事 務 所 を 借 りる その 前 に! 知 って 得 する! 賃 貸 オフィス 節 税 マニュアル このレポートは 税 理 士 が 監 修 しています この 特 別 レポートは メールマガジン 不 動 産 屋 が 教 える! 賃 貸 オフィスの 借 り 方 虎 の 巻 の 購 読 が 条 件 になります つきましては 特 別 レポートをご 請 求 頂 いた 方 は メールマガジンに 代 理 登 録 されますので ご 了 承 下 さい
<< 著 者 紹 介 >> 1978 年 6 月 27 日 神 奈 川 県 横 浜 市 に 生 まれる 2001 年 3 月 専 修 大 学 経 営 学 部 情 報 管 理 学 科 卒 業 2001 年 4 月 株 式 会 社 ジェミニ( 不 動 産 会 社 ) 入 社 入 社 2 年 目 にトップセールスを 上 げ 最 年 少 課 長 代 理 昇 格 2005 年 新 生 地 所 株 式 会 社 ( 不 動 産 会 社 ) 入 社 ジェミニ 時 代 の 営 業 部 長 が 独 立 するということで 一 緒 に 独 立 販 売 企 画 室 室 長 に 就 任 営 業 マン 向 けのブログが 人 気 となり リクルート 発 刊 の 雑 誌 スカウト 日 経 産 業 新 聞 等 多 数 に 掲 載 される 2006 年 6 月 株 式 会 社 アーデント( 不 動 産 会 社 )を 設 立 東 京 都 心 の 小 規 模 オフィスを 専 門 にオフィス 仲 介 を 行 っており 400 組 以 上 のオフィス 移 転 開 業 のサポートに 携 わる オフィス 仲 介 の 際 に 電 話 回 線 光 ファイバー 内 装 通 信 機 器 等 幅 広 くコンサルティングを 行 っており 不 動 産 だけでなく オフィス 移 転 のトータルコンサルティングができるのが 強 み
<はじめに> オフィスを 借 りるときに 困 るのが 税 金 の 問 題 です 特 に はじめてオフィスを 借 りる 方 からすると 分 からないことだらけなのではないでしょうか?? もし 起 業 当 初 だとすると 相 談 する 税 理 士 もいないという 状 況 かもしれません ところが 事 務 所 を 借 りる 時 のノウハウに 関 する 本 は 1995 年 に 得 するビル オフィスの 借 り 方 移 り 方 中 川 純 一 郎 著 が1 冊 出 版 されているだけです この 本 も 内 容 はかなり 古 くなっており 参 考 になりません そこで オフィス 賃 貸 に 関 する 税 金 のことが 全 て 分 かるマニュアルを 作 成 いたしました 多 少 難 しい 言 葉 も 出 て 参 ります もし 読 んでも 分 からない 点 があれば お 気 軽 にメールください! < 目 次 > (1) 敷 金 保 証 金 礼 金 権 利 金 はどうすればよい? (2) 節 税 の 裏 技!その1< 家 賃 の 前 払 い> (3) 節 税 の 裏 技!その2< 敷 金 を 支 払 わない?!> (4) 開 業 前 に 事 務 所 を 借 りた 場 合 個 人 で 支 払 った 礼 金 敷 金 仲 介 手 数 料 等 はどうなる? (5) 礼 金 敷 金 等 の 消 費 税 の 取 り 扱 い (6) 支 払 い 調 書 の 提 出
(1) 敷 金 保 証 金 礼 金 権 利 金 はどうすればよい? まず それぞれの 項 目 を 説 明 いたします 敷 金 ( 預 かり 金 ) 敷 金 とは 賃 借 人 が 借 りた 家 屋 を 明 渡 すまでに 生 じた 賃 貸 人 に 対 する 一 切 の 債 権 を 担 保 する もの です 一 切 の 債 権 とは つまり 未 払 い 賃 料 債 権 や 損 害 賠 償 債 権 のことです 損 害 賠 償 債 権 とは 退 去 時 に 原 状 回 復 することを 言 います 通 常 原 状 回 復 して あまった 金 額 は 返 還 さ れます ただし 事 務 所 の 賃 貸 は 住 居 と 違 って 汚 れやすいので 通 常 かなり 賃 借 人 の 負 担 が 大 きく なります 保 証 金 ( 預 かり 金 ) ほとんど 敷 金 と 同 じ 性 格 のものです 1つ 違 うのが 保 証 金 の 場 合 は 償 却 といって 予 め 保 証 金 の 一 部 もしくは 全 部 が 戻 ってこないケースがあります この 場 合 は 礼 金 と 同 じ 扱 いになり ます また 敷 金 と 違 って 賃 料 の10~12ヶ 月 分 もとられたりします 返 還 時 期 は 明 