「公売不動産の購入業者の 　　　　　　　視点について」

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1 第 5 回平成 30 年度固定資産評価実務者勉強会 第 2 部 税理士による最近の各種課税評価に関するお話 講師 : 税理士 不動産鑑定士 赤川明彦 ( 株式会社土地評価センター取締役 ) 1

2 内容 1. 税法の基礎知識 (1) 法令の種類 構成 (2) 本則と附則 (3) 地方税法の特色 2. 固定資産課税評価と財産評価の異同と問題点 (1) 市街化調整区域の雑種地評価 (2) タワーマンションの評価 (3) 小規模宅地の評価減 (4) 地積規模の大きな宅地の評価 3. 税理士と固定資産税 (1) 減税コンサルの実態 (2) 税理士業界は固定資産税をどのように位置付けているか? (3) 太陽光発電設備 2

3 1. 税法の基礎知識 (1) 法令の種類 構成 地方税を例に法令ピラミッドを描くとこのようになります 憲法 条例の位置付けは? 地方税法 地方税法施行令 法律 政令 授権 地方税法施行規則 省令 取扱通知 個別通知行政実例 内かん 通知 ( 通達 ) 内かん 3

4 1. 税法の基礎知識 (2) 本則と附則法令を構成する条文は 以下のように 本則 と 附則 から構成されています 本則 本体的な事項を規定する部分 総則的規定 全体に通ずる原則的 基本的事項 実体的規定 中心的な内容を成す実体的事項 雑則的規定 実体的規定を前提として その全般にわたって共通に適用される事 罰則規定 項で しかも総則的規定とするには適しない手続的 技術的事項 附則 付随的な事項を規定する部分 4

5 1. 税法の基礎知識 (3) 地方税法の特色その 1( 規定の形式面の説明 ) 地方税法第 1 章総則第 1 節通則 (1-8 条の 5) 第 2 節納税義務の承継 (9-9 条の 4) 第 3 節連帯納税義務等 (10-10 条の 3) 第 4 節第二次納税義務 (11-11 条の 9) 第 5 節人格のない社団等の納税義務 (12 条 第 12 条の 2) 第 6 節納税の告知等 (13-13 条の 3) 第 7 節地方税優先の原則及び地方税と他の債権との調整 (14-14 条の 20) 第 8 節納税の猶予 (15-15 条の 9) 第 9 節納税の猶予に伴う担保等 (16-16 条の 5) 第 10 節還付 (17-17 条の 4) 第 11 節更正 決定等の期間制限及び消滅時効 (17 条の 5-18 条の 3) 第 12 節行政手続法との関係 (18 条の 4) 第 13 節不服審査及び訴訟 (19-19 条の 10) 第 14 節雑則 (20-20 条の 13) 第 15 節罰則 (21 条 第 22 条 ) 5

6 第 2 章道府県の普通税第 1 節道府県民税 (23-71 条の 67) 第 2 節事業税 (72-72 条の 76) 第 3 節地方消費税 (72 条の 条の 116) 第 4 節不動産取得税 (73-73 条の 44) 第 5 節道府県たばこ税 (74-74 条の 35) 第 6 節ゴルフ場利用税 ( 条 ) 第 7 節自動車取得税 ( 条 ) 第 7 節の 2 軽油引取税 ( 条の 60) 第 8 節自動車税 ( 条 ) 第 9 節鉱区税 ( 条 ) 第 10 節削除第 11 節道府県法定外普通税 ( 条 ) 第 3 章市町村の普通税第 1 節市町村民税 ( 条 ) 第 2 節固定資産税 ( 条 ) 第 3 節軽自動車税 ( 条 ) 第 4 節市町村たばこ税 ( 条の13) 第 5 節削除第 6 節鉱産税 ( 条 ) 第 7 節削除第 8 節特別土地保有税 ( 条 ) 第 9 節市町村法定外普通税 ( 条 ) 6

