Microsoft PowerPoint - (配布資料）170723川崎市セミナー

Transcription

1 平成 29 年度 第 1 回マンション管理基礎セミナー 高経年マンションにおける給排水設備の改修方法 ~ マンションを 100 年以上使っていくための直し方 ~ ただ直す のと キッチリ直す とでは雲泥の差があります その差が現れるのは 10 年後設備改修のやり方いかんで建物の寿命が大きく変わります ( 公社 ) 日本建築家協会関東甲信越支部メンテナンス部会副部会長柳下雅孝 ( 設備設計一級建築士 ) 1 マンションメンテンス年表 1970 年代 1980 年代 1990 年代 2000 年代 2010 年代 S45 S46 S47 S48 S49 S50 S51 S52 S53 S54 S55 S56 S57 S58 S59 S60 S61 S62 S63 H1 H2 H3 H4 H5 H6 H7 H8 H9 H10 H11 H12 H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23 H24 H25 H26 H27 H28 70 年安保 日本列島改造論 バブル景気 消費税 3% バブル崩壊 消費税 5% 構造計算書偽装事件 消費税 8% 社会背景 時代 沖縄返還 ベトナム戦争終結 湾岸戦争 アメリカ同時多発テロ 大阪万博 日中国交正常化 宮城県沖地震 ベルリンの壁崩壊 イラク戦争 阪神淡路大震災 東日本大震災 住宅難の解消 量から質へ ストック重視 第三次マンションブーム 第四次マンションブーム 建築物の耐久性向上技術シリーズ発刊 第六次マンションブーム ( 超高層マンションブーム 86 ) マンション ストック数 関連団体 7.7 万戸 44 万戸 83.2 万戸 140 万戸 万戸 万戸 万戸 万戸 万戸 築 30 年超が100 万戸を超える 高住協設立 マン管センター設立 マンションリフォーム技術協会(marta) 設立 69 年分住協設立 日本マンション学会設立 ( 現マンション管理業協会 ) 全管連設立 日本マンション管理士連合会設立 日住協に改称 JIAメンテナンス分科会設立 住宅公団 法令 建築関連法令 改修思考 時期 世代 55 年日本住宅公団設立 81 住宅都市整備公団 99 都市基盤整備公団 04 都市再生機構 71 年多摩ニュータウン入居開始 ユニットバス導入 81 光が丘パークタウン着工 大川端リバーシティ 21 キャナルタウンウエスト 63 年区分所有法施行 建築基準法施行令改正 区分所有法改正 建築基準法施行令改正 建築基準法改正 ( 新耐震設計法導入 ) 耐震改修促進法施行 マンション管理適正化法施行 マンション建替法施行 区分所有法改正 68 年十勝沖地震 宮城沖地震 阪神淡路大震災 東日本大震災 補修 対処療法期 第一世代第二世代第三世代 延命 更生期 更新挑戦期 成熟期 超高耐久 付加価値 ( 専有部一体改修など ) 設備関連の材料 工法の変遷 給水方式給水管排水管給湯器浴室 高置水槽方式ポンプ圧送式増圧直結方式 ( 水道局採用開始年 ) 横須賀市 東京都 千葉県 横浜市 さいたま市 共用部改修材 同左 + 管端防食継手 ステンレス鋼管または高密度ポリエチレン管 各種混在期間 塩ビニルライニング鋼管 +コーティンク 継手 同左 + 管端コア 専有部改修材各種混在期間 塩ビニルライニング鋼管 +コーティンク 継手 同左 + 管端コア 同左 + 管端防食継手 ポリブテン管または架橋ポリエチレン管 改修工法 樹脂ライニング更生工法 更新工法 雑排水改修材 塗装鋼管 +MD 継手 / 配管用炭素鋼鋼管 +ドレージ継手 アルファー鋼管 耐火二層管 VP+ 耐火遮音材巻き 汚水管改修材排水用鋳鉄管 塗装鋼管 +MD 継手 / アルファー鋼管 耐火二層管 VP+ 耐火遮音材巻き 改修工法 更新工法 ( 更生工法誕生 ) 給湯方式 局所式 住戸セントラル方式 給湯機能力 風呂釜 /5 号壁掛け 13 号 16 号 24 号 ( 潜熱回収型 ) 専有部改修材 被覆銅管 樹脂管 ( ポリブテン管 / 架橋ポリエチレン管 ) アスファルト防水タイル貼り仕上げ ( スラブ下排水 ) 防水仕様 フルユニットバス ハーフユニットバス わん形防水層用床排水トラップ (T5-B) 鋳鉄製横引き排水トラッフ ( スラフ 上排水 ) 排水トラップ 鋳鉄製床排水トラッフ ( スラフ 下排水 ) 樹脂製横引き床排水トラップ 改修工法 排水トラップは非改修 スラブ下排水管から更新 排水トラップ更生 管理組合による防水一斉改修(FRP 等 ) スラブ上化改修 電気設備 幹線 容量 最大 30A/VVRケーブル CVケーブル/ 分岐付き幹線ケーブル 最大 40A 60A 対応幹線改修 インターホン ブザー チャイム インターホン オートドアロック カメラ付きインターホン 住宅情報盤 テレビ 共聴アンテナ/ 直列ユニット方式 BS 開始 / 分岐分配方式 ハイビジョン放送開始 BSデジタル 地上デジタル開始 1

