前 _扉、2冊目目次（実践編）不動産キャリア.indd

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きみおあざみ
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1 第 2 編物件調査価格査定第 1 章物件調査の目的方法 1. 調査の目的 2 2. 調査の理解と方法 2 3. 調査の実施 3 4. 調査のポイント 4 第 2 章道路 1. 道路調査の目的 5 ⑴ 利用のための調査 5 ⑵ 取引のための調査 5 ⑶ 価格査定のための調査 6 2. 道路に関する基礎的理解 6 ⑴ 道路の種類 7 ⑵ 建築基準法の道路 7 ⑶ 敷地と道路の関係 9 3. 道路の調査項目道路調査の注意点 11 ⑴ 道の現況がある道路 11 ⑵ 道の現況がない道路の例 11 第 3 章法令制限 1. 不動産法令調査の目的 12 ⑴ 法令の調査について 12 ⑵ 重要事項の説明法令制限の基礎的理解法令制限の調べ方 15 ⑴ 各法律の概要の知識 15 ⑵ 法律の分類と関連づけ 15 ⑶ 調査手順 15 ⑷ 基本的法律の押さえどころ 16 ⑸ その他法令の調べ方のポイントいくつかの注意点とポイント都市計画法 18 ⑴ 都市計画法はどんな法律か 18 ⑵ 都市計画の内容 19 ⑶ 開発行為等の規制建築基準法 32 ⑴ 建築基準法はどんな法律か 32 ⑵ 集団規定について 35 ⑶ 単体規定についてその他の法令 48 ⑴ 景観法 48 ⑵ 土地区画整理法 48 ⑶ 農地法 49 ⑷ 宅地造成等規制法 49 ⑸ 河川法 49 ⑹ 土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律 49 ⑺ 森林法 50 ⑻ 文化財保護法 50 ⑼ 航空法 50 ⑽ 土壌汚染対策法 50 第 4 章権利関係 1. 権利関係調査の目的 51 ⑴ 権利関係について 51 ⑵ 重要事項の説明権利に関する基礎的な理解 51 ⑴ 不動産と主な関係法 51 ⑵ 民法について 52 ⑶ 借地借家法 53 ⑷ 不動産登記法 54 ⑸ 建物の区分所有等に関する法律権利関係の調査方法及び注意点 55 ⑴ 不動産登記事項証明書 55 ⑵ 当事者に対する確認 58 ⑶ 登記事項証明書のチェック 59 第 5 章供給処理施設 1. 供給処理施設調査の目的と基礎的理解 62 ⑴ 供給処理施設調査の目的 62 ⑵ 供給処理施設の分類と関係法令 63 ⑶ 重要事項の説明 63 iii

2 ⑷ 負担金の基本的な考え方 63 ⑸ 注意点処理施設調査 64 ⑴ 公共下水 64 ⑵ 浄化槽 65 ⑶ 下水の調査方法 66 ⑷ 注意点飲用水調査 68 ⑴ 飲用水の種類 68 ⑵ 飲用水の調査方法 68 ⑶ 注意点ガス調査 69 ⑴ ガスの種類 69 ⑵ ガス調査の方法 69 ⑶ 注意点電気調査 70 ⑴ 現地での確認 70 ⑵ 電力会社等への確認 70 ⑶ 注意点 70 第 6 章物件実査 1. 住宅地の実査の目的住宅地の理解住宅地の調査のポイント 73 ⑴ 道路と方位 73 ⑵ 用途 ( 地目 ) 73 ⑶ 境界について 74 ⑷ 地積 74 ⑸ 形状地勢 75 ⑹ 道路高低 75 ⑺ 環境 75 ⑻ 交通 75 ⑼ 施設とその接近 75 ⑽ 将来の動向 75 ⑾ その他住宅地の調査上の注意点 76 ⑴ 騒音振動臭気等 76 ⑵ 周辺環境に影響を及ぼすと思われる施設等 76 ⑶ 近隣の建築計画 76 ⑷ 電波障害 76 ⑸ 近隣との申し合わせ事項 76 ⑹ 浸水等の被害 76 ⑺ 事件事故火災等 76 ⑻ 境界の取り決め 76 ⑼ 不用物の埋設 76 ⑽ 軟弱地盤 77 ⑾ 土壌汚染中古住宅の実査の目的 77 ⑴ 建物について 77 ⑵ 設備等中古住宅の基礎的理解 77 戸建住宅 ⑴ 外部 78 ⑵ 内部 79 ⑶ 給排水設備 80 マンション ⑴ 区分所有建物について 80 ⑵ マンションの管理規約中古住宅の実査方法 81 戸建住宅 ⑴ 外部 81 ⑵ 内部 82 ⑶ 設備 82 ⑷ 外構 82 マンション ⑴ 共通すること 82 ⑵ 共用部分と専用使用権のある部分中古住宅の実査の注意点 83 ⑴ 躯体について 83 ⑵ 設備について 84 ⑶ 建物全体について 84 実務演習物件調査シートへの記録第 7 章価格査定の目的 1. 価格査定の目的価格の種類価格の査定 90 ⑴ 土地の価格 90 ⑵ 建物の価格 91 iv

