資料３ 資料３② 環境不動産普及に向けて 大丸有 だいまるゆう 地区における取り組み 都市計画事業室 井上 成 0
環 境 不 動 産 普 及 に 向 け(ディべロッパーの 視 点 ) ( 供 給 サイド) 環 境 不 動 産 をつくる PR 広 報 ヒ ル 性 能 情 報 ヒ ル 運 用 情 報 ( 建 設 時 の 動 機 ) 表 中 の 数 字 はページ 番 号 行 政 施 策 : 再 開 発 諸 制 度 特 区 認 定 建 築 確 認 等 での 与 件 省 エネ 建 築 物 への 助 成 金 ( 国 交 省 等 ) 市 場 : 賃 料 負 担 能 力 大 のエネルキ ー 多 消 費 企 業 ( 金 融 等 ) 誘 致 初 期 投 資 UP & CO2 排 出 総 量 増 ディベロッパー (ヒ ル 運 営 上 の 動 機 ) 費 用 対 効 果 が 見 え 難 い 開 示 ニース テナント 投 資 家 ( 需 要 サイド) 環 境 不 動 産 を 選 ぶ P2~4 行 政 施 策 : 各 種 報 告 書 制 度 ( 都 条 例 省 エネ 法 等 ) ヒ ル 経 営 : 水 光 熱 費 削 減 空 調 費 の 扱 い メーター 設 置 等 課 題 ( 計 量 法 ) 削 減 額 (シェア シェア) 小 インセンティフ が 働 きにくい 構 造 ( 今 後 の 展 開 ) 技 術 開 発 : 快 適 性 と 環 境 性 を 両 立 させるシステム 開 発 タスク&アンヒ エント 照 明 空 調 ヒ ルマネシ メント 高 度 化 P5~7 低 炭 素 電 力 (ex. 生 ク リーンP8) 導 入 テナント リレーション:コミュニケーション 強 化 きめ 細 かな 運 用 (3 11が 契 機 ) P9~12 料 金 徴 収 方 法 の ファシリティマネシ メントの 最 適 化 見 直 し 等 良 好 な 就 業 環 境 生 産 性 向 上 水 光 熱 費 削 減 テナントに 対 する 直 接 的 な 政 策 支 援 ( 選 択 動 機 ) 1
テナント 構 成 の 変 化 ( 金 融 商 業 店 舗 の 台 頭 ) 2 0 0 0 年 2 0 0 7 年 参 考 参 考 :New York Midtown 順 位 業 種 割 合 1 メーカー 42.5% 2 金 融 22.2% 3 商 社 流 通 10.4% 4 通 信 情 報 6.3% 5 法 律 会 計 コンサル 4.4% - その 他 14.3% 順 位 業 種 割 合 1 金 融 28.4% 2 メーカー 26.2% 3 法 律 会 計 コンサル 11.3% 4 建 設 不 動 産 7.6% 5 通 信 情 報 6.0% - その 他 20.4% 順 位 業 種 割 合 1 金 融 25.7% 2 法 律 会 計 コンサル 21.7% 3 メーカー 13.3% 4 商 社 流 通 6.9% 5 通 信 情 報 6.7% - その 他 25.7% 法 律 会 計 コンサル 用 途 構 成 の 推 移 通 信 情 報 商 社 流 通 その 他 金 融 メーカー その 他 通 信 情 報 2000 年 2007 年 建 設 不 動 産 法 律 会 計 コンサル 金 融 メーカー 店 舗 等 オフィス 7% 93% 建 替 前 (1995 1995) 26% 74% 建 替 後 (2007 2007) 2
テナントの 活 動 によるエネルギー 消 費 の 差 専 用 部 での 電 力 消 費 原 単 位 比 較 ( 空 調 は 含 まず) 丸 の 内 の 新 ビル 事 務 所 平 均 同 一 ビル 内 のテナントによる 差 (MJ/ 年 /m2) 5,000 4,000 約 2 倍 (MJ/ 年 /m2) 10,000 8,000 最 大 で 約 10 倍 の 差 8,450 3,000 2,910 6,000 5,080 2,000 4,000 1,400 2,910 1,000 2,000 870 1,690 0 Aビル Bビル 事 務 所 平 均 事 務 所 平 均 丸 の 内 の 近 年 竣 工 したビルでも 入 居 テナントの 活 動 ( 営 業 時 間 IT 機 器 )の 多 寡 により 専 用 部 の 電 力 消 費 原 単 位 ( 事 務 所 平 均 )は 約 2 倍 の 開 きが ある 0 Bビル a 社 b 社 c 社 d 社 事 務 所 平 均 同 一 ビル 内 の 事 務 所 テナント 間 では 消 費 電 力 原 単 位 に 最 大 で10 倍 もの 差 が 生 じている 概 して 金 融 系 企 業 の 電 力 消 費 ( c 社 d 社 [サーハ ー 所 有 ]) が 大 きく その 要 因 は 多 数 の 端 末 機 器 及 びサーバー ( 加 えて 24 時 間 型 のワークスタイル) 実 績 ベースのCO2 排 出 量 ( kg/ 年 m2) m2)を 大 きく 左 右 するのは テナントの 活 動 量 3
