平成30年度　確定申告_不動産所得_

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ゆあしばもと
5 years ago
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1 誰でもできる確定申告不動産オーナーののために平成 30 年度所得税確定申告 1

2 はじめにこのセミナーはインターネットを利してご分で確定申告書の作成申告書の提出などができるようにするご案内ですパソコンをご準備いただきご宅のインターネット環境をご確認ください

3 確定申告が必要な主なもの所得税消費税贈与税但し基本的にサラリーマン ( 給与所得者 ) は税を毎給料から源泉徴収されて会社が納めていますその後年末調整によって年間の税額を計算されていますので改めて確定申告をする必要はありません反対に固定資産税や動税などは都税事務所は市区町村役場から納付書が送られてきて税を払う式をとっています賦課課税式

4 基本的なフローチャート事業所得不動産所得不動産所得他に所得がある譲渡所得事業所得その他保険ある確定申告必要給与所得あるない年末調整で不があるないある医療費控除住宅ローン減ない税 ( 初年度 ) 寄付控除がある確定申告不要

5 確定申告が必要なケース Ø 年収が2000 万円超 Ø 2か所以上から給与をもらっている Ø 株などで損失が発している Ø 株などを源泉徴収ありの特定座以外でやっている Ø 退職後再就職しておらず年末調整を受けていない確定申告が不要なケース Ø 給与所得者で不動産所得などが 20 万円以下 Ø 年が年間 400 万以下

6 作成書きで作成パソコンで作成提出書で提出持参郵送も可インターネットで提出 etaxを利 ( 事前準備が必要 ) 提出期限平成 31 年 2 18 平成 31 年 3 15 但し還付申告は 2 15 以前でも提出できます早く出すと還付も早まる!! 納付期限現の場合原則 : 平成 31 年 3 15 延納 :3 15 までに 1/2 以上の額を納付すれば残りを 5 31 まで延納可振替納税の場合原則 : 平成 31 年 4 22 ( 延納の残りは 5 31 ) 還付還付申告の場合の還付される時期は約 1 か後です但し 3 以降提出期限ぎりぎりに提出すると 1 カ以上かかることがあります

7 基本源泉徴収票 ( 給与年 ) 払者社会保険料控除命保険料控除地震保険控除各種証明書寄付控除 ( ふるさと納税 ) 証明書各種証明書寄付先関係機関関係会社医療費控除の領収書など領収書通知書医療機関治体不動産所得賃貸借契約書契約書各不動産管理会社購請負契約書 ( 新規の場合 ) 契約書領収書各務店不動産仲介会社家賃地代収がわかるもの必要経費 ( 固定資産税災保険料管理費諸雑費 ) 通知書領収書通帳通い帳ほか関係治体関係先譲渡所得譲渡契約書契約書計算書各仲介不動産業者売却物件の購時の契約書契約書領収書各仲介不動産業者ほか売却時購時の諸経費領収書計算書関係先特例適の場合 3000 万控除買換え他住票ほか住宅ローン控除購時の契約書請負契約書契約書領収書各仲介不動産業者ほか特例適の場合認定通知書関係治体務店住宅取得借当年末残証明書証明書借融機関等住票など関係治体

8 実際に順を確認してみましょう u ここからはお元の資料はガイドライン形式の記述となっています画上は平成 30 年度の実際の HP に基づき説明しています適宜メモ等をお取りになったうえでご利くださいなお国税庁の HP のデザインは予告なく幅に変更される場合がございます平成 31 年度にこの資料の内容と異なるデザインレイアウトになっている可能性があります u 仕事や収の内容で申告のやりが変わりますがここでは番利するが多いと思われる年末調整が済んでいるサラリーマンを例に進めていきます u 共有名義相続購その他個的な詳細項については今回のセミナー内容には含まれません詳しくは当事務所にお問い合わせくださいコンテンツの利について順確認は以下のコンテンツについて利加して掲載しています [ 出典 : 国税庁ホームページ ( [ 利加 : ( 7

9 宅で出来る確定申告法申告法のガイドライン 1. 国税庁のホームページから確定申告書等作成コーナーへ進む 2. 申告書決算書等作成開始書面提出 ~パソコンプリンター等の確認事項 3. 決算書収支内訳書コーナー収入必要経費等入力収入 ~ 物件の登録収入内訳必要経費 ~ 減価償却費の入力その経費の入力 4. 決算書収支内訳書印刷 5. 所得税及び復興特別税の確定申告書作成コーナー 6. 提出方法選択 ~ 生年月日入力 7. 給与所得の入力源泉徴収票の数値項目の入力 8. 住民税に関する事項確認住所氏名等の入力 9. 申告書等の印刷 8

