はじめに 昨 今 分 譲 マンションの 管 理 削 減 や 管 理 会 社 が 話 題 に 上 がることが 多 くあります 平 成 1 6 年 7 月 25 日 の 日 経 新 聞 にも マンション 管 理 費 こんなに 減 らせます という 題 で 特 集 が 掲 載 されました 削 減 の 方

委 託 業 務 削 減 の 具 体 策 2005 年 2 月 17 日 北 区 マンショ ン 管 理 士 会 会 長 瀬 下 狛 江 市 マンショ ン 管 理 士 会 監 事 義 浩 ( 主 催 ) - 1

はじめに 昨 今 分 譲 マンションの 管 理 削 減 や 管 理 会 社 が 話 題 に 上 がることが 多 くあります 平 成 1 6 年 7 月 25 日 の 日 経 新 聞 にも マンション 管 理 費 こんなに 減 らせます という 題 で 特 集 が 掲 載 されました 削 減 の 方 法 としては 1 管 理 組 合 自 身 で 交 渉 をする 2 専 門 のコン サルティング 会 社 に 依 頼 する の 2 通 りがあります このうち1の 管 理 組 合 自 身 で 交 渉 の 場 合 理 事 会 の 負 担 がかなり 想 定 されます 平 成 16 年 7 月 に 相 談 があった 管 理 組 合 では 当 初 理 事 会 自 身 での 削 減 管 理 会 社 変 更 に 当 た っておりましたが 合 い 見 積 もりを 取 得 した 他 の 管 理 会 社 と 理 事 会 が 癒 着 しているので は?! との 根 も 葉 もないビラを 現 行 管 理 会 社 によって 配 られ 他 の 管 理 組 合 員 から 批 判 の 中 心 におかれている 状 態 でした 幸 い 当 方 のコンサルタントで 9 月 に 総 会 を 実 施 でき 管 理 費 の 削 減 及 び 管 理 会 社 変 更 がようやく 実 現 しました また 2の コンサルタント 会 社 に 依 頼 する 場 合 に 注 意 しなければならないことは コンサルタントは 一 般 に 年 間 削 減 額 の50%を 報 酬 として 請 求 しますので 金 額 だけに 観 点 を 置 かれがちです 管 理 レベルをおとして 削 減 をするなら これは 誰 にでもできること です コンサルタントに 頼 むということは 当 然 管 理 の 質 を 落 とさないことが 条 件 のは ずです また 管 理 会 社 を 叩 いて 安 く 管 理 させる 場 合 が 多 くありますが マンションの 管 理 とは いい 維 持 管 理 をその 場 だけではなく 継 続 して 行 っていかなければなりません 無 理 をすればいずれどこかでひずみが 生 じます 管 理 会 社 も 商 売 ですので 金 額 に 見 合 うように どこかで 手 を 抜 かれるかわかりません このような 状 況 下 で 管 理 会 社 変 更 及 び 管 理 費 の 削 減 を 行 っていかなければなりません ので 気 をつけたい 重 要 なポイントを 列 記 しました - 2

1. まず 考 えなければならないこと (1) 管 理 費 を 削 減 する 目 的 を 明 確 にすること 1 一 番 多 い 目 的 設 定 は 管 理 費 を 削 減 して 今 後 の 修 繕 費 用 に 活 用 する です こ れは 役 員 以 外 の 管 理 組 合 員 にもすんなり 受 け 入 れられます 2 次 に 多 いのが 管 理 費 を 削 減 して 月 々の 支 払 負 担 を 軽 減 する です この 場 合 も 受 け 入 れやすい 目 的 です 具 体 的 にいくら 軽 減 されるかまで 示 してあげなけ ればなりません (2) 管 理 会 社 の 変 更 も 考 慮 するのか 否 か 1 管 理 会 社 の 変 更 も 視 野 に 入 れて あるいは 変 更 が 絶 対 条 件 で 削 減 に 当 たる 場 合 は 結 果 的 に 効 率 よく 下 がることが 多 くあります 注 意 すべきことは 冒 頭 で も 言 いましたが 新 管 理 会 社 を 候 補 にあげる 際 に 他 の 管 理 組 合 員 にいらぬ 疑 い を 持 たれぬようにしなければなりません 2 現 行 管 理 会 社 のままで 削 減 をするには かなり 難 しい 点 があります 相 手 はプ ロですから 足 元 を 見 られる 可 能 性 があります 2. 