豊 島 区 分 譲 マンション 実 態 調 査 報 告 書 概 要 版 調 査 の 目 的 豊 島 区 の 住 宅 は 約 8 割 が 分 譲 マンションを 含 む 共 同 住 宅 であり 一 般 的 な 居 住 形 態 として 定 着 しています 共 同 住 宅 の 適 切 な 維 持 管 理 は 居 住 者 が 快 適 に 住 み 続 けることが 出 来 るだけでなく 良 好 な 住 宅 ストックの 形 成 を 図 る 上 でも 大 変 重 要 となっています その 一 方 で 私 有 財 産 の 集 合 体 である 分 譲 マンションは 価 値 観 や 年 齢 所 得 の 異 なる 区 分 所 有 者 間 における 合 意 形 成 の 難 しさ 大 規 模 な 建 物 設 備 を 維 持 管 理 していく 上 での 専 門 性 賃 貸 化 や 利 用 形 態 の 混 在 など 戸 建 て 住 宅 とは 異 なる 課 題 を 抱 えています さらに 近 年 防 犯 防 災 への 対 応 居 住 者 間 または 地 域 とのコミュニティづくり 等 管 理 組 合 に 期 待 される 役 割 が 広 がってきています そこで 豊 島 区 のこれまでのマンション 施 策 を 踏 まえつつ 新 たな 状 況 に 対 応 した 支 援 策 の 検 討 を 行 うための 基 礎 的 な 資 料 を 得 ることを 目 的 に 区 内 に 所 在 する 全 ての 分 譲 マンションを 対 象 に マンションの 管 理 状 況 や 管 理 組 合 の 意 識 等 の 調 査 を 行 いました 調 査 の 対 象 マンションの 管 理 の 適 正 化 の 推 進 に 関 する 法 律 で 定 義 された マンション に 該 当 する 物 件 ( 区 分 所 有 建 物 で 1 以 上 の 住 宅 を 含 む 非 木 造 の 建 物 ) 21 年 9 月 までに 竣 工 した 区 内 に 所 在 するマンション 実 態 調 査 の 方 法 1 区 分 所 有 建 物 の 抽 出 区 の 分 譲 マンションリスト 及 び 法 務 局 備 え 付 けのマンション 見 出 し 簿 を 閲 覧 し 区 分 所 有 建 物 リストを 作 成 1,11 件 2 現 地 訪 問 調 査 対 象 リストの 作 成 住 宅 地 図 により 建 物 の 所 在 を 確 認 し 滅 失 物 件 を 除 外 1,78 件 3 現 地 訪 問 調 査 建 物 の 確 認 及 び 目 視 調 査 ( 建 物 の 有 無 階 数 オートロックの 有 無 管 理 員 室 の 有 無 管 理 組 合 用 郵 便 ポストの 有 無 等 の 確 認 ) 賃 貸 マンション(1 棟 オーナー 物 件 ) 事 務 所 ビルを 除 外 937 件 4アンケート 調 査 票 の 配 付 ( 調 査 票 配 付 率 (4 3) 85.1%) アンケートの 依 頼 ( 管 理 員 への 依 頼 管 理 組 合 用 郵 便 ポストへの 投 函 管 理 会 社 への 郵 送 ) 796 件 5アンケート 調 査 票 回 収 ( 調 査 票 回 収 率 (5 4) 41.3%) 訪 問 回 収 を 原 則 としたが 調 査 票 配 付 時 に 管 理 組 合 用 郵 便 ポストに 投 函 した 物 件 については 返 信 用 封 筒 を 同 封 し 郵 送 により 回 収 期 間 内 に 調 査 票 の 返 信 が 物 件 を 対 象 に 調 査 票 配 付 時 管 理 員 がいた 場 合 は 再 訪 問 不 在 の 場 合 は 郵 便 にて 協 力 依 頼 のはがきを 送 付 329 件 配 付 不 能 配 付 不 能 事 由 管 理 員 不 在 及 び 管 理 組 合 用 郵 便 ポストなし 管 理 会 社 不 明 回 答 拒 否 141 件 - 1 -
豊 島 区 のマンションの 状 況 豊 島 区 の 分 譲 マンションは 937 件 41,733 戸 21 年 1 月 現 在 分 譲 マンションの 建 築 数 は 937 件 41,733 戸 となっています 近 年 は 竣 工 件 数 に 比 べ 竣 工 が 大 きく 伸 びており 大 規 模 なマンションの 建 設 が 行 われていること を 示 しています 図 1 竣 工 年 別 マンション 件 数 と 2,5 2, 年 間 竣 工 年 間 竣 工 件 数 5 45 4 年 間 竣 1,5 工 戸 数 ( 1, 35 3 25 2 年 間 竣 工 件 数 ( 戸 ) 15 件 ) 5 1 5 64 66 68 7 72 74 76 78 8 82 84 86 88 9 92 94 96 98 2 4 6 8 1 ( 竣 工 年 不 明 (47 件 ) 及 び 滅 失 物 件 を 除 く) 非 木 造 の 共 同 住 宅 ( 分 譲 賃 貸 マンション)に 居 住 する 世 帯 の 割 合 が 増 加 28 年 で 居 住 世 帯 の 79.8%が 共 同 住 宅 に 居 住 しており そのうち 非 木 造 の 共 同 住 宅 ( 主 に 分 譲 賃 貸 マンション)の 割 合 は 64.2%と 区 の 主 要 な 居 住 形 態 となっています 図 2 住 宅 の 建 て 方 構 造 別 住 ( 居 住 世 帯 のある 住 宅 )の 推 移 28 年 141,13 共 同 住 宅 112,57 (79.8%) 非 木 造 9,6 (64.2%) 木 造 21,97 (15.6%) 一 戸 建 長 屋 建 28,8 (19.9%) 49 23 年 13,17 共 同 住 宅 1,22 (77.%) 非 木 造 74,7 (56.9%) 木 造 26,15 (2.1%) 一 戸 建 長 屋 建 28,63 (22.%) 1,33 1998 年 124,94 共 同 住 宅 94,63 (75.7%) 非 木 造 62,88 (5.3%) 木 造 31,75 (25.4%) 一 戸 建 長 屋 建 28,94 (23.2%) 1,37 2, 4, 6, 8, 1, 12, 14, ( 住 宅 土 地 統 計 調 査 : 各 年 1 月 1 日 ) - 2 -