2 マンションを 100 年使っていくために まずは昭和の頃に作られた配管は延命させずに交換すること ( 積立金を効率的に使うために ) 水道用硬質塩化ビニルライニング鋼管とエポキシ樹脂コーティング継手 ( 接合部管端面の腐食例 ) 給水管の変遷 マンションを 100 年使っていくために まずは昭和の配管を延命させずに交換すること 配管材名称 S30 年代 S40 年代 S50 年代 S60 年代 ~ 平成初期 H10 年代 ~ 水配管用亜鉛めっき鋼管 ねじ込み継手 延命処理管 樹脂ライニング管更新管 ( ステンレス管など ) 水道用硬質塩化ビニルライニング鋼管 先輩マンションの教訓を生かせ! コーティング継手 延命処理管 樹脂ライニング管 管端コア + コーティンク 継手 管端防食継手 延命処理管 更新管 更新管 一般配管用ステンレス鋼管 メカニカル接合 ハウジング接合 高密度ポリエチレン管 架橋ポリエチレン管ポリブテン管 改修対象世代 電気融着接合 ワンタッチ接合 硬質ポリ塩化ビニル管 接着接合 4 2

3 東京都 1967 年 公団分譲 5 階建て 8 棟 250 戸 1960 年代 1970 年代 1980 年代 1990 年代 2000 年代 2010 年代 S35 S36 S37 S38 S39 S40 S41 S42 S43 S44 S45 S46 S47 S48 S49 S50 S51 S52 S53 S54 S55 S56 S57 S58 S59 S60 S61 S62 S63 H1 H2 H3 H4 H5 H6 H7 H8 H9 H10 H11 H12 H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23 H24 H25 H26 H27 H 入居開始 新築時から直圧直結方式 21 共用 + 専有給水管ライニング更生 37 給水管更新住棟共用 SUS 専有 HIVP 先輩団地の歩み 35 浴室 AS 防水 T5B 未改修 浴室排水管ライニング +T5B ライニング? 埋設ガス管更新 台所排水更新 VP 洗面排水ライニング [ なお課題 ] 1 浴室から漏水 2 浴室ガス漏れ 3 排水管更新 4 給湯器の開放 5 専有ガス管 6 埋設給水管 7 汚水鋳鉄立て管 補修 対処療法期延命 更生期改修挑戦期成熟期 高付加価値 5 およそ 20~30 年前 樹脂ライニング更生工事が果たしてきた役割は大きい ライニング更生工事 6 3

4 浴室防水改修が全戸見事に済んでいたので 築 46 年目にライニング延命工法を選択した事例 7 あなたはこれでもライニング延命工法を選択しますか? ライニングの限界 延命 8 4

5 延命屋さんは 自分の範囲外のことを考えてくれません もはや配管工事とは呼べない マンションを 100 年使っていくために まずは昭和の配管を延命させずに交換すること 写真都内某マンション築 44 年 築 40 年目に排水管の漏水対策としてライニング更生工事を行ったそうだ 配管の腐食による摩耗は既に激しく 更生工事は適用不可能と判断されそうであるが ライニング業者は問題ないといっていたので実施した その結果 やはりライニング施工中に管接合部にかなりの数の穴が開いたが その都度 業者のいう 専用のテープ なるもので穴を巻いたそうだ 穴はあちらこちらで開き 終わってみれば 大半の排水管は巻かれたテープだらけとなってしまった とりあえず 漏水は止まったが 配管の強度は低下したことであろう 管内面の排水の流れも心配だ 居住者いわく だったら 最初からテープだけでいいじゃんか! そのライニング業者は翌年に倒産した 5

6 * 築 33 年 5 階建ての 1 階住戸トイレ床下の専有給水枝管改修工事により 極微量の漏水が判明 作業員が触れたら 一気に破断したもの いま 専有配管が危ない! 漏水が 次の漏水を呼ぶ いま 専有配管が危ない! 6

