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今 後 増 え 続 ける 滞 納 問 題 円 満 解 決 する 秘 策 とは! - 滞 納 者 に 請 求 したり 訴 えたりするだけが 滞 納 問 題 を 解 決 する 道 筋 ではありません - 一 般 社 団 法 人 京 都 府 マンション 管 理 士 会 会 員 柳 田 基 浩 マンション 管 理 士 不 動 産 コンサルティング 技 能 者 宅 地 建 物 取 引 主 任 事 業 再 生 実 務 家 協 会 会 員

中 小 企 業 金 融 円 滑 化 法 (モラトリアム 法 ) この 法 律 によって 現 在 : 回 収 < 対 話 金 融 機 関 は 返 済 条 件 の 変 更 (リスケ)に 応 じます 不 良 債 権 化 しないから この 法 律 は 平 成 23 年 3 月 迄 だった 時 限 措 置 を 平 成 24 年 3 月 まで1 年 間 延 長 し 更 に 平 成 25 年 3 月 まで 再 延 長 ( 最 終 ) 来 年 : 回 収 > 対 話 金 融 機 関 は 引 当 金 を 計 上 しなければならないため 不 良 債 権 処 理 に 動 き 出 す すなわち 回 収!

中 小 企 業 金 融 円 滑 化 法 (モラトリアム 法 ) 従 って この 法 律 で 今 は 住 宅 ローンの 返 済 も 条 件 変 更 (リスケ)で 金 利 だけの 支 払 いで 何 とかなっている 家 庭 が 来 年 の 春 から ( 平 成 25 年 4 月 以 降 ) 住 宅 ローンが 通 常 返 済 になって 家 計 を 圧 迫 管 理 費 等 の 滞 納 が 増 える 可 能 性 が

滞 納 処 理 の 相 談 順 位 が12 位 9 位 へ マンション 管 理 センター 相 談 事 例 総 括 によると H22 年 度 H21 年 度 順 位 相 談 内 容 件 数 件 数 順 位 1 区 分 所 有 法 ( 標 準 ) 管 理 規 約 の 解 釈 666 692 1 2 役 員 の 資 格 選 任 解 任 任 期 466 367 2 3 管 理 規 約 の 作 成 改 正 337 355 3 4 理 事 長 理 事 会 への 不 満 303 293 4 5 共 用 部 分 の 使 用 管 理 変 更 ( 決 議 要 件 除 く) 252 260 5 6 管 理 委 託 契 約 書 の 内 容 ( 標 準 管 理 委 託 契 約 書 ) 229 252 6 7 維 持 管 理 の 考 え 方 ( 建 物 設 備 ) 209 166 13 8 議 決 権 決 議 要 件 207 206 11 9 管 理 費 等 の 滞 納 処 理 ( 遅 延 損 害 金 少 額 訴 訟 等 ) 201 196 12 10 管 理 員 フロントマンへの 苦 情 交 代 要 求 190 135 16 11 委 任 状 議 決 権 行 使 書 189 209 10 12 修 繕 工 事 のすすめ 方 ( 大 規 模 修 繕 工 事 ) 187 243 7 13 財 産 の 分 別 管 理 ( 預 金 口 座 名 義 通 帳 印 鑑 の 保 管 等 ) 166 59 37 14 総 会 の 決 議 事 項 145 219 9 15 理 事 会 運 営 ( 招 集 議 長 決 議 要 件 議 事 録 等 ) 143 161 15 このような 状 況 をふまえた 上 で 滞 納 原 因 を 見 ていきましょう

滞 納 の 原 因 単 純 に 請 求 して 解 決!!

二 通 りのパターン 1 不 満 等 が 原 因 する 場 合 ( 心 理 的 感 情 的 他 ) 原 因 に 対 する 対 応 で 解 策 を 探 る 愚 痴 聞 き 相 談 にのり 説 明 説 得 誤 解 があれば 誤 解 を 解 消 するなど 2 お 金 は 有 るが 支 払 う 意 思 がない 法 的 措 置 で 対 処 する! 最 終 手 段 として 大 変 残 念 ですが 断 固 とした 法 的 措 置 で 戦 う

お 金 は 有 るが 支 払 う 意 思 がない 断 固 として 法 的 措 置 で 対 処 する とは?? 1 内 容 証 明 2 公 正 証 書 3 調 停 4 即 決 和 解 5 支 払 督 促 6 少 額 訴 訟 7 訴 訟 ( 通 常 の 裁 判 ) 差 押 競 売

二 通 りのパターン 〇 今 だけ 無 いのか? 計 画 的 支 払 いを 公 正 証 書 等 で 約 束 してもらう 約 束 を 守 って 完 済 約 束 が 守 れない 〇 長 期 的 に 無 いのか? 見 込 みが 無 いので 解 決 競 売 法 的 措 置 民 事 再 生 売 却 通 常 売 買 任 意 売 却 法 的 措 置 競 売 売 却 通 常 売 買 任 意 売 却

