域幹線軸東三河各地域と連絡する地域連携の軸となる幹線道路や名古屋方面あるいは豊橋方面に連絡する広域的な交通ネットワークを構成する幹線道路を広域幹線軸に位置づけます特に lc や幹線道路沿道の立地を活かし将来工業流通施設の立地誘導を検討する範囲を新たな産業集積ゾーンとして幹線道路沿道に位置づけます 12

15 土地利用の方針 (1) 土地利用の基本的な考え方本市においてはコンパクトなまちづくりを目指すことを基本とし将来的に住宅地や商業業務地などの土地利用を積極的に進める区域を定めますさらに将来的な人ロの動向や高齢社会の進展により必要に応じた区域区分の変更を検討していくものとしますまた市街化調整区域については本市の豊かな森林田園風景の農用地などの保全に努める区域を定めますこのような基本的な考え方をふまえ土地利用の基本方針は以下に示すとおりです 1コンパクトなまちづくりを目指しまちなか居住を推進します市民が身近な生活圏で日常生活が可能となるよう都市機能の集積を図ります特に主要な鉄道駅を中心とした都市核及び地域生活拠点は商業業務をはじめとしたサービス機能の集積などにより利便性の高い地区を形成しまちなか居住の推進を図ります 2 商業地の適切な配置を図ります都市核をはじめとした中心市街地や地域生活拠点である主要な鉄道駅周辺は高密度な空間とするため賑わいのある商業地の形成を目指しますまた本市の軸を形成する主要な幹線道路の沿道については沿道複合地として軸周辺または軸利用者の生活利便施設などを配置します 3 交通結節点としての機能を活かした工業地の確保拡大を目指します本市の有する広域への連絡機能となる主要な国道や自動車専用道路などの交通結節点を活かし臨海部をはじめとした計画中の工業地開発の促進を図るほか主要な国道などが交差する地域などを中心に市勢拡大や雇用確保につながる工業地の確保拡大を計画的に目指します 4 住宅地工業地が混在する市街地は適正な規制誘導を図ります住宅地と工業地が混在する市街地は大規模工場をはじめとした工業地の他用途への土地利用転換が図られる地区を中心に良好な住環境を保全することを目的として住居系用途地域への変更を検討します 5 市街化調整区域への無秩序な市街地の拡大を抑制します優良な農地や保全すべき森林などの自然が残る市街化調整区域への開発は原則抑制し無秩序な市街地の拡大を抑制しコンパクトなまちづくりを目指します 6 市街化調整区域の既存集落地は土地利用の適正な規制誘導を図ります市街化調整区域の既存集落地は周辺の農地や森林などの環境との調和を図りながら地域に必要となる生活基盤の確保に努めあわせて土地利用の適正な規制誘導を図ります 13

(2) 土地利用の方針 1 住宅地住宅地は市街化区域及び基盤整備が行われた宅地開発区域将来的に宅地化を図る区域に配置し以下に示す区域に定めます市街化区域において主に住宅の立地を誘導する地区市街化区域において住宅のほかその他生活利便施設なども許容し誘導する地区市街化区域において住居と工業が混在しているが地域内及び周辺の状況から住宅地への純化が望ましい地区

16 (2) 土地利用の方針 1 住宅地住宅地は市街化区域及び基盤整備が行われた宅地開発区域将来的に宅地化を図る区域に配置し以下に示す区域に定めます市街化区域において主に住宅の立地を誘導する地区市街化区域において住宅のほかその他生活利便施設なども許容し誘導する地区市街化区域において住居と工業が混在しているが地域内及び周辺の状況から住宅地への純化が望ましい地区市街化調整区域において住宅地として基盤整備が既に行われており今後も住宅地として誘導する地区市街化調整区域において都市基盤施般の整備が担保され近い将来住宅地の形成が見込まれる地区 2 商業地商業地は本市の市役所や名鉄諏訪町駅周辺の都市核生活圏内で日常的な買い物や行政サービスの中心となる拠点及び各支所などの地域生活拠点に配置し高密度な利用や高度利用を進め賑わいのあるまちづくりを目指します商業地としては以下に示す区域に定めます諏訪地区及び豊川地区及び両地区を結ぶ姫街道沿道の中心市街地活性化区域地域生活拠点をはじめ市内の主要な鉄道駅周辺で商業業務の集積を誘導する地区 3 沿道複合地沿道複合地としては ( 都 ) 豊橋豊川線 ( 都 ) 中通線 ( 都 ) 姫街道線などの沿道に商業業務機能の誘導を図ります 4 工業地工業地は工業系用途地域及び市街化調整区域の既存工場などに配置し以下に示す区域に定めます市内の内陸及び臨海において一団の工業地を形成しており今後も工業地の形成を誘導する地区基盤整備が進行中若しくは計画されており近い将来工業地の形成が見込まれる地区土地利用方針図 14

