1 January,2015 J-REITの 運 用 資 産 にみる 賃 貸 マンションの 稼 働 状 況 2 経 済 トレンド ウォッチ 4 不 動 産 市 場 トレンド ウォッチ 6 J-REITが 東 京 23 区 に 保 有 する 賃 貸 マンションの 運 用 状 況 8 本 レポートに 関 するお 問 い 合 わせ 先 みずほ 信 託 銀 行 株 式 会 社 不 動 産 業 務 部 金 子 伸 幸 TEL.03-3274-9079( 代 表 )
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稼 働 状 況 大 都 市 の 平 均 稼 働 率 は96 % 超 の 高 稼 働 率 を 維 持 大 都 市 の 都 市 別 の 平 均 稼 働 率 2 は に 入 り 札 幌 市 以 外 の 都 市 ではやや 低 下 していますが 依 然 とし て96%を 上 回 る 高 い 水 準 で 推 移 しています[ 図 表 3] 平 均 賃 料 収 入 単 価 の 指 数 ( 3 月 期 =) 3 は 全 体 としては 概 ね 安 定 的 に 推 移 しています[ 図 表 4] ( 以 上 都 市 未 来 総 合 研 究 所 大 重 直 人 ) 2: 平 均 稼 働 率 は 稼 働 期 間 の 単 純 平 均 を 算 出 ( 稼 働 率 = 賃 貸 床 面 積 賃 貸 可 能 床 面 積 ) 3: 平 均 賃 料 収 入 単 価 [ 指 数 ]は 稼 働 期 間 の 賃 貸 床 面 積 当 たりの 賃 料 等 収 入 ( 管 理 費 等 を 含 む)の 単 純 平 均 について 3 月 期 を 基 準 () として 指 数 化 [ 図 表 3]J-REITが 大 都 市 に 保 有 する 賃 貸 マンションの 平 均 稼 働 率 の 推 移 (%) 99 98 97 96 95 東 日 本 大 震 災 札 幌 市 仙 台 市 東 京 23 区 名 古 屋 市 大 阪 市 94 3 月 景 気 の 山 ( 4 月 暫 定 ) 注 : 集 計 対 象 は 物 件 データ 数 10 件 未 満 の 期 を 除 外 総 額 固 定 賃 料 および 賃 料 保 証 型 マスターリースの 物 件 を 含 まない 6 月 ( 期 ) 福 岡 市 データ 出 所 : 都 市 未 来 総 合 研 究 所 ReiTREDA [ 図 表 4]J-REITが 大 都 市 に 保 有 する 賃 貸 マンションの 平 均 賃 料 収 入 単 価 [ 指 数 ]の 推 移 3 月 期 = 114 東 日 本 大 震 災 112 札 幌 市 110 108 仙 台 市 106 東 京 23 区 104 102 名 古 屋 市 98 大 阪 市 96 94 3 月 景 気 の 山 ( 4 月 暫 定 ) 6 月 ( 期 ) 福 岡 市 注 : 集 計 対 象 は 物 件 データ 数 10 件 未 満 の 期 を 除 外 総 額 固 定 賃 料 および 賃 料 保 証 型 マスターリースの 物 件 を 含 まない データ 出 所 : 都 市 未 来 総 合 研 究 所 ReiTREDA みずほ 信 託 銀 行 不 動 産 マーケットレポート 2015, January 3
