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- ゆりか りゅうとう
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7 1,801 1,481 3, , , % % % (2F) % 7 5.0% % % % % % % % H17 H
8 4
9 % % % % 5 9.9% 6 9.2% 7 7.7% 8 4.8% 9 4.5% % % 20 5
10 :30 07:3010:
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23 46 20 H20 H21 H22 19
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32 1,801 80% 1,481 82% 1,620 90% 1,260 70% 400% 3, , , ,481 1,620 1, ,371 1,620 1, ,620 1, ,620 1, , , , ,572 7,200 9,000 28
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44 40
45 3,572 7,200 9,000 1,976 2,902 2, ,872 4, ,745 2, ,020 1,908 2, ,040 1,944 2,
46 PFI PFI BOO BOT BTO PFI PFI JV PFI 30 Private Finance Initiative (PFI )
47 2 2 45
48 46
49 第 3 章 再 整 備 基 本 構 想 第 3 章 再 整 備 基 本 構 想 1. 整 備 の 方 針 (1) 市 場 ( 小 間 )の 数 に 関 する 考 え 方 1 階 小 間 の 数 ( 事 業 者 数 ) 1)1 小 間 事 業 者 は 31 事 業 者 で 全 体 121 事 業 者 の 約 26%となっている 2)1 階 における 事 業 者 の 中 には 設 置 基 準 を 満 たす 設 備 を 整 えたために 窮 屈 な 状 態 で 営 業 を 行 って いる 事 業 者 もおり 衛 生 面 や 安 全 面 の 維 持 に 苦 慮 している 状 況 が 見 られる 3)1 小 間 事 業 者 の 多 くは 高 齢 者 が 多 く 事 業 拡 大 が 困 難 な 状 況 にあると 見 られる 4)1 小 間 が 空 いた 場 合 2 小 間 連 続 していなければ 新 規 参 入 者 が 営 業 しづらく 募 集 も 難 しい 状 況 にあるなど 小 間 の 狭 隘 さが 新 規 参 入 者 が 得 られない 状 況 に 結 びついていると 考 えられる 5) 通 路 の 配 置 や 小 間 の 配 置 位 置 及 び 場 所 等 の 設 置 条 件 により 集 客 数 に 優 劣 の 差 が 見 られる < 基 本 的 考 え 方 > 1 市 場 の 事 業 者 は 1 小 間 事 業 者 を 中 心 として 今 後 とも 減 少 していくことが 想 定 されることから 今 後 必 要 小 間 数 規 模 については 事 業 者 の 意 見 を 参 考 に 詳 細 な 検 討 を 行 う 2 食 品 等 を 扱 う 業 種 については 営 業 許 可 基 準 に 合 った 設 備 を 設 置 できる 適 正 規 模 の 小 間 を 確 保 する 必 要 がある 3 現 在 の1 小 間 では 規 模 の 狭 隘 さから 活 用 しづらい 現 状 があることから 1 小 間 の 面 積 は 可 能 な 限 り 広 く 確 保 し 営 業 活 性 化 を 図 る 4 外 小 間 における 路 上 陳 列 の 現 状 についても 事 業 者 の 営 業 効 率 を 考 慮 し 建 築 設 計 において 検 討 を 行 う 5 事 業 者 に 対 して 経 営 診 断 の 実 施 アンケート 及 びヒアリング 等 により 実 態 を 把 握 し 今 後 の 整 備 の 参 考 とする 47
