2. 取 得 の 理 由 本 投 資 法 人 は 新 たな 成 長 戦 略 である stable + Growth を 2013 年 3 月 に 公 表 し stable の 面 では 1 口 当 たり 分 配 金 水 準 の 安 定 を +Growth の 面 ではポートフォリオの 含 み 益 の

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1 2013 年 9 月 13 日 各 位 不 動 産 投 資 信 託 証 券 発 行 者 日 本 ロジスティクスファンド 投 資 法 人 代 表 者 名 執 行 役 員 川 島 高 之 (コード 番 号 :8967) 資 産 運 用 会 社 三 井 物 産 ロジスティクス パートナーズ 株 式 会 社 代 表 者 名 代 表 取 締 役 川 島 高 之 問 い 合 わせ 先 財 務 企 画 部 シニアマネージャー 関 口 亮 太 TEL 国 内 不 動 産 信 託 受 益 権 の 取 得 に 関 するお 知 らせ(3 物 件 ) 日 本 ロジスティクスファンド 投 資 法 人 ( 以 下 本 投 資 法 人 といいます )は 2013 年 9 月 13 日 下 記 の 通 り 資 産 の 取 得 を 決 定 しましたのでお 知 らせします 1. 取 得 の 概 要 (1) 新 規 取 得 資 産 (3 物 件 ) 物 件 番 号 M-23 M-24 T-8 物 件 名 称 柏 物 流 センター Ⅱ( 底 地 ) 新 子 安 物 流 センター( 注 2) 多 治 見 物 流 センター( 注 3) 契 約 日 及 び 引 渡 日 2013 年 9 月 20 日 2013 年 10 月 1 日 2013 年 10 月 8 日 取 得 先 国 内 の 特 定 目 的 会 社 ( 注 1) 合 同 会 社 エムエスエス スリー 合 同 会 社 多 治 見 ロジスティクス 取 得 価 格 ( 百 万 円 ) 鑑 定 評 価 額 ( 百 万 円 ) NOI 利 回 り (%) 2,500 2, ,696 10, ,975 8, 合 計 ,171 20,850 - ( 注 1) 取 得 先 の 承 諾 が 得 られなかったため 名 称 は 開 示 していません なお 当 該 特 定 目 的 会 社 は ケネデ ィクス 株 式 会 社 及 び 株 式 会 社 センターポイント ディベロップメントがアセット マネージャーを 務 める 特 定 目 的 会 社 です ( 注 2) 準 共 有 持 分 51%を 取 得 します なお 本 投 資 法 人 の 取 得 後 は SG リアルティ 株 式 会 社 との 準 共 有 とな ります ( 注 3) 準 共 有 持 分 75%を 取 得 します なお 本 投 資 法 人 の 取 得 後 は 合 同 会 社 多 治 見 ロジスティクスとの 準 共 有 となります (2) 取 得 資 金 : 新 投 資 口 発 行 の 手 取 金 借 入 金 及 び 自 己 資 金 ( 予 定 ) なお 新 投 資 口 発 行 及 び 借 入 金 の 詳 細 は 以 下 のプレスリリースをご 参 照 ください 2013 年 9 月 13 日 付 新 投 資 口 発 行 及 び 投 資 口 売 出 しに 関 するお 知 らせ 2013 年 9 月 13 日 付 資 金 の 借 入 に 関 するお 知 らせ (3) 支 払 方 法 : 引 渡 時 一 括

2 2. 取 得 の 理 由 本 投 資 法 人 は 新 たな 成 長 戦 略 である stable + Growth を 2013 年 3 月 に 公 表 し stable の 面 では 1 口 当 たり 分 配 金 水 準 の 安 定 を +Growth の 面 ではポートフォリオの 含 み 益 の 増 加 と 1 口 当 たり 分 配 金 水 準 の 成 長 を 目 指 しています 今 回 この stable + Growth の 実 行 に 向 けた 大 きな 一 歩 として 様 々な 取 得 先 から 取 得 手 法 に 工 夫 を 凝 らし 新 規 取 得 資 産 (3 物 件 取 得 価 格 合 計 19,171 百 万 円 )の 取 得 を 決 定 しました 新 規 取 得 資 産 取 得 後 の 1 口 当 たり 予 想 分 配 金 ( 利 益 超 過 分 配 金 は 含 みません )は 2014 年 1 月 期 ( 第 17 期 )18,000 円 2014 年 7 月 期 ( 第 18 期 )18,500 円 を 予 定 しています また 新 規 取 得 資 産 取 得 後 に おけるポートフォリオの 含 み 益 は 40,612 百 万 円 含 み 益 率 は 22.2%となる 見 込 みです ( 注 ) 新 規 取 得 資 産 取 得 後 における 含 み 益 ( 鑑 定 評 価 額 から 帳 簿 価 額 を 差 し 引 いた 金 額 ( 差 額 が 負 の 場 合 には 含 み 損 )) 及 び 含 み 益 率 ( 含 み 益 の 帳 簿 価 額 に 対 する 比 率 )の 算 出 にあたり 鑑 定 評 価 額 及 び 帳 簿 価 額 は 以 下 に 基 づいて 算 出 しています 2013 年 7 月 期 末 時 点 保 有 物 件 については 鑑 定 評 価 額 は 2013 年 7 月 31 日 を 価 格 時 点 とする 鑑 定 評 価 額 に 帳 簿 価 額 は 2013 年 7 月 31 日 現 在 の 帳 簿 価 格 に それぞれ 基 づいています 第 17 期 取 得 済 資 産 である 武 蔵 村 山 物 流 センターについては 鑑 定 評 価 額 は 2013 年 6 月 30 日 を 価 格 時 点 とする 鑑 定 評 価 額 に 帳 簿 価 額 は 2013 年 8 月 1 日 現 在 の 帳 簿 価 格 に それぞれ 基 づいています 新 規 取 得 資 産 については 鑑 定 評 価 額 は 2013 年 7 月 31 日 を 価 格 時 点 とする 鑑 定 評 価 額 に 帳 簿 価 額 に ついては 以 下 の 計 算 により 算 出 した 金 額 に それぞれ 基 づいています 取 得 価 格 + 取 得 日 が 属 する 年 の 公 租 公 課 ( 固 定 資 産 税 及 び 都 市 計 画 税 )を 保 有 期 間 に 応 じて 売 主 との 間 で 按 分 して 精 算 した 金 額 の 見 込 額 + 本 投 資 法 人 が 資 産 の 運 用 に 係 る 業 務 を 委 託 している 三 井 物 産 ロジ スティクス パートナーズ 株 式 会 社 ( 以 下 資 産 運 用 会 社 といいます )に 対 する 資 産 運 用 報 酬 ( 取 得 報 酬 )の 見 込 額 + 仲 介 手 数 料 の 見 込 額 なお 上 記 の 金 額 は 概 算 かつ 本 書 の 日 付 現 在 における 見 込 額 であり また 上 記 以 外 にも 取 得 に 伴 う 付 随 費 用 が 資 産 計 上 されることがあるため 実 際 の 帳 簿 価 格 と 一 致 するとは 限 りません 物 件 取 得 の 多 様 性 本 投 資 法 人 は スポンサー( 注 )のみに 依 存 せず 様 々な 取 得 先 から 相 対 取 引 や 第 三 者 との 共 有 等 取 得 方 法 に 工 夫 を 凝 らして 物 件 取 得 を 図 ることで 優 良 物 件 の 取 得 による 積 極 的 な 外 部 成 長 を 目 指 し ポートフォリオの 含 み 益 と 1 口 当 たり 分 配 金 水 準 の 成 長 を 目 指 します 物 件 物 件 名 称 取 得 先 の 多 様 化 取 得 方 法 の 多 様 化 番 号 柏 物 流 センターⅡ リース 会 社 との 共 同 投 資 プロジェクト M-23 テナントとの 協 働 ( 底 地 ) 将 来 的 に 建 物 の 優 先 買 取 権 を 持 つ 底 地 取 得 アンカーテナントであり 開 発 業 者 である M-24 新 子 安 物 流 センター テナントとの 協 働 SG ホールディングス グループとの 共 有 T-8 多 治 見 物 流 センター 独 自 の 物 件 探 索 大 手 商 社 による 開 発 案 件 への 売 却 機 会 提 供 ( 注 ) スポンサー とは 三 井 物 産 株 式 会 社 三 井 住 友 信 託 銀 行 株 式 会 社 及 びケネディクス 株 式 会 社 の 3 社 を 総 称 していいます

