3. 将来人口推計について (1) 福岡県内各都市の将来人口推計 図 2-18 は 国立社会保障 人口問題研究所による人口予測を基に 2010 年の人口を 100 として 2040 年までの 5 年毎の指数を表示しています この期間に県内全体的な人口減少が予 測されていますが 粕屋町や新宮町 志免町 那珂川町などは今後も人口増加が予測されていま す 福岡都市圏の各都市では人口があまり減らないと予測されています 一方で 人口減少が著しいと予測されているのは 筑豊地区 筑後地区 京築地区などの各都 市に多く 北九州市でも約 2 割の人口減少が予測されています 130.0 125.0 120.0 115.0 110.0 105.0 100.0 95.0 90.0 85.0 80.0 75.0 70.0 65.0 60.0 55.0 2010 年 2015 年 2020 年 2025 年 2030 年 2035 年 2040 年 201 0 年の人口を10として指数表示 粕屋町新宮町志免町那珂川町太宰府市福岡市大野城市古賀市筑紫野市須恵町久山町篠栗町小郡市岡垣町筑後市大木町広川町大刀洗町宗像市糸島市苅田町春日市宇美町筑前町行橋市久留米市福津市北九州市飯塚市遠賀町田川市宮若市吉富町直方市うきは市福智町赤村大任町水巻町豊前市上毛町柳川市桂川町朝倉市芦屋町大川市糸田町八女市築上町中間市大牟田市みやま市みやこ町香春町嘉麻市鞍手町小竹町添田町川崎町東峰村 ( 図 2-18 福岡県内市町村の人口予測 ) 11
(2) 本市と周辺都市の将来人口推計 本市の将来人口は 2040 年に 87.5 ポイントと今後 1 割以上の人口減少が予測されていま す また 本予測では少子高齢化の傾向が強まり 生産年齢人口の割合は 53.8% にまで減少す ると予測されています 総数 2010 年 2015 年 2020 年 2025 年 2030 年 2035 年 2040 年 推計人口総数 ( 人 ) 95,501 95,397 94,197 92,363 89,986 87,020 83,550 総人口指数 (%) 100.0 99.9 98.6 96.7 94.2 91.1 87.5 年少人口割合 (%) 13.4 13.0 12.4 11.6 11.1 10.9 10.8 生産年齢人口割合 (%) 64.0 60.1 57.5 56.3 55.8 55.3 53.8 老年人口割合 (%) 22.5 26.9 30.1 32.1 33.1 33.8 35.4 75 歳以上人口割合 (%) 11.0 12.5 14.7 18.1 20.5 21.6 21.7 図 2-19 は本市と福岡都市圏各都市等の人口予測を示しています 2040 年の人口予測を比較 すると 福岡都市圏の中では本市は低位置にあり 人口減少の割合が高いと予測されています ( 単位 : 人 ) (2010 年を100 として指数表示 ) 自治体 人口指数 2010 年 2015 年 2020 年 2025 年 2030 年 2035 年 2040 年 2010 年 2015 年 2020 年 2025 年 2030 年 2035 年 2040 年 太宰府市 70,482 72,532 73,362 73,541 73,197 72,393 71,249 100.0 102.9 104.1 104.3 103.9 102.7 101.1 福岡市 1,463,743 1,498,589 1,510,382 1,509,307 1,497,115 1,473,747 1,439,182 100.0 102.4 103.2 103.1 102.3 100.7 98.3 大野城市 95,087 96,541 97,053 96,829 96,017 94,746 93,002 100.0 101.5 102.1 101.8 101.0 99.6 97.8 古賀市 57,920 58,970 59,248 59,015 58,344 57,297 55,898 100.0 101.8 102.3 101.9 100.7 98.9 96.5 筑紫野市 100,172 101,812 102,099 101,562 100,340 98,405 95,774 100.0 101.6 101.9 101.4 100.2 98.2 95.6 宗像市 95,501 95,397 94,197 92,363 89,986 87,020 83,550 100.0 99.9 98.6 96.7 94.2 91.1 87.5 糸島市 98,435 97,665 95,985 93,620 