50 第 3 章 再 整 備 基 本 構 想 2 階 小 間 の 数 ( 事 業 者 数 ) 1) 平 成 22 年 1 月 現 在 飲 食 店 13 件 その 他 5 件 が 入 居 している 2) 食 堂 小 間 に 関 しては 空 小 間 が 出 ても 募 集 によって 入 居 しているのが 現 状 である 食 堂 の 存 在 は 市 場 の 存 在 価 値 利 用 者 維 持 を 図 る 上 で 極 めて 重 要 である < 基 本 的 考 え 方 > 1 食 堂 に 関 しては 周 辺 飲 食 店 とのバランスを 考 慮 し ほぼ 現 状 の 小 間 数 の 維 持 を 基 本 として 検 討 する 2 より 積 極 的 に 食 堂 街 を 構 築 していくためには 食 事 の 出 来 る 店 を 中 心 とした 配 置 展 開 を 検 討 する 写 真 現 在 の1 階 小 間 使 用 状 況 写 真 現 在 の2 階 小 間 使 用 状 況 48
51 第 3 章 再 整 備 基 本 構 想 (2) 小 間 市 場 の 規 模 形 態 に 関 する 考 え 方 1 階 の 小 間 市 場 の 規 模 形 態 1) 現 在 1 小 間 の 面 積 は 2.4 m2 程 度 で 再 整 備 に 向 けては 保 健 衛 生 上 精 肉 鮮 魚 は 2~3 小 間 ( 約 5.0 m2 程 度 )の 確 保 が 望 まれる 2) 小 間 利 用 者 が 48 件 に 対 し 3 小 間 利 用 者 は 27 件 で 4 小 間 利 用 者 は 10 件 となっている これは 隣 接 小 間 が 空 小 間 になっていく 中 で 積 極 的 に 事 業 拡 大 を 目 指 した 事 業 者 が 1 小 間 から2 小 間 2 小 間 から3 小 間 へと 拡 大 してきたことが 要 因 と 考 えられることから 現 在 の3 小 間 が 現 入 居 者 に おける 最 適 規 模 と 想 定 できる 3) 小 間 が 小 さいため 通 路 への 商 品 陳 列 がみられ 来 客 者 の 快 適 性 安 全 性 等 への 課 題 を 抱 えている 4) 内 小 間 は 最 大 11 個 連 続 しており 小 間 内 側 の 事 業 者 は 端 の 小 間 からの 出 入 りを 余 儀 なくされてお り 通 路 の 陳 列 商 品 の 管 理 など 営 業 面 で 不 便 な 状 況 にある 5) 内 小 間 が 連 続 した 小 規 模 形 態 であるため 歩 行 者 通 路 が 長 く 利 用 の 不 便 さや 営 業 場 所 によっては 収 益 の 差 が 生 じている 買 い 物 を 目 的 とする 利 用 者 には 簡 素 に また 観 光 客 のような 回 遊 利 用 者 に は 全 コースを 快 適 に 歩 けるような 形 態 が 望 まれる 6) 小 間 の 形 態 は 明 確 な 動 線 及 び 柱 スパン( 柱 などの 支 点 間 距 離 )の 位 置 は 設 計 段 階 において 検 討 さ れることから 市 場 事 業 者 の 使 いやすさを 考 慮 した 計 画 づくりが 必 要 である 最 終 的 には 建 築 計 画 の 中 で 小 規 模 小 間 中 規 模 小 間 大 規 模 小 間 といった 分 類 案 で 規 格 統 一 されていくものとも 考 えら れる 7) 小 間 の 規 格 を 決 定 する 重 要 な 要 因 は 利 用 者 の 滞 留 スペースとしての 間 口 の 広 さにある 現 在 2 小 間 では 約 2.0m 3 小 間 は 約 3.0mの 間 口 となっており 奥 行 きは 約 2.4mである < 基 本 的 考 え 方 > 1 小 間 の 規 模 は 現 状 の 判 断 から2~3 小 間 を 基 本 として 検 討 することが 考 えられる 2 小 間 の 規 格 は 商 品 の 展 示 方 法 建 築 形 態 で 決 まるものであり 5.0~10.0 m2などの 