まず 相 談 困 った 時 の 交 流 会 平 成 28 年 1 月 23 日 マンション 交 流 会 通 信 (NO.8) 世 田 谷 区 マンション 交 流 会 平 成 27 年 度 第 2 回 第 3 回 地 域 別 勉 強 会 & 相 談 会 の 報 告 玉 川 地 域 烏 山 地 域 会 員 の 皆 様 におかれましては 常 日 頃 交 流 会 の 運 営 にご 支 援 ご 協 力 を 賜 り 誠 に 有 難 うございます 第 2 回 第 3 回 の 地 域 別 勉 強 会 & 相 談 会 のご 報 告 をさせて 頂 きます 日 時 : 平 成 27 年 11 月 8 日 ( 日 )13:15~16:20 場 所 : 玉 川 区 民 会 館 5 階 第 1,2 集 会 室 ( 玉 川 総 合 支 所 内 ) 参 加 人 員 : 20 名 内 容 : 設 備 の 保 守 業 務 について 記 第 2 回 地 域 別 勉 強 会 & 相 談 会 の 報 告 設 備 の 保 守 業 務 を 学 び 管 理 費 の 削 減 を 目 指 そう 1. 主 催 者 挨 拶 : 世 田 谷 区 マンション 交 流 会 会 長 村 井 盛 彦 1) 今 は 管 理 会 社 が 管 理 員 業 務 と 基 幹 業 務 だけで 結 構 です それ 以 外 は 管 理 組 合 が 自 由 に 選 択 して 適 切 な 管 理 をして 下 さい という 管 理 会 社 が 増 えてきた 2) 管 理 業 務 委 託 費 は3つに 分 かれる 1つは 管 理 員 の 人 件 費 と 集 金 代 行 サービスで 原 価 がつ かみ 易 い 2つ 目 の 理 事 会 総 会 支 援 業 務 は 組 合 の 内 情 により 異 なり 適 正 な 価 格 がつかみに くい 3つ 目 の 設 備 保 守 業 務 も 規 模 によって 費 用 が 変 わってくる 私 のマンションの 管 理 組 合 は 管 理 業 務 委 託 契 約 を 見 直 し 設 備 保 守 関 係 を 管 理 組 合 でできる 事 は 管 理 組 合 で 行 う 事 で 進 め てきた 結 果 は 分 譲 時 の 管 理 費 155 円 /m2を 現 在 は135 円 /m2と12~3% 下 げた 3) 今 年 の 交 流 会 は 管 理 組 合 の 財 政 の 健 全 化 に 寄 与 することを 主 眼 にし コストの 削 減 につなが るテ-マを 設 定 している 4) 管 理 委 託 費 保 守 業 務 費 を 調 査 収 集 しデータ 化 を 行 い 分 析 検 証 した 上 で 管 理 会 社 との 協 力 折 衝 に 生 かします 是 非 ともご 協 力 の 程 お 願 いしたい 2. 共 催 者 挨 拶 : 世 田 谷 区 都 市 整 備 部 住 宅 課 課 長 佐 々 木 康 史 1) 世 田 谷 区 は 住 宅 施 策 を5 年 毎 に 見 直 し 28 年 度 からの 第 3 次 住 宅 整 備 後 期 方 針 を 作 っている 9 月 にパブリックコメントを 募 ったところ 一 番 多 かったのがマンションに 関 してであった 2) マンション 交 流 会 は 自 主 的 に 行 われている 会 だが 区 でもマンション 管 理 講 座 をやっているの でそちらの 方 からも 役 立 つ 情 報 を 発 信 していきたい 今 後 は もう 少 し 踏 み 込 んだ 支 援 が 必 要 に なってくるだろうと 考 えている 今 後 も 維 持 管 理 をしていく 為 の 勉 強 と 日 頃 から 適 正 な 管 理 をして いただけたらと 思 っている 第 1 部 設 備 の 保 守 業 務 について 講 演 : 日 本 高 層 管 財 株 式 会 社 代 表 取 締 役 社 長 久 保 泰 男 氏 < 講 演 内 容 > 1. 建 物 による 設 備 の 違 い 設 備 は マンション 全 体 の 構 造 規 模 や 竣 工 時 期 グレードによって 大 きく 異 なる