3 ポートフォリオの 多 様 性 ( 新 規 取 得 資 産 取 得 後 ) 本 投 資 法 人 は 地 域 物 件 タイプ 規 模 築 年 数 等 の 面 で 多 様 化 を 図 ることにより テナントニーズ や 経 済 動 向 等 のマーケット 環 境 の 変 化 に 対 する 耐 性 を 持 ったポートフォリオの 構 築 を 目 指 します ( 注 1) 地 域 別 ( 総 賃 貸 可 能 面 積 ベース) は 本 投 資 法 人 が 保 有 する 物 件 及 び 新 規 取 得 資 産 の 立 地 を 首 都 圏 湾 岸 首 都 圏 内 陸 及 び 地 方 の 3 区 分 に 総 賃 貸 可 能 面 積 ( 持 分 を 共 有 している 物 件 については 当 該 物 件 の 総 賃 貸 可 能 面 積 の 持 分 相 当 の 数 値 )をベースに 分 類 したものの 比 率 を 記 載 しています 首 都 圏 湾 岸 とは 東 京 都 江 東 区 神 奈 川 県 川 崎 市 横 浜 市 平 塚 市 横 須 賀 市 千 葉 県 浦 安 市 市 川 市 船 橋 市 及 び 習 志 野 市 をいいます 首 都 圏 内 陸 とは 東 京 都 武 蔵 村 山 市 千 葉 県 八 千 代 市 柏 市 及 び 埼 玉 県 草 加 市 をい います 地 方 とは それ 以 外 の 市 区 町 村 をいいます 以 下 同 じです ( 注 2) 物 件 タイプ 別 ( 件 数 ベース) は 本 投 資 法 人 が 保 有 する 物 件 及 び 新 規 取 得 資 産 の 物 件 タイプを マルチ セミマルチ 及 び シングル の 3 区 分 に 件 数 をベースに 分 類 したものの 比 率 を 記 載 しています この うち マルチ とは ランプウェイ 等 により 上 層 階 へ 直 接 トラック 等 がアクセスでき 複 数 のテナントに 分 割 して 賃 貸 することを 想 定 して 造 られた 施 設 をいいます シングル とは 1 つの 施 設 を 単 独 のテナント に 賃 貸 することを 想 定 して 造 られた 施 設 をいいます セミマルチ とは マルチ 及 び シングル 以 外 の 施 設 で 複 数 のテナントに 分 割 して 賃 貸 することも 単 独 のテナントに 賃 貸 することも 可 能 な 施 設 をいいま す 以 下 同 じです ( 注 3) 規 模 別 ( 件 数 ベース) は 本 投 資 法 人 が 保 有 する 物 件 及 び 新 規 取 得 資 産 の 総 賃 貸 可 能 面 積 ( 持 分 を 共 有 している 物 件 については 当 該 物 件 の 総 賃 貸 可 能 面 積 の 100%の 数 値 )を 15,000 m2 以 下 15,000 m2 超 30,000 m2 以 下 及 び 30,000 m2 超 の 3 区 分 に 件 数 をベースに 分 類 したものの 比 率 を 記 載 しています ( 注 4) 築 年 数 別 ( 件 数 ベース) は 本 投 資 法 人 が 保 有 する 物 件 及 び 新 規 取 得 資 産 の 築 年 数 を 10 年 以 内 10 年 超 20 年 以 内 及 び 20 年 超 の 3 区 分 に 件 数 をベースに 分 類 したものの 比 率 を 記 載 しています 築 年 数 別 ( 件 数 ベース) の 比 率 を 計 算 するに 際 して 中 部 春 日 物 流 センター 及 び 柏 物 流 センターⅡは 底 地 であるため 含 めていません ( 注 5) 上 記 のいずれについても OBR 実 施 中 の 八 千 代 物 流 センターについては 含 めていません

4 3. 新 規 取 得 資 産 の 内 容 M-23 柏 物 流 センターⅡ( 底 地 ) (1) 新 規 取 得 資 産 の 概 要 資 産 の 概 要 鑑 定 評 価 書 の 概 要 資 産 の 種 類 不 動 産 信 託 受 益 権 ( 注 1) 鑑 定 機 関 大 和 不 動 産 鑑 定 株 式 会 社 取 得 年 月 日 2013 年 9 月 20 日 価 格 時 点 2013 年 7 月 31 日 取 得 価 格 2,500 百 万 円 鑑 定 評 価 額 2,520 百 万 円 信 託 受 託 者 三 井 住 友 信 託 銀 行 株 式 会 社 収 益 還 元 法 による 収 益 価 格 2,520 百 万 円 信 託 期 間 満 了 日 2023 年 9 月 30 日 DCF 法 による 収 益 価 格 2,510 百 万 円 所 在 地 ( 地 番 ) 千 葉 県 柏 市 藤 ヶ 谷 字 寂 土 台 1823 番 1 他 割 引 率 5.8% 面 積 ( 注 2) 54, m2 復 帰 時 点 割 引 率 5.8% 土 地 用 途 地 域 地 域 指 定 なし ( 市 街 化 調 整 区 域 ) 有 期 還 元 法 による 収 益 価 格 2,530 百 万 円 容 積 率 200% 割 引 率 5.8% 建 ぺい 率 60% 割 合 法 による 価 格 1,870 百 万 円 所 有 形 態 所 有 権 土 地 価 格 2,340 百 万 円 プロパティ マネジメント 会 社 賃 貸 借 の 概 要 株 式 会 社 ザイマックス キューブ 底 地 割 合 80% 建 物 状 況 評 価 の 概 要 東 京 海 上 日 動 リスク テナントの 総 数 1 調 査 業 者 コンサルティング 株 式 会 社 年 間 賃 料 ( 消 費 税 等 別 ) 非 開 示 ( 注 3) 報 告 書 年 月 日 2013 年 8 月 21 日 敷 金 保 証 金 非 開 示 ( 注 3) 収 支 状 況 ( 注 5) 総 賃 貸 可 能 面 積 ( 注 4) 54, m2 収 益 ( 付 帯 収 益 も 含 む) 非 開 示 ( 注 3) 賃 貸 面 積 54, m2 NOI 149 百 万 円 NOI 利 回 り 稼 働 率 100.0% 6.0% ( 取 得 価 格 ベース) 特 記 事 項 : 1. 本 書 の 日 付 現 在 本 物 件 は 本 物 件 上 の 建 物 ( 以 下 本 件 建 物 といいます )とともに 本 物 件 の 売 主 が 所 有 して いますが 本 投 資 法 人 による 取 得 に 先 立 ち 売 主 は 本 件 建 物 を 信 託 設 定 し 当 該 信 託 の 受 託 者 である 三 井 住 友 信 託 銀 行 株 式 会 社 に 対 して 本 物 件 に 事 業 用 定 期 借 地 権 を 設 定 します( 当 該 事 業 用 定 期 借 地 権 設 定 契 約 の 内 容 については 後 記 (3)テナント( 賃 貸 借 契 約 )の 概 要 をご 参 照 ください ) その 後 売 主 は 本 物 件 を 信 託 設 定 し 本 投 資 法 人 は 本 物 件 に 係 る 信 託 受 益 権 を 取 得 します 2. 本 投 資 法 人 は 本 物 件 取 得 の 際 に 三 井 住 友 信 託 銀 行 株 式 会 社 及 び 本 件 建 物 の 受 益 者 である 三 井 住 友 ファイナンス& リース 株 式 会 社 との 間 で 覚 書 を 締 結 し 三 井 住 友 ファイナンス&リース 株 式 会 社 より 本 件 建 物 の 信 託 受 益 権 につい て 本 物 件 の 賃 貸 借 開 始 日 より 5 年 間 が 経 過 するまでの 期 間 に 本 投 資 法 人 が 所 定 の 金 額 で 買 取 りを 申 し 出 た 場 合 三 井 住 友 ファイナンス&リース 株 式 会 社 と 本 投 資 法 人 との 間 で 合 意 された 条 件 に 従 い 本 件 建 物 の 信 託 受 益 権 を 買 取 る ことができる 優 先 買 取 権 の 付 与 を 受 ける 方 針 です ( 注 1) 本 物 件 は 本 書 の 日 付 現 在 信 託 設 定 がされておらず 本 投 資 法 人 の 取 得 に 際 して 信 託 設 定 がなされます ( 注 2) 不 動 産 登 記 簿 に 基 づいて 記 載 しており 現 況 とは 一 致 しない 場 合 があります ( 注 3) テナントの 承 諾 が 得 られなかったため 開 示 していません ( 注 4) 本 物 件 に 設 定 される 事 業 用 定 期 借 地 権 に 係 る 事 業 用 定 期 借 地 権 設 定 契 約 に 記 載 された 土 地 賃 貸 面 積 を 記 載 して います ( 注 5) 取 得 年 度 の 特 殊 要 因 を 排 除 した 年 間 収 支 の 予 想 数 値 であり 2014 年 1 月 期 及 び 2014 年 7 月 期 の 予 想 数 値 ではあ りません

