~ 平井二丁目付近地区 地区計画 ~ 平成 29 年 3 月 江戸川区 1
平井二丁目付近地区のまちづくり 平井二丁目付近地区は JR 平井駅南東部の都市計画道路放射第 15 号線に接し 都市計画道路補助第 120 号線が南北に通るなど 交通利便性が高く 旧中川沿川のうるおいある環境を感じられる地区です しかし 耕地整理により形成された街区内などでは 幅員 4.0m 未満の狭あいな道路が多く 老朽化した木造住宅が密集し 防災上の課題を抱えています そのため 平成 26 年 4 月より地域の町会 自治会 公募の方々により防災まちづくり懇談会を設立し 災害に強いまちづくりの実現について検討いただき 平成 27 年 12 月にまちづくりの目標 方針 まちの将来像等をまとめた まちづくり提言書 を区へ提出していただきました 区では この提言書をもとに地区計画の素案を作成し 説明会を開催するなどさらに多くの方々の意見を伺い 平成 28 年 11 月に 平井二丁目付近地区地区計画 を決定しました この まちづくりガイドライン は 平井二丁目付近地区地区計画の内容をお知らせし 地区の皆様と共に住みよいまちづくりを進めていくために作成したものです 平井二丁目付近地区地区計画の概要 地区計画とは みなさんがいつまでも安全に そして快適に住み続けられるまちを実現するために その地区独自に定めたまちづくりのためのルールです 1. 地区計画の目標 地区特性を活かしたまちづくりを進めるため 平井二丁目付近地区の地区計画の目標を定めます 1 2 3 災害に強いまちをつくる 住 商 工が共存するまちをつくる うるおいある住み続けられるまちをつくる 誰もが安全に安心して暮らすことができる災害に強いまち 1
2. まちづくりの方針 土地利用方針 地区特性に応じて平井二丁目付近地区を 10 街区に分けて土地利用方針を定めました 詳細は地区計画書にてご確認ください 街区名土地利用の方針戸建住宅と中高層の共同住宅が調和した住宅地を主体とした市街地の形成 1 住居街区 A を図る 2 住居街区 B 戸建住宅と中層の共同住宅が調和した住宅地を主体とした市街地の形成を図る 準幹線道路中高層の共同住宅と身近な商業施設等が共存する 延焼遮断機能を持った市 3 沿道街区 A 街地の形成を図る 準幹線道路中層の共同住宅と身近な商業施設等が共存する 延焼遮断機能を持った 4 沿道街区 B 市街地の形成を図る 準幹線道路中層の共同住宅と身近な商業施設等及び中小工場が共存する 延焼遮断機能 5 沿道街区 C を持った市街地の形成を図る 6 住居複合街区中層の共同住宅と中小工場が共存する 職住近接の活力ある市街地の形成を図る 7 商業街区商業 業務施設の集積を図り 活気ある利便性の高い商店街の形成を図る 8 近隣商業街区身近な商業施設と中高層の共同住宅が共存する 近隣商業地の形成を図る 幹線道路後背地の環境に配慮しながら商業 業務 住宅等が立地する延焼遮断機能を 9 沿道街区 A 持った中高層複合市街地の形成を図る 幹線道路後背地の環境に配慮しながら流通 業務 住宅等が立地する中高層複合市街 10 沿道街区 B 地の形成を図る 計画図 1 2
地区施設の整備方針 ( 道路 公園 ) まちの防災性 安全性 利便性の向上を図るため 道路及び公園を地区施設として位置付けます 区画道路は 建築物の建替えなどに合わせて整備していきます また 既存公園の維持 保全を図るとともに 拡充にも努めていきます 主要な区画道路 : 災害時の避難道路として重要な既存道路を主要な区画道路 ( 幅員 5m 以上 ) に位置付け 適正な道路網を形成します 区画道路 : 二方向避難や交通利便性を維持するため 既存の通り抜けている道路を区画道路 ( 幅員 4m 以上 5m 未満 ) に位置付け 適正な道路網を形成します 公 園 : 既存の公園等の維持 保全を図ります また 地区内の防災性の向上 緑 化空間の確保のため公園等の拡充に努めます 歩行者専用道 : 主に歩行者や自転車が通行する道を歩行者専用道として位置付けます 計画図 2 3