3~49 戸 程 度 の 比 較 的 小 規 模 な マンションが 多 い マンションあたりの 住 は 件 数 でみると 3 ~49 戸 が 最 も 多 く でみると 5~99 戸 が 最 も 多 くなっています 建 築 時 期 別 にみると 1 戸 未 満 及 び 1~19 戸 の 小 規 模 なマンションは 1981~199 年 に 多 く 建 設 され 1991 年 以 降 急 激 に 減 少 しています 3~49 戸 は 1991 年 頃 からのバブル 崩 壊 による 建 築 減 少 の 影 響 を 受 けずに 右 肩 上 がりに 増 加 しています 5~99 戸 は 21 年 以 降 の 増 加 が 顕 著 です 図 3 住 別 マンションの 件 数 と ( 戸 ) 14 12 1 8 6 4 2 2,438 5,357 1,56 12,929 6,351 4,328 274 39 158 214 262 197 47 13 7 1 戸 未 満 1~19 戸 2~29 戸 3~49 戸 5 ~99 戸 1~ 199 戸 図 4 住 別 建 築 時 期 別 マンションの 件 数 8 7 6 5 4 3 2 1 2 戸 以 上 件 数 不 詳 197 年 以 前 1981~199 1991~2 21 年 以 降 ( 件 ) 6 5 4 3 2 1 3~49 戸 5 ~99 戸 2~29 戸 1~199 戸 1~19 戸 2 戸 以 上 1 戸 未 満 6~1 階 程 度 のマンションが 多 い マンションの 階 数 は 件 数 でみると 6~1 階 が 最 も 多 く でみると 11~2 階 が 最 も 多 くなっ ています 建 築 時 期 別 にみると 5 階 以 下 のマンションは 1981~199 年 のピークの 後 は 減 少 を 続 けています 6~1 階 のマンションは 年 に 一 度 ピー クを 迎 え その 後 は 1991~2 年 にかけて 減 少 し 21 年 以 降 は 再 び 増 加 しています 11~2 階 は 21 年 以 降 の 増 加 幅 が 大 きくなっています 21 階 以 上 は 1991 年 以 降 から 建 設 が 始 まり 増 加 傾 向 に あります 図 5 階 数 別 マンションの 件 数 と ( 戸 ) ( 件 ) 18 16,463 6 16 15,41 件 数 5 14 12 4 1 7,213 3 8 6 417 2 4 279 2,656 229 1 2 12 5 階 以 下 6~1 階 11~2 階 21 階 以 上 図 6 階 数 別 建 築 時 期 別 マンションの 件 数 12 6~1 階 1 8 11~2 階 6 4 2 197 年 以 前 1981~199 1991~2 21 年 以 降 5 階 以 下 21 階 以 上 - 3 -
建 築 時 期 別 にみるマンションの 特 性 建 築 時 期 別 に 社 会 情 勢 との 関 連 を 考 え 時 期 ごとのマンションの 特 性 を 以 下 のとおり 整 理 しました (1) 建 築 時 期 別 にみる 社 会 情 勢 建 築 時 期 第 Ⅰ 期 (197 年 以 前 ) 第 Ⅱ 期 ( 年 ) 第 Ⅲ 期 (1981~199 年 ) 第 Ⅳ 期 (1991~2 年 ) 第 Ⅴ 期 (21 年 以 降 ) 社 会 情 勢 1962 年 に 区 分 所 有 法 が 成 立 し マンションという 住 居 形 式 が 定 着 し 始 める 1971 年 にマンション 建 設 のピークがある 本 格 的 なマンション 建 設 ブーム ワンルームマンションの 供 給 も 活 発 になる 1991 年 頃 バブルが 崩 壊 し マンション 建 設 量 が 落 ち 込 むが 1997 年 から 再 び 建 設 ブームが 起 こる 日 本 経 済 は 低 迷 するが マンション 建 設 は 続 く 投 資 型 マンション タワーマンションなど 供 給 タイプも 多 様 化 する (2) 建 築 時 期 別 マンションの 概 要 及 び 特 性 建 築 時 期 別 マンションの 概 要 特 性 第 Ⅰ 期 (197 年 以 前 ) マンション 件 数 32 件 総 住 1,31 戸 平 均 住 4.9 戸 / 件 <アンケート 調 査 回 答 マンション> 調 査 回 答 件 数 15 件 716 戸 3 m2 未 満 4.7% 住 戸 3~5 m2 67.1% 面 積 5 m2 以 上 28.2% マンション 草 創 期 旧 区 分 所 有 法 時 代 のマンシ ョン 供 給 マンションの 維 持 管 理 や 再 生 等 に 係 る 法 令 が 確 立 してい 時 代 住 戸 面 積 は 3~5 m2が 多 い 築 4 