スライド 1

Size: px

Start display at page:

Download "スライド 1"

みりあももき
9 years ago
Views:

1 2014 October Vol GSI Monthly Report 技研商事インターナショナルマンスリーレポートコラムオープンデータのエリアマーケティングデータ化 (2) ~IDW 法による地価ポテンシャルデータ開発手法 ~ 技研商事インターナショナル株式会社 Giken Shoji International Co., Ltd. (GSI)

2 エリアマーケティングコラムオープンデータのエリアマーケティングデータ化 (2) ~IDW 法による地価ポテンシャルデータ開発手法 ~ 技研商事インターナショナル株式会社技術開発部プロダクト開発課統計士データ解析士倉本忠 1 はじめに 3 地価の種類とオープンデータ前回のマンスリーレポートではオープンデータの活用事例として政府統計の総合窓口 e-stat ( ) 等で簡単に入手できる広域な行政区画単位の統計情報を利用して地域メッシュや町丁目等の小地域レベルのデータを推計する手法の1つをご紹介しました今回は地価 ( 土地価格 ) に関するオープンデータと同データを基に弊社で開発した地価ポテンシャルデータについて技術的側面からご紹介します e-stat: 2 地価とエリアマーケティング地価とは読んで字のごとく土地の価格のことですがそれから何がわかるのでしょうか? その土地に住む人のことをイメージしてみると一般に地価が高い地域に住む世帯は平均年収が高いというイメージがあります実際地域ごとの平均地価と平均年収の関係を見てみると強い相関があることが知られていますこのことから富裕層向け商品のチラシやダイレクトメール配布先を選定する際の指標として利用できるかもしれませんまた地価は地ぐらい ( そこに住みたいオフィス店舗を構えたいという土地のブランド力のようなもの ) を表す1つの指標と考えられます例えば駅周辺の平均地価を算出し駅同士で比較してみることで駅の相対的な地ぐらいを推し量る指標とすることもできそうです地価にはいくつかの種類があります以下に国や自治体が公表している公的地価および不動産取引情報 ( 表 1) と代表的なオープンデータ ( 表 2) をご紹介します種類説明地価公示法に基づき国土交通省土地鑑定委員会が毎年 1 回公示する公示地価標準地の1m2あたりの価格価格時点 : 毎年 1 月 1 日 (3 月公示 ) 国土利用計画法に基づき都道府県知事が毎年 9 月下旬に公表する土地価格正式には都道府県基準地標準価格という基準地価評価公表内容等が公示地価と類似しており公示地価とあわせて一般的な土地取引の指標となっている価格時点 : 毎年 7 月 1 日 (9 月公表 ) 相続税や贈与税を算定する際の基準となる路線価 ( 道路に付けられた価格 ) のことで国税庁が毎年 7 月初旬に公表する相続税路線価公示地価の8 割程度が目安とされている一般に路線価といえばこの相続税路線価を指す価格時点 : 毎年 1 月 1 日 (7 月 1 日発表 ) 固定資産税の算定する際の基準となる路線価のことで市町村が固定資産税路線価公表する公示地価の7 割程度が目安とされている価格時点 :1 月 1 日 (3 年に1 度評価替 ) 国土交通省が国土交通省が不動産取引当事者へのアンケート調査不動産取引価格情報に基づいて公表している不動産の実際の取引価格に関する情報価格時点 : 四半期ごとに更新表 1 公示地価および不動産取引情報の種類公開元公開情報説明昭和 58 年以降の全国の公示価格 / 基準国土数値情報地価が評価地点の座標やその他属性情地価公示ダウンロードサービス報と共に掲載されているデータ SHP 形都道府県地価調査 ( 国土交通省 ) 式 GML 形式 CSV 形式データをダウンロード可能昭和 45 年以降の全国の公示価格 / 基準地価公示地価をブラウザ上で検索し一覧形式で都道府県地価調査閲覧可能土地総合情報システム不動産取引情報をブラウザ内の地図上で ( 国土交通省 ) 閲覧可能また取引価格大字レベル不動産取引価格情報の住所および最寄り駅など掲載された CSV 形式データをダウンロード可能地価公示全国地価マップ都道府県地価調査各種公的地価をブラウザ内の地図上で閲 ( 資産評価システム相続税路線価覧可能研究センター ) 固定資産税路線価表 2 地価に関するオープンデータ GSI Monthly Report_

jp/ 2 地価とエリアマーケティング地価とは読んで字のごとく土地の価格のことですがそれから何がわかるのでしょうか?

