備するため民間活力を活用した再整備プロジェクトを推進していく再整備にあたっては中野サンプラザのキオク ( 記憶 ) カタチ( 形 ) ナマエ( 名前 ) の 3つのDNAを引き継いでいくものとし集客交流施設については最大収容 1 万人のアリーナ計画を再検討し規模や施設形状などについて多

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よしじろうたかにし
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1 平成 30 年 (2018 年 )10 月 11 日中野駅周辺西武新宿線沿線まちづくり調査特別委員会資料都市政策推進室中野駅周辺計画担当中野駅新北口駅前エリア再整備の検討状況及び事業手法について中野駅新北口駅前エリア再整備の検討状況及び予定する事業手法の特徴等について以下のとおり報告する 1 区民等との対話の実施状況について区役所サンプラザ地区再整備推進区民会議 ( 以下区民会議という ) や区民と区長のタウンミーティングを通じ再整備に関する対話を行ってきたところであるまたメール等でも再整備に関する様々な意見が寄せられている ( これまでの対話の実施状況は別紙 1 第 6 回区民会議における区提示資料は別紙 2のとおり ) 2 中野駅新北口駅前エリア再整備の推進について区民の声や現在のまちの状況をとらえながら中野駅新北口駅前エリア再整備の推進に係る考え方をとりまとめた ( 別紙 3 参照 ) (1) 再整備の必要性について 1 再整備は現在進行中の中野駅周辺の各地区整備と密接に関連しておりそれぞれの進捗に影響すること特に中野駅西口改札整備を進める上での前提条件となっていること 2 中野サンプラザは開業から45 年経過し施設更新の時期を迎えており存続させた場合には負担が大きいこと 3 将来にわたってだれもが安全安心に過ごせるユニバーサルデザインのまちづくりが求められていることこれらを総合的に判断した結果中野駅新北口駅前エリアは中野区役所の移転や新北口駅前広場整備などとの一体的な計画により再整備を推進するものとしあわせて中野駅西側南北通路橋上駅舎の早期開設に向けた取り組みを進めていくこととする (2) 再整備の方向性について中野駅新北口駅前エリアは将来にわたって人々の交流とにぎわいに満ちた区民の誇りとなるシンボル空間の形成を目指し新たな文化発信拠点などを整

2 備するため民間活力を活用した再整備プロジェクトを推進していく再整備にあたっては中野サンプラザのキオク ( 記憶 ) カタチ( 形 ) ナマエ( 名前 ) の 3つのDNAを引き継いでいくものとし集客交流施設については最大収容 1 万人のアリーナ計画を再検討し規模や施設形状などについて多角的な検討を行っていく 3 今後の検討について今後再整備の事業化に向けた検討を進めていくにあたり現時点での方向性と主な課題及び予定する事業手法の特徴やイメージを整理した ( 別紙 4 参照 ) 平成 31 年 3 月の中野駅新北口駅前エリア再整備事業計画 ( 素案 ) の公表を目指し引き続き区民会議などを通じた区民との議論や関係者との調整を行いながら検討を進めていく

3 区等との対話の実施状況別紙 1 対話の場内容実績 ( 酒井区就任後 ) 区役所サンプラザ地区再整備推進区会議区と区のタウンミーティング区の声新たな委員を加え委員の発表やグループディスカッションを実施中野駅周辺まちづくりをテーマにグループディスカッションを実施中野駅周辺まちづくりに関するメール等による投稿 8 21 ( 第 5 回 ) 委員 27 名出席再整備事業の概要等 9 7 ( 第 6 回 ) 委員 24 名出席まちづくりの中での中野サンプラザのあり 8 28 ( 第 3 回 ) 約 70 名参加再整備関連 15 件中野駅関連 9 件 ( 平成 30 年 9 14 現在 ) 対話の場区会議 (9 7 ) タウンミーティング (8 28 ) 区の声主な意主な意サンプラザは地域に愛される象徴的な建物建て替える際には影が残るようにしてほしい今のサンプラザを残すことに意味がある建て替えるかは経済的な合理性も踏まえ判断してほしい今あるホテル会議室レストラン等の多的な機能をなくさないでほしいなど 1 万規模ではなく今のサンプラザの規模でいい中野サンプラザは残して欲しい名前を残し区に愛されるサンプラザにしてほしい中野駅改札を早く作ってほしいなど 1 万ぐらい収容可能なホールを建設して賑わいのある中野区にしてほしい中野駅にエレベータがなく常に困った常に不便な駅だと感じた新住のための混雑解消策は考えられているが昔から住む住は不便を強いられているなど