17 (2) 将来用途地域の設定 ( 将来土地利用ゾーニング ) 用途地域の運用方針に基づく将来土地利用ゾーニングの結果及び将来用途地域は図表 11(P.17) 将来土地利用ゾーニング図は図表 12(P.18) となりますなお国の政策県の基準これまでの本市の成り立ちの経緯を踏まえ以下の項目をこれに加えるものとします都市核地域生活拠点以外の鉄道駅周辺はコンパクトなまちづくり ( 集約型都市構造 ) の考え方に基づき一般住宅地 ( 第 1 種住居地域または第 2 種住居地域 ) を基本とする工業専用地域の周辺及び鉄道沿線に定める住居系用途地域は用途地域の決定又は変更に関するガイドライン ( 愛知県 ) の考え方に基づき一般住宅地( 第 1 種住居地域または第 2 種住居地域 ) を基本とする旧町部の住居系市街地 ( ただし一団の開発地は除く ) は旧町時代の用途地域指定の考え方を踏襲し一般住宅地 ( 第 1 種住居地域または第 2 種住居地域 ) を基本とするまた次にあげる項目に該当する地区については各要因に従って現状の用途地域を継続することを基本とします土地区画整理事業施行中地区については今後事業の進捗等にあわせ現在の用途地域の規制内容に沿った土地利用の誘導が図られると考えられることから現在の用途地域の指定を継続する地区計画区域については用途地域を補完し将来用途地域に見合った適切な土地利用誘導が見込まれることから現在の用途地域の指定を継続する土地区画整理事業施行済み地区のうち住居系用途地域が指定された地区は住居系以外の土地利用が進行する可能性が低いことから現在の用途地域の指定を継続する 15

18 図表 11 将来用途地域の設定 ( 将来土地利用ゾーニング ) 都市計画マスタープランにおける土地利用方針土地利用区分基本的考え方配置方針 1 商業地主要な鉄道駅を中心とした都市核及び地域生活拠点は商業業務をはじめとしたサービス機能の集積などにより利便性の高い地区を形成しまちなか居住の推進を図ります都市核をはじめとした中心市街地や地域生活拠点である主要な鉄道駅周辺は賑わいのある商業地の形成を目指します諏訪地区及び豊川地区及び両地区を結ぶ姫街道沿道の中心市街地活性化区域地域生活拠点をはじめ市内の主要な鉄道駅周辺で商業業務の集積を誘導する地区 2 沿道複合地本市の各拠点間を結ぶ軸となる主要な幹線道路の沿道については軸周辺または軸利用者の生活利便施設などを配置します ( 都 ) 豊橋豊川線 ( 都 ) 中通線 ( 都 ) 姫街道線などの沿道 3 住宅地市民が身近な生活圏で日常生活が可能となるよう都市機能の集積を図ります特に主要な鉄道駅を中心とした都市核及び地域生活拠点は商業業務をはじめとしたサービス機能の集積などにより利便性の高い地区を形成しまちなか居住の推進を図ります主に住宅の立地を誘導する地区住宅のほかその他生活利便施設などを許容し誘導する地区住居と工場が混在しているが地域内及び周辺の状況から住宅地への純化が望ましい地区住宅地と工業地が混在する市街地は大規模工場をはじめとした工業地の他用途への土地利用転換が図られる地区を中心に身近な住環境を保全することを目的として住居系用途地域への変更を検討します 4 工業地主要な国道が交差する地域などを中心に市勢拡大や雇用確保につながる工業地の確保拡大を計画的に目指します住居と工場が混在しているが地域内及び周辺の状況から工場等の立地を許容していく地区内陸及び臨海において一団の工業地を形成しており今後も工業地の形成を誘導する地区近い将来工業地の形成が見込まれる地区 16