10 確定申告で提出する書類申告書決算書決算書収支内訳書収支内訳書収支内訳書添付書類など税額の計算所得 ( 利益の計算 ) 10

11 今回の確定申告のケース Ø 職業 : 会社員所得 : 給与所得 ( 年末調整が済んでいる ) 家族 : 配偶者あり供 0 Ø 種類 : 居住賃貸マンション1 室構造 : 鉄筋コンクリート取得 : 平成 30 年 8 1 途 : 居住賃貸取得価額 :26,250,000 円建築年 : 平成 24 年 1 賃貸開始 : 平成 30 年 8 1 Ø 契約期間 : 平成 30 年 8 1 平成 32 年 7 31 家賃 :135,000 円 / 礼 :270,000 円 11

12 国税庁のホームページを探す確定申告書等作成コーナーへをクリック! ここからもれます URL: 12

13 確定申告書等作成コーナーに進みます左の作成開始をクリック! 書での提出を選ぶをクリック! 13

14 推奨環境の確認よろしければこちらをクリック 14

15 収内訳書の作成へ書での提出を選ぶをクリック! 決算書収内訳書をクリック! 15

16 提出法及び作成する決算書収内訳書の選択 [ 提出法選択 ] は印刷して税務署に提出するをクリック! 税務署から申告の承認を受けている場合はチェックしてくださいそれ以外の ( 申告 ) チェックは不要です申告承認申請書の提出期限申告の承認を受けるためには毎年 3 15 までに提出する必要があるなおその年の 1 16 以後に新規に業務を開始した場合には業務を開始したから 2 か以内に提出する必要があります 16

17 収内訳書の種類選択決算書収内訳書 ( 不動産所得 ) をクリック! 17

18 収内訳書 ( 不動産所得 ) の賃貸料 ( なお礼等の項をクリックしても同様の画にページが切り替わります ) 減価償却費地代家賃借利租税公課損害保険料修繕費地等を取得するために要した負債の利額貸付不動産の保有状況 18

19 各収益の間違えやすいポイントのご紹介家賃 ( 賃貸料 ) 頭権利名義書換料更新料定期借地権の前払賃料敷保証付随収払期が到来しているものは収として計算するしたがって未払であっても収として考えます契約の効発 ( 引き渡しによってずるものは貸付物件の引き渡し ) 契約期間の経過に伴って収と考えますので 12 に払った 1 分の家賃は収としては考えません原則 : 借主に返すことが決まっている額は収と考えません例外 : 契約で借主に返還不要となってる額がある場合にはその額は収として考えます共益費の払や建物の破損による実費弁償を受取った場合にはその額を収として考えます収額の項に沿ってをお願い致します 19

20 収益項 ( 賃貸料 ) の賃貸料をクリック新規に不動産所得の収をするをクリック不動産所得の収 1 年分家賃 675,000 円礼 270,000 円合計 945,000 円画を確認後 20

21 不動産所得の収の内訳の ( 確認 ) 画を確認後 21

22 経費項の紹介 1 租税公課 ( 地建物に対する固定資産税賃貸物件の取得時の登録免許税不動産取得税等 ) 2 損害保険料 ( 災保険地震保険等 ) 3 減価償却費 ( 次のスライドで説明致します ) 4 修繕費 ( 通常の維持管理費や棄損した箇所の原状回復費 ) 5 借利息 ( 元本の返済体は経費になりませんまた賃貸開始前の利息は対象となりません ) 6 管理費 ( 賃貸建物の管理会社へ払管理費や修繕積 ) 7 交通費 ( 不動産の運に関するセミナーなどに参加した時の費 ) 8 通信費 ( 管理会社とのやりとりで発するもの ) 9 その他不動産運営に関する費 ( 上記はあくまで例になります ) 租税公課損害保険料減価償却費修繕費借利雑費雑費雑費雑費上記はあくまで例になりますのでご確認お願い致します 22

23 減価償却費についての説明減価償却費について事業などの業務のためにいられる建物建物附属設備機械装置器具備品両運搬具などの資産は般的には時の経過等によってその価値が減っていきますこのような資産を減価償却資産といいます減価償却資産の取得に要した額は取得した時に全額必要経費になるのではなくその資産の使可能期間の全期間にわたり分割して必要経費としていくべきものです ( 国税庁 HP より部引 ) したがってこの分割して計上する経費のことを減価償却費といます年の途中で取得した場合について個のの場合確定申告の対象期間は 1 から 12 になりますしたがって年間のうち途中で取得した場合には取得年は取得から 12 末までの減価償却費が対象となります例 :7 に 1 億円の建物を取得した場合 ( 耐年数は仮で 50 年とします ) 取得年 (1 億円 50 年 ) 6 か /12 か =100 万円 ( 年間の費を割按分します ) 2 年 1 億円 50 年 =200 万円 23