3 ⑶ 土地及び建物一体としての価格 93 ⑷ マンション 94 第 8 章価格査定の方法 1. 価格査定には決まった方法はない公表されている資料 95 ⑴ 土地の路線価 95 ⑵ 地価公示価格と基準地の標準価格 95 ⑶ 建物価格について簡便な方法 96 ⑴ 公示地と路線価 96 ⑵ 固定資産税用の価格 96 ⑶ 団体会社のオリジナルマニュアル戸建住宅価格査定マニュアルの概要価格査定の注意点 101 ⑺ 広告開始時期の制限の概要 117 第 2 章表示すべき事項 1. 必要な表示事項 118 ⑴ 必要な表示事項は別表に定められている 118 ⑵ 必要な表示事項を表示すべき媒体とは 118 ⑶ 見やすい大きさで明りょうに表示する 119 ⑷ 宅地広告の必要な表示事項 120 ⑸ 戸建住宅広告の必要な表示事項 122 ⑹ マンション広告の必要な表示事項 124 ⑺ 賃貸広告の必要な表示事項特定事項の明示義務 126 ⑴ 不利な条件があるために安くなっているのならばそのことを表示する 126 ⑵ 明示が義務づけられている 16 項目 127 実務演習仮想物件の価格査定第 3 編不動産広告第 1 章不動産広告への規制の概要 1. 不動産広告への規制の概要宅地建物取引業法による規制 108 ⑴ 誇大広告等の禁止 ( 宅建業法 32 条 ) 108 ⑵ 広告開始時期の制限 ( 宅建業法 33 条 ) 110 ⑶ 取引態様の明示義務 ( 宅建業法 34 条 ) 不当景品類及び不当表示防止法 ( 景表法 ) による規制 111 ⑴ 不当表示とは 111 ⑵ 不当表示に対する措置屋外広告物法公正競争規約による規制 112 ⑴ 表示規約の目的 112 ⑵ 表示規約で規制される広告表示 113 ⑶ 表示規約の概要 113 ⑷ 表示すべき事項の概要 114 ⑸ 表示の基準の概要 115 ⑹ 禁止事項の概要 116 第 3 章表示の基準 1. 物件内容等の表示基準 134 ⑴ 共通の基準に基づいて表示する 134 ⑵ 価格賃料の表示の基準 134 ⑶ 面積の表示 137 ⑷ 交通の表示 140 ⑸ 物件の形質についての表示特定用語の使用基準 143 ⑴ 新築新発売等の定義 143 ⑵ 合理的な根拠がなければ使用できない用語について 144 第 4 章禁止事項広告開始時期の制限 1. 事実に反する表示は禁止されている不当な二重価格表示の禁止 146 ⑴ 二重価格表示とは 146 ⑵ 過去の販売価格を対象とした二重価格表示 147 ⑶ 割引表示おとり広告の禁止不当な比較広告の禁止その他の不当表示の禁止広告開始時期の制限について 152 v