19 目指すべき土地利用 ( 将来土地利用ゾーニング図 ) 定義 ❶ 中心市街地区域のうち諏訪地区豊川地区及び両地区を結ぶ姫街道沿道土地利用計画区分中心商業地商業地域近隣商業地域将来用途地域 ❷ 地域生活拠点に位置づけられた地区 ( 豊川地区牛久保地区八幡地区国府地区一宮地区音羽地区御津地区及び小坂井地区 ) 周辺 ( おおむね 100m 圏 ) 広域幹線道路など拠点間を結ぶ幹線道路沿道沿道商業地近隣商業地域準住居地域第 2 種住居地域 ❶ 住宅用地率 90%+ 低未利用地割合 10% 以下 + 土地区画整理事業施行済地区または計画的住宅地 ( 地区計画区域 ) 成熟住宅地 ( 現行用途地域を踏襲 ) ❷ 中心市街地及び地域生活拠点周辺 ( 概ね 500m 圏 ) 一般住宅地第 1 種住居地域第 2 種住居地域 ❸1 2 以外でかつ上記以外の市街地専用住宅地第 1 種低層住居専用地域第 2 種低層住居専用地域第 1 種中高層住居専用地域第 2 種中高層住居専用地域 ❶ 土地利用方針図において住宅地に位置づけられた準工業地域のうち工業地化が進行している地区 ( 工業地率 30% 以上 ) 住工複合地準工業地域 ❷ 工業団地一団の工業地及び住宅地と工業地が混在する市街地 ( 準工業地域 ) のうち土地利用方針図において工業地に位置づけられた地区工業地工業地域工業専用地域上位計画県のガイドライン等による追加方針土地区画整理事業施行中地区及び地区計画区域土地区画整理事業施行済み地区のうち住居系用途地域 ( 現行用途地域を踏襲 ) 都市核地域生活拠点以外の鉄道駅周辺工業専用地域の周辺及び鉄道沿線の住居系用途地域旧町部の住居系市街地 ( ただし一団の開発地は除く ) 一般住宅地 ( 第 1 種住居地域第 2 種住居地域 ) を基本とする 17

20 図表 12 将来土地利用ゾーニング図 7. 用途地域の運用方針に基づく用途地域の検証作業の流れ手順 4. 用途地域の運用方針 (P.11) 5. 用途地域の運用方針の基本的な考え方 (P.11) に示したとおり将来用途地域に対し現行の用途地域が適正に指定されているか土地利用が適切に誘導されているかを基礎調査結果に基づき検証が必要です用途地域の運用方針に基づく将来用途地域に対する現行の用途地域土地利用状況等の比較検証作業については以下の手順により実施することとしますなおこの手順を分かりやすく図解したものを図表 13に示します用途地域の運用方針による現行用途地域の比較検証手順 1 将来用途地域 ( 将来土地利用ゾーニング ) に対し現行の用途地域が一致するか比較 2 一致 ( 将来用途 = 現行用途 ) する場合は用途地域に対し実際の土地利用の状況が一致するか基礎調査結果 ( 土地利用現況 ) により比較 2-1 将来用途 = 現行用途 = 現行土地利用となる場合は問題なしと判断 2-2 将来用途 = 現行用途現行土地利用となる場合は課題箇所として整理し土地利用動向に合わせその他の土地利用誘導策または次期都市計画マスタープランの策定に向けた土地利用の方向性について検討を行う 3 不一致 ( 将来用途現行用途 ) となる場合は現行用途地域指定の経緯を調査 3-1 指定経緯が明確な場合は将来土地利用ゾーニング図に反映 3-2 指定経緯が明確でない場合は課題箇所として整理し後述する用途地域の見直し検討作業を行う 18