経 済 トレンド ウォッチ 景 気 の 動 向 ( 全 国 ) 図 1 景 気 動 向 指 数 ( 景 気 動 向 :CI 指 数 =) 140 130 120 110 90 80 (9 月 ) C117.0 B109.8 A105.6 A. 先 行 指 数 B. 一 致 指 数 C. 遅 行 指 数 70 注 : 図 の 指 数 は 第 10 次 改 定 の 値 データ 出 所 : 内 閣 府 景 気 動 向 指 数 図 2 景 気 ウオッチャーの 景 気 判 断 指 数 ( 景 気 の 方 向 性 :DI 指 数 ) 70 60 50 40 (10 月 ) B46.6 A4 A. 景 気 の 現 状 判 断 DI 30 20 B. 景 気 の 先 行 き 判 断 DI 10 データ 出 所 : 内 閣 府 景 気 ウォッチャー 調 査 図 3 企 業 の 業 況 判 断 指 数 ( 業 況 判 断 指 数 : 業 況 DI) 30 20 10 0 10 20 1 3( 14) 6(6) 4(4) 0(-1) (9 月 ) 30 40 50 60 3 月 6 月 9 月 12 月 全 規 模 合 計 大 企 業 中 堅 企 業 中 小 企 業 注 : 大 企 業 は 資 本 金 10 億 円 以 上 中 堅 企 業 は 資 本 金 1 億 円 以 上 10 億 円 未 満 中 小 企 業 は 資 本 金 2 千 万 円 以 上 1 億 円 未 満 ( ) 内 の 数 値 は 直 近 調 査 の 3 ヶ 月 後 に 関 する 予 測 値 ( 本 稿 は 12 月 を 対 象 とする 予 測 値 ) データ 出 所 : 日 本 銀 行 全 国 企 業 短 期 経 済 観 測 調 査 ( 短 観 ) データ 概 要 図 1 景 気 動 向 指 数 のCI 指 数 :CI 指 数 は 景 気 の 拡 大 後 退 の 大 きさやテンポを 示 す (CI:コンポジット インデックス) 景 気 先 行 指 数 は 景 気 一 致 指 数 より 数 ヶ 月 先 行 して 動 き 景 気 を 予 知 するための 指 数 景 気 一 致 指 数 は 実 際 の 景 気 動 向 とほぼ 一 致 して 動 き 景 気 の 現 状 を 示 す 指 数 景 気 遅 行 指 数 は 景 気 一 致 指 数 より 数 ヶ 月 遅 れて 動 き 景 気 の 変 化 を 確 認 する 指 数 図 2 景 気 ウオッチャーの 景 気 判 断 指 数 : 景 気 の 動 きに 敏 感 な 職 業 の 人 を 景 気 ウオッチャーに 選 び 街 中 の 景 気 の 現 状 や 先 行 き ( 2, 3 ヶ 月 先 )に つ い て 景 気 ウ オ ッ チ ャ ー の 判 断 に よ る 景 気 の 方 向 性 を 示 す 指 数 (DI 指 数 :50 = 変 わらない 横 ばい 50より 高 い = 良 くなる 50より 低 い = 悪 くなる) 図 3 企 業 の 業 況 判 断 指 数 : 業 況 が 良 い と 答 えた 企 業 の 割 合 から 悪 い と 答 えた 企 業 の 割 合 を 引 いた 値 を 業 況 判 断 指 数 とするもの 良 い と 悪 い の 回 答 割 合 が 同 じ 場 合 は 0 となる 4 2015, January みずほ 信 託 銀 行 不 動 産 マーケットレポート
物 価 雇 用 金 利 等 の 動 向 ( 全 国 ) 図 4 物 価 指 数 ( =) 110 105 95 (10 月 ) C105.5 A103.6 B98.0 A. 消 費 者 物 価 指 数 ( 生 鮮 食 品 を 除 く 総 合 ) B. 消 費 者 物 価 指 数 ( 民 営 家 賃 ) C. 