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たみえかやぬま
5 years ago
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1 JREIT 投資の見方考え方 REIT アナリスト山崎成人 EU の金融不安米国景気の行方の不透明等によって世界の投資市場が神経質になっていますこの状況は早期には改善されないと予想されますので投資家はリスクにより敏感になりますがこういう時代には確実なキャッシュフローがある投資商品が注目されそうですこの視点で見ると JREIT はもう少し評価されても良いと思いますので今回は今の状況に応じた見方で JREIT を考えてみようと思います 2011 年 12 月 8 日 18:20-20:50 ベルサール八重洲主催 / アイビー総研 1

2 本日の内容 1. 混迷時代の投資商品とは 2.JREIT 投資について 2

3 1. 混迷の時代の投資商品とは (1-1) 投資商品別変動率 (2011/01/04~2011/11/30 の期間 ) 期間単純変動率平均変動率直近 1ヶ月の変動率 TOPIX % -11.9% 東証 REIT 指数 % -16.4% 10 年物長期国債利回り % 11.7% 1; 長期国債は2011/01/04~2011/10/31 迄の期間 2; 期間単純変動率は EXCELのAVEDEV 関数にて算出 3; 平均変動率は EXCELのSTDEV/AVERAGEにて算出期間単純変動率 1 REIT 指数の変動率はTOPIXよりも高い数値を示しているこれは時価総額が小さいREITでは売買に対する反応度が高い為と考えられ実質的にはTOPIXとほぼ同じ変動率になっていると考えられる 2 REIT 指数の月間変動率を見ると一桁台は5 月が6.32と最低値 4 月が月が9.58となっていて一方 3 月は36.37と最高値 9 月が月が14.13を示した 2 国債は利回りの推移なので変動率は小さくなる為数値の比較は出来ない 3

4 2. 混迷の時代の投資商品とは (1-2) 平均変動率 ( 標準偏差 ) 1 期間の平均値に対する上下の変動率を示す REITが低くなっているが TOPIXとは大きな差がない 2 長期国債の利回りはかなり上下していて必ずしも安定投資商品だとは言えない状況になっている直近 1 ヶ月の変動率 1 TOPIXの11 月の変動率は年内平均値に対して11.9% 下落している 2 REIT 指数の11 月の変動率は年内平均値に対して16.4% 下落している 3 長期国債利回りの11 月の変動率は年内平均値に対して11.7% 下落しているので国債価格は上昇している ( 株式と逆相関 ) 以上から 1. REITは株式と順相関で動いていて売買益を追求した取引が主体になっている 2. 国債も売買益を狙えば安定投資商品にはならない 3. 今の状況では売買益を追求するキャピタルゲイン投資はどのような商品を選んでもボラティリティ ( 予想変動率 ) が高くなると考えるべきである 4

5 3. 混迷の時代の投資商品とは (1-3) キャピタルゲイン投資からインカムゲイン投資に切り替えるインカムゲイン投資とは 1. 配当金等のインカムによる利回りによって投資判断を行う 2. インカムゲインではリターンとリスクが一対になっていて高い利回り= 相対的に高い価格変動リスクになるので闇雲に高利回りを追わない 3. 長期保有が原則になるので最低でも1 年は保有して配当金を享受する必要がある (3 年程度の保有を前提として商品を選ぶのがベスト ) 4. インカムゲインの代表商品は個人向国債であるがその利回りは 3 年固定で0.2%/ 年 ( 平均値 ) 5 年固定で0.8%/ 年と元本保証があるとは言え余り魅力的ではない 5

6 4. JREIT 投資について (2-1) JREIT は個人投資家向けの長期保有型ミドルリスクミドルリターンのインカム投資商品として開発された ( 日本の投資市場にはそれまでなかった性格の商品 ) 然しながら現実はその誕生の背景からは逸れてキャピタルゲインを狙った投資商品として市場取引されていて且つ地銀等の機関投資家が主たる投資家層になりこれに外国法人 ( ヘッジファンド等 ) が加わって売買益を追求するキャピタルゲイン投資商品として性格を持つようになった但し実態は銘柄側の資産運用は飽くまでもインカム重視で行われていて資産運用会社には市場における投資口価格の変動の理由が分からない結果として REIT は難解な投資商品になっているが本来のインカムゲインで見ると今までとは違った見方が出来る 6