大 丸 有 地 区 のCO CO2 排 出 量 の 内 訳 消 費 エネルギー 内 訳 CO CO2 排 出 量 (2006 年 実 績 ) 蒸 気 7% 冷 水 8% ガス 0.01% コンセント 電 気 85% 17% 照 明 37% 空 調 用 搬 送 85% 19% 空 調 用 熱 源 23% その 他 4% エネルギー 種 別 消 費 割 合 用 途 別 消 費 割 合 CO2 削 減 のためには 電 力 の 低 カーボン 化 が 効 果 大 電 気 [ton-co2/ 年 ] 蒸 気 [ton-co2/ 年 ] 冷 水 新 ビル 旧 ビル (5 棟 分 ) (18 棟 分 ) 合 計 62,165 92,035 154,199 9,061 8,302 17,364 14,013 4,277 18,290 CO2/ 年 ] [ton-co2/ 都 市 ガス13 13A [ton-co2/ CO2/ 年 ] 0 13 13 合 計 [ton-co2/ 年 ] CO2 原 単 位 * [kg-co2/m 2 年 ] 85,239 104,627 189,866 137 89 106 CO2 原 単 位 算 定 に 用 いた 面 積 は 容 積 率 算 定 対 象 面 積 として おり 通 常 の 延 床 面 積 で 算 定 したCO2 原 単 位 よりも 大 きい 値 になっていることに 注 意 スペックアップによる 電 気 使 用 容 量 増 加 活 動 量 の 高 い 企 業 の 入 居 ( 金 融 機 関 商 業 施 設 等 ) エネルギー 消 費 の 増 大 を 促 進 4
エコッツェリアにおける環境技術実験 エコッツェリアにおける環境技術実験 LEDグリッド照明 LED Lighting Fixture (System Ceiling Type) 知的照明システム 除湿 冷却分離空調 Intelligent Lighting System Separate Air-conditioning of Dehumidify and Cooling 外気遮熱 調湿外気処理機 OFF 天井輻射パネル 輻射冷暖房システム 天井面 壁面 Low-eガラス Radiant Cooling and Heating Systems 壁輻射パネル エアフロ ウィンドウ 床吹出口ユニット Airflow Window 知的照明 輻射空調 知的照明システム 知的照明システム システム LEDグリッド LEDグリッド照明 グリッド照明 人工知能によるシステム 人工知能によるシステム制御 によるシステム制御で 制御で 個人が 個人が要求す 要求す る多様な 多様な照度 照度 色温度を 色温度を全体最適化 全体最適化 固定照度を 固定照度を改め 必要量のエネルギー 必要量のエネルギー消費 のエネルギー消費で 消費で 快適な 照明採用 快適な光環境を 光環境を創出 創出 LED照明採用 照明採用 床吹出空調 Under floor Air-supply system リサイクルタイルカーペット Recycled Modular Carpet Tile 輻射空調システム 輻射空調システム 床吹出空調 床吹出空調 エアフローウィンドウ 温度の 温度の体感効果に 体感効果に優れる輻射冷暖房 れる輻射冷暖房と 輻射冷暖房と 局所対応に 局所対応に優れる 床吹出し 床吹出し空調のダブルシステムにより 空調のダブルシステムにより のダブルシステムにより 快適性と 快適性と省エネ性 エネ性の 両立の 両立の可能とする 可能とする空調環境 とする空調環境を 空調環境を創出 創出 エアフローウィンドウによる外部熱負荷 エアフローウィンドウによる外部熱負荷の 外部熱負荷の低減 輻射冷房天井 面温度: 面温度: 20 5