5 (2) 物 件 の 特 長 < 取 得 ハイライト> 首 都 圏 の 主 要 路 線 である 国 道 16 号 線 に 近 接 した 千 葉 県 内 陸 部 の 優 良 立 地 流 通 加 工 業 務 に 適 した 広 いスペースを 確 保 した 希 少 性 のある 物 流 施 設 三 井 住 友 ファイナンス&リース 株 式 会 社 との 共 同 投 資 a. 立 地 本 物 件 の 所 在 する 柏 エリアは 国 内 最 大 の 消 費 地 である 東 京 都 心 部 に 近 接 する 千 葉 県 内 陸 部 に 位 置 することから 一 般 消 費 財 の 首 都 圏 向 け 保 管 配 送 拠 点 としてのニーズが 高 く 近 年 は 大 規 模 物 流 施 設 が 多 数 竣 工 しています 本 物 件 は 首 都 圏 の 主 要 環 状 線 である 国 道 16 号 線 を 利 用 して 埼 玉 方 面 及 び 千 葉 中 心 部 への 配 送 が 可 能 であることに 加 えて 国 道 6 号 線 及 び 常 磐 自 動 車 道 を 利 用 して 東 京 都 心 部 方 面 への 広 域 配 送 も 可 能 です b. 施 設 (ご 参 考 ) 本 件 建 物 は 工 場 として 建 設 された 施 設 を 営 業 用 倉 庫 としての 基 準 を 満 たした 物 流 施 設 にコン バージョン( 用 途 変 更 )することでバリューアップしたものであり 1 フロア 当 たりの 賃 貸 面 積 が 約 7,000 坪 (3 階 は 約 1,000 坪 )と 流 通 加 工 業 務 に 適 した 広 いスペースを 有 する 希 少 性 のある 物 流 施 設 です また 2 面 のトラックバースと 多 数 の 垂 直 荷 役 設 備 (4 基 の 昇 降 機 と 8 基 の 垂 直 搬 送 機 )の 設 置 により 貨 物 の 効 率 的 な 入 出 庫 や 庫 内 移 動 保 管 が 可 能 となっており 幅 広 いテナント ニーズに 対 応 した 仕 様 となっています c. テナント 本 件 は 三 井 住 友 ファイナンス&リース 株 式 会 社 との 共 同 投 資 案 件 です 当 該 共 同 投 資 の 詳 細 に ついては 前 記 (1) 新 規 取 得 資 産 の 概 要 特 記 事 項 をご 参 照 ください なお 本 件 建 物 は 大 手 通 販 事 業 者 の 配 送 拠 点 として 利 用 されています 国 道 16 号 線 に 近 接 した 千 葉 県 内 陸 部 の 優 良 立 地

6 (3) テナント( 賃 貸 借 契 約 )の 概 要 テナント 名 業 種 賃 貸 面 積 比 率 三 井 住 友 ファイナンス &リース 株 式 会 社 ( 注 1) リース 業 54, m % 契 約 更 改 改 定 契 約 の 種 類 : 事 業 用 定 期 借 地 権 設 定 契 約 賃 料 改 定 : 契 約 更 新 : 中 途 解 約 : 本 件 建 物 の 滅 失 等 による 解 約 : 賃 料 の 停 止 : 年 間 賃 料 ( 消 費 税 等 別 ) 非 開 示 ( 注 2) 契 約 期 間 30 年 敷 金 保 証 金 非 開 示 ( 注 2) 2023 年 4 月 30 日 までは 改 定 することはできません 2023 年 4 月 30 日 以 降 は 原 則 とし て 固 定 としますが 本 件 建 物 の 賃 料 増 減 近 傍 類 似 の 土 地 の 賃 料 相 場 物 価 の 変 動 そ の 他 経 済 事 情 等 の 大 幅 な 変 動 が 生 じた 場 合 には 賃 貸 人 及 び 賃 借 人 は 賃 料 改 定 について 協 議 を 行 うことができます 契 約 の 更 新 はありません ただし 契 約 期 間 満 了 1 年 前 までに 賃 借 人 より 賃 貸 人 に 対 し て 再 契 約 の 申 し 出 があり 賃 貸 人 及 び 賃 借 人 が 再 契 約 の 諸 条 件 に 合 意 した 場 合 には 新 たな 賃 貸 借 契 約 を 締 結 することができます 賃 貸 借 開 始 日 より 20 年 間 ( 以 下 中 途 解 約 不 能 期 間 といいます )は 本 契 約 を 解 約 す ることはできません 賃 借 人 は 中 途 解 約 不 能 期 間 経 過 後 は 3 か 月 前 の 事 前 通 知 により 本 契 約 を 無 条 件 で 解 約 することができます 賃 貸 人 は 本 契 約 に 別 途 定 めがある 場 合 を 除 き 契 約 期 間 中 に 本 契 約 を 解 約 することはできません 契 約 期 間 中 に 賃 借 人 の 責 めに 帰 すことのできない 事 由 で 本 件 建 物 が 滅 失 した 場 合 又 は 本 件 建 物 が 毀 損 して 賃 借 人 が 契 約 期 間 中 にその 復 元 修 理 を 行 うことが 社 会 通 念 上 不 能 若 しくは 著 しく 困 難 と 賃 貸 人 が 判 断 した 場 合 賃 借 人 は 6 か 月 以 上 の 予 告 期 間 をおいた 上 本 契 約 を 解 約 することができます 契 約 期 間 中 に 本 件 建 物 に 係 るテナント( 本 書 の 日 付 現 在 のテナントは 株 式 会 社 ナカノ 商 会 です )との 賃 貸 借 契 約 が 契 約 の 解 除 解 約 満 了 等 を 理 由 として 終 了 した 場 合 で 賃 借 人 がテナントに 代 わる 代 替 賃 借 人 との 間 で 新 たな 本 件 建 物 に 関 する 賃 貸 借 契 約 を 締 結 し 本 件 建 物 の 賃 貸 借 が 開 始 されるまでの 期 間 に 限 り 賃 借 人 は 賃 貸 人 に 対 する 賃 料 支 払 義 務 を 負 担 しないものとされています 主 な 荷 物 日 用 品 雑 貨 ( 注 1) 本 件 建 物 を 信 託 財 産 とする 信 託 受 益 権 の 受 託 者 は 三 井 住 友 信 託 銀 行 株 式 会 社 であり 賃 貸 借 契 約 上 の 賃 借 人 は 三 井 住 友 信 託 銀 行 株 式 会 社 ですが 当 該 建 物 に 係 る 信 託 契 約 上 の 受 益 者 である 三 井 住 友 ファイナンス&リ ース 株 式 会 社 をテナントとして 記 載 しています ( 注 2) テナントの 承 諾 が 得 られなかったため 開 示 していません

