4 A p r i l, 2 0 1 3 地価公示による用途別地価動向 2 経済トレンド ウォッチ 4 不動産市場トレンド ウォッチ 6 東京 23 区及び周辺都市における地価変動指数の推移 8 本レポートに関するお問い合わせ先 みずほ信託銀行株式会社不動産企画部設楽彰憲 TEL.03-3274-9340( 代表 )
地価公示による用途別地価動向 先頃 国土交通省 平成 25 年地価公示 の公示価格 ( 各年 1 月 1 日現在 ) が公表されました 今回は 用途別の地価動向を 大型物流施設の新設等で新たな用途展開が進む工業地も含めて解説します 依然として全国的に下落だが下落率は縮小 一部の圏域では横ばいに転換 2013 年 ( 平成 25 年 ) の全国平均の地価変動率 ( 対前 年比 ) は 住宅地 1.6% 商業地 2.1% のマイナスで 地価 は共に 5 年連続下落しました ただし 2013 年の下落率は 各圏域で縮小 住宅地では横ばいに転じた圏域もあり 底入れの兆しがみられます ( 図表 1) 2000 年の公示価格を100とする地価の変動指数により 地価水準の推移をまとめました ( 図表 2) 住宅地で2013 年の変動指数が最も高く推移している圏域は名古屋圏 (78.8) で 次いで東京圏 (73.0) 大阪圏 (62.1) 地方圏(61.5) の順です ( 図表 2-1) 商業地や工業地と比較すると 全国平均で 2000 年からの下落幅が小さく 圏域間の差が相対的に少ない点が特徴です 下落幅は全体的に縮小傾向にあり 名古屋圏では下落から横ばいに転じています 低金利や住宅ローン減税の効果 都心への交通利便性の高い地点等の値頃感 東北での被災地における移転需要等が下落幅縮小の背景です [ 図表 1] 住宅地 商業地の地価平均変動率の推移 住宅地 (%) 商業地 (%) ₂₀₀₉ 年 ₂₀₁₀ 年 ₂₀₁₁ 年 ₂₀₁₂ 年 ₂₀₁₃ 年 ₂₀₀₉ 年 ₂₀₁₀ 年 ₂₀₁₁ 年 ₂₀₁₂ 年 ₂₀₁₃ 年 東京圏 ₄.₄ ₄.₉ ₁.₇ ₁.₆ ₀.₇ ₆.₁ ₇.₃ ₂.₅ ₁.₉ ₀.₅ 大阪圏 ₂.₀ ₄.₈ ₂.₄ ₁.₃ ₀.₉ ₃.₃ ₇.₄ ₃.₆ ₁.₇ ₀.₅ 名古屋圏 ₂.₈ ₂.₅ ₀.₆ ₀.₄ ₀.₀ ₅.₉ ₆.₁ ₁.₂ ₀.₈ ₀.₃ 三大都市圏 ₃.₅ ₄.₅ ₁.₈ ₁.₃ ₀.₆ ₅.₄ ₇.₁ ₂.₅ ₁.₆ ₀.₅ 地方圏 ₂.₈ ₃.₈ ₃.₆ ₃.₃ ₂.₅ ₄.₂ ₅.₃ ₄.₈ ₄.₃ ₃.₃ 東京都 ₆.₅ ₆.₂ ₁.₆ ₁.₀ ₀.₃ ₇.₅ ₉.₁ ₂.₈ ₁.₉ ₀.₄ 東京 ₂₃ 区 ₈.₃ ₆.₈ ₁.₃ ₁.₀ ₀.₂ ₈.₁ ₉.₈ ₃.₀ ₂.₁ ₀.₄ 全国平均 ₃.₂ ₄.₂ ₂.₇ ₂.₃ ₁.₆ ₄.₇ ₆.₁ ₃.₈ ₃.₁ ₂.₁ 注 1: 各年 1 月 1 日現在の公示価格の対前年変動率の平均を示す 注 2: 東京圏は 首都圏整備法による既成市街地及び近郊整備地帯を含む市区町村の区域 大阪圏は 近畿圏整備法による既成都市区域及び近郊整備区域を含む市町村の区域 名古屋圏は 中部圏開発整備法による都市整備区域を含む市町村の区域 地方圏 ( 地方 ) は 三大都市圏を除く地域をいう 資料 : 国土交通省 地価公示 に基づき都市未来総合研究所作成 [ 図表 2] 地域別公示価格の変動指数の推移 (2000 年公示価格 =100) 図表 2-1 住宅地 図表 2-2 商業地 注 : 変動指数 ( 累積変動率 ) は 2000 年の公示価格を100とし 各年の平均変動率を累年的に乗じて指数化したもので地価の相対的な変動の大きさや水準を示す 資料 : 国土交通省 地価公示 に基づき都市未来総合研究所作成 2 2013, April みずほ信託銀行不動産マーケットレポート