一 般 的 な 居 住 用 マンションの 設 備 特 別 な 設 備 施 設 等 を 持 つマンション 集 中 給 湯 方 式 集 中 給 湯 方 式 ディスポーザー 排 水 処 理 設 備 2. 設 備 等 の 法 定 点 検 と 任 意 点 検 法 定 点 検 点 検 回 数 が 決 まっていて 罰 則 規 定 あり 任 意 点 検 永 年 の 経 験 から 自 主 的 に 点 検 される 例 : エレベーター 法 定 点 検 年 1 回 任 意 点 検 遠 隔 操 作 による 常 時 点 検 3ヶ 月 に1 回 の 点 検 3. 各 設 備 の 点 検 ポイント 1)エレベーター フルメンテナンス 契 約 (FM) 点 検 契 約 (POG(=パーツ オイル グリース)) メーカー 系 列 独 立 系 がある 設 置 後 10 年 目 位 から 修 理 費 がかさんでくるので FM POGに 切 り 替 えは 充 分 に 注 意 が 必 要 2) 消 防 設 備 法 定 点 検 で 何 処 の 会 社 が 業 務 で 行 っても 同 じ 結 果 になる 3) 給 水 設 備 メーカー 系 保 守 会 社 の 点 検 は 点 検 項 目 が 広 範 囲 で 少 し 高 くなる 4) 排 水 設 備 法 定 点 検 ではない 一 戸 当 たり(50~100 戸 ) 4,000 円 ~5,000 円 くらいで 年 1 回 の 実 施 を 勧 める 目 に 見 えない 所 の 作 業 だけに 信 用 のおける 業 者 に 依 頼 したい 同 じ 業 者 に 継 続 的 に 依 頼 するのが 良 い 4. 仕 様 変 更 による 経 費 の 削 減 仕 様 変 更 で 注 意 する 点 は 管 理 組 合 総 会 で 合 意 を 得 る 事 が 大 切 5. 管 理 組 合 の 対 応 能 力 役 員 が 輪 番 制 等 の 場 合 は 管 理 組 合 としての 対 応 能 力 が 乏 しい 場 合 が 多 いので 仕 様 変 更 は 慎 重 に 役 員 が 立 候 補 制 の 場 合 は 管 理 体 制 の 継 続 性 が 見 込 めるので 仕 様 変 更 や 管 理 システム 変 更 による 大 幅 な 経 費 節 減 も 可 能 になるが 役 員 の 負 担 が 少 し 増 える 事 は 覚 悟 しなければ ならない 6. 管 理 会 社 への 委 託 契 約 自 分 達 で 運 営 していくという 雰 囲 気 を 作 っていく 事 が 大 切 <Q&A> Q : 消 防 点 検 を 管 理 会 社 の 委 託 項 目 から 外 せばいいという 人 がいる あまりたいした 事 はやっ ていないし でも 法 定 点 検 だから 管 理 会 社 を 通 して 頼 まなければいけないか A : 法 定 点 検 は 細 かく 項 目 が 決 まっていて 点 検 をする 人 は 資 格 をもっていなければいけない が 管 理 会 社 を 通 さなくても 良 い Q : 理 事 長 が 責 任 を 持 って 業 者 に 頼 むのだろうか A : 管 理 会 社 に 頼 む 時 も 理 事 長 が 責 任 を 持 って 管 理 会 社 に 頼 むので 同 じである Q : エレベーターのFM 契 約 からPOG 契 約 の 切 り 替 えについて 10 年 目 位 から 修 理 が 増 えるか ら POG 契 約 はあまり 勧 められないように 感 じ 取 ったが A : 仮 に 点 検 契 約 で 独 立 系 に 依 頼 すると 半 分 以 下 になる POG 契 約 は 不 具 合 が 出 た 時 の 修 理 費 は 別 途 精 算 になっているが FMで10 年 間 ということは 修 理 費 も 入 っている ずーと と 払 ってきて これから 修 理 費 の 出 る 時 に 切 り 替 えても 得 策 でない 切 り 替 えは 出 来 るだけ
早 い 方 がよい Q : 10 年 経 過 してしまうと POGにメリットはないか A : 10 年 は すれすれの 所 で FM 契 約 期 間 は20 年 迄 です これ 以 上 経 過 すると すべて 新 しくして 下 さい と 言 ってくる Q : エレベーター 当 初 はPOG,その 後 FMが 理 想 ですか A : POGで5 年 又 は10 年 で 切 り 替 えたとしても メーカーは 総 合 点 検 をして 修 理 費 が100 万 円 位 請 求 されてしまう 管 理 組 合 がしっかり 機 能 している 所 では POGが 勧 められる 第 2 部 テーマを 絞 り 込 んだ 情 報 交 換 と 検 討 適 切 な 設 備 の 保 守 業 務 のあり 方 参 加 者 16 名 