情報提供資料 年 月 日作成 都市圏の人口増加と不動産 J-REIT 市場 7 都県で人口が増加 総務省が発表した 年 月 日時点の人口推計によると 東京 埼玉 千葉 神奈川 愛知 福岡 沖縄の 7 都県で前年より人口が増加しました 一方 人口が減少した道府県はにのぼり 年と 年に並び 比較可能な9 年以来で最多となりました また 全国では 年連続で減少しました 人口が増加した都県をみると 出生率が最も高い沖縄を除いて いずれも首都圏および地域の中心都市を擁する県となっています 景気回復に伴う都市部での雇用の増加などが人口増加の背景と考えられます 世界一を維持する東京圏の人口 国連による世界都市圏別の人口予測では 東京圏は 年に約, 万人を有する世界最大の都市圏となっています また 年時点においても 東京圏は変わらず世界一を維持すると予測されています 日本は 少子高齢化により 国全体でみると人口は減少傾向が続くとみられます 一方 東京圏を中心とした都市圏という観点でみると 今後も大規模な経済圏を維持していくことが見込まれます 都市部の人口増加と不動産 J-REIT 市場 J-REITが保有する物件は 東京 区全体で% 超 関東 中部 近畿の 大都市圏で合計 9% 超を占めています 前述のような都市部への人口流入は オフィスや住宅などの需要増加や 商業施設の売上増加につながると考えられます 加えて 訪日外国人客の増加や 年東京オリンピックに向けた交通網の整備なども不動産 J-REIT 市場への後押しになるものと期待されます J-REIT 保有物件の所在地別保有額の割合 年 月 日現在........ 北海道( 万人 ),,,,,,, 全宮城県 年 年 年 福岡県東京都愛知県大阪府東京テ リー上海ニューヨークハ リロント ン 年 位 位 位 位 位 位 年 ( 年対比の順位 ) 主要都道府県の人口増減率の推移 年 ~: 年次 各年 月時点の人口増減率 ( 前年比 ) 世界の主要都市圏の人口推移比較 位 位 位 位 - - 沖縄県広島県 年 年 国連による推計値 年のパリおよびロンドンは 位圏外 (%) 国平均東京主要 区 : 千代田区 中央区 港区 新宿区 渋谷区東京 区 : 東京主要 区以外関東地区 : 東京都 ( 東京 区以外 ) 茨城県 栃木県 群馬県 埼玉県 千葉県 神奈川県中部地区 : 岐阜県 静岡県 愛知県 三重県近畿地区 : 滋賀県 京都府 大阪府 兵庫県 奈良県 和歌山県 左記割合は 小数第 位を四捨五入しているため 合計が% とならない場合があります 出所 : 総務省 国連および一般社団法人不動産証券化協会が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成 上記は 将来における主要都道府県の人口増減率 世界の主要都市圏の人口推移および J-REIT 保有物件の所在地別保有額の割合を保証するものではありません /
年 月 J-REIT 市場について 東証 REIT 指数 ( 配当込み ): 左軸 予想配当利回り : 右軸 東証 REIT 指数 : 左軸 年 月末 年 月末 月次騰落率 東証 REIT 指数,7.,..% 東証 REIT 指数 ( 配当込み ),7.,..79% J-REIT 予想配当利回り.%.% - 出所 : ブルームバーグ等が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成 上記グラフは 将来における東証 REIT 指数および J-REIT の予想配当利回りの推移を示唆 保証するものではありません 先月の市場環境 月の 国内リート市場 ( 東証 REIT 指数 ( 配当込み )) は上昇しました 月初こそ 利益確定とみられる売りに押されたものの オフィス市況の改善などを背景に中旬にかけて値を戻しました 下旬は 相次ぐ公募増資の公表を受けもみ合う展開となったものの 前月末対比ではプラスとなりました * グラフの期間は 年 月 日 ~ 年 月 日 今後の見通し 短期的には 公募増資に伴う需給軟化懸念や長期金利の変動を受け 値動きが荒い場面も想定されます しかし 中長期的には 相対的な配当利回りの高さや 不動産市況の改善 物件取得による分配金増加期待 日銀のJ-REIT 買入による需給面での下支えなどを背景に 底堅い展開を予想します /
