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めぐのわにべ
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1 INTERNATIONAL STRUCTURED FINANCE RATING METHODOLOGY < 関連業務 > 不動産ポートフォリオキャッシュフロー変動リスク格付 Methodology for Assigning Real Estate Cash Flow Volatility Ratings コンタクト先 : 竹之内哲次 SVP- チームリーダー tetsuji.takenouchi@moodys.com 目次はじめに不動産ポートフォリオキャッシュフロー変動リスク格付け I. 本件格付けの定義 II. 分析手法 1. 個別物件の純収益の変動性の推計 2. 個別物件間の相関係数の推計 3. 本件格付けの対象になる不動産ポートフォリオの純収益の変動性の決定 4. 不動産ポートフォリオの純収益の変動性の水準と本件格付け符号について 5. 本件格付けの分析プロセスにおいて有用な情報について III. 本件格付けの具体例おわりにはじめに (J-REIT) 1 J-REIT

2 不動産ポートフォリオキャッシュフロー変動リスク格付け I. (Net Operating Income) 不動産ポートフォリオキャッシュフロー変動リスク格付け符号 CFV-1 : CFV-2 CFV-3 : CFV-4 : CFV-5 : 2

3 CFV-2 CFV-5 " " " " " " " " II. 1) 2) 2 3) 1. 個別物件の純収益の変動性の推計 2 (1) (2) (3) IT (CAPEX) (CAPEX) (Net Cash Flow (NCF)) NCF 2. 3

4 2. 個別物件間の相関係数の推計 2 3. 本件格付けの対象になる不動産ポートフォリオの純収益の変動性の決定 (1) (2) 4. 不動産ポートフォリオの純収益の変動性の水準と本件格付け符号について 12.0% 7.0% 4 3. % 50% 12.0% CFV-3-10% 3.0% CFV % 7.0% CFV-1 CFV-2 + CFV-2 CFV-2 CFV-3 + CFV-3 CFV-3 CFV-4 + CFV-4 CFV-4 CFV-5 + CFV-5 CFV-5 % 10% 15% 22% 29% 36% 43% 50% 57% 64% 72% 81% 90% 100% 3.0% 4.7% 6.6% 8.1% 9.5% 10.8% 12.0% 13.2% 14.5% 16.1% 18.1% 21.0% 33.6% 3. p wi, (wj) i (j) ij i, j -1 1 i ( j) i (j) (1) σ = p ( N i= 1 N j= 1 w w ρ σ σ ) i j ij i j 4. 4