24 減価償却費の考え 1 マンションの取得価格は建物 + 地の価格で構成されていますしかし減価償却費を計上するのは建物部分のみになります建物減価償却の対象地減価償却の対象外したがって減価償却費の項の取得価格欄に記載するのは建物の価格になります建物の価格は契約書の購価格 + 仲介数料 ( 下記の取り扱いに留意 ) になりますしかしここで契約書にのっている額が地と建物体で記載しているのみで内訳がないケースがありますこの場合はマンションの購価格を地と建物に分ける必要があります売買契約書に建物と地の取得価格が体で記されている場合の案分法この場合には合理的な法で建物と地の額を案分する必要があります主に使されるものは以下になります路線価で地と建物を按分する法マンションの保有積に対してマンション近くの路線価を乗じることで地の価格を算出しマンション全体の額から地の価格を控除することで建物の取得価格を算出する法です 1 地の評価法 = 路線価マンションの敷地積 ( 地積 ) 敷地権 2 建物 = 取得価格 ( 契約書に記載額 )-1( 地の概算額 )= 建物額仲介数料の取り扱いこれについてはさきほど分けた地の額と建物額で按分して建物に係るものについては建物価格にプラスして減価償却費の計算する際の取得価格になります仲介数料 ( 建物額 / マンション取得価格 )= 建物に係る仲介数料 24

参考路線価を調べる法についてインターネットで路線価と調べることができれば平成 30 年分財産評価基準書路線価図評価倍率表のサイトが検索されますなお調べる住所はマンションの地が登記されている場所になります画像イメージ出典 :http://www.rosenka.nta.go.jp/ 登記簿のマンションの場合登記簿に以下の表題部があります 1.

25 参考路線価を調べる法についてインターネットで路線価と調べることができれば平成 30 年分財産評価基準書路線価図評価倍率表のサイトが検索されますなお調べる住所はマンションの地が登記されている場所になります画像イメージ出典 : 登記簿のマンションの場合登記簿に以下の表題部があります 1. 表題部 ( 敷地権の的である地 ) こちらに敷地権の的たる地の表と書かれた箇所がありますこの中の 4 地積m2 となっている箇所に記載されているきさがマンションの地の全体のきさになります 2. 表題部 ( 敷地権の表 ) こちらの敷地権の種類が所有権のうち敷地権の割合と記載されている箇所があるかと思いますこれが実際にマンションの所有されている割合になります 25

26 減価償却費の考え 2 耐年数の考え耐年数は建物の減価償却費を計算する上での期間となりますしたがってこの期間の短によって納税額へ影響を及ぼすため税務上では法定耐年数という各建物の構造によって基準となる対応年数が決まっておりますこの法定耐年数によって減価償却費を計算していきます鉄筋コンクリート造 47 年造 22 年主な耐年数は左記になります契約書等を確認し取得された建物の種類を核にしましょう鉄造 34 年軽量鉄造 19 年中古資産の耐年数法定耐年数は新築の建物に対して使されるものなので中古資産を取得した場合には経年劣化した部分を差し引いて中古の耐年数を積もります積法は以下の 2 つになります 1 法定耐年数の全部を経過した資産その法定耐年数の 20% に想定する年数 2 法定耐年数の部を経過した資産その法定耐年数から経過した年数を差し引いた年数に経過年数の 20% に相当する年数を加えた年数なおこれらの計算により算出した年数に 1 年未満の端数があるときはその端数を切り捨てその年数が 2 年に満たない場合には 2 年とします 26

27 減価償却費の考え 3 実際に耐年数を積もってみましょう計算の前提建築 : 平成 24 年 1 取得 ( 引渡 ): 平成 30 年 8 末鉄筋コンクリート造マンション : 法定耐年数 47 年計算法定耐年数 :47 年 =564 ヶ経過年数 :6 年 8 ヶ =80 ヶ〇今回は耐年数の部経過になるため前ページの計算法のうち 2 になります ( 法定耐年数 - 経過年数 )+( 経過年数 20%)= 〇〇. 〇年〇〇年 (1 年未満切り捨て ) 上記字式に当該数値を当てはめると以下になります (564 ヶ -80 ヶ )+(80 ヶ 20%)=500 ヶ =41.6 年 41 年 (1 年未満切り捨て ) 中古資産の耐年数 =41 年になります 27

