成 長 戦 略 運 用 方 針 第 22 期 資 産 運 用 報 告 自 平 成 27 年 12 月 1 日 至 平 成 28 年 5 月 31 日 分 配 金 方 針 外 部 成 長 戦 略 内 部 成 長 戦 略 財 務 戦 略 中 長 期 的 な 分 配 金 の 安 定 を 重

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2 成 長 戦 略 運 用 方 針 第 22 期 資 産 運 用 報 告 自 平 成 27 年 12 月 1 日 至 平 成 28 年 5 月 31 日 分 配 金 方 針 外 部 成 長 戦 略 内 部 成 長 戦 略 財 務 戦 略 中 長 期 的 な 分 配 金 の 安 定 を 重 視 したマネジメントの 実 践 阪 急 阪 神 ホールディングスグループの 総 合 力 を 活 用 したポートフォリオの 更 なる 持 続 的 成 長 オペレーショナル マネジメントの 深 化 安 定 的 な 財 務 運 営 とLTVコントロールの 実 践 Table of Contents 投 資 主 の 皆 様 へ 投 資 主 の 皆 様 へ 第 22 期 ハイライト 第 22 期 における 取 り 組 み 外 部 成 長 の 取 り 組 み 内 部 成 長 の 取 り 組 み 財 務 その 他 の 取 り 組 み 阪 急 リートは 継 続 的 な 成 長 と 分 配 金 の 向 上 を 実 践 しています 投 資 主 の 皆 様 におかれましては 平 素 より 格 別 のご 厚 情 を 賜 り 厚 く 御 礼 申 し 上 げます ここに 本 投 資 法 人 第 22 期 ( 平 成 27 年 12 月 1 日 ~ 平 成 28 年 5 月 31 日 )の 運 用 状 況 につきましてご 報 告 申 し 上 げます ポートフォリオデータ ポートフォリオマップ Financial Section Ⅰ. 資 産 運 用 報 告 Ⅱ. 貸 借 対 照 表 Ⅲ. 損 益 計 算 書 Ⅳ. 投 資 主 資 本 等 変 動 計 算 書 Ⅴ. 注 記 表 Ⅵ. 金 銭 の 分 配 に 係 る 計 算 書 Ⅶ. 会 計 監 査 人 の 監 査 報 告 書 Ⅷ.キャッシュ フロー 計 算 書 ( 参 考 情 報 ) Information 48 投 資 主 インフォメーション 投 資 主 アンケートを 実 施 いたします アンケートにご 回 答 いただいた 方 の 中 から 抽 選 で6 名 の 方 に カ レンダ ー 又 はHEPファイブの 観 覧 車 ペア 搭 乗 券 をお 送 りします 詳 しくは 本 資 産 運 用 報 告 51ページをご 参 照 下 さい 阪 急 リート 投 資 法 人 執 行 役 員 阪 急 リート 投 信 株 式 会 社 代 表 取 締 役 社 長 白 木 義 章 本 投 資 法 人 は 平 成 28 年 4 月 8 日 に 保 有 物 件 のうち 難 波 阪 神 ビ ルとリッチモンドホテル 浜 松 の2 物 件 を 譲 渡 いたしました みのお また 同 年 7 月 1 日 ( 第 23 期 )には 大 阪 府 箕 面 市 に 所 在 する K コ OHYO ー ヨ ー お の は ら 小 野 原 店 を 取 得 いたしました 本 物 件 は スポンサーグループの1 社 である 阪 神 電 気 鉄 道 株 式 会 社 が 開 発 した 地 域 密 着 型 商 業 施 設 であり 同 社 からの 物 件 の 直 接 取 得 は 今 回 が 初 めてとなります 本 物 件 の 所 在 する 箕 面 市 は スポンサーグループが 長 年 にわた り 住 宅 開 発 を 行 ってきたエリアであり 周 辺 には 富 裕 層 が 多 く 居 住 する 良 質 な 住 宅 地 が 広 がっており 人 口 も 増 加 傾 向 にあります 物 件 のハードスペックはもちろんのこと 人 口 増 加 エリアに 所 在 していること テナントとの 長 期 契 約 に 基 づく 安 定 的 な 賃 料 など ポートフォリオの 質 を 高 める 点 を 鑑 みて 取 得 の 判 断 に 至 りました 今 回 の 資 産 入 替 えにおいては 2 物 件 の 譲 渡 により ポートフォリ オの 平 均 利 回 りが 向 上 し 含 み 益 も 増 加 しました また 譲 渡 代 金 の 一 部 を 活 用 して 利 回 りの 高 い 新 規 物 件 を 取 得 することにより 資 産 譲 渡 による 巡 航 賃 貸 事 業 利 益 の 減 少 を 補 い 分 配 金 の 維 持 向 上 を 図 りました 物 件 取 得 競 争 が 激 しさを 増 すなか 今 後 も 資 産 の 取 得 に 当 たっ ては 過 熱 気 味 の 不 動 産 市 況 に 煽 られることなく 中 長 期 的 な 価 値 算 定 に 基 づくフェアバリューを 意 識 して 取 り 組 んでいく 所 存 です 本 投 資 法 人 は 今 後 も 着 実 に 成 長 軌 道 を 歩 んでまいりますので 引 き 続 きご 支 援 のほど 宜 しくお 願 い 申 し 上 げます 2 3

3 第 22 期 ハイライト 2, 1,8 1,6 1,4 1,2 1, 第 18 期 第 19 期 第 2 期 第 21 期 第 22 期 第 22 期 確 定 分 配 金 (1 口 当 たり) 2,775 円 本 投 資 法 人 の の 決 算 は 営 業 収 益 5,527 百 万 円 純 利 益 1,657 百 万 円 となりました 前 期 実 績 及 び 予 想 数 値 ( 平 成 28 年 1 月 22 日 付 及 び4 月 13 日 付 公 表 分 )に 対 して 増 収 増 益 を 確 保 いたしました 1 1 口 当 たりの 分 配 金 は2,775 円 となり 前 期 実 績 (2,62 円 )に 対 し155 円 (5.9%) 4 月 13 日 付 公 表 の 予 想 分 配 金 (2,75 円 )に 対 して25 円 (.9%) それぞれ 上 回 る 結 果 となりました これは 主 に 難 波 阪 1, 神 ビル 及 びリッチモンドホテル 浜 松 の 譲 渡 差 益 5等 の 計 上 に よ る も の で す 取 得 資 産 額 ( 円 ) 物 件 ,4 1,393. 1,393. 1, , ,3 1, ,2 1,1 第 18 期 第 19 期 第 2 期 第 21 期 第 22 期 営 業 収 益 5,527 百 万 円 営 業 利 益 2,53 百 万 円 経 常 利 益 1,659 百 万 円 純 利 益 1,657 百 万 円 取 得 資 産 総 額 / 総 物 件 数 1,328.9 億 円 21 物 件 1 たり 分 配 金 ( 円 ) 2,775 2,8 2,567 2,62 2,6 2,492 2,537 1 たり 分 配 金 ( 円 ) 2,4 2,775 2,2 2,8 2,567 2,62 2, 2,6 2,492 2,537 1,8 2,4 1,6 2,2 1,4 2, 1,2 1,8 1, 1,6 1,4 1,2 第 18 期 第 19 期 第 2 期 第 21 期 第 22 期 1, 1 たり 分 配 金 ( 円 ) ( 注 ) 平 成 26 年 11 月 3 日 を 基 準 日 平 成 26 年 12 月 2,775 1 日 を 2,8 第 18 期 第 19 期 第 効 力 発 生 日 として 1 口 につき5 2,567 2 期 第 2,62 21 期 第 22 期 2,6 2,492 2,537 口 の 割 合 による 投 資 2,4口 分 割 を 実 施 いたしました 上 記 グラフについては 2,2 2,第 2 期 から 第 22 期 までと 比 較 するため 第 18 期 と 1,8 取 得 第 資 19 産 期 の1 額 ( 口 当 円 たり ) 分 配 物 金 件 を5で 除 した 金 額 で 記 載 1, ,4しています ,2 1,4 1,393. 1,393. 1, 取 得 資 産 額 ( 円 ) 物 件 1, , 1,3 1, ,2 1,4 19 1,393. 1,393. 1, 第 18 期 第 19 期 第 2 期 第 21 期 1,328.9 第 22 期 1 1,1 1,3 1, , 1, ,1 第 18 期 第 19 期 第 2 期 第 21 期 第 22 期 1, 5 取 得 資 産 第 18 額 期 ( 第 円 19 ) 期 第 物 2 件 期 第 21 期 第 22 期 ,4 19 1,393. 1,393. 1, , ,3 1, ,2 1 1,1 1, 5 第 18 期 第 19 期 第 2 期 第 21 期 第 22 期 平 成 28 年 7 月 15 日 ( 金 )に 行 いました 第 22 期 決 算 発 表 において 第 23 期 ( 平 成 28 年 11 月 期 )の 予 想 分 配 金 につい て 次 のとおり 発 表 しております 予 想 分 配 金 は 一 定 の 前 提 条 件 の 下 に 算 出 した 平 成 28 年 7 月 15 日 時 点 の LTV 第 23 期 予 想 分 配 金 (1 口 当 たり) ものであり 状 況 の 変 化 により 実 際 の 1 口 当 たり 分 配 金 は 変 動 する 可 能 性 2,62 があります また 本 予 想 は 分 配 金 の 額 を 保 証 するものではありません なお 左 記 予 想 数 値 は 平 成 28 年 7 月 円 15 日 付 平 成 28 年 5 月 期 決 算 短 信 (REIT) により 公 表 した 内 容 に 基 づき (%) 記 載 しております 末 においては 保 有 物 件 の 鑑 定 評 価 額 の 上 昇 等 により 低 下 いたしました 41.9% 5 (%) 第 18 期 第 19 期 第 2 期 第 21 期 第 18 期 第 19 期 第 2 期 第 21 期 第 22 期 41.9 第 22 期 稼 働 率 (エンドテナントベース) 格 付 4 積 極 的 なリーシング 活 動 により 高 水 準 の 稼 働 率 を 維 持 いたしました (%) (%) % 5 第 18 期 第 19 期 第 2 期 第 21 期 第 22 期 第 18 期 第 19 期 第 2 期 第 21 期 第 22 期 (%) (%) 末 において 株 式 会 社 日 本 格 付 研 究 所 (JCR)よりAA( 格 付 の 見 通 し: 安 定 的 )の 長 期 発 行 体 格 付 株 式 会 社 格 付 投 資 情 報 センター(R&I)よりA+( 格 付 の 方 向 性 : 安 定 的 )の 発 行 体 格 付 をそれぞれ 取 得 しております 株 式 会 社 日 本 格 付 研 究 所 (JCR) 株 式 会 社 格 付 投 資 情 報 センター(R&I) AA A+ ( 格 付 の 見 通 し: 安 定 的 ) ( 格 付 の 方 向 性 : 安 定 的 ) 5

4 第22期における取り組み 外部成長の取り組み 本投資法人は 平成28年4月8日に保有物件のうち 難波阪神ビルとリッチモンドホテル浜松を外部 に譲渡する一方 7月1日 第23期 にはスポンサーグループの1社である阪神電気鉄道株式会社より KOHYO小野原店 平成28年5月2日開業 を取得いたしました 資産入替えによるポートフォリオの質及び収益性の向上 ＫＯＨＹＯ小野原店 第23期取得 阪急ﾘｰﾄ_地図作製費(KOHYO小野原店)_詳細_CS3.ai 物件の特徴 本物件が接道する小野原豊中線はニュータウンを東西に通る生活道路で この道路を中心に住宅街を環状の道路網が 細かく広がっており 本物件へのアクセスは良好です 平 成22年国勢調査に基づく商圏距離別人口は 1km圏で約1.8万人 2km圏で約5.7万人 3km圏で約12.9万人と ＫＯＨＹＯはイオン株式会社の連結子会社である株式会社光洋が運営する食品スーパーマーケットのメインブランド 物件概要 友紘会 総合病院 物件名称 KOHYO小野原店 コーヨー小野原店 国道171号線 ニトリ茨木北店 敷地 レール 大阪モノ で クオリティを重視した商品と生鮮四品 精肉 鮮魚 青果及び惣菜 に定評があり 洗練された売場づくりにお 所在地 豊川駅 なっており 本物件西側の地区では戸建分譲が進むなど 人口は増加傾向にあります 立地 いて 関西における他のスーパーチェーンと差別化を図っています 本物件はスポンサーグループである阪神電気鉄道株式会社が開発した地域密着型商業施設であり 同社からの直接取 得は今回が初めてとなります 大阪府箕面市小野原東 敷地面積 4, 賃貸面積 3,31.31 開業年月 平成28年5月 ＫＯＨＹＯ小野原店 6 7