21 将来土地利用ゾーニング豊川市都市計画マスタープラン目指すべき土地利用計画将来用途地域 ( 将来土地利用ゾーニング図 ) 比較検証フロー手順 1 判定都市計画基礎調査土地利用一致手順 2 判定土地利用不一致手順 3 判定土地区画整理事業施行状況等による判断手順 2-1 手順 2-2 手順 3-1 手順 3-2 現行 ( 将来 ) 用途どおりに土地利用が進行現行 ( 将来 ) 用途とは異なる土地利用が進行現行用途地域の指定経緯理由が明確左記以外将来土地利用ゾーニングに合致土地利用誘導の必要性は高いものの用途地域だけで目指すべき方向へ誘導することは困難課題地区経緯理由を将来土地利用ゾーニングへ反映現行 ( 将来 ) 用途との土地利用実態の乖離が著しい現行 ( 将来 ) 用途との土地利用実態の乖離が小さい次期都市計画マスタープラン策定時に向けた課題地区として土地利用の方向性を精査次期都市計画マスタープラン改訂に反映他の土地利用規制誘導手法の適用を検討見直し候補地区用途地域の見直し検討作業へ図表 13 現行用途の比較検証作業フロー図 19

22 8. 用途地域の運用方針に基づく用途地域の見直し検討作業 (1) 用途地域見直し検討作業の考え方ここまでに示した 7. 用途地域の運用方針に基づく検証作業の流れ手順 (P.19) により将来用途地域と現行の用途地域が不一致となる用途地域見直し候補地区が抽出されます一方運用指針では用途地域は土地利用の動向等を勘案して定めることが望ましいとされており用途地域の見直しにおいてはこれらの現地状況を確認し今後の安定的な枠組みとして定めるものとして適切に検討する必要がありますそこで見直し候補地区について当該地区の建物利用実態 ( 見直し後における既存不適格建築物の発生状況 ) 等を勘案し用途地域の変更に向けた検討を行うことを本市における用途地域の見直し作業の基本的な考え方とします (2) 見直し検討作業の流れ手順用途地域の運用方針に基づく見直し検討作業の流れ手順は以下のとおり行うものとしますなおこの手順を分かりやすく図解したものを図表 14に示します用途地域の運用方針に基づく見直し検討作業手順 1 用途地域の運用方針に基づく検証作業で抽出された見直し候補地区について制限緩和型制限強化型に分類する ( 分類は現行用途から将来用途に移行する制限の強弱で判断する ) 制限緩和型の例 : 第 1 種中高層住居専用地域第 1 種住居地域 ) 制限強化型の例 : 工業地域第 1 種住居地域 2 制限緩和型に分類された地区について基礎調査 ( 建物利用現況 ) により未利用地の発生状況土地利用の動向を確認 2-1 現行用途とほぼ一致する土地利用が進行未利用地が少ない場合当面は現行用途を継続し変化動向に合わせた用途見直しの検討を要する地区として整理以外となる場合面的整備の可能性と合わせ用途地域の見直しを検討する地区として整理 3 制限強化型に分類された地区について基礎調査 ( 建物利用現況 ) により見直し後の用途に対する現行の建物に既存不適格が発生するかを精査 3-1 既存不適格が多い場合当面は現行用途を継続し変化動向に合わせた用途見直しの検討を要する地区として整理以外の場合用途地域の見直しを具体的に検討する地区として整理 20

23 将来土地利用ゾーニング図将来用途と現行用途が不一致見直し検討作業見直し候補地区手順 1 分類制限緩和型制限強化型手順 2 手順 3 建物利用都市計画基礎調査建物利用建物利用手順 2-1 手順 2-2 手順 3-1 手順 3-2 現行用途にほぼ合致する土地利用が進行低未利用地 : 少左記以外既存不適格建築物 : 多既存不適格建築物 : 少当面は現行用途地域を継続土地利用の変化動向をみながら将来的に用途地域見直しを検討面的整備の可能性と合わせ用途地域の見直しを検討当面は現行用途地域を継続土地利用の変化動向をみながら将来的に用途地域見直しを検討用途地域の見直しを検討図表 14 用途地域の運用方針に基づく見直し検討作業のフロー図 21