国土数値情報ダウンロードサービスで色が濃いほど地価が低いことを表しています分 http://nlftp.mlit.go.jp/ksj/ 布状況を見ると東京駅新宿駅渋谷駅付近を中土地総合情報システム心として山手線の内側に250万円以上の地点が集中 http://www.land.mlit.go.jp/webland/ していることがわかりますまた都市から離れる全国地価マップ http://www.

3 国土数値情報ダウンロードサービスで色が濃いほど地価が低いことを表しています分布状況を見ると東京駅新宿駅渋谷駅付近を中土地総合情報システム心として山手線の内側に250万円以上の地点が集中していることがわかりますまた都市から離れる全国地価マップに従って地価が下降する傾向がありますが鉄道路線沿線の中大規模駅付近に飛び石状に地価の高いこの内国土数値情報ダウンロードサービスの地地点が存在していることがわかります価公示都道府県地価調査および土地総合情報シ地価公示データには昭和58年以降の地価が搭載ステムの不動産取引価格情報は CSV形式のデータされています地点ごとに地価調査の対象となっをダウンロード可能となっており二次利用が容易た年次以降の地価のみを搭載ここではリーマです特に国土数値情報ダウンロードサービスでンショック以降の地価の変動を見るために平成公開されているデータは GISで利用することを前提 20年と平成26年との地価の差額を算出しその値でとしており地図上に表現する上で必要となる座標色分け表示してみましょう情報が予め付与されていますので GISでの利用が大変簡便になっています 4 GISでの地価公示の利用それでは国土数値情報ダウンロードサービスの地価公示データをどのようにGISで活用するか例を見ていきましょう同サービスよりダウンロードした地価公示データをGISにインポートして 2014年時点の公示地価で色分け表示してみます図2 平成20年と平成26年の地価差額図2では赤系のポイントは地価が上昇しており色が濃いほど上昇幅が大きく青系のポイントは地価が下落しており色が濃いほど下落幅が大きいことを表しています図1で示した通り都心部の地価は非常に高いですがリーマンショック以降は全体的に地価が下落していることがわかりますその中で川崎市の武蔵小杉駅溝の口駅周辺の再開発が進む地域では地価が上昇していることがわかります図1 都心部の地価分布図1では赤系のポイントは地価50万円以上で色が濃いほど地価が高く青系のポイントは50万円未満 Copyright (c) 2014 GIKEN SHOJI INTERNATIONAL CO., LTD. All Rights Reserved.

jp/ に従って地価が下降する傾向がありますが鉄道路線沿線の中大規模駅付近に飛び石状に地価の高いこの内国土数値情報ダウンロードサービスの地地点が存在していることがわかります価公示都道府県地価調査および土地総合情報シ地価公示データには昭和58年以降の地価が搭載ステムの不動産取引価格情報は CSV形式のデータされています地点ごとに地価調査の対象となっ

4 5 地価をポイントとして見るときの課題地価をポイントとして地図上に表現することである程度地域ごとの傾向を掴むことができますしかし地価ポイントが存在しない地域は近くの地価ポイントから見た目で類推する必要がありポイントが密集している地域では状況が把握しづらい場合があります更に国勢調査などのメッシュや町丁字等の小地域単位の統計データ ( 面のデータ ) との関連性を知るのが困難といった課題がありますこのような課題の1つの解決策として地価ポイント情報を小地域単位のデータに置き換えた地価ポテンシャルデータをご提供しています地価ポイントが存在しない地域地価ポイントが密集する地域小地域単位の統計データとの関連性地価ポイント地価 90 万円持ち家比率 20% 地価 100 万円持ち家比率 60% ポイントがない地域地図拡大時地図縮小時小地域のデータ地価 50 万円地価ポイントの密度が低い地域では地価を知りたい地点にポイントが存在しないことがありますこの場合周辺のポイントからその地域の地価を類推することになり感覚的な判断をせざるを得ません特に地方部は地価ポイントの密度が低くなる傾向があります都市部のように地価ポイントの密度が高い地域は地図を縮小表示したときポイントとポイントが何重にも重なってしまい正確な分布状況を把握することが困難になります地価ポイント単独では主に地価が高いか低いかを読み取ることしかできませんがメッシュや町丁字などの小地域単位の統計データと組み合わせて地域を分類するなどの分析を行うことができれば新たな知見を得られる可能性があります 6 地価ポテンシャルデータとは? 地価ポテンシャルデータは地価データをメッシュや町丁字などの小地域単位に置き換えたデータです地価ポテンシャルデータを使用することで年収という観点だけでは見えてこない富裕層をセグメントするなど一層高度なマーケティングが可能となります図 3 町丁字単位の地価ポテンシャルデータ GSI Monthly Report_