4 別紙 2 中野駅新北駅前エリア ( 区役所サンプラザ地区 ) 再整備検討資料区役所サンプラザ地区再整備推進区民会議での主な論点 1 論点 1 論点 2 論点 3 論点 4 まちづくりの中での中野サンプラザのあり中野サンプラザの機能や役割などまちにとっての集客交流施設のあり最収容数 1 万アリーナの妥当性集客交流施設のまちへの影響運営事業の採算性などシンボル空間にふさわしい施設のあり再整備施設の施設計画中野駅新北帯の景観形成既存のにぎわい軸との連携回遊性ユニバーサルデザインによる施設整備まちの価値をめるエリアマネジメントなど安全安な住環境のあり低炭素化に向けた環境配慮災害時における防災性強化住線の住みやすいまちなど

5 報告再整備事業計画策定に向けた検討意告結果などを適宜報告討状況区会議開催意集宜開催中野駅周辺武新宿線沿線まちづくり調査特別委員会検以降パブリックコメント区役所サンプラザ地区再整備推進区民会議開催日程 2 会合程主な議題第 1 回平成 27 年 6 8 ( ) 区役所サンプラザ地区再整備の概要説明区役所サンプラザ地区再整備に関する意交換第 2 回平成 28 年 4 28 ( ) 中野駅周辺まちづくりの進捗状況について区役所サンプラザ地区再整備実施針 ( 案 ) について第 3 回平成 28 年 ( ) 区役所サンプラザ地区再整備事業計画の検討状況について事業協者の提案概要について第 4 回平成 29 年 ( ) 中野四丁新北地区まちづくり針 ( 素案 ) について第 5 回平成 30 年 8 21 ( ) 中野駅新北駅前エリア再整備について ( 計画検討の経緯等 ) 由討議第 6 回平成 30 年 9 7 ( ) 第 7 回平成 30 年 ( ) 第 8 回平成 30 年 11 頃第 9 回平成 30 年 12 頃論点 1 まちづくりの中での中野サンプラザのあり由討議ワークショップ形式討議等論点 2 まちにとっての集客交流施設のあり論点 3 シンボル空間にふさわしい施設のあり論点 4 安安全な住環境のあり由討議ワークショップ形式討議等第 10 回以降平成 31 年 1 以降区がとりまとめる再整備の考えや計画案をもとに議論計画検討段階策定手続段階区議会中野区区民会議区民等区役所サンプラザ地区再整備推進区民会議の位置づけと策定プロセス 3 報報告再都市計画審議会再整公共基盤に係る整続決定備備都市計画事事業業公共基盤に係る都市計画内容を踏まえ検討計計画(意画 (素集案案約))ワークショップなどを採りれた議論第第第第第第56789回回回回回10 回建設委員会意寄せられた意紹介タウンミーティング区の声など交換会約区会議での議論を踏まえ検討再整備事業計画適