4 7. 建築条件付土地販売について 153 実務演習第 4 編仮想物件における不動産広告作成上の注意点資金計画第 1 章資金計画の基礎知識 1. 物件取得予算の考え方 158 ⑴ 取得する物件予算の決め方 158 ⑵ 無理なく返せる借入額 158 ⑶ 住宅取得にかかる諸費用頭金 164 ⑴ 頭金の重要性 164 ⑵ いくら頭金にまわせるか贈与以外の親からの援助 166 ⑴ 親からの借入れとする場合 166 ⑵ 住宅を親との共有名義にする場合希望額の借入れができない場合の対処方法 167 ⑴ 収入合算した場合の借入可能額 167 ⑵ ほかに借入れがある場合 168 第 2 章住宅ローンの基礎知識 1. 代表的な住宅ローン 169 ⑴ 公的住宅ローンと民間住宅ローンの違い 169 ⑵ 公的住宅ローンの特徴 169 ⑶ 財形住宅融資の特徴 170 ⑷ フラット 35 の特徴金利の種類 174 ⑴ 過去の金利推移 174 ⑵ 固定金利型 176 ⑶ 固定金利期間選択型 177 ⑷ 変動金利型 178 ⑸ 金利ミックス型 180 ⑹ 優遇金利の見方 181 ⑺ 金利タイプ選びの基本的な考え方返済方法 184 ⑴ 元利均等返済 184 ⑵ 元金均等返済 185 ⑶ ボーナス併用返済返済期間借入可能額 188 ⑴ 財形住宅融資 188 ⑵ フラット ⑶ 民間住宅ローン不動産に関する税金 192 実務演習仮想物件に関する住宅ローン借入れのシミュレーション第 5 編契約の基本第 1 章契約に関する基礎知識 ( 売買賃貸共通 ) 1. はじめに契約はどの時点で成立するのか買付証明書売渡承諾書の効果契約書の効用 198 ⑴ 権利義務の明確化による取引の円滑化紛争防止 198 ⑵ 証拠としての機能契約の当事者 198 ⑴ 個人 ( 自然人 ) の場合 198 ⑵ 法人の場合 199 ⑶ 代理人の場合契約が無効取消しとなる場合 ~その1~ ( 意思能力と行為能力 ) 契約が無効取消しとなる場合 ~その2~ ( 意思の不存在瑕疵ある意思表示等 ) 203 ⑴ 真意と異なる意思表示 ( 意思の不存在 )~ 契約が無効となるもの~ 203 ⑵ 自由な意思によらない意思表示 ( 瑕疵ある意思表示 )~ 契約が取り消されるもの~ 204 ⑶ 消費者契約法による取消し契約の解除 207 ⑴ どういう場合に契約を解除できるか 207 ⑵ 債務不履行解除の要件 208 ⑶ 相手方が同時履行の抗弁権を有する場合に解除をするための具体的な手順契約と条件 212 vi

5 第 2 章売買契約に関する業務の流れ 1. 売買契約締結までの流れ 214 ⑴ 売却権限売却意思の確認 215 ⑵ 媒介契約書の作成交付 215 ⑶ 取引条件の調整及び売買契約書案の作成 215 ⑷ 重要事項説明書案の作成確認 216 ⑸ 物件状況確認書 ( 告知書 ) の作成手配 216 ⑹ 付帯設備表の作成手配 216 ⑺ 契約に向けてのスケジュール調整及び連絡 221 ⑻ 権利関係の再確認 221 ⑼ 重要事項説明売買契約締結の当日 221 ⑴ 売買契約の締結 221 ⑵ 手付金の授受 222 ⑶ 媒介手数料の授受売買契約締結後残代金決済時まで 223 ⑴ 中間金の支払い 223 ⑵ 土地の境界確認と買主への明示 223 ⑶ 住宅ローン関係 223 ⑷ 引渡し準備決済の準備 224 ⑴ 当事者への連絡確認業務 224 ⑵ 買主の資金準備の確認 224 ⑶ 売主の登記の準備の確認 224 ⑷ 物件の最終確認 225 ⑸ 決済時の精算金の確認 225 ⑹ 決済日前日の連絡確認決済当日 227 ⑴ 登記記録の最終確認 227 ⑵ 登記必要書類の確認交付 227 ⑶ 残代金の支払い諸費用の精算 227 ⑷ 引渡し 227 ⑸ 媒介報酬の授受 228 第 3 章売買契約書の記載方法及び契約条項の解説 1. 売買契約書に記載すべき事項売買の目的物及び売買代金 230 ⑴ 土地の具体的記載方法 231 ⑵ 建物の具体的記載方法売買対象面積と代金の決定方法境界の明示 237 ⑴ 境界とは 237 ⑵ 境界と所有権の範囲の違い 237 ⑶ 私人間による境界確認の意味売買代金の支払い所有権移転登記引渡し等物件状況の告知設備備品等に関する注意点負担の消除印紙の負担公租公課等の負担収益の帰属負担金の分担手付解除 244 ⑴ 手付とは 244 ⑵ 解約手付 245 ⑶ 手付解除ができる時期 245 ⑷ 手付解除の方法と実務的取扱い 245 ⑸ 手付に関する宅建業法の規制危険負担 249 ⑴ 危険負担とは? 249 ⑵ 不動産売買契約における危険負担 250 ⑶ 毀損の場合契約違反による解除 250 ⑴ 解除の方法 251 ⑵ 損害賠償額の予定 ( 違約金 ) 251 ⑶ 違約金の支払方法 251 ⑷ 宅建業法上の留意点反社会的勢力の排除ローン特約 253 ⑴ ローン特約 254 ⑵ ローン特約のタイプ 254 ⑶ ローン特約の内容 255 ⑷ いわゆるローン壊しの防止 255 ⑸ ローン特約の変更瑕疵担保責任 257 ⑴ 瑕疵担保責任とは? 257 ⑵ 売主の瑕疵担保責任の効果 258 ⑶ 売主の瑕疵担保責任の特徴 258 ⑷ 売主はいつまで瑕疵担保責任を負うのか? 258 vii