国 内 企 業 物 価 指 数 ( 総 平 均 ) 90 注 : 国 内 企 業 物 価 指 数 の 10 月 は 速 報 値 データ 出 所 : 総 務 省 消 費 者 物 価 指 数 日 本 銀 行 企 業 物 価 指 数 図 5 雇 用 情 勢 ( 完 全 失 業 率 : %) 8.0 ( 有 効 求 人 倍 率 : 倍 ) 1.4 (10 月 ) 7.0 1.2 1.10 6.0 5.0 0.8 完 全 失 業 率 3.0 3.5% 0.6 0.4 0.2 有 効 求 人 倍 率 注 : 図 の 値 は 季 節 調 整 値 完 全 失 業 率 の 3 月 から 8 月 は 岩 手 県 宮 城 県 福 島 県 を 除 く 全 国 の 結 果 (10 月 は 速 報 値 ) データ 出 所 : 総 務 省 労 働 力 調 査 厚 生 労 働 省 職 業 安 定 業 務 統 計 図 6 主 要 金 利 (%/ 年 ) 00 3.500 3.000 2.500 00 00 00 0.500 00 (10 月 ) 2.475 2.200 1.150 0.450 長 期 固 定 金 利 型 住 宅 ローン ( 返 済 期 間 20 年 以 下 ) 都 市 銀 行 住 宅 ローン( 変 動 ) 長 期 プライムレート 長 期 国 債 ( 10 年 物 ) 新 発 債 流 通 利 回 り データ 出 所 : 日 本 銀 行 金 融 経 済 統 計 日 本 相 互 証 券 及 び 住 宅 金 融 支 援 機 構 ホームページ 公 表 資 料 データ 概 要 図 4 消 費 者 物 価 指 数 : 全 国 の 家 計 に 係 る 財 及 びサービスの 価 格 等 を 総 合 した 物 価 を 時 系 列 的 に 測 定 する 指 数 国 内 企 業 物 価 指 数 : 企 業 間 で 取 引 される 国 内 向 け 国 内 生 産 品 の 価 格 水 準 を 示 す 指 数 図 5 完 全 失 業 率 : 労 働 力 人 口 (15 歳 以 上 で 働 く 意 志 をもつ 人 )に 占 める 完 全 失 業 者 の 割 合 完 全 失 業 者 は 一 定 期 間 中 に 収 入 を 伴 う 仕 事 に 従 事 しなかった 人 で 実 際 に 求 職 活 動 を 行 った 人 有 効 求 人 倍 率 : 公 共 職 業 安 定 所 で 扱 う 求 職 者 1 人 に 対 する 求 人 数 図 6 長 期 固 定 金 利 型 住 宅 ローン : 民 間 金 融 機 関 と 住 宅 金 融 支 援 機 構 の 提 携 商 品 フラット35 の 借 入 金 利 の 最 高 ( 保 証 型 は 含 まない) 都 市 銀 行 住 宅 ローン( 変 動 ) : 個 人 向 け 都 市 銀 行 住 宅 ローンの 変 動 金 利 型 の 基 準 金 利 長 期 プライムレート : 民 間 金 融 機 関 が 信 用 力 の 高 い 企 業 に 資 金 を1 年 以 上 貸 付 ける 際 の 基 準 となる 貸 出 金 利 長 期 国 債 新 発 債 流 通 利 回 り : 金 融 機 関 や 機 関 投 資 家 などの 間 で 取 引 される 長 期 国 債 新 発 債 の 利 回 り 注 記 : 図 1 から 図 6 はいずれも 12 月 1 日 時 点 で 入 手 できたデータに 基 づき 作 成 みずほ 信 託 銀 行 不 動 産 マーケットレポート 2015, January 5
不 動 産 市 場 トレンド ウォッチ 東 京 圏 図 1 用 途 別 平 均 地 価 ( 基 準 地 価 の 前 年 比 ) (%) 5.0 3.0 - - -3.0 3.2 2.9 3.1 2.2 2.2 1.9 1.7 1.8 1.4 1.4 1.1 1.1 0.8 0.5 0.5 0.5 0.3 0.5 0.2 0.3-0.3-0.3 東 京 23 区 多 摩 地 域 横 浜 市 川 崎 市 さいたま 市 千 葉 市 住 宅 地 住 宅 地 商 業 地 商 業 地 注 : 各 年 7 月 1 日 現 在 の 地 価 の 対 前 年 変 動 率 の 平 均 データ 出 所 : 国 土 交 通 省 都 道 府 県 地 価 調 査 図 2 総 人 口 