調 査 研 究 報 告 書 マンションの 管 理 組 合 会 計 平 成 25 年 7 月
はじめに マンションの 管 理 組 合 の 会 計 処 理 については 企 業 会 計 と 異 なり 事 業 所 得 がほとんどないため 税 務 署 への 申 告 義 務 はありません したがって 管 理 組 合 毎 に 様 々な 会 計 処 理 が 行 われています 特 に 自 主 管 理 を 行 っている 管 理 組 合 では 基 本 的 な 会 計 処 理 が 行 われていない 管 理 組 合 も 見 られます この 報 告 書 では 管 理 組 合 業 務 を 管 理 会 社 に 委 託 している 場 合 の 会 計 処 理 の モデルを 検 証 し 会 計 処 理 にかかる 細 則 モデルを 紹 介 します 1 管 理 組 合 の 会 計 処 理 の 基 本 的 事 項 (1) 会 計 種 目 管 理 組 合 会 計 は 次 の4つに 区 分 経 理 することが 推 奨 されています 1 管 理 費 会 計 2 修 繕 積 立 金 会 計 3 駐 車 場 使 用 料 金 会 計 4 総 会 で 定 められたその 他 の 特 別 会 計 マンションの 状 況 によって 3および4のいわゆる 特 別 会 計 がない 場 合 は 駐 車 場 使 用 料 金 やその 他 の 使 用 料 金 を 管 理 費 会 計 又 は 修 繕 積 立 金 会 計 に 充 当 し 管 理 費 会 計 と 修 繕 積 立 金 会 計 の 二 つに 区 分 して 経 理 を 行 っている 管 理 組 合 が 多 くあります (2) 帳 票 作 成 の 原 則 管 理 会 社 の 会 計 担 当 者 又 は 管 理 組 合 の 会 計 を 担 当 する 理 事 は 正 規 の 簿 記 の 原 則 に 従 って 会 計 帳 簿 に 正 確 に 記 入 し 各 年 度 における 収 支 決 算 書 と 貸 借 対 照 表 を 作 成 することが 会 計 処 理 の 原 則 です ここで 正 規 の 簿 記 の 原 則 とは 複 式 簿 記 に 基 づき 会 計 書 類 を 作 成 することを 意 味 しています (3) 会 計 帳 簿 会 計 帳 簿 として 次 の 帳 簿 を 備 えることが 望 ましいところです 1 仕 訳 帳 2 総 勘 定 元 帳 3 現 金 出 納 帳 4 預 金 出 納 帳 5 什 器 備 品 台 帳 6 固 定 資 産 台 帳 7 敷 金 預 り 台 帳 8 積 立 金 台 帳 9 有 価 証 券 台 帳 10 理 事 会 で 必 要 と 認 めた 帳 簿 1
2 管 理 組 合 の 収 入 (1) 管 理 費 敷 地 および 共 用 部 分 等 のうち 組 合 管 理 部 分 の 通 常 の 管 理 に 要 する 費 用 で マンション 標 準 管 理 規 約 ( 以 下 標 準 管 理 規 約 という )によれば 駐 車 場 収 入 などの 専 用 使 用 料 も 充 当 できるとしています 管 理 費 の 負 担 割 合 は 専 有 部 分 の 床 面 積 また 登 記 面 積 ( 持 ち 分 比 率 )による 場 合 が 標 準 的 です 専 有 部 分 の 床 面 積 当 たりの 管 理 費 のm2 単 価 の 算 出 方 法 は 次 のとおりです A. 組 合 年 間 の 支 出 経 費 を 算 出 B. 駐 車 料 金 ( 月 額 年 間 収 入 )を 設 定 管 理 費 m2 単 価 = 実 経 費 (A-B) マンション 合 計 専 有 面 積 計 算 例 A.300 万 円 / 年 - B.60 万 円 / 年 = 240 万 円 / 年 合 計 専 有 面 積 が 2,000m2の 場 合 2,400,000 円 12ヶ 月 2,000m2 =100 円 /m2 専 有 面 積 が 70m2の 部 屋 は 70m2 100 円 /m2 = 7,000 円 / 月 なお マンション 管 理 新 聞 2013 年 7 月 5 日 号 によれば 八 王 子 市 のマン ションの1m2 当 