90,702 87,262 83,311 100.0 99.2 97.5 95.1 92.1 88.6 84.6 春日市 106,780 105,227 103,388 100,613 97,222 93,327 88,972 100.0 98.5 96.8 94.2 91.0 87.4 83.3 福津市 55,431 54,623 53,246 51,489 49,414 47,075 44,589 100.0 98.5 96.1 92.9 89.1 84.9 80.4 北九州市 976,846 961,748 936,127 903,262 866,164 826,141 784,162 100.0 98.5 95.8 92.5 88.7 84.6 80.3 宮若市 30,081 28,940 27,721 26,483 25,255 24,022 22,751 100.0 96.2 92.2 88.0 84.0 79.9 75.6 (2010 年を100 として指数表示 ) 105.0 100.0 95.0 90.0 85.0 太宰府市福岡市大野城市古賀市筑紫野市宗像市糸島市 春日市 80.0 75.0 2010 年 2015 年 2020 年 2025 年 2030 年 2035 年 2040 年 福津市 北九州市 宮若市 ( 図 2-19 宗像市と近隣都市の人口予測 ) 図 2-18 及び 2-19 は 平成 25 年 3 月推計国立社会保障 人口問題研究所資料より作成 12
第三章 住宅市場の動向 1. 本市の住宅の現状について (1) 本市の住宅の概観 本市では 昭和 40~50 年代にかけて丘陵地を中心に大規模な宅地開発が行われ その後も 主に戸建住宅としての宅地開発が引き続き行われてきました また 北九州市と福岡市の両政令 指定都市から約 30 km圏内に位置する本市は 交通アクセスに恵まれた住宅都市であるとともに 自然 文化 歴史に育まれた住みよい住宅都市として発展してきました 国が実施した平成 25 年の住宅土地統計調査結果から 本市における住宅総数は 38,120 戸あり 持ち家の割合が 67.6% を占めています これは 福岡県平均の 53.8% 全国平均 の 61.7% を上回っています また 店舗併用住宅は少なく 98.5% が専用住宅です 住宅総数 ( 戸 ) 専用住宅 店舗併用住宅 持ち家 借家 不明 持ち家 借家 不明 持ち家 借家 不明 38,120 25,760 11,540 820 37,550 25,760 11,540 250 570 560 10 0-67.6% 30.3% 2.2% 98.5% 68.6% 30.7% 0.6% 1.5% 98.2% 1.8% 0% ( 図 3-1 本市住宅の種類 ) 住宅の建て方についてみてみると 本市の住宅は一戸建て住宅の割合が比較的高く 69.4% を 占めています また 持ち家と借家別の一戸建住宅 共同住宅の割合等は以下に示すとおりであ り 借家のうち民営借家の占める割合が約 80% です なお 共同住宅には 便宜上 長屋住宅 等を含めて表示しています 住宅総数 ( 戸 ) 持ち家借家公営 UR 公社の借家民営借家給与住宅一戸建共同住宅一戸建共同住宅一戸建共同住宅一戸建共同住宅一戸建共同住宅一戸建共同住宅 38,120 26,460 11,660 26,320 25,080 1,240 11,550 1,250 10,310 1,770 80 1,690 9,30 1,090 8,210 470 80 390-69.4% 30.6% 69.0% 95.3% 4.7% 30.3% 10.8% 89.3% 15.3% 4.5% 95% 80.5% 11.7% 88.3% 4.1% 17.0% 83.0% ( 図 3-2 本市住宅の建て方 ) これらの調査結果をもとに 持ち家一戸建住宅 持ち家共同住宅 借家一戸建住宅 借 家共同住宅 の 4 種に分類し 図 3-3 で県内 28 市の比較をしています 本市では 持ち家一戸 建て住宅の割合が 66.3% と最も高くなっています また 分譲マンションなどの持ち家共同住 宅の比率は 福岡都市圏の中では最も低い 3.2% です 借家一戸建住宅の割合は 福岡市 筑 紫野市 大野城市に次いで 4 番目に低い 3.3% となっています 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 福借家共同 3.9 24.9 1.6 4.2 7.1 0.5 4.5 5.3 5.0 4.3 39.9 4.9 0.3 0.0 