5 第22期における取り組み みのお スポンサーグループの開発エリア 箕面 資産入替えの効果 本物件周辺エリア 資産譲渡 新名神高速道路 平成3年度開通予定 国道171号線 ま だに げ いん 外院の里住宅地 間谷住宅地 23物件中 難波22位 浜松21位 げ いん 外院南住宅地 小野原住宅地 みのお 効果のポイント 国道171号線 小野原豊中線 豊川駅 ハピアガーデン みのお 箕面小野原 大阪府道１号線 KOHYO小野原店 スポンサーグループ開発住宅地 みのお 物 件取得マーケット環境を活 かし分配金を毀損せず含み損 物件の外部化を実現 低 利回り物件と高利回り物件 の入替えにより ポートフォ リオ平均利回りが向上 ス ポンサーグループの開発物 件を取得 阪神電気鉄道からの直接取得は初 ニトリ ミスタードーナツ 12 箕面墓地公園 小野原住宅地 KOHYO 小野原店 箕面小野原 郵便局 荒内谷公園 小野原サンシャインロード 国立循環器病 研究センター 千里緑地 府立北千里 高等学校 北千里市民体育館 蓮間池 119 TAKIYA コメダ珈琲店 関西スーパー 小野原 ライフォート 箕面 小野原 南2号公園 サンディ レジデンス 仁鳥公園 千里金蘭大学 南の社公園 大阪大学 水遠池 市立藤白台 保育園 大阪大学歯学部 附属病院 ピアノ池 大阪大学医学部 附属病院 り き通 けや 千里 イオン 阪急 オアシス 北千里駅 茨木カンツリー 倶楽部 ル 市立北千里 保育園 彩道 三色 吉田小野原東 診療所 ノレ ー 北千里市民 サービスコーナー 北千里医療ビル けやき公園 大 阪モ くちなし公園 ふじしろ 幼稚園 小野原東 バス停 1 小野原多世代 地域交流センター 千里北公園 青山公園 難波阪神ビル 市立 コスモ とよかわみなみ石油 幼稚園 ハピアガーデン 箕面小野原 吹田市自然体験 交流センター 金蘭千里 中学校 高等学校 ジャパン 豊川駅 つるや ゴルフセンター 市立豊川南 北の社 松出公園 小学校 公園 春日神社 小野原 市立小野原 南１号公園 池田泉州 小野原公園 図書館 銀行 三田屋 はぎはら歯科 関西学院千里国際中等部 高等部 譲 渡資産による分配金減少分 を新規取得資産による分配金 増加分で補完 友紘会総合病院 無添くら寿司 無添く ら寿司 171 西国街道 みのお スポンサーとの協働 彩都天然温泉 すみれの湯 関西電力 総合運動場 業務スーパー ハピアガーデン箕面小野原 収益性の向上 分配金の持続的な向上に寄与 本物件周辺地区 みのお 含み損物件 一部 の処理 南東から北西方向に向かって撮影した航空写真 箕面 小野原レジデンス リッチモンドホテル浜松 譲渡価格 5,43百万円 帳簿価額 5,287百万円 鑑定評価額 4,76百万円 含み損益 527百万円 NOI利回り 3.8 償却後利回り.6 譲渡日 平成28年4月8日 ま だに げ いん 本物件周辺にはスポンサーグループが開発してきた大規模住宅地等 富裕層が多く居住する良質な住宅地が広がって おり 箕面市は平成27年度の市町村税の一人当たり課税対象所得 注 が 大阪府内第1位となっています 関西圏では 芦屋市 西宮市に次ぐ第3位です 近年では本物件西側の地区において 阪神電気鉄道株式会社が ハピアガーデン箕面小野原 阪急不動産株式会社と 阪神電気鉄道株式会社が 箕面 小野原レジデンス の戸建分譲を行っています 本物件の周辺は 関西学院千里国際中等部 高等部や千里金蘭大学 大阪大学吹田キャンパスなどの教育機関や 大 阪大学医学部附属病院 国立循環器病研究センターなどの先端医療研究機関が集積するエリアとなっています 注 出所 総務省 平成27年度市町村税課税状況等の調 本物件は スポンサーグループが長年にわたり開発してきた大型住宅地開発エリアに所在し 周辺人口も増加傾向 にある厚い消費需要が見込まれる阪急阪神沿線に位置する地域密着型商業施設です 8 KOHYO小野原店 譲 渡代金の残額を将来の新規 物件取得等へ活用 取得価格 1,631百万円 鑑定評価額 1,64百万円 NOI利回り 5.3 償却後利回り 4.4 取得日 平成28年7月1日 第23期 資産入替え後のポートフォリオの状況 第21期末 平成27年11月末 さい と り 外院の里 間谷 外院南 小野原 等の住宅地が開発分譲され 2年以降は 彩都 においても開発が進行 しています 成長余力の確保 2物件合計の数値を記載 本物件が所在する箕面市では 長年にわたりスポンサーグループによる住宅開発が盛んに行われており 197年代よ げ いん 阪神電気鉄道が開発した 地域密着型商業施設を取得 大阪モノレール 彩都線 ニトリ茨木北店 敷地 箕面 小野原 レジデンス ポートフォリオの 質の向上 分配金貢献度 償却後 利回りの低い2物件を譲渡 さい と 彩都 資産取得 物件数 平均NOI利回り 注1 賃貸事業損益 減価償却費 取得価格合計 平均償却後利回り 注1 賃貸事業損益 取得価格合計 含み損益 注2 譲渡資産 第22期末 平成28年5月末 取得資産 新規資産取得後 23物件 ２物件 21物件 １物件 22物件 ,479百万円 587百万円 12,633百万円 34百万円 12,599百万円 注1 平均NOI利回り及び平均償却後利回りについては 実績に基づく値を使用しております ただし 譲渡資産においては 第2期及び第21期の実績値 取 得資産においては 鑑定評価書に記載されたDCF法における初年度の運用収益 運用費用等に基づき計算した値 新規資産取得後においては 取得資産 を考慮した見込額に基づき計算した値をそれぞれ記載しております 注2 鑑定評価額と帳簿価額の差額を記載しております 譲渡資産においては 第21期末時点の数値 取得資産においては 取得価格に本投資法人の会計方針に 則り資産計上すべき取得費用を加算した帳簿価額 見込額 を基に算出した数値 新規資産取得後においては 第22期末時点の含み損益から取得資産の含 み損益を加減算した数値をそれぞれ記載しております 9

6 第 22 期 における 取 り 組 み 1 内 部 成 長 の 取 り 組 み オフィスビルでの 取 り 組 み スフィアタワー 天 王 洲 におきましては 既 存 テナントの 館 内 増 床 (1フロア) 等 により 第 22 期 末 では 稼 働 率 が4.9%( 前 期 比 +1.9pt)となりました さらに 第 23 期 に 入 り オフィス 部 分 でのテナントリーシングが 進 み 平 成 28 年 6 月 入 居 の.5フロア 同 年 8 月 入 居 の1フロアの 新 規 入 居 が 決 定 いたしました 8 月 末 時 点 の 稼 働 率 は46.9%となる 見 込 み です( 第 23 期 ) テナント 誘 致 環 境 としては 首 都 圏 におけるオフィス 空 室 率 低 下 により 賃 料 は 上 昇 傾 向 にあり 割 安 な 賃 料 水 準 で 大 型 区 画 を 一 括 で 提 供 できるのは 湾 岸 エリアにほぼ 限 定 されるなど 改 善 されつつあ ります このような 環 境 下 において 内 覧 件 数 も 昨 年 より 増 加 傾 向 に あり これらを 新 規 契 約 に 結 び 付 けることができました 今 後 も 引 き 続 き エリアやビルの 特 性 ロケーション 等 の 強 みを アピールするなど きめ 細 やかなリーシング 活 動 を 推 進 し 更 なる 稼 働 率 向 上 を 目 指 してまいります 汐 留 イーストサイドビルでは 一 部 テナントについて 空 室 率 が 低 下 している 首 都 圏 の 市 場 環 境 を 活 かし 従 前 を 上 回 る 水 準 にて 賃 料 改 定 を 実 現 いたしました 今 後 も 既 存 テナントと 継 続 的 にリレーション を 行 い 満 足 度 向 上 に 努 めてまいります 商 業 施 設 での 取 り 組 み 北 青 山 3 丁 目 ビルでは 港 区 みどりの 街 づくり 賞 を 受 賞 した 施 設 景 観 が 高 い 評 価 を 得 ており 平 成 28 年 5 月 15 日 付 の 3 階 テナントの 退 去 後 も 早 期 にテナント 誘 致 を 実 現 し 後 継 テナントが 同 年 6 月 1 日 ( 第 23 期 )に 周 辺 の 市 場 賃 料 を 上 回 る 水 準 で 入 居 いたしました コトクロス 阪 急 河 原 町 では 1 2 階 において インバウンド( 訪 日 外 国 人 )に 着 目 したリーシングを 行 い 施 設 をより 一 層 活 性 化 させる 新 規 テナントの 誘 致 を 実 現 いたしました また 京 都 市 による 四 条 通 の 歩 道 拡 幅 工 事 が 完 了 し 周 辺 の 回 遊 性 が 高 まったことで 物 件 の 魅 力 度 も 向 上 しております コトクロス 阪 急 河 原 町 のと 内 覧 件 ( 対 )の ホテルグレイスリー 田 町 については 平 成 26 年 1 月 9 日 に 賃 借 人 である 藤 田 観 光 株 式 会 社 より 賃 料 減 額 訴 訟 の 提 起 を 受 け 現 在 係 属 中 です 本 投 資 法 人 としては 直 近 の 地 価 等 の 経 済 指 標 や 売 上 指 標 及 びホテルの 収 支 状 況 並 びに 賃 料 鑑 定 ( 平 成 27 年 5 月 1 日 時 点 )の 結 果 を 踏 まえ 現 行 賃 料 を 増 額 すべきであるとの 判 断 に 至 ったことから 平 成 27 年 7 月 6 日 に 増 額 反 訴 を 提 起 いたしました 今 後 も 本 件 訴 訟 及 び 反 訴 のそれぞれにおいて 信 託 受 託 者 を 通 じて 本 投 資 法 人 の 立 場 の 正 当 性 を 主 張 してまいります これらの 取 り 組 みの 結 果 第 22 期 末 時 点 のポートフォリオ 合 計 稼 働 率 (エンドテナントベース)は98.8%と 引 き 続 き 高 稼 働 率 を 維 持 しております 第 19 期 平 成 26 年 11 月 期 第 2 期 平 成 27 年 5 月 期 内 覧 件 ( 対 )( ) の() 第 21 期 平 成 27 年 11 月 期 首 都 圏 の 空 室 率 : 三 鬼 商 事 オフィスデータ の 東 京 ビジネス 地 区 の 空 室 率 内 覧 件 数 : 第 19 期 の 内 覧 件 数 を 基 準 (1)とした 期 毎 の 相 対 数 値 スフィアタワー 天 王 洲 専 有 部 のメゾネットフロア 活 用 例 (イメージ) 第 22 期 平 成 28 年 5 月 期 () , 8, 8, 16, 第 13 期 平 成 23 年 11 月 期 資 産 入 替 2 物 件 取 得 2 物 件 譲 渡 第 14 期 平 成 24 年 5 月 期 第 15 期 平 成 24 年 11 月 期 第 16 期 平 成 25 年 5 月 期 第 17 期 平 成 25 年 11 月 期 資 産 取 得 3 物 件 取 得 第 18 期 平 成 26 年 5 月 期 資 産 取 得 4 物 件 取 得 第 19 期 平 成 26 年 11 月 期 資 産 譲 渡 2 物 件 譲 渡 第 2 期 平 成 27 年 5 月 期 第 21 期 平 成 27 年 11 月 期 12,633 百 万 円 第 22 期 平 成 28 年 5 月 期 第 17 期 と 第 19 期 の2 年 連 続 の 公 募 増 資 等 により 財 務 体 質 は 第 2 期 までに 大 幅 に 改 善 しました また 第 18 期 には 株 式 会 社 日 本 格 付 研 究 所 (JCR)からのAA 格 ( 格 付 の 見 通 し: 安 定 的 )の 長 期 発 行 体 格 付 を 取 得 いたしました においても 引 き 続 き 良 好 な 財 務 体 質 を 維 持 しております においては 平 成 28 年 1 月 に 返 済 期 限 が 到 来 した 長 期 借 入 金 1 億 円 について 9 年 変 動 金 利 にて 借 換 えを 行 いました これは 第 2 期 までに 長 期 固 定 化 を 進 め 財 務 安 定 性 が 大 幅 に 向 上 したことから 足 元 の 借 入 コスト 低 減 を 図 るため 変 動 金 利 にて 借 換 えを 行 ったものです これにより 固 定 比 率 とのバランスを 取 りつつ 平 均 残 存 年 数 の 長 期 化 返 済 期 限 の 分 散 化 借 入 コストの 抑 制 を 実 現 し 高 い 財 務 安 定 性 を 維 持 することができました これらの 結 果 第 22 期 末 には 長 期 比 率 1.% 固 定 比 率 9.% 平 均 借 入 コストは1.4%となりました LTVは 第 21 期 末 の43.2%から 保 有 資 産 の 鑑 定 評 価 額 の 上 昇 を 受 けて 第 22 期 末 は41.9%に 低 下 いたしました 平 成 28 年 11 月 ( 第 23 期 )に 償 還 期 限 が 到 来 する 投 資 法 人 債 6 億 円 のリファイナンスにおいては 市 場 動 向 や 財 務 状 況 等 を 勘 案 し 更 なる 調 達 コストの 抑 制 年 限 の 長 期 化 期 限 の 分 散 を 図 り 安 定 的 な 財 務 運 営 の 継 続 と 分 配 金 の 向 上 を 図 ってま いります 返 済 期 限 の 分 散 状 況 ( 億 円 ) 含 み 損 益 の 推 移 第 22 期 末 現 在 保 有 している21 物 件 の 鑑 定 評 価 額 は 前 期 末 と 比 較 して2.2% 増 加 し137,839 百 万 円 となりました 簿 価 との 差 額 である 含 み 益 は12,633 百 万 円 となり 前 期 末 より4,154 百 万 円 増 加 しております 第 19 期 に 含 み 益 ポジションに 転 換 いたしましたが 第 22 期 においては 難 波 阪 神 ビルの 譲 渡 やキャップレートの 更 なる 低 下 により 含 み 益 が 拡 大 しております ( 注 1) 第 16 期 以 降 に 取 得 した 物 件 ( 注 2)CAPレートは 鑑 定 評 価 額 による 加 重 平 均 を 算 出 6 財 務 その 他 の 取 り 組 み 資 金 調 達 の 状 況 第 21 期 末 第 22 期 末 有 利 子 負 債 619 億 円 619 億 円 平 均 調 達 コスト ( 有 利 子 負 債 + 敷 金 保 証 金 活 用 額 ) 平 均 借 入 コスト ( 投 資 法 人 債 を 含 む) 7 1.4% 1.2% 1.6% 1.4% 長 期 借 入 金 と 投 資 法 人 債 の 平 均 残 存 年 数 第 23 期 第 24 期 第 25 期 第 26 期 第 27 期 第 28 期 第 29 期 第 3 期 第 31 期 第 32 期 第 33 期 第 34 期 第 35 期 第 36 期 第 37 期 第 38 期 第 39 期 第 4 期 平 成 28 年 平 成 29 年 平 成 29 年 平 成 3 年 平 成 3 年 平 成 31 年 平 成 31 年 平 成 32 年 平 成 32 年 平 成 33 年 平 成 33 年 平 成 34 年 平 成 34 年 平 成 35 年 平 成 35 年 平 成 36 年 平 成 36 年 平 成 37 年 11 月 期 5 月 期 11 月 期 5 月 期 11 月 期 5 月 期 11 月 期 5 月 期 11 月 期 5 月 期 11 月 期 5 月 期 11 月 期 5 月 期 11 月 期 5 月 期 11 月 期 5 月 期 7 第 21 期 末 (%) 第 22 期 末 4.8 年 4.4 年 長 期 比 率 1.% 1.% 固 定 比 率 91.6% 9.% LTV 43.2% 41.9% 有 利 子 負 債 比 率 43.% 43.% ( 有 利 子 負 債 + 敷 金 保 証 金 敷 金 保 証 金 見 合 い 現 預 金 ) ( 資 産 総 額 ( 鑑 定 評 価 調 整 ベース) 敷 金 保 証 金 見 合 い 現 預 金 ) 1.33% 1.34% 2. 年 2.2 年 1.23% 3.6 年 2.7 年 5.1 年 既 発 債 の 概 要 発 行 額 年 限 新 規 取 得 物 件 ( 注 1) 物 件 含 み 損 益 () Pレート ( 加 平 均 ) ()( 注 2) 借 入 コストと 平 均 残 存 年 数 の 推 移 6. 年 5. 年 4. 年 3. 年 2. 年 年 第 16 期 末 第 17 期 末 第 18 期 末 第 19 期 末 第 2 期 末 第 21 期 末 第 22 期 末 平 均 借 入 コスト( 投 資 法 人 債 を 含 む) 長 期 借 入 金 と 投 資 法 人 債 の 平 均 残 存 年 数 6 億 円 5 年 利 率 年 利 1.27% 払 込 日 償 還 日 格 付 平 成 23 年 11 月 11 日 平 成 28 年 11 月 11 日 A+ R&I( 株 式 会 社 格 付 投 資 情 報 センター) 4.8 年 4.4 年 1.7% 1.6% 1.4% 1.8% 11