規 格 で 検 討 し ていくことが 考 えられる 3 小 間 使 用 及 び 配 置 のパターンとしては 例 えば 小 規 模 小 間 m=4.5 m2 一 般 小 間 3.0m 3.0m=9.0 m2 大 規 模 小 間 6.0m 3.0m=18.0 m2などの 規 格 化 を 図 るなど 現 市 場 の 規 模 形 態 の 課 題 と 問 題 点 の 解 決 を 図 りつつ 市 場 の 商 形 態 を 予 測 検 討 し 決 定 していくことが 必 要 であ る 4 市 場 内 通 路 は 利 用 の 粗 密 化 にならないよう 出 入 り 口 や 通 路 の 配 置 等 で 回 遊 の 利 便 性 が 高 まる よう 配 慮 する 5 通 路 の 幅 は 対 面 での 客 の 滞 留 車 イスのすれ 違 い 大 規 模 小 売 店 舗 における 法 的 規 格 に 基 づ いて 検 討 していく ( 事 例 では 2.5~4.0m) 49
52 第 3 章 再 整 備 基 本 構 想 2 階 の 小 間 市 場 の 規 模 形 態 1)2 階 の 小 間 形 態 については これまで 利 用 の 推 移 からかなりの 改 修 が 行 われ 今 日 に 至 っており 不 規 則 な 配 置 となっている 2) 吹 抜 周 辺 は 本 来 小 間 が 設 置 されていたが 現 状 はオープンスペースとして 利 用 されている 3) 営 業 手 法 内 容 からの 要 因 もあるが エスカレーターやエレベーターの 配 置 場 所 などの 要 因 による 利 用 の 粗 密 が 見 られる < 基 本 的 考 え 方 > 1 小 間 の 規 模 は 全 体 としては 現 在 利 用 している 規 模 をほぼ 踏 襲 していくことが 基 本 と 考 えられ る 2 1 小 間 あたりの 規 模 については 事 業 者 の 意 向 を 参 考 に 建 築 平 面 の 形 態 の 中 で 大 中 小 など の 規 格 化 を 図 り 検 討 していくことを 基 本 とする 3 2 階 は 食 堂 街 としての 整 備 を 検 討 する 4 オープンスペースを 利 用 した 新 たな 賑 わい 空 間 の 創 出 を 検 討 する (3) 建 物 の 規 模 形 態 に 関 する 考 え 方 1) 建 物 の 規 模 形 態 として 現 況 規 模 建 築 基 準 総 合 設 計 制 度 を 活 用 した 最 大 規 模 について 検 討 した 2) 総 合 設 計 制 度 の 活 用 は 屋 外 空 間 の 確 保 が 必 要 で アーケードとの 間 に 密 閉 空 間 の 確 保 が 難 しいこ と さらに 市 場 そのものの 利 用 空 間 が 大 きく 制 限 されることから 現 敷 地 のみでの 検 討 は 市 場 と しての 魅 力 である 一 定 程 度 の 界 隈 性 の 確 保 に 問 題 が 生 じる 可 能 性 がある 3) 建 築 基 準 法 最 大 規 模 では 現 状 の 市 場 やコミュニティ 機 能 を 効 果 的 に 配 置 するとともに さらに 住 宅 ホテル 民 間 福 祉 施 設 医 療 施 設 学 習 教 養 施 設 スポーツリハビリ 施 設 など 収 益 性 のあ る 事 業 展 開 も 想 定 できる < 基 本 的 考 え 方 > 1 現 状 規 模 建 築 基 準 法 最 大 規 模 における 検 討 を 中 心 としつつ 総 合 設 計 制 度 の 活 用 検 討 につ いては 事 業 手 法 の 兼 ね 合 いも 含 めて 検 討 されていくものとする 2 現 況 規 模 において 市 場 利 便 性 機 能 やコミュニティ 機 能 を 充 実 させるためには 地 域 への 設 置 も 考 え られる 3 本 施 設 が 上 記 の 収 益 機 能 を 立 地 させるための 需 要 の 有 無 については 開 発 事 業 者 の 選 定 を 含 め 詳 細 なマーケティング 調 査 が 必 要 である 50