ファシリテ-タ- 萬 崎 理 事 交 流 会 講 師 久 保 社 長 日 本 高 層 管 財 アドバイザー 藤 木 氏 マンション 管 理 士 アドバイザー 渡 辺 監 事 交 流 会 一 級 建 築 士 Q : 大 規 模 改 修 工 事 の 調 査 に 入 った 給 排 水 設 備 のモーターの 取 替 え 時 期 ( 寿 命 が 来 ている) と 管 理 会 社 から 言 われたが 設 備 点 検 等 よく 判 らないので 教 えて 欲 しい A : ポンプ 関 係 は 各 メーカーの 点 検 基 準 保 証 期 間 対 応 年 数 のデーターを 管 理 会 社 は 持 っ ているが 給 排 水 ポンプは12~13 年 は 持 つと 思 うが メーカーは7~8 年 位 といっている Q : 消 耗 機 械 の 寿 命 一 覧 表 があれば 教 えて 欲 しい A : 国 交 省 は 修 繕 について ホームページを 出 している 給 排 水 ポンプの 修 繕 が8 年 としている が 普 通 故 障 してから 取 り 替 える 事 が 多 い Q : ポンプの 寿 命 を 自 分 の 目 で 確 認 するのは 難 しいのではないか A : 取 替 えには 基 準 があるので それに 基 づいて1 人 で 確 認 するのではなく 理 事 全 員 で 確 認 する 一 般 的 にポンプは2 台 あり 自 動 で 交 互 に 運 転 しているが どちらか1 台 が 動 かなくな ったら もう1 台 がバックアップとして 作 動 するので 動 かなくなったポンプを 交 換 する A : 管 理 会 社 設 備 のメンテナンス 会 社 メーカーは 全 般 に 予 防 保 全 と 言 う 考 え 方 があり ダメに なる 前 に 全 部 取 り 替 えることを 進 める この 予 防 保 全 によって 管 理 会 社 の 責 任 か 管 理 組 合 の 責 任 になる 管 理 会 社 と 管 理 組 合 の 考 え 方 の 違 いは この 予 防 保 全 をどのように 考 え るかという 違 いでもある 経 費 を 抑 えたいと 思 えば 必 要 に 応 じて 管 理 組 合 が 判 断 すれば 削 減 は 可 能 である 管 理 会 社 に 頼 ってばかりだと お 金 が 掛 かるようになっていく この 基 本 的 なことを 念 頭 に 置 いて 管 理 組 合 としての 判 断 に 生 かしていければ 良 い Q : 経 費 節 減 のため 消 防 設 備 の 点 検 を 管 理 会 社 に 委 託 するのではなく 理 事 が 行 っても 大 丈 夫 か A : 理 事 が 資 格 を 持 っていなくても 差 し 支 えない 理 事 が 資 格 を 持 っている 消 防 設 備 の 業 者 に 委 託 し 業 者 は 法 律 に 従 って 点 検 し 点 検 書 を 作 成 するので 心 配 ないが 業 者 の 選 択 が 重 要 である 会 長 :マンション 交 流 会 で 業 者 の 一 覧 表 があれば 便 利 だと 思 う それを 交 流 会 の 輪 の 中 でやっ たら 良 いと 思 うが 交 流 会 は 工 事 業 者 コンサルタント 等 の 情 報 提 供 をするだけで ここに しなさい ということは 絶 対 に 言 えないが それなりのアドバンテージを 付 けた 中 で 情 報 提 供 すれば 無 いよりは 良 いと 考 えている 自 分 の 組 合 は 基 本 的 に 業 者 を 選 考 する 場 合 今 取 引 している 業 者 から 見 積 りを 取 り 単 価 を 消 して それを 基 にして 他 の 業 者 の 見 積 りを 取 る 価 格 差 が5% 以 内 だったら 既 存 メー カー 系 業 者 優 先 し 10%を 超 えた 場 合 は 理 事 会 で 検 討 する 管 理 費 を 安 くするには 手 始 めに 設 備 費 の 保 守 管 理 費 を 検 討 する