たりの 管 理 費 は167 円 です (2) 修 繕 積 立 金 標 準 管 理 規 約 によれば 敷 地 および 共 用 部 分 等 にかかわる 次 の 各 項 の 費 用 と して 積 み 立 て 次 の 各 項 の 特 別 の 管 理 に 要 する 経 費 に 限 って 取 り 崩 すことがで きます 1 一 定 年 数 の 経 過 ごとに 定 期 的 かつ 計 画 的 に 行 う 修 繕 費 用 2 不 足 の 事 故 その 他 の 自 由 および 故 障 を 未 然 に 防 止 する 修 繕 費 用 3 敷 地 および 共 用 部 分 等 の 変 更 に 要 する 費 用 4 建 物 の 建 替 えに 係 る 合 意 形 成 に 必 要 となる 事 項 の 調 査 費 用 5 区 分 所 有 者 全 体 の 利 益 のため 特 別 に 要 する 費 用 3 管 理 会 社 に 全 部 委 託 した 場 合 の 一 般 会 計 の 支 出 (1) 定 額 管 理 費 1 管 理 員 業 務 費 2
2 事 務 管 理 業 務 費 3 管 理 手 数 料 (2) 設 備 管 理 業 務 費 1エレベーター 保 守 費 2 貯 水 槽 保 守 料 3 消 防 設 備 点 検 料 4 定 額 清 掃 業 務 費 5 給 水 システム 保 守 料 624 時 間 監 視 料 7 機 械 式 駐 車 場 保 守 料 8 建 築 設 備 定 期 検 査 料 9 簡 易 専 用 水 道 検 査 料 10 排 水 管 清 掃 費 ~など (3) 定 額 委 託 業 務 費 以 外 の 費 用 共 用 部 分 直 接 費 1 共 用 部 分 電 気 料 2 共 用 水 道 料 3 管 理 員 室 電 気 料 4 共 用 部 分 保 険 料 5 備 品 消 耗 品 費 6 小 規 模 修 繕 費 7 植 栽 保 守 費 8 組 合 運 営 費 9 口 座 振 替 手 数 料 10 理 事 会 総 会 資 料 コピー 郵 送 料 11 予 備 費 ~など (4) 消 費 税 4 委 託 業 務 費 の 各 支 出 内 訳 (1) 定 額 管 理 費 1 管 理 員 業 務 費 直 接 人 件 費 基 本 給 時 給 勤 務 時 間 勤 務 日 通 勤 手 当 週 勤 務 日 数 住 込 み 手 当 3
間 接 人 件 費 ( 会 社 負 担 分 ) 会 社 経 費 健 康 保 険 料 厚 生 年 金 保 険 料 雇 用 保 険 料 労 災 保 険 料 介 護 保 険 料 厚 生 年 金 基 金 児 童 手 当 拠 出 金 賞 与 引 当 金 退 職 金 引 当 金 福 利 厚 生 費 被 服 費 代 行 管 理 員 経 費 管 理 事 務 費 一 般 管 理 費 ( 直 接 人 件 費 + 賞 与 引 当 金 ) 43.0/1000 ( 直 接 人 件 費 + 賞 与 引 当 金 ) 62.56/1000 ( 直 接 人 件 費 + 賞 与 引 当 金 ) 9.5/1000 ( 直 接 人 件 費 + 賞 与 引 当 金 ) 5.19/1000 ( 直 接 人 件 費 + 賞 与 引 当 金 ) 8.0/1000 ( 直 接 人 件 費 + 賞 与 引 当 金 ) 34.0/1000 ( 直 接 人 件 費 + 賞 与 引 当 金 ) 1.3/1000 時 給 70 6ケ 月 30,000 48 日 健 康 診 断 料 慶 弔 費 用 慰 労 金 夏 冬 制 服 2 着 冬 季 防 寒 着 帽 子 管 理 員 が 欠 勤 した 場 合 の 代 行 を 派 遣 管 理 員 室 の 電 話 代 事 務 消 耗 用 品 など 募 集 採 用 手 続 きなど 管 理 費 用 2 事 務 管 理 業 務 費 支 店 経 費 : 管 理 組 合 収 支 報 告 書 の 作 成 出 納 業 務 経 費 支 払 理 事 会 総 会 の 支 援 各 種 点 検 検 査 に 基 づく 報 告 届 出 助 言 口 座 振 替 手 数 料 用 紙 代 コピー 代 郵 送 料 などの 支 店 に 掛 かる 直 接 および 間 接 人 件 費 