3. まちづくりの整備計画 まちの防災性 安全性 利便性の向上を図るためのルールを定めました 地区の皆様が建築物を建てる時に守っていただく 7 つのルールをご紹介します 1 建築物等の用途のルール 地区の環境を悪化させる恐れのある建築物の用途を制限し て 健全で良好な住宅地としての環境を守っていきましょう ~ 建築物の用途を定めました ~ 例えば 自動車の交通量を大幅に増加させ 住宅地の環境に影響与える大規模施設 店舗など 青少年の健全な育成に悪影響を与える可能性のある風俗施設など 地区計画では 都市計画法で既に定められている制限に加え その地区の特性に応じてさらに細かい制限を加えます 街区名 全 街 区 性風俗営業施設 1 住居街区 A 2 住居街区 B 3 準幹線道路沿道街区 A 4 準幹線道路沿道街区 B 5 準幹線道路沿道街区 C 6 住居複合街区 7 商業街区 8 近隣商業街区 9 幹線道路沿道街区 A 10 幹線道路沿道街区 B 2 敷地面積のルール ホテル 旅館 ボーリング場 スケート場 水泳場 ゴルフ練習場 バッティング練習場等の運動施設 制限する用途 荷貨物集配所 床面積 2,000 m2を超える店舗 飲食店等 床面積 200 m2を超える倉庫 デートクラブ マージャン屋 ぱちんこ屋 ゲームセンターその他これに類するもの デートクラブ マージャン屋 ぱちんこ屋 ゲームセンターその他これに類するもの 劇場 映画館 演芸場 観覧場 荷貨物集配所 床面積 2,000 m2を超える店舗 飲食店等 床面積 200 m2を超える倉庫 デートクラブ マージャン屋 ぱちんこ屋 ゲームセンターその他これに類するもの 敷地の細分化を防止し ゆとりある市街地環境を確保していきましょう ~ 敷地を分割する際の面積の最低限度を定めました ~ 全街区 70 m2 ただし 既に用途地域で最低敷地が定められている区域 ( 第一種住居地域 準工業地域 ) を除き 平成 28 年 11 月 9 日以前より 140 m2 分割 70 m2 70 m2 そのまま使用 60 m2 60 m2 70 m2未満の敷地に関しては 新たに分割しない限り建築が可能です 分割 90 m2 50 m2 分割 30 m2 30 m2 4
3 壁面の位置のルール 建物の壁面による圧迫感を軽減し 有効な避難空間を確保するため 壁面の位置を制限す るルールを定めます ~ 区画道路沿いに壁面のルールを定めました ~ 計画図 3 対象道路主要な区画道路沿道 ( 幅員 5m 以上 ~6m 未満 ) 区画道路沿道 制限値 主要な区画道路 中心より 3m 区画道路中心より 2.5m 道路中心 4 壁面後退区域における工作物の設置ルール 主要な区画道路 (3m) 区画道路 (2.5m) まちの安全性の向上及び緊急車の通行空間の確保のため 幅員 5m 以上 6m 未満の主要 な区画道路沿道では 壁面後退区域での工作物の設置ルールを定めます ~ 壁面後退区域における工作物の設置ルールを定めました ~ 対象となる区域 幅員 5m 以上 6m 未満の主要な区画道路の壁面の位置 ( 中心から 3m) の制限が定められた限度の線と道路との間の土地の区域 壁面後退区域 制限内容 ブロック塀等の工作物を 設けず 道路状にする 高さが 2.5m 以上に設ける軒 庇 手すり 戸袋 床面積に算入さ れない出窓 外壁の開口部に設け る扉 窓で 外開きの部分 は制限 の対象となりません ただし 良好な街並みの形 成に資するプランターボッ クスなどの容易に移動でき るものは 除きます 道路境界線 壁面後退区域への塀などの工作物の設置を制限します 災害時の活動に影響しない 容易に移動できるプランターボックスなどは設置可能とします 5