け 渡 し 時 或 いは 明 け 渡 しから3カ 月 6カ 月 後 という 場 合 が 多 いです 通 常 保 証 金 の10 ~20% 相 当 額 が 償 却 として 徴 収 される 例 がよくあります 礼 金 礼 金 とは 賃 貸 借 契 約 の 際 借 り 主 が 家 主 に 対 してお 礼 の 意 味 で 支 払 うもので 家 主 の 返 還 義 務 はないと 考 えられています 50 坪 以 下 のオフィスの 場 合 礼 金 がある 場 合 があります 通 常 賃 料 の1~2カ 月 分 です 保 証 金 や 敷 金 と 違 い 返 還 されることはありません 権 利 金 権 利 金 と 一 言 で 言 っても その 内 容 は 一 定 ではなく 賃 料 の 前 払 い 的 なものから 建 物 の 付 属 品 使 用 の 対 価 となるもの 商 店 用 建 物 の 賃 貸 の 場 合 場 所 的 利 益 に 対 する 対 価 となるもの 等 々 いろいろあります 通 常 は 返 還 されないものですが 個 別 具 体 的 な 契 約 ごとに 権 利 金 の 扱 いは 変 わっており 場 合 によっては 返 還 されるケースもあります
この4つの 名 目 の 資 金 のうち 敷 金 と 保 証 金 は 預 かり 金 です 支 払 ったと 言 っても オーナー の 懐 に 入 ったわけではありません また 礼 金 と 権 利 金 はオーナーの 懐 に 入 ります これが 一 番 の 違 いです また この4つの 呼 び 方 も 各 地 方 や 管 理 会 社 によって 違 っているようです あくまで 参 考 まで に 税 務 上 の 取 り 扱 い 敷 金 保 証 金 ( 返 還 されるもの)は 敷 金 保 証 金 として 資 産 計 上 します これは いずれ 戻 って くるということで 費 用 ではないとの 考 え 方 をするからです ですから 敷 金 保 証 金 は お 金 を 払 う のに 経 費 にはできないんですね また 礼 金 権 利 金 保 証 金 ( 返 還 されないもの)は 繰 延 資 産 に 計 上 し 賃 貸 借 契 約 期 間 に 応 じて 償 却 していきます ( 例 )2 年 契 約 なら 24ヶ 月 で 均 等 割 して 償 却 します 3 年 契 約 なら 36ヶ 月 但 し 5 年 を 超 える 場 合 は 60ヶ 月 で 割 る ( 注 ) 礼 金 等 も 含 め 繰 延 資 産 にあたる 支 出 が 20 万 円 未 満 の 場 合 一 時 に 損 金 算 入 可 能 です また 更 新 の 際 に 支 払 う 更 新 料 も 繰 延 資 産 となります 償 却 期 間 前 に 契 約 解 除 した 場 合 その 時 点 の 帳 簿 価 額 を 損 失 計 上 できます ( 契 約 が 継 続 してい る 場 合 は 未 償 却 残 額 があっても 償 却 期 間 どおりに 償 却 していく 必 要 があります ) 返 還 される 部 分 は 返 還 時 まで 資 産 計 上 することになります それと 仲 介 手 数 料 は 全 額 支 払 った 年 に 経 費 に 計 上 できます
(2) 節 税 の 裏 技!その1< 家 賃 の 前 払 い> 節 税 をするための 裏 技 です!! その 方 法 とは 来 年 度 の 家 賃 も 今 年 支 払 うこと!! 普 通 は 家 賃 を12ヶ 月 分 経 費 で 落 とすと 思 うのですが この 方 法 だと 最 大 24か 月 分 の 家 賃 を 経 費 に 計 上 できます! そのやり 方 は 翌 期 の 経 費 を 今 期 の 経 費 として 繰 り 上 げることは 原 則 的 に 認 められていませんが 例 外 規 定 と して 短 期 前 払 い 費 用 があります 法 人 税 基 本 通 達 2-2-14 前 払 い 費 用 ( 一 定 の 契 約 に 基 づき 継 続 的 に 役 務 の 提 供 を 受 けるために 支 出 した 費 用 のうち 中 略 )の 額 で 支 払 った 日 から 1 年 以 内 に 提 供 を 受 ける 役 務 に 係 るものを 支 払 った 場 合 において その 支 払 った 額 に 相 当 する 金 額 を 継 続 してその 支 払 った 日 の 属 する 事 業 年 度 の 損 金 の 額 に 算 入 しているときは これを 認 める ただし 1 年 間 分 の 前 払 いをする 場 合 は 決 算 日 の 10 日 前 くらいに 支 払 うようにしておきましょう!