年 を 超 え 建 替 え 検 討 中 や 検 討 する 必 要 があると 考 えているマンシ ョンが 過 半 を 占 める 専 門 家 と 顧 問 契 約 している 割 合 が 4 割 程 度 と 他 の 時 期 に 比 べて 高 い 管 理 組 合 役 員 に 報 酬 を 出 している 割 合 が 5 割 を 占 めており 他 の 時 期 より 高 い 第 Ⅱ 期 ( 年 ) マンション 件 数 184 件 総 住 7,396 戸 平 均 住 4.2 戸 / 件 <アンケート 調 査 回 答 マンション> 調 査 回 答 件 数 79 件 4,31 戸 マンションブーム 第 Ⅰ 期 に 比 べ 供 給 件 数 戸 数 ともに 増 加 東 部 地 域 中 央 地 域 での 供 給 が 多 い 新 耐 震 基 準 以 前 の 物 件 築 3 年 を 超 え 建 替 えについて 検 討 中 のマンションは 2.%とまだ 少 が 検 討 する 必 要 があると 考 えている マンションが 3 割 程 度 あり 建 替 えを 意 識 し 始 める 時 期 となっている 管 理 組 合 役 員 に 報 酬 を 出 している 割 合 が 5 割 弱 と 第 Ⅰ 期 と 同 様 に 高 い 住 戸 面 積 3 m2 未 満 26.3% 3~5 m2 64.9% 5 m2 以 上 8.8% - 4 -
建 設 時 期 別 マンションの 概 要 特 性 第 Ⅲ 期 (1981~199 年 ) マンション 件 数 257 件 総 住 1,3 戸 平 均 住 39. 戸 / 件 <アンケート 調 査 回 答 マンション> 調 査 回 答 件 数 85 件 4,121 戸 3 m2 未 満 4.2% 住 戸 3~5 m2 46.4% 面 積 5 m2 以 上 13.4% マンションの 多 様 化 マンションの 供 給 件 数 が 最 も 多 い 小 規 模 なマンションの 供 給 が 多 く 他 の 時 期 に 比 べ 平 均 住 は 少 住 戸 面 積 3 m2 未 満 の 割 合 が 他 の 時 期 に 比 べて 高 い 小 規 模 のマンションが 多 く 住 が 1~19 戸 階 数 が 5 階 以 下 のマンショ ンが 最 も 多 く 建 設 されている 賃 貸 住 戸 の 割 合 が 5 割 を 超 えており 他 の 時 期 に 比 べ 高 い アンケート 調 査 の 回 答 率 が 第 Ⅴ 期 に 次 いで 低 くなっている 第 Ⅳ 期 (1991~2 年 ) マンション 件 数 188 件 総 住 8,557 戸 平 均 住 45.5 戸 / 件 <アンケート 調 査 回 答 マンション> 調 査 回 答 件 数 8 件 3,889 戸 3 m2 未 満 13.5% 住 戸 3~5 m2 47.1% 面 積 5 m2 以 上 39.4% バブルの 崩 壊 マンション 供 給 件 数 が 減 少 特 に 中 央 地 域 東 部 地 域 は 大 幅 に 減 少 2 戸 を 超 える 大 型 物 件 の 建 設 がみられる 一 方 で 小 規 模 (2 戸 未 満 )マン ションの 供 給 は 大 幅 に 減 少 住 戸 面 積 は 拡 大 傾 向 賃 貸 住 戸 の 割 合 が 低 く 区 分 所 有 者 が 自 ら 居 住 している 割 合 が 他 の 時 期 に 比 べ 高 い 割 合 となっている 第 1 回 目 の 大 規 模 修 繕 工 事 を 実 施 する 時 期 にあたり 工 事 を 実 施 した 割 合 が 6 割 程 度 となっている 専 門 家 と 顧 問 契 約 をしている 割 合 が 最 も 低 い 第 Ⅴ 期 (21 年 以 降 ) マンション 件 数 229 件 総 住 13,57 戸 平 均 住 59. 戸 / 件 <アンケート 調 査 回 答 マンション> 調 査 回 答 件 数 66 件 4,75 戸 3 m2 未 満 1.3% 住 戸 3~5 m2 29.1% 面 積 5 m2 以 上 6.6% 人 口 の 都 心 回 帰 中 央 地 域 北 部 地 域 東 部 地 域 でマンション 供 給 件 数 が 増 加 5~99 戸 のマンションの 供 給 増 が 目 立 つ 平 均 住 戸 数 は 59. 戸 で 他 の 時 期 に 比 べて 多 い 住 戸 面 積 は 5 m2 以 上 が 6 割 を 占 め 住 戸 面 積 の 拡 大 傾 向 が 継 続 大 規 模 なマンションが 多 く 延 べ 床 面 積 2,~5, m2のマンションが 最 も 多 く 建 設 されている 長 期 修 繕 計 画 の 作 成 率 が 9 割 と 高 く マンションの 維 持 管 理 のための 枠 組 みが 整 ったマンションが 多 い 賃 貸 住 戸 率 が 1%のマンションが 2 割 弱 あるが 収 益 用 物 件 と 思 われる アンケート 回 答 率 が 3 割 弱 と 他 の 時 期 に 比 べ 最 も 低 い 地 域 の 区 分 (5 地 域 ) 東 部 : 駒 込 巣 鴨 北 大 塚 (1 2) 南 大 塚 北 部 : 西 巣 鴨 北 大 塚 (3) 池 袋 本 町 上 池 袋 南 部 : 南 池 袋 (3 4) 西 池 袋 (2 4) 雑 司 が 谷 高 田 目 白 西 部 : 南 長 崎 長 崎 千 早 要 町 高 松 千 川 中 央 : 東 池 袋 南 池 袋 (1 2) 西 池 袋 (1 3 5) 池 袋 - 5 -