6 地区画整理事業市街地再開発事業しくみ新区役所地地及び建物の部を権複合施設建物従前評価 :275 億円中野駅周辺各地区事業との関係性について 4 再整備施設の計画検討は公共基盤に係る都市計画を決定し街区形状を確定した上で進めることが不可中野駅新北駅前エリアの再整備は周辺各地区整備と関係しておりそれぞれの影響を踏まえた進捗管理が必要中野四丁新北エリア地権者が市街地再開発準備組合を組成中野四丁新北地区まちづくり針に基づき計画を検討中新区役所整備 2016 年度基本計画策定整備費を 221 億と試算財源は現区役所敷地等を活することを想定 2017 年 3 中野区役所の位置の変更に関する条例議決現在基本設計実施中囲町地区囲町東地区では地権者が市街地再開発準備組合を組成 2015 年度に市街地再開発事業の都市計画決定市街地再開発事業により新北駅前広場と接続する補助 221 号線を整備中野駅地区中野三丁地区では地区画整理事業の事業中南北通路の受けとなる中野駅広場を整備するため建物の解体事を実施中新北駅前広場整備中野駅新北駅前エリア再整備と体的な整備を予定駅前広場の配置形状の変更をうことにより駅前の歩者滞留空間の確保や円滑な歩者動線を実現 2017 年度に都市計画変更素案作成今年度都市計画続きを予定中野駅側南北通路橋上駅舎整備都市計画変更素案の内容を与条件として現在 JR が実施設計を実施中 2019 年建築確認申請予定本体事に先がけ 2018 年 10 より障移転事等着本体事は 2019 年度着予定中野駅南地区中野丁地区では地区画整理事業及び市街地再開発事業の事業中地区画整理事業により南駅前広場を拡張整備事業スキームの想定と区有地等資産活用イメージ 5 事業スキームの想定再整備は地区画整理事業により街区再編をい市街地再開発事業により共同化と度利をうことを想定市街地再開発事業における資産活によって再開発事業費を調達するとともに新区役所整備財源を確保道路公園等の公共施設を整備改善し地の区画を整え宅地の利増進を図る事業資として保留地処分のほか公共側から出される都市計画道路や公共施設等の整備費で構成されこれらを財源として整備事や移転補償がわれる例中野三丁地区画整理事業 ( 都市再機構施 ) 中野丁地区地区画整理事業 ( 組合施 ) 敷地を共同化し度利することにより公共施設地をみ出す従前の権利者の権利は原則として等価で新しい再開発ビルの床に置き換えられる ( 権利床 ) 度利で新たにみ出された床 ( 保留床 ) を処分し事業費に充てる事中野四丁東地区第種市街地再開発事業 ( 組合施 ) 中野丁地区第種市街地再開発事業 ( 組合施 ) 区有地等資産活のイメージ新区役所整備費に充当整備費 :221 億円 ( 2) 中野駅新北駅前エリア市街地再開発事業現区役所地建物 ( 区所有分 ) 従前評価 :175 億円 ( 1) 現サンプラザ地建物 (MN21 所有 ) 市街地再開発事業における権利変換 ( 転出または残留 ) 利変換により取得保留床処分や建物整備にあたり間活を活多機能集客交流施設 ( 1) 1 地や建物といった資産の従前評価額は路線価や般的な建物評価をいて試算したものであり事業をううえでの評価額とは異なるものである 2 新しい区役所整備基本計画 (2016 年 12 策定 ) 記載の額

7 中野サンプラザの長寿命化を行う場合の検討 6 中野サンプラザは昭和 48 年竣で現在築 45 年建物の更新年度を 60 年と設定し今後 15 年存続させるための寿命化事をう場合の試算 ( 1) 年度以降サンプラザ築年数寿命化事設計 / 準備 / 事営業継続建替え < 試算 > 中野サンプラザ延床積 51,076m2 事単価 4,200 円 / m2 / 年 ( 2) 期間 15 年 = 32.2 億円 ( 3) 1 本建築学会建築物の耐久計画に関する考えをもとに設定 2 地公共団体の財政分析等に関する調査研究報告書 ( 平成 23 年 3 : 財団法治総合センター ) における更新費の試算式についてを準単価は公共施設のうち市化系社会教育系政系等施設とする地域差調整や態容補正等はなし 3 この額は施設維持を的とした寿命化事にかかる費であり施設のリニューアルや耐震補強などをう場合は別途費が発する想定される課題寿命化に係る資の確保新規の借や出資が必要寿命化に係る投資の回収存続する15 年間での投資回収が必要毎事業年度の利益の確保毎年度の減価償却費は2 億円程度増加するなど参考まちづくり中野 21 の財産及び損益の状況 ( 中野サンプラザとの連結 ) 区分第 11 期 ( 平成 27 年 3 期 ) 第 12 期 ( 平成 28 年 3 期 ) 第 13 期 ( 平成 29 年 3 期 ) 第 14 期 ( 平成 30 年 3 期 ) 売上 ( 千円 ) 2,944,809 3,028,560 3,026,740 3,128,348 経常利益 ( 千円 ) 202, , , ,555 当期純利益 ( 千円 ) 123, , , ,749 総資産 ( 千円 ) 7,061,781 7,240,187 7,355,530 7,563,463 純資産 ( 千円 ) 1,716,046 1,930,517 2,157,644 2,416,394 ホール劇場施設の閉館建替え等の状況について 7 都内では近年中野サンプラザと同規模のホールの閉館や建替えが相次いでいる耐年数が 50 年を超えるホール劇場は都内で 9 施設 ( 東京都による平成 28 年 11 時点調査結果より ) 中野サンプラザ類似施設の建替え状況 (2018 年現在 ) 施設収容数開館閉館営業年数備考新宿コマ劇場 2, 年年年閉館渋公会堂 2, 年年年 2019 年 5 新装オープン東京厚年会館 2, 年年 3 49 年閉館中野サンプラザ 2, 年 6 ー 45 年営業継続中本年館 1, 年年 3 36 年 2017 年 8 新装オープンゆうぽうとホール 1, 年年 9 33 年ホールを含む複合施設建設予定都圏における年度別の開館施設数 1920 年代 1950 年代 1960 年代 1970 年代 1980 年代 1990 年代 2000 年代 2010 年代全施設数地域別施設数 % 施設数 % 施設数 % 施設数 % 施設数 % 施設数 % 施設数 % 施設数 % 東京都 2 2.3% 1 1.1% 6 6.8% % % % % % 88 その他都圏 0.0% 1 0.8% % % % % 3 2.4% 3 2.4% 123 総計 2 0.9% 2 0.9% % % % % % % 211 出典 : ホール劇場等に係る調査分析報告書 ( 平成 29 年 3 : 東京都 )