53 第 3 章 再 整 備 基 本 構 想 (4)1 2 階 の 配 置 に 関 する 考 え 方 1) 現 在 の 市 場 は1 階 は 精 肉 鮮 魚 生 鮮 及 び 日 用 食 材 2 階 は 飲 食 店 その 他 となっている 2)1 階 は 小 間 の 数 規 模 形 態 で 現 状 の 判 断 から2~3 小 間 を 基 本 とし 検 討 を 進 めているが 市 場 機 能 の 維 持 とサービス 機 能 施 設 の 適 正 配 置 のスペースバランスに 課 題 が 生 じる < 基 本 的 考 え 方 > 1 市 場 の 小 間 数 形 態 規 模 等 については 本 調 査 の 結 果 を 踏 まえ 今 後 関 係 者 による 検 討 会 を 設 置 し 計 画 を 推 進 していくこととする 2 1 階 は 小 間 数 規 模 形 態 の 検 討 のみならず 市 場 の 利 便 性 を 高 め 地 域 の 活 性 化 にもつなが る 内 容 となるサービス 機 能 の 選 択 及 び 適 正 配 置 を 検 討 する 必 要 がある 3 市 場 機 能 や 新 たな 導 入 機 能 等 の 配 置 は 市 場 関 係 者 地 域 住 民 行 政 開 発 事 業 者 コンサル タント 及 び 権 利 関 係 者 等 による 検 討 会 を 設 置 し 協 議 していくことが 望 まれる 4 検 討 会 における 開 発 事 業 者 の 参 加 は 重 要 であり オープンな 議 論 事 業 性 の 評 価 の 向 上 事 業 期 間 の 短 縮 等 にもつながるものである 51
54 第 3 章 再 整 備 基 本 構 想 小 間 の 数 小 間 の 規 模 形 態 建 築 の 規 模 形 態 ( 広 場 の 確 保 等 ) サービス 機 能 の 規 模 形 態 検 討 会 メンバー( 案 ) 市 場 関 係 者 ( 代 表 ) 地 域 住 民 代 表 者 ( 代 表 ) NPO 行 政 ( 那 覇 市 市 場 担 当 都 市 計 画 担 当 等 ) 開 発 事 業 者 ( 複 数 ) コンサルタント 権 利 関 係 者 等 図 検 討 会 の 設 置 及 び 検 討 事 項 52
55 第 3 章 再 整 備 基 本 構 想 (5) 導 入 機 能 に 関 する 考 え 方 表 導 入 機 能 一 覧 メイン 機 能 サブ 機 能 導 入 施 設 導 入 機 能 の 基 本 的 考 え 方 既 存 機 能 市 場 市 場 小 間 既 存 市 場 小 間 規 模 形 態 のあり 方 を 検 討 しつつ 時 代 に 即 した 規 模 形 態 を 検 討 していく 内 小 間 は 精 肉 鮮 魚 生 鮮 を 配 置 する 外 小 間 は 野 菜 雑 貨 等 を 配 置 する 利 用 客 の 利 便 性 を 図 りながら 新 たな 市 場 支 援 機 能 の 配 置 及 び 通 路 等 と 整 合 性 を 図 った 小 間 数 小 間 規 模 とする 食 堂 街 食 堂 小 間 既 存 の 食 堂 配 置 を 基 本 とした 新 たな 賑 わいスペースを 目 指 した 機 能 を 配 置 する 現 状 の 小 間 数 規 模 を 基 本 としながら 新 たな 店 舗 展 開 も 検 討 する 市 場 機 能 市 場 支 援 機 能 サービスコーナー サービスカウンター 宅 配 コーナー ショッピングカート 置 場 キャッシュコーナー 休 憩 コーナー 休 憩 スペース 喫 茶 コーナー 利 用 客 に 対 する 利 便 性 の 向 上 を 図 るため サービスカウンター( 案 内 情 報 提 供 ) ショッピングカート 置 場 宅 配 コーナー キャッシュコーナー 等 を 設 置 し 市 場 利 用 における 利 便 性 向 上 魅 力 向 上 を 目 指 した 機 能 も 配 置 する サービスコーナーは 本 施 設 の 利 便 性 向 上 情 報 収 集 発 信 を 行 う 市 場 管 理 機 能 市 場 共 用 機 能 市 場 管 理 事 務 所 解 体 所 冷 凍 室 市 場 管 理 事 務 所 は 市 場 機 