7 M-24 新 子 安 物 流 センター (1) 新 規 取 得 資 産 の 概 要 ( 注 1) 資 産 の 概 要 鑑 定 評 価 書 の 概 要 資 産 の 種 類 不 動 産 信 託 受 益 権 一 般 財 団 法 人 鑑 定 機 関 ( 準 共 有 持 分 51%) 日 本 不 動 産 研 究 所 取 得 年 月 日 2013 年 10 月 1 日 価 格 時 点 2013 年 7 月 31 日 取 得 価 格 9,696 百 万 円 鑑 定 評 価 額 10,300 百 万 円 信 託 受 託 者 三 井 住 友 信 託 銀 行 株 式 会 社 収 益 還 元 法 による 収 益 価 格 信 託 期 間 満 了 日 2023 年 3 月 27 日 ( 注 6) 10,300 百 万 円 神 奈 川 県 横 浜 市 神 奈 川 区 所 在 地 ( 地 番 ) DCF 法 による 収 益 価 格 守 屋 町 三 丁 目 12 番 他 ( 注 6) 面 積 ( 注 2) 39, m2 10,100 百 万 円 土 用 途 地 域 工 業 専 用 地 域 割 引 率 4.5% 地 容 積 率 200% 最 終 還 元 利 回 り 5.1% 建 ぺい 率 60% 直 接 還 元 法 による 収 益 所 有 形 態 所 有 権 価 格 ( 注 6) 10,400 百 万 円 構 造 / 階 数 ( 注 2) 鉄 骨 造 陸 屋 根 合 金 メッキ 鋼 板 ぶき 4 階 建 還 元 利 回 り 5.0% 建 築 時 期 ( 注 2) 2012 年 5 月 11 日 建 原 価 法 による 積 算 価 格 延 床 面 積 ( 注 2) 60, m2 物 ( 注 6) 総 賃 貸 可 能 面 積 58, m2 9,330 百 万 円 用 途 ( 注 2) 倉 庫 事 務 所 所 有 形 態 所 有 権 土 地 割 合 55.7% プロパティ マネジメント 会 社 SG リアルティ 株 式 会 社 建 物 割 合 44.3% 賃 貸 借 の 概 要 建 物 状 況 評 価 の 概 要 テナントの 総 数 3 調 査 業 者 東 京 海 上 日 動 リスク コンサルティング 株 式 会 社 年 間 賃 料 ( 消 費 税 等 別 ) 非 開 示 ( 注 3) 報 告 書 年 月 日 2013 年 8 月 14 日 敷 金 保 証 金 非 開 示 ( 注 3) 緊 急 修 繕 費 - 賃 貸 面 積 ( 注 4) 57, m2 短 期 修 繕 費 - 長 期 修 繕 費 121,543 千 円 稼 働 率 99.2% PML 値 ( 注 7) 11% 収 支 状 況 ( 注 5) 設 計 者 施 工 者 及 び 建 築 確 認 機 関 収 益 ( 付 帯 収 益 も 含 む) 非 開 示 ( 注 3) 設 計 者 新 日 鉄 エンジニアリング 株 式 会 社 NOI 510 百 万 円 施 工 者 新 日 鉄 エンジニアリング 株 式 会 社 NOI 利 回 り ( 取 得 価 格 ベース) 5.3% 建 築 確 認 機 関 日 本 ERI 株 式 会 社 特 記 事 項 : 1. 本 物 件 の 売 主 である 合 同 会 社 エムエスエス スリーは 本 物 件 を SG リアルティ 株 式 会 社 との 間 で 準 共 有 し 同 社 及 び 信 託 受 託 者 である 三 井 住 友 信 託 銀 行 株 式 会 社 との 間 で 受 益 権 準 共 有 者 間 協 定 書 を 締 結 しています 同 協 定 書 の 主 な 内 容 は 以 下 の 通 りです 本 投 資 法 人 は 本 物 件 の 取 得 にあたり かかる 受 益 権 準 共 有 者 間 協 定 書 を 売 主 より 承 継 する 方 針 です 本 物 件 の 賃 貸 借 契 約 の 締 結 変 更 建 物 の 建 替 え 等 の 重 要 事 項 については SG リアルティ 株 式 会 社 が 原 案 を 作 成 するものとされていますが 決 定 にあたっては 売 主 と 準 共 有 者 である SG リアルティ 株 式 会 社 の 当 該 原 案 への 合 意 が 必 要 とされています また 予 算 承 認 済 み 工 事 の 発 注 等 の 軽 微 な 事 項 については 売 主 が 単 独 で 行 うことができるものとされています なお その 他 の 事 項 ( 本 物 件 を 含 む 信 託 財 産 の 管 理 運 用 処 分 に 係 る 事 項 )については 準 共 有 者 間 の 協 議 により 決 定 されるものとされています 準 共 有 者 は 他 の 準 共 有 者 の 承 諾 なく 準 共 有 持 分 につき 譲 渡 その 他 の 処 分 をすることができません

8 準 共 有 者 は 準 共 有 持 分 を 処 分 する 場 合 には 第 三 者 に 優 先 して 事 前 に 他 の 準 共 有 者 との 間 で 譲 渡 交 渉 を 行 う ものとし 譲 渡 価 格 について 協 議 することとなっています また 当 該 準 共 有 者 が かかる 優 先 交 渉 の 後 第 三 者 との 間 で 準 共 有 持 分 の 譲 渡 について 合 意 した 場 合 には 他 の 準 共 有 者 に 対 して 譲 渡 予 定 価 格 その 他 の 条 件 を 通 知 するものとし 当 該 他 の 準 共 有 者 がその 譲 渡 予 定 価 格 以 上 での 金 額 での 購 入 を 申 し 出 た 場 合 には 当 該 他 の 準 共 有 者 は 当 該 金 額 で 当 該 準 共 有 持 分 を 譲 り 受 けることができるものとされています 準 共 有 者 が 上 記 の 定 めに 違 反 して 自 己 の 有 する 準 共 有 持 分 を 譲 渡 した 場 合 当 該 準 共 有 者 は 譲 渡 価 格 の 20%に 相 当 する 額 の 金 銭 を 違 約 金 として 他 の 準 共 有 者 に 支 払 わなければなりません 2. 本 土 地 は 調 査 の 結 果 土 地 の 一 部 に 基 準 値 を 超 える 土 壌 汚 染 の 存 在 が 確 認 されており また 横 浜 市 から 形 質 変 更 時 要 届 出 区 域 に 指 定 されていますが 汚 染 土 壌 に 対 して 土 壌 汚 染 対 策 法 に 準 拠 した 封 じ 込 め 措 置 が 実 施 されてお り 封 じ 込 め 措 置 の 効 果 が 維 持 されている 限 り 健 康 被 害 が 生 じるリスクは 低 いことを 東 京 海 上 日 動 リスクコンサル ティング 株 式 会 社 に 確 認 しています なお 本 投 資 法 人 は 取 得 にあたり 当 該 土 壌 汚 染 に 関 するモニタリング 及 び 改 良 費 用 見 込 額 を 考 慮 の 上 取 得 価 格 を 決 定 しています 3. 本 物 件 には 水 質 汚 濁 防 止 法 に 規 定 される 特 定 施 設 である 浄 化 槽 が 設 置 されています ( 注 1) 本 投 資 法 人 は 不 動 産 信 託 受 益 権 の 準 共 有 持 分 51%を 取 得 しますが 取 得 価 格 収 支 状 況 及 び 鑑 定 評 価 書 の 概 要 以 外 は 本 物 件 全 体 (100%)について 記 載 しています ( 注 2) 不 動 産 登 記 簿 に 基 づいて 記 載 しており 現 況 とは 一 致 しない 場 合 があります ( 注 3) テナントの 承 諾 が 得 られなかったため 開 示 していません ( 注 4) 信 託 受 益 権 の 賃 貸 借 契 約 に 表 示 された 建 物 に 係 る 賃 貸 面 積 のうち 総 賃 貸 可 能 面 積 に 含 まれるものの 合 計 を 記 載 しています なお 賃 貸 借 契 約 においては 賃 貸 可 能 面 積 に 含 まれない 部 分 が 賃 貸 借 契 約 に 表 示 された 建 物 に 係 る 賃 貸 面 積 に 含 まれる 場 合 があります ( 注 5) 取 得 年 度 の 特 殊 要 因 を 排 除 した 年 間 収 支 の 予 想 数 値 であり 2014 年 1 月 期 及 び 2014 年 7 月 期 の 予 想 数 値 ではあ りません ( 注 6) 本 物 件 全 体 について 算 出 した 価 格 に 対 し 準 共 有 持 分 割 合 (51%)を 乗 じて 算 出 した 価 格 を 記 載 しています ( 注 7) 清 水 建 設 株 式 会 社 作 成 の 2013 年 8 月 20 日 付 建 物 地 震 リスク 評 価 報 告 書 に 基 づき 記 載 しています