交 通 費 事 務 所 費 などの 固 定 費 3 管 理 手 数 料 本 社 経 費 :24 時 間 受 付 コールセンター 経 費 支 店 を 統 括 するための 間 接 人 件 費 本 社 の 事 務 所 費 などの 固 定 費 利 益 手 数 料 (2) 設 備 管 理 業 務 費 1エレベーター 保 守 料 メーカー 系 と 独 立 系 がある 法 定 年 1 回 FM 契 約 POG 契 約 乗 合 人 数 停 止 階 数 速 度 24 時 間 遠 隔 監 視 地 震 時 管 制 運 転 装 置 停 電 時 自 動 着 床 装 置 など 2 貯 水 槽 保 守 料 法 定 年 1 回 の 清 掃 水 質 検 査 有 効 水 量 10トンを 超 える 場 合 は 法 定 年 1 回 の 簡 易 専 用 水 道 検 査 が 必 要 定 水 位 弁 減 圧 弁 ボールタップなどの 点 検 3 消 防 設 備 点 検 料 法 定 年 2 回 機 器 総 合 点 検 を 行 う 警 報 設 備 避 難 ハッチ CO2 消 4
化 設 備 などの 点 検 4 定 期 清 掃 年 2~6 回 実 施 エントランスホール 開 放 廊 下 階 段 照 明 器 具 など 5 給 水 システム 保 守 料 年 2~4 回 実 施 揚 水 ポンプ 排 水 ポンプ 増 圧 給 水 ポンプなど 624 時 間 監 視 料 警 備 会 社 による 遠 隔 機 械 監 視 システム 火 災 満 減 水 ガス 漏 れ 居 室 内 非 常 警 報 の 監 視 7 機 械 式 駐 車 場 保 守 料 メーカー 系 と 独 立 系 がある 点 検 は 年 3~6 回 POG 方 式 で 横 行 昇 降 式 単 純 昇 降 式 タワー 式 ターンテーブル 式 の 昇 降 形 式 があり ピット 内 の 清 掃 排 水 ポンプの 作 動 確 認 も 実 施 8 建 築 設 備 定 期 検 査 料 建 築 基 準 法 第 12 条 第 3 項 に 規 定 する 特 殊 建 築 物 の 法 定 年 1 回 の 検 査 換 気 排 煙 設 備 非 常 用 照 明 装 置 給 排 水 設 備 を 実 施 9 簡 易 専 用 水 道 検 査 料 水 道 法 第 34 条 の2に 規 定 する 法 定 年 1 回 の 検 査 10 排 水 管 清 掃 費 年 1 回 又 は 隔 年 で 共 用 排 水 枡 専 有 共 有 部 排 水 管 高 圧 洗 浄 を 実 施 5 会 計 報 告 書 の 検 証 管 理 組 合 会 計 の 収 入 の 勘 定 科 目 は 自 主 管 理 の 管 理 組 合 と 管 理 会 社 に 業 務 委 託 している 管 理 組 合 で 違 いありません 自 主 管 理 の 管 理 組 合 と 管 理 会 社 に 業 務 委 託 している 管 理 組 合 の 支 出 の 勘 定 科 目 を 比 較 した 場 合 自 主 管 理 では 管 理 会 社 に 全 部 委 託 した 定 額 管 理 費 のうち 事 務 管 理 業 務 費 と 管 理 手 数 料 が 支 出 の 勘 定 科 目 からなくなります 管 理 員 は 管 理 組 合 が 直 接 雇 用 することになりますが 支 出 の 勘 定 科 目 からはなくなりませ ん 設 備 管 理 業 務 費 やその 他 の 業 務 費 の 科 目 も 自 主 管 理 であっても 業 務 委 託 し ていても 変 わりません 自 主 管 理 の 会 計 では 少 なくても 事 務 管 理 費 と 管 理 手 数 料 の 金 額 分 が 支 出 減 となります つぎに 実 際 に 管 理 会 社 に 業 務 委 託 し 毎 月 管 理 会 社 から 決 算 報 告 を 受 けてい る 某 マンション( 以 下 モデルという )の 平 成 24 年 8 月 1 日 から 平 成 25 年 3 月 31 日 の 会 計 報 告 書 を 掲 載 しますので これについて 検 証 してみましょう 5