課 題 の 背 景 高 経 年 マンションの 特 性 と 抱 える 課 題 調 査 結 果 をみると 他 の 建 築 時 期 のマンションと 比 較 して 高 経 年 ( 概 ね 198 年 以 前 )のマンションには 以 下 の 特 徴 が 見 られました 管 理 組 合 が 組 織 化 されてい 割 合 が 高 い 長 期 修 繕 計 画 が 作 成 されてい 割 合 が 高 い 建 替 えを 検 討 している または 検 討 の 必 要 性 を 感 じている 割 合 が 高 い 高 齢 者 のいる 住 戸 の 割 合 が 高 い 区 分 所 有 者 が 自 ら 住 んでいる 住 戸 の 割 合 ( 自 住 率 ) が 高 い 管 理 規 約 の 作 成 主 体 が 区 分 所 有 者 である 割 合 が 高 い 役 員 報 酬 のある 割 合 が 高 い 高 経 年 のマンションでは 建 物 の 老 朽 化 と 高 齢 化 が 同 時 に 進 んでおり 建 物 の 修 繕 や 建 替 えの 検 討 耐 震 化 など 建 物 への 対 応 と バリアフリーや 要 支 援 者 の 把 握 な ど 高 齢 者 への 配 慮 等 多 くの 対 応 すべき 課 題 があります 一 方 それらの 課 題 に 主 体 的 に 取 り 組 む 管 理 組 合 に おいては 自 住 率 が 高 いものの 高 齢 化 により 役 員 のなり 手 不 足 が 問 題 となっています 役 員 報 酬 のある 割 合 が 他 の 建 築 時 期 に 比 べて 高 いのも 役 員 のなり 手 不 足 への 対 応 策 とも 考 えられます 図 7 建 築 時 期 別 管 理 組 合 の 有 無 n=318 ~7 年 n=16 n=78 75.% 93.1% 91.% 管 理 組 合 あり 管 理 組 合 なし 分 から 図 8 建 築 時 期 別 長 期 修 繕 計 画 作 成 の 有 無 図 9 建 築 時 期 別 建 替 えを 検 討 している 割 合 n=226 ~7 年 n=16 n=78 35.7% 当 分 検 討 する 必 要 なし 現 在 検 討 中 55.1% 81.4% 42.9% 図 11 建 築 時 期 別 区 分 所 有 者 が 住 んでいる 割 合 図 12 建 築 時 期 別 管 理 規 約 の 作 成 方 法 32.7% 1.8% 13.7% 3.1% 14.3% 7.1% 2.% 1.2% 検 討 する 必 要 はあるが 未 検 討 以 前 検 討 図 1 建 築 時 期 別 高 齢 者 が 住 んでいる 割 合 n=163 ~7 年 n=11 n=43 n=21 ~7 年 n=1 n=5 n=23 ~7 年 n=12 n=54 9.1% 3.2% 44.2% 36.4% 18.6% 23.3% 18.6% 16.% 54.5% 32.6% 16.6% ~1% 1~2% 2~3% 3% 以 上 7.6% 3.% 34.3% 44.% 53.8% 7.% 54.% % 1~5% 51~99% 1% 4.3% 2.% 41.7% 44.4% 7.8% 分 譲 会 社 または 管 理 会 社 が 作 成 わから 図 13 建 築 時 期 別 役 員 報 酬 の 有 無 41.7% 4.7% 区 分 所 有 者 が 作 成 2.9% 5.7% 2.6% 8.3% 8.3% 11.1% 3.7% n=236 65.3% 15.3% 19.5% n=234 25.6% 74.4% ~7 年 n=13 46.2% 23.1% 3.8% ~7 年 n=12 5.% 5.% n=54 55.6% 14.8% 29.6% 作 成 している 作 成 中 または 作 成 予 定 作 成 してい n=56 48.2% ある 51.8% - 6 -
小 規 模 マンション アンケート 調 査 票 の 配 付 ができなかったマンション の 住 をみると 小 規 模 マンションが 多 数 を 占 めま した 管 理 員 が 不 在 で 管 理 組 合 用 の 郵 便 ポストもマ ンションに 対 し 管 理 組 合 との 接 点 がつかみにくい 状 況 となっています 管 理 組 合 の 有 無 をはじめとする 管 理 の 実 態 が 把 握 で きだけでなく 区 の 支 援 情 報 等 も 管 理 組 合 に 届 き にくい 状 況 です 賃 貸 化 複 合 用 途 型 マンション 図 14 アンケートを 配 付 できなかったマンションの 規 模 1 戸 未 満 19.8% 図 15 賃 貸 住 戸 の 有 無 1~19 戸 41.7% 2~29 戸 2.8% 5 ~99 戸 2.1% 3~49 戸 不 明 1.4% 4.2% 1 戸 以 上 1.