商業地で2013 年の変動指数が最も高く推移している圏域は東京圏 (76.7) で 次いで名古屋圏 (73.9) 大阪圏 (60.7) 地方圏(47.7) の順です ( 図表 2-2) 住宅地や工業地と比較すると 2000 年からの地方圏の下落が顕著な点や 東京圏 名古屋圏で 2013 年の地価が 2000 年以来の最低 (2005 年 ) よりも若干高い水準にある点が特徴です 下落幅は縮小傾向にあり 東京を中心としたオフィスビルの新規供給の一服感から需要が改善していることや 主要都市中心部において耐震性に優れた新築 大規模オフィスに業務機能を集約する動きがみられたこと等がその背景です 工業地で2013 年の変動指数が最も高く推移している 圏域は名古屋圏 (71.2) で 次いで東京圏 (55.9) 地方圏 (51.1) 大阪圏(50.3) の順です ( 図表 2-3) 住宅地や商業地と比較すると 2000 年からの東京圏の下落が相対的に大きく 大阪圏が地方圏よりも大幅に下落した点が特徴です ただし 各圏域にみられる下落幅の縮小傾向は東京圏で最も顕著です なお 大型物流施設の需要が拡大したことから 全国 全用途の地価上昇率の第 5 位 ( 第 4 位までは全て東北の震災後の移転需要による上昇地点 ) に千葉県市川市の工業地が入っており 昨今の物流施設の需要動向とその地価への影響を示すかたちとなっています 半期毎の地価動向において 2012 年下期に改善傾向が拡大 次に 都道府県地価調査 (7 月 1 日時点 ) との共通地 点 1 で 2012 年中の半年毎の地価変動率の動きをみます ( 図表 3) 住宅地では 東京圏と大阪圏 地方圏で 上期に比べ 下期に下落率が縮小しています ( 図表 3-1) また 名古屋圏では 名古屋市を中心に上昇地点が大幅に増加したこと等から 上期で0.1% プラスに転じ 下期も 0.5% プラスと上昇率が拡大しています 図表 2-3 工業地 商業地では 上昇に転じている圏域はないものの 全ての圏域で上期に比べ下期の下落率が縮小 2 しています ( 図表 3-2) [ 図表 3] 半年毎の変動率の推移 ( 以上 都市未来総合研究所丸山直樹 ) みずほ信託銀行不動産マーケットレポート 2013, April 図表 3-1 住宅地 図表 3-2 商業地 1: 都道府県地価調査 ( 毎年 7 月 1 日時点実施 ) との共通地点 (1,561 地点 うち住宅地 1,087 地点 商業地 474 地点 ) での分 析となる 地方圏については 震災 原発事故の影響による調査休止地点は含まれない 2: 商業地の全国の値は上期と下期が 0.8% マイナスの同値になっているが 四捨五入によるもので 各圏域と同様に下落率は縮小傾向となっている 資料 : 国土交通省 地価公示 に基づき都市未来総合研究所作成 3
経済トレンド ウォッチ 景気の動向 ( 全国 ) 図 1 景気動向指数 注 : 図の指数は第 10 次改定の値 資料 : 内閣府 景気動向指数 図 2 景気ウオッチャーの景気判断指数 資料 : 内閣府 景気ウォッチャー調査 図 3 企業の業況判断指数 注 : 大企業 は資本金 10 億円以上 中堅企業 は資本金 1 億円以上 10 億円未満 中小企業 は資本金 2 千万円以上 1 億円未満 2013 年 6 月は 2013 年 3 月調査時点の 先行き の値 資料 : 日本銀行 全国企業短期経済観測調査 ( 短観 ) データ概要 図 1 景気動向指数の CI 指数 :CI 指数は 景気の拡大 後退の大きさやテンポを示す (CI: コンポジット インデックス ) 景気先行指数は 景気一致指数より数ヶ月先行して動き 景気を予知するための指数 景気一致指数は 実際の景気動向とほぼ一致して動き 景気の現状を示す指数 景気遅行指数は 景気一致指数より数ヶ月遅れて動き 景気の変化を確認する指数 図 2 景気ウオッチャーの景気判断指数 : 景気の動きに敏感な職業の人を景気ウオッチャーに選び 街中の景気の現状や先行き (2,3ヶ月先 ) について 景気ウオッチャーの判断による景気の方向性を示す指数 (DI 指数 :50 = 変わらない 横ばい 50より高い = 良くなる 50より低い = 悪くなる ) 図 3 企業の業況判断指数 : 業況が 良い と答えた企業の割合から 悪い と答えた企業の割合を引いた値を業況判断指数とするもの 良い と 悪い の回答割合が同じ場合は 0 となる 4 2013, April みずほ信託銀行不動産マーケットレポート