地図縮小時小地域のデータ地価 50 万円地価ポイントの密度が低い地域では地価を知りたい地点にポイントが存在しないことがありますこの場合周辺のポイントからその地域の地価を類推することになり感覚的な判断をせざるを得ません特に地方部は地価ポイントの密度が低くなる傾向があります都市部のように地価ポイントの密度が高い地域は地図を縮小表示したときポイントとポイントが何重にも重なってしまい

7 作成方法 IDWとは空間的に連続的な遷移が仮定されるデータ地価公示データや店舗の商圏内出向率データ等を基に特定の地点のデータを求める場合には IDW Inverse Distance Weighted 法やクリギングといった空間的平滑化法が有効とされています地価ポテンシャルデータでは IDW法を用いて小地域ごとの平均地価を算出しています IDWとは日本語では逆距離荷重法

5 7 作成方法 IDWとは空間的に連続的な遷移が仮定されるデータ地価公示データや店舗の商圏内出向率データ等を基に特定の地点のデータを求める場合には IDW Inverse Distance Weighted 法やクリギングといった空間的平滑化法が有効とされています地価ポテンシャルデータでは IDW法を用いて小地域ごとの平均地価を算出しています IDWとは日本語では逆距離荷重法と呼び対象地点の近くに存在する別の地点のデータ値の図5 地価ポテンシャルデータによる色分け平均を取ることで対象地点のデータ値を推計する手法です平均を取る際データ値を持つ地点まで図5を見るとポイントとして表現した場合と比較の距離の逆数を重みとして使用することからこう呼して地域ごとの傾向が把握しやすくなっているこばれていますとがわかります次に元となった地価ポイントと地価ポテンシャルデータを重ねて表示してみます図4 IDW概念図地価ポテンシャルデータでは重みとして使用する距離に道路ネットワークに沿って進んだ場合の道のり距離を使用していますその結果を得るには膨大な計算処理を要しますが道のり距離を使用す図6 地価ポテンシャルデータと地価公示ポイントることで直線距離にはない地理要因交通要因を推計値に加味していますまた都道府県地価調査いわゆる平均を取っているためポイントとしてデータも参照することで更に推計精度を高めていデータ値そのままを表現した場合と比較して突出ますした部分が丸められていますが地域一帯の傾向としてはポイントから読み取れるものと乖離はあり 8 地価ポテンシャルデータと地価ポイントンシャルデータで掴みより詳細を確認する場合にそれでは 1Kmメッシュ単位の地価ポテンシャルデータを地図上に表現してみましょうません実務においては大まなか傾向を地価ポテ地価ポイントの分布状況を確認するといった使い方が有効ではないでしょうか Copyright (c) 2014 GIKEN SHOJI INTERNATIONAL CO., LTD. All Rights Reserved.

地価ポテンシャルデータを重ねて表示してみます図4 IDW概念図地価ポテンシャルデータでは重みとして使用する距離に道路ネットワークに沿って進んだ場合の道のり距離を使用していますその結果を得るには膨大な計算処理を要しますが道のり距離を使用す図6 地価ポテンシャルデータと地価公示ポイントることで直線距離にはない地理要因交通要因を推計値に加味していますまた都道府県地価調査

9 10 地価ポテンシャルデータの活用最後に地価ポテンシャルデータの活用例としてまとめ今回は地価に関するオープンデータとそれを持ち家世帯比率との組み合わせによる色分け地図を小地域単位のデータに置き換えた地価ポテンシャル見てみましょうデータについてご紹介しました今後国や自治体によるオープンデータの提供範囲はますます拡大し中野区 "平均地価公示価格" 武蔵野市