28 減価償却費の新規に減価償却資産をするをクリック! 28

29 抜粋減価償却資産の収内訳書の減価償却費をクリック新規に減価償却資産をするをクリック 1. [ 建物両機械備品等 ( 定額法 )] を選択 2. 建物及びその付属設備を選択 5. 取得年平成 30 年 8 と 7. 前年末未償却残申告年に取得の場合は空欄例 ) 過去 5 年居住であった場合建物価額 0.015( 居住 70 年 ) 分の減価償却を差し引いて前年末未償却残を算出 8. 中古の資産のため積りをった耐年数を使する ( 詳細はスライドページ 20 をご参照ください ) 10. 本年中の償却期間 5 ヶになります (8 末 12 末 ) 11. 事業専 ( 貸付 ) 割合 % 29

30 減価償却費の ( 確認 ) を確認して終了 ( 次へ ) をクリック! 30

31 の確認 ( 減価償却費のまで ) 借利の内訳租税公課の修繕費の内訳雑費の 31

32 抜粋借利融機関以外からの借の場合には明細を記する必要がありますので記をします借利 ( 融機関分 ) の部分に借の返済予定表 ( 利部分 ) をご覧になり年間に払った利額をご記ください地等を取得するために要した負債の利の収が字の場合にはこちらに記なお建物にかかる部分については記不要となります後終了 ( 次へ ) をクリック! 32

33 抜粋修繕費修繕費やリフォーム費については額や内容によっては払時に全額経費として計上するのではなく払った費を資産計上し減価償却費として経過年数に応じて計上するものあります詳細についてはこちらでは説明は割愛させていただきますので税務署等にお問合せ下さい後終了 ( 次へ ) をクリック! 33

収内訳書 ( 不動産所得 ) のの確認こちらで不動産所得が確定になりますポイントをまとめると以下の通りです 1. 収益部分は画に沿って記しましょう収益として計上するものは契約期間が経過したものを計上しますので未収の場合にも計上します ( スライド 17 ページをご確認ください 2.

34 収内訳書 ( 不動産所得 ) のの確認こちらで不動産所得が確定になりますポイントをまとめると以下の通りです 1. 収益部分は画に沿って記しましょう収益として計上するものは契約期間が経過したものを計上しますので未収の場合にも計上します ( スライド 17 ページをご確認ください 2. 減価償却費は中古資産の場合には耐年数を積もる必要がある点に注意が必要です ( スライドページをご確認ください ) 3. 修繕費は額や修繕内容によっては払っても全額その期の経費とならないケースもあるため税務署へご相談ください 4. 租税公課は固定資産税等雑費は交通費等を想定してれております ( 経費全般についついてはスライド 18 ページをご確認ください ) 後終了 ( 次へ ) をクリック! 34

35 が終了したら ( 各額の確認 ) この画を確認し終了 ( 次へ ) をクリック! 35

36 が終了したら ( 所得の額の確認 ) この画を確認し終了 ( 次へ ) をクリック! 36

37 住所名の ( 収内訳書 ) 1. 納税地は住所を選択 2 7. までは納税者の住所名を 8. 提出先税務署名は郵便番号をし郵便番号から住所をクリックすれば動で選択されます 11. 以前に確定申告をしていて整理番号があるはして下さいそれ以外のは整理番号のは不要です申告書を作成される場合には下部の 1. 業種名は職業欄に会社員とご記ください 37

38 印刷について印刷に当たっての留意事項をご確認のうえ印刷準備にってください (Adobe Acrobat Reader は必須です ) 2 か所にチェックがっているのを確認し帳票表印刷をクリックしてください PDF 画が表されますので印刷してください印刷が終わりましたら印刷終了ボタンをクリック 38

39 作成後の確認事項申告書の作成に進みます上記の確認ではいを選択してください作成開始をクリック所得税の確定申告書を作成するをクリック 39

40 申告書作成の事前事項この画を確認し終了 ( 次へ ) をクリック! 40

41 所得税の申告書に進みます左記の図のうち不動産所得に額が引き継がれていることを確認しましょうもしデータが引き継がれていない場合にはさきほど印刷した不動産所得の額をしましょう給与所得の額のに移ります ( 勤務先の会社からした源泉徴収票を意してください ) 41