7 ポートフォリオデータ ポ ートフォリオ サ マリー ポートフォリオ 一 覧 ポートフォリオ 合 計 稼 働 率 (エンドテナントベース) 物 件 番 号 ( 注 1) 物 件 名 称 所 在 地 竣 工 年 敷 地 面 積 (m2) ( 注 2) 賃 貸 可 能 面 積 (m2) ( 注 3) ( 注 1) 物 件 番 号 は 本 投 資 法 人 が 保 有 する 物 件 を 次 の 施 設 及 び 地 域 毎 に 分 類 し 番 号 を 付 したものです 左 のアルファベットは 施 設 を 表 し Rは 商 業 用 施 設 を Oは 事 務 所 用 施 設 を Mは 複 合 施 設 を 表 しております 数 字 は 各 施 設 毎 に 取 得 日 順 に 番 号 を 付 しており 数 字 の 右 にアルファベットの(K)が 付 されている 場 合 当 該 物 件 が 関 西 圏 に 所 在 することを 表 しております ( 注 2) 敷 地 面 積 は1% 相 当 を 記 載 しております ( 注 3) 括 弧 内 は エンドテナントへの 賃 貸 可 能 面 積 及 びそれに 基 づく 稼 働 率 並 びにエンドテナント 数 を 記 載 しております なお HEPファイブは 信 託 受 益 権 の 準 共 有 持 分 割 合 14%に 対 応 す る 賃 貸 可 能 面 積 スフィアタワー 天 王 洲 は 信 託 受 益 権 の 準 共 有 持 分 割 合 33%に 対 応 する 賃 貸 可 能 面 積 阪 急 西 宮 ガーデンズは 信 託 受 益 権 の 準 共 有 持 分 割 合 28%に 対 応 する 賃 貸 可 能 面 積 をそれぞれ 記 載 しております PML(Probable Maximum Loss)は 通 常 予 想 最 大 損 失 率 と 訳 されております 統 一 された 厳 密 な 定 義 はありませんが 再 現 期 間 475 年 相 当 ( 年 超 過 確 率.21%)で 生 じる 地 震 による 損 害 の 予 想 損 失 額 を 再 調 達 価 格 ( 既 存 建 築 物 を 調 査 時 に 新 築 するとした 場 合 の 費 用 )に 対 する 比 率 (%)で 示 したものをいいます ただし 予 想 損 失 額 は 地 震 動 による 建 物 ( 構 造 部 材 非 構 造 部 材 建 築 設 備 )のみの 直 接 損 失 に 関 するものであり 機 器 家 具 什 器 等 の 被 害 や 地 震 後 の 水 又 は 火 災 による 損 失 被 災 者 に 対 する 補 償 営 業 中 断 による 営 業 損 失 等 の 二 次 的 被 害 は 含 まれておりません ( 注 5) 敷 地 面 積 には 借 地 部 分 8,49.4m2を 含 んでおります ( 注 6) 賃 貸 可 能 面 積 には 駐 車 場 棟 の 面 積 9,476.49m2を 含 んでおります ( 注 7)PMLは 駐 車 場 管 理 棟 (394.88m2) 部 分 です ( 注 8) 敷 地 面 積 には 借 地 部 分 6,255.29m2を 含 んでおります ( 注 9) 賃 貸 可 能 面 積 には 駐 車 場 棟 の 面 積 8,929.49m2( 準 共 有 持 分 28% 相 当 )を 含 んでおります ( 注 1) 敷 地 面 積 には 借 地 部 分 25.8m2を 含 んでおります ( 注 11) 事 務 所 店 舗 部 分 の 竣 工 年 です ( 注 12) 敷 地 面 積 には 他 の 区 分 所 有 者 の 所 有 部 分 1,24.93m2と 借 地 部 分 32.49m2を 含 んでおります 稼 働 率 ( 注 3) テナント 総 数 ( 注 3) PML 取 得 日 取 得 価 格 R1(K) HEPファイブ 平 成 6, % 1 大 阪 市 北 区 5, ( 準 共 有 持 分 14% 相 当 ) 1 年 (2,958.94)(98.%)(125) 平 成 17 年 2 月 1 日 6, % R2(K) 北 野 阪 急 ビル 大 阪 市 北 区 昭 和 28, % 2 4, 年 (18,477.35)(98.3%) (23) 1.1% 平 成 17 年 2 月 1 日 7,74 5.8% R3(K) デュー 阪 急 山 田 大 阪 府 吹 田 市 平 成 平 成 17 年 7, , % % 15 年 2 月 1 日 6,93 5.2% R4(K) 高 槻 城 西 平 成 大 阪 府 高 槻 市 31, , 平 成 17 年 1.% 1 6.1% ショッピングセンター 15 年 ( 注 5) ( 注 6) 11 月 15 日 8,6 6.5% R5(K) ニトリ 茨 木 北 店 平 成 18 年 大 阪 府 茨 木 市 ー 6, , % 1 ー ( 敷 地 ) 3 月 29 日 1,318 1.% R6 コーナン 広 島 中 野 東 店 25, 平 成 18 年 1 月 2 日 2,17 広 島 市 安 芸 区 ー 25, % 1 ー ( 敷 地 ) 6.14 平 成 19 年 4 月 9 日 5 1.6% 商 平 成 平 成 2 年 R8 ホテルグレイスリー 田 町 東 京 都 港 区 1, , % 1 1.3% 業 2 年 12 月 25 日 4,16 3.1% 用 施 R9(K) ららぽーと 甲 子 園 6.4% 平 成 21 年 兵 庫 県 西 宮 市 ー 126, , % 1 7,35 5.5% ( 敷 地 ) ( 注 7) 1 月 22 日 設 阪 急 西 宮 ガーデンズ 平 成 R11(K) 兵 庫 県 西 宮 市 79, , 平 成 25 年 1.% 1 9.2% 18,3 13.8% ( 準 共 有 持 分 28% 相 当 ) 2 年 ( 注 8) ( 注 9) 4 月 16 日 R12(K) イオンモール 堺 北 花 田 平 成 25 年 堺 市 北 区 ー 64, , % 2 ー ( 敷 地 ) 6 月 27 日 8,1 6.1% 万 代 豊 中 豊 南 店 平 成 25 年 R13(K) 大 阪 府 豊 中 市 ー 8, , % 1 ー ( 敷 地 ) 6 月 27 日 1,87 1.4% R14(K) デイリーカナートイズミヤ 平 成 26 年 京 都 市 上 京 区 ー 3, , % 1 ー 堀 川 丸 太 町 店 ( 敷 地 ) 6 月 4 日 3,1 2.3% R15(K) コトクロス 阪 急 平 成 京 都 市 下 京 区 平 成 26 年 4, % 1 2.6% 河 原 町 19 年 ( 注 1) 6 月 4 日 2,77 2.1% R16(K) ライフ 下 山 手 店 ( 敷 地 ) 神 戸 市 中 央 区 ー 2, , % 1 ー 平 成 26 年 6 月 4 日 1, % R17(K) 万 代 五 条 西 小 路 店 ( 敷 地 ) 京 都 市 右 京 区 ー 9, , % 1 ー 平 成 26 年 6 月 24 日 4, % 事 務 平 成 平 成 2 年 所 O1 汐 留 イーストサイドビル 東 京 都 中 央 区 1, , % 6 4.6% 用 19 年 2 月 29 日 19, % 施 平 成 平 成 25 年 設 O2(K) 阪 急 電 鉄 本 社 ビル 大 阪 市 北 区 3, , % 1 3.7% 4 年 4 月 1 日 1,2 7.7% 平 成 平 成 17 年 M1(K) 上 六 Fビルディング 大 阪 市 中 央 区 , % % 2,98 2.2% 5 年 11 月 1 日 複 合 スフィアタワー 天 王 洲 平 成 平 成 19 年 M2 東 京 都 品 川 区 施 ( 準 共 有 持 分 33% 相 当 ) 5 年 ( 注 11) 6, , % % 9,45 7.1% 1 月 2 日 設 平 成 M3(K) ラグザ 大 阪 大 阪 市 福 島 区 5, 平 成 21 年 3, % 1 3.7% 11 年 ( 注 12) 1 月 22 日 5, % M5 北 青 山 3 丁 目 ビル 東 京 都 港 区 平 成 平 成 25 年 % 2 7.4% 25 年 11 月 12 日 1,68 1.3% ポートフォリオ 合 計 48, % % (467,41.41)(98.8%)(229) ー 132,897 1.% 投 資 比 率 12 13

8 ポートフォリオマップ 1 大阪中心部 9 新大阪 阪急電鉄本社ビル R1 HEPファイブ 14 北野阪急ビル 2 梅田 HEPファイブ 16 大阪 京橋 兵 庫 県 宝塚 高槻市 15 複合施設 線 阪急神戸 7 京都府 高槻 山田 伊丹 大阪空港 新大阪 高槻城西 ショッピングセンター 門真市 梅田 神戸三宮 大阪 ららぽーと甲子園 敷地 谷町九丁目 上本町 新神戸 上六Fビルディング ニトリ茨木北店 敷地 線 宝塚 阪急 西宮北口 今津 難波 ＫＯＨＹＯ 小野原店 大阪国際空港 阪急西宮ガーデンズ 事務所用施設 河原町 京都 第23期取得 デュー阪急山田 西九条 R2 北野阪急ビル 万代五条西小路店 敷地 商業用施設 里線 阪急千 ラグザ大阪 デイリーカナートイズミヤ 堀川丸太町店 敷地 阪 急 京 都 線 1 2 コトクロス阪急河原町 新幹線 JR 阪急 阪神 近鉄大阪線 奈良線 大阪モノレール 神戸新交通 北大阪急行 地下鉄 御堂筋線 地下鉄 千日前線 地下鉄 谷町線 地下鉄 堺筋線 万代豊中豊南店 敷地 奈良 難波 天王寺 R8 ホテルグレイスリー田町 奈良県 ライフ下山手店 敷地 イオンモール堺北花田 敷地 19 8 天王寺 大阪府 R3 デュー阪急山田 O1 汐留イーストサイドビル R4 高槻城西ショッピングセンター R11 阪急西宮ガーデンズ R14 デイリーカナートイズミヤ堀川丸太町店 敷地 R17 万代五条西小路店 敷地 ホテルグレイスリー田町 汐留イーストサイドビル 17 スフィアタワー天王洲 M2 スフィアタワー天王洲 21 北青山3丁目ビル コーナン広島中野東店 敷地 R5 ニトリ茨木北店 敷地 R12 イオンモール堺北花田 敷地 R15 コトクロス阪急河原町 O2 阪急電鉄本社ビル R13 万代豊中豊南店 敷地 R16 ライフ下山手店 敷地 M1 上六Fビルディング M3 ラグザ大阪 R6 コーナン広島中野東店 敷地 R9 ららぽーと甲子園 敷地 14 港区 みどりの 街づくり賞 第23期 取得 M5 北青山3丁目ビル 22 R18 ＫＯＨＹＯ小野原店 15