9 (2) 物 件 の 特 長 < 取 得 ハイライト> 大 消 費 地 及 びゲートウェイへの 交 通 利 便 性 に 優 れ 従 業 員 の 確 保 も 容 易 な 優 良 立 地 効 率 的 なオペレーションを 可 能 とする 大 規 模 マルチテナント 型 物 流 施 設 貨 物 運 送 業 界 の 大 手 企 業 である 佐 川 急 便 株 式 会 社 及 びグローバルな 物 流 サービスを 展 開 する リコーロジスティクス 株 式 会 社 との 長 期 契 約 a. 立 地 本 物 件 の 所 在 する 横 浜 湾 岸 エリアは 横 浜 市 や 川 崎 市 等 の 一 大 消 費 地 に 近 接 し 東 京 港 ( 大 井 埠 頭 )や 羽 田 空 港 等 の 物 流 ゲートウェイへのアクセスも 良 好 であることから 輸 入 品 を 含 む 一 般 消 費 財 の 首 都 圏 向 け 保 管 配 送 拠 点 としてのニーズが 高 く 近 年 は 大 規 模 物 流 施 設 が 多 数 竣 工 し ています 本 物 件 は 首 都 高 速 神 奈 川 1 号 横 羽 線 子 安 インターチェンジの 至 近 にあるため 交 通 利 便 性 が 非 常 に 優 れており 首 都 圏 広 域 を 網 羅 する 広 域 配 送 が 可 能 です また 本 物 件 は 大 規 模 物 流 施 設 が 集 積 したエリアに 立 地 していることから 騒 音 問 題 等 が 発 生 する 懸 念 がなく 24 時 間 操 業 が 可 能 です 一 方 周 辺 には 住 宅 地 が 広 がっており 最 寄 駅 の JR 京 浜 東 北 線 新 子 安 駅 及 び 京 浜 急 行 京 急 新 子 安 駅 まで 徒 歩 約 5 分 と 近 いことから 労 働 力 の 確 保 も 含 めて 物 流 拠 点 として 非 常 に 高 いポテンシャルを 有 する 立 地 です b. 施 設 有 効 柱 間 隔 約 10m 有 効 天 井 高 5.5m 以 上 基 準 階 床 荷 重 1.5t/m2と 標 準 的 な 施 設 仕 様 を 備 えた 汎 用 性 の 高 い 大 規 模 マルチテナント 型 物 流 施 設 です 複 数 テナントの 利 用 を 想 定 して 4 階 を 除 く 各 階 に 直 接 アクセス 可 能 なランプウェイ 及 び 3~4 階 には 垂 直 荷 役 設 備 (4 基 の 昇 降 機 )を 併 設 し 貨 物 の 効 率 的 な 入 出 庫 や 庫 内 移 動 保 管 が 可 能 となっており 幅 広 い 業 種 のテナントニーズに 対 応 できる 高 機 能 なスペックを 備 えています また 十 分 な 台 数 (270 台 )の 屋 上 駐 車 場 や 売 店 広 々とした 休 憩 室 等 を 完 備 しており テナント 企 業 の 就 労 環 境 に 配 慮 した 施 設 となっています さらに 制 震 構 造 の 採 用 や CASBEE 横 浜 A ランク 評 価 等 事 業 継 続 性 や 環 境 意 識 の 高 まりにも 配 慮 した 施 設 となっています c. テナント 1 階 については 貨 物 運 送 業 界 の 大 手 企 業 である 佐 川 急 便 株 式 会 社 と 30 年 間 の 定 期 建 物 賃 貸 借 契 約 を 締 結 しており 同 社 の 地 域 配 送 拠 点 として 利 用 されています 2 階 から 4 階 ( 注 )につい ては グローバルな 物 流 サービスを 展 開 するリコーロジスティクス 株 式 会 社 と 定 期 建 物 賃 貸 借 契 約 を 締 結 しています ( 注 ) 上 記 のうち 2 階 の 一 部 については 契 約 開 始 日 が 2015 年 1 月 1 日 とされており( 契 約 期 間 8 年 8 か 月 ) 本 書 の 日 付 現 在 SG リアルティ 株 式 会 社 が 賃 借 しています

10 大消費地及び物流ゲートウェイへの交通利便性に優れる優良立地 効率的なオペレーションを可能とする大規模マルチテナント型物流施設 売店や広々とした休憩室等を完備しており テナント企業の就労環境に配慮 ご注意 この文書は 本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり 投資勧誘を目的として作成さ れたものではありません 投資を行う際は 必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並び に訂正事項分 作成された場合 をご覧頂いた上で 投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いします