24 9. 用途地域の運用方針に基づく各種検証検討作業手順まとめここまでに示した用途地域の運用方針に基づく各種検証検討作業手順について以下のとおりです将来土地利用ゾーニング豊川市都市計画マスタープラン目指すべき土地利用計画将来用途地域 ( 将来土地利用ゾーニング図 ) 比較検証フロー一致不一致都市計画基礎調査土地利用土地利用土地区画整理事業施行状況等による判断現行 ( 将来 ) 用途どおりに土地利用が進行現行 ( 将来 ) 用途とは異なる土地利用が進行現行用途地域の指定経緯理由が明確左記以外将来土地利用ゾーニングに合致土地利用誘導の必要性は高いものの用途地域だけで目指すべき方向へ誘導することは困難課題地区経緯理由を明確にし将来土地利用ゾーニングへ反映現行 ( 将来 ) 用途との土地利用実態の乖離が著しい現行 ( 将来 ) 用途との土地利用実態の乖離が小さい次期都市計画マスタープラン策定時に向けた課題地区として土地利用の方向性を精査他の土地利用規制誘導手法の適用を検討次期都市計画マスタープラン改訂に反映次ページへ図表 15 用途地域の運用方針による作業手順まとめ (1/2) 22

25 見直し検討作業見直し候補地区制限緩和型 ( 例 : 第一種低層中高層住居専用地域第一種住居地域 ) 制限強化型 ( 例 : 第一種住居地域第一種低層中高層住居専用地域 ) 建物利用都市計画基礎調査建物利用建物利用現行用途にほぼ合致する土地利用が進行低未利用地 : 少左記以外不適格建築物 : 多不適格建築物 : 少前ページより当面は現行用途地域を継続土地利用の変化動向をみながら将来的に用途地域見直しを検討面的整備の可能性と合わせ用途地域の見直しを検討当面は現行用途地域を継続土地利用の変化動向をみながら将来的に用途地域見直しを検討用途地域の見直しを検討図表 15 用途地域の運用方針による作業手順まとめ (2/2) 23

26 24

27 付録 25

28 26

29 10. その他用語集用語地域地区制度建ぺい率容積率用途地域第 1 種低層住居専用地域第 1 種中高層住居専用地域第 2 種中高層住居専用地域第 1 種住居地域第 2 種住居地域準住居地域近隣商業地域商業地域準工業地域工業地域工業専用地域解説法第 8 条に規定されるもので用途地域など 21 種類の規制制度がある土地利用の方法建築物の用途や規模などを制限することで都市の環境利便安全などを維持する敷地に対する建築物の規模 ( 大きさ ) を規制するもの建ぺい率は敷地に対する建築面積の割合を指す容積率は敷地に対する建築物の延床面積の割合を指す地域地区のうち最も基礎的なものであり都市全体の土地利用の基本的枠組みを設定するとともに建築物の用途や容積率建ぺい率高さ等の形を規制誘導し秩序あるまちづくりに大きな役割を果たすもの用途地域には 12 種類がある ( 本市では第 2 種低層住居専用地域を指定していないため 11 種類となる ) 低層住宅のための地域で 2~3 階建て以下の低層住宅のための良好な住環境を保護するための住居系の地域小規模なお店や事務所を兼ねた住宅や小中学校などが建てられる中高層住宅のための地域で中高層住宅のための良好な住環境を保護するための住居系の地域病院大学などのほか床面積の合計 500 平方メートルまでの一定のお店などが建てられる主に中高層住宅のための良好な住環境を保護するための住居系の地域病院大学などのほか床面積の合計 1,500 平方メートルまでの一定のお店や事務所など必要な利便施設が建てられる大規模な店舗やオフィスビルなどの建築を制限する住居系の地域床面積の合計 3,000 平方メートルまでの店舗事務所ホテルなどは建てられる主に住居の環境を守るための地域だが大規模な飲食店店舗事務所などの建築も可能店舗事務所ホテルカラオケボックスなどは建てられ階数や床面積 (10,000 平方メートルを超える店舗等を除く ) の制限はない道路の沿道において自動車関連施設などの立地とこれと調和した住居の環境を保護するための地域準住居ではあるものの第 2 種住居地域よりも幅広い種類の用途の建物が建てられるまわりの住民が日用品の買物などをするための地域住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられる銀行映画館飲食店百貨店などが集まる地域住宅や小規模の工場も建てられる主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域危険性環境悪化が大きい工場のほかはほとんど建てられるどんな工場でも建てられる地域住宅やお店は建てられるが学校病院ホテルなどは建てられない工場のための地域どんな工場でも建てられるが住宅お店学校病院ホテルなどは建てられない 27

