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ゆうりゅうさどひら
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1 平成 27 年度マンション管理基礎セミナーマンション管理の基礎について ~ 国土交通省によるマンション総合調査結果概要及び組合会計等 ~ 公益財団法人マンション管理センター

2 参考資料 2

3 Ⅰ. 平成 25 年度マンション総合調査結果報告書 ( 抜粋 ) 1. マンション居住の状況世帯主の年齢 ( 区分所有者 ) 30 歳未満 30 歳代 40 歳代 50 歳代 60 歳代 70 歳代不明平成 11 年度 1.6% 19.2% 27.9% 25.1% 18.4% 7.3% 0.5% 平成 15 年度 1.2% 13.2% 25.8% 28.0% 21.5% 10.2% 0.2% 平成 20 年度 0.8% 11.9% 22.9% 24.1% 26.4% 13.0% 0.9% 平成 25 年度 0.2% 7.6% 18.9% 22.8% 31.1% 18.9% 0.3% 永住意識 ( 区分所有者 ) 永住するつもりであるいずれは住み替えるつもりである昭和 62 年度 31.1% 41.4% 平成 5 年度 31.0% 41.1% 平成 11 年度 39.0% 31.5% 平成 15 年度 43.7% 24.2% 平成 20 年度 49.9% 19.4% 平成 25 年度 52.4% 17.6% 賃貸戸数割合 ( 管理組合 ) 0% の管理組合 0% 超 ~20% の管理組合 20% 超の管理組合昭和 62 年度 13.0% 62.0% 22.4% 平成 5 年度 8.7% 62.8% 21.1% 平成 11 年度 12.5% 65.4% 14.9% 平成 15 年度 15.2% 53.1% 26.3% 平成 20 年度 13.2% 55.7% 18.6% 平成 25 年度 10.5% 59.6% 18.2% 3

4 2. 管理組合の運営等トラブルの発生状況 ( 管理組合重複回答 ) 居住者間のマナー建物の不具合管理会社等近隣関係管理組合の運営費用負担管理規約その他特にトラブルなし平成 11 年度 76.4% 47.2% 12.6% 20.0% 2.1% 35.0% 3.0% 1.9% 12.9% 平成 15 年度 79.4% 52.2% 9.7% 28.4% 14.7% 39.4% 13.7% 31.9% 7.1% 平成 20 年度 63.4% 36.8% 3.8% 18.4% 12.2% 32.0% 9.6% 12.9% 22.3% 平成 25 年度 55.9% 31.0% 1.9% 12.8% 13.1% 28.0% 8.0% 9.7% 26.9% 違法駐車違法駐輪ペット飼育生活音管理費等の滞納管理費等の不足平成 15 年度 52.8% 46.6% 49.6% 平成 20 年度 52.7% 34.8% 37.1% 平成 25 年度 40.1% 22.7% 34.3% 平成 15 年度 40.4% 2.1% 平成 20 年度 31.2% 1.9% 平成 25 年度 27.2% 2.1% その他にバルコニーの使用方法専有部分のリフォーム共用部分への私物の放置 4

5 管理組合運営における将来への不安 ( 管理組合重複回答上位 5 位 ) カッコ内は平成 20 年度調査結果区分所有者の高齢化 57.0% (51.1%) 管理組合活動に無関心な区分所有者の増加 34.8% (35.9%) 理事の選任が困難 31.8% (29.6%) 修繕積立金の不足 28.6% (24.4%) 大規模修繕工事の実施 25.5% (27.5%) 3. マンションの管理に対する認識マンションの管理に関して取り組むべき課題 ( 区分所有者重複回答上位 5 位 ) 防災対策 38.2% 長期修繕計画の作成又は見直し 34.3% 修繕積立金の積立金額の見直し 27.1% 管理費等の滞納対策 22.7% 耐震診断の実施耐震改修工事の実施 21.7% 5

6 Ⅱ. ( 公財 ) マンション管理センターでのマンション管理に関する相談内容 1. 過去 7 年間の相談件数の推移平成 20 年度平成 21 年度平成 22 年度平成 23 年度平成 24 年度平成 25 年度平成 26 年度 9,789 件 9,924 件 9,625 件 9,444 件 7,716 件 7,851 件 8,361 件 2. 平成 26 年度相談テ - マ別相談件数 ( 上位 5 位 ) 相談テーマ件数平成 25 年度 ( 順位 ) 1 区分所有法 ( 標準 ) 管理規約の解釈 (1) 2 役員の資格選任解任任期 (3) 3 理事長理事会への不満 (5) 4 管理規約の作成改正 (2) 5 管理会社の選定変更 ( 管理会社の紹介依頼等 ) (11) 6