7 漏水が 次の漏水を呼ぶ いま 専有配管が危ない! 古い浴槽一体型ユニットバスの付属排水管からの漏水 7

8 排水管の腐食漏れていることに気がつけない恐さ 15 排水管の漏水事故 ( 築 34 年 ) 16 8

9 排水管の漏水事故 ( 築 34 年 ) 17 古いユニットバスから漏水事例 18 9

10 古い給水管からの漏水事例 19 古い埋設ガス管からのガス漏れ事例 20 10

11 下階へ漏水 21 年度月 場所 内容 被害額 年度計 施工者 備考 21 9 北 8 階洗濯溢水 1,542,981 4,729,580 管理組合保険 8 北 3 階洗濯溢水 158,025 管理組合保険 4 南 2 階溢水 2,756,624 管理組合保険 1 北 3 階給湯管漏水 271,950 管理組合保険 南 4 階洗濯溢水 162,750 1,469,570 管理組合保険 8 北 2 階浴室 洗面所漏水 306,894 管理組合保険 8 南 4 階給水管漏水 290,000 管理組合保険 7 南 2 階洗濯溢水 199,626 管理組合保険 7 北 2 階洗濯溢水 200,550 管理組合保険 6 北 3 階洗濯溢水 196,350 管理組合保険 5 南 3 階排水管漏水 113,400 管理組合保険 19 7 北 1 階排水管漏水 1,311,660 1,518,660 すいこう 一般会計 1 北 5 階便所漏水 207,000 一般会計 18 7 北 6 階排水管漏水修理 170,100 1,690,920 すいこう 一般会計 5 北 6 階排水管漏水修理 281,400 すいこう 一般会計 4 北 1 階排水管工事 718,620 すいこう 一般会計 2 北 2 階給水管漏水 132,300 管理組合保険 2 北 7 階排水管漏水修理 120,750 すいこう 一般会計 1 北 2 階台所排水ホース漏水 194,250 管理組合保険 1 北 7 階浴室漏水 73, 北 6 階トイレ排水管亀裂 91, ,920 4 北 8 階排水縦管漏水 462,000 北野建設 16 9 北 1 階排水管工事 1,211,200 1,211,200 すいこう 6 トイレ排水管亀裂? 1 トイレ排水管亀裂? 北 4 階浴室溢水 350, ,827 3 北 7 階トイレ排水管亀裂? 個人保険 3 北 2 階洗濯溢水? 個人保険 2 南 4 階台所漏水 54,600 個人保険 1 南 4 階トイレ排水管亀裂? 個人保険 そして 保険に入れなくなった 資産価値が無くなった瞬間を感じた 22 11

12 直したつもりが 直ってない現実 直すべきところを直さない 巷のリフォーム ~ 悲しい現状 ~ 昔の管との異種管接続 写真 6 都内某マンション築 40 年程度室内の天井排水管 ( 塩ビ管 ) を塩ビ管に更新したのだが 鉛管 との接続の仕方を知らないらしく ビニルテープで繋げていた 24 12

13 住民の気持ちがわからない 巷のリフォーム ~ 悲しい現状 ~ 生活者の視点ゼロ 25 自分でリフォームしたからといっても 安心できない 戸境壁鉄筋コンクリート壁 排水立て管 コンクリートブロック壁 パイプスペース 室内側 ここで配管の交換を終わりにされてしまうことが多い 排水枝管 床コンクリート 共用部分 専有部分 26 13

14 共用部分と専有部分の境界にある盲点 直したつもりが 直ってない現実 排水枝管 パイプスペース内 VP SGP コンクリートブロック壁 せっかくコンクリートブロック壁の中まで塩ビ管に交換したのだが 立て管の手前で終わりにされてしまった例 全ての専有排水管の交換が済んだと思っている居住者は この事実を知らない 残っているのは 老朽化した配管用炭素鋼鋼管で ここから後日漏水事故が発生した 排水立て管 ここで配管の交換を終わりにされてしまった事例 27 直したつもりが 直ってない事実 巷のリフォーム ~ 悲しい現状 ~ お気の毒 28 14

15 無理なリフォームで躯体と防水が壊されていく 29 どこのマンションでもよくあるメーターボックスの給水管共用部分と専有部分の境目の実物をあなたは見たことがありますか? 間違い探し ヘ ランタ スラブ 天井内 洗濯 浴室 スラブ上コロガシ配管 洗面 MB 共用廊下 床ふところ スラブ 天井内 M スラブ上コロガシ配管 ヘ ランタ 洗濯 浴室 洗面 共用廊下 床ふところ スラブ 天井内 M 30 15

16 どこのマンションでもよくあるメーターボックスの給水管共用部分と専有部分の境目の実物をあなたは見たことがありますか? 正解 ヘ ランタ スラブ スラブ 天井内 床ふところ 天井内 洗濯 浴室 スラブ上コロガシ配管 洗面 MB M : 共用部 : 専有部 共用廊下 スラブ上コロガシ配管 ヘ ランタ 洗濯 浴室 洗面 共用廊下 M 床ふところ スラブ 天井内

17 33 直したつもりが 直ってない現実 でも リフォーム屋ばかりを責められない 34 17

18 専有給水管の戸別管理における弊害 マンション標準管理規約 ( 専有部分の修繕等 ) 標準管理規約 : 第 17 条区分所有者は その専有部分について 修繕 模様替え又は建物に定着する物件の取付け若しくは取替え ( 以下 修繕等 という ) であって共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのあるものを行おうとするときは あらかじめ 理事長 ( 第 35 条に定める理事長をいう 以下同じ ) にその旨を申請し 書面による承認を受けなければならない 2 前項の場合において 区分所有者は 設計図 仕様書及び工程表を添付した申請書を理事長に提出しなければならない 3 理事長は 第 1 項の規定による申請について 理事会 ( 第 51 条に定める理事会をいう 以下同じ ) の決議により その承認又は不承認を決定しなければならない 4 第 1 項の承認があったときは 区分所有者は 承認の範囲内において 専有部分の修繕等に係る共用部分の工事を行うことができる これを阻害する人 ( 管理組合 工事施工者 管理員 プチ専門家 ) 5 理事長又はその指定を受けた者は 本条の施行に必要な範囲内において 修繕等の箇所に立ち入り 必要な調査を行うことができる この場合において 区分所有者は 正当な理由がなければこれを拒否してはならない 18