7 第 4 章目的税第 1 節及び第 2 節削除第 3 節狩猟税 (700 条の 条の 69) 第 4 節入湯税 ( 条の 29) 第 5 節事業所税 (701 条の 条の 74) 第 6 節都市計画税 ( 条の 8) 第 7 節水利地益税 共同施設税 宅地開発税及び国民健康保険税 ( 条 ) 第 8 節法定外目的税 ( 条の 27) 第 5 章都等及び固定資産税の特例第 1 節都等の特例 ( 条 ) 第 2 節固定資産税の特例 ( 条 ) 第 6 章電子計算機を使用して作成する地方税関係帳簿書類の保存方法等の特例 ( 条 ) 附則 7

8 1. 税法の基礎知識 (3) 地方税法の特色その 2( 附則が大事 ) 一般的に本則と附則は主従関係にあることが多いが 地方税法では 臨時的 特例的な規定が数多く附則に納められ 場合によっては本則以上に大事な役割を果たしています 例えば 地方税法附則第 17 条の 2 固定資産税の土地の価格の特例 ( 据置年度の下落修正措置 ) 附則の該当条文を理解していなければ 実務の組み立てをすることができない 国税における租税特別措置法と同様な規定が 地方税法では 附則 に書き込まれている 8

9 1. 税法の基礎知識 (3) 地方税法の特色その 3( 枠法 準拠法 ) 国税は直接納税者に関する定めが適用されるが 地方税法は条例によって課税するというルールが採られている 基本的に課税のルールが納税者に適用されるのは条例であって 地方税法という法律ではない 地方税条例主義 根拠 ( 地方団体の課税権 ) 第 2 条地方団体は この法律に定めるところによって 地方税を賦課徴収することができる ( 地方税の賦課徴収に関する規定の形式 ) 第 3 条地方団体は その地方税の税目 課税客体 課税標準 税率その他賦課徴収について定をするには 当該地方団体の条例によらなければならない 2 地方団体の長は 前項の条例の実施のための手続その他その施行について必要な事項 を規則で定めることができる 課税自主権 9

10 2. 固定資産課税評価と財産評価の異同と問題点 (1) 市街化調整区域の雑種地の評価別紙参照のこと 周辺の状況に応じて 評価対象地と状況が類似する付近の土地の価額を基に評価 土地の価格に精通した不動産鑑定士でも この しんしゃく割合 の判定は容易ではない また 税理士は価格を低く出さないと訴えられる危険性がある 各市町村の税務課 資産税課へ税理士が相談へ行く 10

11 2. 固定資産課税評価と財産評価の異同と問題点 (2) タワーマンションの評価 1 タワーマンションによる節税が租税回避行為となる危険性 2 固定資産は改正が行われたが 現時点で相続税法は改正がなかった 3 今後も改正が無い場合 課税明細書の課税標準額の流用で評価に誤りが発生する可能性がある 固定資産税の改正が適用されない建物 =1 戸の相続税評価額 家屋の所在価格固定課税標準額固定資産税 ( 相当 ) 額 〇〇市〇〇町〇〇円 円 円 1 戸の相続税評価額か? 固定資産税の改正が適用される建物 家屋の所在価格固定課税標準額固定資産税 ( 相当 ) 額〇〇市〇〇町〇〇円 円 円 11

12 2. 固定資産課税評価と財産評価の異同と問題点 (3-1) 小規模宅地の評価減 小規模宅地等の特例とは 相続開始の直前において 被相続人及び生計を一にしていた被相続人の親族の 1 事業の用又は 2 居住の用に供されていた宅地等で 建物又は構築物の敷地の用に供されているものがある場合には 相続人等が取得したこれらの宅地等のうち限度面積まで 課税価格を減額させる特例です 事業用 居住用 宅地等限度面積減額割合 特定事業用宅地等 ( 上記 1 のうち一定の要件を満たすもの ) 貸付事業用宅地等 ( 不動産貸付業を営むのも ) 特定居住用宅地等 ( 上記 2 のうち一定の要件を満たすもの ) 400 m2 80% 200 m2 50% 330 m2 80% 注 1 上記の他に特定同族会社事業用宅地等もあります 注 2 2 以上の宅地等について特例を適用する場合には 面積調整をします 12