能 を 管 理 するため 常 駐 員 を 配 置 する 市 場 共 用 機 能 ( 解 体 所 冷 凍 室 設 備 室 )などの 必 要 施 設 を 適 所 に 配 置 する 解 体 所 については 食 育 の 観 点 から 見 学 可 能 となるような 手 法 を 検 討 する 設 備 室 コミュニティ 交 流 機 能 管 理 機 能 地 域 市 場 共 用 機 能 地 域 管 理 事 務 所 会 議 室 研 修 室 調 理 実 習 室 視 覚 情 報 室 健 康 増 進 室 ( 高 齢 者 向 パワーリハビリ フィットネス 等 ) キッズ 関 連 コーナー 公 衆 トイレ その 他 市 場 と 地 域 コミュニティの 拠 り 所 となる 機 能 を 配 置 する 地 域 コミュニティの 一 体 的 な 諸 活 動 が 行 える 機 能 を 検 討 する 行 政 相 談 健 康 相 談 及 び 法 律 相 談 などの 各 種 巡 回 相 談 に 対 応 するため 会 議 室 や 研 修 室 を 活 用 する 健 康 増 進 室 では 地 域 住 民 の 健 康 増 進 の 拠 点 として トレーニングジムやフィットネスルーム 等 の 配 置 を 検 討 す る キッズ 関 連 コーナー 等 では 幼 児 一 時 預 かり 機 能 等 の 配 置 を 検 討 する 公 衆 トイレは 多 目 的 トイレ を 設 置 する 居 住 機 能 住 宅 等 住 宅 等 上 階 層 には 収 益 事 業 である 居 住 機 能 を 配 置 する( 宿 泊 機 能 福 祉 機 能 医 療 機 能 及 び 健 康 増 進 機 能 等 民 間 の 収 益 事 業 として 本 地 域 で 成 立 しうる 事 業 の 導 入 検 討 を 図 る) 53
56 第 3 章 再 整 備 基 本 構 想 (6) 維 持 管 理 費 運 営 管 理 費 に 関 する 考 え 方 1) 本 施 設 の 再 整 備 後 に 想 定 される 支 出 としての 維 持 管 理 費 及 び 運 営 管 理 費 としては 以 下 の 項 目 となる 2) 基 本 的 には 入 居 事 業 者 からの 家 賃 収 入 等 において 運 営 管 理 及 び 維 持 管 理 を 行 っているが 現 段 階 ではこれらの 経 費 が 不 足 する 状 況 にある < 基 本 的 考 え 方 > 1 再 整 備 後 は 市 場 の 整 備 費 等 が 直 接 家 賃 等 に 反 映 されるものであり 華 美 な 整 備 で 余 分 なコストを かけることなく 簡 素 でありながら 魅 力 ある 施 設 整 備 が 必 要 である 2 保 安 費 等 を 縮 減 するため 機 械 警 備 などICT( 情 報 通 信 技 術 )のシステムを 活 用 することなどにより 人 件 費 等 の 縮 減 対 策 を 講 じることも 必 要 である 3 光 熱 費 等 の 縮 減 に 向 けては 太 陽 光 発 電 の 設 置 コージェネレーションシステムの 導 入 発 光 ダイオ ード(LED)の 活 用 ICT 自 然 エネルギーの 活 用 及 び 二 次 電 池 等 をシステム 化 した スマートハウス の 構 築 及 び 雨 水 地 下 水 の 活 用 について 検 討 することが 望 まれる 4 なお これらの 設 備 導 入 については 整 備 事 業 費 が 増 加 することも 考 えられ 整 備 費 用 と 運 用 費 用 のバランスを 確 保 しつつ 検 討 していくことが 望 まれる 表 主 な 収 支 項 目 運 営 原 資 運 営 管 理 費 維 持 管 理 費 家 賃 共 益 費 水 道 光 熱 費 ( 共 用 ) 衛 生 費 (ごみ 処 理 清 掃 害 虫 駆 除 等 ) 保 安 安 全 費 広 告 宣 伝 費 事 務 費 その 他 経 費 建 物 修 繕 費 損 害 保 険 料 公 租 課 税 ( 固 定 資 産 税 等 ) 減 価 償 却 費 借 入 金 返 済 その 他 経 費 表 光 熱 費 比 較 ( 参 考 ) 1 