19 マンション標準管理規約 同コメント 6 第 1 項の承認を受けた修繕等の工事後に 当該工事により共用部分又は他の専有部分に影響が生じた場合は 当該工事を注した区分所有者の責任と負担により必要な措置をとらなければならない 7 区分所有者は 第 1 項の承認を要しない修繕等のうち 工事業者の立入り 工事の資機材の搬入 工事の騒音 振動 臭気等の工事の実施に伴う共用部分又は他の専有部分への影響について管理組合として事前に把握することが必要なものを行おうとするときは あらかじめ 理事長にその旨を届け出なければならない マンション標準管理規約 同コメント ( コメント ) 第 17 条関係 3 本条は 配管 ( 配線 ) の枝管 ( 枝線 ) の取付け 取替え工事に当たって 共用部分内に係る工事についても 理事長の承認を得れば 区分所有者が行うことができることも想定している 4 専有部分の修繕等の実施は 共用部分に関係してくる場合もあることから ここでは そのような場合も想定し 区分所有法第 18 条の共用部分の管理に関する事項として 同条第 2 項の規定により 規約で別の方法を定めたものである なお 区分所有法第 17 条の共用部分の変更に該当し 集会の決議を経ることが必要となる場合もあることに留意する必要がある ( 共用部分の管理 ) 区分所有法 : 第十八条共用部分の管理に関する事項は 前条の場合を除いて 集会の決議で決する ただし 保存行為は 各共有者がすることができる 2 前項の規定は 規約で別段の定めをすることを妨げない 19

20 建物の寿命の中で配管更新は一度だけ 室内の排水管は 耐久性が高く 汎用的な 塩ビ管(VP) の採用により 半永久的な使用が可能です 立て管更新時に耐火認定材 (IRSP 等 ) を塩ビ管に巻くことで 専有リフォーム時の枝管接続替えも塩ビ管でOKになる 立て管から1mまでの部分に耐火二層管や不燃材を使う必要がなくなる 39 建物の寿命の中で配管更新は一度だけ 給水管 給湯管 追い焚き管は 耐久性の高い 架橋ポリエチン管 の採用により 半永久的な使用が可能です ガス管は ガス事業者指定の ステンレスフレキ管 の採用により 半永久的な使用が可能です ガス用 追い焚き用 40 20

21 1 枝管 ( 専有部分 ) 2 立管 ( 共用部分 ) 排水トラップ 3 横主管 ( 共用部分 ) マンションの排水管 集合住宅における排水管材の変遷 S30 年代 S40 年代 S50 年代 S60 年代 ( 平成初期 ) H10 年代 配管用炭素鋼管 ( 白 ) ドレネージ接合 可とう継手接合 塩ビコーティング鋼管 差し込み接合 排水用ノンタールエポキシ塗装鋼管 可とう継手接合 排水用硬質塩化ビニルライニング鋼管 可とう継手接合 排水用鋳鉄管 鉛コーキング接合 ゴムリング接合 メカニカル接合 ワンタッチ接合 硬質ポリ塩化ビニル管 耐火二層管 接着接合 接着接合 42 21

22 配管用炭素鋼管 ( 白 ) の腐食 腐食によるネジ部の消失 管内部の全面腐食 43 配管用炭素鋼管 ( 白 ) の腐食 電縫部の溝状腐食例 44 22

23 特に台所単独の白ガス管は要注意! 45 防火区画と不燃材料 鉄管 ( 不燃 ) 鉄管 ( 不燃 ) 鉄管 ( 不燃 ) 防火区画貫通部 ( 床貫通部 ) 樹脂管 ( 非不燃 ) 1 メートル 46 23

24 昔の排水用特殊継手 ( ソベント継手 ) 47 塩ビコーティング鋼管 ( アルファーコーティング鋼管 ) の腐食事例 48 24

25 鋳鉄管の不滅神話は公団住宅の汚水単独系に由来 ヤーン ( 麻 ) 印ろう接合鉛コーキング接合ともいい 鋳鉄管の接合法の一種 受口 ( ソケット ) に差口 ( スピゴット ) を差し込み そのすきまにヤーン ( 麻 ) および紐を麻打ちたがねで受口の奥の方に十分打ち込む 次に溶鉛を流し込み 鉛が固化した後 たがねを用いてコーキングし水密を保つ方法 民間マンションンの鋳鉄管不滅神話は崩壊 鋳鉄管も清掃をしないとこうなる! 25

26 民間マンションンの鋳鉄管不滅神話は崩壊 特に セクスチャー継手 使用物件は要注意 民間マンションンの鋳鉄管不滅神話は崩壊 わずか築 30 年 26

27 民間マンションンの鋳鉄管不滅神話は崩壊 内視鏡だとわからない 民間マンションンの鋳鉄管不滅神話は崩壊 腐食傾向は鋼管と同じ 台所単独 > 台所合流 > 非台所雑排水 > 汚水単独 27