の 推 移 ( 千 人 ) (%) 12,000 10,000 8,000 4 月 4 月 4 月 6,000 4,000 0.5 4 月 2,000 0 東 京 都 区 部 東 京 都 下 横 浜 市 川 崎 市 さいたま 市 千 葉 市 -0.5-4 月 注 : 各 年 4 月 1 日 現 在 の 値 データ 出 所 : 各 都 市 の 推 計 人 口 及 び 総 務 省 公 表 資 料 図 3 J-REIT 保 有 賃 貸 マンションのNOI 評 価 額 利 回 り[ 運 用 時 NOI 利 回 り] (%) ( 前 年 同 期 比 :%ポイント) 16.0 1 1 1 0.5 8.0-0.2-0.2-0.3 6.0-0.4-0.3-0.5 6.4 5.5 5.0 5.3 5.8 6.0 - - - 全 国 東 京 23 区 都 下 ( 多 摩 地 域 ) 神 奈 川 県 埼 玉 県 千 葉 県 6 月 期 6 月 期 6 月 期 6 月 期 6 月 期 注 : 各 投 資 法 人 の 6 月 末 までの 決 算 資 料 による データ 出 所 : 都 市 未 来 総 合 研 究 所 ReiTREDA(リートレーダー) データ 概 要 図 1 用 途 別 平 均 地 価 : 都 道 府 県 地 価 調 査 に 基 づく 各 年 7 月 1 日 現 在 の 地 価 の 対 前 年 平 均 変 動 率 ( 基 準 地 価 ) 都 道 府 県 地 価 調 査 は 国 土 利 用 計 画 法 施 行 令 に 基 づき 都 道 府 県 知 事 が 毎 年 7 月 1 日 における 調 査 地 点 の 正 常 価 格 を 不 動 産 鑑 定 士 の 鑑 定 評 価 を 求 めた 上 で 判 定 するもの 図 2 総 人 口 : 各 都 市 の 行 政 区 域 に 常 住 する 人 口 総 数 の 推 計 値 国 勢 調 査 人 口 を 基 準 とし これに 毎 月 の 住 民 基 本 台 帳 等 の 増 減 数 を 加 えて 推 計 したもの 図 3 NOI 評 価 額 利 回 り : NOI 評 価 額 利 回 りは J-REIT( 上 場 不 動 産 投 資 信 託 )の 全 投 資 法 人 が 保 有 する 住 居 専 用 型 賃 貸 マンションの 期 末 鑑 定 評 価 額 に 対 する 直 近 1 年 間 の 純 収 益 (NOI )の 割 合 を 示 す 図 は 地 域 別 に 物 件 毎 ( 賃 料 保 証 固 定 賃 料 物 件 を 除 く)のNOI 評 価 額 利 回 りを 単 純 平 均 したもの 6 2015, January みずほ 信 託 銀 行 不 動 産 マーケットレポート
主 要 大 都 市 ( 札 幌 仙 台 名 古 屋 京 都 大 阪 神 戸 福 岡 ) 図 4 用 途 別 平 均 地 価 ( 基 準 地 価 の 前 年 比 ) (%) 5.0 4.2 3.9 3.4 3.1 3.0 2.7 2.4 2.1 2.1 2.2 2.3 1.8 1.7 1.8 1.4 0.5 0.7 0.8 0.7 0.2 0.4 0.2 0.1-0.2 - -0.6 - -3.0 札 幌 市 仙 台 市 名 古 屋 市 京 都 市 大 阪 市 神 戸 市 福 岡 市 住 宅 地 住 宅 地 商 業 地 商 業 地 注 : 各 年 7 月 1 日 現 在 の 地 価 の 対 前 年 変 動 率 の 平 均 データ 出 所 : 国 土 交 通 省 都 道 府 県 地 価 調 査 図 5 総 人 口 の 推 移 ( 千 人 ) (%) 3,000 2,500 2,000 4 月 4 月 4 月 1,500 1,000 0.5 4 月 500 0 札 幌 市 仙 台 市 名 古 屋 市 京 