第 一 牧 志 公 設 市 場 2 県 内 類 似 事 例 差 異 (1-2) 延 床 面 積 (m2) 3,572 m2 2,113 m2 1,459 m2 光 熱 費 等 ( 年 間 ) 53,019,927 円 39,855,132 円 13,164,795 円 小 間 数 ( 数 ) m2あたり 負 担 額 14,843 円 /m2 18,862 円 /m2 4,019 円 :1なはまちなか 振 興 課 資 料 2 沖 縄 県 漁 業 組 合 連 合 会 資 料 注 記 :1 第 一 牧 志 公 設 市 場 は 直 近 1 年 間 ( 平 成 20 年 12 月 ~ 平 成 21 年 11 月 使 用 分 )の 使 用 量 ( 料 ) 注 記 :2 県 内 類 似 施 設 は 平 成 20 年 ( 平 成 20 年 4 月 ~ 平 成 21 年 3 月 ) 水 道 光 熱 費 実 績 55
57 第 3 章 再 整 備 基 本 構 想 2. 施 設 概 要 この 案 は 建 物 の 配 置 やボリュームを 検 討 するためのものであり 実 際 の 設 計 とは 異 なる 昇 降 用 エスカレーター 昇 降 用 エスカレーター 57
58 第 3 章 再 整 備 基 本 構 想 3.マチグヮーの 連 携 整 備 に 関 する 考 え 方 (1) 周 辺 市 街 地 再 開 発 事 業 の 動 向 1) 中 心 市 街 地 においては 平 成 3 年 にパレットくもじが 久 茂 地 一 丁 目 地 区 市 街 地 再 開 発 事 業 として 整 備 され 中 心 市 街 地 における 大 型 商 業 施 設 として 稼 動 しており 多 くの 店 舗 展 開 とともに 市 民 劇 場 市 民 ギャラリー 歴 史 博 物 館 の 公 共 の 文 化 施 設 が 入 居 している 2) 現 在 モノレール 旭 橋 駅 周 辺 地 区 再 開 発 事 業 ( 南 地 区 ) 及 び 牧 志 安 里 地 区 再 開 発 事 業 が 平 成 23 年 度 の 完 成 に 向 け 整 備 が 進 められている また 農 連 市 場 地 区 においても 現 在 再 開 発 事 業 が 予 定 されている 久 茂 地 一 丁 目 地 区 ( 完 了 ) 美 栄 橋 牧 志 安 里 地 区 ( 事 業 中 ) 旭 橋 県 庁 前 第 一 牧 志 公 設 市 場 牧 志 安 里 壺 川 モノレール 旭 橋 駅 周 辺 地 区 ( 事 業 中 ) 農 連 市 場 地 区 ( 予 定 ) 資 料 : 市 街 地 整 備 課 資 料 より 一 部 編 集 凡 例 : モノレール 駅 図 那 覇 市 市 街 地 再 開 発 事 業 地 区 59
59 第 3 章 再 整 備 基 本 構 想 (2) 商 業 施 設 の 動 向 1) 那 覇 市 中 心 市 街 地 市 内 及 び 周 辺 地 域 の 大 型 集 客 施 設 や 商 業 施 設 等 においては 過 去 約 20 年 間 に おいて 平 成 3 年 のパレットくもじ( 久 茂 地 一 丁 目 地 区 市 街 地 再 開 発 事 業 )を 始 めとして 様 々な 形 態 の 施 設 の 開 館 もしくは 閉 館 を 繰 り 返 しながら 現 在 に 至 っている 2) 市 内 においては 那 覇 新 都 心 地 区 及 び 小 禄 金 城 地 区 の 返 還 軍 用 地 跡 地 において 主 に 開 発 が 進 み 周 辺 地 域 にも 大 規 模 な 駐 車 場 を 備 えた 大 型 商 業 施 設 が 立 地 しており 那 覇 市 中 心 市 街 地 の 求 心 力 は 低 下 している 状 況 にあるといえる 3) 市 場 再 整 備 にあたっては これら 郊 外 型 商 業 施 設 との 差 別 化 を 図 り 地 元 客 及 び 観 光 客 が 利 用 する ことによる 消 費 増 大 が 求 められることから 事 業 計 画 運 営 計 画 の 創 意 工 夫 が 求 められる 表 中 心 市 街 地 及 び 周 辺 地 域 における 主 な 