28 排水管高圧洗浄による漏水事故例 排水管高圧洗浄ホースを慌てて変えても これまで散々削ってきたので やはり危ない 高圧洗浄ワイヤ 資料提供 : 給排水設備研究会 28

29 洗浄ワイヤーが管を削り漏水する 排水管高圧洗浄ホースを慌てて変えても これまで散々削ってきたので やはり危ない ステンレスメシュホース Change ゴム被覆ホース 29

30 排水管をタダ更新しただけではマンションは長持ちしない 100 年マンションの視点 1 耐久性 耐震性の向上は当たり前 2 水回りリフォームの自由度を向上させることが勘所 3 利便性をも向上させる配慮が必要 4その結果として ライフサイクルコストが低減することが重要 5 工事中の騒音 振動 粉塵をいかにして低減するか 6きめ細かな気配り養生 過剰なくらいの試験 確認 7オプション工事の積極的な企画提案! 8 後送りしない ケチらない 近い将来工事は取り込む 59 マンションを長持ちさせる排水管改修ケース 1 水回りリフォームの自由度を高める改修 60 30

31 便器すらまともに交換できない高経年マンションの設備 便器を交換したら排水管を逆勾配にされてしまった 61 便器すらまともに交換できない高経年マンションの設備 ソベント継手 汚水 排水高さ雑排水 ソベント継手汚水雑排水二段口継手の限界 排水高さ 昔の床上排水型便器は排水高さ155~170mmが多く 立て管をそれに合わせて作ってしまう 62 31

32 昔の排水用特殊継手 ( ソベント継手 ) 63 改修前 汚水上段 雑排水下段それぞれ 1 方向から流入 64 32

33 改修後 立て管の上下二段をやめ 3 方向に流入口を設ける 65 Change 排水用特殊継手は 小島製作所のコアジョイントを採用し 枝管接続口 80A 3 口は全て床スラブ面まで下げてある 立て管は硬質ポリ塩化ビニル管に因幡電工の耐火遮音材 ( 認定品 ) を巻くことで 枝管も全て硬質ポリ塩化ビニル管の使用が可能となり 狭い床フトコロ内でのコロガシ配管のスペースを少しでも確保する狙いがある 66 33

34 マンションを長持ちさせる排水管改修ケース 2 浴室と排水管の段階的スラブ上化改修手法 ~ 浴室問題を克服し 100 年マンションへ生まれ変わる ~ どうする? 在来浴室の改修 1. 昭和 40~50 年代に建設された団地やマンションの浴室は アスファルト防水タイル仕上げの浴室 ( ここではこれを 在来浴室 ) という ) が多い 34

35 在来浴室にはスラブ下排水管がセット ヘ ランタ スラブ下配管 : 下階の天井内に配管スラブ上配管 : 自階の床ふところ内に配管 スラブ 天井内 洗濯 浴室 洗面 PS スラブ上配管 台所 PS : 共用部 : 専有部 共用廊下 床ふところ スラブ 天井内 ヘ ランタ スラブ下配管 洗濯 浴室 洗面 スラブ上配管 台所 共用廊下 床ふところ スラブ 天井内 スラブ下配管 69 床に埋まっている浴室排水口は単体で更新できない?? 専有部分用部分下階の天井裏共タイル モルタル コンクリートスラブ 図浴室排水口まわりの断面図 埋戻しモルタル 排水口 排水トラップ タイル モルタル ネジ接合部 排水管 ( 共用部分 ) 防水層 ( 専有部分 ) ( アスファルト防水 ) 排水口 ( トラップ ( 共用部分 )) の取り替えは 防水層と一体となって工事する必要がある 下階天井 35

36 ( 昭和 ) だから浴室排水口は残してきた A. 昭和の終わりの頃は 排水金物と排水管の接続部 排水金物そのもの アスファルト防水層 はさほど老朽化していないと考え 排水管をスラブの下端部分から更新すればよいとしてきた 写真防水層貫通部を残し スラブ下端から排水管を更新 ( 平成 ) せめて浴室排水口を延命させよう B. 平成に入ると排水金物の腐食や排水管との接続部まわりの腐食が顕在化し 樹脂ライニングによる排水管と排水金物の延命工法が誕生した 36

37 後期高経年マンションではいよいよ漏水が始まる C. マンションも 40 才を超える年頃になると 排水金物まわりに関係のないアスファルト防水層からも しだいに漏水が発生するようになる 写真朽ちて穴が開いている木製框から階下へ漏水した 写真排水トラップ直下の貫通部を階下より見上げると エフロレッセンスが見られる 浴室の排水口 74 37

38 個別のリフォームでは対応できない 上階からの排水 上階への給水 実際の専有部スケルトンリフォームの様子 都内 築 45 年 5 階建 48 戸 スラブ下排水管 ( 下階天井内配管 ) なので 個人のリフォームでは完全な対応ができない 76 38

39 都内 築 45 年 5 階建 48 戸 スラブ下排水管 ( 下階天井内配管 ) なので 個人のリフォームでは完全な対応ができない 77 都内 築 45 年 5 階建 48 戸 無理なリフォームで躯体と防水が壊されていく 78 39