都 市 大 阪 市 神 戸 市 福 岡 市 -0.5-4 月 注 : 各 年 4 月 1 日 現 在 の 値 データ 出 所 : 各 都 市 の 推 計 人 口 及 び 総 務 省 公 表 資 料 図 6 J-REIT 保 有 賃 貸 マンションのNOI 評 価 額 利 回 り[ 運 用 時 NOI 利 回 り] (%) ( 前 年 同 期 比 :%ポイント) 16.0 1 1 1 8.0-0.1-0.2-0.1 0.5 6.0-0.2-0.2 6.2 6.6 7.0-0.2-0.5 6.2 6.0 5.9 6.0 6.0-0.7 - - - 政 令 指 定 都 市 札 幌 市 仙 台 市 名 古 屋 市 京 都 市 大 阪 市 神 戸 市 福 岡 市 6 月 期 6 月 期 6 月 期 6 月 期 6 月 期 注 : 各 投 資 法 人 の 6 月 末 までの 決 算 資 料 による データ 出 所 : 都 市 未 来 総 合 研 究 所 ReiTREDA(リートレーダー) データ 概 要 図 4 用 途 別 平 均 地 価 : 都 道 府 県 地 価 調 査 に 基 づく 各 年 7 月 1 日 現 在 の 地 価 の 対 前 年 平 均 変 動 率 ( 基 準 地 価 ) 都 道 府 県 地 価 調 査 は 国 土 利 用 計 画 法 施 行 令 に 基 づき 都 道 府 県 知 事 が 毎 年 7 月 1 日 における 調 査 地 点 の 正 常 価 格 を 不 動 産 鑑 定 士 の 鑑 定 評 価 を 求 めた 上 で 判 定 するもの 図 5 総 人 口 : 各 都 市 の 行 政 区 域 に 常 住 する 人 口 総 数 の 推 計 値 国 勢 調 査 人 口 を 基 準 とし これに 毎 月 の 住 民 基 本 台 帳 等 の 増 減 数 を 加 えて 推 計 したもの 図 6 NOI 評 価 額 利 回 り : NOI 評 価 額 利 回 りは J-REIT( 上 場 不 動 産 投 資 信 託 )の 全 投 資 法 人 が 保 有 する 住 居 専 用 型 賃 貸 マンションの 期 末 鑑 定 評 価 額 に 対 する 直 近 1 年 間 の 純 収 益 (NOI)の 割 合 を 示 す 図 は 地 域 別 に 物 件 毎 ( 賃 料 保 証 固 定 賃 料 物 件 を 除 く)のNOI 評 価 額 利 回 りを 単 純 平 均 したもの 注 記 : 図 1 から 図 6 はいずれも 12 月 1 日 時 点 で 入 手 できたデータに 基 づき 作 成 みずほ 信 託 銀 行 不 動 産 マーケットレポート 2015, January 7
J-REITが 東 京 23 区 に 保 有 する 賃 貸 マンションの 運 用 状 況 J-REITの 保 有 物 件 が 多 い 東 京 23 区 ( 物 件 数 シェア55.9%)の 住 戸 タイプ 別 平 均 稼 働 率 1 と 平 均 賃 料 収 入 単 価 [ 指 数 ] 2 について 3 月 期 以 降 の 動 きを 概 観 しました J-REITが 東 京 23 区 に 保 有 する 賃 貸 マンションの 平 均 稼 働 率 は 低 調 だったHGファミリータイプが 9 月 期 から 上 昇 に 転 じ 直 近 の 6 月 期 では94.8%まで 上 昇 タイプによる 差 は 小 さくなっています( 下 図 左 ) 3 月 期 以 降 平 均 賃 料 収 入 単 価 [ 指 数 ]は 住 戸 タイプを 問 わず 低 下 を 続 けていましたが に 入 ってコンパクト ファミリー HGコンパクトが 回 復 に 転 じています 現 状 の 高 い 稼 働 率 が 今 後 も 維 持 されれば 住 宅 賃 料 が 上 昇 