% n=94 豊 島 区 においては 賃 貸 または 事 務 所 店 舗 に 利 用 されている 住 戸 が 存 在 するマンションがほとんどでし た また 3か 月 以 上 の 空 き 家 も 半 数 近 くで 生 じてい ある 91.1% 3.8% 不 明 5.1% ます n=236 豊 島 区 は 交 通 の 利 便 性 が 高 い 地 域 のため 収 益 用 の 図 16 事 務 所 店 舗 に 利 用 されている 住 戸 の 有 無 不 動 産 としての 価 値 が 高 く 当 初 はほとんどの 住 戸 に 区 分 所 有 者 が 住 んでいたマンションでも 年 数 の 経 過 にとも 賃 貸 化 が 進 む 傾 向 があります ある 大 規 模 修 繕 を 実 施 する 上 の 問 題 点 として 不 在 の 区 51.3% 43.4% 不 明 分 所 有 者 が 多 く 修 繕 に 関 心 が 低 いという 意 見 が 最 も 多 くありました 5.3% n=223 役 員 のなり 手 不 足 についても 不 在 区 分 所 有 者 の 増 図 17 3か 月 以 上 の 空 き 家 の 有 無 加 が 要 因 のひとつになっていることが 考 えられます ある 43.1% 43.1% 不 明 13.8% n=225 図 18 大 規 模 修 繕 工 事 を 行 う 上 での 問 題 点 上 位 5 位 ( 特 に 問 題 は 以 外 は 複 数 回 答 ) 1 2 3 4 5 6 賃 貸 化 などで 不 在 の 区 分 所 有 者 が 多 く 修 繕 に 関 心 が 低 い 大 規 模 修 繕 の 知 識 や 経 験 が 少 なく 技 術 的 な 判 断 ができ 修 繕 積 立 金 が 不 足 している 区 分 所 有 者 が 修 繕 工 事 の 必 要 性 を 十 分 認 識 してい 適 切 な 修 繕 工 事 業 者 の 選 定 が むずかしい 56 5 46 45 4 29.3% 26.2% 24.1% 23.6% 2.9% - 7 - n=195
調 査 結 果 からみる 課 題 図 19 良 好 に 管 理 する 上 での 問 題 点 管 理 組 合 役 員 のなり 手 不 足 ( 特 に 問 題 があると 考 えてい 以 外 は 複 数 回 答 ) 2 4 6 8 1 12 14 マンションを 良 好 に 管 理 する 上 で 51.1%の 管 理 組 管 理 組 合 の 役 員 のなり 手 がい 116 51.1% 合 が 役 員 のなり 手 がいことが 問 題 と 回 答 してい ます 他 の 設 問 においても 自 主 管 理 の 管 理 組 合 が 管 理 業 務 を 行 う 上 で 役 員 のなり 手 不 足 が 問 題 との 回 特 に 問 題 があると 考 えてい 管 理 への 関 心 が 低 く 非 協 力 的 な 居 住 者 が 多 い 78 72 34.4% 31.7% 答 がありました 細 則 等 のルールに 役 員 を 辞 退 した 不 在 の 区 分 所 有 者 が 管 理 に 非 協 力 的 57 25.1% 場 合 のペナルティを 規 定 している 旨 の 意 見 もあり 役 員 選 出 に 苦 慮 している 状 況 がうかがえます 役 員 のなり 手 不 足 には 賃 貸 化 や 高 齢 化 管 理 へ の 関 心 の 低 さが 大 きな 要 因 となっていることが 考 え 管 理 規 約 の 内 容 が 十 分 でなく 見 直 しが 必 要 役 員 が 多 忙 もしくは 知 識 経 験 が 少 なく 十 分 な 対 応 ができ 管 理 業 務 を 委 託 している 管 理 会 社 ( 管 理 員 )の 対 応 が 不 満 8 43 35 3.5% 18.9% 15.4% られます 管 理 費 修 繕 積 立 金 の 滞 納 請 求 などが 十 分 に 行 われてい 5 2.2% 清 掃 設 備 点 検 など 日 常 の 管 理 が 十 分 に 行 われてい 3 1.3% わから 2.9% 16 7.% n=227 マンション 管 理 に 関 する 情 報 の 不 足 図 2 長 期 修 繕 計 画 を 作 成 してい 場 合 の 理 由 ( 複 数 回 答 ) 近 年 建 設 されたマンションは 新 築 時 に 豊 島 区 中 高 層 集 合 住 宅 建 築 物 の 建 築 に 関 する 条 例 ( 平 成 17 年 1 月 施 行 昭 和 61 年 ~ 平 成 16 年 は 要 綱 ) により 定 められた 良 好 な 維 持 管 理 に 必 要 な 事 項 について 協 議 を 行 うため 一 定 の 管 理 水 準 を 確 保 した 状 態 で 分 譲 されています しかし 条 例 及 び 要 綱 施 行 前 に 建 設 されたマンシ ョンについては 長 期 修 繕 計 画 の 未 作 成 や 町 会 未 加 入 の 理 由 に 竣 工 当 初 からそのまま という 意 見 が 多 かったことから 竣 工 時 に 必 要 な 事 項 が 備 えられ まま 現 在 に 至 る 状 況 があることがうかがえます 竣 工 当 初 から 作 成 されていなかった 作 成 が 必 要 だという 意 見 が 少 作 成 する 費 用 が 捻 出 でき 専 門 知 識 を 持 つ 人 がい 作 成 の 方 法 がわから 作 成 を 依 頼 する 専 門 機 関 や 専 門 家 がわか ら 区 分 所 有 者 の 合 意 形 成 が 図 れ 竣 工 間 もため 作 成 する 必 要 が 5 1 15 2 25 7 6 4 4 1 1 21 56.8% 27.% 27.% 18.9% 16.2% 1.8% 1.8% 1 2.7% 4 1.8% n=37 新 築 では 最 新 の 動 向 に 対 応 した 管 理 体 制 を 備 える マンションが 多 くなっています しかし 既 存 のマ ンションでは 良 好 な 維 持 管 理 のための 情 報 が 届 き にくい 状 況 となっています 図 21 町 会 に 加 入 してい 場 合 の 理 由 ( 複 数 回 答 ) 竣 工 当 初 から 加 入 しておらずそのままと なっている 加 入 することに 意 義 を 感 じ 町 会 がどのような 活 動 をしているかわから 5 1 15 2 25 6 6 15.8% 15.8% 22 57.9% 町 会 費 の 支 払 いが 負 担 に 感 じる 4 1.5% 加 入 したいが 加 入 方 法 がわから 3 7.9% 3 7.9% n=38-8 -