42 給与所得の内容の左記の本を元にお元の源泉徴を収お票願といいたべしてます 42

43 給与所得の内容の左記の本を元にお元の源泉徴を収お票願といいたべしてます 43

44 給与所得の確認源泉徴収票のデータのサマリーになります内容に問題がなければ次へをクリックします 44

45 配偶者控除配偶者特別控除配偶者の合計所得額後終了 ( 次へ ) をクリック! 45

46 総合課税の所得この画を確認し終了 ( 次へ ) をクリック! 46

47 所得控除の基本的に源泉徴収票の及び配偶者の内容を打ち込むことで動されていますこの画を確認し終了 ( 次へ ) をクリック! 47

48 税額控除その他の項のこの画を確認し終了 ( 次へ ) をクリック! 48

49 納税額等の確認この画を確認し終了 ( 次へ ) をクリック! 49

50 住税等の住税事業税に関する事項をクリック 50

51 住税等の不動産所得が字の際に字であればが必要になりますこれらの画を確認し終了 ( 次へ ) をクリック! 51

52 52

53 住所名のこの画を確認し終了 ( 次へ ) をクリック! 53

54 マイナンバーのマイナンバーの記をお願い致しますこの画を確認し申告書等作成終了 ( 次へ ) をクリック! 54

55 申告書等の印刷と保存全部にチェックをつけ画下に表されたメニューのファイルを開くをクリックすると PDF の帳票が表されます確認のうえ印刷保存してください印刷後の確認終了をクリック次へ 55

56 印刷終了後納付法などが記されておりますのでご確認ください確認し終えたら終了するをクリックしてください作成体は以上で終了となります 56

57 書類の発送について 1 発送する書類の内容 l 確定申告書 B 第表 ( 印刷 ) 名欄の押印を忘れずに! l 確定申告書 B 第表 ( 印刷 ) l 添付書類台紙 ( 源泉徴収票等の原本, マイナンハー関係を貼ってください ) l 29 年分収内訳書 ( 印刷 )2ページ合計 4 種類について提出各 1 部確定申告書及び収内訳書の控について各 1 部必要な郵送料の切を貼った控の返信封筒を封してください 57

58 書類の発送について 2 印刷した申告書の最後のページ提出書類等のご案内の右下に税務署の宛名書きがありますので切り取って封筒に貼ると便利です投函後続きが終了すると納付ではなく還付の場合には左記の国税還付振込通知書が届き数後に指定座へ還付が振り込まれます 58

59 納付書の作成法及び現納付について納付法融機関窓は税務署窓で現納付納付書の法税務署は融機関窓その他の納付法についてはスライド 45 ページのページにて各納付法のリンクをクリックしご確認お願い致します以上で作業は終了です! 59

60 申告代のご案内最後までご視聴ありがとうございました今回のビデオをて頂ければごで確定申告をって頂くことができると思いますなお普段お忙しい向けに確定申告の代のサービスをご意しておりますご希望のは動画終了後のアンケートに代希望と下さい価格については以下をご確認下さい申告代額は基本料 + 不動産収に応じた追加料を頂いております価格表は以下になっております料表確定申告基本料譲渡所得贈与税 80,000 円 100,000 円 50,000 円税理法スーゴル東京都台東区上野上野フロンティアタワー 16 階今回のインターネット上の確定申告書の作成の法等についてのご質問等は最寄りの税務署にお問合せ下さい

61 税理法スーゴル私たちは台東区を中に相続に関する総合的なサービスをご提供しておりますできるだけ多くののおになれるよう無料相談を実施しておりますのでお気軽にお声がけくださいませ代表税理森瀬博信税理井治資産税部部川島紀之資産税部坂本美沙紀こんなこと聞いてもいいの? もお気軽にご相談ください個別相談承りますのでお声がけください税理法スーゴル東京都台東区上野上野フロンティアタワー 16 階受付時間 9:00 18:00 無料談 9:00 22:00( 要予約 ) 祝応相談

土地建物等の譲渡（マイホームの売却による譲渡損）編

土地建物等の譲渡（マイホームの売却による譲渡損）編居住用財産 ( マイホーム ) を売却して譲渡損失が算出される場合の特例 ( 措法 41 条の5 又は 41 条の5の2) を適用した確定申告書の作成の操作手順を説明しますこの操作の手引きは平成 29 年分譲渡所得の申告のしかた ( 記載例 ) ( 国税庁 HPからダウンロードすることができます ) の事例 3( 措法 41 条の5 適用 ) に準じて作成していますが措法 41 条の5の2を適用する場合にも

平成30年度 確定申告_不動産所得_

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