していく 可 能 性 があります HGコンパクト HGファミリータイプは 物 件 数 が 少 ないため 1 物 件 当 たりの 動 向 がタイプ 全 体 に 与 える 影 響 が 大 きい 可 能 性 があります J-REITが 東 京 23 区 に 保 有 する 賃 貸 マンションの 住 戸 タイプ 別 平 均 稼 働 率 平 均 賃 料 収 入 単 価 [ 指 数 ]の 推 移 平 均 稼 働 率 平 均 賃 料 収 入 単 価 [ 指 数 ] (%) 97 94 91 88 85 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 110 108 106 104 102 98 96 94 92 90 88 86 84 82 80 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 ワンルーム コンパクト ファミリー HGコンパクト HGファミリー ワンルーム コンパクト ファミリー HGコンパクト HGファミリー データ 出 所 : 都 市 未 来 総 合 研 究 所 ReiTREDA 注 : 集 計 対 象 には 総 額 固 定 賃 料 および 賃 料 保 証 型 マスターリースの 物 件 を 含 まない 注 : 住 戸 面 積 は ワンルームが 概 ね18m 2 前 後 コンパクトが30 40m 2 前 後 ファミリーが60 70m 2 以 上 注 :HGコンパクト HGファミリーは 主 として 投 資 法 人 が 高 級 物 件 とする 物 件 を 指 す( 外 国 人 向 け 賃 貸 マンション 等 ) 1: 平 均 稼 働 率 は 稼 働 期 間 の 単 純 平 均 を 算 出 ( 稼 働 率 = 賃 貸 床 面 積 賃 貸 可 能 床 面 積 ) 2: 平 均 賃 料 収 入 単 価 [ 指 数 ]は 稼 働 期 間 の 賃 貸 床 面 積 当 たりの 賃 料 等 収 入 ( 管 理 費 等 を 含 む)の 単 純 平 均 について 3 月 期 を 基 準 ()として 指 数 化 不 動 産 の 仲 介 物 件 のご 紹 介 売 却 のご 依 頼 やご 相 談 はこちらへ お 問 合 せ 先 宅 地 建 物 取 引 業 : 届 出 第 2 号 所 属 団 体 : 一 般 社 団 法 人 不 動 産 協 会 一 般 社 団 法 人 不 動 産 流 通 経 営 協 会 公 益 社 団 法 人 首 都 圏 不 動 産 公 正 取 引 協 議 会 加 盟 みずほ 信 託 銀 行 株 式 会 社 不 動 産 マーケットレポート 2015.1 発 行 みずほ 信 託 銀 行 株 式 会 社 不 動 産 業 務 部 103-8670 東 京 都 中 央 区 八 重 洲 1-2-1 http://www.mizuho-tb.co.jp/ 編 集 協 力 株 式 会 社 都 市 未 来 総 合 研 究 所 103-0027 東 京 都 中 央 区 日 本 橋 2-3-4 日 本 橋 プラザビル11 階 http://www.tmri.co.jp/ 本 資 料 は 参 考 情 報 の 提 供 を 目 的 とするものです 当 行 は 読 者 に 対 し 本 資 料 における 法 律 税 務 会 計 上 の 取 扱 を 助 言 推 奨 もしくは 保 証 するものではありません 本 資 料 は 信 頼 できると 思 われる 情 報 に 基 づいて 作 成 していますが その 正 確 性 と 完 全 性 客 観 性 については 当 行 および 都 市 未 来 総 合 研 究 所 は 責 任 を 負 いません 本 資 料 に 掲 載 した 記 事 の 無 断 複 製 無 断 転 載 を 禁 じます