区の声からとらえたまちの状況中野サンプラザは思い出がいっぱい再整備の必要性区役所もサンプラザも朽化が配中野駅にエレベータがなくて不便中野は連れでは来にくいまちだと思う別紙 3 主な課題周辺各地区整備の進捗に影響中野駅改札整備の前提条件新庁舎整備の財源確保中野サンプラザ存続の負担寿命化事試算約 32 億円 ( 約 2 億円 15 年 ) 借 44 億純利益 2.

8 区の声からとらえたまちの状況中野サンプラザは思い出がいっぱい再整備の必要性区役所もサンプラザも朽化が配中野駅にエレベータがなくて不便中野は連れでは来にくいまちだと思う別紙 3 主な課題周辺各地区整備の進捗に影響中野駅改札整備の前提条件新庁舎整備の財源確保中野サンプラザ存続の負担寿命化事試算約 32 億円 ( 約 2 億円 15 年 ) 借 44 億純利益 2.5 億円 ( 平成 30 年 3 現在 ) ユニバーサルデザインのまちづくり低差解消と歩者ネットワークの形成来街者住の多様化新区役所新北駅前広場整備などとの体的な計画による再整備を推進中野駅側南北通路橋上駅舎整備の早期着早期開設への取組み中野駅新北駅前エリア再整備の概要中野駅新北駅前エリア再整備事業の概要整備事業などによって街区再編をい安全で円滑な駅前広場を配置するとともに地域経済の発展に資する集客発信のある拠点を形成 ( 中野四丁新北地区まちづくり針 : 平成 30 年 3 策定 ) 想定している主な事業法地区画整理事業による街区再編市街地再開発事業による建物整備中野駅新北駅前エリア地区画整理事業想定範囲再整備事業関連の動き新区役所を現体育館及び南側敷地に移転整備現庁舎及び中野サンプラザ敷地新北駅前広場を体的に再整備現庁舎地等の活により新庁舎整備財源を確保中野駅側南北通路橋上駅舎整備により新たに改札が開設予定事業着に向け整備の概要や事業法都市計画整備スケジュール等をした再整備事業計画を策定予定建物現況主な建物中野区役所中野サンプラザ敷地積 9,585m2 9,529m2 延床積 28,566 m2 ( 地上 9 層地下 2 層 ) 51,076 m2 ( 地上 22 層地下 3 層 ) 築年数昭和 43 年築昭和 48 年築所有中野区東京都まちづくり中野 21

中野サンプラザの DNA 継承将来にわたって々の交流とにぎわいに満ちた区の誇りとなるシンボル空間を形成新たな化発信拠点等を整備するため間活を活した再整備プロジェクトを推進キオク歴史や実績カタチ機能や形状ナマエブランド参考中野サンプラザホール 2017 年楽公演状況ジャンル年間公演数割合ポップス ( 本 ) 119 60% ポップス ( 外国 ) 13