7 Ⅲ. 相談事例事例 1.1 管理費会計で毎期余剰が発生するので当該余剰を次期の修繕積立金会計に充当してもよいですか 2 管理費会計に不足が生じるので不足分を修繕積立金会計から振り替えることはできますか区分経理の原則管理費及び修繕積立金はそれぞれの使途に従い区分して経理しなければなりません * 標準管理規約第 28 条 ( 修繕積立金 )( 抄 ) 4 修繕積立金については管理費とは区分して経理しなければならない決算の結果管理費会計に剰余が発生したとしても当該余剰を修繕積立金会計に充当することはできませんまた管理費会計の不足分を修繕積立金会計から振り替えることはできません * 標準管理規約第 61 条 ( 管理費等の過不足 ) 収支決算の結果管理費に余剰を生じた場合にはその余剰は翌年度における管理費に充当する 2 管理費等に不足を生じた場合には管理組合は組合員に対して第 25 条第 2 項に定める管理費等の負担割合によりその都度必要な金額の負担を求めることができる管理費等の見直し管理費会計に余剰が発生する場合には発生理由や一時的な余剰なのか等について確認する必要があります毎期余剰が発生する場合は管理費が高く設定されていることも考えられますその場合は管理費を減額し修繕積立金を増額 ( 管理費減額相当分 ) する方法も考えられます 7

8 事例 2. 管理組合における会計処理の原則には現金主義と発生主義があると聞きましたがどのような違いがあるのですかまたどちらの原則で会計処理を行うのがよいのでしょうか現金主義現金の入出金に基づき収入及び支出の計上が行われます現金の入出金というわかり易い計上基準に基づき行われるため計算の簡便性確実性完全性等の点では優れていますしかし収入及び支出が必ずしも正しい期間に計上されない未払金等の将来支払わなければならない負債勘定等が帳簿上明確に表記されない等の問題点があります発生主義現金の入出金に替えて収入及び支出を発生事実に基づき認識します収入及び支出の期間帰属が正しく行われますしかし発生又は発生事実そのものの概念が抽象的で発生事実の認識等において主観や判断が介入する余地があり恣意的な見積による未実現の収入が計上されてしまうという問題点がありますいずれも問題点等が考えられますが発生主義によれば管理組合の資産及び負債の状況がより適切に把握できますので管理組合会計においては発生主義の原則により会計処理することが望ましいと考えられます管理組合会計の原則 1 一般原則 ( 真実性の原則正規の簿記の原則明瞭性の原則継続性の原則保守主義の原則重要性の原則 ) 2 特有原則 ( 区分経理の原則予算準拠の原則 ) 8

9 事例 3. 管理費等の支払いに応じない組合員がいます理事会運営に不満があるとの理由で既に 6 ヶ月間滞納しています今後はどのような方法で対応すればよいでしょうか管理費等負担義務管理組合にとって管理費等 ( 管理費修繕積立金 ) は共有財産を維持管理するための貴重な財源です管理費等が予定どおり収納されなければ管理組合運営の根幹に関わる重要な問題となります区分所有者には管理費等を負担する義務があり本例のような理由で滞納を認めることはできません督促ルール管理費等滞納処理は先ず滞納理由や滞納期間等に応じた督促方法等のルールを定めておき当該ルールに従って速やかに対処することが重要です例えば支払いを拒否している場合や滞納が長期化している場合等は法的措置を検討することも必要です管理費等滞納の支払請求権は5 年で時効となります ( 平成 16 年 4 月 23 日の最高裁の判例 ) 管理費等滞納処理 ( 例 ) 滞納処理には 1 文書電話訪問による督促 2 内容証明郵便 ( 配達証明付 ) による督促 3 民事調停 4 支払督促の申立 5 少額訴訟 6 通常訴訟 7 強制執行等の方法が考えられます滞納理由滞納期間滞納金額滞納者の居住地等を確認し適切な滞納処理の方法を選択することが大切です法的措置を検討する場合はいずれの措置が適切か等について弁護士等に相談する方法もあります法的措置の決議理事会決議 ( 標準管理規約第 60 条第 3 項による ) 又は総会決議を経ることが必要です 9

10 事例 4. 組合員から収支予算が決定する前に管理費を支出するのは問題があると指摘を受けています当期の収支予算が定期総会で決定されるまでの間は通常の業務に要する経費も支出することはできないのでしょうか予算準拠の原則収支予算が計上されていなければ原則的には管理費等を支出することはできませんしかし本例の場合では収支予算が決定していないことを理由に通常の管理業務を停止することはできません例えばエレベーターや給排水等の設備は通常どおり稼働していることから収支予算が決定する前であってもそれに関わる費用を支出しているのが通例ではないでしょうか経費支出の明確化収支予算案承認前の経費支出についてその取扱いを明確化し機動的な業務執行を可能にするため平成 23 年 7 月に標準管理規約が改正され第 58 条に下記の第 3 項及び第 4 項が追加されました * 標準管理規約第 58 条 ( 収支予算の作成及び変更 ) ( 抄 ) 3 理事長は第 56 条に定める会計年度の開始後第 1 項に定める承認を得るまでの間に以下の各号に掲げる経費の支出が必要となった場合には理事会の承認を得てその支出を行うことができる一第 27 条に定める通常の管理に要する経費のうち経常的でありかつ第 1 項の承認を得る前に支出することがやむを得ないと認められるもの二総会の承認を得て実施している長期の施工期間を要する工事に係る経費であって第 1 項の承認を得る前に支出することがやむを得ないと認められるもの 4 理事長は前項に定める支出を行ったときは第 1 項に定める収支予算案の承認を得るために開催された通常総会においてその内容を報告しなければならないこの場合において当該支出はその他の収支予算とともに承認されたものとみなす当該規定を管理規約に定め実際に運用する場合は第 58 条及び第 58 条関係コメント等を参考にして適正な運用がなされるよう注意してください 10