エコッツェリアにおける 実 証 実 験 の 意 味 1. 快 適 性 追 求 により 知 的 生 産 性 向 上 を 実 現 知 的 照 明 システム: 輻 射 空 調 : 個 人 の 嗜 好 追 求 により 光 環 境 を 変 化 させ 個 人 の 快 適 性 生 産 性 を 向 上 温 度 の 体 感 効 果 の 高 い 輻 射 空 調 の 導 入 により 快 適 性 を 向 上 図 書 館 や 医 療 施 設 などでも 導 入 されている 2. 省 エネの 実 現 知 的 照 明 照 明 では 消 費 電 力 40%OFF( ( 平 均 照 度 400 100%% 時 で750 750ルクス 400ルクス ルクス) 輻 射 空 調 断 熱 性 の 高 い 空 間 設 計 などにより 消 費 電 力 も25%OFF 6
実 験 オフィス 技 術 期 待 される 省 CO2 効 果 (イメージ イメージ) 35,000m2 程 度 の 一 般 的 なオフィスビルを 想 定 した 場 合 の 消 費 割 合 オフィスビルの 部 門 別 エネルギー 消 費 割 合 駐 車 場 6.8% 店 舗 3.4% オフィス 共 用 6.4% 共 用 部 23.2% オフィス 専 用 60.2% オフィスビル 全 体 の 消 費 電 力 に 対 し 輻 射 空 調 導 入 約 25% 削 減 60% 28% 25%= %=4.2% 削 減 + オフィス 専 用 部 の 消 費 先 割 合 32% 空 調 28% コンセント 照 明 40% 出 典 ) 省 エネルギーセンターHP HPより 知 的 照 明 導 入 約 40% 削 減 60% 40% 40%= %=9.6% 削 減 スペックなエコビルでも 合 計 14% 程 度 の 削 減 可 能 性 高 スペックなエコビルでも 7
生 グリーン 電 力 の 導 入 ( 新 丸 の 内 ビル) 生 グリーン 電 力 の 仕 組 み 生 グリーン 電 力 とは 東 京 都 環 境 確 保 条 例 上 で 定 められた 排 出 量 取 引 履 行 手 段 の1つの つの 再 エネクレジット に 換 算 できるものであって 託 送 によるグリーン 電 力 のこと バイオマス 発 電 [ 間 伐 材 ] 出 光 グリーンPPS 水 力 発 電 10% 省 エネ 法 上 のCO2 排 出 係 数 0 の 電 力 40% 50% 風 力 発 電 日 本 で 初 めて ( 二 又 風 力 開 発 : 青 森 ) の 仕 組 み 生 グリーン 電 力 を 使 用 すること による 再 エネクレジット 取 得 (=CO2 削 減 ) PPS = 特 定 規 模 電 気 事 業 者 (Power Producer&Supplier) PPSは 東 電 等 の 電 力 会 社 の 送 電 網 を 利 用 して 電 力 を 託 送 し 需 要 家 に 電 力 を 送 る 新 丸 ビル 新 丸 ビルは 全 体 3 万 tのうち 2 万 t 削 減 2010 年 4 月 ~ 8
テナントの 省 エネを 支 える 見 える 化 の 取 組 み e-concierge( concierge(イー コンシェルシ ュ)によるエネルギーデーター 開 示 テナントがインターネットを 通 じて 入 居 ビルに 関 する 各 種 情 報 を 入 手 できるシステムを 改 良 し テナント 利 用 分 のエネルギーデーターを 開 示 (2010 年 6 月 予 定 ) 図 :エネルギーデータ 表 示 図 Image Image テナント 室 内 で 使 用 したエネルギー( 電 力 水 道 等 ) 使 用 量 検 針 データ 及 びビル 基 本 空 調 に 係 るエネルギー 按 分 データ 並 びにその 合 計 使 用 量 を 月 毎 に 表 示 データ 出 力 が 可 能 各 エネルギーは 計 量 単 位 (kwh m3 等 )だけでなく だけでなく GJ(ギガジュール ギガジュール: 熱 量 ) 換 算 kl(キロ リットル: 原 油 ) 換 算 CO2 換 算 値 の 閲 覧 出 力 が 可 能 エネルギー 使 用 量 の 見 える 化 により テナントの 省 エネを 啓 発 9