国 税 庁 の 通 達 で 支 払 い 日 から 1 年 以 内 の 役 務 に 対 しての 支 払 いにのみ 前 払 い 費 用 が 適 用 さ れます 半 年 間 分 ならいいんですが 1 年 分 だと 例 えば 3 月 1 日 に 来 年 の 4 月 1 日 から 翌 3 月 31 日 の 家 賃 を 支 払 ったとすると それは 1 年 より 先 の 分 を 支 払 っていることになります あくまで 支 払 った 3 月 1 日 が 基 準 になりますので!! 国 税 庁 の 質 疑 応 答 http://www.nta.go.jp/category/tutatu/shitsugi/houjin/02/03.htm 短 期 前 払 い 費 用 を 使 うときは 必 ず 税 理 士 に 相 談 しましょう! これはあくまで 解 釈 の 指 針 になりますので
(3) 節 税 の 裏 技!その2< 敷 金 を 支 払 わない?!> 敷 金 保 証 金 もかなりの 高 額 な 費 用 になりますよね これらのお 金 はしかも 損 金 計 上 できない ので 資 金 繰 りにもかなりの 影 響 をうけます よく 決 算 後 の 納 税 の 際 にお 金 がない!なんて 企 業 がけっこうあるんです そういう 敷 金 保 証 金 はできれば 支 払 わない 方 がいいに 決 まってます ということで 今 回 ご 紹 介 するのは 敷 金 を0にするという 驚 くべき 方 法 です! それは 大 家 さんに 敷 金 は 高 いから0にしてくれませんか? と 申 し 出 ること 通 常 この 条 件 を 飲 んでく れる 大 家 さんはいらっしゃいません ですから そのときに では 敷 金 と 同 じ 金 額 の 家 賃 を 前 払 いさせてください と 前 にご 説 明 したとおり 家 賃 の 短 期 前 払 い 費 用 は 全 額 経 費 計 上 できるんです これを 応 用 し て 敷 金 も 家 賃 という 名 目 にして 前 払 いすると 全 額 経 費 に 計 上 できます 前 払 いで 家 賃 を 払 っているわけですから 大 家 さんからしても 滞 納 時 の 担 保 になるので 敷 金 と 効 果 は 同 じです ただ 大 家 さんからすると 原 状 回 復 時 にきちんと 支 払 ってくれるか 不 安 がある と 思 いますので きちんと 支 払 うということを しっかりと 取 り 決 めておけば 大 丈 夫 です!( 費 用 負 担 を 明 確 にしておきましょう!) 逆 に 退 去 時 のことをしっかりと 取 り 決 めておかないとトラブルになるので 気 をつけましょう! うまくいくケースは 少 ないので ご 期 待 はほどほどに
(4) 開 業 前 に 事 務 所 を 借 りた 場 合 個 人 で 支 払 った 礼 金 敷 金 仲 介 手 数 料 等 はどうなる? これから 開 業 しようという 方 だと 事 務 所 を 借 りてから 開 業 するケースもあると 思 います 先 に 開 業 してしまうと 事 務 所 の 場 所 を 移 転 登 記 する 費 用 も 発 生 するし もったいないですからね 先 に 個 人 名 で 事 務 所 を 借 りてしまった 場 合 なんですが やり 方 は2 通 りありまして 1つは 開 業 費 ということで 一 時 個 人 から 支 出 をしておいて 後 から 会 社 に 請 求 する 方 法 契 約 も 個 人 から 法 人 に 切 り 替 えましょう もちろん 設 立 後 全 額 経 費 にできます もう1つは 代 表 取 締 役 が 会 社 に 貸 す 形 にして 賃 料 として その 分 を 上 乗 せして 精 算 する 方 法 お 勧 めは1つ 目 です 契 約 を 切 り 替 える 手 間 が 生 じますが かかった 費 用 等 を 開 業 費 として 計 上 することで いつでも 経 費 にすることが 可 能 だからです 開 業 費 として 資 産 計 上 しておくと いつでも 利 益 が 出 そうな 期 に 経 費 に 計 上 できる 通 常 赤 字 になっても 繰 越 は7 年 間 のみ 開 業 費 はいつまででもできるので 節 税 に 最 適 です 但 し 一 般 的 には 開 業 費 をいつまでも 資 産 計 上 するのは 望 ましくないと されています できるだけ 早 めに 経 費 計 上 しましょう! 事 務 所 を 借 りて すぐ 会 社 設 立 をしないと 経 費 と 認 められなくなります 当 然 ですが 1 年 も 2 年 もあとになってから では 通 用 しませんので ご 注 意 ください!それと 個 人 事 業 主 として すでに 事 業 を 始 められていた 方 も 使 えません