5 建物の高さのルール 街区特性に応じた街並みの形成や 良好な市街地環境を確保するため 建築物の高さは周辺と調和するように配慮しましょう ~ 街区ごとに高さの最高限度を定めました ~ 街区名 2 住居街区 B 6 住居複合街区 4 準幹線道路沿道街区 B 5 準幹線道路沿道街区 C 1 住居街区 A 3 準幹線道路沿道街区 A 8 近隣商業街区 7 商業街区 9 幹線道路沿道街区 A 10 幹線道路沿道街区 B 建築物の高さの最高限度 16m (5 階程度 ) 19m (6 階程度 ) 25m (8 階程度 ) 31m (10 階程度 ) 左記の制限と合わせて これまで定められていた日影規制と同様の制限を本地区計画において定めます 建築基準法第 59 条の 2 第 1 項 ( 総合設計制度 ) による許可においても 左記高さを限度とします 既に各街区の高さ制限を超えている既存建物の建替え ( 同一所有者等による ) については 制限を超えている各部分の高さまでを制限の範囲内とします ( ただし 違反建築物を除く ) 6 建物の形態 意匠 色彩のルール 落ち着きのある街並みを創出し 旧中川沿いの水辺空間と調和した街並み及び住環境の形 成を図るため 建物の形態や色彩は周辺と調和したものにしましょう ~ 建築物の形態や色彩のルールを定めました ~ 江戸川区では 江戸川区景観計画 においても色彩のルールを定めています 景観計画の届出が必要となる規模の建物が決められています 詳細は江戸川区景観計画でご確認ください 街区名 形態 意匠 色彩の制限建築物の外観 ( 外壁 屋根 建具等 ) の色彩については マンセル値 の彩度を次の値以下とします 12 住居街区 A B 345 準幹線道路沿道街区 A B C 6 住居複合街区 7 商業街区 8 近隣商業街区 9 幹線道路沿道街区 A 10 幹線道路沿道街区 B 建築物の外観 ( 外壁 屋根 建具等 ) については 以下のような配慮を行うこととします 建築物の形態 意匠は 周辺環境や都市景観に配慮するものとする 建築物の外観の色彩は 周辺のまち並みとの調和に配慮するものとする 屋外広告物や屋上設置物等は まち並みに配慮するものとし 災害時の安全性を確保するため 腐食又は破損しにくいものとする マンセル値とは JIS( 日本工業規格 ) で採用されており 色彩を色相 明度 彩度で示し 塗装業者等も理解しやすい値です 6
7 垣又はさくの緑化のルール 道路に面する部分は生垣等で緑化し ブロック塀の倒壊を防ぐとともに 沿道緑化による緑豊かな住環境をつくり出しましょう 道路に面する部分に垣又はさくを設ける場合は 生け垣又はネットフェンス等に緑化したものとします 街並み誘導型地区計画による道路斜線制限の緩和 本地区計画は 地区の特性に応じた街並みを誘導し 良好な市街地環境の確保を図るため 建築物等の高さの最高限度 壁面の位置の制限及び工作物の設置の制限を一体的に定め 道路斜線制限を緩和する街並み誘導型地区計画です 対象となる敷地では 地区計画のルールを守り 且つ必要な申請をしていただいた場合 に 道路斜線制限が緩和されます 緩和の対象となる敷地 条 件 壁面の位置 建物の高さの最高限度 緩和される部分 計画図 4 に示す区画道路に接道する敷地 地区計画の内容に適合していること その他の建築物の高さに関する制限は緩和されません 緩和の対象となる敷地は 下の計画図 4 に赤い色で示す主要な区画道路に接道する敷地となります 計画図 4 道路斜線 制限の 適用除外 主要な区画道路 道路境界線建築可能な高さの範囲工作物の設置の制限 7
平井二丁目付近地区の区域内で ご自宅などの建築をお考えの方は... 地区計画の内容に適合する計画にする必要があります 地区計画の内容に適合する計画にする必要があります 地区計画には様々な内容があり みなさんの個別条件に合わせて考える必要があります 具体的な建築物の設計を始める前に 地区計画の内容ついて事前にご相談ください 地区計画の区域 平井二丁目付近地区 ( 約 28.6ha) 建築物の新築 増改築などを行う場合は地区計画の届出の義務が発生します 地区計画区域 次のような場合 区の景観 地区計画窓口にご相談ください 敷地の分割 建築物の新築 増築 改築 建築物などの用途を変更 建築物などの形やデザインの変更など 地区計画やまちづくりガイドランについてのお問い合わせやご相談はこちらまで! 江戸川区都市開発部都市計画課景観 地区計画係 132-8501 江戸川区中央 1-4-1 電話 03-5662-0695( 直通 ) FAX03-5607-2267 http://www.city.edogawa.tokyo.jp/kankyo/toshikeikaku/ruletokyogi/keikakunaiyo/index.html 8