6 ⑸ 瑕疵担保責任を負わない旨の特約の効力 259 ⑹ 瑕疵担保責任を免責できない場合 ( その1 売主が宅建業者の場合 ) 259 ⑺ 瑕疵担保責任を免責できない場合 ( その2 新築住宅の場合 ) 260 ⑻ 瑕疵担保責任を免責できない場合 ( その3 消費者契約の場合 ) 訴訟管轄特約条項 262 第 6 編その他の知識第 1 章賃貸借契約締結手続き 1. 入居者募集受付 266 ⑴ 入居者決定までの手続きの流れ 266 ⑵ 申込み受付物件紹介案内 266 ⑴ 物件紹介 267 ⑵ 物件案内入居申込み 267 ⑴ 入居者の審査 267 ⑵ 決定権者の最終判断 268 ⑶ 申込者への連絡契約当事者の確認 269 ⑴ 契約当事者の確認と必要な手続き 269 ⑵ 保証人連帯保証人への意思確認重要事項説明 271 ⑴ 重要事項説明の趣旨 271 ⑵ 建物賃貸借における説明事項 271 ⑶ 説明時期 272 ⑷ 説明方法契約締結 272 ⑴ 契約書類の準備と確認 273 ⑵ 必要書類の確認 273 ⑶ 契約書の説明 273 ⑷ 契約締結 273 ⑸ 契約書の交付 273 ⑹ 契約事項を記載した書面の交付鍵の引渡し等 275 ⑴ 鍵の引渡し 275 ⑵ 入居のしおりの作成配布 275 第 2 章賃貸借契約書の内容 1. 総論 276 ⑴ 賃貸住宅標準契約書 276 ⑵ 契約内容の精査契約期間及び更新に係る契約条項 277 ⑴ 契約期間の意義 277 ⑵ 契約の更新 278 ⑶ 更新料について 278 ⑷ 定期建物賃貸借の場合使用目的 279 ⑴ 用法遵守義務 279 ⑵ 契約書への使用目的の記載賃料 279 ⑴ 賃料の意義 279 ⑵ 賃料の支払い 280 ⑶ 賃料の支払方法 280 ⑷ 賃料改定共益費 281 ⑴ 共益費とは 281 ⑵ 区分所有建物における管理費等と共益費の関係敷金その他の一時金 281 ⑴ 一時金の取扱い 281 ⑵ 敷金の性格 282 ⑶ 敷金の相殺 282 ⑷ 敷金返還請求権 282 ⑸ 敷金の返還時期等 282 ⑹ その他の一時金について反社会的勢力排除に係る確約 283 ⑴ 反社会的勢力排除の動き 283 ⑵ 暴力団排除条例中の賃貸人の責務 283 ⑶ 反社会的勢力排除のためのモデル条項 284 ⑷ 賃貸借契約に反社会的勢力排除のための条項を定めることの意義禁止制限事項 284 ⑴ 禁止制限行為の意義 284 ⑵ 一般的な禁止制限事項修繕 285 ⑴ 修繕負担の原則 285 viii