第 3 部 なんでも 相 談 会 なんでも 話 し 合 う 情 報 交 換 と 親 睦 の 場 参 加 者 16 名 ファシリテ-タ- 原 副 会 長 交 流 会 講 師 久 保 社 長 日 本 高 層 管 財 アドバイザー 藤 木 氏 マンション 管 理 士 アドバイザー 渡 辺 監 事 交 流 会 一 級 建 築 士 Q : 築 15 年 のマンションで 12 年 目 に 大 規 模 修 繕 工 事 を 実 施 したら 積 立 金 不 足 になり 修 繕 積 立 金 を 値 上 げし 一 挙 に2 倍 になった こういうケースはあるか A : 新 築 分 譲 時 の 長 期 修 繕 計 画 は25 年 が 多 く 分 譲 時 に 売 らんがために 積 立 金 を 割 安 に 設 定 しているケースがある 元 々の 算 出 金 額 が 妥 当 かどうか 早 期 に 見 直 す 必 要 がある また 大 規 模 修 繕 工 事 には30 年 の 壁 がある 25 年 計 画 に 無 いエレベーターや 排 水 管 取 替 工 事 で 金 がかかり この 時 期 に 積 立 金 不 足 に 陥 りやすい A : 組 合 員 に 納 得 してもらうには 今 値 上 げする 根 拠 と 丁 寧 な 説 明 が 必 要 である 長 期 修 繕 計 画 を 定 期 的 に 見 直 し 新 築 時 レベル 維 持 のための 修 繕 工 事 と 現 在 の 住 宅 水 準 まで 引 き 上 げる 改 修 を 平 行 して 検 討 しながら マンションの 維 持 管 理 にきちんと 取 り 組 ん で 行 く 事 が 大 事 で 10 年 後 20 年 後 に 間 違 いなく 資 産 価 値 に 違 いが 出 てくる 同 時 に 本 日 のテーマである 設 備 点 検 業 務 を 直 接 管 理 組 合 が 業 者 に 発 注 する 事 による 経 費 削 減 策 を 提 示 できれば 賛 同 を 得 やすくなる Q : エレベーターの 更 新 工 事 時 期 は 何 年 が 目 安 か A : エレベーターの 償 却 耐 用 年 数 は17 年 で 一 般 的 には20 年 が 目 安 メンテナンスをきちんと やっていれば 40 年 は 持 つ 但 し 交 換 部 品 が 無 くなるとメンテナンスができない 部 品 が 無 くなる5~6 年 前 にメーカーから 通 知 が 来 るので その 時 に 対 応 方 法 をすぐに 検 討 する 事 が 大 事 部 品 提 供 期 限 は 25 年 前 後 となっている Q : その 時 は 全 部 交 換 一 部 交 換 でいいのか A : 全 部 交 換 する 必 要 はない 全 体 の 交 換 を 行 う 前 に 乗 り 場 のドア カゴの 側 板 や 操 作 盤 巻 き 上 げ 機 のモーターやロープ 制 御 版 等 の 取 替 えを 検 討 する また 地 震 時 管 制 運 転 装 置 や 予 備 電 源 の 設 置 を 検 討 する 事 が 地 震 対 策 として 重 要 Q : 2 年 前 に 上 の 階 から 水 漏 れ 事 故 があり すぐ 修 理 ができないと 管 理 会 社 に 言 ったら いつで も 保 険 はおりますよと 言 われ 請 求 しなかった 事 故 後 2 年 経 過 してから 請 求 しようとしたら 管 理 会 社 からおりないと 言 われ 困 っている どうしたらいいか A : 保 険 事 故 の 請 求 は 事 故 後 2 年 確 認 して2 年 以 内 であれば 保 険 はおりる 第 3 回 烏 山 地 域 別 勉 強 会 & 相 談 会 地 域 に 根 ざしたマンション 交 流 会 日 時 : 平 成 27 年 12 月 13 日 ( 日 )13:15~16:15 場 所 : 烏 山 区 民 会 館 3 階 集 会 室 参 加 人 員 : 26 名 内 容 : 情 報 提 供 : 理 事 のなり 手 不 足 は 解 消 出 来 たのか? 1. 主 催 者 挨 拶 : 世 田 谷 区 マンション 交 流 会 会 長 村 井 盛 彦 1) 本 日 の 勉 強 会 は 管 理 組 合 と 管 理 会 社 も 同 じ 問 題 に 揚 げている 理 事 のなり 手 がない という 事 に 関 しまして どうやって 解 消 しようか と 行 った 経 験 談 と 理 事 のなり 手 不 足 を 解 消 するた めには どんな 方 法 があるのか の 情 報 交 換 です