9 Ⅰ. 資 産 運 用 報 告 1 資 産 運 用 の 概 況 (1) 投 資 法 人 の 運 用 状 況 等 の 推 移 期 第 18 期 第 19 期 第 2 期 第 21 期 第 22 期 営 業 期 間 自 平 成 25 年 12 月 1 日 至 平 成 26 年 5 月 31 日 自 平 成 26 年 6 月 1 日 至 平 成 26 年 11 月 3 日 自 平 成 26 年 12 月 1 日 至 平 成 27 年 5 月 31 日 自 平 成 27 年 6 月 1 日 至 平 成 27 年 11 月 3 日 自 平 成 27 年 12 月 1 日 至 平 成 28 年 5 月 31 日 営 業 収 益 百 万 円 4,46 4,786 4,842 4,875 5,527 うち 賃 貸 事 業 収 益 百 万 円 4,46 4,786 4,842 4,875 4,795 営 業 費 用 百 万 円 2,71 2,857 2,93 2,913 3,474 うち 賃 貸 事 業 費 用 百 万 円 2,35 2,433 2,459 2,471 2,387 営 業 利 益 百 万 円 1,75 1,928 1,939 1,961 2,53 経 常 利 益 百 万 円 1,312 1,517 1,535 1,566 1,659 純 利 益 百 万 円 1,311 1,515 1,534 1,565 1,657 総 資 産 額 百 万 円 131,83 144, , ,92 143,964 ( 対 前 期 比 ) % (.4) (+1.1) (.1) (.) (.1) 純 資 産 額 百 万 円 65,627 73,175 73,193 73,224 73,317 ( 対 前 期 比 ) % (.1) (+11.5) (+.) (+.) (+.1) 出 資 総 額 百 万 円 64,316 71,659 71,659 71,659 71,659 発 行 済 投 資 口 の 総 口 数 口 15,2 119,5 597,5 597,5 597,5 1 口 当 たり 純 資 産 額 ( 基 準 価 額 )( 注 1) 円 124, , , , ,76 分 配 金 総 額 百 万 円 1,311 1,515 1,533 1,565 1,658 1 口 当 たり 分 配 金 額 円 12,462 12,685 2,567 2,62 2,775 うち1 口 当 たり 利 益 分 配 金 円 12,462 12,685 2,567 2,62 2,775 うち1 口 当 たり 利 益 超 過 分 配 金 円 総 資 産 経 常 利 益 率 (ROA)( 注 2)( 注 3) % 1.(2.) 1.1(2.2) 1.1(2.1) 1.1(2.2) 1.2(2.3) 純 資 産 利 益 率 (ROE) ( 注 2) % 2.(4.) 2.2(4.4) 2.1(4.2) 2.1(4.3) 2.3(4.5) 自 己 資 本 比 率 ( 注 5) % ( 対 前 期 比 増 減 ) % (+.2) (+.6) (+.1) (+.) (+.1) 配 当 性 向 % 実 質 運 用 日 数 日 期 末 負 債 比 率 (LTV) ( 注 6) % 46.9(47.3) 45.9(45.4) 45.9(44.4) 45.9(43.2) 45.8(41.9) 期 末 総 資 産 有 利 子 負 債 比 率 ( 注 7) % デット サービス カバレッジ レシオ(DSCR)( 注 8) 倍 ネット オペレーティング インカム(NOI)( 注 9) 百 万 円 3,13 3,325 3,357 3,373 3,335 ファンズ フロム オペレーション(FFO)( 注 1) 百 万 円 2,258 2,488 2,58 2,534 2,486 ( 注 1) 平 成 26 年 11 月 3 日 を 基 準 日 平 成 26 年 12 月 1 日 を 効 力 発 生 日 として 投 資 口 1 口 につき5 口 の 割 合 による 投 資 口 の 分 割 を 行 いました 1 口 当 たり 純 資 産 額 については 第 18 期 首 に 当 該 投 資 口 の 分 割 が 行 われたと 仮 定 して 算 定 しております ( 注 2) 日 数 により 年 換 算 した 数 値 を 括 弧 書 きで 記 載 しております ( 注 3) 経 常 利 益 /{( 期 首 総 資 産 額 + 期 末 総 資 産 額 )/2} 純 利 益 /{( 期 首 純 資 産 額 + 期 末 純 資 産 額 )/2} ( 注 5) 期 末 純 資 産 額 / 期 末 総 資 産 額 ( 注 6) ( 期 末 有 利 子 負 債 額 + 期 末 敷 金 保 証 金 期 末 敷 金 保 証 金 見 合 い 現 預 金 )/( 期 末 総 資 産 額 期 末 敷 金 保 証 金 見 合 い 現 預 金 ) 期 末 総 資 産 額 は 期 末 日 現 在 の 貸 借 対 照 表 計 上 額 です なお 有 形 固 定 資 産 の 鑑 定 評 価 額 と 期 末 帳 簿 価 額 との 差 額 を 当 該 期 末 総 資 産 額 に 加 減 した 金 額 を 用 いて 算 出 した 数 値 を 括 弧 書 きで 記 載 しております ( 注 7) 期 末 有 利 子 負 債 額 / 期 末 総 資 産 額 ( 注 8) 利 払 前 償 却 前 純 利 益 / 支 払 利 息 ( 注 9) 不 動 産 賃 貸 事 業 損 益 + 減 価 償 却 費 ( 注 1) 純 利 益 + 減 価 償 却 費 不 動 産 等 売 却 損 益 (2) の 資 産 の 運 用 の 経 過 1 運 用 方 針 阪 急 リート 投 資 法 人 ( 以 下 本 投 資 法 人 といいます )は 商 業 用 途 又 は 事 務 所 用 途 の 区 画 を 有 する 不 動 産 を 投 資 対 象 と し 全 国 を 投 資 対 象 エリアとして 中 長 期 にわたる 安 定 的 な 収 益 を 確 保 し 投 資 主 利 益 の 最 大 化 を 目 指 す 複 合 型 不 動 産 投 資 信 託 です 中 でも 商 業 用 途 区 画 ( 対 価 を 支 払 って 物 やサービス 等 の 提 供 を 受 けることを 目 的 とした 人 が 訪 れる 区 画 ) 及 び 関 西 圏 ( 大 阪 府 京 都 府 兵 庫 県 奈 良 県 滋 賀 県 及 び 和 歌 山 県 の2 府 4 県 )に 重 点 的 に 投 資 します 商 業 用 途 区 画 及 び 関 西 圏 への 投 資 比 率 は 原 則 として 各 決 算 期 末 現 在 におけるポートフォリオ 全 体 の 投 資 額 合 計 のそれ ぞれ5% 以 上 ( 取 得 価 格 ベース)とします 本 投 資 法 人 は 阪 急 阪 神 ホールディングスグループ( 阪 急 阪 神 ホールディングス 株 式 会 社 を 持 株 会 社 として 構 成 される 企 業 集 団 をいい 以 下 スポンサーグループ ということがあります )の 持 つ 不 動 産 事 業 における 企 画 能 力 及 び 運 営 能 力 を 活 用 してまいります 2 運 用 状 況 (1) 投 資 法 人 の 主 な 推 移 本 投 資 法 人 は 投 資 信 託 及 び 投 資 法 人 に 関 する 法 律 ( 昭 和 26 年 法 律 第 198 号 その 後 の 改 正 を 含 みます 以 下 投 信 法 といいます )に 基 づき 平 成 16 年 12 月 3 日 に 設 立 され 平 成 17 年 1 月 26 日 に 株 式 会 社 東 京 証 券 取 引 所 不 動 産 投 資 信 託 証 券 市 場 に 上 場 ( 銘 柄 コード8977)した 後 前 期 ( 平 成 27 年 11 月 期 : 平 成 27 年 6 月 1 日 ~ 平 成 27 年 11 月 3 日 ) 末 現 在 では23 物 件 を 保 有 しておりました ( 平 成 28 年 5 月 期 : 平 成 27 年 12 月 1 日 ~ 平 成 28 年 5 月 31 日 ) 中 に 複 合 施 設 1 物 件 と 商 業 用 施 設 1 物 件 を 譲 渡 いた しました この 結 果 末 現 在 では21 物 件 を 運 用 しており 資 産 総 額 は143,964 百 万 円 発 行 済 投 資 口 の 総 口 数 は597,5 口 となっております (2) 運 用 の 実 績 のわが 国 経 済 は 中 国 を 始 めとするアジア 新 興 国 の 経 済 減 速 や 平 成 28 年 熊 本 地 震 の 影 響 がみられるものの 政 府 の 経 済 政 策 や 日 本 銀 行 による 金 融 緩 和 策 の 継 続 を 背 景 とした 雇 用 所 得 環 境 の 着 実 な 改 善 により 緩 やかな 回 復 基 調 を 辿 りま した 個 人 消 費 においても 一 部 で 動 きに 鈍 さがみられるものの 雇 用 所 得 環 境 等 が 改 善 する 中 で 全 体 としては 底 堅 い 動 きとなりました JREIT 市 場 においては 東 証 REIT 指 数 は 平 成 27 年 12 月 の 日 本 銀 行 の 追 加 緩 和 補 完 措 置 におけるREIT 買 入 れ 枠 の 緩 和 発 表 が 安 心 材 料 になり 同 年 末 にかけて 安 定 的 に 推 移 しましたが 平 成 28 年 1 月 前 半 の 中 国 の 景 気 減 速 懸 念 や 原 油 安 を 要 因 とした 世 界 的 なリスク 回 避 の 流 れを 受 け 1,6ポイント 台 前 半 にまで 下 落 しました しかし 同 年 1 月 29 日 の 日 本 銀 行 のマイナス 金 利 導 入 発 表 を 契 機 に1 年 物 国 債 利 回 りが.1%を 下 回 る 水 準 に 急 低 下 したことを 受 け 東 証 REIT 指 数 は1,8 ポイント 台 にまで 急 騰 し その 後 も 1,9 ポイント 前 後 で 安 定 した 推 移 となりました 不 動 産 売 買 市 場 においては 前 期 に 引 き 続 いて もJREITの 新 規 上 場 銘 柄 既 上 場 銘 柄 私 募 REIT 及 び 外 資 系 ファン ド 等 による 活 発 な 取 得 が 進 められております 物 件 取 得 競 争 は 依 然 として 過 熱 しており 適 正 価 格 水 準 での 物 件 の 取 得 が 難 しくなっております 本 投 資 法 人 においては スポンサーグループとの 連 携 を 高 め グループの 総 合 力 を 活 用 して 物 件 を 取 得 していくことが 必 須 となってきております このような 経 済 環 境 の 中 で 本 投 資 法 人 は 平 成 28 年 4 月 に 分 配 金 貢 献 度 が 低 い2 物 件 ( 難 波 阪 神 ビル 及 びリッチモンド ホテル 浜 松 )を 譲 渡 し 同 年 7 月 ( 第 23 期 )にスポンサーグループである 阪 神 電 気 鉄 道 株 式 会 社 が 開 発 した 地 域 密 着 型 商 業 施 設 (KOHYO 小 野 原 店 (コーヨー 小 野 原 店 ))を 取 得 し ポートフォリオの 質 及 び 収 益 性 の 向 上 を 図 りました なお 阪 神 電 気 鉄 道 株 式 会 社 からの 直 接 取 得 は 今 回 が 初 めてとなります 期 中 に 譲 渡 した2 物 件 を 除 いた21 物 件 ( 末 現 在 )の 運 用 に 際 しては 本 投 資 法 人 の 強 みの 一 つであるオペレーショ ナル マネジメントの 最 適 化 に 注 力 しました すなわち プロパティ マネジメント 会 社 との 連 携 を 密 にし テナントニー ズを 反 映 したきめ 細 かい 管 理 を 行 ってテナント 満 足 度 を 向 上 させ あるいは 効 果 的 な 販 売 促 進 活 動 を 通 じて 賃 料 単 価 及 び 稼 働 率 の 維 持 向 上 を 図 ってまいりました 稼 働 率 が 低 迷 していたスフィアタワー 天 王 洲 においては 平 成 28 年 1 月 の 館 内 増 床 (1フロア) 後 一 部 商 業 テナントの 解 約 がありましたが 第 22 期 末 の 稼 働 率 は4.9%と 前 期 末 から1.9ポイン ト 改 善 しました また 平 成 28 年 6 月 以 降 2 件 の 新 規 テナントと 契 約 を 締 結 し 同 年 8 月 末 時 点 ( 第 23 期 )の 稼 働 率 は 46.9%に 上 昇 する 予 定 です 引 き 続 き エリアやビルの 特 性 を 踏 まえたリーシングを 推 進 し 更 なる 稼 働 率 の 向 上 を 目 指 します 一 方 コトクロス 阪 急 河 原 町 においては インバウンドに 着 目 したリーシングを 推 進 し 施 設 をより 一 層 活 性 化 させる 新 規 テナントを 誘 致 しました また 汐 留 イーストサイドビルにおいては 周 辺 の 市 場 賃 料 の 上 昇 を 背 景 に 従 前 16 17