7 5. JREIT 投資について (2-2) REIT は賃貸収益を前提にした収益用不動産によってポートフォリオを組んでいる事業体特徴 1) 賃料は2 年 ~3 年契約によって固定されているので賃料の変動は極めて小さい特徴 2) 賃料は月次現金収入なので確実なキャッシュフローが見込まれる特徴 3) 契約期間内は原則として賃料の変動がないのでマクロ経済動向の影響が少ない特徴 4) 投資法人の破綻確率は一般事業体に比べると極めて小さい確実な現金収入を前提として運営されている形式的不動産保有主体なので取引市場で価格が変動する根拠は薄い ( インカムゲイン投資商品として仕組まれている ) 7

8 6. JREIT 投資について (2-3) 配当金一覧表順位銘柄変動率補正変動率直近実績配当金 ( 半年単位で次期予想配当決算実績回数 50 万円 / 口換金算 ) 次々期予想配当金 11/30 現在の投資口価格 11/30 現在の投資口修正価格 (50 万円換算 ) 11/30 現在の予想配当率 1 フロンティア 15.59% 3.06% 14 回 18,478 円 18,500 円 - 640,000 円 5.78% 2 福岡リート 4.29% 13 回 16,922 円 16,300 円 16,000 円 505,000 円 6.46% 3 日本アコモ 4.49% 10 回 13,508 円 14,100 円 - 506,000 円 5.57% 4 アドバンス 14.90% 6.57% 11 回 13,500 円 13,500 円 13,500 円 143,000 円 429,000 円 6.29% 5 野村オフィス 7.68% 15 回 14,512 円 14,900 円 12,300 円 396,000 円 6.21% 6 トップリート 7.84% 10 回 13,922 円 12,600 円 12,400 円 344,500 円 7.20% 7 ユナイテッド 7.96% 15 回 17,046 円 16,500 円 16,500 円 82,100 円 492,600 円 6.70% 8 日本ロジスティクス 9.36% 11 回 15,991 円 17,400 円 16,700 円 627,000 円 5.55% 9 野村レジデンシャル 9.54% 9 回 9,728 円 9,808 円 10,015 円 320,500 円 267,083 円 7.50% 10 東急リアル 89.01% 9.73% 15 回 13,239 円 12,200 円 11,000 円 352,500 円 6.92% 11 オリックス 9.75% 19 回 12,571 円 11,800 円 11,000 円 326,000 円 7.24% 12 森トラスト 10.35% 16 回 18,819 円 19,200 円 19,000 円 639,000 円 6.01% 13 ジャパンリアル 19.96% 11.09% 20 回 15,850 円 15,700 円 15,700 円 643,000 円 4.88% 14 日本リテール 20.37% 11.09% 19 回 13,036 円 14,636 円 14,720 円 118,300 円 473,200 円 6.19% 15 阪急リート 11.35% 12 回 12,694 円 12,300 円 - 335,000 円 7.34% 16 プレミア 24.71% 12.32% 17 回 10,846 円 9,200 円 10,100 円 248,300 円 8.14% 17 日本プライム 12.84% 19 回 14,028 円 14,250 円 - 188,000 円 470,000 円 6.06% 18 ジャパンエクセレント 14.15% 10 回 12,000 円 11,400 円 11,600 円 309,500 円 7.37% 19 日本ビルファンド 14.29% 20 回 15,138 円 15,100 円 15,100 円 710,000 円 4.25% 20 ケネディクス 16.99% 12 回 9,891 円 9,300 円 9,300 円 220,200 円 8.45% 21 産業ファンド 16.30% 8 回 10,919 円 12,285 円 - 390,500 円 6.29% 22 ビライフ 18.95% 10 回 16,320 円 16,000 円 16,000 円 466,000 円 6.87% 23 グローバルワン 52.15% 19.66% 16 回 11,167 円 13,000 円 - 491,500 円 5.29% 中間小計平均値 17.95% 10.85% 14 回 13,918 円 13,912 円 13,584 円 391,387 円 6.46% 中間小計中央値 14.15% 10.35% 14 回 13,508 円 14,100 円 13,500 円 352,500 円 6.29% 24 スターツプロシード 20.64% 11 回 9,425 円 9,300 円 - 99,800 円 249,500 円 7.45% 25 日本ホテル 23.50% 10 回 8,502 円 7,400 円 - 186,300 円 7.94% 26 積水 SI 23.78% 12 回 10,045 円 10,150 円 - 284,000 円 7.15% 27 森ヒルズ 26.28% 9 回 8,352 円 8,500 円 - 247,800 円 6.86% 28 MIDリート 31.48% 10 回 7,605 円 7,293 円 7,427 円 189,400 円 7.70% 29 平和不動産リート 38.86% 13 回 6,200 円 6,200 円 - 36,650 円 146,600 円 8.46% 30 ジャパンホテル 48.87% 6 回 8,722 円 12,017 円 - 163,400 円 7.35% 31 インヴィンシブル 56.24% 13 回 1,000 円 1,000 円 - 7,280 円 36,400 円 3.00% 32 大和証券オフィス 68.72% 11 回 3,671 円 4,100 円 4,850 円 160,300 円 6.05% 33 日本賃貸 74.34% 11 回 4,404 円 4,600 円 - 30,550 円 122,200 円 7.53% 平均値 23.86% 25.86% 13 回 11,871 円 11,959 円 12,871 円 309,871 円 6.65% 中央値 16.30% 16.30% 12 回 12,694 円 12,300 円 13,500 円 309,500 円 6.86% 順位は過去の実績配当金の変動率の低い順番で並べてある配当金額は1 口 50 万円として換算している 7