競 売 と 任 意 売 却 の 取 り 巻 く 環 境 競 売 の 場 合 通 常 売 買 任 意 売 却 の 場 合

滞 納 者 にとって 競 売 の 利 点 公 的 機 関 の 裁 判 所 が 行 い 社 会 的 公 平 性 が 保 てる 利 害 関 係 人 の 同 意 が 不 要 滞 納 者 は 開 始 決 定 から 明 渡 しまで 6ヶ 月 ~1 年 程 度 住 み 続 けられる

滞 納 者 にとって 競 売 の 欠 点 市 場 価 格 より 安 く 売 却 される 可 能 性 が 高 い 競 売 物 件 として 新 聞 インターネット 等 に 告 示 される 近 隣 の 人 や 友 人 知 人 に 知 られる 可 能 性 がある まったく 見 知 らぬ 人 が 買 受 人 になる 買 受 け 人 から 明 渡 しを 要 求 され 余 儀 なく 引 っ 越 し 引 越 代 の 実 費 を 自 己 負 担 競 売 後 滞 納 管 理 費 等 を 競 落 人 から 請 求 される 場 合 がある

滞 納 者 にとって 任 意 売 却 の 利 点 市 場 価 格 に 近 い 金 額 で 売 却 し 少 しでも 多 くの 返 済 が 可 能 買 受 人 が 住 宅 ローンを 利 用 しやすいので 売 却 しやすい 通 常 の 販 売 活 動 をするので 周 囲 の 人 に 事 情 を 知 られない 債 権 者 の 承 諾 の 下 次 の 費 用 を 売 却 価 格 から 控 除 される 場 合 が 多 い 1 滞 納 管 理 費 等 2 固 定 資 産 税 都 市 計 画 税 等 の 公 租 公 課 ( 差 押 の 場 合 ) 3 引 越 費 用 4 登 記 に 要 する 費 用 5 売 却 に 要 する 仲 介 手 数 料 ~よって 滞 納 者 のおサイフからお 金 は1 円 も 出 ない~

例 えば 任 意 売 却 の 配 当 配 分 ( 案 ) 任 意 売 却 価 格 17,000,000 支 払 先 1 優 先 担 保 抹 消 費 用 15,618,500 住 宅 〇 〇 機 構 仮 差 押 解 除 150,000 〇 〇 市 滞 納 管 理 費 積 立 金 等 345,000 〇 〇 管 理 組 合 登 記 費 用 42,500 〇 〇 司 法 書 士 引 越 費 用 230,500 〇 〇 引 越 社 印 紙 代 15,000 媒 介 手 数 料 598,500 〇 〇 不 動 産 合 計 18,000,000

滞 納 者 にとって 任 意 売 却 の 欠 点 債 権 者 全 員 の 同 意 が 無 ければ 実 行 できない 保 証 人 がいる 場 合 保 証 人 の 同 意 が 必 要

滞 納 者 は 自 主 的 意 識 で 納 得! 支 払 い 解 決 法 的 措 置 競 売 通 常 売 買 任 意 売 却 滞 納 者 がどれを 選 択 するのか 理 事 会 に 出 席 して 相 談 理 事 長 が 個 別 に 相 談 コンサルタントを 交 えて 相 談 滞 納 者 が 自 ら 理 解 して 納 得 して 選 択 する

滞 納 問 題 で 何 よりも 大 切 なのは 未 然 に 防 ぐこと 予 防 こそが 滞 納 問 題 の 要! 予 防 するには? 管 理 組 合 と 管 理 会 社 間 の 役 割 を 理 解 する 管 理 規 約 細 則 でキチンとルール 化 何 時 のタイミングで 何 の 行 動 をとるかを 明 確 化

管 理 業 者 が 滞 納 者 に 対 する 督 促 ( 標 準 管 理 委 託 契 約 書 より) 管 理 業 者 との 管 理 委 託 契 約 で 一 毎 月 甲 の 組 合 員 の 管 理 費 等 の 滞 納 状 況 を 甲 に 報 告 する 二 甲 の 組 合 員 が 管 理 費 等 を 滞 納 したときは 最 初 の 支 払 期 限 から 起 算 して 月 の 間 電 話 若 しくは 自 宅 訪 問 又 は 督 促 状 の 方 法 により その 支 払 の 督 促 を 行 う 三 二 の 方 法 により 督 促 しても 甲 の 組 合 員 がなお 滞 納 管 理 費 等 を 支 払 わないときは 乙 はその 業 務 を 終 了 する

管 理 業 者 が 滞 納 者 に 対 する 督 促 ( 標 準 管 理 委 託 契 約 書 より) したがって 管 理 会 社 は 電 話 訪 問 督 促 状 の 方 法 で 月 の 間 払 ってもらえない 時 は その 業 務 を 終 了 する