9 中野サンプラザの DNA 継承将来にわたって々の交流とにぎわいに満ちた区の誇りとなるシンボル空間を形成新たな化発信拠点等を整備するため間活を活した再整備プロジェクトを推進キオク歴史や実績カタチ機能や形状ナマエブランド参考中野サンプラザホール 2017 年楽公演状況ジャンル年間公演数割合ポップス ( 本 ) % ポップス ( 外国 ) 13 7% アニメ関連 20 10% 演歌歌謡曲 24 12% その他 22 11% 合計 % 2017 年の年間稼働のうちホームページで確認できる楽公演を独にジャンル分けして作成アリーナ計画の再検討中野のまちが成熟していくためにはサンプラザの後継施設としてホールコンベンション機能は必要現在の集客交流施設の考えを踏まえながら 1 万アリーナ計画を再検討集客交流施設の考え集客交流施設とはコンサートイベント会議などの催事を開催できる会場及び付帯施設のことをいうアリーナのほかカンファレンスバンケットなどの施設を想定歩者滞留空間としてオープンスペースを確保しにぎわい創出の場としても活本事業における集客交流施設の考え多種多様なニーズに応えるため複数の集客交流施設の設置を誘導そのうち最規模のものとして中野サンプラザのホール機能を発展させより集客と発信があり多的に使える集客交流施設を計画最収容数 1 万を標としコンサートのほかスポーツイベントや展会などにも使できるようアリーナ ( 平間 ) 部分を組み込んだ施設を想定再検討区役所サンプラザ地区再整備実施針 ( 平成 28 年 4 策定 ) よりどのようなコンテンツを発信していくのがよいのか? 施設形状はアリーナ型 ( 平間型 ) がよいのか? 1 万という規模は妥当なのか? など

10 標スケジュール ( 平成 30 年 9 現在 ) ( 年度 ) エリア H H H 中野駅新北口駅前エリア中野四丁新北地区まちづくり針策定中野駅新北駅前エリア再整備事業計画策定公共基盤に係る都市計画続間参画事業者公募選定建物整備に係る都市計画続基盤整備着新庁舎移転後従前建物の解体除却施設整備着竣中野四丁目新北口西エリア計画調整都市計画続整備中野駅地区新区役所整備基盤検討中野駅地区整備基本計画改定障移転事中野駅側南北通路橋上駅舎実施設計中野駅側南北通路橋上駅舎基本設計実施設計建設事竣建設事通路駅舎供開始駅ビル竣さらなる短縮は実施設計等で検討中野二丁目地区公社住宅建設地区画整理事業市街地再開発建設事駅前広場整備中野三丁目地区地区画整理事業囲町地区組合設等認可建設事今後の事業進捗等により変更する場合があります

