Microsoft Word - 不動産賃貸業における事業的規模とは？

不 動 産 賃 貸 業 における 事 業 的 規 模 とは? 個 人 で 商 売 をして 儲 けを 出 せば 所 得 税 や 住 民 税 が 課 されます その 商 売 を 事 業 とし て 行 っていれば 事 業 所 得 として 事 業 以 外 で 行 っていれば 雑 所 得 としての 課 税 となり 税 金 計 算 上 の 取 り 扱 いが 異 なります 不 動 産 賃 貸 業 の 場 合 は 不 動 産 所 得 として 課 税 されますが やはり 事 業 的 規 模 なのか 事 業 的 規 模 以 外 なのかによって 税 の 取 り 扱 いが 変 わり さらに 事 業 税 の 課 税 にも 関 係 して きます 今 回 は 不 動 産 賃 貸 業 において 事 業 的 規 模 に 該 当 する 場 合 とそうでない 場 合 と の 違 いを 確 認 してみることとします 1. 所 得 税 における 事 業 的 規 模 の 判 定 と 取 り 扱 い 所 得 税 の 不 動 産 所 得 の 計 算 において 事 業 的 規 模 として 認 められると 有 利 な 規 定 が 数 多 く 存 在 します しかし その 定 義 づけが 明 確 にはなされていません 実 務 的 には 5 棟 10 室 基 準 により 判 断 されることがほとんどですが これは 形 式 基 準 であって 絶 対 的 な 判 断 基 準 ではありません そこで 通 達 や 裁 決 事 例 をもとに 事 業 的 規 模 とは 何 かを 追 っ てみることとします (1) 建 物 貸 付 けの 場 合 の 事 業 的 規 模 の 判 断 ( 所 基 26-9) < 原 則 > 社 会 通 念 上 事 業 と 称 するに 至 る 程 度 の 規 模 で 建 物 の 貸 付 けを 行 っているかどうかに より 判 定 する ( 実 質 基 準 ) < 形 式 基 準 > 次 に 掲 げる 事 実 のいずれか 一 に 該 当 する 場 合 又 は 賃 貸 料 の 収 入 の 状 況 貸 付 資 産 の 管 理 の 状 況 等 からみてこれらの 場 合 に 準 ずる 事 情 があると 認 められる 場 合 には 特 に 反 証 がない 限 り 事 業 として 行 われているものとする 1 貸 間 アパート 等 については 貸 与 することができる 独 立 した 室 数 がおおむね 10 以 上 であること 2 独 立 家 屋 の 貸 付 けについては おおむね5 棟 以 上 であること (2) 土 地 や 駐 車 場 等 の 貸 付 けの 場 合 の 事 業 的 規 模 の 判 定 貸 地 駐 車 場 については 明 確 な 規 定 は 存 在 しませんが 実 質 基 準 は 建 物 と 同 様 の 考 え 方 形 式 基 準 は 建 物 の 場 合 を 参 考 に 貸 地 は5 件 を1 室 駐 車 場 は5 台 を1 室 と 判 定 して いるようです したがって 貸 地 だけで 事 業 的 規 模 を 満 たそうとすれば 50 件 必 要 という ことになります みどり 税 理 士 法 人 1

(3)5 棟 10 室 基 準 を 満 たさないと 事 業 的 規 模 とはならないのか 実 務 的 には 5 棟 10 室 基 準 で 判 定 することが 多 いのは 既 述 のとおりです この 基 準 を 満 たしていれば よほどのことがない 限 り 事 業 的 規 模 を 否 定 されることはないでしょ う では 5 棟 10 室 基 準 を 満 たしていない 場 合 はどうでしょうか 基 準 に 満 たないから と 言 って 直 ちに 事 業 的 規 模 が 否 定 されるわけではありません この 場 合 は 実 質 基 準 の 考 え 方 を 用 い 事 業 的 規 模 に 該 当 する 余 地 がないかを 検 討 します 裁 決 事 例 によれば 事 業 的 規 模 の 判 定 は1 営 利 性 有 償 性 の 有 無 2 継 続 性 反 復 性 の 有 無 3 自 己 の 危 険 と 計 算 における 事 業 遂 行 性 の 有 無 4 取 引 に 費 やした 精 神 的 肉 体 的 労 力 の 程 度 5 人 的 物 的 設 備 の 有 無 6 取 引 の 目 的 7 事 業 を 営 む 者 の 経 歴 社 会 的 地 位 生 活 状 況 などを 総 合 的 に 加 味 