40 いよいよ管理組合が立ち上がるまずは かぶせ工法 で防水改修 C. こうなると 防水層と排水金物を合わせて修繕することが合理的と考え 浴室の床面に FRP 材による新規の床防水を かぶせ工法 により施し これに見合う専用の排水金物に更新する修繕が行われるようになった 改修前 改修後 写真 FRP 材によるかぶせ工法による防水改修事例 一方で 年数の経過とともにユニットバスへリフォーム住戸が増えてくる タイル貼り浴室の中に ユニットバスを置く リフォームは 経年を増すほどに増えてくる この場合 排水口の上に置いた新しいユニットバスの排水は 古い排水口に放流されることになり 改修しなければならない排水金物まわりが封印されてしまうことになる 写真室の中にユニットバスを設置するリフォーム 梁を削って無理矢理押し込まれてしまった 戸別のリフォーム業者を管理組合が監視するのは困難 40

41 ユニットバスリフォーム業者が行う排水放流 浴室の中にユニットバスを設置するリフォーム 既存の排水トラップのワンを取り ジャバラ管を入れてモルタルで埋め ユニットバスの排水管が接続された 入れ替えたユニットバスの床 ユニットバス排水管タイルモルタル コンクリートスラブ 下階の天井裏 埋戻しモルタル 排水口 排水トラップ ユニットバスからの排水管 リフォームされたユニットバスからの排水管は 現在の古い排水口にて放流する形になってしまう 適切な配管接続ができない 排水金物が老朽化してもユニットバスの床下に隠れてしまい維持管理できなくなる 古い排水トラップが残っている ( まだ 取り替えていない!) 共用の排水管 ( 下階の天井を剥がして工事する ) 下階天井 スラブ下排水管 ( 下階天井内の排水管 ) のままユニットバスを設置する場合の問題点 古い浴室排水口へユニットバスの排水を放流排水口に配管をつっこみモルタル詰めをされたリフォーム例 古い浴室排水口へ放流排水口に配管をつっこみモルタル詰めをしたリフォーム例 新しいユニットバスの排水管は古い排水口に放流される 確実な接続ができないので 写真のようにモルタルで埋められる この上にユニットバスが置かれることとなる 41

42 既存の排水口 ( 床面 ) にユニットバス排水を放流されていた事例 現在の浴室排水口は 今後増えるユニットバスリフォームに対応できない 現在の排水口は 新しいユニットバス排水管が接続できない構造 既存の浴室床面にユニットバス排水を放流されていた悲惨な事例 リフォーム業者だけが悪いのではなく 在来浴室の構造上の宿命である 古い浴室排水口に放流されたリフォーム事例 床タイルとアスファルト防水を全て撤去した上で ユニットバスが置かれていた ( 写真はユニットバスのみを撤去した状態 ) 古い浴室排水口へユニットバスの排水を放流 ユニットバスの排水を差し込んでいるだけ 周囲は水が溜まっている 84 42

43 何故 このようなリフォームになってしまうのか? それは スラブ下排水管だから ヘ ランタ スラブ 天井内 スラブ下排水管 洗濯 浴室 洗面 PS : 共用部 : 専有部 共用廊下 床ふところ スラブ 天井内スラブ下排水管 ヘ ランタ 洗濯 浴室 洗面 共用廊下 床ふところ スラブ 天井内 スラブ下排水管 85 浴室と排水管の段階的スラブ上化改修手法 屋上 通気口 今回排水立て管改修時 : 共用部 : 専有部 ユニットバスをオプションしないヘ ランタ お宅 5 階 新設天井点検口 スラブ上排水管に更新 洗濯 浴室 将来排水接続口 洗面 PS 今回は浴室リフォームを行わない A さん 3 年前にユニットバスにリフォームしたばかりなので 今回は浴室リフォームを行わない B さん 暫定接続 オプションでユニットバスリフォームヘ ランタ 4 階 新設天井点検口 スラブ上排水管に更新 洗濯 ユニットバスリフォーム 洗面 今回オプションでユニットバスにリフォームするCさん 廊下 共用廊下 排水口撤去 穴埋め スラブ下排水管撤去 更新し立て管に暫定接続 86 43

44 浴室と排水管の段階的スラブ上化改修手法 屋上 通気口 数年後 ( 将来 ) : 共用部 : 専有部 ヘ ランタ 5 階 スラブ上排水管に更新 洗濯 排水管接続 ユニットバスリフォーム洗面 PS 1 年後にユニットバスに共用廊下リフォームをする Aさん 5 年後にユニットバスを再リフォームする B さん ご協力お願いします ヘ ランタ 4 階 排水口撤去 穴埋め 暫定接続管撤去 洗濯 リフォーム済み 洗面 閉止 リフォーム済みの C さん 共用廊下 87 浴室と排水管の段階的スラブ上化改修手法 屋上 通気口 将来の完成像 : 共用部 : 専有部 ヘ ランタ 5 階 洗濯 リフォーム済み 洗面 PS リフォーム済みの A さんと B さん 共用廊下 ヘ ランタ 4 階 洗濯 リフォーム済み 洗面 リフォーム済みの C さん 共用廊下 88 44