中野駅新北口駅前エリア再整備の事業化に向けた検討の方向性と主な課題項検討の向性主な課題別紙 4 規模集客交流施設

その規模や施設形状については再検討をう中野サンプラザの利状況を踏まえホテルバンケット機能を設けるものとし

地区画整理事業を予定し独政法都市再機構の施を想定する建物整備や公共空間を創出する法として市街地再開発事業を予定し

( 中野区役所や中野サンプラザなどの地建物 ) の活により整備費相当額を確保する区が中野駅新北駅前エリアを中

収容数 1 万の規模の妥当性主な途に適した施設形状区負担のない経営運営法 ( 設営式 ) まちの

区をはじめとする地権者の権利関係調整施設計画と事業収モデルの検討間活を最限にかす参画法や公募法区の中野駅新北

と権利 ( 地及び床 ) の保有法事業手法の比較市街地再開発事業の特徴参考任意の地取引 ( 売却定借等 ) の特徴

法定事業として位置付けられた整備である任意の建築物整備である法に基づく権利変換続きがわれ従前権利分に

整備後の地は原則権利者の共有となる地の権利は売却の場合は買主の所有となり定借の場合は権利を保有したまま貸付をう

更地取引となり売主が解体をう補助の導や権利変換時の税制優遇の適が可能補助や税制優遇制度はない

11 中野駅新北口駅前エリア再整備の事業化に向けた検討の方向性と主な課題項検討の向性主な課題別紙 4 規模集客交流施設多機能複合施設事業法区有地等資産の活々の交流やにぎわいを創出する場としてホールやコンベンション機能を設けるものとしその規模や施設形状については再検討をう中野サンプラザの利状況を踏まえホテルバンケット機能を設けるものとしその他の機能としてオフィス商業住宅等の誘導を検討する新北駅前広場の整備や周辺道路等の再配置をう街区再編の法として地区画整理事業を予定し独政法都市再機構の施を想定する建物整備や公共空間を創出する法として市街地再開発事業を予定し間事業者の参画法等を検討する新区役所施設整備費の財源 ( 約 221 億円 ) については再整備事業を通じた区有地等資産 ( 中野区役所や中野サンプラザなどの地建物 ) の活により整備費相当額を確保する区が中野駅新北駅前エリアを中としたまちづくりに主体的に関与していくため区または株式会社まちづくり中野 21 が権利の部を保有し続けることを検討する最収容数 1 万の規模の妥当性主な途に適した施設形状区負担のない経営運営法 ( 設営式 ) まちの構成や事業成性を考慮した誘導機能の配分バランス暮らしやすさや親しみやすさへの配慮周辺地区との調和回遊性の確保区をはじめとする地権者の権利関係調整施設計画と事業収モデルの検討間活を最限にかす参画法や公募法区の中野駅新北駅前エリアのまちづくりへの関与の考え市街地再開発事業における区有地等資産の権利変換の想定 ( 転出は残留及びその割合 ) と権利 ( 地及び床 ) の保有法事業手法の比較市街地再開発事業の特徴参考任意の地取引 ( 売却定借等 ) の特徴複数の地権者が共同化度利をう売主と買主との間で地取引がわれた上で買主が建築物の整備をう法定事業として位置付けられた整備である任意の建築物整備である法に基づく権利変換続きがわれ従前権利分に合った権利床取得や転出に伴う銭補償がなされる権利のやり取りは地取引の際にわれ条件は売主と買主との間で決められる整備後の地は原則権利者の共有となる地の権利は売却の場合は買主の所有となり定借の場合は権利を保有したまま貸付をう保留床を処分することにより資調達をう建築主が分で資調達をわなければならない事業の中で既存建築物の解体もう原則更地取引となり売主が解体をう補助の導や権利変換時の税制優遇の適が可能補助や税制優遇制度はない土地区画整理事業と市街地再開発事業による整備のイメージ 1 現況 2 地区画整理事業 3 市街地再開発事業土地 ( 宅地 ) の集約化共同化高度利用による建築物整備中野区役所中野サンプラザ中野税務署清掃事務所車庫跡地公共基盤の整備に合わせた街区の再編

12 参考資料中野駅新北駅前エリア再整備の事業法について 1. 中野駅新北口駅前エリア ( 区役所サンプラザ地区 ) 再整備事業の経緯平成 13 年 2 平成 15 年 9 平成 16 年 9 平成 20 年 10 平成 23 年 3 平成 24 年 6 経緯国の特殊法等整理合理化計画において雇能開発機構の勤労者福祉施設を地公共団体等に譲渡または廃することが決定区は雇能開発機構と中野サンプラザ取得の条件について筋で合意取得運営の的中野区の活性化と中野駅周辺まちづくりの推進を図ることを的とし区と間事業者が出資する株式会社を設し間の資経営能及び技術的能を活した中野サンプラザの取得運営等をうものとする中野サンプラザの所有会社としてまちづくり中野 21 を設雇能開発機構とまちづくり中野 21 が中野サンプラザの売買契約を締結 ( 取得価格は約 53 億円 ) サンプラザ地区に係るまちづくり整備の針区議会議決 1. 中野駅周辺のまちづくりに当たりサンプラザ地区はその地条件をかし中野区役所本庁舎の敷地及び中野駅北広場並びに中野駅地区との体的な計画により整備をうものとする 2. 警察学校等移転跡地既存の商業集積地区等の中野駅周辺地域のまちづくりと連動させ新たな都市機能を備えた交流とにぎわいの拠点となるまちづくりを指す 3. 中野区は株式会社まちづくり中野 21 に区役所サンプラザエリア周辺体のまちづくりの中として主体的に取り組ませるものとする 4. 中野区は株式会社まちづくり中野 21 に将来にわたって同社の所有地を保有させ中野駅周辺のまちづくりをけん引させるものとする区役所サンプラザ地区整備の基本的向策定中野駅周辺まちづくりグランドデザインVer.3 策定 < 区役所サンプラザ地区整備針 > 新北駅前広場との体的整備街区化多途多機能に使える規模集客空間間とのパートナーシップ平成 26 年 6 区役所サンプラザ地区再整備基本構想策定平成 27 年 3 事業構築パートナーの選定 ( 三菱地所グループ野村不動産グループ ) 平成 28 年 4 区役所サンプラザ地区再整備実施針の策定平成 28 年 7 事業協者の選定 ( 野村不動産グループ ) 平成 28 年 9 事業協者と区役所サンプラザ地区再整備事業に係る事業協に関する協定を締結 UR 都市機構と区役所サンプラザ地区再整備事業の推進に係る協協定を締結平成 30 年 3 中野四丁新北地区まちづくり針策定

2. 中野駅新北口駅前エリア ( 区役所サンプラザ地区 ) の概要中野駅新北駅前エリア再整備事業の概要整備事業などによって街区再編をい安全で円滑な駅前広場を配置するとともに地域経済の発展に資する集客発信のある拠点を形成 ( 中野四丁新北地区まちづくり針 : 平成 30 年 3 策定 ) 予定している主な事業法地区画整理事業による街区再編市街地再開発事業による建物整備

主な建物中野区役所中野サンプラザ敷地積 9,585m2 9,529m2 延床積 28,566 m2 ( 地上 9 層地下 2 層 ) 51,076 m2 ( 地上 22 層地下 3 層 ) 築年数昭和 43 年築昭和 48 年築所有中野区東京都まちづくり中野 21 3.