0.3 44.5 40.4 39.4 39.5 34.0 34.8 28.5 24.5 27.5 27.2 24.0 16.4 15.6 25.8 25.6 20.2 19.6 17.2 18.9 13.9 14.6 8.4 13.8 25.6 36.8 3.7 4.3 1.0 0.8 3.9 5.1 6.5 6.4 6.6 3.3 6.1 4.5 3.7 60.3 5.5 5.7 1.2 7.2 3.2 3.2 3.3 1.6 3.1 5.1 10.6 5.4 2.4 5.1 5.0 5.3 市持ち家一戸建 4.2 3.8 6.2 5.0 3.3 1.4 7.2 3.9 14.1 17.3 14.8 12.3 79.4 52.9 55.6 55.9 59.4 60.6 67.8 72.3 75.0 77.0 80.5 80.4 86.0 81.6 2.1 66.3 66.8 66.3 65.8 69.7 69.1 70.6 18.3 60.2 48.3 46.7 38.6 39.9 41.1 19.2 豊前春日市大野城市北九州市田川市久留米市太宰府市飯塚市古賀市筑紫野市大牟田市宮若市嘉麻市宗像市中間市直方市小郡市八女市筑後市大川市糸島市行柳福朝うみや岡市橋市川市津市倉市きは市ま市13 ( 図 3-3 県内 28 市の持ち家 借家別の住宅の建て方 )
図 3-4 は 本市の住宅を築年数毎に示しており 建築後 25 年以上の住宅が 48.8% を占め 建築後 35 年以上の住宅は 27.2% を占めています 今後は住宅の老朽化がさらに進展すると 推測されます 平成 23 年 ~25 年 9 月 ( 築 2~4 年 ) 1,480 平成 18 年 ~22 年 ( 築 5~10 年 ) 平成 13 年 ~17 年 ( 築 10~15 年 ) 3,490 3,900 平成 8 年 ~12 年 ( 築 15~20 年 ) 平成 3 年 ~7 年 ( 築 20~25 年 ) 4,720 5,100 昭和 56 年 ~ 平成 2 年 ( 築 25~35 年 ) 7,860 昭和 46 年 ~55 年 ( 築 35~45 年 ) 7,190 昭和 36 年 ~45 年 ( 築 45~55 年 ) 昭和 35 年以前 ( 築 55 年以上 ) 1,140 1,640 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 ( 図 3-4 本市住宅の築年数別の戸数 ) 図 3-5 は 県内 28 市の住宅築年数の割合を示しており 築 10 年未満の割合が高い順から右に位置しています 本市の築 10 年未満の住宅の割合は14.7% 築 20 年未満の住宅の割合は37.2% となっており 比較的新しい住宅の割合が高い状況です また 古い住宅の割合をみてみると 築 45 年以上の住宅の割合が7.6% と県内 28 市の中で6 番目に低い状況ですが今後は急激に建築後 45 年を経過する住宅が増えてくると予測されます 100% 築 10 年未満築 10 年以上 20 年未満築 20 年以上 35 年未満築 35 年以上 45 年未満築 45 年以上 55 年未満築 55 年以上 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% ( 図 3-5 県内市町村別の住宅建築年数の割合 ) 14
県内 28 市の持ち家住宅の 1 住宅当り延べ床面積を比較すると 本市では一戸建住宅と共同住 宅を含めて 39.2 坪であり 県平均の 36.0 坪を大きく上回っています 県内他市と比較し ても 住宅の延べ床面積は比較的広い方に分類されます 50.0 45.0 40.0 35.0 30.0 25.0 20.0 15.0 10.0 5.0 0.0 1 住宅当り延床面積 ( 坪 ) 世帯平均人数 ( 人 ) 2.54 2.71 2.87 2.66 2.67 2.76 2.95 2.88 2.90 3.01 3.15 3.22 3.29 2.97 3.01 2.95 2.66 2.74 2.81 2.63 2.64 2.62 2.50 2.48 2.50 2.52 2.58 2.57 2.40 31.0 32.7 33.2 33.8 33.9 35.5 36.0 36.0 36.4 36.8 37.0 37.0 37.3 38.0 38.8 38.8 38.9 38.9 39.2 40.8 41.9 43.5 43.7 44.1 44.2 44.6 44.7 46.8 47.4 4.00 3.50 