11 (3) テナント( 賃 貸 借 契 約 )の 概 要 ( 注 1) テナント 名 業 種 賃 貸 面 積 比 率 佐 川 急 便 株 式 会 社 一 般 貨 物 自 動 車 運 送 業 12, m2 21.4% 年 間 賃 料 ( 消 費 税 等 別 ) 契 約 期 間 30 年 敷 金 保 証 金 リコー ロジスティクス 株 式 会 社 ( 注 2) (ア) 32, m2 55.1% 10 年 一 般 貨 物 非 開 示 自 動 車 運 送 業 (イ) 7, m2 12.4% 10 年 ( 注 3) 普 通 倉 庫 業 (ウ) 2, m2 4.5% 4 か 月 非 開 示 ( 注 3) SG リアルティ 株 式 会 社 貸 事 務 所 業 3, m2 5.9% 合 計 57, m2 99.2% 非 開 示 ( 注 3) 1 年 6 か 月 - 非 開 示 ( 注 3) 契 約 更 改 改 定 佐 川 急 便 株 式 会 社 契 約 の 種 類 : 定 期 建 物 賃 貸 借 契 約 賃 料 改 定 : 賃 料 及 び 共 益 費 が 公 租 公 課 の 増 減 及 び 経 済 情 勢 等 の 変 化 により あるいは 近 隣 の 同 種 の 建 物 と 比 較 して 不 相 応 となった 場 合 は 協 議 の 上 これを 改 定 することができます 契 約 更 新 : 契 約 の 更 新 はありません 中 途 解 約 : 賃 貸 借 開 始 日 から 10 年 間 は 本 契 約 を 解 約 することはできません ただし 賃 借 人 が 自 己 の 都 合 により 賃 貸 借 開 始 日 から 10 年 間 のうちに 本 契 約 を 解 約 したい 場 合 賃 借 人 は 賃 貸 借 開 始 日 の 10 年 後 の 応 当 日 までの 残 存 期 間 の 賃 料 相 当 額 を 中 途 解 約 違 約 金 として 支 払 う ことにより 本 契 約 を 解 約 することができます 賃 貸 借 開 始 日 から 10 年 経 過 後 は 解 約 を 希 望 する 日 の 6 か 月 前 までに 賃 貸 人 に 対 して 通 知 することにより 本 契 約 を 解 除 することが できます リコーロジスティクス 株 式 会 社 契 約 の 種 類 : 定 期 建 物 賃 貸 借 契 約 賃 料 改 定 : 改 定 することはできません 契 約 更 新 : (ア)(イ) 契 約 の 更 新 はありません 賃 借 人 は 賃 貸 借 契 約 期 間 の 満 了 日 の 翌 日 を 始 期 とす る 新 たな 定 期 建 物 賃 貸 借 契 約 ( 以 下 再 契 約 といいます )の 締 結 を 希 望 する 場 合 には 契 約 期 間 の 満 了 日 の1 年 前 から6か 月 前 までに 賃 貸 人 に 対 して 申 し 出 な ければならないものとされており この 場 合 所 定 の 期 間 他 の 第 三 者 に 優 先 し て 協 議 することができ その 後 合 意 の 上 で 再 契 約 することができます (ウ) 契 約 の 更 新 はありません 中 途 解 約 : 契 約 期 間 中 に 本 契 約 の 全 部 又 は 一 部 を 解 約 することはできません SG リアルティ 株 式 会 社 契 約 の 種 類 : 定 期 建 物 賃 貸 借 契 約 賃 料 改 定 : 改 定 することはできません 契 約 更 新 : 契 約 の 更 新 はありません 中 途 解 約 : 契 約 期 間 中 に 本 契 約 を 解 約 することはできません 主 な 荷 物 宅 配 便 運 送 物 日 用 品 雑 貨 精 密 機 器 ( 注 1) 本 投 資 法 人 は 不 動 産 信 託 受 益 権 の 準 共 有 持 分 51%を 取 得 しますが 本 物 件 全 体 (100%)について 記 載 してい ます ( 注 2) 上 記 のほか リコーロジスティクス 株 式 会 社 は 本 物 件 のうち 佐 川 急 便 株 式 会 社 及 びリコーロジスティクス 株 式 会 社 ( 上 記 (ア) 及 び(イ)に 相 当 する 部 分 )が 賃 借 している 部 分 以 外 の 全 体 について 契 約 開 始 日 を 2015 年 1 月 1 日 とする 賃 貸 借 契 約 ( 賃 貸 面 積 6, m2 契 約 期 間 8 年 8 か 月 )を 締 結 しています( 当 該 部 分 の 一 部 は 本 書 の 日 付 現 在 SG リアルティ 株 式 会 社 及 びリコーロジスティクス 株 式 会 社 ( 上 記 (ウ)に 相 当 する 部 分 )が 賃 借 しています ) ( 注 3) テナントの 承 諾 が 得 られなかったため 開 示 していません

12 T-8 多 治 見 物 流 センター (1) 新 規 取 得 資 産 の 概 要 ( 注 1) 資 産 の 概 要 鑑 定 評 価 書 の 概 要 資 産 の 種 類 不 動 産 信 託 受 益 権 一 般 財 団 法 人 鑑 定 機 関 ( 準 共 有 持 分 75%) 日 本 不 動 産 研 究 所 取 得 年 月 日 2013 年 10 月 8 日 価 格 時 点 2013 年 7 月 31 日 取 得 価 格 6,975 百 万 円 鑑 定 評 価 額 8,030 百 万 円 信 託 受 託 者 三 井 住 友 信 託 銀 行 株 式 会 社 収 益 還 元 法 による 収 益 価 格 信 託 期 間 満 了 日 2026 年 9 月 30 日 ( 注 6) 8,030 百 万 円 岐 阜 県 多 治 見 市 旭 ケ 丘 十 丁 目 所 在 地 ( 地 番 ) DCF 法 による 収 益 価 格 6 番 136 他 ( 注 6) 面 積 ( 注 2) 56, m2 7,880 百 万 円 土 用 途 地 域 準 工 業 地 域 割 引 率 5.4% 地 容 積 率 200% 最 終 還 元 利 回 り 6.1% 建 ぺい 率 60% 直 接 還 元 法 による 収 益 所 有 形 態 所 有 権 価 格 ( 注 6) 8,100 百 万 円 構 造 / 階 数 ( 注 2) 鉄 骨 造 合 金 メッキ 鋼 板 ぶき 5 階 建 他 還 元 利 回 り 5.7% 建 築 時 期 ( 注 2) 2012 年 9 月 13 日 建 原 価 法 による 積 算 価 格 延 床 面 積 ( 注 2) 75, m2 物 ( 注 6) 総 賃 貸 可 能 面 積 75, m2 7,460 百 万 円 用 途 ( 注 2) 倉 庫 守 衛 所 所 有 形 態 所 有 権 土 地 割 合 27.1% プロパティ マネジメント 会 社 賃 貸 借 の 概 要 伊 藤 忠 アーバンコミュニティ 株 式 会 社 建 物 割 合 72.9% 建 物 状 況 評 価 の 概 要 テナントの 総 数 1 調 査 業 者 清 水 建 設 株 式 会 社 年 間 賃 料 ( 消 費 税 等 別 ) 非 開 示 ( 注 3) 報 告 書 年 月 日 2013 年 7 月 16 日 敷 金 保 証 金 非 開 示 ( 注 3) 緊 急 修 繕 費 - 賃 貸 面 積 ( 注 4) 75, m2 短 期 修 繕 費 - 長 期 修 繕 費 78,042 千 円 稼 働 率 100.0% PML 値 11% 収 支 状 況 ( 注 5) 設 計 者 施 工 者 及 び 建 築 確 認 機 関 収 益 ( 付 帯 収 益 も 含 む) 非 開 示 ( 注 3) 設 計 者 株 式 会 社 フクダ アンド パートナーズ NOI 469 百 万 円 施 工 者 新 日 鉄 エンジニアリング 株 式 会 社 NOI 利 回 り 6.7% 建 築 確 認 機 関 日 本 ERI 株 式 会 社 ( 取 得 価 格 ベース) 特 記 事 項 : 本 投 資 法 人 は 本 物 件 取 得 後 本 物 件 を 合 同 会 社 多 治 見 ロジスティクスとの 間 で 準 共 有 することになります 本 投 資 法 人 は 本 物 件 の 取 得 の 際 に 合 同 会 社 多 治 見 ロジスティクス 資 産 運 用 会 社 及 び 三 井 住 友 信 託 銀 行 株 式 会 社 との 間 で 受 益 者 間 協 定 書 を 締 結 し 本 物 件 にかかる 受 益 者 としての 意 思 決 定 方 法 や 本 物 件 に 関 する 譲 渡 制 限 及 び 優 先 交 渉 権 並 びに 売 渡 請 求 権 等 の 準 共 有 者 相 互 の 権 利 及 び 義 務 等 について 合 意 する 方 針 です ( 注 1) 本 投 資 法 人 は 不 動 産 信 託 受 益 権 の 準 共 有 持 分 75%を 取 得 しますが 取 得 価 格 収 支 状 況 及 び 鑑 定 評 価 書 の 概 要 以 外 は 本 物 件 全 体 (100%)について 記 載 しています ( 注 2) 不 動 産 登 記 簿 に 基 づいて 記 載 しており 現 況 とは 一 致 しない 場 合 があります ( 注 3) テナントの 承 諾 が 得 られなかったため 開 示 していません ( 注 4) 信 託 不 動 産 に 関 する 賃 貸 借 契 約 に 表 示 された 建 物 に 係 る 賃 貸 面 積 のうち 総 賃 貸 可 能 面 積 に 含 まれるものの 合 計 を 記 載 しています なお 賃 貸 借 契 約 においては 賃 貸 可 能 面 積 に 含 まれない 部 分 が 賃 貸 借 契 約 に 表 示 された 建 物 に 係 る 賃 貸 面 積 に 含 まれる 場 合 があります