2) 東 京 都 のマンション 管 理 実 態 調 査 によると 耐 震 診 断 を 出 来 ない 理 由 の 半 分 が 修 繕 積 立 金 がな いということ 又 大 規 模 修 繕 工 事 も30%はやっていない 今 年 の 交 流 会 は 管 理 組 合 の 財 政 の 健 全 化 に 寄 与 することを 主 眼 にし 管 理 費 の 削 減 に 関 す るテ-マで 進 めてきた 3)もう1つは 管 理 委 託 費 保 守 業 務 費 を 調 査 収 集 しデータ 化 分 析 検 証 した 上 で 協 力 頂 い た 方 々と 情 報 交 換 をしながら 管 理 会 社 との 協 力 折 衝 に 生 かします 是 非 ご 協 力 をお 願 いした い 2. 共 催 者 挨 拶 : 世 田 谷 区 都 市 整 備 部 住 宅 課 主 事 益 森 章 夫 世 田 谷 区 の 災 害 対 策 課 で 集 合 住 宅 向 けの 防 災 計 画 作 成 のハンドブック を 作 成 した 受 付 に 置 きますので 興 味 のある 方 はお 持 ち 帰 り 下 さい 後 日 改 めて 担 当 部 署 より 正 式 に 報 告 と 配 布 の 機 会 があると 思 います 第 1 部 情 報 提 供 : 理 事 のなり 手 不 足 に 関 する 体 験 談 提 供 者 :シャンボール 三 軒 茶 屋 管 理 組 合 理 事 長 村 井 盛 彦 < 講 演 内 容 > 1. 管 理 組 合 の 紹 介 1) 住 居 数 123 戸 店 舗 1 外 部 所 有 者 56 賃 貸 率 45% 65 歳 以 上 56% 2) 役 員 は8 名 で 任 期 1 年 の 再 選 可 ( 連 続 規 定 理 事 長 5 年 理 事 10 年 ) 未 経 験 者 75% 3) 役 員 就 任 が 困 難 理 由 は 病 気 要 介 護 支 援 者 自 営 業 者 変 則 勤 務 者 外 国 籍 役 員 就 任 可 能 者 は 25 名 前 後 2. 理 事 のなり 手 不 足 への 取 り 組 みのポイント 理 事 を 行 ってくれるひとがいるのか いないのか 何 人 いて 今 後 不 足 が 回 避 できるのか 理 事 がやれない 理 由 は 何 か 理 由 を 取 り 除 くことが 出 来 るのか 理 事 を 行 う 人 とやらない 人 の 公 平 平 等 をどう 確 保 するのか 理 事 をやらない 人 が 協 力 出 来 ることは 何 か 理 事 の 負 担 を 軽 減 する 方 法 は 何 なのか 経 緯 と 知 識 の 継 承 ( 引 継 ぎと 問 題 の 対 処 )を 図 る 方 法 をどうするか 専 門 的 知 識 を 要 する 場 合 の 対 処 方 法 はできているか 理 事 を 行 う 人 にどう 報 いるのか 精 神 的 負 担 と 時 間 を 費 やすことに 配 慮 をどうするか 創 造 的 な 方 法 で 理 事 のなり 手 を 増 やせないのか 輪 番 制 の 名 の 強 制 で 良 いのか 居 住 者 のコミュニティ-は 有 効 か 3. 実 際 の 取 り 組 み 1) 理 事 募 集 に 関 する 意 識 調 査 (アンケ-ト)を 行 うことを 決 定 し 実 施 した 2) アンケートの 結 果 は 1 理 事 に 就 任 したい 方 は ゼロ 求 められればが 一 割 弱 輪 番 制 ならばが3 割 弱 他 の 大 多 数 は 就 任 したくない/ 出 来 ないであった 理 由 は 健 康 高 齢 遠 方 居 住 等 2 募 集 方 法 はこれまで 通 り 立 候 補 / 他 薦 が7 割 強 で 輪 番 は 少 数 3 協 力 金 の 反 対 は1 割 未 満 で 理 事 未 経 験 者 にが4 割 超 経 験 年 数 に 応 じてが2 割 程 度 4 理 事 の 報 酬 増 額 は 就 任 の 動 機 付 けになっていなかった 3) 更 に 引 続 き 審 議 を 行 うため 検 討 委 員 会 を 設 立 した その 答 申 内 容 は 1 理 事 就 任 の 負 担 が 一 部 の 人 に 偏 っており 次 の 理 事 を 見 つけないと 辞 めるのが 難 しい 状