第 期 管 理 費 会 計 収 支 報 告 書 ( 例 ) ( 自 平 成 24 年 8 月 1 日 ~ 至 平 成 25 年 3 月 31 日 ) 項 目 予 算 決 算 差 異 摘 要 収 入 の 部 前 期 繰 越 金 5,449,397 5,489,297 39,900 当 期 収 入 管 理 費 13,851,600 9,234,400-4,617,200 駐 車 場 使 用 料 489,600 326,100-163,500 専 用 庭 使 用 料 71,040 47,360-23,680 ルーフバルコニー 使 用 料 19,200 12,800-6,400 自 動 二 輪 使 用 料 120,000 126,000 6,000 原 付 置 場 使 用 料 144,000 84,000-60,000 受 取 保 険 料 0 2,104,100 2,104,100 受 取 利 息 0 801 801 雑 収 入 0 291,740 291,740 当 期 収 入 合 計 14,695,440 12,227,301-2,468,139 収 入 の 部 合 計 支 出 の 部 20,144,837 17,716,598-2,428,239 定 額 管 理 費 管 理 員 業 務 費 3,548,400 2,365,600-1,182,800 事 務 管 理 業 務 費 840,000 560,000-280,000 小 計 4,388,400 2,925,600-1,462,800 設 備 管 理 業 務 費 エレベータ 保 守 料 1,200,000 800,000-400,000 法 定 フルメンテ 貯 水 槽 保 守 料 80,000 0-80,000 法 定 年 1 回 建 築 設 備 定 期 検 査 料 72,000 0-72,000 法 定 年 1 回 消 防 設 備 点 検 料 300,000 150,000-150,000 法 定 年 2 回 給 水 システム 保 守 料 20,000 10,000-10,000 年 2 回 排 水 管 清 掃 費 300,000 300,000 0 年 1 回 汚 水 管 清 掃 費 100,000 0-100,00 年 1 回 定 期 清 掃 業 務 費 540,000 360,000-180,000 年 6 回 設 備 遠 隔 監 視 費 204,000 136,000-68,000 簡 易 専 用 水 道 検 査 費 18,000 0-18,000 法 定 年 1 回 機 械 式 駐 車 設 備 点 検 費 1,440,000 960,000-480,000 年 6 回 排 水 ポンプ 点 検 費 90,000 45,000-45,000 年 2 回 宅 配 ボックス 点 検 費 60,000 40,000-20,000 年 12 回 自 動 ドア 点 検 費 20,000 0-20,000 年 1 回 小 計 4,444,000 2,801,000-1,643,000 支 払 消 費 税 441,620 286,330-155,290 6
共 用 部 分 直 接 費 共 用 電 気 料 2,100,000 1,535,423-564,577 共 用 ガス 料 12,000 8,124-3,876 共 用 水 道 料 60,000 31,818-28,182 消 耗 品 費 150,000 51,873-98,127 組 合 運 営 費 600,000 590,727-9,273 小 規 模 修 繕 費 1,000,000 1,833,300 833,300 植 栽 維 持 管 理 費 300,000 26,250-273,750 防 犯 カメラレンタル 料 189,000 126,000-63,000 ブレーカーレンタル 料 126,000 199,500 73,500 管 理 規 約 細 則 発 行 100,000 126,000 26,000 雑 費 200,000 8,800-191,200 予 備 費 300,000 39,529-260,471 振 込 手 数 料 6,000 8,100 2,100 小 計 5,143,000 4,585,444-557,556 当 期 支 出 合 計 14,417,020 