テナントの 省 エネを 支 える 体 制 整 備 Image t-co 2 月 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 計 2010 年 度 *** *** *** *** *** 2009 年 度 *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** 増 減 量 *** *** *** *** *** 増 減 率 *** *** *** *** *** 図 :エネルギーグラフ 分 析 図 5ヶ 年 年 度 のエネルギー 使 用 量 推 移 (C02 換 算 )の 閲 覧 が 可 能 機 能 画 面 イメージは 現 在 検 討 中 の 項 目 も 含 まれており 今 後 変 更 となる 場 合 有 り 省 エネ 法 等 改 正 により テナントがエネルギー 使 用 量 を 把 握 する 必 要 性 エネルギー 使 用 量 の 見 える 化 により テナントの 省 エネ 意 識 の 向 上 を 促 進 10
管 理 運 営 における 取 組 (テナントとの 協 働 ) 1 夏 季 省 エネ 活 動 へのテナント 宛 協 力 依 頼 の 強 化 2008.05~ 省 エネ 協 力 説 明 会 の 実 施 テナントに 対 して ビル 毎 に 省 エネ 協 力 説 明 会 を 実 施 説 明 用 のツールとしてパンフレット(エコビルスタイル) エコバッグを 製 作 配 布 あわせて テナント 宛 協 力 依 頼 文 書 を 配 布 給 湯 の 停 止 照 明 の 一 部 消 灯 へのご 協 力 空 調 設 定 温 度 の 緩 和 のご 協 力 等 アンケートの 実 施 回 収 テナントの 内 約 8 割 が 空 調 温 度 の 緩 和 に 協 力 と 回 答 テナントアンケート 結 果 テナントの 具 体 的 な 省 エネに 対 する 取 組 みを 把 握 テナントの 高 い 省 エネ 意 識 も 明 らかに [パンフレット] エコビルスタイル 会 社 数 (%) 面 積 (%) 1 クールビズを 実 施 していますか? 68 85 2 夏 季 の 日 射 時 間 帯 にブラインドを 活 用 していますか? 85 96 3 会 議 室 等 の 不 在 時 や 昼 休 み 時 間 帯 に 消 灯 していますか? 81 91 4 OA 機 器 等 の 不 要 時 に 電 源 を 停 止 していますか? 80 80 5 お 客 様 で 調 整 可 能 な 空 調 設 定 温 度 を 変 更 していますか? 39 58 6 お 客 様 室 内 の 空 調 設 定 温 度 の 緩 和 にご 協 力 頂 けますか? 80 72 回 収 率 73 91 回 収 アンケート 総 数 を 分 母 として はい とご 回 答 頂 いたお 客 様 総 数 の 割 合 を 算 出 専 用 部 空 調 温 度 緩 和 の 実 施 (6 月 ~9 月 の4か 月 間 ) 事 務 所 テナントのうち 80 万 m2( 面 積 ベースで 約 6 割 強 )で 平 均 1.2 緩 和 年 間 CO2 排 出 に 対 し0.26%の 削 減 ( 試 算 値 ) (4か 月 CO2に に 対 しては0.7 0.7%の 削 減 ) 11
管理運営における 管理運営における取組 における取組 取組 テナントとの協働 テナントとの協働 協働 継続的に 継続的に温暖化対策を 温暖化対策を進める体制 める体制を 体制を整備するため 整備するため するため ビル毎 ビル毎にオーナー テナントにより構成 にオーナー テナントにより構成される 構成される協議会 される協議会を 協議会を設立 2 地球温暖化対策協議会の 地球温暖化対策協議会の設立 設立 実施 テナントとの協力体制 テナントとの協力体制の 協力体制の構築 対象者 当社所有ビルの全事務所テナントを対象として ビル毎に設立 丸ビルにおいては 構成員は約60社 副代表をテナントから選任 代表は当社グループビル管理会社 活動内容 法令や社会的な動向についての情報共有 省エネ対策の実施についての意見交換 ビル全体のＣＯ2排出の状況報告 空調設定温度緩和による削減試算値の報告 ゴミの減量化やリサイクル促進についての情報共有 意見交換 開催周期 空調需要が増大する直前の5月 11月に毎年度２回の開催 原則 継続実施中 12