況 から 鑑 み 公 平 と 平 等 の 原 則 から 理 事 の 辞 退 者 には 管 理 協 力 金 を 負 担 してもらう 2 理 事 の 負 担 軽 減 や 理 事 の 人 員 の 削 減 等 を 図 るために 専 門 的 知 識 を 持 つ 有 識 者 の 活 用 を 考 えた 資 金 にする とした 委 員 会 の 基 本 的 な 考 えに 基 づき 検 討 し 組 合 規 約 の 変 更 を 総 会 に 諮 る 事 を 決 定 した 4) 総 会 に 議 案 を 提 出 し 承 認 された 1 理 事 の 選 任 要 件 の 緩 和 当 該 組 合 員 の 親 族 で 居 住 する 成 年 に 達 したもの( 理 事 長 等 の 就 任 には 制 限 付 き) 2 管 理 協 力 金 の 新 設 イ) 非 居 住 区 分 所 有 者 月 額 2,500 円 ロ) 居 住 区 分 所 有 者 月 額 1,000 円 但 し 理 事 会 が 就 任 困 難 と 認 めたものは 月 額 500 円 理 事 の 経 験 年 数 が5 年 以 上 の 区 分 所 有 者 は 協 力 金 を 免 除 する ハ) 協 力 金 は 管 理 費 等 に 組 み 入 れる 事 とする 3 管 理 費 等 の 一 部 変 更 管 理 管 協 理 力 協 金 力 を 金 三 を 項 三 として 項 として 追 加 追 ( 加 一 項 ( 一 管 項 理 管 費 理 費 二 項 二 修 項 繕 修 積 繕 立 積 金 立 ) 金 ). 5. 現 在 の 結 果 状 況 1 理 事 の 連 続 規 定 10 年 により 理 事 会 の 継 続 性 主 体 性 が 確 保 され 常 設 の 建 物 維 持 委 員 会 等 の 委 員 会 の 設 置 により 専 門 性 の 不 足 に 関 しては 支 障 が 生 じていない 2 理 事 の 就 任 要 件 の 緩 和 並 びに 花 火 大 会 のコミュニティを 通 じ 理 事 の 就 任 に 応 じる 人 が 2~3 名 見 込 める このことで5 年 程 度 は 理 事 の 確 保 に 悩 まされることは 今 のところ 無 い 6. 今 後 の 施 策 1) 管 理 協 力 金 を 有 効 活 用 し 理 事 のなり 手 不 足 に 備 える 1 理 事 の 人 員 が 少 なくても 運 営 が 出 来 る 体 制 を 構 築 する 2 専 門 家 との 業 務 委 託 契 約 項 目 を 理 事 会 運 営 基 準 に 新 設 することを 検 討 する 3 理 事 の 報 酬 増 額 並 びに 専 門 委 員 会 の 報 酬 新 設 を 検 討 する 理 事 の 負 担 軽 減 や 人 員 削 減 に 対 応 するため やむを 得 ず 専 門 家 と 業 務 委 託 を 行 うが 外 部 の 人 にお 金 を 掛 けろなら 自 分 の 資 産 価 値 を 大 切 にする 組 合 役 員 に 報 いた 方 が 良 い 専 門 家 に 依 頼 する 姿 勢 が 強 くなると 管 理 運 営 の 自 主 性 主 体 性 継 続 性 が 損 なわ れる 現 行 月 額 : 理 事 長 15,000 円 副 理 事 長 10,000 円 理 事 5,000 円 監 事 5,000 円 改 正 月 額 : 25,000 円 15,000 円 i0,000 円 10,000 円 月 額 新 設 : 各 専 門 委 員 3,000 円 / 回 2) コミュニケーション 費 の 増 額 検 討 と 他 のコミュニケーション 手 段 の 検 討 をする 1 イベントやサークル 活 動 を 展 開 し 居 住 者 間 の 交 流 と 親 睦 を 深 め マンションの 居 住 環 境 や 安 全 で 楽 しい 生 活 環 境 は 皆 で 作 り 上 げるという 機 運 を 盛 りあげる そうした 活 動 を 通 じて 理 事 会 の 大 切 さを 啓 蒙 し 協 力 支 援 と 理 事 の 就 任 を 働 きかける 2 ママ 友 の 会 老 朗 会 将 棋 囲 碁 の 会 等 のサークル 活 動 を 行 う 場 を 提 供 する そして これ らへの 活 動 が 根 付 くように 助 成 金 を 検 討 する <Q&A> Q : 13 期 のマンションで6 年 連 続 理 事 をやって そのうち3 期 理 事 長 を 勤 め 大 規 模 修 繕 も 経 験 した このままだと 辞 められなくなってしまうので 新 任 を2 人 招 いたが 議 論 ができないくらい 経 験 知 識 の 差 が 開 き 来 期 の 体 制 作 りの 話 までまともに 行 かない 経 験 上 何 かないか A : 私 の 場 合 は 継 続 性 を 図 るため 常 設 の 建 物 維 持 委 員 会 を 設 けた 委 員 に 不 都 合 がない 限 り 続 ける 事 になっている 知 識 が 豊 富 な 人 材 がいなくても 私 は 出 来 ると 思 っている Q : 役 員 が 変 わっても 委 員 会 を 作 り 経 験 者 がいる 状 態 にすれば 良 いのか A : そうです 4 年 5 年 経 験 すると 慣 れてきて 業 者 管 理 会 社 に 対 する 見 方 も 出 来 て こちら