物価 雇用 金利等の動向 ( 全国 ) 図 4 物価指数 注 : 国内企業物価指数の 2 月は速報値 資料 : 総務省 消費者物価指数 日本銀行 企業物価指数 図 5 雇用情勢 注 : 図の値は季節調整値 完全失業率の 2011 年 3 月から 8 月は 岩手県 宮城県 福島県を除く全国の結果 (2 月は速報値 ) 資料 : 総務省 労働力調査 厚生労働省 職業安定業務統計 図 6 主要金利 資料 : 日本銀行 金融経済統計 日本相互証券及び住宅金融支援機構ホームページ公表資料 データ概要 図 4 消費者物価指数 : 全国の家計に係る財及びサービスの価格等を総合した物価を時系列的に測定する指数 国内企業物価指数 : 企業間で取引される国内向け国内生産品の価格水準を示す指数 図 5 完全失業率 : 労働力人口 (15 歳以上で働く意志をもつ人 ) に占める完全失業者の割合 完全失業者は一定期間中に収入を伴う仕事に従事しなかった人で 実際に求職活動を行った人 有効求人倍率 : 公共職業安定所で扱う求職者 1 人に対する求人数 図 6 長期固定金利型住宅ローン : 民間金融機関と住宅金融支援機構の提携商品 フラット 35 の借入金利の最高 ( 保証型は含まない ) 都市銀行住宅ローン ( 変動 ) : 個人向け都市銀行住宅ローンの変動金利型の基準金利 長期プライムレート : 民間金融機関が信用力の高い企業に資金を 1 年以上貸付ける際の基準となる貸出金利 長期国債新発債流通利回り : 金融機関や機関投資家などの間で取引される長期国債新発債の利回り みずほ信託銀行不動産マーケットレポート 2013, April 5
不動産市場トレンド ウォッチ 東京圏 図 1 用途別平均地価 ( 公示価格の前年比 ) 注 : 各年 1 月 1 日現在の地価の対前年変動率の平均 資料 : 国土交通省 平成 25 年地価公示 図 2 総人口の推移 注 : 各年 4 月 1 日現在の値 資料 : 各都市の 推計人口 及び総務省公表資料 図 3 J-REIT 保有賃貸マンションの NOI 評価額利回り [ 運用時 NOI 利回り ] 注 : 各投資法人の 2012 年 9 月末までの決算資料による 資料 : 都市未来総合研究所 ReiTREDA( リートレーダー ) データ概要 図 1 用途別平均地価 ( 公示価格 ) : 地価公示 は 一般の土地の取引価格に対して指標を与え公共事業用地の取得価格の算定の規準となる等により 適正な地価の形成に寄与することを目的として 国土交通省の土地鑑定委員会が毎年 1 回 標準的な土地についての正常な価格を示すもの 図 2 総人口 : 各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値 国勢調査人口を基準とし これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したしたもの 図 3 NOI 評価額利回り : NOI 評価額利回りは J-REIT( 上場不動産投資信託 ) の全投資法人が保有する住居専用型賃貸マンションの期末鑑定評価額に対する直近 1 年間の純収益 (NOI) の割合を示す 図は地域別に物件毎 ( 賃料保証 固定賃料物件を除く ) の NOI 評価額利回りを単純平均したもの 6 2013, April みずほ信託銀行不動産マーケットレポート