5 5. 本件格付けの分析プロセスにおいて有用な情報について PM III CFV-2 CFV-3 3,000 CFV-1 2 CFV-3 5 CFV-2-5

6 おわりに 6

7 ムーディーズジャパン株式会社東京都港区愛宕 2 丁目 5-1 愛宕グリーンヒルズ MORI タワー 20F Copyright 2010 Moody s Investors Service, Inc. 及び / 又は同社のライセンサー及び関連会社 ( 以下ムーディーズと総称します )All rights reserved. 信用格付は事業体与信契約債務又は債務類似証券の将来の相対的信用リスクについてのムーディーズジャパン株式会社 ( 以下 MJKK といいます ) の現時点の意見です MJKK は信用リスクを事業体が契約上財務上の義務を期日に履行できないリスク及びデフォルト事由が発生した場合に見込まれるあらゆる種類の財産的損失と定義しています信用格付は流動性リスク市場価値リスク価格変動性リスク及びその他のリスクについて言及するものではありません信用格付は現在又は過去の事実を示すものではありません信用格付は投資又は財務に関する助言を構成するものではなく特定の証券の購入売却又は保有を推奨するものではありません信用格付は特定の投資家にとっての投資の適切性について論評するものではありません MJKK は投資家が購入保有又は売却を検討する各証券について投資家自身で研究評価するという期待及び理解の下で信用格付を発行しますここに記載する情報はすべて著作権法を含む法律により保護されておりいかなる者もいかなる形式方法手段によってもこれらの情報 ( 全部か一部かを問いません ) をムーディーズの事前の書面による同意なく複製その他の方法により再製リパッケージ転送譲渡頒布配布転売することはできずまたこれらの目的で再使用するために保管することはできませんここに記載する情報はすべてムーディーズが正確かつ信頼しうると考える情報源から入手したものですしかし人的及び機械的誤りが存在する可能性並びにその他の事情によりムーディーズはこれらの情報をいかなる種類の保証もつけることなく現状有姿で提供していますムーディーズは信用格付を付与する際に用いる情報が十分な品質を有しまたその情報源がムーディーズにとって信頼できると考えられるものであること ( 独立した第三者がこの情報源に該当する場合もある ) を確保するため全ての必要な措置を講じていますしかしムーディーズは監査を行う者ではなく格付の過程で受領した情報の正確性及び有効性について常に独自の検証を行うことはできませんムーディーズはいかなる状況においてもまたいかなる者又は法人に対しても以下の (a) 及び (b) について一切責任を負いません (a) これらの情報の入手収集編纂分析解釈伝達公表又は配布に関する誤り ( 過失によるかその他の原因によるかを問いません ) 又はその他の状況若しくは偶発事象 ( ムーディーズあるいはその取締役役職員従業員あるいは代理人の支配力が及ぶか及ばないかを問いません ) に ( 全部一部を問わず ) 起因し由来し若しくは関係する損失又は損害 (b) ムーディーズが事前に当該損害の可能性について助言を受けていた場合においてもこれらの情報の使用により又は使用が不可能であることにより発生するあらゆる種類の直接的間接的特別二次的補償的又は付随的損害 ( 逸失利益を含みますがこれに限定されるものではありません ) ここに記載される情報の一部を構成する格付財務報告分析予測及びその他の見解 ( もしあれば ) はムーディーズの意見の表明でありまたそのようなものとしてのみ解釈されるべきでありこれによって事実を表明し又は証券の購入売却若しくは保有を推奨するものではありませんここに記載する情報の各利用者は購入保有又は売却を検討する各証券について自ら研究評価しなければなりませんムーディーズはいかなる形式又は方法によってもこれらの格付若しくはその他の意見又は情報の正確性適時性完全性商品性及び特定の目的への適合性について ( 明示的黙示的を問わず ) いかなる保証も行っていません MJKK はムーディーズグループジャパン合同会社の完全子会社であり同社は Moody s Corporation ( 以下 MCO といいます ) の完全子会社である Moody s Overseas Holdings Inc. の完全子会社です MJKK は MJKK が格付を行っている債券 ( 社債地方債債券手形 CP を含みます ) 及び優先株式の発行者の大部分が MJKK が行う評価格付サービスに対して MJKK による格付の付与に先立ち 20 万円から約 3 億 5,000 万円の手数料を MJKK に支払うことに同意していることをここに開示しますまた MCO 及び MJKK は MJKK の格付及び格付過程の独立性を確保するための方針と手続きを整備しています MCO の取締役と格付対象会社との間の何らかの利害関係の存在及び MJKK から格付を付与されかつ MCO の株式の 5% 以上を保有していることを SEC に公式に報告している会社間の何らかの利害関係の存在に関する情報はムーディーズのウェブサイト上に "Shareholder Relations-Corporate Governance-Director and Shareholder Affiliation Policy" という表題で毎年掲載されます本書のオーストラリアでの公開はオーストラリア金融サービス認可番号を有するムーディーズの関連会社である Moody s Investors Service Pty Limited ABN によって行われます本文書は (2001 年会社法 761G 条の定める意味における ) ホールセール顧客のみへの提供を意図したものですオーストラリア国内から本文書に継続的にアクセスした場合ムーディーズに対してホールセール顧客であるか又はホールセール顧客の代表者として本文書にアクセスしていること及び貴殿又は貴殿が代表する法人が直接又は間接に本書又はその内容を (2001 年会社法 761G 条の定める意味における ) リテール顧客に配布しないことを表明したことになります本信用格付は発行者の信用力又は債務についての意見であり発行者のエクイティ証券又はリテール投資家が取得可能なその他の形式の証券について意見を述べるものではありませんリテール投資家が本信用格付に基づいて投資判断をするのは危険ですもし疑問がある場合にはフィナンシャルアドバイザーその他の専門家に相談することを推奨します sf161

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Document Title 2013 年 11 月 12 日ムーディーズアナリティックスディレクター水野裕二 yuji.mizuno@moodys.com 2 はじめに FSB( 金融安定理事会 ) は2013 年 11 月 11 日にG-SIB( グローバルにシステム上重要な銀行 ) のアップデートされたリストを公表しました G-SIBリストの更新は 2011 年 11 月から数えて3 回目となります今回は2012 年末のデータに基づいてアップデートがなされ