13 ( 注 5) 取 得 年 度 の 特 殊 要 因 を 排 除 した 年 間 収 支 の 予 想 数 値 であり 2014 年 1 月 期 及 び 2014 年 7 月 期 の 予 想 数 値 ではあ りません ( 注 6) 本 物 件 全 体 について 算 出 した 価 格 に 対 し 準 共 有 持 分 割 合 (75%)を 乗 じて 算 出 した 価 格 を 記 載 しています (2) 物 件 の 特 長 < 取 得 ハイライト> 大 消 費 地 である 名 古 屋 市 を 始 めとした 中 部 圏 広 域 への 当 日 配 送 が 可 能 な 優 良 立 地 効 率 的 な 流 通 加 工 業 務 が 可 能 である 大 規 模 物 流 施 設 グローバルロジスティクスの 国 内 大 手 企 業 である 日 本 通 運 株 式 会 社 との 長 期 契 約 a. 立 地 本 物 件 は 中 央 自 動 車 道 多 治 見 インターチェンジまで 約 4km と 高 速 道 路 への 良 好 なアクセスを 有 しており 小 牧 ジャンクションを 経 由 して 東 名 高 速 道 路 や 名 神 高 速 道 路 名 古 屋 高 速 道 路 の 利 用 が 可 能 であることから 大 消 費 地 である 名 古 屋 市 を 始 めとした 中 部 圏 広 域 への 当 日 配 送 が 可 能 です また 本 物 件 は 岐 阜 県 土 地 開 発 公 社 が 生 産 物 流 施 設 向 けに 分 譲 した 事 業 用 地 ( 旭 ケ 丘 テ クノパーク) 内 に 位 置 しており 近 隣 に 緑 地 が 広 がっていることから 騒 音 問 題 等 が 発 生 する 懸 念 がなく 24 時 間 操 業 が 可 能 です 一 方 周 辺 の 住 宅 地 からの 労 働 力 確 保 も 比 較 的 容 易 であり 昨 今 の 物 流 業 務 に 適 した 立 地 条 件 を 備 えています b. 施 設 本 物 件 は 1 フロア 当 たりの 延 床 面 積 が 約 4,800 坪 建 物 合 計 で 約 24,000 坪 の 大 規 模 物 流 施 設 です 両 面 トラックバースと 多 数 の 垂 直 荷 役 設 備 (4 基 の 昇 降 機 と 4 基 の 垂 直 搬 送 機 )により 効 率 的 な 流 通 加 工 業 務 が 可 能 な 仕 様 となっており 通 信 販 売 で 取 扱 う 多 様 な 商 品 の 当 日 配 送 に 対 応 できるスペックを 備 えています また 充 分 な 台 数 の 駐 車 場 駐 輪 場 やゆとりのある 休 憩 スペー スを 確 保 しており テナント 企 業 の 就 労 環 境 に 配 慮 した 施 設 となっています c. テナント グローバルロジスティクスの 国 内 大 手 企 業 である 日 本 通 運 株 式 会 社 と 定 期 建 物 賃 貸 借 契 約 ( 期 間 10 年 )を 締 結 しています 本 物 件 は 全 国 に 拠 点 を 拡 大 している 大 手 通 販 事 業 者 の 専 用 センタ ーであり 中 部 圏 における 基 幹 配 送 拠 点 として 利 用 されています

14 中 部 圏 広 域 への 当 日 配 送 が 可 能 な 優 良 立 地 効 率 的 な 流 通 加 工 業 務 が 可 能 である 大 型 物 流 施 設 (3) テナント( 賃 貸 借 契 約 )の 概 要 ( 注 1) テナント 名 業 種 賃 貸 面 積 比 率 年 間 賃 料 ( 消 費 税 等 別 ) 契 約 期 間 敷 金 保 証 金 日 本 通 運 株 式 会 社 一 般 貨 物 自 動 車 運 送 業 75, m % 非 開 示 ( 注 2) 10 年 非 開 示 ( 注 2) 契 約 更 改 改 定 契 約 の 種 類 : 賃 料 改 定 : 定 期 建 物 賃 貸 借 契 約 改 定 することはできません 契 約 更 新 : 契 約 の 更 新 はありません ただし 契 約 期 間 満 了 日 の12か 月 前 までに 賃 借 人 より 賃 貸 人 に 対 し 申 し 出 があった 場 合 賃 貸 人 及 び 賃 借 人 は 協 議 の 上 合 意 するところにより 契 約 期 間 満 了 の 翌 日 を 始 期 とする 新 たな 賃 貸 借 契 約 を 締 結 することができます 中 途 解 約 : 契 約 期 間 中 に 本 契 約 を 解 約 することはできません ただし 契 約 期 間 の 満 了 日 までの 期 間 の 賃 料 相 当 額 を 違 約 金 として 賃 貸 人 に 対 して 支 払 うことを 条 件 として 本 契 約 を 解 約 すること ができます なお 賃 借 人 が 代 替 賃 借 人 を 紹 介 し 賃 貸 人 が 代 替 賃 借 人 と 本 契 約 と 同 等 かつ 賃 貸 人 が 合 理 的 に 容 認 できる 条 件 で 新 たな 賃 貸 借 契 約 を 締 結 した 場 合 は 新 たな 賃 貸 借 契 約 の 賃 料 額 に 相 当 する 範 囲 内 で 賃 借 人 はかかる 違 約 金 の 支 払 いを 免 れるものとされていま す 主 な 荷 物 日 用 品 雑 貨 ( 注 1) 本 投 資 法 人 は 不 動 産 信 託 受 益 権 の 準 共 有 持 分 75%を 取 得 しますが 本 物 件 全 体 (100%)について 記 載 してい ます ( 注 2) テナントの 承 諾 が 得 られなかったため 開 示 していません

15 4. 取 得 先 の 概 要 (1) M-23 柏 物 流 センターⅡ( 底 地 ) 取 得 先 は 国 内 の 特 別 目 的 会 社 ですが 名 称 等 の 開 示 について 取 得 先 の 承 諾 が 得 られなかったため 開 示 していません なお 本 投 資 法 人 の 資 産 運 用 会 社 の 株 主 であるケネディクス 株 式 会 社 と 株 式 会 社 センターポイント ディベロップメントが 取 得 先 のアセット マネージャーを 務 めていますが 取 得 先 は 投 資 信 託 及 び 投 資 法 人 に 関 する 法 律 ( 以 下 投 信 法 といいます ) 上 の 利 害 関 係 人 等 及 び 資 産 運 用 会 社 の 利 益 相 反 対 策 ルールに 定 義 する 利 害 関 係 者 には 該 当 しません (2) M-24 新 子 安 物 流 センター 名 称 合 同 会 社 エムエスエス スリー 所 在 地 東 京 都 港 区 新 橋 二 丁 目 2 番 9 号 設 立 年 月 日 2010 年 3 月 23 日 代 表 者 の 役 職 氏 名 代 表 社 員 一 般 社 団 法 人 IK インベストメント 職 務 執 行 者 石 本 忠 次 資 本 金 50 万 円 出 資 者 一 般 社 団 法 人 IK インベストメント 1. 不 動 産 の 取 得 保 有 処 分 賃 貸 及 び 管 理 事 業 内 容 2. 不 動 産 信 託 受 益 権 の 取 得 保 有 処 分 3. 上 記 各 号 に 付 帯 関 連 する 一 切 の 業 務 本 投 資 法 人 又 は 資 産 運 用 会 社 との 関 係 特 になし (3) T-8 多 治 見 物 流 センター 名 称 合 同 会 社 多 治 見 ロジスティクス 所 在 地 東 京 都 千 代 田 区 丸 の 内 三 丁 目 1 番 1 号 東 京 共 同 会 計 事 務 所 内 設 立 年 月 日 2011 年 8 月 16 日 代 表 者 の 役 職 氏 名 代 表 社 員 一 般 社 団 法 人 オーシャンライナー 職 務 執 行 者 藤 田 収 二 資 本 金 10 万 円 出 資 者 一 般 社 団 法 人 オーシャンライナー 1. 不 動 産 の 売 買 賃 貸 借 及 び 管 理 事 業 内 容 2. 信 託 受 益 権 の 売 買 保 有 及 び 処 分 3. その 他 前 各 号 に 掲 げる 事 業 に 付 帯 又 は 関 連 する 事 業 本 投 資 法 人 又 は 資 産 運 用 会 社 との 関 係 特 になし 5. 物 件 取 得 先 の 状 況 新 規 取 得 資 産 は 本 投 資 法 人 及 び 資 産 運 用 会 社 と 特 別 な 利 害 関 係 にある 者 からの 取 得 ではありません