13 2. 中野駅新北口駅前エリア ( 区役所サンプラザ地区 ) の概要中野駅新北駅前エリア再整備事業の概要整備事業などによって街区再編をい安全で円滑な駅前広場を配置するとともに地域経済の発展に資する集客発信のある拠点を形成 ( 中野四丁新北地区まちづくり針 : 平成 30 年 3 策定 ) 予定している主な事業法地区画整理事業による街区再編市街地再開発事業による建物整備再整備事業関連の動き新区役所を現体育館及び南側敷地に移転整備現庁舎及び中野サンプラザ敷地新北駅前広場を体的に再整備現庁舎地等の活により新庁舎整備財源を確保中野駅側南北通路橋上駅舎整備により新たに改札が開設予定事業着に向け整備の概要や事業法都市計画整備スケジュール等をした再整備事業計画を策定予定建物現況中野駅新北駅前エリア地区画整理事業予定範囲主な建物中野区役所中野サンプラザ敷地積 9,585m2 9,529m2 延床積 28,566 m2 ( 地上 9 層地下 2 層 ) 51,076 m2 ( 地上 22 層地下 3 層 ) 築年数昭和 43 年築昭和 48 年築所有中野区東京都まちづくり中野中野駅周辺各地区事業との関係性再整備施設の計画検討は公共基盤に係る都市計画を決定し街区形状を確定した上で進めることが不可中野駅新北駅前エリアの再整備は周辺各地区整備と関係しておりそれぞれの影響を踏まえた進捗管理が必要中野四丁新北エリア地権者が市街地再開発準備組合を組成中野四丁新北地区まちづくり針に基づき計画を検討中新区役所整備 2016 年度基本計画策定整備費を221 億と試算財源は現区役所敷地等を活することを想定 2017 年 3 中野区役所の位置の変更に関する条例議決現在基本設計実施中囲町地区囲町東地区では地権者が市街地再開発準備組合を組成 2015 年度に市街地再開発事業の都市計画決定市街地再開発事業により新北駅前広場と接続する補助 221 号線を整備中野駅地区中野三丁地区では地区画整理事業の事業中南北通路の受けとなる中野駅広場を整備するため建物の解体事を実施中新北駅前広場整備中野駅新北駅前エリア再整備と体的な整備を予定駅前広場の配置形状の変更をうことにより駅前の歩者滞留空間の確保や円滑な歩者動線を実現 2017 年度に都市計画変更素案作成今年度都市計画続きを予定中野駅側南北通路橋上駅舎整備都市計画変更素案の内容を与条件として現在 JR が実施設計を実施中 2019 年建築確認申請予定本体事に先がけ 2018 年 10 より障移転事等着本体事は 2019 年度着予定中野駅南地区中野丁地区では地区画整理事業及び市街地再開発事業の事業中地区画整理事業により南駅前広場を拡張整備

14 4. 街区再編都市基盤変更の必要性中野駅周辺まちづくりの背景や課題を踏まえ地の有効利や都市機能の度化居住環境の向上及び安全で円滑な交通結節点を整備するために下記のとおり街区再編及び都市基盤変更をう必要がある街区化とともに体道路制度の活により地利の由度をめ地域経済の発展に寄与する都市機能を整備誘導する ( ゾーニングイメージ ) 中野駅新北駅前に歩者滞留空間を創出し賑わい空間を形成する新北駅前広場の滞留空間と中野税務署地に整備する広場空間をつなぐことで歩者の回遊動線を強化する T 字路交差点 2 箇所を集約し字路交差点化周辺道路ネットワークを考慮した道路幅員や道路線形の改善などにより交通環境を向上させる駅前広場エリア中野駅 5. 土地区画整理事業と市街地再開発事業による整備のイメージ ( 平成 30 年 9 現在 ) H29 エリア 2017 H H ( 年度 ) 中野駅新北口駅前エリア中野駅地区新区役所整備中野四丁新北地区まちづくり針策定中野駅新北駅前エリア再整備事業計画策定間参画事業者公募選定公共基盤に係る都市計画続中野駅地区基盤検討整備基本計画改定障移転事中野駅側南北通路橋上駅舎実施設計建物整備に係る都市計画続新庁舎移転後従前建物の解体除却施設整備着基盤整備着中野駅側南北通路橋上駅舎基本設計実施設計建設事竣建設事通路駅舎供開始竣駅ビル竣さらなる短縮は実施設計等で検討今後の事業進捗等により変更する場合があります 1 現況 2 地区画整理事業 3 市街地再開発事業土地 ( 宅地 ) の集約化共同化高度利用による建築物整備中野区役所中野サンプラザ中野税務署清掃事務所車庫跡地公共基盤の整備に合わせた街区の再編