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 ( 図 3-6 県内 28 市の持ち家住宅当り延べ床面積 ) 図 3-1 から 3-6 は平成 25 年住宅土地統計調査資料より作成 (2) 空き家に関する現状図 3-7 は 総務省の住宅土地統計調査による各都市の空き家の現状です 本市では住宅総数に占める空き家総数の割合 ( 空き家率 ) が9.7% と筑紫野市 古賀市 糸島市に次いで4 番目に低い数値となっています また前回調査の平成 20 年の空き家率 10.1% から改善しています 共同住宅等の空き家が減少し 一戸建て住宅等の空き家が増加している状況です 北九州 福岡大牟田久留米 直方 飯塚 田川 柳川 八女 筑後 大川 行橋 豊前 中間 小郡筑紫野春日市大野城 宗像太宰府前原 古賀 福津 うきは 宮若 嘉麻 朝倉 みやま 都市人口 982,836 1,375,292129,549 303,72158,852132,68051,67873,92942,42748,56039,27071,85228,20446,74058,93998,940108,76994,07294,99667,88669,12657,47555,6433,26431,41945,70759,535 42,971 都市世帯数 448,856645,77857,051118,31525,17156,91423,85624,12114,24016,54012,85827,98311,42119,91821,0538,3643,19637,87337,11627,31924,68622,04521,22010,45412,84619,30319,946 13,940 住宅総数 489,430797,03060,110130,57025,72063,74022,17025,95015,47017,41013,35029,62011,51019,79022,1041,19045,62040,64040,3030,49026,14022,68021,52011,33014,17019,6021,740 14,880 空家総数 74,910116,750 9,36018,260 3,93010,540 3,360 2,440 1,830 1,970 1,30 3,260 2,070 2,230 2,350 4,440 5,270 5,410 4,080 3,290 2,710 1,840 1,80 1,550 2,430 2,870 2,960 1,720 空家賃貸 46,83090,90 3,36011,660 1,030 5,580 1,260 960 770 1,180 560 1,390 600 920 920 2,320 4,240 3,590 2,170 2,340 1,280 1,040 790 550 1,110 690 1,160 690 空家その他 23,07017,870 5,020 5,050 2,440 3,910 1,940 1,390 1,010 730 610 1,460 1,440 1,230 940 1,20 880 1,690 1,690 840 1,020 560 850 930 1,280 1,960 1,430 1,010 空家総数 / 住宅総数 15.3% 14.6% 15.6% 14.0% 15.3% 16.5% 15.2% 9.4% 11.8% 11.3% 9.7% 11.0% 18.0% 11.3% 10.6% 10.8% 11.6% 13.3% 10.1% 10.8% 10.4% 8.1% 8.4% 13.7% 17.1% 14.6% 13.6% 11.6% ( 図 3-7 平成 20 年空き家の状況 ) 平成 20 年住宅土地統計調査資料より作成 ( 図 3-8 平成 25 年空き家の状況 ) 平成 25 年住宅土地統計調査資料より作成 15
2. 住宅開発の動向について (1) 新築住宅の着工動向 2015 年の 1 年間に 本市の住宅建築着工数が 411 棟ありました 過去 5 年は 1 年間の 着工数は 400 棟前後で推移しており 近隣都市と比較すれば高い位置にあります しかし 福 岡市に近接する糟屋郡では全体的に着工件数が伸びており また 2010 年以降は これに加 えて古賀市 福津市でも新規戸建て住宅地の開発が活発に行われています ( 単位 : 棟 m2 ) 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 棟数 床面積計 棟数 床面積計 棟数 床面積計 棟数 床面積計 棟数 