マンション 管 理 への 関 心 の 低 さ 大 規 模 修 繕 工 事 をはじめとする 維 持 管 理 には 区 分 所 有 者 の 合 形 成 が 必 要 です また 日 常 生 活 において も 居 住 者 の 管 理 への 協 力 は 不 可 欠 です アンケートの 各 項 目 において 区 分 所 有 者 または 居 住 者 の 管 理 への 関 心 の 低 さが 問 題 と 考 えている 管 理 組 合 が 多 くありました また 今 回 のアンケート 調 査 の 回 答 率 が 41.3%と 半 数 に 満 たなかったことは 管 理 組 合 自 体 の 関 心 の 低 さも 一 因 と 考 えられます 図 22 大 規 模 修 繕 工 事 を 行 う 上 での 問 題 点 ( 特 に 問 題 は 以 外 は 複 数 回 答 ) 求 められる 大 規 模 修 繕 工 事 への 支 援 マンションを 長 期 間 にわたり 良 好 に 維 持 管 理 するた めには 適 切 な 修 繕 改 修 が 必 要 です しかし 19.5%が 長 期 修 繕 計 画 を 作 成 しておらず 特 に 197 年 以 前 のマンションは 3.8%が 作 成 していませ ん 未 作 成 の 理 由 に 竣 工 当 初 から 作 成 されていなかっ たという 意 見 が 多 く 修 繕 計 画 のまま 建 物 の 老 朽 化 が 進 行 している 状 況 となっています また 専 門 家 を 活 用 したい 事 項 及 び 必 要 と 思 う 行 政 の 支 援 のいずれも 長 期 修 繕 計 画 及 び 劣 化 診 断 大 規 模 修 繕 工 事 に 関 する 回 答 が 上 位 となっています 建 物 設 備 等 の 専 門 知 識 を 必 要 とし 多 額 の 費 用 を 要 するものについて 支 援 が 求 められています 図 23 長 期 修 繕 計 画 の 作 成 状 況 % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1% 1 2 3 4 5 6 総 計 65.3% 15.3% 19.5% 賃 貸 化 などで 不 在 の 区 分 所 有 者 が 多 く 修 繕 に 関 心 が 低 い 56 29.3% 197 以 前 n=13 46.2% 23.1% 3.8% 大 規 模 修 繕 の 知 識 や 経 験 が 少 なく 技 術 的 な 判 断 ができ 5 26.2% n=54 1981~199 n=69 55.6% 55.1% 14.8% 21.7% 29.6% 23.2% 修 繕 積 立 金 が 不 足 している 46 24.1% 1991~2 n=53 77.4% 11.3% 11.3% 区 分 所 有 者 が 修 繕 工 事 の 必 要 性 を 十 分 認 識 してい 適 切 な 修 繕 工 事 業 者 の 選 定 が むずかしい 45 4 23.6% 2.9% 21~21 n=43 不 明.% n=4 5.% 9.7% 5.% 作 成 している 作 成 中 または 作 成 予 定 作 成 してい 4.7% 4.7% まだ 長 期 修 繕 計 画 が 作 成 されてい 大 規 模 修 繕 を 担 当 する( 取 りまとめる) 役 員 等 がい 修 繕 工 事 の 実 施 について 区 分 所 有 者 の 意 見 がまとまりにくい 特 に 問 題 は 一 時 金 の 徴 収 や 借 入 れについて 区 分 所 有 者 の 合 意 が 得 にくい 相 談 アドバイスを 受 けられる 専 門 家 等 がい 役 員 等 が 工 事 内 容 や 必 要 性 を 十 分 に 検 討 でき 耐 震 化 やバリアフリー 対 応 などの 要 望 が 多 く 対 応 でき 36 26 24 22 21 19 19 3 1.6% 9 4.7% 18.8% 13.6% 12.6% 11.5% 11.% 9.9% 9.9% 図 24 専 門 家 を 活 用 したい 事 項 ( とくに 以 外 は 複 数 回 答 ) 2 4 6 8 1 12 長 期 修 繕 計 画 の 作 成 見 直 し 大 規 模 修 繕 工 事 の 実 施 に 関 する 検 討 95 93 43.2% 42.3% 劣 化 診 断 や 耐 震 診 断 89 4.5% 管 理 規 約 や 使 用 細 則 の 作 成 見 直 し 66 3.% 建 替 えに 関 する 検 討 61 27.7% ペットや 騒 音 などの 居 住 者 間 のトラブル 対 応 49 22.3% 管 理 費 や 修 繕 積 立 金 の 滞 納 対 策 47 21.4% とくに 41 18.6% 顧 問 として 総 会 や 理 事 会 の 運 営 全 般 33 15.% 管 理 会 社 選 定 や 変 更 に 関 する 検 討 29 13.2% 管 理 組 合 の 資 金 の 管 理 と 運 用 29 13.2% マンション 内 のコミュニケーション 支 援 28 12.7% 予 算 決 算 会 計 経 理 事 務 26 11.8% 分 譲 会 社 や 管 理 会 社 とのトラブル 対 応 22 1.% 管 理 委 託 契 約 や 仕 様 書 の 作 成 見 直 し 21 9.5% 11 5.% n=195 n=22-9 -