30 用語地区計画都市計画区域マスタープラン都市計画マスタープラン都市計画運用指針都市計画基礎調査低未利用地暫定用途地域解説法第 12 条の 4 第 1 項第 1 号に定められるもので特定の区域において建築物の用途や規模形態意匠などを制限することでそれぞれの地区の特性にふさわしいまちづくりを誘導する法第 6 条の2に規定される都市計画区域の整備開発及び保全の方針で長期的な視点から住民に都市の将来像を示すとともに市町村を超えた広域的な視点から都市計画の目標や広域的根幹的施設等主要な都市計画の決定の方針を示す法第 18 条の2に規定される市町村の都市計画に関する基本的な方針で都市づくりの具体性ある将来ビジョンを確立し個別具体の都市計画の指針として地区別の将来のあるべき姿をより具体的に明示し地域における都市づくりの課題とこれに対応した整備等の方針を明らかにしたもの地方自治法第 245 条の4の規定に基づき国が行う技術的な助言の性格を有するものとして国が都市政策を進めていくうえでの望ましい都市計画制度の運用等の原則的な考え方を示したもの都市計画に関する基礎的調査として概ね5 年ごとに実施されるもので都市計画区域における人口規模産業分類別就業人口市街地面積土地利用の動向交通量などについて現況と将来の見通しを調査するもの ( 法第 6 条第 1 項 ) 土地利用が有効になされず遊休化している土地本稿では基礎調査上の低未利用地を指すため住宅商業工業のほか公的公益施設道路用地交通用施設公共空地等の土地利用がなされていない用地及び平面駐車場建物跡地等の都市的な未利用地を指す土地区画整理事業などの面的な公共施設の整備を前提として新たに市街化を図る区域についてその整備に備え用途地域を原則第一種低層住居専用地域とし建ぺい率容積率建築物の高さの限度を低く設定している地域出典資料等平成 24 年度都市計画基礎調査 ( 建物利用現況, 豊川市 ) 平成 25 年度都市計画基礎調査 ( 土地利用現況, 豊川市 ) 豊川市都市計画マスタープラン ( 平成 23 年 3 月策定, 豊川市 ) 東三河都市計画区域の整備開発及び保全の方針 ( 愛知県都市計画区域マスタープラン )( 平成 23 年 9 月策定, 愛知県 ) 用途地域の決定又は変更に関するガイドライン ( 平成 24 年 4 月策定, 愛知県 ) 都市計画運用指針 ( 平成 25 年 12 月改訂, 国土交通省 ) 28

豊川市用途地域の運用方針平成２７年３月豊川市豊川市建設部都市計画課 442-8601 豊川市諏訪１丁目１番地ＴＥＬ

32 豊川市用途地域の運用方針平成２７年３月豊川市豊川市建設部都市計画課豊川市諏訪１丁目１番地ＴＥＬＦＡＸ

Microsoft Word - （新）滝川都市計画用途地域指定基準121019

Microsoft Word - （新）滝川都市計画用途地域指定基準121019 滝川都市計画用途地域指定基準 1 第一種低層住居専用地域ア. 低層住宅に係る良好な住居の環境を保護することが必要な区域イ. 計画的な住宅地開発が見込まれる区域で良好な低層住宅に係る土地利用が予定されている区域ウ. 相当規模の計画的な住宅開発が見込まれるが土地利用計画の区分が困難な場合で道路などの整備の関係から当面建築行為が見込まれない場合は開発区域全体を第一種低層住居専用地域とすることができる

目次豊川市用途地域の運用方針 1. 方針策定の目的 現状分析... 3 (1) これまでの用途地域指定状況... 3 (2) 土地利用現況の解析 用途地域別土地利用構成 用途地域別未利用地割合 建物用途現況 土地利用の現状に

目次豊川市用途地域の運用方針 1. 方針策定の目的現状分析... 3 (1) これまでの用途地域指定状況... 3 (2) 土地利用現況の解析用途地域別土地利用構成用途地域別未利用地割合建物用途現況土地利用の現状に