16 6. 媒 介 の 概 要 媒 介 のある 取 得 資 産 は 多 治 見 物 流 センターです 柏 物 流 センターⅡ( 底 地 ) 及 び 新 子 安 物 流 センタ ーにつきましては 媒 介 はありません 多 治 見 物 流 センターの 媒 介 者 名 称 ケネディクス 株 式 会 社 所 在 地 東 京 都 港 区 新 橋 二 丁 目 2 番 9 号 代 表 者 の 役 職 氏 名 代 表 取 締 役 宮 島 大 祐 1. 不 動 産 等 取 引 及 び 利 用 並 びに 資 産 運 用 に 関 するコンサルタント 業 事 業 内 容 2. 不 動 産 の 売 買 賃 貸 仲 介 及 び 鑑 定 3. 不 動 産 の 管 理 資 本 金 31,322 百 万 円 (2013 年 9 月 13 日 現 在 ) 設 立 年 月 日 1995 年 4 月 ケネディクス 株 式 会 社 は 本 投 資 法 人 の 資 産 運 用 会 社 の 株 主 であり 投 信 本 投 資 法 人 又 は 法 上 の 利 害 関 係 人 等 及 び 資 産 運 用 会 社 の 利 益 相 反 対 策 ルールに 定 義 する 資 産 運 用 会 社 との 関 係 利 害 関 係 者 に 該 当 します 媒 介 手 数 料 199 百 万 円 (ただし 消 費 税 及 び 地 方 消 費 税 を 除 きます ) 7. 利 害 関 係 者 との 取 引 多 治 見 物 流 センターの 媒 介 者 であるケネディクス 株 式 会 社 は 資 産 運 用 会 社 の 利 益 相 反 対 策 ルールに 定 義 する 利 害 関 係 者 に 該 当 することから 媒 介 の 決 定 については 利 益 相 反 対 策 ルールに 基 づき 資 産 運 用 会 社 の 内 部 管 理 委 員 会 の 審 議 を 経 た 上 で 取 締 役 会 の 承 認 を 得 ています 8. 今 後 の 見 通 し 本 資 産 取 得 を 踏 まえた 2014 年 1 月 期 ( 第 17 期 ) 及 び 2014 年 7 月 期 ( 第 18 期 ) 運 用 状 況 については 2013 年 9 月 13 日 に 公 表 した 2014 年 1 月 期 の 運 用 状 況 の 予 想 の 修 正 及 び 2014 年 7 月 期 の 運 用 状 況 の 予 想 に 関 するお 知 らせ に 記 載 の 通 りです 添 付 資 料 参 考 資 料 : 新 規 取 得 資 産 取 得 後 のポートフォリオ 一 覧 本 投 資 法 人 のウェブサイト 以 上

17 添 付 資 料 参 考 資 料 : 新 規 取 得 資 産 取 得 後 のポートフォリオ 一 覧 物 件 番 号 不 動 産 等 の 名 称 所 在 地 取 得 価 格 ( 百 万 円 ) 投 資 比 率 ( 注 1) M-1 船 橋 物 流 センター 千 葉 県 船 橋 市 8, % M-2 浦 安 物 流 センター 千 葉 県 浦 安 市 2, % M-3 平 塚 物 流 センター 神 奈 川 県 平 塚 市 1, % M-4 新 木 場 物 流 センター 東 京 都 江 東 区 2, % M-5 浦 安 千 鳥 物 流 センター 千 葉 県 浦 安 市 6, % M-6 船 橋 西 浦 物 流 センター 千 葉 県 船 橋 市 5, % M-7 船 橋 西 浦 物 流 センターⅡ 千 葉 県 船 橋 市 9, % M-8 川 崎 物 流 センター 神 奈 川 県 川 崎 市 川 崎 区 10, % M-9 習 志 野 物 流 センター 千 葉 県 習 志 野 市 1, % M-10 横 須 賀 物 流 センター 神 奈 川 県 横 須 賀 市 3, % M-11 八 千 代 物 流 センター 千 葉 県 八 千 代 市 1,662 ( 注 2) 0.9% M-12 横 浜 福 浦 物 流 センター 神 奈 川 県 横 浜 市 金 沢 区 9, % M-13 八 千 代 物 流 センターⅡ 千 葉 県 八 千 代 市 5, % M-14 浦 安 千 鳥 物 流 センターⅡ 千 葉 県 浦 安 市 1, % M-15 市 川 物 流 センター 千 葉 県 市 川 市 4, % M-16 東 雲 物 流 センター 東 京 都 江 東 区 11, % M-17 習 志 野 物 流 センターⅡ 千 葉 県 習 志 野 市 7, % M-18 市 川 物 流 センターⅡ 千 葉 県 市 川 市 17, % M-19 草 加 物 流 センター 埼 玉 県 草 加 市 6, % M-20 辰 巳 物 流 センター 東 京 都 江 東 区 9, % M-21 柏 物 流 センター 千 葉 県 柏 市 3, % M-22 武 蔵 村 山 物 流 センター 東 京 都 武 蔵 村 山 市 8, % M-23 柏 物 流 センターⅡ( 底 地 ) 千 葉 県 柏 市 2, % M-24 新 子 安 物 流 センター 神 奈 川 県 横 浜 市 神 奈 川 区 9, % 首 都 圏 小 計 152, % T-1 大 東 物 流 センター 大 阪 府 大 東 市 9, % T-2 大 阪 福 崎 物 流 センター 大 阪 府 大 阪 市 港 区 4, % T-3 中 部 春 日 物 流 センター( 底 地 ) 愛 知 県 清 須 市 % T-4 門 真 物 流 センター 大 阪 府 門 真 市 % T-5 小 牧 物 流 センター 愛 知 県 小 牧 市 2, % T-6 小 牧 物 流 センターⅡ 愛 知 県 小 牧 市 1, %

18 物 件 番 号 不 動 産 等 の 名 称 所 在 地 取 得 価 格 ( 百 万 円 ) 投 資 比 率 ( 注 1) T-7 福 岡 箱 崎 ふ 頭 物 流 センター 福 岡 県 福 岡 市 東 区 2, % T-8 多 治 見 物 流 センター 岐 阜 県 多 治 見 市 6, % 近 畿 中 部 九 州 地 域 小 計 29, % O-1 前 橋 物 流 センター 群 馬 県 前 橋 市 1, % O-2 羽 生 物 流 センター 埼 玉 県 羽 生 市 1, % O-3 埼 玉 騎 西 物 流 センター 埼 玉 県 加 須 市 4, % O-4 加 須 物 流 センター 埼 玉 県 加 須 市 3, % その 他 小 計 10, % ポートフォリオ 合 計 192, % ( 注 1) 取 得 価 格 のポートフォリオ 合 計 に 占 める 割 合 を 記 載 しています ( 注 2) 当 初 の 売 買 契 約 書 に 記 載 された 売 買 代 金 2,266 百 万 円 から 2013 年 7 月 に 取 壊 しを 行 った 建 物 に 相 当 す る 金 額 603 百 万 円 を 減 算 した 金 額 を 記 載 しています