45 浴室排水管のスラブ上化への歩み 浴室 現在もタイル貼りの方 既にユニットバスの方 今回は同時オプションを見合わせる方 同時オプションで ユニットバスリフォーム 同時オプションで 床開口 排水管接続 今回は同時オプションを見合わせる方 将来にユニットバスリフォーム浴室リフォーム細則にそって実施 ( 次回総会で上程する予定 ) GOAL! スラブ上排水管でもう安心! 将来にユニットバスリフォーム浴室リフォーム細則にそって実施 ( 次回総会で上程する予定 ) 89 排水管の更新 = 家の中で大規模修繕! 90 45

46 排水管の更新 = 家の中で大規模修繕! 91 排水管の更新 = 家の中で大規模修繕! 新しい排水立管 新しい特殊排水継手 専有部分の枝管も一部取り替え 92 46

47 設備改修 = 内装が無くなる! 93 1 日では 終わらない 94 47

48 ライフラインが止まる! 95 掲示 説明 話し合い 96 48

49 鍵の貸し借りのルール化 97 マンション管理組合理事長 殿 工事承諾書 マンション管理組合が 平成 18 年 1 月から実施する予定の 排水管更新工事 について マンション管理規約第 20 条 第 21 条 第 23 条に基づき 次の通り承諾いたします 記 1. 工事の名称 : マンション排水管更新工事 2. 承諾事項 : 1 専有部内の必要範囲における工事関係者の立ち入り 2 専有部内での工事時間中における当該居住者の在宅 及びやむを得ずその工事時間中に不在となる 場合における必要関係者の入室承諾 3 工事上不可欠な内装等専有物の解体 復旧工事 4 排水設備の一時的な使用停止等 工事上必要な措置 平成 年 月 日 棟 号室 区分所有者 氏名 印 賃借居住者 氏名 印 98 49

50 居住者専用仮設便所の設置例 99 仮設洗濯機の設置

51 仮設ランドリールーム 談話室の設置 101 騒音 振動対策として ~ 臨時待避所の設置例 ~

52 騒音 振動からの避難 洗濯 授乳室 ~ 臨時待避所の設置例 ~ 実物住戸で施工モデルルーム 52

53 専有配管改修のハードル 反対者の説得 行方不明者の捜索 管理費滞納者への督促 介護 在宅療養 在宅治療 ダブルケア 引きこもり 閉じこもり 忙しい若者達 話にならない若者達 リフォームしたばかり ( そのくせ配管更新やってない ) 途中入居 超高齢化社会が到来する前に専有配管の更新を終えておく 2015 年 (H27) 2025 年 (H37) 53

54 全戸入室達成までの歩み (1000 戸超団地での事例 ) 1 発意 ( 漏水 劣化 調査診断 ) 2 設計コンサルタントの選定 ( 総会決議 ) 3 設計説明会 (2 回程度 ) 4 工事発注の総会決議 5 工事承諾書の取得開始 反対者 行方不明者の存在が明らかになる 6 施工者による工事説明会 (1 回目 ) 7 施工者による全戸事前入室調査 調査が行えない住戸を追う ( 組合 管理会社 施工者からの電話連絡 貼り紙 張り込みなど ) 8 入室工事 2~3 週間前 内容証明郵便 ( 工事遅延の損害賠償 ) 全戸入室達成までの歩み 9 管理費滞納者の場合 ( 額にもよる ) 理事会決議により財産管理人から入室工事実施の承諾をもらう ( という事例 ) 10 工事日当日まで不可 立て系統の住戸は工事 STOP とりあえず 最終工程に順延 11 工事竣工後の施工はかなりの割り増しになる 12 管理組合との話しあい継続 13 未改修部分から漏水事故発生 損害発生 54

55 12 月 臨時総会2017 年 1 月 工事準備仮設工事 ( 現場事務所 ) 説明会工事の進め方 ( 事例 ) 工事会社による事前入室調査 1 戸当り 30 分程度 2 月 全戸入室調査 オプション工事ご注文 ご検討期間 パイロット工事室内工事説明会入室工事日の確定 3 月 4 月 6 月 7 月 屋外工事室内工事一部オプション工事も同時施工 工棟毎順番に流れ作業 竣109 組合標準工事 ( 修繕積立金を使用 ) 工事費は修繕積立て金にて支払い 管理組合 工事発注 区分所有者 区分所有者 工事会社 区分所有者 区分所有者 委託 区分所有者 区分所有者 監理 区分所有者 区分所有者 区分所有者 区分所有者 工事監理者 ( 設計事務所 )

56 オプション工事 ( 自費工事 ) 報告 管理組合 工事費は個別に支払い 届け出 承認 相談 発注 工事会社 区分所有者 区分所有者 工事実施 区分所有者 区分所有者 区分所有者 区分所有者 報告 区分所有者 区分所有者 工事監理者 ( 設計事務所 ) 111 オプション工事とは これからご説明する組合標準工事以外のものをいいます ご希望により 個人のリフォーム工事を 自費で直接工事会社に依頼することができます 例えば ユニットバスや便器の取替えなどが該当します 内装材のグレードを高めたい場合などの依頼も可能です 実施するかしないかは あくまで各戸の判断によるものです オプション工事についての注文 契約は 各戸毎に工事会社とよく打ち合わせてから行ってください