7 ⑵ 修繕義務に係る特約の内容 285 ⑶ 修繕の実施にあたって債務不履行解除 286 ⑴ 解除事由 286 ⑵ 解除の要件 286 ⑶ 無催告解除の取り決めの有効性中途解約 287 ⑴ 解約が可能な場合 287 ⑵ 解約申入れ期間明渡し 288 ⑴ 明渡し 288 ⑵ 有益費造作の取扱い原状回復 289 ⑴ 原状回復義務の存在 289 ⑵ 原状回復の内容 289 ⑶ 通常損耗補修特約 289 ⑷ 賃貸住宅標準契約書での対応立入り 291 ⑴ 貸主の立入りの基本的な考え方 291 ⑵ 緊急立入り連帯保証 291 ⑴ 連帯保証人とは 291 ⑵ 保証する債務の範囲 291 ⑶ 連帯保証契約の成立 292 第 3 章賃貸不動産の管理 1. 賃貸不動産の管理とは賃貸不動産の管理の役割と重要性 294 ⑴ 賃貸不動産を取り巻く環境の変遷 294 ⑵ 賃貸不動産の管理が果たすべき役割と重要性 295 ⑶ 賃貸不動産を管理するうえでの心構え賃貸不動産の管理業務の内容 297 ⑴ 建物設備管理 297 ⑵ 契約管理媒介と管理の相違宅建業者が管理を行うことの意義 299 ⑴ 媒介と管理の相違 299 ⑵ 入居時管理の重要性と媒介業務との関係 299 ⑶ 宅建業者が管理を行うことの意義 300 第 4 章リフォームの基礎知識 1. リフォームの背景にあるものとはリフォーム工事の規模と種類 302 ⑴ 床壁天井といった部分的なリフォーム工事例 303 ⑵ 便器ガス器具洗面台等の設備機器の更新 303 ⑶ 水廻りや外装の全面的なリフォームを行う 303 ⑷ 内装の全面的なリフォームや増築改築をする 304 ⑸ 既存の空間を撤去して骨組 ( スケルトン ) のみを残し全面的にリフォームを行うリフォーム工事の分類リフォーム工事の流れ 307 ⑴ 住宅の点検とリフォーム内容のピックアップ 308 ⑵ 見積り依頼から契約まで 308 ⑶ 工事開始とアフターメンテナンス安心安全なリフォーム事例の紹介 310 第 5 章災害等への対応に備えた基礎知識 1. 災害への備えについて 322 ⑴ どのような災害の発生が想定されているのか 322 ⑵ 災害に向けてどのような備えが必要か消費者の安全を守るための備え 322 ⑴ 地盤について 322 ⑵ 建物の構造について地域における防災への取り組みの重要性大規模災害時におけるチェックリスト 332 索引 333 参考資料引用文献等 341 監修者一覧 342 ix

日本における不動産取引に関連する法律日本の民法では契約関係にある当事者同士が対等公平であることが原則とされている一方土地や建物などの不動産を売買するときや賃貸借するときは事業者と消費者との間に交渉力や情報量などに差が生じるこうしたことがトラブルにつながることを防ぐために不動産取引の様

日本における不動産取引に関連する法律日本の民法では契約関係にある当事者同士が対等公平であることが原則とされている一方土地や建物などの不動産を売買するときや賃貸借するときは事業者と消費者との間に交渉力や情報量などに差が生じるこうしたことがトラブルにつながることを防ぐために不動産取引の様日本の民法では契約関係にある当事者同士が対等公平であることが原則とされている一方土地や建物などの不動産を売買するときや賃貸借するときは事業者と消費者との間に交渉力や情報量などに差が生じるこうしたことがトラブルにつながることを防ぐために不動産取引の様々な場面でそれに関連する法律や規制が数多く存在する代表的な法律や規制は次ページのとおり 1 2 不動産市場全体 ( 土地建物 ) 3