10 Ⅰ. 資 産 運 用 報 告 を 上 回 る 水 準 にて 賃 料 改 定 を 実 現 しました その 他 北 青 山 3 丁 目 ビルにおいては 平 成 28 年 5 月 に1フロアの 解 約 があっ たものの 同 年 6 月 ( 第 23 期 )に 従 前 と 同 水 準 の 賃 料 にて 新 規 テナントを 誘 致 することができました 末 現 在 のポー トフォリオ 全 体 の 稼 働 率 は98.8%( 注 )と 高 稼 働 率 を 維 持 しております 同 時 に 競 争 力 強 化 につながるテナント 満 足 度 の 維 持 向 上 を 図 りつつ 運 営 管 理 の 品 質 向 上 や 効 率 化 を 進 め 管 理 費 用 の 適 正 化 に 努 めました 末 現 在 の 賃 貸 可 能 面 積 は48,55m2 ポートフォリオ 全 体 に 占 める 商 業 用 途 区 画 の 比 率 は72.3%( 取 得 価 格 ベー ス) 関 西 圏 の 比 率 は72.6%( 取 得 価 格 ベース)となっております ( 注 )パススルー 型 マスターリースを 導 入 している 物 件 については エンドテナントを 基 準 として 算 出 しております (3) 資 金 調 達 の 概 要 本 投 資 法 人 は 安 定 収 益 確 保 の 実 現 と 運 用 資 産 の 着 実 な 成 長 による 投 資 主 価 値 の 最 大 化 を 図 るために 安 定 的 かつ 効 率 的 な 財 務 戦 略 を 立 案 し 実 行 することを 基 本 方 針 としております そのため エクイティファイナンスやデットファイナンスとともに 商 業 用 施 設 等 において 受 け 入 れた 敷 金 保 証 金 等 ( 末 現 在 の 残 高 7,128 百 万 円 )を 有 効 に 活 用 しております また 借 入 れに 際 しては 金 利 動 向 に 鑑 み 固 定 比 率 や 返 済 期 限 の 分 散 を 踏 まえて 調 達 しております においては 返 済 期 限 が 到 来 した 借 入 金 1, 百 万 円 ( 全 て 長 期 借 入 金 )について 9 年 の 借 入 年 限 変 動 金 利 にて 借 換 えを 行 い 借 入 コスト 抑 制 と 平 均 残 存 年 数 の 長 期 化 返 済 期 限 の 分 散 の 両 立 を 図 りました 引 き 続 き 安 定 的 な 財 務 運 営 を 継 続 してまいります 末 現 在 の 有 利 子 負 債 残 高 は 前 期 と 同 じく61,9 百 万 円 となりました このうち 借 入 金 は55,9 百 万 円 ( 全 て 長 期 借 入 金 (1 年 内 返 済 予 定 の 長 期 借 入 金 はありません )) 投 資 法 人 債 は6, 百 万 円 ( 全 て1 年 内 償 還 予 定 )となっており ます 末 現 在 の 総 資 産 有 利 子 負 債 比 率 は43.%となっております 本 投 資 法 人 は 末 現 在 において 株 式 会 社 日 本 格 付 研 究 所 (JCR)よりAA( 格 付 の 見 通 し: 安 定 的 )の 長 期 発 行 体 格 付 株 式 会 社 格 付 投 資 情 報 センター(R&I)よりA+( 格 付 の 方 向 性 : 安 定 的 )の 発 行 体 格 付 をそれぞれ 取 得 しており ます (4) 業 績 及 び 分 配 こうした 運 用 の 結 果 の 実 績 として 営 業 収 益 5,527 百 万 円 営 業 利 益 2,53 百 万 円 を 計 上 いたしました ここから 支 払 利 息 等 を 控 除 した 後 の 経 常 利 益 は1,659 百 万 円 また 純 利 益 は1,657 百 万 円 となりました 分 配 金 については 租 税 特 別 措 置 法 ( 昭 和 32 年 法 律 第 26 号 その 後 の 改 正 を 含 みます ) 第 67 条 の15の 適 用 により 利 益 分 配 金 の 最 大 額 が 損 金 算 入 されることを 企 図 して 投 資 口 1 口 当 たりの 分 配 金 が1 円 未 満 となる 端 数 部 分 を 除 く 未 処 分 利 益 の 全 額 を 分 配 することとし この 結 果 投 資 口 1 口 当 たりの 分 配 金 は 2,775 円 となりました (3) 増 資 等 の 状 況 最 近 5 年 間 における 発 行 済 投 資 口 の 総 口 数 及 び 出 資 総 額 は 以 下 のとおりです 年 月 日 摘 要 発 行 済 投 資 口 の 総 口 数 ( 口 ) 出 資 総 額 増 減 残 高 増 減 残 高 備 考 平 成 25 年 6 月 18 日 公 募 増 資 18, 13,4 8,155 63,5 ( 注 1) 平 成 25 年 7 月 1 日 第 三 者 割 当 増 資 1,8 15, ,316 ( 注 2) 平 成 26 年 6 月 2 日 公 募 増 資 13, 118,2 6,675 7,991 ( 注 3) 平 成 26 年 6 月 27 日 第 三 者 割 当 増 資 1,3 119, ,659 平 成 26 年 12 月 1 日 投 資 口 分 割 478, 597,5 71,659 ( 注 5) ( 注 1) 1 口 当 たり 発 行 価 格 469,462 円 ( 発 行 価 額 453,91 円 )にて 新 たな 特 定 資 産 の 取 得 資 金 に 充 当 すること 及 び 運 用 資 産 の 取 得 にあたっ て 利 用 した 預 り 敷 金 保 証 金 の 返 還 又 は 借 入 金 の 返 済 に 充 当 することを 目 的 として 公 募 により 投 資 口 を 追 加 発 行 いたしました ( 注 2) 1 口 当 たり 発 行 価 額 453,91 円 にて 新 たな 特 定 資 産 の 取 得 資 金 に 充 当 すること 及 び 運 用 資 産 の 取 得 にあたって 利 用 した 預 り 敷 金 保 証 金 の 返 還 又 は 借 入 金 の 返 済 に 充 当 することを 目 的 として 第 三 者 割 当 により 投 資 口 を 追 加 発 行 いたしました ( 注 3) 1 口 当 たり 発 行 価 格 532,57 円 ( 発 行 価 額 513,53 円 )にて 新 たな 特 定 資 産 の 取 得 資 金 の 一 部 に 充 当 することを 目 的 として 公 募 によ り 投 資 口 を 追 加 発 行 いたしました 1 口 当 たり 発 行 価 額 513,53 円 にて 手 許 資 金 とし 将 来 の 特 定 資 産 の 取 得 資 金 特 定 資 産 の 取 得 にあたって 利 用 した 預 り 敷 金 保 証 金 の 返 還 又 は 借 入 金 の 返 済 に 充 当 することを 目 的 として 第 三 者 割 当 により 投 資 口 を 追 加 発 行 いたしました ( 注 5) 平 成 26 年 11 月 3 日 を 基 準 日 平 成 26 年 12 月 1 日 を 効 力 発 生 日 として 投 資 口 1 口 につき5 口 の 割 合 による 投 資 口 の 分 割 を 行 いました 投 資 証 券 の 取 引 所 価 格 の 推 移 本 投 資 法 人 の 投 資 証 券 が 上 場 する 株 式 会 社 東 京 証 券 取 引 所 の 不 動 産 投 資 信 託 証 券 市 場 における 期 別 の 最 高 最 低 価 格 ( 終 値 )は 以 下 のとおりです 期 第 18 期 第 19 期 ( 注 ) ( 権 利 落 前 ) 第 19 期 ( 注 ) ( 権 利 落 後 ) 第 2 期 第 21 期 第 22 期 決 算 年 月 平 成 26 年 5 月 平 成 26 年 11 月 平 成 27 年 5 月 平 成 27 年 11 月 平 成 28 年 5 月 最 高 円 562, 727, 146,1 167,2 147,5 139,5 最 低 円 512, 54, 142,5 143,7 18,2 119,2 ( 注 ) 平 成 26 年 11 月 3 日 を 基 準 日 平 成 26 年 12 月 1 日 を 効 力 発 生 日 として 投 資 口 1 口 につき5 口 の 割 合 による 投 資 口 の 分 割 を 行 いました それに 伴 い 平 成 26 年 11 月 26 日 より 権 利 落 後 の 投 資 口 価 格 にて 取 引 されております (4) 分 配 金 等 の 実 績 及 び 前 期 以 前 の 分 配 金 等 の 実 績 は 以 下 のとおりです 期 第 18 期 第 19 期 第 2 期 ( 注 ) 第 21 期 第 22 期 営 業 期 間 自 平 成 25 年 12 月 1 日 至 平 成 26 年 5 月 31 日 自 平 成 26 年 6 月 1 日 至 平 成 26 年 11 月 3 日 自 平 成 26 年 12 月 1 日 至 平 成 27 年 5 月 31 日 自 平 成 27 年 6 月 1 日 至 平 成 27 年 11 月 3 日 自 平 成 27 年 12 月 1 日 至 平 成 28 年 5 月 31 日 純 利 益 総 額 千 円 1,311,17 1,515,868 1,534,112 1,565,338 1,657,924 前 期 繰 越 利 益 千 円 未 処 分 利 益 総 額 千 円 1,311,82 1,515,948 1,534,23 1,565,759 1,658,233 利 益 留 保 額 千 円 金 銭 の 分 配 金 総 額 千 円 1,311,2 1,515,857 1,533,782 1,565,45 1,658,62 (1 口 当 たり 分 配 金 ) 円 (12,462) (12,685) (2,567) (2,62) (2,775) うち 利 益 分 配 金 総 額 千 円 1,311,2 1,515,857 1,533,782 1,565,45 1,658,62 (1 口 当 たり 利 益 分 配 金 ) 円 (12,462) (12,685) (2,567) (2,62) (2,775) うち 出 資 払 戻 総 額 千 円 (1 口 当 たり 出 資 払 戻 額 ) 円 () () () () () ( 注 ) 平 成 26 年 11 月 3 日 を 基 準 日 平 成 26 年 12 月 1 日 を 効 力 発 生 日 として 投 資 口 1 口 につき5 口 の 割 合 による 投 資 口 の 分 割 を 行 いました 18 19

11 Ⅰ. 資 産 運 用 報 告 2 投 資 法 人 の 概 況 (5) 今 後 の 運 用 方 針 及 び 対 処 すべき 課 題 本 投 資 法 人 は 規 約 に 定 められた 基 本 方 針 に 基 づき 商 業 用 途 又 は 事 務 所 用 途 の 区 画 を 有 する 不 動 産 を 投 資 対 象 とし 全 国 を 投 資 対 象 エリアとして 投 資 を 行 ってまいります 外 部 成 長 戦 略 としては 基 本 方 針 として 資 産 規 模 の 拡 大 や 物 件 数 の 増 加 による 収 益 の 拡 大 と 安 定 リスク 分 散 及 び 投 資 口 の 流 動 性 増 大 を 図 るため 物 件 の 内 容 を 十 分 に 吟 味 した 上 で 継 続 的 に 優 良 物 件 の 取 得 を 検 討 してまいります 具 体 的 には 阪 急 電 鉄 株 式 会 社 阪 急 不 動 産 株 式 会 社 及 び 阪 急 インベストメント パートナーズ 株 式 会 社 ( 以 下 不 動 産 情 報 提 供 会 社 ということがあります )との 間 で 締 結 した 情 報 共 有 等 に 係 る 協 定 書 に 基 づき 物 件 情 報 の 取 得 や 不 動 産 情 報 提 供 会 社 が 保 有 又 は 開 発 する 物 件 に 係 る 優 先 交 渉 権 等 を 活 用 します また 資 産 運 用 会 社 固 有 のネットワークによる 事 業 会 社 等 への 直 接 アプローチも 継 続 的 に 行 い 外 部 物 件 情 報 の 獲 得 を 図 ります 内 部 成 長 戦 略 としては 本 投 資 法 人 独 自 の 強 みであるオペレーショナル マネジメントを 軸 に フロアや 区 画 毎 の 利 用 形 態 にまで 着 目 し また テナントのみならずエンドユーザーたる 消 費 者 にまで 目 線 を 合 わせた 運 営 を 行 い 特 に 稼 働 率 が 低 下 しているオフィスビルについてリーシングに 努 めるなど 賃 貸 事 業 利 益 の 維 持 向 上 に 注 力 します 財 務 戦 略 としては 引 き 続 き エクイティファイナンスやデットファイナンスとともに 商 業 用 施 設 等 において 受 け 入 れ た 敷 金 保 証 金 を 有 効 に 活 用 します また 借 入 れに 際 しては 金 利 動 向 に 鑑 み 固 定 比 率 や 返 済 期 限 の 分 散 を 踏 まえて 調 達 するよう 努 めます 本 投 資 法 人 は 中 長 期 にわたる 安 定 的 な 収 益 の 確 保 と 投 資 主 利 益 の 最 大 化 を 目 指 しております 優 良 物 件 取 得 に 関 する 競 争 環 境 は 依 然 として 厳 しいものがありますが 個 別 物 件 の 収 益 性 及 びポートフォリオ 全 体 のバランスの 両 面 を 考 慮 して 慎 重 に 投 資 判 断 を 行 い 着 実 な 成 長 を 実 現 したいと 考 えております 更 に 本 投 資 法 人 及 び 本 資 産 運 用 会 社 における 利 益 相 反 取 引 に 係 る 厳 格 な 検 証 をはじめ コンプライアンス 徹 底 の 社 会 的 要 請 に 鑑 み 本 資 産 運 用 会 社 における 内 部 統 制 システム 及 び コンプライアンス 機 能 の 強 化 を 引 き 続 き 図 ってまいります (6) 決 算 後 に 生 じた 重 要 な 事 実 本 投 資 法 人 は 規 約 に 定 める 資 産 運 用 の 対 象 及 び 方 針 に 基 づき 自 己 資 金 により 以 下 の 資 産 を 取 得 いたしました 物 件 名 称 :KOHYO 小 野 原 店 (コーヨー 小 野 原 店 ) 資 産 の 種 類 : 所 有 権 取 得 価 格 :1,631,, 円 ( 取 得 諸 経 費 固 定 資 産 税 都 市 計 画 税 及 び 消 費 税 等 を 除 きます ) 取 得 日 : 平 成 28 年 7 月 1 日 所 在 地 : 大 阪 府 箕 面 市 取 得 先 : 阪 神 電 気 鉄 道 株 式 会 社 (1) 出 資 の 状 況 第 18 期 平 成 26 年 5 月 31 日 現 在 第 19 期 平 成 26 年 11 月 3 日 現 在 第 2 期 平 成 27 年 5 月 31 日 現 在 第 21 期 平 成 27 年 11 月 3 日 現 在 第 22 期 平 成 28 年 5 月 31 日 現 在 発 行 可 能 投 資 口 総 口 数 口 2,, 2,, 1,, 1,, 1,, 発 行 済 投 資 口 の 総 口 数 口 15,2 119,5 597,5 597,5 597,5 投 資 主 数 人 1,626 1,886 11,978 13,521 13,775 (2) 投 資 口 に 関 する 事 項 平 成 28 年 5 月 31 日 現 在 の 主 要 な 投 資 主 は 以 下 のとおりです 氏 名 又 は 名 称 所 有 投 資 口 数 ( 口 ) 発 行 済 投 資 口 の 総 口 数 に 対 する 所 有 口 数 の 割 合 (%) 日 本 トラスティ サービス 信 託 銀 行 株 式 会 社 ( 信 託 口 ) 135, 日 本 マスタートラスト 信 託 銀 行 株 式 会 社 ( 信 託 口 ) 44, 資 産 管 理 サービス 信 託 銀 行 株 式 会 社 ( 証 券 投 資 信 託 口 ) 22, 阪 急 電 鉄 株 式 会 社 21, 3.51 野 村 信 託 銀 行 株 式 会 社 ( 投 信 口 ) 16, 株 式 会 社 池 田 泉 州 銀 行 12,5 2.9 STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 8, 株 式 会 社 八 十 二 銀 行 8, 株 式 会 社 中 京 銀 行 7, 四 国 旅 客 鉄 道 株 式 会 社 5, (3) 役 員 等 に 関 する 事 項 1 における 執 行 役 員 監 督 役 員 及 び 会 計 監 査 人 役 職 名 役 員 等 の 氏 名 又 は 名 称 主 な 兼 職 等 当 該 営 業 期 間 における 役 職 毎 の 報 酬 の 総 額 ( 千 円 ) 執 行 役 員 ( 注 1) 白 木 義 章 阪 急 リート 投 信 株 式 会 社 代 表 取 締 役 社 長 ( 注 2) 監 督 役 員 ( 注 3) 宇 多 民 夫 宇 多 法 律 事 務 所 弁 護 士 3,6 監 督 役 員 ( 注 3) 堀 之 内 清 孝 堀 之 内 会 計 事 務 所 公 認 会 計 士 税 理 士 会 計 監 査 人 有 限 責 任 あずさ 監 査 法 人 1,9 ( 注 1) 執 行 役 員 は 平 成 28 年 5 月 31 日 現 在 本 投 資 法 人 の 投 資 口 を 累 積 投 資 制 度 を 利 用 することにより29 口 所 有 しております ( 注 2) 執 行 役 員 は 本 投 資 法 人 から 報 酬 を 受 け 取 っておりません ( 注 3) 監 督 役 員 は 本 投 資 法 人 の 投 資 口 を 自 己 又 は 他 人 の 名 義 で 所 有 しておりません また 監 督 役 員 は 上 記 以 外 の 他 の 法 人 の 役 員 である 場 合 がありますが 上 記 を 含 めていずれも 本 投 資 法 人 と 利 害 関 係 はありません において 支 給 した 額 を 記 載 しております 2 会 計 監 査 人 の 解 任 及 び 不 再 任 の 決 定 の 方 針 会 計 監 査 人 の 解 任 については 投 信 法 の 定 めに 従 い また 不 再 任 については 監 査 の 品 質 監 査 報 酬 額 等 その 他 諸 般 の 事 情 を 総 合 的 に 勘 案 して 本 投 資 法 人 の 役 員 会 において 検 討 いたします (4) 資 産 運 用 会 社 資 産 保 管 会 社 及 び 一 般 事 務 受 託 者 平 成 28 年 5 月 31 日 現 在 の 資 産 運 用 会 社 資 産 保 管 会 社 及 び 一 般 事 務 受 託 者 は 以 下 のとおりです 委 託 区 分 氏 名 又 は 名 称 資 産 運 用 会 社 阪 急 リート 投 信 株 式 会 社 資 産 保 管 会 社 三 菱 UFJ 信 託 銀 行 株 式 会 社 一 般 事 務 受 託 者 ( 計 算 機 関 運 営 投 資 口 事 務 代 行 等 ) 三 菱 UFJ 信 託 銀 行 株 式 会 社 一 般 事 務 受 託 者 ( 投 資 法 人 債 に 関 する 事 務 ) 株 式 会 社 三 井 住 友 銀 行 2 21