管 理 委 託 契 約 書 から 読 み 取 る 事 項 (1) 定 額 管 理 方 式 か 否 か 1 一 般 的 に 管 理 会 社 はこの 方 式 を 用 いています 定 額 管 理 方 式 とは 管 理 事 務 に 加 えて メンテナンスの 支 払 いも 包 括 して 毎 月 定 額 ( 変 動 しない 金 額 )を 管 理 会 社 に 支 払 い 各 メンテナンス 業 者 には 管 理 会 社 から 支 払 いをするというもので す 2 定 額 管 理 以 外 の 方 式 を 使 っている 管 理 会 社 は 非 常 に 少 数 です 以 外 とは 管 理 委 託 費 を 純 粋 に 事 務 管 理 業 務 費 ( 管 理 事 務 )と 管 理 員 業 務 費 だけで 管 理 委 託 契 約 書 にくくってあるものです 3 この 定 額 管 理 方 式 のメリットとしては 収 支 決 算 書 が 非 常 に 簡 潔 で 見 やすいと いうことです 要 はメンテナンスを 含 んだ 管 理 委 託 費 と 変 動 費 である 水 道 光 熱 費 や 備 品 消 耗 品 等 しか 決 算 書 に 記 載 されません 裏 を 返 せば 管 理 委 託 費 の 内 容 がわかりづらくなっているというデメリットがあります 4 定 額 管 理 費 の 内 訳 がわからないとの 意 見 が 多 くあり 平 成 15 年 5 月 に 国 土 交 通 省 が 発 表 した マンション 標 準 管 理 委 託 契 約 書 には 内 訳 の 明 示 が 指 導 要 綱 として 記 載 されています (2) 管 理 員 業 務 費 1 こんなに 管 理 員 さんの 給 料 はいいのか?! と 驚 かれる 方 が 多 いのですが そ んなわけはありません 福 利 厚 生 や 通 勤 交 通 費 作 業 服 や 代 行 要 員 の 確 保 等 - 3

当 然 利 益 も 加 算 されておりますから 七 ~ 八 掛 けと 見 ておくのが 妥 当 でしょう 2 重 要 なことは 管 理 員 の 勤 務 が 過 剰 設 定 されていないかということです こ れはご 自 分 のところだけではなかなか 判 断 がつきかねると 思 います 3. メンテナンス 業 務 のはなし (1) 日 常 清 掃 業 務 1 通 常 規 模 ( 全 国 平 均 50 数 戸 )のマンションですと 管 理 員 が 日 常 清 掃 を 兼 務 し ております 2 戸 数 の 多 い 大 規 模 なマンションでは 管 理 員 だけで 日 常 清 掃 を 兼 務 することが 難 しいということで 別 途 に 日 常 清 掃 員 を 設 定 しています (2) 定 期 清 掃 業 務 1 これは 一 般 的 に 床 の 機 械 (ポリッシャー 等 ) 清 掃 を 指 します 日 常 清 掃 同 様 規 模 の 問 題 となります 毎 月 実 施 するのに 越 したことはありませんが 費 用 対 効 果 を 考 えれば 通 常 規 模 のマンションで 隔 月 実 施 がいいところだと 思 います 2 過 剰 な 設 定 をしているか 否 かは 何 も 実 施 回 数 だけではありません その 清 掃 仕 様 も 重 要 なポイントです (3) 法 定 とそれ 以 外 点 検 の 中 でどれが 法 定 なのかそうでないのかは 理 解 しておかなければなりま せん 一 般 的 なマンションでの 法 定 点 検 清 掃 は 以 下 の 通 りです (4) 消 防 点 検 消 防 設 備 点 検 ( 消 防 法 住 戸 専 用 では 3 年 1 回 消 防 署 届 出 ) エレベーター 保 守 ( 建 築 基 準 法 の 特 殊 建 築 設 備 年 1 回 の 行 政 届 出 ) 貯 水 槽 清 掃 ( 水 道 法 年 1 回 の 清 掃 と 水 質 検 査 ) 簡 易 水 道 検 査 ( 水 道 法 10t 以 上 100t 未 満 年 1 回 ) 建 築 設 備 点 検 ( 建 築 基 準 法 第 12 条 2 項 年 1 回 の 行 政 届 出 ) 特 殊 建 築 物 定 期 検 査 ( 建 築 基 準 法 第 12 条 1 項 3 年 1 回 の 行 政 届 出 ) 消 防 設 備 の 種 類 によって 金 額 が 異 なります 部 屋 内 の 煙 や 熱 感 知 器 がある 場 合 各 お 部 屋 に 入 って 点 検 しなければならず 労 力 と 時 間 を 要 するので 金 額 は 高 くな