57 配管更新に伴う内装工事について 内装仕上げ材の仕様は 標準仕様までを組合負担とします それを超える金額をお望みの場合は オプション ( 自費 ) で 選択可能です 具体的には 全戸調査結果を踏まえ 戸別に委員会で検討していきます ( 積立金の使用が不均衡にならないよう配慮します ) カタログやサンプルで [ 標準仕様 ( 例 )] 選べるようにします 壁 : ビニールクロス仕上げ ( グレードは量産品程度 ) 床 : クッションフロア厚さ 1.8 mm仕上げ ただし 玄関 寝室の場合はフローリング仕上げ可 113 マンションを長持ちさせる設備改修ケース 3 設備改修により部屋を広くする 57

58 [ 設計コンセプト ] 世代を繋ぎ 使い続けることができる団地になるための室内インフラ整備 [ 目標 ] リフォームしやすい住宅にし 資産価値と価格を高める [ 向上させた諸性能 ] 1 水回りリフォームの可変性 拡張性を新たに付加 2 健全な水回りリフォームが行えるための装備 3 耐久性 耐震性などの安全性能は格段に向上 115 [ 導入した改修手法 ] 1 段階的スラブ上化改修手法 健全なユニットバスリフォームが可能になる ( 確実な給排水管接続とリフォームルールの整備 ) 2 排水立て管の集約化 排水立て管を減らし 部屋を広くした 将来の改修工事を無くし ライフサイクルコストを削減した 3 排水バリアフリー 共用立て管への接続は多口継手により 水回り器具の増設や移設が容易になり リフォームの選択肢が格段に広がった 4 排水立て管の外部化 ( 一部住棟 ) 部屋が広くなった 邪魔な排水立て管が無くなった

59 設備改修で付加価値を : スラブ上排水管 ( 専有 ) : スラブ下排水管 ( 共用 ) 床ガス栓 117 凡例 設備改修で付加価値を 給水管 給湯管 排水管 ガス管 G l - 便所と浴室 洗面 洗濯の排水立て管を 1 本化 (80A 3 方向接続可能 ) 便所 - G 玄関 G - 台所兼食事室 洗濯排水はスラブ上 ( 自階床内 ) で更新 洗面脱衣室 G l 浴室 l l - パイプスペースを除去し洗濯機パンを寄せ脱衣所を広く使う 浴室はユニットバス 廊下 l 設備改修で部屋を広くしよう

60 設備改修で付加価値を 改修 119 : スラブ上排水管 ( 専有 ) 設備改修で付加価値を : スラブ下排水管 ( 共用 ) 浴室の給水管 給湯管は躯体内埋め込み

61 凡例 給水管 給湯管 排水管 ガス管 設備改修で付加価値を 将来ユニットバスリフォーム用スラブ上排水接続口 ステンレスのカバー 排水管は ALL スラブ上化対応済み 既に 3/4 以上の住戸がユニットバスにリフォーム済み 設備改修で部屋を広くしよう 外部化した排水立て管 (80A 2 方向接続可能 ) 下駄箱内 PS 排水立て管 (80A 2 方向接続可能 ) 日目室内養生 工事中の様子 室内養生廊下 室内養生台所 室内養生什器 室内養生簡易流し台

62 1 日目器具外し 工事中の様子 大便器取外し 洗面化粧台取外し 洗濯機取外し 流し台取外し 日目内装解体 工事中の様子 トイレ床解体 洗面所床解体 洗面所天井解体 台所床解体

63 2 3 日目配管工事 工事中の様子 トイレ床配管 洗面所壁配管 洗面所床配管 台所床配管 日目配管工事 工事中の様子 トイレ立配管 居室床配管 トイレ床配管 給湯器配管

64 4 5 6 日目内装復旧 工事中の様子 トイレ床下地 洗面所床下地 洗面所下地 洗面所下地 日目内装復旧 工事中の様子 トイレ仕上げ 洗面所仕上げ 洗面所仕上げ 洗面所仕上げ

65 在来浴室 スラブ上化 + ユニットバス化 工事中の様子 浴室施工前 浴室解体 ハツリ ( 壁面 床面すべて撤去 ) 浴室床上配管 浴室解体 ハツリ状況 129 在来浴室 スラブ上化 + ユニットバス化 工事中の様子 浴室 解体ハツリ状況 浴室ガラ搬出状況 浴室粉塵排気装置 ( 排気ダクト 集塵機 )

66 在来浴室の場合 将来用スラブ上排水接続口 工事中の様子 将来配管浴室排水 将来配管浴室追い焚き 将来配管床点検口 将来配管床点検口 131 今後ユニットバスリフォームを行う際に 管理組合が下階天井の暫定排水管を撤去する 暫定管撤去工事の実例 下階浴室天井点検口浴室暫定排水管 同左撤去後 下階壁点検口浴室暫定排水管の立て管接続部 同左立て管との接続解除

67 ありがとうございました