12 Ⅰ. 資 産 運 用 報 告 3 投 資 法 人 の 運 用 資 産 の 状 況 (1) 本 投 資 法 人 の 財 産 の 構 成 資 産 の 種 類 不 動 産 信 託 不 動 産 ( 注 3) 用 途 ( 注 1) 商 業 用 途 区 画 事 務 所 用 途 区 画 その 他 用 途 区 画 商 業 用 途 区 画 事 務 所 用 途 区 画 その 他 用 途 区 画 地 域 ( 注 1) 第 21 期 平 成 27 年 11 月 3 日 現 在 保 有 総 額 ( 注 2) 対 総 資 産 比 率 (%) 第 22 期 平 成 28 年 5 月 31 日 現 在 保 有 総 額 ( 注 2) 対 総 資 産 比 率 (%) 関 西 圏 8, , 関 西 圏 以 外 3, , 関 西 圏 関 西 圏 以 外 関 西 圏 関 西 圏 以 外 小 計 12, , 関 西 圏 73, ,48 5. 関 西 圏 以 外 8, , 関 西 圏 13, , 関 西 圏 以 外 21, , 関 西 圏 関 西 圏 以 外 1, , 小 計 118, , 預 金 その 他 の 資 産 ( 注 3) 12, , 資 産 総 額 計 ( 注 5) 144,92 (131,158) ,964 (91.) (125,25) 1. (87.) ( 注 1) 商 業 用 途 区 画 : 事 務 所 店 舗 飲 食 アミューズメント クリニック 学 習 塾 学 校 美 容 院 貸 会 議 室 ホール 劇 場 ホテル 及 び 娯 楽 施 設 等 のうち 対 価 を 支 払 って 物 やサービス 等 の 提 供 を 受 けることを 目 的 とした 人 が 訪 れる 区 画 及 び 物 やサービス 等 を 提 供 するための 補 完 的 区 画 事 務 所 用 途 区 画 : 執 務 することを 目 的 とした 区 画 及 び 執 務 のための 補 完 的 区 画 その 他 用 途 区 画 : 商 業 用 途 区 画 及 び 事 務 所 用 途 区 画 のいずれにも 含 まれない 区 画 ( 住 居 等 ) 関 西 圏 : 大 阪 府 京 都 府 兵 庫 県 奈 良 県 滋 賀 県 及 び 和 歌 山 県 の2 府 4 県 ( 注 2) 用 途 区 画 別 の 保 有 総 額 は 期 末 日 現 在 の 物 件 毎 の 貸 借 対 照 表 計 上 額 ( 不 動 産 及 び 信 託 不 動 産 については 減 価 償 却 後 の 帳 簿 価 額 )を 期 中 の 各 用 途 区 画 からの 賃 料 収 入 及 び 共 益 費 収 入 の 合 計 の 比 率 で 按 分 しております ただし ラグザ 大 阪 の 賃 貸 方 式 は 固 定 型 マスターリースであり 期 中 の 用 途 区 画 別 の 収 入 額 を 算 出 することが 困 難 なため 取 得 日 ( 平 成 21 年 1 月 22 日 )の 属 する 月 ( 平 成 21 年 1 月 )のエンドテナントの 各 用 途 区 画 からの 賃 料 収 入 及 び 共 益 費 収 入 の 合 計 の 比 率 で 按 分 し ております ( 注 3) 信 託 不 動 産 及 び 預 金 その 他 の 資 産 は 特 定 有 価 証 券 の 内 容 等 の 開 示 に 関 する 内 閣 府 令 ( 平 成 5 年 大 蔵 省 令 第 22 号 その 後 の 改 正 を 含 みます )に 定 める その 他 の 資 産 です 第 21 期 の 預 金 その 他 の 資 産 には 信 託 財 産 内 の 預 金 8,13 百 万 円 第 22 期 の 預 金 その 他 の 資 産 には 信 託 財 産 内 の 預 金 7,481 百 万 円 が 含 まれております なお 信 託 不 動 産 には 信 託 財 産 内 の 預 金 は 含 まれておりません ( 注 5) 括 弧 内 の 数 値 は 対 象 資 産 中 に 占 める 実 質 的 に 不 動 産 等 の 保 有 に 相 当 する 部 分 を 記 載 しております (2) 主 要 な 保 有 資 産 平 成 28 年 5 月 31 日 現 在 本 投 資 法 人 が 保 有 する 主 要 な 資 産 ( 帳 簿 価 額 上 位 1 物 件 )の 概 要 は 以 下 のとおりです 不 動 産 等 の 名 称 帳 簿 価 額 阪 急 西 宮 ガーデンズ ( 準 共 有 持 分 28% 相 当 ) 17,735 汐 留 イースト サイドビル 賃 貸 方 式 ( 注 1) 右 記 情 報 の 算 出 方 法 ( 注 1) 賃 貸 可 能 面 積 (m2) ( 注 2) 固 定 型 マス ターリース (C) 65, 賃 貸 面 積 (m2) ( 注 2) 65, 稼 働 率 (%) ( 注 3) 対 総 賃 貸 事 業 収 入 比 運 用 日 数 ( 日 ) 率 (%) ,498 ダイレクト リース (C) 9, , 固 定 型 マス 阪 急 電 鉄 本 社 ビル 9,813 ターリース (C) ダイレクト 27, , リースの 併 用 スフィアタワー 天 王 洲 ( 準 共 有 持 分 33% 相 当 ) イオンモール 堺 北 花 田 ( 敷 地 ) ららぽーと 甲 子 園 ( 敷 地 ) 北 野 阪 急 ビル 7,663 高 槻 城 西 ショッピング センター デュー 阪 急 山 田 8,615 ダイレクト リース (C) 8, , ,189 ダイレクト リース (C) 64, , ( 注 5) 183 7,748 ダイレクト リース (C) 126, , パススルー 型 マスター リース 固 定 型 マス ターリース の 併 用 ( 注 6) 固 定 型 マス 7,27 ターリース (C) ダイレクト リースの 併 用 パススルー HEPファイブ ( 準 共 有 持 分 14% 相 当 ) 5,627 型 マスター リース 合 計 95,747 マスターレッシー との 賃 貸 借 契 約 に より 算 出 (A) パススルー 型 :エン ドテナント 固 定 型 :マスター レッシーとの 賃 貸 借 契 約 により 算 出 (B) 28, , (18,477.35) (18,169.97) (98.3) 31, ( 注 7) 31, ( 注 7) ,646 ダイレクト リース (C) 13, , マスターレッシー との 賃 貸 借 契 約 に より 算 出 (A) 6, , エンドテナント との 賃 貸 借 契 約 により 算 出 (B) (2,958.94) (2,899.92) (98.) (A)と(C)の 合 計 38, , ((B)と(C)の 合 計 )(366,97.9)(361,339.31) (98.5) 主 たる 用 途 商 業 用 途 区 画 事 務 所 用 途 区 画 事 務 所 用 途 区 画 事 務 所 用 途 区 画 商 業 用 途 区 画 商 業 用 途 区 画 商 業 用 途 区 画 商 業 用 途 区 画 商 業 用 途 区 画 商 業 用 途 区 画 73.9 ( 注 1)マスターリース( 方 式 ): 信 託 受 託 者 又 は 本 投 資 法 人 がマスターレッシー( 転 貸 人 )に 賃 貸 し マスターレッシーがエンドテナント( 転 借 人 ) に 転 貸 する 方 式 ダイレクトリース( 方 式 ):マスターリース 方 式 を 採 用 せず 信 託 受 託 者 又 は 本 投 資 法 人 がエンドテナント( 賃 借 人 )に 直 接 賃 貸 する 方 式 パススルー 型 マスターリース( 方 式 ):マスターレッシーが 支 払 う 賃 料 と エンドテナントが 支 払 う 賃 料 が 常 に 同 額 となるマスターリース 方 式 固 定 型 マスターリース( 方 式 ):マスターレッシーが 支 払 う 賃 料 を エンドテナントが 支 払 う 賃 料 にかかわらず 一 定 額 とするマスターリース 方 式 マスターレッシー: 信 託 受 託 者 又 は 本 投 資 法 人 から 各 物 件 を 借 り 受 け 各 物 件 の 区 画 をエンドテナントに 転 貸 する 転 貸 人 エンドテナント: 借 り 受 けた 各 物 件 の 区 画 を 転 貸 せず 自 らが 商 業 事 務 所 その 他 の 用 途 に 使 用 する 賃 借 人 又 は 転 借 人 ( 注 2) 賃 貸 可 能 面 積 及 び 賃 貸 面 積 には マスターリース 方 式 により 一 括 賃 貸 をしている 場 合 を 除 き 倉 庫 駐 車 場 機 械 室 等 を 含 めておりません また HEPファイブ 阪 急 西 宮 ガーデンズ スフィアタワー 天 王 洲 については それぞれの 準 共 有 持 分 相 当 の 賃 貸 可 能 面 積 及 び 賃 貸 面 積 を 記 載 しております ( 注 3) 稼 働 率 は 賃 貸 可 能 面 積 に 占 める 賃 貸 面 積 の 割 合 です 賃 貸 可 能 面 積 及 び 賃 貸 面 積 には 駐 車 場 棟 の 面 積 8,929.49m2( 準 共 有 持 分 28% 相 当 )を 含 んでおります ( 注 5) 賃 料 等 の 開 示 につきテナントからの 同 意 を 得 られていないこと また 開 示 した 場 合 本 投 資 法 人 に 競 争 上 の 悪 影 響 が 生 じ ひいては 投 資 主 の 利 益 を 害 するおそれがあると 本 資 産 運 用 会 社 が 判 断 したことから 非 開 示 としております ( 注 6) ホテル 部 分 ( 株 式 会 社 阪 急 阪 神 ホテルズへの 転 貸 部 分 )については 阪 急 電 鉄 株 式 会 社 への 固 定 型 マスターリース それ 以 外 (ホテル 以 外 の 各 エンドテナントへの 転 貸 部 分 )については 阪 急 阪 神 ビルマネジメント 株 式 会 社 へのパススルー 型 マスターリースとなっております ( 注 7) 賃 貸 可 能 面 積 及 び 賃 貸 面 積 には 駐 車 場 棟 の 面 積 9,476.49m2を 含 んでおります 22 23