ります (5) 貯 水 槽 清 掃 これは 単 純 に 容 量 と 屋 上 に 設 置 されている 高 架 水 槽 の 有 無 によって 金 額 が 決 まります ただ 水 道 法 に 決 められておりますので 検 査 員 の 衛 生 検 査 報 告 や 清 掃 後 の 水 の 水 質 検 査 表 が 添 付 されます (6) 簡 易 水 道 検 査 簡 易 水 道 検 査 は 管 理 会 社 や 設 備 業 者 が 実 施 する 検 査 ではなく 保 健 所 指 定 業 者 に よる 設 備 検 査 です 行 政 によって 些 少 の 差 はありますが 税 込 み 20,000 前 後 です - 4

(7) 建 築 設 備 点 検 と 特 殊 建 築 物 定 期 検 査 この 検 査 は 建 築 基 準 法 に 規 定 されているものですが 検 査 資 格 としては 建 築 士 若 しくは 国 で 定 める 資 格 者 となっています 行 政 から 実 施 要 請 がきてから 行 いますが ピックアップから 洩 れている 物 件 もまだまだあります このような 場 合 でも 正 当 な 管 理 会 社 であれば 実 施 を 提 案 すべきでしょう マンション 所 在 地 の 都 道 府 県 での 扱 いがまちまちなので 注 意 が 必 要 です 行 政 によっては 非 常 照 明 と 排 煙 設 備 だけで いいところもありますし 検 査 免 除 されているところもあります 特 に 厳 しいのは これだけマンション 等 の 特 殊 建 築 物 の 多 い 東 京 都 です (8) エレベーター 保 守 1 エレベーターは 毎 月 点 検 を 実 施 しなければならないとの 誤 認 されていることが 多 いのですが 日 本 エレベーター 協 会 は 毎 月 の 点 検 が 望 ましい との 指 導 要 綱 となっているだけです エレベーターはもともとは 月 2 回 の 点 検 をしており ましたが 人 件 費 の 削 減 と 技 術 進 歩 により 3ヶ 月 に1 回 でも 十 分 な 整 備 環 境 が 整 っております 2 エレベーター 内 のインターフォンは 通 常 管 理 室 の 受 話 器 と 通 話 できるように なっておりますが 管 理 員 不 在 時 には 電 話 回 線 を 使 ってエレベーターメンテナ ンス 会 社 と 直 接 通 話 できるようにしてある 遠 隔 通 話 システム があります 3 P.O.G 契 約 かフルメンテナンス 契 約 を 把 握 していなければなりません P. O.Gとはパーツ オイル グリスの 略 で これの 交 換 は 契 約 に 入 っていると いうものです これに 対 してフルメンテナンスとは ボタンや 扉 等 の 意 匠 部 分 以 外 は 料 金 に 入 っている 契 約 です 4 メンテナンス 契 約 金 額 について 今 でもフルメンテナンス 契 約 で 月 に7 8 万 円 P.O.G 契 約 で4 5 万 円 をも 払 っている 管 理 組 合 があります 5 メンテナンス 専 門 会 社 を 選 ぶ 際 には 金 額 だけで 判 断 しないほうがよいでし ょう いざ 故 障 という 時 に メーカー 部 品 の 調 達 力 で 差 が 出 てしまいます 6 メーカーのメンテナンスのほうが 対 応 力 もあり 安 心 だ といわれる 方 も 多 いと 思 います 留 意 していただきたいのは 先 入 観 だけではなくその 会 社 の メンテナンス 要 員 一 人 に 対 して 何 台 の 担 当 を 持 っているかで 対 応 力 を 判 断 することです (9) 法 定 以 外 の 点 検 や 清 掃 法 定 以 外 は 必 要 に 応 じて 設 定 していますので 過 剰 設 定 もしやすい 項 目 です 1 顕 著 な 例 としては 設 備 の 点 検 があります これは 主 に 給 水 ポンプ 等 の 水 廻 りの 設 備 を 点 検 しますが 大 手 管 理 会 社 では 外 装 関 係 も 見 てくれます ただ 建 築 の 専 門 家 が 見 るケースは 稀 で 設 備 屋 さんがついでに 見 るというのがほ とんどです 2 次 に 排 水 管 清 掃 に 関 してですが マンションができた 初 年 度 から 管 理 委 託 費 の 内 訳 に 計 上 されている 例 がありますが できてすぐに 清 掃 の 必 要 はあ りません 3 機 械 式 駐 車 場 について 単 純 上 下 式 の 機 械 は 3ヶ 月 に 1 回 点 検 で 十 分 です - 5