のフロントマンが 良 いね 会 社 の 背 景 を 考 えると こちらが 安 心 と 意 見 を 言 います それ 程 難 しい 事 も 無 いので 出 来 ます Q : 課 題 を 整 理 するため 行 政 書 士 の 資 格 を 持 つマンション 管 理 士 をコンサルタントに 採 用 し た 修 繕 積 立 金 の 値 上 げの 検 討 もいる 業 者 などの 仕 切 りをお 願 いする 考 えもあるが 年 間 50~60 万 円 かかり 費 用 を 削 減 と 自 分 達 の 負 担 といろいろ 意 見 があり 悩 んでいる A : 理 事 は 常 識 的 な 判 断 が 出 来 れば 良 く ハードルはそう 高 くない 理 事 は 大 変 よ 難 しいよ 専 門 性 がないと 出 来 ないよ と 言 ってしまうと 理 事 はやりたくない 絶 対 にやらないと 言 う 風 になりかねない Q : 理 事 は 組 合 員 の 名 前 だが 会 議 には 奥 さんや 長 男 が 出 てくるが 良 いか 一 部 には 役 員 をやるのは 面 倒 全 て 管 理 会 社 に 任 せたらという 意 見 もある 役 員 のなり 手 がいないから やらざるを 得 ず 30 年 やって 行 っている A : 役 員 のなり 手 が 少 ないため 標 準 管 理 規 約 では 居 住 する 組 合 員 から 居 住 を 外 し 今 ドン ドン 緩 和 している Q : 80 歳 を 過 ぎると 問 題 が 出 てくる 役 員 の 定 年 制 はどうか A : 基 準 が 難 しい オートロックを 開 けられない 状 態 の 方 理 事 会 の 課 題 がすべて 終 わったの に 終 わっていない 俺 は 聞 いて 無 い という 役 員 がいて 困 っているという 事 が 雑 誌 に 書 か れていた 役 員 を 辞 めてもらうには 理 由 が 必 要 で 個 人 情 報 を 出 すと 問 題 で 辞 めさせる 方 がもっと 難 しい Q : 役 員 はその 都 度 家 族 なら 誰 でも 良 いのでは A : 標 準 管 理 規 約 では 代 表 組 合 員 を1 名 選 任 とある 総 会 でも 個 人 を 特 定 し 名 前 を 記 入 の 上 理 事 選 任 をしている 従 って オブザーバーは 有 りだが 議 決 権 は 無 い 但 し 委 任 状 が 有 ればOKの 所 もある 第 2 部 テーマを 絞 り 込 んだ 情 報 交 換 とその 検 討 理 事 のなり 手 不 足 を 解 消 する 有 効 な 手 段 は! 参 加 者 25 名 ファシリテ-タ- 原 副 会 長 交 流 会 提 供 者 村 井 会 長 交 流 会 アドバイザー 藤 木 氏 マンション 管 理 士 Q : 外 部 居 住 者 から 協 力 金 を 徴 収 することを 考 えているが その 場 合 のベースとなる 役 員 報 酬 金 額 は 何 を 基 準 に 決 めたらいいか A : 役 員 報 酬 金 額 は 現 状 各 組 合 によってバラバラである 管 理 組 合 でアンケートを 実 施 して 理 事 会 役 員 としての 活 動 に 従 事 する 組 合 員 と 利 益 のみ を 享 受 する 組 合 員 との 不 公 正 を 是 正 する 理 事 会 の 役 割 重 要 性 組 合 運 営 への 参 加 を 求 め 参 加 できない 場 合 は 金 銭 的 負 担 を 理 解 して 貰 う 事 だ そして 役 員 の 皆 様 方 お 疲 れ 様 です 月 々この 程 度 をお 支 払 します という 合 意 を 取 りまとめたらいい Q : 私 共 の 組 合 は 輪 番 制 で2 年 交 代 でやっている 役 員 報 酬 をもらうと 所 得 税 申 告 の 問 題 やそれを 目 当 てに 役 員 に 居 座 る 者 も 出 てくるのでは また 管 理 費 の 本 来 の 使 用 目 的 が 削 減 