(5) 礼 金 敷 金 等 の 消 費 税 の 取 り 扱 い 資 本 金 1000 万 円 以 上 の 法 人 は 開 業 後 すぐに 消 費 税 の 課 税 業 者 になります また 1000 万 円 未 満 でも 任 意 で 課 税 業 者 を 選 択 することができます 資 本 金 1000 万 円 未 満 の 法 人 の 場 合 設 立 後 2 期 分 は 消 費 税 の 免 税 事 業 者 になります 一 般 的 には 非 課 税 の 方 が 得 するケースが 多 いと 思 いますが 仕 入 れが 多 い 業 種 などでは 課 税 業 者 を 選 ぶことで 消 費 税 の 還 付 が 受 けられます ですから 任 意 で 課 税 業 者 を 選 ぶ 場 合 もあ ります 消 費 税 は 売 り 上 げにかかった 消 費 税 から 仕 入 れにかかった 消 費 税 を 差 し 引 きし 差 額 を 納 税 (もしくは 還 付 )します ですから 仕 入 れの 金 額 が 大 きい 方 が 納 税 する 消 費 税 が 少 なくなり 還 付 を 受 けられる 可 能 性 がでてきます そこで 事 務 所 の 家 賃 ですが これは 課 税 仕 入 れになります ただし 事 務 所 ではなく 住 宅 の 家 賃 は 非 課 税 仕 入 れです つまり もし 個 人 で 最 初 に 借 りたときに 事 務 所 としてではなく 住 宅 と して 借 りた 場 合 消 費 税 の 観 点 からすると 非 課 税 仕 入 れになり 損 なんです では このような 場 合 はどうなるのでしょう 住 宅 として 借 りたが その 後 勝 手 に 事 務 所 として 使 っていた 場 合 この 場 合 契 約 を 変 更 しない 限 り 住 宅 の 貸 付 として 扱 われます やはり 予 め 事 務 所 として 借 りておくのが 一 番 確 実 です
消 費 税 の 扱 いは 以 下 のとおりです 敷 金 保 証 金 将 来 返 還 される 性 格 のものについては 消 費 税 は 原 則 として 課 税 対 象 取 引 外 となります 権 利 金 礼 金 なお 事 務 所 店 舗 等 の 場 合 で 借 主 に 返 還 されないものは 消 費 税 の 課 税 対 象 ですが 住 宅 に 係 るものは 非 課 税 です 住 宅 として 借 りると 礼 金 等 も 課 税 仕 入 れにできなくなるんです!! 賃 料 消 費 税 は 住 宅 の 場 合 は 非 課 税 ですが その 他 は 課 税 対 象 です 償 却 額 消 費 税 は 課 税 対 象 です 共 益 費 消 費 税 は 課 税 対 象 です 仲 介 手 数 料 消 費 税 は 課 税 対 象 です
(6) 支 払 い 調 書 の 提 出 事 務 所 を 借 りた 場 合 同 一 人 に 対 する 年 中 の 支 払 金 額 の 合 計 額 が 15 万 円 を 超 える 場 合 には その 支 払 調 書 を 税 務 署 に 提 出 します 法 人 に 支 払 った 不 動 産 の 使 用 料 等 については 礼 金 権 利 金 更 新 料 返 還 しない 保 証 料 等 の みを 提 出 します 通 常 の 土 地 の 地 代 建 物 の 家 賃 で 法 人 に 支 払 われるものについては 提 出 をしな くてよいのです ですから 地 代 家 賃 で 相 手 が 個 人 の 大 家 さんで かつ 年 額 15 万 円 を 超 える 場 合 に 賃 料 等 の 支 払 調 書 を 提 出 するということです また 返 還 しない 敷 金 保 証 金 は 事 務 所 を 借 り た 年 度 に 提 出 します 支 払 い 調 書 は 1 年 間 の 支 払 分 を 取 りまとめて 提 出 するもので 提 出 期 限 は 利 子 配 当 など の 一 部 を 除 き 支 払 った 年 の 翌 年 1 月 31 日 までとなっています 不 動 産 の 使 用 料 等 の 支 払 調 書 合 計 表 の 書 き 方 記 載 の 注 意 不 動 産 の 使 用 料 等 には 土 地 建 物 の 賃 借 料 のほか 次 のものがふくまれます 1 地 