9 7. JREIT 投資について (2-4) 前掲の表から分かることは 1 配当金絶対額の多寡はその銘柄のパフォーマンスを表す 1 位 ) 森トラスト総合リート投資法人 2 位 ) 日本ロジスティクスファンド投資法人 3 位 ) ユナイテッドアーバン投資法人 2 予想配当金の安定度はインカムゲイン投資では重要 1 位 ) アドバンスレジデンス投資法人 ( 次期予想利回り 6.29%) 2 位 ) ビライフ投資法人 ( 次期予想利回り 6.87%) 3 位 ) ユナイテッドアーバン投資法人 ( 次期予想利回り 6.70%) 3 投資口価格が相対的に高いと将来の変動幅が大きくなる可能性がある現在の市場評価は必ずしも合理的ではなくまたインカム重視で見た場合は現在の格差は説明し難いので上位が圧縮されて格差縮小の動きも予想される (50 万円 / 口に向けて少しずつ収斂する可能性がある ) 9

10 8. JREIT 投資について (2-5) 今の状況での銘柄選別基準その1) 投資口価格が50 万円以下の銘柄をメインにするその2) 過去の実績配当金の変動率が相対的に小さい銘柄を重視するその3) 予想配当金の安定度を重視するその4) 予想配当率の上下は上位 23 銘柄間では余り重視しなくてよい ( リスクとリターンが対になっていない ) その5) 年内は下げ基調なので価格が下がった時 ( 配当率が上昇 ) が狙い目その6) 賃貸市場動向に余り神経質にならなくて良い (REITはポートフォリオを形成しているので賃貸市場の動きがストレートには反映されない ) その7) REITを購入したら少なくとも2012 年内は保有しながら様子を見る 10

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11 より専門的なデータを入手したい方は Webサイト REIT DATA ( 有料会員制一部無料コンテンツもあり ) 主宰 :REITアナリスト山崎成人各銘柄モニタリングレポート投資銘柄のパフォーマンス全銘柄全決算実績 J-REIT 全物件データご利用料金 / 月額 8,400 円本資料は当セミナーにおける情報提供のみを目的としたものであり投資勧誘を目的として作成されたものではありません本資料で提供している情報は万全を期していますがその情報を保証しているものではありませんまた本資料の記載されている内容は将来予告なしに内容が変更される可能性があります 11

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( ) ( ) わが国のリート ( 不動産投資信託 ) に投資し東京証券取引所が算出公表する東証 REIT 指数 ( 配当込み以下同じ ) に連動する投資成果をめざしますわが国のリート ( 不動産投資信託 ) に投資し東京証券取引所が算出公表する東証 REIT 指数に連動する投資成果をめざして運用を行ないます組入銘柄はベンチマークである東証 REIT 指数の構成銘柄 ( 採用予定を含みます