13 2. 固定資産課税評価と財産評価の異同と問題点 (3-2) 小規模宅地の評価減 (A) 特定居住用宅地の限度面積を 330 m2 ( 過去 240 m2 ) に拡充 適用開始 : 平成 27 年 1 月 1 日の相続開始から 特定居住用宅地とは 被相続人の自宅等 自宅の敷地特例対象範囲範囲拡大 被相続人の居住用宅地等で 以下の者が相続等した場合に 限度面積までの部分について 課税価格を 80% 減額する特例です 1 配偶者 2 同居親族 3 家なし子 (2 世帯の区分登記はダメ ) 240 m2の部分まで 330 m2 ( 約 100 坪 ) の部分まで (B) 特定事業用宅地 400 m2と特定居住用宅地 330 m2の両方適用 (730 m2 ) A + B 5/3 + C 2 400m2改正 A m2 個人事業者の店舗の敷地 B m2 自宅の敷地 C m2 アハ ート敷地 特例選択対象地が A B である場合 (C を選択しない場合 ) A 400 m2 B 330 m2 C を選択する場合 A + B 40/33 + C m2 13

14 2. 固定資産課税評価と財産評価の異同と問題点 (4) 地積規模の大きな宅地の評価 ( 旧広大地の評価 ) ( 財産評価基本通達 20-2 平成 30 年 1 月 1 日以後の相続等から適用予定 ) 規模の大きな宅地 ( 三大都市圏は500m2以上 それ以外の地域は1000m2以上 ) について 次のいずれかに該当するものを除く 1 市街化調整区域に所在する宅地 ( 一部地域を除く ) 2 都市計画法の工業専用地域に所在する宅地 3 容積率が400% 以上の地域に所在する宅地は その宅地の地積の規模応じ 次の算式より求めた規模格差補正率を乗じて計算した価額によって評価する ( 算式 ) A B + C 規模格差補正率 = 0.8 地積規模の大きな宅地の地積 (A) B 及び C は 地積規模が大きな宅地が所在する地域に応じ それぞれ次の掲げる表のとおりとする 14

15 2. 固定資産課税評価と財産評価の異同と問題点 イ ロ 三大都市圏に所在する宅地 地区区分 三大都市圏以外の地域に所在する宅地 普通商業 併用住宅地区 普通住宅地区 地積m2 B C 500 以上 1,000 未満 ,000 以上 3,000 未満 ,000 以上 5,000 未満 ,000 以上 地区区分 普通商業 併用住宅地区 普通住宅地区 地積m2 B C 1,000 以上 3,000 未満 ,000 以上 5,000 未満 ,000 以上

16 2. 固定資産課税評価と財産評価の異同と問題点 例 三大都市圏に所在する 2,000 m2の普通住宅地区内の宅地場合 2, , = 規模格差補正率

17 3. 税理士と固定資産税 (1) 減税コンサルの実態特に決まったコンサルのやり方がある訳では無い 相続税の更正の請求との共通点と相違点 (2) 税理士業界は固定資産税をどのように位置付けているか? 1 賦課課税方式と申告納税方式 2 顧問料と報酬について 3 法人税 所得税 相続税に対する固定資産税の位置づけ 17

18 3. 税理士と固定資産税 (3) 太陽光発電設備償却資産は毎年 1 月 31 日までに 市町村へ申告する必要がある 1 個別に経産局へ情報要請する自治体もある 太陽発電設備については 所管の経済産業局に自治体が個別に情報提供を要請することで 売電の認定を 受けた設備の所在地や所有する事業者の氏名 住所や連絡先等を把握し 未申告者に対して申告をしようと しているところがある 2 認定設備の所在地や所有者名が誰でも閲覧可能に 認定を受けた設備の所在地や所有者する事業者の氏名等の情報が資源エネルギー庁の HP で公表 3 自治体はアクセス ID 取得で事業者の住所や連絡先までも確認可能に 現在まだ 改修中 18

19 4. 参考文献 1 地方税事務研究会 自治体の仕事シリーズ税務課の仕事 株式会社ぎょうせい, 2017 年 5 月第 1 版, 第 7 章 2 税務通信 3491 号 償却資産太陽光発電設備の捕捉調査強化 19