して 判 断 すべきであるとしています 例 えば 貸 し 先 は3 件 だが 売 り 上 げは 数 千 万 円 に 上 り しかもその 業 務 に 相 当 の 時 間 と 手 間 を 費 やしているような 場 合 には 裁 決 事 例 で 示 された 基 準 や 社 会 通 念 に 照 らせば 事 業 的 規 模 と 言 えるのではないでしょうか このような 場 合 には 個 別 に 税 務 署 に 相 談 す ると 良 いでしょう (4) 事 業 的 規 模 か 否 かで 取 り 扱 いが 変 わる 項 目 1 青 色 申 告 特 別 控 除 青 色 申 告 の 10 万 円 控 除 は 青 色 申 告 者 であれば 誰 でも 適 用 されますが 65 万 円 控 除 は 事 業 的 規 模 の 場 合 のみの 適 用 となります 確 定 申 告 時 期 の 相 談 会 場 で 事 業 的 規 模 でな いのに 65 万 円 控 除 を 適 用 しているケースを 良 く 見 かけますが これは 誤 りです 2 青 色 事 業 専 従 者 給 与 の 支 給 青 色 事 業 専 従 者 給 与 は 事 業 的 規 模 である 場 合 に 限 って 必 要 経 費 算 入 が 認 めら れます これも1と 同 様 誤 りをよく 見 かけます 3 資 産 損 失 の 計 上 老 朽 化 した 賃 貸 物 件 を 取 り 壊 した 場 合 解 体 費 用 はもちろん 必 要 経 費 に 算 入 です そ して 解 体 時 点 での 未 償 却 残 高 は 資 産 損 失 として 必 要 経 費 に 算 入 しますが ここで 事 業 的 規 模 が 影 響 してきます 事 業 的 規 模 に 該 当 しない 場 合 には 資 産 損 失 を 計 上 し て 赤 字 を 出 すことはできないこととされているのです 事 業 的 規 模 であれば 多 額 の 赤 字 を 計 上 して 損 失 を3 年 間 繰 り 越 し 当 面 税 金 は 発 生 しないかもしれません この 差 は 大 きいです 4 収 入 計 上 基 準 近 年 一 部 のハウスメーカーでは 当 初 数 年 分 の 家 賃 を 一 括 前 払 いする 制 度 が 流 行 って います これを 建 築 費 に 充 当 して 初 期 負 担 を 少 なくするのが 目 的 なのですが これはい つの 時 点 で 収 入 計 上 すべきなのでしょうか 所 得 税 では 賃 貸 料 等 の 収 入 金 額 は 原 則 として 契 約 上 の 支 払 日 に 収 入 計 上 すること みどり 税 理 士 法 人 2

になっています 例 えば 9 月 分 家 賃 を 8 月 末 日 までに 支 払 う 契 約 になっていれば そ れは 8 月 に 収 入 計 上 するわけです ただし その 不 動 産 貸 付 けを 事 業 的 規 模 で 行 っている 場 合 で 継 続 的 な 記 帳 に 基 づい て 前 受 未 収 の 経 理 が 行 われているなど 一 定 の 要 件 を 満 たせば 貸 付 期 間 に 対 応 する 部 分 の 賃 貸 料 を 収 入 計 上 することができます( 所 得 税 個 別 通 達 28) 不 動 産 所 得 を 生 ずべき 業 務 にかかる 取 引 について その 者 が 帳 簿 書 類 を 備 え 付 けて 継 続 的 に 記 帳 し その 帳 簿 に 基 づいて 不 動 産 所 得 の 計 算 をしていること その 者 の 不 動 産 等 の 賃 貸 料 に 係 る 収 入 金 額 のすべてについて 継 続 的 にその 年 中 の 貸 付 期 間 に 対 応 する 部 分 の 金 額 をその 年 分 の 総 収 入 金 額 に 算 入 する 方 法 により 所 得 金 額 を 計 算 しており かつ 帳 簿 上 当 該 賃 貸 料 にかかる 前 受 収 益 又 は 未 収 収 益 の 経 理 が 行 われ ていること その 者 の 1 年 を 超 える 期 間 にかかる 賃 貸 料 収 入 については その 前 受 収 益 または 未 収 収 益 についての 明 細 書 を 確 定 申 告 書 に 添 付 していること ( 注 ) 不 動 産 等 の 賃 貸 料 には 不 動 産 等 の 貸 付 けに 伴 い 一 時 に 受 ける 頭 金 権 利 金 名 義 書 き 換 え 料 更 新 料 礼 金 等 は 含 まれない 1 年 以 内 