毎 月 実 施 させられていた 管 理 組 合 もありましたので 注 意 してください た だ 横 行 上 下 式 やタワー 式 は 別 です 横 行 上 下 式 は 出 庫 に 時 間 がかかります ので 時 間 短 縮 のためにインバーターを 採 用 している 機 械 がほとんどです インバーター 式 は 部 品 も 多 く 通 常 隔 月 の 点 検 が 必 要 です 4 遠 隔 管 理 業 務 というのがあります これは 共 用 部 の 警 報 を 転 送 機 によっ て 管 理 会 社 若 しくは 警 備 会 社 に 自 動 で 送 信 して 設 備 の 管 理 をする 業 務 です 警 報 の 中 には 警 備 行 法 にかかるものもありますので 通 常 は 警 備 会 社 とタイ アップしての 契 約 です 通 常 エントランスに 警 備 会 社 のシールが 貼 ってあり ますので どこの 警 備 会 社 かはすぐわかるはずです 要 するに 警 備 会 社 の 費 用 プラス 管 理 会 社 の 緊 急 センター 費 用 で 構 成 されているものです 4. 損 害 保 険 のはなし 分 譲 マンションの 火 災 保 険 は 専 有 部 内 ( 各 お 部 屋 内 )はそれぞれの 個 人 が それ 以 外 の 共 用 部 分 は 管 理 組 合 が 入 ることになっています この 仕 切 りさえ 誤 認 してい る 方 も 結 構 います 火 災 保 険 のほかにも 損 害 賠 償 責 任 保 険 に 入 っている 管 理 組 合 が ほとんどです (1) 火 災 保 険 前 述 の 通 り 共 用 部 分 の 火 災 保 険 となります ただここで 注 意 していただきたい のは 鉄 筋 コンクリート(RC) 或 いは 鉄 筋 鉄 骨 コンクリート(SRC)のマンション は 木 造 の 戸 建 と 違 って 全 焼 はありえないということです ということは つまり 必 要 最 小 限 を 担 保 していれば 十 分 だという 意 味 です マンションの 基 礎 部 分 が 燃 える と 思 いますか? (2) 施 設 賠 償 責 任 保 険 この 保 険 はマンションの 設 備 が 原 因 で 居 住 者 を 含 む 第 3 者 に 被 害 を 与 えた 場 合 に 適 用 になる 保 険 です 例 えば 共 用 給 水 管 から 水 漏 れがあり 専 有 部 分 の 居 室 に 漏 水 して 被 害 が 出 たときなどに 適 用 します (3) 個 人 賠 償 責 任 保 険 これは 各 居 住 者 が 原 因 となって 他 の 居 住 者 を 含 む 第 3 者 に 被 害 を 与 えた 場 合 に 適 用 する 保 険 です 一 番 多 い 事 故 は 洗 濯 機 のホースが 外 れて 階 下 に 水 を 漏 らしてし まった 場 合 です 管 理 組 合 の 中 では 個 人 の 責 任 の 事 故 だからと 言 って 管 理 組 合 では 個 人 賠 償 責 任 保 険 に 加 入 していないところもあります 確 かに 住 宅 ローンの 際 に 火 災 保 険 に 特 約 として 添 付 しているケースも 多 いのですが 全 員 が 入 っているとは 限 り ません 例 えば 賃 貸 をしているケースなど 借 家 任 賠 償 責 任 保 険 者 に 入 っていればよ いのですが 何 も 保 険 に 入 っていなかった 場 合 被 害 の 補 償 でトラブルになることが 想 定 できます - 6

(4) その 他 の 保 険 1 地 震 保 険 火 災 保 険 の 特 約 として 担 保 できるものですが 建 物 評 価 額 の 50%までしか 掛 けることができません とても 高 価 な 保 険 ですので 管 理 組 合 が 特 約 をつける 場 合 は 総 会 決 議 を 得 るべきです 知 っておきたいこととしては 地 震 による 火 災 の 被 害 は 通 常 の 火 災 保 険 では 担 保 されず 地 震 保 険 に 加 入 していないとだめ だと 言 うことです 2 機 械 保 険 一 般 的 にはエレベーターや 機 械 式 駐 車 場 に 対 する 保 険 です ある 管 理 組 合 で エレベーター 保 険 特 約 として 1 億 円 も 入 っていたところがありました 確 かに 人 身 事 故 になればそのぐらいの 被 害 額 は 想 定 されますが 果 たして 管 理 組 合 責 任 を 取 らなければならない 場 合 とはどういうケースでしょうか? 