されてしまうのでは A : 輪 番 制 でうまく 回 っていて 組 合 員 全 員 が 公 平 に 組 合 活 動 に 参 加 している 管 理 組 合 は 基 本 的 には 役 員 報 酬 は 必 要 ない Q : 役 員 のなり 手 がいない そのために 臨 時 総 会 を 開 催 する そうでもしないと 問 題 が 浸 透 しな いと 考 えている 議 題 は 1 役 員 任 期 を2 年 に 変 更 2 個 別 に 全 戸 訪 問 して アンケートを 取 る 3 協 力 金 の 徴 収 ほかに なにか 良 い 方 法 はあるか A : 築 36 年 の90 戸 のマンションで 1 役 員 は8 名 任 期 は2 年 1 年 ごとに 半 数 改 選 として 継 続 性 を 維 持 している 2 役 員 の 輪 番 表 を 作 成 し 総 会 で 承 認 を 受 け スケジュールを 前
もって 提 示 して 自 分 がいつ 役 員 になるかをあらかじめ 把 握 できるようにして 交 代 がスムー ズに 行 われている 事 例 がある 参 加 者 の 中 で 協 力 金 を 取 っているマンション 管 理 組 合 は 21マンションの 中 で 2 箇 所 で あった 第 3 部 なんでも 相 談 会 なんでも 話 し 合 う 情 報 交 換 と 親 睦 の 場 参 加 者 26 名 ファシリテ-タ- 渡 辺 監 事 交 流 会 一 級 建 築 士 アドバイザー 藤 木 氏 マンション 管 理 士 Q : 今 理 事 長 を7 年 やっているが 自 分 が 辞 めたら 無 関 心 になりそうだ それでどうしたら 良 い か A : 理 事 以 外 の 人 で 専 門 委 員 会 を 作 ったり 或 いは 担 当 役 員 の 細 分 化 をしたらいかがか Q : 管 理 会 社 に 管 理 してもらっているが 管 理 費 の 未 納 者 に 対 してアプローチをすると 時 々 払 ってくれるが 40 万 円 以 上 になってしまった A : 一 般 的 に 管 理 会 社 が 入 っている 場 合 未 納 者 に 毎 月 催 促 をしていると 思 うが 管 理 会 社 に 督 促 状 況 を 報 告 してもらい 督 促 しているのに 入 金 されない 場 合 ( 半 年 を 目 安 に) 法 的 手 続 きの 提 案 をする なお 管 理 会 社 と 理 事 長 が 一 緒 に 未 納 者 と 立 会 い どういう 形 で 減 らし ていけるか 相 談 にのりながら 支 払 計 画 書 を 作 成 してもらう 方 法 もある Q : 修 繕 積 立 金 を 払 ってもらえず 時 効 (5 年 )が 迫 ってきたので 裁 判 にかけた 和 解 が 出 た が 心 配 だ A : 判 決 が 出 たものには 強 制 執 行 があるので 支 払 ってもらえるが 和 解 の 仕 方 によっては 支 払 う 意 思 があるという 事 だと ポツンポツンと 支 払 われても 裁 判 所 では 手 が 出 せない それ で 裁 判 をやっても 全 額 回 収 できない 場 合 がある それを 防 ぐには 時 効 前 の 金 額 を 優 先 し て 支 払 ってもらうようにする Q : 水 漏 れがあり 保 険 の 代 理 店 は 管 理 会 社 で 保 険 がおりない それの 説 明 がない A : 保 険 の 代 理 店 になっている 管 理 会 社 に 何 月 何 日 に こういうことが 置 きましたので 保 険 の 請 求 をしたい と 書 面 で 請 求 すればよい Q : 野 良 猫 に 餌 をやって 増 えて 困 っている A : 行 政 に 相 談 するか 理 事 会 に 提 案 する Q : 地 震 保 険 に 入 ろうと 思 うが A : 地 震 保 険 の 掛 け 金 は どこの 保 険 会 社 でも 変 わらないが 査 定 は 保 険 会 社 によって 差 が あるので 良 く 考 えて 地 震 保 険 は 高 いので 費 用 対 効 果 を 考 えかけた 方 が 良 い Q : 漏 水 箇 所 が 解 らない 調 べる 方 法 があれば 教 えて 欲 しい A : 漏 水 箇 所 を 探 し 出 すのは 非 常 に 難 しいが 現 在 良 いと 思 う 工 法 は 電 気 抵 抗 試 験 調 査 で 発 見 する 工 法 である 以 上