11 事例 5. ある組合員が長年理事長職に就いていますが決算報告を定期的に行わず報告の内容もいい加減です他の組合員は無関心で総会では何も発言しません事務の報告義務理事長は毎年一定の時期に収支決算案を報告し承認を得る責任があります標準管理規約第 59 条 ( 会計報告 ) 理事長は毎会計年度の収支決算案を監事の会計監査を経て通常総会に報告しその承認を得なければならない区分所有法第 43 条 ( 事務の報告 ) 管理者は集会において毎年一回一定の時期にその事務に関する報告をしなければならない決算書類収支決算書類としては収支報告書及び貸借対照表等が考えられます収支報告書は会計年度内の収入及び支出の状況がどうであったかを示すもので予算と実績を対応させて作成されるものです貸借対照表は会計年度末における資産負債の状況を示すものです収支報告書及び貸借対照表は管理費会計及び修繕積立金会計の区分ごとに作成する 1 年間の会計業務の大まかな流れ ( 例 ) 通常総会で収支予算案等の承認を得る管理費等の出納を行う月次収支状況を確認する収支決算案を作成する監事の会計監査を受ける理事会で通常総会に提案する収支決算案及び次期収支予算案等を決議する通常総会で承認を得る ( 決算期末後 2ヶ月以内 ) 総会議事録作成決算書類保管 11

12 事例 6. 今期初めて監事に就任し会計監査を行う予定ですが監査のポイントを知りたいまた監査結果は監査報告書を作成し報告しなければならないのでしょうか会計監査の目的及び内容会計監査は収支予算に基づいて管理業務が適正に実施されたか決算時における管理組合の財産状況がどのようになっているかを収支報告書や貸借対照表等により確認することです 1 収支報告書の確認( 例 ) (1) 形式の確認 1 会計区分ごとに作成されているか 2 対象となる期間が表示されているか 3 予算と実績が対応しているかを確認する (2) 内容の確認 1 会計期間内の収入及び支出が全て計上されているか確認する 2 予算と実績を比較し差額が生じている場合は理由を確認する 3 収入及び支出計上額が適正かどうか管理規約駐車場契約台帳請求書領収書設備点検契約書等の証憑書類と照合し確認する 2 貸借対照表の確認( 例 ) (1) 形式の確認 1 会計期末日現在となっているか 2 貸方借方の合計数値が一致しているか確認する (2) 内容の確認 1 預金残高が金融機関発行の残高証明書と一致しているか 2 未収入金未払金等が正しく計上され内訳が明確であるか 3 資産負債が適正に評価されているか等を確認します監査報告監査結果を監査報告書にまとめ収支決算案に添付し総会に報告する 12

13 事例 7. 決算報告書等の会計帳簿が長年保管されています保管場所の問題もあり廃棄できるものは処分したいと考えていますが管理組合で作成される会計帳簿の保存期間について法的な定めがあるのでしょうか管理組合では管理組合会計に関する帳簿等の他に総会及び理事会運営に関する文書修繕工事及び建物設備管理に関する文書管理会社との委託契約書等さまざまな文書が作成され保管されていると思われますこれらの文書は管理組合運営に関わる重要な記録であり権利義務を定めた重要な書類もあるでしょう組合員又は利害関係人からの閲覧請求に応じなければならない書類もありますまた裁判において提出を求められる場合等も考えられますので適正に管理しておく必要があります保存期間等のルール管理組合が作成する書類の保存期間等については法的な定めはありませんしかし管理組合としてはそれぞれの書類の保存期間保存場所保存責任者等を定めまた保存期間が過ぎた場合の廃棄方法等に関するルールを定め厳重に管理する必要があります保存期間 ( 例 ) 保存期間の起算日に留意してください 1 永久保存- 収支決算書監査報告書管理事務報告書工事履歴総会議事録設計図書規約原本訴訟関連書類等 2 10 年間 - 現金預金出納帳請求書領収書督促履歴設備点検報告書管理委託契約書委任状議決権行使書等 3 5 年間 - 駐車場等使用契約書組合員等異動届出伝票等 13

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<4D F736F F D F8089EF8C768AC48DB8837D836A B B95B6816A E646F63> マンション管理組合標準会計監査マニュアル ( 本マニュアルの目的 ) 多くのマンション管理組合では会計知識の有無にかかわらず輪番制で監事が任命されていますこのため監事になってしまったものの一体どのように会計監査を行うべきなのかお悩みの組合員の方も少なくないようですそこで弊社 ( 監査法人フィールズ ) ではこれまでのマンション管理組合の会計監査の実績を生かし会計知識を持たない組合員が監事になった場合でも