の 賃 貸 料 の 前 受 については 事 業 的 規 模 に 該 当 しなくても 上 記 2 つの 要 件 を 満 たすことによって 期 間 対 応 計 算 が 可 能 とする 特 例 があります では 一 括 前 払 い 家 賃 を 受 け 取 った 場 合 の 取 り 扱 いを 確 認 してみましょう 事 業 的 規 模 でない 場 合 には 原 則 通 りの 取 り 扱 いですから 契 約 上 の 支 払 日 に 収 入 計 上 します し たがって 例 えば 契 約 で 向 こう 3 年 間 の 家 賃 を 一 括 で 受 け 取 ることになっていれば 一 括 収 入 計 上 となります 事 業 的 規 模 であれば 上 記 の 要 件 を 満 たせば 今 年 の 期 間 に 対 応 する 部 分 だけ 収 入 に 計 上 すれば 良 いことになります 5 貸 倒 損 失 の 計 上 基 準 滞 納 家 賃 の 貸 し 倒 れがあった 場 合 事 業 的 規 模 であればその 貸 し 倒 れがあった 時 に 必 要 経 費 に 算 入 しますが 事 業 的 規 模 でない 場 合 にはその 収 入 計 上 した 時 に 遡 って 収 入 を 取 り 消 すことになります( 所 法 512 所 法 641) したがって 過 年 度 に 収 入 計 上 して いて 貸 倒 れがその 翌 年 以 降 になった 場 合 その 収 入 を 取 り 消 そうとすれば 更 正 の 請 求 を 行 わなければなりません 6 延 納 の 利 子 税 が 経 費 算 入 できる 資 金 繰 りの 関 係 で 所 得 税 を 延 納 しているケースもあろうかと 思 います 延 納 に 係 る 利 子 税 は その 不 動 産 賃 貸 業 が 事 業 的 規 模 で 行 われていれば 不 動 産 所 得 の 必 要 経 費 に 算 入 することができます 事 業 的 規 模 でない 場 合 には 認 められません 7 小 規 模 企 業 共 済 の 加 入 不 動 産 をお 持 ちの 資 産 家 にとって 小 規 模 企 業 共 済 は 所 得 税 と 相 続 税 の 両 面 からの 節 税 に 役 立 つことから 非 常 に 活 用 度 の 高 い 制 度 です 個 人 事 業 者 が 主 な 加 入 対 象 となり ますが 不 動 産 賃 貸 業 の 場 合 には 事 業 的 規 模 でなければ 加 入 資 格 がありませんので 注 意 が 必 要 です みどり 税 理 士 法 人 3

2. 事 業 税 における 事 業 的 規 模 の 判 定 と 取 り 扱 い (1) 所 得 税 と 異 なる 事 業 的 規 模 の 定 義 所 得 税 は 事 業 的 規 模 に 該 当 した 方 が 有 利 になりますが 逆 に 事 業 的 規 模 になると 課 税 さ れてしまうのが 事 業 税 です 事 業 税 における 不 動 産 賃 貸 業 の 事 業 的 規 模 の 定 義 は 所 得 税 のそれとは 異 なります 不 動 産 賃 貸 業 及 び 駐 車 場 業 における 事 業 認 定 基 準 は 以 下 の 通 りです 1 不 動 産 貸 付 業 貸 付 けの 態 様 認 定 基 準 住 宅 マンション アパート 等 の 共 同 住 宅 10 室 以 上 左 の 基 準 以 下 でも 建 物 貸 付 総 面 一 戸 建 て 10 棟 以 上 住 宅 以 外 の 建 物 独 立 建 物 以 外 10 室 以 上 独 立 建 物 5 棟 以 上 積 が 一 定 面 積 以 上 で かつ 貸 付 料 収 入 金 額 が 一 定 額 以 上 である 場 合 ( 都 道 府 県 により 異 なる) 土 地 住 宅 用 の 土 地 貸 付 契 約 件 数 10 件 以 上 又 は 貸 付 面 積 2000 m2 以 上 住 宅 用 以 外 の 土 地 上 記 のものを 併 せて 貸 している 場 合 貸 付 契 約 件 数 10 件 以 上 室 数 棟 数 貸 付 契 約 件 数 の 合 計 が 10 以 上 大 阪 府 の 場 合 建 物 貸 付 総 面 積 600 m2 以 上 かつ 収 入 金 額 が 1,000 万 円 以 上 なら 該 当 2 駐 車 場 業 青 空 駐 車 場 の 貸 付 け 建 築 物 の 貸 付 け 貸 付 けの 態 様 認 定 基 準 収 納 可 能 台 数 10 台 以 上 規 模 を 問 わず 該 当 (2) 所 得 税 の 事 業 的 規 模 との 違 い 1 不 動 産 貸 付 業 と 駐 車 場 業 まず 特 徴 的 なのは 不 動 産 貸 付 業 と 駐 車 場 業 に 分 かれていることです アパート 10 室 と 青 空 駐 車 場 5 台 を 貸 し 付 けているケースを 例 にとって 考 えてみましょう 所 得 税 の 形 式 基 準 では 5 棟 10 室 基 準 を 満 たしています( 駐 車 場 5 台 =1 室 なので 合 計 11 室 とカウント)ので 問 題 なく 事 業 的 規 模 に 該 当 します しかし 事 業 税 では 不 動 産 貸 付 業 と 駐 車 場 業 は 別 個 のものと 考 えています したがっ て 不 動 産 貸 付 業 はアパート 10 室 で 事 業 的 規 模 に 該 当 し 事 業 税 の 課 税 対 象 となります が 駐 車 場 業 は 5 台 (10 台 未 満 )でこちらは 事 業 的 規 模 には 該 当 せず 事 業 税 は 課 税 されません 不 動 産 所 得 の 中 でも 事 業 税 が 課 税 される 部 分 とそうでない 部 分 が 出 てく るわけです なお 事 業 税 の 計 算 においては 不 動 産 所 得 の 金 額 を 課 税 対 象 となるもの みどり 税 理 士 法 人 4

とならないものの 収 入 金 額 の 比 であん 分 し 課 税 対 象 分 を 抜 き 出 しています もし 事 業 税 の 課 税 対 象 部 分 と 対 象 外 部 分 とを 区 分 して 経 理 している 場 合 には あん 分 計 算 ではな く 実 額 で 計 算 してもらうことも 可 能 ですので 都 道 府 県 税 事 務 所 にご 相 談 ください では アパート 9 室 と 青 空 駐 車 場 5 台 の 場 合 はどうなるでしょうか 所 得 税 の 形 式 基 準 では 駐 車 場 は 5 台 を 1 室 と 数 えますから 9 室 +1 室 =10 室 で 事 業 的 規 模 に 該 当 し ます 一 方 事 業 税 では 不 動 産 貸 付 業 は 10 室 未 満 ですから 事 業 的 規 模 に 該 当 せず 駐 車 場 業 も 10 台 未 満 ですから 事 業 的 規 模 に 該 当 しません 結 果 的 に 事 業 税 はまったく 課 税 されないことになります 2 住 宅 は 10 棟 10 室 基 準 次 に 一 戸 建 ての 貸 家 住 宅 は 5 棟 ではなく 10 棟 が 基 準 となっている 点 です また 土 地 の 貸 付 けは 10 件 以 上 で 事 業 的 として 認 定 されてしまいます( 所 得 税 では 貸 付 件 数 5 件 で 1 室 扱 い) 3 棟 数 や 部 屋 数 だけでなく 面 積 や 収 入 額 も 判 断 材 料 に さらに 貸 付 面 積 や 収 入 金 額 も 判 定 要 素 になっていることにも 注 意 が 必 要 です それ ぞれの 基 準 は 都 道 府 県 ごとに 異 なっています( 大 阪 府 の 基 準 では 建 物 貸 付 総 面 積 600 m2 以 上 かつ 収 入 金 額 が 1,000 万 円 以 上 なら 事 業 的 規 模 に 該 当 )ので 各 都 道 府 県 のホ ームページ 等 でご 確 認 ください (3) 事 業 税 の 計 算 1 税 率 不 動 産 貸 付 業 駐 車 場 業 は 第 1 種 事 業 に 該 当 し 税 率 は 5%です 課 税 標 準 の 算 定 に 当 たっては 確 定 申 告 の 不 動 産 所 得 の 額 がベースとなりますが 青 色 申 告 特 別 控 除 額 は 控 除 しません 青 色 事 業 専 従 者 給 与 ( 事 業 専 従 者 ) 控 除 後 の 差 引 金 額 が 課 税 標 準 となり ます 2 事 業 主 控 除 個 人 については 事 業 主 控 除 額 が 控 除 されます 控 除 額 は 年 間 290 万 円 ですが 事 業 をしていた 期 間 が 1 年 に 満 たない 場 合 には 控 除 額 も 月 割 計 算 されます したがって 年 の 途 中 から 新 たに 不 動 産 賃 貸 業 を 始 めた 方 は 不 動 産 所 得 が 290 万 円 以 下 であっても 事 業 税 がかかることになりますから ご 注 意 ください 以 上 みどり 税 理 士 法 人 5