10,598,374-3,818,646 修 繕 積 立 金 へ 繰 入 2,570,000 2,570,000 0 支 出 の 部 合 計 16,987,020 13,168,374-3,818,646 次 期 繰 越 金 3,157,817 4,548,224 1,390,407 第 期 管 理 費 会 計 貸 借 対 照 表 ( 例 ) ( 平 成 25 年 3 月 31 日 現 在 ) 科 目 金 額 科 目 金 額 資 産 の 部 負 債 資 産 の 部 普 通 預 金 1 2,011,322 未 払 金 214,200 普 通 預 金 4 60,240 普 通 預 金 6 3,881,748 預 り 金 1,388,136 仮 受 金 86,050 未 収 金 349,100 前 受 金 65,800 次 期 繰 越 金 4,548,224 合 計 6,302,410 合 計 6,302,410 7
第 期 修 繕 積 立 金 会 計 収 支 報 告 書 ( 例 ) ( 自 平 成 24 年 8 月 1 日 ~ 至 平 成 25 年 3 月 31 日 ) 項 目 予 算 決 算 差 異 摘 要 収 入 の 部 前 期 繰 越 金 159,098,121 159,098,121 0 当 期 収 入 修 繕 積 立 金 10,081,200 6,720,800-3,360,400 駐 車 場 使 用 料 8,508,000 5,685,050-2,822,950 受 取 利 息 0 2,976 2,976 当 期 収 入 合 計 18,589,200 12,408,826-6,180,374 管 理 費 会 計 より 繰 入 2,570,000 2,570,000 0 収 入 の 部 合 計 180,257,321 174,076,947-6,180,374 支 出 の 部 当 期 支 出 設 備 点 検 不 具 合 対 応 1,600,000 1,155,000-445,000 自 動 ドア 部 品 交 換 700,000 0-700,000 電 動 アシスト 補 修 500,000 619,500 119,500 予 備 費 0 735,000 735,000 計 画 小 修 繕 工 事 2,562,000 1,654,800-907,200 当 期 支 出 合 計 5,362,000 4,164,300-1,197,700 支 出 の 部 合 計 5,362,000 4,164,300-1,197,700 次 期 繰 越 金 174,895,321 169,912,647-4,982,674 第 期 修 繕 積 立 金 会 計 貸 借 対 照 表 ( 例 ) ( 平 成 25 年 3 月 31 日 現 在 ) 科 目 金 額 科 目 金 額 資 産 の 部 負 債 資 産 の 部 普 通 預 金 1 1,492,830 普 通 預 金 4 95,073 8
普 通 預 金 5 255 普 通 預 金 6 19,244,299 未 払 金 1,155,000 普 通 預 金 7 5 普 通 預 金 8 5 普 通 預 金 9 5 普 通 預 金 10 0 普 通 預 金 12 5 前 受 金 43,340 定 期 預 金 1 10,000,000 定 期 預 金 2 10,000,000 定 期 預 金 3 10,000,000 定 期 預 金 4 10,000,000 定 期 預 金 5 10,000,000 定 期 預 金 6 10,000,000 定 期 預 金 7 10,000,000 定 期 預 金 8 10,000,000 定 期 預 金 9 10,000,000 定 期 預 金 10 10,000,000 定 期 預 金 11 10,000,000 定 期 預 金 12 10,000,000 定 期 預 金 13 10,000,000 定 期 預 金 14 10,000,000 積 立 保 険 9,753,700 未 収 金 479,810 電 話 加 入 権 45,000 次 期 繰 越 金 169,912,647 合 計 171,110,987 合 計 171,110,987 9