年 月 ( 兆円 ) J-REIT の時価総額推移 J-REIT 市場について ( 年 9 月 日 ~ 年 月 日 ) J-REITの市場規模時価総額 兆, 億円銘柄数 銘柄 ( 年 月 日現在 ) 不動産タイプ別構成比率 /9 / /9 / 7/9 9/ /9 / /9 / J-REITと 年国債の利回り推移 (%) ( 年 9 月 日 ~ 年 月 日 ) 利回り格差 J-REIT 年国債.%.7% /9 /9 /9 7/9 9/9 /9 /9 (%) ( 年 月 日現在 ) J-REITおよび株式は配当利回り 主な国内資産の利回り比較.% J-REIT.% 株式 ( 東証一部 ).% 年国債 (%) ( 年 月 日現在 ) 7 REIT 配当利回り利回り格差.%.%.% 年国債利回り.%.%.% 主要国 REIT と 年国債の利回り比較.9% 日本米国英国豪州 出所 : ブルームバーグ 一般社団法人投資信託協会 S&P 各投資法人が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成 各資産の利回りおよび利回り格差は 少数第 位を四捨五入したもの 主要国 REIT の利回りで用いた指数は次のとおり 日本 : 東証 REIT 指数 米国 :FTSE/NAREIT エクイティ REIT 指数 英国 :FTSE EPRA/NAREIT UK 指数 豪州 :S&P/ASXREIT 指数 利回りは 指数構成銘柄の変更などにより 大きく変動することがあります 上記グラフは 将来における J-REIT 市場等の動向を示唆 保証するものではありません.7%.%.9%.%.%.% /
年 月 J-REIT 市場について J-REIT 時価総額上位 銘柄 ( 年 月 日現在 ) 順位銘柄名主なスポンサー 主な運用対象 騰落率 ヵ月 ヵ月 ヵ月 年 時価総額 予想配当利回り 日本ビルファンド投資法人三井不動産 住友生命オフィス.%.% -.%.%, 億円.9% ジャパンリアルエステイト投資法人三菱地所 三井物産オフィス.%.% -.7% 7.% 7,9 億円.77% 日本リテールファンド投資法人三菱商事 ユービーエス商業施設.9%.%.9%.7%,97 億円.% ユナイテッド アーバン投資法人丸紅 極東証券総合.7%.%.% 7.7%, 億円.% 日本プロロジスリート投資法人プロロジス物流 -.% -.%.%.%, 億円.% オリックス不動産投資法人オリックス総合.9%.%.%.9%,97 億円.7% 7 アドバンス レジデンス投資法人伊藤忠グループ等住宅 -.% -.% 9.7%.%, 億円.% 日本プライムリアルティ投資法人 東京建物 大成建設 安田不動産等 複合.%.%.%.%, 億円.9% 9 森トラスト総合リート投資法人森トラスト総合 -.% -.%.% 9.%, 億円.% アクティビア プロパティーズ投資法人東急不動産複合.%.%.%.%, 億円.99% 出所 : ファクトセットが提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成 上記投資法人名は J-REIT の時価総額上位 銘柄として挙げたものであり 上記投資法人の発行する投資証券および投資法人債への投資を推奨するものではありません 日銀による J-REIT の買入状況 ( 億円 ) ( 年 月 ~ 年 月 : 月次 )( 億円 ), 月間買入額 ( 左軸 ) 買入累計額 ( 右軸 ),, ( 年 月 7 日現在 ) 買入予定額 ( 年末まで ),7 億円, 買入実績, 億円 / / / / / 年 月は7 日現在 出所 : 日銀が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成 上記は 将来における日銀による J-REIT の買入状況を示唆 保証するものではありません /
年 月 不動産市場について 都心 区 ( 千代田区 中央区 港区 新宿区 渋谷区 ) オフィスビルの賃料 空室率の推移 ( 円 / 坪 ) ( 年 9 月 ~ 年 月 ) (%),, 賃料 : 左軸 空室率 : 右軸, 9,, 7 9,, 7,,,, /9 /9 /9 7/9 9/9 /9 /9 J-REITと都心 区オフィスビルの空室率の推移.% 7,7 円 (%) ( 年 9 月 ~ 年 月 ) 9 7 都心 区オフィス J-REIT( オフィス ) J-REIT.%.% J-REITおよびJ-REIT( オフィス ) の空室率は 年 月までのデータを表示.% /9 /9 /9 7/9 9/9 /9 /9 東証 REIT 指数と都心 区オフィスビルの賃料の推移 ( 円 / 坪 ),, 賃料 : 左軸 東証 REIT 指数 : 右軸 ( 年 9 月 ~ 年 月 ) ( ポイント ),,, 9,,,,7. ポイント 7,, 東証 REIT 指数は 基準日である 年 月 日のデータより表示, /9 /9 /9 7/9 9/9 /9 /9 7,7 円, 出所 : ブルームバーグ 三鬼商事 一般社団法人投資信託協会が提供するデータを基にみずほ投信投資顧問が作成 上記グラフは 将来における不動産市場の動向を示唆 保証するものではありません /