実 施 率 の 低 い 防 災 への 取 り 組 み 図 25 防 災 についての 取 り 組 み( とくに 以 外 は 複 数 回 答 ) マンションは 適 切 に 維 持 管 理 がされていれば とくに 2 4 6 8 1 12 14 他 の 住 宅 に 比 べ 建 物 倒 壊 や 延 焼 が 起 こりにくく 災 害 に 強 い 建 物 と 考 えられます しかし 電 気 水 定 期 的 な 防 災 訓 練 の 実 施 59 24.8% ガス 等 のライフラインの 供 給 が 停 止 することに 備 え 災 害 時 用 の 水 や 食 糧 等 の 備 蓄 3 12.6% て 水 や 食 糧 等 の 備 蓄 や 定 期 的 な 防 災 訓 練 の 実 施 等 パンフレット 等 による 災 害 時 の 対 処 マンションの 実 情 に 合 わせた 対 策 が 必 要 です 方 法 等 に 関 する 事 項 の 周 知 28 11.8% 現 在 は 53.8%が 特 に 取 り 組 みを 行 っていと 回 介 護 の 必 要 な 人 など 自 力 で 避 難 が 困 難 な 人 の 所 在 の 把 握 22 9.2% 答 しているものの その 中 には 取 り 組 みの 必 要 性 マンションの 防 災 マニュアルの 作 成 ( 作 成 中 含 む) 15 6.3% を 感 じているという 意 見 も 聞 かれ 防 災 意 識 はある が 取 り 組 みに 結 び 付 いてい 管 理 組 合 も 存 在 す 11 4.6% ることがうかがえます n=237 128 53.8% 進 ま 耐 震 化 建 替 えの 検 討 図 26 耐 震 診 断 実 施 の 有 無 ( 建 築 時 期 198 年 以 前 ) 198 年 以 前 ( 旧 耐 震 基 準 )のマンションの 耐 震 診 断 の 実 施 割 合 は 15.4%であり 未 だ 多 くのマンショ ンが 耐 震 診 断 改 修 を 実 施 していことが 分 かり ました 診 断 し 理 由 として 費 用 の 面 と 耐 震 化 につい ての 情 報 不 足 に 関 する 理 由 が 上 位 を 占 めています 専 門 家 を 活 用 したい 事 項 や 必 要 と 思 う 行 政 の 支 援 では 大 規 模 修 繕 工 事 関 係 に 次 いで 耐 震 診 断 改 修 が 上 位 にあり 関 心 は 高 いことがうかがえます また 建 替 えにおいても 高 経 年 マンションにお いて 検 討 の 必 要 性 を 感 じながら 未 検 討 である 回 答 の 割 合 が 高 くなっています 建 替 えを 検 討 する 上 での 問 題 点 に 費 用 面 の 他 に 区 分 所 有 者 が 建 替 えの 必 要 性 を 十 分 理 解 していことや 技 術 的 な 判 断 ができ 検 討 組 織 の 設 置 が 難 しいことが 回 答 の 上 位 に あがっています 実 施 した 1.1% 実 施 予 定 2.6% 実 施 してい 87.2% 図 27 耐 震 診 断 を 実 施 してい 場 合 の 理 由 建 物 が 新 耐 震 基 準 (1981 年 改 正 )に 適 合 している 耐 震 診 断 の 費 用 が 高 い 診 断 結 果 が 悪 くても 耐 震 工 事 の 費 用 を 捻 出 でき 診 断 は 実 施 していが 耐 震 性 能 を 満 たしていると 思 う 診 断 方 法 や 費 用 などがよくわから 区 分 所 有 者 の 合 意 形 成 が 難 しい 11 11 7 22 19 17 14.9% 9 9 8.5% 16 15 19.7% 16 18.6% n=227 2 4 6 8 1 12 1.6% 2 56.7% 診 断 結 果 が 悪 い 場 合 資 産 価 値 が 低 下 することが 心 配 3 1 6.9% 相 談 先 がわから 7 2 4.8% 建 替 えを 検 討 する 時 期 にきている 62 4.3% 6 6 7.4% 建 築 時 期 198 年 以 前 建 築 時 期 1981 年 以 前 n=188-1 -
マンション 居 住 者 間 及 び 地 域 とのつながりが 希 薄 7.%のマンションが 居 住 者 組 織 はなく 45.%が 日 ごろの 挨 拶 程 度 でほとんど 交 流 機 会 がとの 回 答 で した マンション 内 での 活 動 状 況 についても とくに が 69.7%を 占 めています また 居 住 者 全 ての 名 簿 があるマンションは 66.8% 高 齢 者 こどものいる 世 帯 が 不 明 と 回 答 したマンショ ンがそれぞれ 2 割 近 くあり 管 理 組 合 でもどのような 居 住 者 がいるか 把 握 してい 状 況 がみられます 図 28 居 住 者 組 織 の 有 無 地 域 に 対 しては マンション 単 位 での 町 会 加 入 率 は 64.7%と 特 に 低 くはのですが 地 域 に 対 する 活 動 を みると 51.3%がとくにと 回 答 しています その 一 方 で マンション 内 でのイベントの 実 施 や 地 域 が 実 施 するイベントや 防 災 訓 練 マンション 周 辺 の 清 掃 な ど 活 動 を 行 っている 管 理 組 合 もあります 積 極 的 な 活 動 では マンションが 主 催 する 地 域 のイベント 実 施 も 少 数 ながらあり マンションによって 活 動 に 大 きな 違 いがあるようです 図 31 居 住 者 名 簿 の 有 無 管 理 組 合 が 居 住 者 組 織 の 役 割 も 兼 ねる 26.1% 管 理 組 合 とは 別 に居 住 者 の 組 織 がある 3.