15 地区画整理事業市街地再開発事業しくみ複合施設建物従前評価 :275 億円 6. 予定する事業手法 6 事業法新北駅前広場の整備や周辺道路等の再配置をう街区再編の法として地区画整理事業を予定し独政法都市再機構の施を想定する建物整備や公共空間を創出する法として市街地再開発事業を予定し間事業者の参画法等を検討する道路公園等の公共施設を整備改善し地の区画を整え宅地の利増進を図る事業資として保留地処分のほか公共側から出される都市計画道路や公共施設等の整備費で構成されこれらを財源として整備事や移転補償がわれる例中野三丁地区画整理事業 ( 都市再機構施 ) 中野丁地区地区画整理事業 ( 組合施 ) 敷地を共同化し度利することにより公共施設地をみ出す従前の権利者の権利は原則として等価で新しい再開発ビルの床に置き換えられる ( 権利床 ) 度利で新たにみ出された床 ( 保留床 ) を処分し事業費に充てる事中野四丁東地区第種市街地再開発事業 ( 組合施 ) 中野丁地区第種市街地再開発事業 ( 組合施 ) 市街地再開発事業の特徴複数の地権者が共同化度利をう法定事業として位置付けられた整備である法に基づく権利変換続きがわれ従前権利分に合った権利床取得や転出に伴う銭補償がなされる整備後の地は原則権利者の共有となる保留床を処分することにより資調達をう事業の中で既存建築物の解体もう補助の導や権利変換時の税制優遇の適が可能参考任意の地取引 ( 売却定借等 ) の特徴売主と買主との間で地取引がわれた上で買主が建築物の整備をう任意の建築物整備である権利のやり取りは地取引の際にわれ条件は売主と買主との間で決められる地の権利は売却の場合は買主の所有となり定借の場合は権利を保有したまま貸付をう建築主が分で資調達をわなければならない原則更地取引となり売主が解体をう補助や税制優遇制度はない 7. 区有地等資産活用のイメージ 7 新区役所整備費に充当整備費 :221 億円 ( 2) 新区役所地地及び建物の部を権中野駅新北駅前エリア市街地再開発事業現区役所地建物 ( 区所有分 ) 従前評価 :175 億円 ( 1) 現サンプラザ地建物 (MN21 所有 ) 市街地再開発事業における権利変換 ( 転出または残留 ) 利変換により取得保留床処分や建物整備にあたり間活を活多機能集客交流施設 ( 1) 1 地や建物といった資産の従前評価額は路線価や般的な建物評価をいて試算したものであり事業をううえでの評価額とは異なるものである 2 新しい区役所整備基本計画 (2016 年 12 策定 ) 記載の額参考豊島区新庁舎及び跡地活のスキーム旧出学校及び旧南池袋児童館地建物市街地再開発事業において新庁舎の床として権利変換保留床取得費に充当新庁舎権利床保留床旧庁舎及び公会堂敷地間事業者へ定期借地 ( 括前払い地代 ) 豊島区公式ホームページ旧庁舎跡地周辺まちづくりに関する説明会資料より作成残りは様々な事業に充当跡地活施設オフィス棟 ( オフィス, シネコン, 店舗等 ) ホール棟 ( 区ホール, 間イベントスペース等 ) 間事業者が施設整備整備後区ホール部分は区が購隣接する新区センターは区が実施

PowerPoint プレゼンテーション

PowerPoint プレゼンテーション資料 2 中野駅新北口駅前エリア ( 区役所サンプラザ地区 ) 再整備検討資料区役所サンプラザ地区再整備推進区民会議での主な論点 1 論点 1 まちづくりの中での中野サンプラザのあり方中野サンプラザの機能や役割など論点 2 まちにとっての集客交流施設のあり方最大収容人数 1 万人アリーナの妥当性集客交流施設のまちへの影響運営事業の採算性など論点 3 シンボル空間にふさわしい施設のあり方