13 Ⅰ. 資 産 運 用 報 告 24 (3) 組 入 資 産 明 細 1 不 動 産 等 組 入 資 産 明 細 平 成 28 年 5 月 31 日 現 在 本 投 資 法 人 が 保 有 する 不 動 産 等 の 明 細 は 以 下 のとおりです HEPファイブ 不 動 産 等 の 名 称 所 在 地 所 有 形 態 ( 準 共 有 持 分 14% 相 当 ) 期 末 算 定 価 額 ( 注 ) 帳 簿 価 額 大 阪 市 北 区 角 田 町 5 番 15 号 不 動 産 信 託 受 益 権 8,638 5,627 北 野 阪 急 ビル 大 阪 市 北 区 芝 田 一 丁 目 8 番 1 号 不 動 産 信 託 受 益 権 6,76 7,663 デュー 阪 急 山 田 大 阪 府 吹 田 市 山 田 西 四 丁 目 1 番 2 号 不 動 産 信 託 受 益 権 8,52 5,646 高 槻 城 西 ショッピングセンター 大 阪 府 高 槻 市 城 西 町 6 番 28 号 不 動 産 8,15 7,27 ニトリ 茨 木 北 店 ( 敷 地 ) 大 阪 府 茨 木 市 西 豊 川 町 1 番 31 号 不 動 産 1,64 1,34 コーナン 広 島 中 野 東 店 ( 敷 地 ) 広 島 市 安 芸 区 中 野 東 七 丁 目 28 番 1 号 不 動 産 1,89 2,28 ホテルグレイスリー 田 町 東 京 都 港 区 芝 浦 三 丁 目 8 番 1 号 不 動 産 信 託 受 益 権 4,34 3,746 ららぽーと 甲 子 園 ( 敷 地 ) 兵 庫 県 西 宮 市 甲 子 園 八 番 町 1 番 1 号 不 動 産 信 託 受 益 権 7,5 7,748 阪 急 西 宮 ガーデンズ ( 準 共 有 持 分 28% 相 当 ) 兵 庫 県 西 宮 市 高 松 町 14 番 2 号 不 動 産 信 託 受 益 権 23,576 17,735 イオンモール 堺 北 花 田 ( 敷 地 ) 堺 市 北 区 東 浅 香 山 町 四 丁 1 番 12 号 不 動 産 信 託 受 益 権 9,41 8,189 万 代 豊 中 豊 南 店 ( 敷 地 ) 大 阪 府 豊 中 市 豊 南 町 東 三 丁 目 1 番 2 号 不 動 産 信 託 受 益 権 2,24 1,889 デイリーカナートイズミヤ 京 都 市 上 京 区 堀 川 通 丸 太 町 下 る 堀 川 丸 太 町 店 ( 敷 地 ) 堀 川 町 146 番 不 動 産 信 託 受 益 権 3,41 3,127 コトクロス 阪 急 河 原 町 京 都 市 下 京 区 四 条 通 小 橋 西 入 真 町 67 番 1 不 動 産 信 託 受 益 権 3,18 2,728 ライフ 下 山 手 店 ( 敷 地 ) 神 戸 市 中 央 区 下 山 手 通 七 丁 目 1 番 7 号 不 動 産 信 託 受 益 権 1,57 1,434 万 代 五 条 西 小 路 店 ( 敷 地 ) 京 都 市 右 京 区 西 院 六 反 田 町 33 番 不 動 産 信 託 受 益 権 4,55 4,213 汐 留 イーストサイドビル 東 京 都 中 央 区 築 地 五 丁 目 4 番 18 号 不 動 産 信 託 受 益 権 13,9 17,498 阪 急 電 鉄 本 社 ビル 大 阪 市 北 区 芝 田 一 丁 目 16 番 1 号 不 動 産 信 託 受 益 権 11,6 9,813 上 六 Fビルディング 大 阪 市 中 央 区 上 本 町 西 五 丁 目 3 番 5 号 不 動 産 信 託 受 益 権 2,79 2,653 スフィアタワー 天 王 洲 ( 準 共 有 持 分 33% 相 当 ) 東 京 都 品 川 区 東 品 川 二 丁 目 2 番 8 号 不 動 産 信 託 受 益 権 6,765 8,615 ラグザ 大 阪 大 阪 市 福 島 区 福 島 五 丁 目 6 番 16 号 不 動 産 信 託 受 益 権 5,5 4,36 北 青 山 3 丁 目 ビル 東 京 都 港 区 北 青 山 三 丁 目 12 番 13 号 不 動 産 1,91 1,736 合 計 137, ,25 ( 注 ) 期 末 算 定 価 額 は 本 投 資 法 人 規 約 に 定 める 資 産 評 価 の 方 法 基 準 及 び 一 般 社 団 法 人 投 資 信 託 協 会 の 定 める 規 則 に 基 づき HEPファイブ 北 野 阪 急 ビル デュー 阪 急 山 田 ニトリ 茨 木 北 店 ( 敷 地 ) コーナン 広 島 中 野 東 店 ( 敷 地 ) 阪 急 西 宮 ガーデンズ ライフ 下 山 手 店 ( 敷 地 ) 及 びラグザ 大 阪 については 株 式 会 社 谷 澤 総 合 鑑 定 所 高 槻 城 西 ショッピングセンター ホテルグレイスリー 田 町 ららぽーと 甲 子 園 ( 敷 地 ) イオンモール 堺 北 花 田 ( 敷 地 ) 及 び 汐 留 イーストサイドビルについては 株 式 会 社 立 地 評 価 研 究 所 万 代 豊 中 豊 南 店 ( 敷 地 ) デイリーカナートイズミヤ 堀 川 丸 太 町 店 ( 敷 地 ) コトクロス 阪 急 河 原 町 万 代 五 条 西 小 路 店 ( 敷 地 ) 阪 急 電 鉄 本 社 ビル 上 六 Fビル ディング 及 び 北 青 山 3 丁 目 ビルについては 大 和 不 動 産 鑑 定 株 式 会 社 スフィアタワー 天 王 洲 については 一 般 財 団 法 人 日 本 不 動 産 研 究 所 に よる 鑑 定 評 価 額 を 記 載 しております 本 投 資 法 人 が 保 有 する 不 動 産 等 の 賃 貸 事 業 の 推 移 は 以 下 のとおりです 第 21 期 第 22 期 自 平 成 27 年 6 月 1 日 至 平 成 27 年 11 月 3 日 自 平 成 27 年 12 月 1 日 至 平 成 28 年 5 月 31 日 テナント 稼 働 率 賃 貸 事 業 対 総 賃 貸 テナント 稼 働 率 賃 貸 事 業 対 総 賃 貸 不 動 産 等 の 名 称 総 数 期 末 時 点 収 入 事 業 収 入 総 数 期 末 時 点 収 入 事 業 収 入 期 末 時 点 (%) 期 間 中 比 率 期 末 時 点 (%) 期 間 中 比 率 ( 注 1)( 注 2) ( 注 2)( 注 3) (%) ( 注 1)( 注 2) ( 注 2)( 注 3) (%) HEPファイブ ( 準 共 有 持 分 14% 相 当 ) (13) (99.7) (125) (98.) 北 野 阪 急 ビル (22) (98.) (23) (98.3) デュー 阪 急 山 田 高 槻 城 西 ショッピングセンター ニトリ 茨 木 北 店 ( 敷 地 ) コーナン 広 島 中 野 東 店 ( 敷 地 ) ホテルグレイスリー 田 町 ららぽーと 甲 子 園 ( 敷 地 ) リッチモンドホテル 浜 松 ( 注 5) 阪 急 西 宮 ガーデンズ ( 準 共 有 持 分 28% 相 当 ) 1 1. イオンモール 堺 北 花 田 ( 敷 地 ) 2 1. 万 代 豊 中 豊 南 店 ( 敷 地 ) 1 1. デイリーカナートイズミヤ 1 1. 堀 川 丸 太 町 店 ( 敷 地 ) コトクロス 阪 急 河 原 町 ライフ 下 山 手 店 ( 敷 地 ) 万 代 五 条 西 小 路 店 ( 敷 地 ) 汐 留 イーストサイドビル 阪 急 電 鉄 本 社 ビル 上 六 Fビルディング スフィアタワー 天 王 洲 ( 準 共 有 持 分 33% 相 当 ) ラグザ 大 阪 難 波 阪 神 ビル( 注 5) 1 1. (2) (96.) 北 青 山 3 丁 目 ビル 合 計 4, (257) (98.8) (229) (98.8) 4, ( 注 1) テナント 総 数 は 敷 地 又 は 貸 室 を 賃 借 しているテナントの 合 計 数 です なお 1テナントが 特 定 の 物 件 にて 複 数 の 敷 地 又 は 貸 室 を 賃 借 している 場 合 には1と 数 えて 記 載 しております これに 対 し 1テナントが 複 数 の 物 件 を 賃 借 している 場 合 は 別 に 数 え 延 べテナント 数 を 合 計 欄 に 記 載 しております ( 注 2) 括 弧 内 は パススルー 型 マスターリース 方 式 を 導 入 している 物 件 について エンドテナントを 基 準 として 算 出 したテナント 総 数 及 び 稼 働 率 を 記 載 しております ( 注 3) 稼 働 率 は 賃 貸 可 能 面 積 に 占 める 賃 貸 面 積 の 割 合 です 賃 料 等 の 開 示 につきテナントからの 同 意 を 得 られていないこと また 開 示 した 場 合 本 投 資 法 人 に 競 争 上 の 悪 影 響 が 生 じ ひいては 投 資 主 の 利 益 を 害 するおそれがあると 本 資 産 運 用 会 社 が 判 断 したことから 非 開 示 としております ( 注 5) 平 成 28 年 4 月 8 日 付 で 譲 渡 しており 末 現 在 は 保 有 しておりません 2 再 生 可 能 エネルギー 発 電 設 備 等 明 細 3 公 共 施 設 等 運 営 権 等 明 細 4 有 価 証 券 組 入 資 産 明 細 (4)その 他 資 産 の 状 況 (5) 国 及 び 地 域 毎 の 資 産 保 有 状 況 25

14 Ⅰ. 資 産 運 用 報 告 4 保 有 不 動 産 の 資 本 的 支 出 (1) 資 本 的 支 出 の 予 定 保 有 不 動 産 等 に 関 し 現 在 計 画 している 資 本 的 支 出 のうち 主 要 なものは 以 下 のとおりです なお 下 記 工 事 予 定 金 額 には 会 計 上 の 費 用 に 区 分 経 理 される 部 分 が 含 まれております 工 事 予 定 金 額 不 動 産 等 の 名 称 所 在 地 目 的 予 定 期 間 総 額 支 払 額 既 払 総 額 北 野 阪 急 ビル 上 六 Fビルディング スフィアタワー 天 王 洲 ( 準 共 有 持 分 33% 相 当 ) ラグザ 大 阪 大 阪 市 北 区 大 阪 市 中 央 区 東 京 都 品 川 区 大 阪 市 福 島 区 エレベーター 更 新 工 事 共 用 部 美 装 工 事 ( 第 2 期 ) エレベーター 更 新 工 事 自 動 火 災 報 知 設 備 更 新 工 事 中 央 監 視 設 備 更 新 工 事 ( 注 ) 予 定 工 事 の 内 容 を 精 査 した 結 果 工 事 金 額 等 が 変 更 となる 場 合 があります (2) 期 中 の 資 本 的 支 出 自 平 成 28 年 7 月 至 平 成 28 年 11 月 自 平 成 28 年 8 月 至 平 成 28 年 9 月 自 平 成 28 年 11 月 至 平 成 28 年 11 月 自 平 成 28 年 1 月 至 平 成 29 年 5 月 自 平 成 28 年 1 月 至 平 成 28 年 7 月 保 有 不 動 産 等 において に 行 った 資 本 的 支 出 に 該 当 する 主 な 工 事 の 概 要 は 以 下 のとおりです の 資 本 的 支 出 は 261 百 万 円 であり 費 用 に 区 分 された 修 繕 費 11 百 万 円 と 合 わせ 363 百 万 円 の 工 事 を 実 施 しております 不 動 産 等 の 名 称 所 在 地 目 的 期 間 工 事 金 額 冷 却 塔 更 新 工 事 自 平 成 27 年 11 月 至 平 成 28 年 5 月 42 北 野 阪 急 ビル 大 阪 市 北 区 エレベーター 更 新 工 事 自 平 成 27 年 12 月 至 平 成 28 年 5 月 24 共 用 部 美 装 工 事 ( 第 1 期 ) 自 平 成 28 年 4 月 至 平 成 28 年 5 月 2 阪 急 電 鉄 本 社 ビル 大 阪 市 北 区 階 空 調 機 更 新 工 事 自 平 成 28 年 4 月 至 平 成 28 年 5 月 26 難 波 阪 神 ビル 大 阪 市 中 央 区 1 階 新 規 入 店 準 備 工 事 自 平 成 27 年 11 月 至 平 成 28 年 1 月 17 その 他 129 合 計 261 (3) 長 期 修 繕 計 画 のために 積 立 てた 金 銭 各 期 における 修 繕 は 期 中 の 営 業 活 動 によるキャッシュ フローから 賄 うことを 原 則 としておりますが 各 保 有 不 動 産 の エンジニアリングレポート( 建 物 状 況 評 価 書 ) 等 に 基 づく 積 立 ても 以 下 のとおり 実 施 しております 営 業 期 間 第 18 期 自 平 成 25 年 12 月 1 日 至 平 成 26 年 5 月 31 日 第 19 期 自 平 成 26 年 6 月 1 日 至 平 成 26 年 11 月 3 日 第 2 期 自 平 成 26 年 12 月 1 日 至 平 成 27 年 5 月 31 日 第 21 期 自 平 成 27 年 6 月 1 日 至 平 成 27 年 11 月 3 日 第 22 期 自 平 成 27 年 12 月 1 日 至 平 成 28 年 5 月 31 日 首 積 立 金 残 高 積 立 額 6 24 積 立 金 取 崩 額 次 期 繰 越 額 ( 注 ) 第 18 期 の 積 立 金 の 取 崩 しは 平 成 25 年 12 月 2 日 付 のスフィアタワー 天 王 洲 における 準 共 有 者 の 信 託 受 益 権 持 分 譲 渡 に 伴 い 新 たな 準 共 有 者 との 取 決 めにより 積 立 額 を 変 更 したものです 第 22 期 の 積 立 金 の 取 崩 しは 平 成 28 年 4 月 8 日 付 の 難 波 阪 神 ビル 及 びリッチモン ドホテル 浜 松 の 信 託 受 益 権 譲 渡 に 伴 い 難 波 阪 神 ビル 及 びリッチモンドホテル 浜 松 の 積 立 金 相 当 額 を 取 り 崩 したものです 5 費 用 負 債 の 状 況 (1) 運 用 等 に 係 る 費 用 明 細 項 目 第 21 期 自 平 成 27 年 6 月 1 日 至 平 成 27 年 11 月 3 日 第 22 期 自 平 成 27 年 12 月 1 日 至 平 成 28 年 5 月 31 日 資 産 運 用 報 酬 千 円 334, ,495 資 産 保 管 手 数 料 千 円 18,422 18,417 一 般 事 務 委 託 手 数 料 千 円 36,74 36,375 役 員 報 酬 千 円 3,6 3,6 会 計 監 査 人 報 酬 千 円 9,1 1,9 その 他 営 業 費 用 千 円 4,645 44,838 合 計 千 円 442, ,627 (2) 借 入 状 況 平 成 28 年 5 月 31 日 現 在 における 借 入 金 の 状 況 は 以 下 のとおりです 区 首 末 平 均 利 率 借 入 先 借 入 日 分 残 高 残 高 (%) 返 済 期 限 返 済 方 法 使 途 摘 要 ( 注 1) の 1 長 年 内 無 担 保 期 借 返 三 菱 UFJ 信 託 銀 行 株 式 会 社 平 成 25 年 1 月 21 日 1, 平 成 28 年 1 月 21 日 期 限 一 括 ( 注 2) 無 保 証 入 済 固 定 金 利 金 予 定 小 計 1, 無 担 保 株 式 会 社 三 井 住 友 銀 行 平 成 24 年 7 月 23 日 2,5 2, 平 成 29 年 7 月 24 日 無 保 証 変 動 金 利 無 担 保 株 式 会 社 日 本 政 策 投 資 銀 行 平 成 24 年 9 月 28 日 3, 3, 平 成 29 年 9 月 29 日 無 保 証 固 定 金 利 株 式 会 社 三 菱 東 京 UFJ 銀 行 平 成 24 年 1 月 31 日 1,5 1, 平 成 29 年 1 月 31 日 無 担 保 無 保 証 変 動 金 利 三 菱 UFJ 信 託 銀 行 株 式 会 社 平 成 25 年 2 月 28 日 1, 1, 平 成 3 年 2 月 28 日 株 式 会 社 みずほ 銀 行 平 成 25 年 2 月 28 日 1, 1, 平 成 3 年 2 月 28 日 長 株 式 会 社 三 井 住 友 銀 行 平 成 25 年 7 月 23 日 1, 1, 平 成 3 年 7 月 31 日 期 三 菱 UFJ 信 託 銀 行 株 式 会 社 平 成 25 年 8 月 3 日 2, 2, 平 成 32 年 8 月 31 日 借 入 三 菱 UFJ 信 託 銀 行 株 式 会 社 平 成 25 年 1 月 31 日 1, 1, 平 成 32 年 1 月 3 日 期 限 一 括 ( 注 2) 金 株 式 会 社 池 田 泉 州 銀 行 平 成 25 年 1 月 31 日 1, 1, 平 成 32 年 1 月 3 日 三 井 住 友 信 託 銀 行 株 式 会 社 平 成 25 年 1 月 31 日 1, 1, 平 成 32 年 1 月 3 日 株 式 会 社 日 本 政 策 投 資 銀 行 平 成 25 年 12 月 24 日 4, 4, 平 成 32 年 12 月 24 日 三 井 住 友 信 託 銀 行 株 式 会 社 平 成 26 年 1 月 21 日 3, 3, 平 成 31 年 1 月 31 日 株 式 会 社 みずほ 銀 行 平 成 26 年 1 月 21 日 2, 2, 平 成 31 年 1 月 31 日 株 式 会 社 三 菱 東 京 UFJ 銀 行 平 成 26 年 1 月 23 日 1, 1, 平 成 31 年 1 月 31 日 株 式 会 社 三 井 住 友 銀 行 平 成 26 年 7 月 22 日 3,5 3, 平 成 31 年 7 月 31 日 三 菱 UFJ 信 託 銀 行 株 式 会 社 平 成 26 年 7 月 22 日 2, 2, 平 成 31 年 7 月 31 日 株 式 会 社 みずほ 銀 行 平 成 26 年 9 月 3 日 1,5 1, 平 成 34 年 9 月 3 日 株 式 会 社 三 菱 東 京 UFJ 銀 行 平 成 26 年 9 月 3 日 1,4 1, 平 成 34 年 9 月 3 日 株 式 会 社 三 井 住 友 銀 行 平 成 26 年 9 月 3 日 1,2 1, 平 成 34 年 9 月 3 日 無 担 保 無 保 証 固 定 金 利 26 27