上 権 地 役 権 の 設 定 不 動 産 の 賃 借 に 伴 って 支 払 う 権 利 金 礼 金 保 証 金 等 の 名 目 であっ ても 返 還 されない 部 分 の 金 額 年 月 の 経 過 により 返 還 をされない 部 分 の 金 額 いわゆる 償 却 %という 部 分 の 金 額 を 含 みます 書 き 方 としては 権 利 金 礼 金 そして 保 証 金 敷 金 のうち 返 還 されない 部 分 の 金 額 の 記 載 とな るでしょうが 保 証 金 の 全 額 を 記 載 して 摘 要 欄 に 保 証 金 円 のうち 何 年 % 償 却 とでも 記 載 しておよいでしょう 契 約 書 をよくみて 記 載 をおすすめします 2 契 約 期 間 の 延 長 の 更 新 料 借 地 の 上 にある 建 物 の 増 改 築 に 伴 って 支 払 われる 承 諾 料 など 3 借 地 権 を 譲 り 受 けた 場 合 には いわゆる 名 義 書 換 料 など 土 地 建 物 の 賃 借 料 には 共 益 費 はふくまれません あっせんをした 者 欄 に 住 所 氏 名 支 払 確 定 年 月 日 あっせん 手 数 料 ( 仲 介 料 )を 記 載 すれば 不 動 産 等 の 売 買 又 は 貸 付 のあっせん 手 数 料 の 支 払 調 書 の 提 出 を 省 略 できます 法 人 に 支 払 われる 不 動 産 の 使 用 料 等 については 賃 借 料 を 除 いた 権 利 金 更 新 料 等 の 年 中 の 支 払 金 額 が 15 万 円 を 超 えた 場 合 提 出 します 原 則 として 消 費 税 等 の 額 を 含 めて 記 載 ただし 消 費 税 等 の 額 が 明 確 に 区 分 されている 場 合 には その 額 を 含 めないで 記 載 してもかまいせんが 摘 要 欄 にその 消 費 税 額 を 記 載 してください
( 見 本 ) ( 記 載 例 ) 平 成 年 分 不 動 産 の 使 用 料 等 の 支 払 調 書 支 払 を 受 ける 者 住 所 又 は 所 在 地 東 京 都 区 町 2-3-1 氏 名 又 は 名 称 区 分 物 件 の 所 在 地 細 目 計 算 の 基 礎 支 払 金 額 家 賃 市 町 鉄 筋 コンクリート 造 1~12 月 月 150,000 1,800,000 円 5-56-96 更 新 料 同 上 同 上 150,000 円 地 代 家 賃 権 利 金 更 新 料 承 諾 料 名 義 書 換 料 保 証 金 礼 金 など 宅 地 田 畑 山 林 木 造 造 店 舗 事 務 所 倉 庫 面 積 など ( 摘 要 ) こちらにあっせん 者 の 明 細 を 記 あっせんをした 者 住 所 又 は 所 在 地 載 すると 不 動 産 等 の 売 買 又 は 貸 付 のあっせん 手 数 料 の 支 払 調 支 払 確 定 年 月 日 あっせん 手 数 料 書 の 提 出 を 省 略 できます 氏 名 又 は 名 称 円 支 払 者 住 所 又 は 所 在 地 東 京 都 区 町 2-3-1 氏 名 又 は 名 称 株 式 会 社 ( 電 話 )
最 後 まで 読 んでいただいて ありがとうございました このレポートは 税 理 士 が 監 修 しております 監 修 税 理 士 加 藤 慎 吾 HP:http://kato-kaikei.com/ MAIL:kato@kato-kaikei.com このレポートは 引 用 可 能 です このレポートが 面 白 いと 思 った 人 は あなたのブログ サイト メールマガジン facebook twitter で 是 非 紹 介 して 頂 けると 嬉 しいです ご 紹 介 頂 ける 際 は 以 下 をコピーしてお 使 いく ださいませ 事 務 所 を 借 りるその 前 に! 知 って 得 する! 賃 貸 オフィス 節 税 マニュアル http://ardent.jp/report1.html このレポートの 内 容 に 関 して アーデント 及 び 加 藤 税 理 士 は 一 切 の 責 任 は 負 いかね ます 法 律 の 解 釈 は 税 務 署 によって 違 うこともございます 本 レポートの 内 容 を 実 行 する 場 合 は ご 自 身 の 責 任 と 判 断 で 行 ってください また 税 理 士 と 相 談 されることをオススメし ます 株 式 会 社 アーデント 代 表 渡 邊 賢 HP:http://ardent.jp