6 9 10 地価ポテンシャルデータの活用最後に地価ポテンシャルデータの活用例としてまとめ今回は地価に関するオープンデータとそれを持ち家世帯比率との組み合わせによる色分け地図を小地域単位のデータに置き換えた地価ポテンシャル見てみましょうデータについてご紹介しました今後国や自治体によるオープンデータの提供範囲はますます拡大し中野区 "平均地価公示価格" 武蔵野市この階級に注目中野駅中野駅台東区上野駅上野駅浅草駅浅草駅新宿区杉並区墨田区文京区秋葉原駅秋葉原駅青山麻布エリア新宿駅新宿駅三鷹市亀戸駅亀戸駅千代田区江東区東京駅東京駅 470 渋谷区 "持ち家世帯比率" 中央区新木場駅新木場駅世田谷区目黒区目黒駅目黒駅狛江市大崎駅大崎駅品川区大岡山駅大岡山駅大井町駅大井町駅白金高輪エリア川崎市高津区川崎市宮前区大田区川崎市中原区田園調布等々力エリア蒲田駅蒲田駅川崎市幸区 8 km 図7 地価と持ち家世帯比率図7では色の系統が地価の階級を表し同じ地価階級の中でも色が濃いほど持ち家世帯比率の高い地域であることを表していますここで注目したいのは青系地価50万 200万クラスと赤系地価200万 2000万クラスのもっとも濃い色になっている地域ですこれらの地域は地価が高く持ち家世帯の比率が高い訳ですから富裕層が特に多く住んでいる地域と考えられます図6では例えば青山麻布エリア白金高輪エリア田園調布等々力成城エリアなど一般に高級住宅街のイメージが強い地域がこれに該当しており感覚に一致する結果を可視化できていると言えます GSI Monthly Report_ データ活用を支援すると共にエリアマーケティをより高度に活用するための製品サービスを提供して参ります品川駅品川駅五反田駅五反田駅川崎市多摩区成城エリアることが予想されます弊社は皆様のオープンング分野で長年培った技術によりオープンデータ港区渋谷駅渋谷駅調布市様々なデータを入手利用することがより簡便にな

大崎駅大崎駅品川区大岡山駅大岡山駅大井町駅大井町駅白金高輪エリア川崎市高津区川崎市宮前区大田区川崎市中原区田園調布等々力エリア蒲田駅蒲田駅川崎市幸区 8 km 図7 地価と持ち家世帯比率図7では色の系統が地価の階級を表し同じ地価階級の中でも色が濃いほど持ち家世帯比率の高い地域であることを表していますここで注目したいのは青系地価50万 200万ク

7 今日の日本のマーケティング市場において多様化した消費者の特性やニーズを把握しそれに基づいた店舗開発販売促進商品企画の重要性が高まっています当社は20 年に渡って1800 社以上のお客様のマーケティング課題解決を支援する中で培ったノウハウを武器に GIS 技術と融合した新たなマーケティング分析事業に取り組んでまいります技研商事インターナショナル株式会社マーケット分析ソリューション事業部本社 TEL: ( 代表 ) 名古屋市東区主税町 2-30 GSIビル東京支店 TEL: ( 代表 ) 千代田区霞が関霞が関 IHF ビル 4F 大阪営業所 TEL: ( 代表 ) 大阪市中央区瓦町井門瓦町ビル 4F

jp 技研商事インターナショナル株式会社マーケット分析ソリューション事業部本社 TEL:052-972-6544( 代表 ) 名古屋市東区主税町 2-30 GSIビル東京支店

将来都市計画道路ネットワークの検証結果

将来都市計画道路ネットワークの検証結果将来都市計画道路ネットワークの検証の考え方都市計画道路は都民生活や都市活動を支える最も基本的な都市基盤の一つです将来都市計画道路ネットワークの検証ではこうした都市計画道路の中でも区部及び多摩地域の幹線街路 [1] に着目しその未着手区間 ( 概成路線を含む ) を対象に必要性を確認しました都市計画道路の整備に関して設定した四つの基本目標を掲げ都市計画道路の果たす様々な役割や機能を考慮し