15 Ⅰ. 資 産 運 用 報 告 6 期 中 の 売 買 状 況 区 分 借 入 先 借 入 日 首 残 高 末 残 高 平 均 利 率 (%) ( 注 1) 返 済 期 限 返 済 方 法 使 途 摘 要 三 菱 UFJ 信 託 銀 行 株 式 会 社 平 成 26 年 9 月 3 日 1,2 1, 平 成 34 年 9 月 3 日 株 式 会 社 池 田 泉 州 銀 行 平 成 26 年 9 月 3 日 1,2 1, 平 成 34 年 9 月 3 日 三 井 住 友 信 託 銀 行 株 式 会 社 平 成 26 年 9 月 3 日 平 成 34 年 9 月 3 日 株 式 会 社 三 井 住 友 銀 行 平 成 26 年 12 月 24 日 1,5 1, 平 成 34 年 12 月 26 日 みずほ 信 託 銀 行 株 式 会 社 平 成 26 年 12 月 24 日 1, 1, 平 成 34 年 12 月 26 日 株 式 会 社 日 本 政 策 投 資 銀 行 平 成 26 年 12 月 24 日 平 成 34 年 12 月 26 日 株 式 会 社 三 菱 東 京 UFJ 銀 行 平 成 26 年 12 月 24 日 平 成 34 年 12 月 26 日 株 式 会 社 みずほ 銀 行 平 成 26 年 12 月 24 日 平 成 34 年 12 月 26 日 無 担 保 長 無 保 証 期 三 菱 UFJ 信 託 銀 行 株 式 会 社 平 成 26 年 12 月 24 日 平 成 34 年 12 月 26 日 固 定 金 利 借 期 限 一 括 ( 注 2) 入 三 井 住 友 信 託 銀 行 株 式 会 社 平 成 26 年 12 月 24 日 平 成 34 年 12 月 26 日 金 株 式 会 社 池 田 泉 州 銀 行 平 成 26 年 12 月 24 日 平 成 34 年 12 月 26 日 株 式 会 社 三 菱 東 京 UFJ 銀 行 平 成 27 年 1 月 23 日 2, 2, 平 成 34 年 1 月 31 日 三 菱 UFJ 信 託 銀 行 株 式 会 社 平 成 27 年 2 月 27 日 3, 3, 平 成 36 年 2 月 29 日 株 式 会 社 みずほ 銀 行 平 成 27 年 2 月 27 日 1,4 1, 平 成 36 年 2 月 29 日 株 式 会 社 池 田 泉 州 銀 行 平 成 27 年 2 月 27 日 平 成 36 年 2 月 29 日 株 式 会 社 日 本 政 策 投 資 銀 行 平 成 27 年 5 月 15 日 4, 4, 平 成 37 年 5 月 3 日 三 井 住 友 信 託 銀 行 株 式 会 社 平 成 27 年 9 月 3 日 1,2 1, 平 成 36 年 9 月 3 日 無 担 保 無 保 証 三 菱 UFJ 信 託 銀 行 株 式 会 社 平 成 28 年 1 月 21 日 1, 平 成 37 年 1 月 31 日 変 動 金 利 小 計 54,9 55,9 合 計 55,9 55,9 ( 注 1) 平 均 利 率 は 期 末 残 高 による 加 重 平 均 を 記 載 しております ( 注 2) 資 金 使 途 は 不 動 産 信 託 受 益 権 又 は 不 動 産 の 購 入 及 びそれに 関 連 する 費 用 並 びに 借 入 金 の 借 換 資 金 です (3) 投 資 法 人 債 の 状 況 平 成 28 年 5 月 31 日 現 在 における 発 行 済 投 資 法 人 債 の 状 況 は 以 下 のとおりです 銘 柄 発 行 年 月 日 首 残 高 末 残 高 利 率 (%) 償 還 期 限 償 還 方 法 使 途 摘 要 第 1 回 無 担 保 投 資 法 人 債 平 成 23 年 11 月 11 日 6, 6, 1.27 平 成 28 年 11 月 11 日 期 限 一 括 ( 注 1) 無 担 保 無 保 証 合 計 6, 6, ( 注 1) 資 金 使 途 は 短 期 借 入 金 の 借 換 資 金 です ( 注 2) 特 定 投 資 法 人 債 間 限 定 同 順 位 特 約 が 付 されております (1) 不 動 産 等 及 び 資 産 対 応 証 券 等 インフラ 資 産 等 及 びインフラ 関 連 資 産 の 売 買 状 況 等 資 産 の 種 類 不 動 産 等 の 名 称 取 得 年 月 日 取 得 取 得 価 額 譲 渡 年 月 日 譲 渡 譲 渡 価 額 ( 注 1) 帳 簿 価 額 売 却 損 益 ( 注 2) 不 動 産 難 波 阪 神 ビル 平 成 28 年 4 月 8 日 3,23 3, 信 託 受 益 権 不 動 産 リッチモンドホテル 信 託 受 益 権 浜 松 平 成 28 年 4 月 8 日 2,2 1, 合 計 5,43 5, ( 注 1) 譲 渡 価 額 は 当 該 不 動 産 等 の 譲 渡 に 要 した 諸 費 用 ( 売 買 媒 介 手 数 料 及 び 公 租 公 課 等 )を 含 まない 金 額 ( 受 益 権 譲 渡 契 約 書 又 は 不 動 産 売 買 契 約 書 等 に 記 載 された 不 動 産 等 の 譲 渡 金 額 )を 記 載 しております ( 注 2) 売 却 損 益 は 譲 渡 価 額 から 帳 簿 価 額 及 び 売 却 にかかる 費 用 を 控 除 した 金 額 を 記 載 しております (2)その 他 の 資 産 の 売 買 状 況 等 (3) 特 定 資 産 の 価 格 等 の 調 査 不 動 産 等 取 得 価 額 取 得 不 動 産 又 は 又 は 物 件 名 取 引 年 月 日 内 容 鑑 定 譲 渡 価 額 譲 渡 評 価 額 ( 注 2) 平 成 28 年 信 託 土 地 譲 渡 難 波 阪 神 ビル 3,23 2,6 4 月 8 日 信 託 建 物 ( 附 属 設 備 を 含 む) リッチモンドホテル 平 成 28 年 信 託 土 地 譲 渡 2,2 2,16 浜 松 4 月 8 日 信 託 建 物 ( 附 属 設 備 を 含 む) 価 格 時 点 平 成 28 年 2 月 2 日 平 成 28 年 2 月 2 日 不 動 産 鑑 定 機 関 大 和 不 動 産 鑑 定 株 式 会 社 株 式 会 社 立 地 評 価 研 究 所 ( 注 1) 投 信 法 第 21 条 第 1 項 に 基 づき 特 定 資 産 に 係 る 不 動 産 等 の 鑑 定 評 価 が 必 要 な 取 引 については 大 和 不 動 産 鑑 定 株 式 会 社 及 び 株 式 会 社 立 地 評 価 研 究 所 が 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 各 論 第 3 章 証 券 化 対 象 不 動 産 の 価 格 に 関 する 鑑 定 評 価 に 基 づき 実 施 しており 本 投 資 法 人 は 当 該 鑑 定 評 価 の 結 果 の 通 知 を 受 けております ( 注 2) 譲 渡 価 額 は 当 該 不 動 産 等 の 譲 渡 に 要 した 諸 費 用 ( 売 買 媒 介 手 数 料 及 び 公 租 公 課 等 )を 含 まない 金 額 ( 受 益 権 譲 渡 契 約 書 又 は 不 動 産 売 買 契 約 書 等 に 記 載 された 不 動 産 等 の 譲 渡 金 額 )を 記 載 しております (4) 短 期 投 資 法 人 債 の 状 況 (5) 新 投 資 口 予 約 権 の 状 況 28 29

16 Ⅰ. 資 産 運 用 報 告 7 経 理 の 状 況 (4) 利 害 関 係 人 等 との 取 引 状 況 1 取 引 状 況 (1) 資 産 負 債 元 本 ( 純 資 産 ) 及 び 損 益 の 状 況 等 Ⅱ. 貸 借 対 照 表 Ⅲ. 損 益 計 算 書 Ⅳ. 投 資 主 資 本 等 変 動 計 算 書 Ⅴ. 注 記 表 及 び Ⅵ. 金 銭 の 分 配 に 係 る 計 算 書 をご 参 照 下 さい 2 支 払 手 数 料 等 の 金 額 区 分 支 払 手 数 料 等 総 額 A ( 千 円 ) 利 害 関 係 人 等 との 取 引 の 内 訳 支 払 先 支 払 額 B ( 千 円 ) 総 額 に 対 する 割 合 B/A (%) 委 託 管 理 料 345,311 阪 急 阪 神 ビルマネジメント 株 式 会 社 292, 阪 急 不 動 産 株 式 会 社 1,25.3 阪 神 電 気 鉄 道 株 式 会 社 17, 阪 急 電 鉄 株 式 会 社 13, 支 払 賃 借 料 65,224 エイチ ツー オー リテイリング 株 式 会 社 6, 阪 急 阪 神 ビルマネジメント 株 式 会 社 3, 阪 急 不 動 産 株 式 会 社 広 告 宣 伝 費 42,22 阪 急 阪 神 ビルマネジメント 株 式 会 社 38, 株 式 会 社 阪 急 アドエージェンシー その 他 賃 貸 事 業 費 用 27,829 阪 急 阪 神 ビルマネジメント 株 式 会 社 7, ( 注 1) 上 記 の 支 払 手 数 料 等 以 外 に に 利 害 関 係 人 等 へ 発 注 した 修 繕 工 事 等 の 支 払 額 は 以 下 のとおりです 株 式 会 社 ハンシン 建 設 6,94 千 円 中 央 電 設 株 式 会 社 2,345 千 円 阪 急 阪 神 ビルマネジメント 株 式 会 社 167 千 円 また 以 下 の 利 害 関 係 人 等 に 支 払 った 金 額 ( 未 払 額 を 含 みます )が 資 産 に 計 上 されております 中 央 電 設 株 式 会 社 2,463 千 円 アイテック 阪 急 阪 神 株 式 会 社 13,2 千 円 株 式 会 社 ハンシン 建 設 12,95 千 円 阪 急 設 計 コンサルタント 株 式 会 社 1,249 千 円 阪 急 阪 神 ビルマネジメント 株 式 会 社 7,439 千 円 阪 急 阪 神 クリーンサービス 株 式 会 社 129 千 円 ( 注 2) 利 害 関 係 人 等 とは 投 信 法 第 21 条 第 1 項 に 規 定 される 本 投 資 法 人 と 資 産 運 用 委 託 契 約 を 締 結 している 資 産 運 用 会 社 ( 阪 急 リート 投 信 株 式 会 社 )の 利 害 関 係 人 等 です (5) 資 産 運 用 会 社 が 営 む 兼 業 業 務 に 係 る 当 該 資 産 運 用 会 社 との 間 の 取 引 の 状 況 等 資 産 運 用 会 社 ( 阪 急 リート 投 信 株 式 会 社 )は 第 一 種 金 融 商 品 取 引 業 第 二 種 金 融 商 品 取 引 業 宅 地 建 物 取 引 業 及 び 不 動 産 特 定 共 同 事 業 のいずれの 業 務 も 兼 業 しておらず (2) 減 価 償 却 額 の 算 定 方 法 の 変 更 (3) 不 動 産 等 及 びインフラ 資 産 等 の 評 価 方 法 の 変 更 8 その 他 (1)お 知 らせ において 本 投 資 法 人 の 役 員 会 で 承 認 された 主 要 な 契 約 の 締 結 変 更 等 のうち 主 な 概 要 は 以 下 のとおりです 承 認 日 承 認 事 項 概 要 平 成 27 年 12 月 22 日 投 資 口 事 務 代 行 委 託 契 約 及 び 特 別 口 座 の 管 理 に 関 する 契 約 書 の 変 更 覚 書 締 結 (2) 自 社 設 定 投 資 信 託 受 益 証 券 等 に 係 る 開 示 (3) 海 外 不 動 産 保 有 法 人 に 係 る 開 示 (4) 海 外 不 動 産 保 有 法 人 が 有 する 不 動 産 に 係 る 開 示 行 政 手 続 における 特 定 の 個 人 を 識 別 するための 番 号 の 利 用 等 に 関 する 法 律 の 施 行 に 伴 い 投 資 主 等 の 個 人 番 号 等 の 収 集 登 録 廃 棄 削 除 等 に 関 する 事 務 を 三 菱 UFJ 信 託 銀 行 株 式 会 社 に 委 託 しました (5)その 他 本 書 では 特 に 記 載 のない 限 り 記 載 未 満 の 端 数 について 金 額 は 切 捨 て 比 率 は 四 捨 五 入 により 記 載 しております 3 31