床面積計 飯 塚 市 381 64,723 416 74,951 467 94,357 427 72,199 478 88,613 糸 島 市 354 42,650 348 48,483 337 43,461 347 44,257 420 63,222 筑紫野市 430 67,114 365 61,175 337 64,106 372 62,286 414 61,174 宗 像 市 397 58,658 396 55,298 452 62,700 364 46,322 411 60,019 福 津 市 254 48,066 407 56,003 567 91,505 454 84,410 408 72,568 大野城市 368 60,870 381 59,054 425 75,662 330 48,154 351 57,192 春 日 市 475 67,746 439 77,239 418 80,125 386 66,188 334 49,571 太宰府市 266 39,613 242 38,299 317 43,274 313 41,527 255 33,392 直 方 市 208 28,987 199 28,283 201 26,919 226 32,416 228 32,125 古 賀 市 223 26,584 244 32,686 194 25,295 214 29,061 220 31,086 田 川 市 117 20,073 117 19,211 179 25,632 149 19,925 149 25,416 中 間 市 128 19,048 116 17,716 132 16,037 98 12,087 125 17,051 宮 若 市 67 7,759 56 7,052 80 10,808 46 5,659 63 7,531 建築着工数には居住専用建築物の棟数が含まれるため共同住宅も 1 棟としてカウントします 600 500 飯塚市 400 糸島市 筑紫野市 宗像市 福津市 300 ( 戸 ) 大野城市 春日市 太宰府市 200 直方市 古賀市 田川市 中間市 100 宮若市 0 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 ( 図 3-9 宗像市と近隣都市の新築戸建て住宅着工件数 ) 建築着工統計調査より作成 16
(2) 中古住宅の取引動向 本市では 一年間に概ね 200 件を超える中古住宅の取引があっています 300 250 200 260 211 213 227 224 225 192 221 239 268 150 100 50 ( 戸 ) 0 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 また 2001 年から2010 年における取引のあった時点での住宅の築年数が20 年を経過しているか否かで分類すると 20 年を経過した物件の売買が近年は増加傾向にあります 180 160 140 120 100 80 60 ( 戸 ) 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 206 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 ( 戸 ) ( 図 3-10 本市の中古住宅取引件数の推移 ) ( 図 3-11 築 20 年以下の中古住宅取引件数の推移 ) ( 図 3-12 築 20 年超の中古住宅取引件数の推移 ) 地区別には 赤間地区の取引件数が最も多く 自由ヶ丘 河東 日の里 赤間西と続いていま す また 日の里では 特に築 20 年を経過した物件の取引が多い状況です 450 400 350 200 1 年から2010 年の中古住宅取引件数の合計値 築 20 年超築 20 年以内 300 250 200 150 100 50 ( 戸 ) 0 赤間 自由ヶ丘 河東 日の里 赤間西 東郷 南郷 池野 神湊 岬 吉武 大島 田島 ( 図 3-13 市内地区別の中古住宅取引件数 ) 宗像市独自調査より作成 17