大 規 模 商 業 施 設 の 動 向 地 域 状 況 施 設 店 舗 名 形 態 年 中 心 市 街 地 パレットくもじ 商 業 文 化 施 設 H 3 那 覇 ぶんかテンブス 館 文 化 施 設 H16 開 館 ホテルJALCity 那 覇 宿 泊 施 設 H18 ジュンク 堂 書 店 商 業 施 設 H21 Aコープ マルシェなは 商 業 施 設 H21 リニューアル 桜 坂 劇 場 映 画 館 H17 グランドオリオン 映 画 館 H14 国 映 館 映 画 館 H14 閉 館 ダイエー 那 覇 店 商 業 施 設 H17 沖 縄 山 形 屋 商 業 施 設 H11 ゼファー 那 覇 タワービル 商 業 施 設 H20 移 転 ベスト 電 器 本 店 ( 松 尾 店 ) 商 業 施 設 H18 那 覇 市 内 ジャスコ 那 覇 ショッピングセンター 商 業 施 設 H5 天 久 りうぼう 楽 市 商 業 施 設 H12 サンエー 那 覇 メインプレイス 商 業 施 設 H14 開 館 コープあっぷるタウン 商 業 施 設 H15 DFSギャラリア 商 業 施 設 H16 コジマNEW 那 覇 店 電 気 店 H18 周 辺 地 域 開 館 テックランド 那 覇 (ヤマダ 電 機 ) 電 気 店 H21 アウトレットモールあしびなー( 豊 見 城 市 ) 商 業 施 設 H14 南 風 原 ジャスコショッピングセンター( 南 風 原 町 ) 商 業 施 設 H15 バークレーズコート( 浦 添 市 ) 商 業 施 設 H17 豊 崎 ライフスタイルセンターとみとん( 豊 見 城 市 ) 商 業 施 設 H19 < 基 本 的 考 え 方 > 1 周 辺 再 開 発 地 域 との 連 携 を 綿 密 にし 互 いが 競 争 力 を 持 ちつつ 商 業 の 活 性 化 を 図 る 2 市 場 整 備 にあたっては 郊 外 型 商 業 施 設 との 差 別 化 を 図 り 消 費 拡 大 を 図 るなど 持 続 可 能 な 魅 力 あるマチグヮーづくりを 推 進 する 3 市 場 を 再 整 備 する 際 には これら 周 辺 市 街 地 再 開 発 地 区 への 導 入 機 能 等 との 連 携 を 図 りながら 将 来 の 周 辺 動 向 と 本 市 場 の 集 客 収 益 等 も 勘 案 し 施 設 整 備 を 図 ることが 必 要 である 60
60 第 3 章 再 整 備 基 本 構 想 4. 工 事 実 施 における 対 応 策 問 題 点 に 関 する 考 え 方 (1) 工 事 期 間 中 に 発 生 する 商 業 環 境 及 び 環 境 影 響 を 極 力 軽 減 するための 工 事 手 法 が 求 められる (2) 仮 に 夜 間 工 事 を 優 先 した 場 合 工 事 費 負 担 が 増 大 することが 想 定 されることから 計 画 設 計 段 階 において 綿 密 な 事 業 計 画 を 検 討 する 必 要 がある (3) 工 事 実 施 における 対 応 策 について 最 新 の 建 築 工 法 等 を 検 討 導 入 し 可 能 な 限 り 地 域 周 辺 への 負 担 軽 減 に 努 める 必 要 がある (4) 工 事 期 間 中 における 仮 設 店 舗 の 設 置 が 必 要 となる 場 合 は 敷 地 の 選 定 や 周 辺 を 含 めた 商 業 環 境 づ くり 等 の 具 体 的 な 方 策 を 検 討 する 必 要 がある < 基 本 的 考 え 方 > 1 地 域 の 都 市 基 盤 を 考 慮 した 搬 入 道 路 の 確 保 工 法 の 選 定 を 検 討 する 2 工 事 を 円 滑 に 推 進 するため 地 域 住 民 への 詳 細 な 情 報 提 供 や 意 見 交 換 等 綿 密 に 連 携 し 協 力 体 制 を 構 築 していく 3 再 整 備 における 工 事 期 間 中 の 仮 設 店 舗 の 設 置 にあたっては 設 置 位 置 や 商 業 環 境 を 考 慮 し 地 域 関 係 者 への 負 担 軽 減 を 図 る 