投資信託のお申込みに際しての一般的な留意事項 投資信託に係るリスクについて投資信託は 主として国内外の株式 公社債および不動産投資信託証券 ( リート ) などの値動きのある証券等 ( 外貨建資産に投資する場合には為替変動リスクもあります ) に投資しますので ファンドの基準価額は変動します したがって 投資者の皆さまの投資元金は保証されているものではなく 基準価額の下落により 損失を被り 投資元金を大きく割り込むことがあります ファンドの運用による損益はすべて投資者の皆さまに帰属します また 投資信託は預貯金と異なります 投資信託は 個別の投資信託ごとに投資対象資産の種類や投資制限 取引市場 投資対象国等が異なることから リスクの内容や性質が異なりますので お申込みの際は投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) を必ずお読みください 投資信託は 預金商品 保険商品ではなく 預金保険 保険契約者保護機構の保護の対象ではありません 登録金融機関が取り扱う投資信託は 投資者保護基金の対象ではありません 投資信託の設定 運用は 投資信託委託会社が行います 投資信託に係る費用についてみずほ投信投資顧問株式会社が運用する投資信託については ご投資いただくお客さまに以下の費用をご負担いただきます 直接ご負担いただく費用購入時手数料 : 上限.7%( 税抜.%) 換金時手数料 : 換金の価額の水準等により変動する場合があるため あらかじめ上限の料率等を示すことができません 信託財産留保額 : 上限.% 投資信託の保有期間中に間接的にご負担いただく費用運用管理費用 ( 信託報酬 ) : 上限年.%( 税抜.%) 上記は基本的な料率の状況を示したものであり 成功報酬制を採用するファンドについては 成功報酬額の加算によってご負担いただく費用が上記の上限を超過する場合があります 成功報酬額は基準価額の水準等により変動するため あらかじめ上限の額等を示すことができません その他の費用上記以外に保有期間等に応じてご負担いただく費用があります 投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) 等でご確認ください ご注意 上記に記載しているリスクや費用の項目につきましては 一般的な投資信託を想定しております 費用の料率につきましては みずほ投信投資顧問株式会社が運用するすべての公募投資信託のうち ご負担いただくそれぞれの費用における最高の料率を記載しております 投資信託をお申込みの際は 販売会社から投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) をあらかじめ または同時にお渡しいたしますので 必ずお受け取りになり 投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) の内容をよくお読みいただきご確認のうえ お客さまご自身が投資に関してご判断ください 商号等 / みずほ投信投資顧問株式会社金融商品取引業者関東財務局長 ( 金商 ) 第 9 号加入協会 / 一般社団法人投資信託協会 一般社団法人日本投資顧問業協会 本資料で使用している指数について 東証 REIT 指数は 株式会社東京証券取引所 ( 東京証券取引所 ) の知的財産であり 指数の算出 指数値の公表 利用など同指数に関するすべての権利 ノウハウは 東京証券取引所が有しています FTSE は London Stock Exchange Groupの会社が所有する商標であり ライセンス契約に基づき FTSE International Limited が使用します NAREIT はNAREITが所有する商標です Standard & Poor s S&P スタンダード& プアーズ は スタンダード & プアーズファイナンシャルサービシーズエルエルシーが所有する登録商標です 本資料のご利用にあたっての注意事項等 本資料は みずほ投信投資顧問 ( 以下 当社といいます ) が投資家の皆さまに情報提供を行う目的で作成したものであり 投資勧誘を目的に作成されたものではありません 本資料は法令に基づく開示書類ではありません 本資料の作成にあたり 当社は情報の正確性等について細心の注意を払っておりますが その正確性 完全性を保証するものではありません 本資料に記載した当社の見通し 予測 予想 意見等 ( 以下 見通し等 ) は 本資料の作成日現在のものであり 今後予告なしに変更されることがあります また 本資料に記載した当社の見通し等は 将来の景気や株価等の動きを保証するものではありません /