(3) 地価の動向図 3-14 は 平成 18 年から27 年の福岡県地価調査の結果から 福岡都市圏各都市の住宅地価の平均値を示しています 平成 27 年の本市住宅地の平均地価は 23,600 円 ( m2あたり ) で最も安価であり 県内の平均値 44,200 円 ( m2あたり ) を大きく下回っています また 平成 18 年以降は概ね地価が下落してきましたが 平成 24 年以降は各都市で下げ止まりの傾向がみられており 本市でも平成 27 年時点でようやく横ばいに近くなってきました 福岡市及び福岡都市圏各都市の基準地価住宅地の推移 ( 福岡県地価調査結果より ) 価格 ( 各年の7 月 1 日現在の価格 /1 平方メートル当たり /100 円未満切捨て ) 前年より上昇した場合は青の網掛け H18 年を基準にした下落率 市区町村名 地点数 H18 H19 H20 H21 H22 H23 H24 H25 H26 H27 福岡市 102 113,20 114,900 115,80 11,50 108,90 107,20 107,500 104,00 106,60 109,60-3.2% 東区 20 83,80 83,800 83,30 79,60 77,20 74,70 73,500 71,60 72,60 73,20-12.6% 博多区 6 116,30 117,300 117,60 112,80 109,30 107,00 105,500 105,50 106,50 108,70-6.5% 中央区 6 167,20 180,000 183,80 172,00 166,50 165,40 166,300 171,20 178,80 187,30 12.0% 南区 19 110,00 111,400 112,90 109,50 107,40 105,60 105,200 107,00 108,90 111,00 0.9% 西区 18 89,20 89,100 89,10 87,10 85,20 83,80 84,200 69,70 70,70 72,10-19.2% 城南区 13 126,70 128,500 129,30 124,50 120,20 118,10 117,000 118,00 120,60 124,90-1.4% 早良区 20 134,70 136,700 138,40 13,70 132,00 131,60 135,300 134,90 139,80 145,70 8.2% 筑紫野市 10 58,80 57,600 57,10 56,30 55,80 55,40 55,000 51,40 51,80 52,60-10.5% 春日市 9 85,50 84,200 85,10 83,70 82,60 81,90 81,600 82,10 83,00 83,90-1.9% 大野城市 9 79,00 78,300 78,70 77,90 76,80 76,20 75,800 76,20 77,20 78,10-1.1% 宗像市 20 31,800 30,6 0 29,7 0 28,5 0 27,5 0 26,600 25,9 0 24,1 0 23,8 0 23,6 0-25.8% 太宰府市 10 58,70 57,400 57,00 56,00 55,30 54,60 54,100 53,40 53,50 53,80-8.3% 古賀市 6 59,80 58,500 57,10 54,20 52,40 50,60 49,500 45,60 45,50 45,60-23.7% 福津市 11 40,70 40,200 39,60 37,90 36,60 35,30 34,400 33,50 33,30 33,30-18.2% 糸島市 19 51,10 49,700 48,90 47,80 35,80 34,80 34,100 29,20 29,30 29,50 - 糸島市の H18~H21 までは前原市の数値を採用 ( 図 3-14 県内各都市の住宅地価の比較 ) 120,00 110,00 100,00 福岡市 90,000 80,000 70,000 春日市大野城市太宰府市筑紫野市 60,000 古賀市 50,000 40,000 福津市 糸島市 宗像市 30,000 20,000 H18 H19 H20 H21 H22 H23 H24 H25 H26 H27 ( 図 3-15 本市と近隣都市の地価の比較 ) 18
(4) 周辺都市の住宅開発の動向図 3-16 は 福岡市東区から北九州市八幡西区までの地域の戸建て住宅開発の動向を示しています 本市では新規住宅開発が周辺都市と比較して低迷している状況です くりえいと北土地区画整理事業の後に50 区画を超す新たな住宅開発は行われていません 一方で JR 鹿児島本線と国道 3 号の間に位置するなど交通利便性の高い場所で 福岡市や新宮町 古賀市 福津市では開発が進んできました 近年は その中で 新宮町では開発された住宅の分譲がほとんど終わっている状況です ( 図 3-16 本市と近隣都市の住宅開発等の状況 ) 宗像市独自のヒアリング調査等より作成 19