具 体 的 な 措 置 を 講 じていく 4 地 域 住 民 の 住 環 境 への 影 響 を 十 分 考 慮 した 工 事 を 実 施 することとする 5 建 設 事 業 費 の 低 減 のほか 工 事 の 時 間 的 コストの 低 減 工 事 における 品 質 の 向 上 によるライフサイ クルコスト の 低 減 等 の 方 策 について 検 討 する ライフサイクルコストとは 建 物 にかかる 生 涯 コストのこと 建 物 の 企 画 設 計 に 始 まり 竣 工 運 用 を 経 て 寿 命 がきて 解 体 処 分 するまでを 建 物 の 生 涯 と 定 義 して その 全 期 間 に 要 する 費 用 を 意 味 する( 出 典 :Allabout 用 語 集 より 抜 粋 ) 61
61 第 3 章 再 整 備 基 本 構 想 5. 事 業 手 法 に 関 する 考 え 方 (1) 第 一 牧 志 公 設 市 場 は 戦 後 の 物 資 欠 乏 時 代 に 市 民 県 民 へ 食 料 物 資 の 安 定 供 給 と 適 正 流 通 の 確 保 を 目 的 として 設 置 され(その 後 昭 和 47 年 に 改 築 ) 現 在 に 至 っているが 当 時 と 今 日 では 時 代 環 境 は 著 しく 変 化 している (2) 上 記 を 踏 まえ 事 業 手 法 について 形 式 論 的 には 民 設 民 営 公 設 民 営 等 のいくつかのパターンや 組 み 合 わせによる 選 択 肢 があり 今 後 具 体 的 な 検 討 を 進 めるにあたり 施 設 規 模 機 能 内 容 及 び 経 営 コンセプト 等 を 勘 案 し 資 金 調 達 や 管 理 運 営 手 法 など 市 場 再 整 備 事 業 における 構 成 要 件 が 検 討 課 題 となる (3)よって 市 場 再 整 備 については 市 場 事 業 者 市 場 組 合 周 辺 事 業 者 及 び 周 辺 商 店 街 組 合 等 の 関 係 者 を 始 め これから 具 体 的 に 議 論 や 理 解 を 深 めていくことを 考 慮 すると この 段 階 で 特 定 の 事 業 手 法 に 絞 って 結 論 付 けることは 時 期 尚 早 であると 思 われる < 基 本 的 考 え 方 > 1 現 状 の 市 場 施 設 は 精 肉 鮮 魚 生 鮮 に 加 え 飲 食 も 含 めた 商 業 施 設 であり 今 後 とも 商 業 空 間 を 中 心 としたポテンシャルの 高 さを 考 慮 し 民 間 資 金 の 活 用 や 運 営 ノウハウが 導 入 しやすい 事 業 手 法 が 望 まれる 2 現 在 現 敷 地 が 市 有 地 であることを 踏 まえ 行 政 ( 市 )が 土 地 の 利 活 用 を 通 じて 事 業 のポテンシ ャルを 高 められるような 事 業 手 法 が 望 まれる 3 市 場 の 再 整 備 に 向 けては 現 在 の 第 一 牧 志 公 設 市 場 事 業 者 や 市 場 組 合 の 関 心 が 高 いことを 踏 まえ 今 後 主 体 的 な 関 わり 方 ができるような 事 業 手 法 が 望 まれる 4 市 場 機 能 に 加 え 観 光 交 流 コミュニティ 情 報 発 信 等 の 複 合 的 機 能 の 導 入 も 期 待 されているこ とから 総 合 的 な 賑 わい をプロデュースした 整 備 運 営 手 法 が 望 まれる 5 市 場 機 能 を 始 め 商 業 施 設 部 分 については 事 業 採 算 性 が 確 保 でき 家 賃 等 においては 周 辺 店 舗 ベースの 実 績 値 で 店 舗 経 営 が 可 能 な 事 業 手 法 が 望 まれる 62
62
63 20 64
64 % % % % % 1, % 41.4% % % % % % % 1, % 38.4% % % % % % 16.8% % % % 3, % 1, % % 1, % 3, % 1
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