3 水 漏 れ 調 査 特 約 これは 水 漏 れの 際 に 原 因 調 査 の 費 用 を 補 償 する 保 険 です 床 下 配 管 からの 漏 水 の 場 合 床 を 剥 がして 原 因 を 究 明 して 改 修 しなければなりません この 特 約 をつけていないと 原 因 調 査 費 用 及 び 剥 がした 床 の 復 旧 費 用 は 原 因 のお 部 屋 の 所 有 者 負 担 になってしまいます 下 手 をすると 被 害 改 修 額 よりこの 費 用 の ほうが 多 きいこともあります 5. 管 理 会 社 の 合 い 見 積 のはなし 管 理 会 社 の 見 積 もりは それぞれの 会 社 によって 呼 び 名 がばらばらです ここが 一 般 の 管 理 組 合 には 理 解 できないところでもあるのです (1) 内 訳 項 目 1 まずはメインとなる 事 務 管 理 業 務 費 です 単 純 にこの 項 目 だけしかないと ころもありますし 会 計 業 務 費 や 管 理 運 営 業 務 費 管 理 報 酬 だの 一 般 管 理 費 な どの 項 目 に 別 れている 場 合 も 多 いのです 2 エレベーター 点 検 は 昇 降 機 設 備 保 守 費 若 しくは 昇 降 設 備 点 検 費 として いるところもあります 3 設 備 の 点 検 を 単 純 に 巡 回 点 検 としているものもありますし 給 排 水 設 備 点 検 とだけ 言 っている 会 社 もあります この 場 合 建 築 部 分 を 見 ない 若 しくは 別 途 で 計 上 している 会 社 や ポンプ 点 検 を 別 途 に 費 用 計 上 している 場 合 もあり ますので 注 意 してください 4 前 述 の 遠 隔 管 理 業 務 についても 機 械 監 視 業 だとか 24 時 間 セキュリティーと 言 ったり オリジナル 名 称 を 使 っているケースもありますので 錯 誤 しないよ うにしてください - 7

(2) 見 積 外 費 用 その 管 理 会 社 の 管 理 委 託 料 の 見 積 書 に 含 まれていないものは 何 かを 判 断 するこ とが 重 要 です 例 えば 管 理 室 の 電 話 料 金 や 口 座 自 動 引 き 落 としの 費 用 総 会 の 資 料 作 成 費 用 等 です 6. コンサルタント 活 用 のはなし (1) 結 びとしてこういう 項 目 をあげたのは 前 項 までの 重 要 注 意 事 項 でご 理 解 いた だけたと 思 いますが 管 理 組 合 だけで 削 減 を 実 施 する 場 合 よほどでない 限 り 思 わぬところの 落 とし 穴 におちてしまうことが 多 いということです (2) 管 理 費 削 減 のコンサルタントには 1 専 門 のコンサルタント 会 社 2マンショ ン 管 理 士 の 2 種 類 があります (3) 簡 易 査 定 と 呼 ばれる 削 減 見 込 みの 積 算 があります この 規 模 程 度 のマンシ ョンなら (どんぶり 勘 定 で)この 程 度 は 下 げられるだろう などというコンサ ルタントは 問 題 外 です 確 実 な 根 拠 の 元 に 査 定 ができるのが 条 件 ですので 詳 細 の 分 からない 項 目 は 計 算 から 除 外 しています と 明 言 できるところにご 相 談 す べきだと 判 断 します (4) コンサルタントのレベル 判 断 の 手 法 がひとつあります それは 現 行 管 理 会 社 の 管 理 委 託 契 約 書 等 で 管 理 内 容 を 如 何 に 読 み 取 れるかということです この 管 理 会 社 はどんな 会 計 方 式 をとっているか を 見 分 けることができるかは 一 番 簡 単 な 判 断 材 料 となるでしょう 管 理 会 社 との 管 理 委 託 契 約 は 1 年 間 がほとんどですが リプレース( 管 理 会 社 変 更 ) を 実 施 するのは 大 変 な 労 力 が 要 ります もししくじれば 執 行 した 理 事 会 の 責 任 を 問 われかねない 事 態 になりますから 管 理 会 社 の 変 更 は 失 敗 はしたくないものです 以 上 - 8