% 居 住 者 組 織 は 7.%.9% n=23 把 握 してい 3.% 一 部 の 居 住 者 は 把 握 し ている 24.6% 5.6% 居 住 者 すべ ての 名 簿 が ある 66.8% 図 29 居 住 者 が 交 流 する 機 会 の 有 無 n=232 図 32 町 会 加 入 率 の 有 無 居 住 者 の 交 流 機 会 がある 13.% 居 住 者 同 士 の 付 き 合 いはあ るが 全 体 の 交 流 機 会 なし 39.% 日 ごろ 挨 拶 を する 程 度 で ほ とんど 交 流 機 会 なし 45.% 3.% マンション 単 位 で 加 入 している 64.7% わから 4.7% 各 住 戸 に 判 断 を 任 せている 13.8% 加 入 してい 16.8% 図 3 居 住 者 が 交 流 する 機 会 の 有 無 n=231 n=232 2 4 6 8 1 12 14 16 18 図 33 地 域 に 対 する 活 動 ( とくに 以 外 は 複 数 回 答 ) 2 4 6 8 1 12 14 とくに 回 覧 板 の 巡 回 祭 り 等 の 地 域 のイベントの 企 画 実 施 19 33 8.3% 14.5% 159 69.7% とくに 町 会 等 が 実 施 する 活 動 ( 祭 り 等 の イベントを 含 む)への 参 加 協 力 84 122 35.3% 51.3% 居 住 者 等 による 清 掃 や 植 栽 の 維 持 管 理 17 7.5% 地 域 の 防 災 訓 練 への 参 加 協 力 39 16.4% 高 齢 者 世 帯 への 支 援 ( 声 かけ 安 否 確 認 等 ) 14 6.1% マンション 周 辺 の 清 掃 38 16.% 児 童 への 支 援 ( 通 園 登 校 の 見 守 り 等 ) 幼 児 を 持 つ 世 帯 への 支 援 (こどもの 一 時 預 かり 等 ) 3 1.3%.% 17 7.5% マンションが 主 催 する 地 域 の イベントの 企 画 実 施 4 1.7% 11 4.6% n=228 n=233-11 -
支 援 の 方 向 性 今 回 の 調 査 結 果 により 明 らかになった 課 題 に 対 し 必 要 と 考 えられる 支 援 の 検 討 を 行 い これからの 支 援 の 方 向 性 をまとめました 1 良 好 な 維 持 管 理 への 誘 導 啓 発 既 存 のマンションに 対 し 良 好 な 維 持 管 理 に 必 要 な 事 項 を 分 かりやすく 示 すため 条 例 や ガイドラインを 策 定 2 情 報 提 供 の 充 実 提 供 手 段 の 検 討 インターネットや E メールの 普 及 により 多 様 化 した 情 報 提 供 手 段 の 活 用 セミナーのメリットをより 生 かしたテーマ 及 び 内 容 の 充 実 3 相 談 体 制 の 充 実 及 び 専 門 家 の 活 用 マンション 管 理 士 の 派 遣 等 専 門 家 と 連 携 し 適 切 なアドバイスが 受 けられる 相 談 体 制 の 充 実 4 管 理 組 合 との 連 絡 体 制 の 構 築 管 理 組 合 用 の 郵 便 ポストの 設 置 や 連 絡 担 当 者 の 登 録 等 連 絡 先 の 確 保 方 法 についての 検 討 管 理 組 合 の 現 状 や 要 望 等 を 継 続 的 に 把 握 する 体 制 の 検 討 5 大 規 模 修 繕 耐 震 化 建 替 えの 検 討 への 支 援 分 譲 マンション 建 替 え 改 修 アドバイザー 制 度 利 用 助 成 耐 震 診 断 耐 震 改 修 助 成 の 継 続 に 加 え 長 期 修 繕 計 画 作 成 や 劣 化 診 断 への 支 援 策 について 検 討 6 管 理 組 合 居 住 者 組 織 の 活 性 化 支 援 居 住 者 名 簿 や 防 災 マニュアルの 作 成 支 援 または 交 流 機 会 の 創 出 支 援 等 管 理 組 合 及 び 居 住 者 組 織 の 活 性 化 についての 支 援 策 を 検 討 7 管 理 会 社 との 協 力 関 係 管 理 組 合 への 情 報 提 供 や 活 動 の 活 性 化 などについて 管 理 会 社 と 連 携 して 推 進 豊 島 区 分 譲 マンション 実 態 調 査 報 告 書 概 要 版 発 行 :211 年 1 月 編 集 発 行 : 豊 島 区 都 市 整 備 部 マンション 担 当 課 17-8422 豊 島 区 東 池 袋 一 丁 目 18 番 1 号 TEL 3-3981-1111( 代 表 ) 調 査 協 力 : 株 式 会 社 住 宅 都 市 問 題 研 究 所 本 編 は 豊 島 区 ホームページ(http://www.city.toshima.lg.jp/)で 閲 覧 及 びダウンロードできます - 12 - この 印 刷 物 は 再 生 紙 を 使 用 しています