主要大都市 ( 札幌 仙台 名古屋 京都 大阪 神戸 福岡 ) 図 4 用途別平均地価 ( 公示価格の前年比 ) 注 : 各年 1 月 1 日現在の地価の対前年変動率の平均 資料 : 国土交通省 平成 25 年地価公示 図 5 総人口の推移 注 : 各年 4 月 1 日現在の値 資料 : 各都市の 推計人口 及び総務省公表資料 図 6 J-REIT 保有賃貸マンションの NOI 評価額利回り [ 運用時 NOI 利回り ] 注 : 各投資法人の 2012 年 9 月末までの決算資料による 資料 : 都市未来総合研究所 ReiTREDA( リートレーダー ) データ概要 図 4 用途別平均地価 ( 公示価格 ) : 地価公示 は 一般の土地の取引価格に対して指標を与え公共事業用地の取得価格の算定の規準となる等により 適正な地価の形成に寄与することを目的として 国土交通省の土地鑑定委員会が毎年 1 回 標準的な土地についての正常な価格を示すもの 図 5 総人口 : 各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値 国勢調査人口を基準とし これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したしたもの 図 6 NOI 評価額利回り : NOI 評価額利回りは J-REIT( 上場不動産投資信託 ) の全投資法人が保有する住居専用型賃貸マンションの期末鑑定評価額に対する直近 1 年間の純収益 (NOI) の割合を示す 図は地域別に物件毎 ( 賃料保証 固定賃料物件を除く ) の NOI 評価額利回りを単純平均したもの みずほ信託銀行不動産マーケットレポート 2013, April 7
東京 23 区及び周辺都市における地価変動指数の推移 国土交通省 地価公示 に基づき 2000 年の公示価格を 100とする変動指数 1 2 により 東京 23 区及び周辺 都市 3 の地価水準の推移を比較します 東京 23 区における地価の変動指数は 2006 年から上昇し 2008 年に住宅地は113.9 商業地は118.1まで上昇しました その後は 景気後退に伴い 2013 年に住宅地は 95.0 商業地は 92.6まで下落しています しかし 下落幅は縮小しており 底入れ感がみられます また 東京 23 区 ( 区部 ) 及び周辺都市の2013 年の変動指数をみると 住宅地の 区部都心部 だけが 100を超えて 111.7と2000 年より高い水準になっています 各区部及び周辺都市のうち 昨年から上昇に転じた川崎市の商業地に加え 横浜市の商業地 川崎市 横浜市の住宅地の地価が上昇に転じました 特に川崎市の商業地については 再開発事業が進捗する川崎駅周辺や武蔵小杉駅周辺等の地価上昇を受けて 上昇率が昨年の 0.1 % から今年は 2.1% に拡大しています 東京 23 区及び周辺都市における公示価格変動指数 ( 累積変動率 ) の推移 住宅地 商業地 1: 変動指数 ( 累積変動率 ) は 2000 年 1 月 1 日現在の公示価格を100とし 各年の平均変動率を累年的に乗じて指数化したもので 地価の相対的な変動の大きさや水準を示す 2: 区部都心部 は 千代田区 中央区 港区 新宿区 文京区 台東区 渋谷区 豊島区の 8 区 区部南西部 は 品川区 目黒区 大田区 世田谷区 中野区 杉並区 練馬区の 7 区 区部北東部 は 墨田区 江東区 北区 荒川区 板橋区 足立区 葛飾区 江戸川区の 8 区 3: さいたま市は 2001 年の成立となるため非掲載資料 : 国土交通省 地価公示 に基づき都市未来総合研究所作成 不動産の仲介物件のご紹介 売却のご依頼やご相談はこちらへ お問合せ先 宅地建物取引業 : 届出第 2 号 所属団体 : 一般社団法人不動産協会 一般社団法人不動産流通経営協会 公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会加盟 みずほ信託銀行株式会社 不動産マーケットレポート 2013.4 発 行みずほ信託銀行株式会社不動産企画部 103-8670 東京都中央区八重洲 1-2-1 http://www.mizuho-tb.co.jp/ 編集協力株式会社都市未来総合研究所 103-0027 東京都中央区日本橋 2-3-4 日本橋プラザビル 11 階 http://www.tmri.co.jp/ 本資料は参考情報の提供を目的とするものです 当行は読者に対し 本資料における法律 税務 会計上の取扱を助言 推奨もしくは保証するものではありません 本資料の全部または一部の無断複製 無断転載を禁じます