管 理 会 社 にだけ 任 せていて 大 丈 夫 でしょうか ウチの 管 理 会 社 は 何 もしてくれな~い! と つぶやいても 大 半 は 何 もしてくれません 滞 納 金 督 促 の 全 責 任 は 管 理 組 合 にあります しかし 何 とかしないと 管 理 委 託 契 約 と 管 理 規 約 と 使 用 細 則 が 予 防 の 役 割 をしてくれます

何 もしない 管 理 会 社 を 契 約 内 容 で 行 動 させる 1 管 理 費 等 の 滞 納 状 況 及 び 督 促 状 況 を 毎 月 甲 に 報 告 滞 納 1か 月 目 書 面 及 び 電 話 での 督 促 滞 納 者 リストの 作 成 提 出 及 び 報 告 書 の 提 出 滞 納 2か 月 目 乙 の 担 当 者 は 滞 納 者 を 訪 問 甲 の 理 事 会 役 員 と 乙 の 担 当 者 は 滞 納 者 を 訪 問 甲 が 開 催 する 聴 聞 会 の 補 助 滞 納 4か 月 目 内 容 証 明 郵 便 で 書 面 勧 告 駐 車 場 等 の 専 用 使 用 権 解 除 の 補 助 滞 納 6か 月 目 法 的 手 続 き 及 び 訴 訟 等 の 補 助 6か 月 以 降 も 督 促 を 行 い 続 ける

滞 納 管 理 費 等 の 督 促 に 関 する 細 則 ( 例 ) ( 滞 納 管 理 費 等 の 督 促 ) 第 3 条 理 事 長 は 管 理 費 等 を 期 限 までに 納 入 しない 滞 納 者 に 対 して 次 の 措 置 を 行 うことが できる 第 3 条 理 事 長 は 管 理 費 等 を 期 限 までに 納 入 しない 滞 納 者 に 対 して 次 の 措 置 を 講 じなけ ればならない

滞 納 管 理 費 等 の 督 促 に 関 する 細 則 ( 例 ) 一 理 事 長 は 管 理 費 等 を3~4か 月 滞 納 した 区 分 所 有 者 に 対 して 通 常 文 書 電 話 又 は 訪 問 により 支 払 の 催 告 を 執 り 行 わなければならない 二 理 事 長 は 管 理 費 等 を4か 月 以 上 滞 納 した 区 分 所 有 者 に 対 して 内 容 証 明 郵 便 等 により 支 払 の 督 促 を 執 り 行 わ なければならない 三 理 事 長 は 管 理 費 等 を6か 月 分 以 上 滞 納 した 区 分 所 有 者 に 対 して 理 事 会 の 決 議 を 経 て 小 額 訴 訟 支 払 督 促 の 法 的 措 置 を 追 行 し 追 行 する 法 的 措 置 内 容 を 公 表 しな ければならない 四 理 事 長 は 管 理 費 等 を1 年 分 以 上 滞 納 した 区 分 所 有 者 に 対 して 理 事 会 の 決 議 を 経 て 通 常 訴 訟 等 の 法 的 措 置 を 追 行 し 追 行 する 法 的 措 置 内 容 を 公 表 しなければなら ない

滞 納 管 理 費 等 の 督 促 に 関 する 細 則 ( 例 ) 滞 納 期 間 行 動 3か 月 ~4か 月 4か 月 以 上 6か 月 以 上 文 書 電 話 訪 問 内 容 証 明 郵 便 小 額 訴 訟 支 払 督 促 1 年 以 上 通 常 訴 訟

滞 納 管 理 費 等 の 督 促 に 関 する 細 則 ( 例 ) 1 理 事 長 はこの 細 則 に 定 める 事 項 について 理 事 会 の 決 議 を 経 て マンション 管 理 士 その 他 コンサルタ ント 等 に 相 談 助 言 指 導 及 び 援 助 を 求 めることが 出 来 る 2 理 事 長 はこの 細 則 に 定 める 事 務 の 全 部 又 は 一 部 を 理 事 会 の 決 議 を 経 て 管 理 会 社 又 は 司 法 書 士 弁 護 士 等 に 委 託 することが 出 来 る ( 割 愛 )

滞 納 管 理 費 等 の 督 促 に 関 する 細 則 ( 例 ) その 他 に ( 遅 延 損 害 金 ) 14.6% ( 滞 納 者 に 対 する 弁 明 の 機 会 の 付 与 ) 理 事 会 で 弁 明 の 機 会 を 与 える ( 管 理 費 等 の 延 納 ) 止 むを 得 ない 事 情 により 期 限 を 設 けて 計 画 的 に 分 割 して 支 払 う ( 遅 延 損 害 金 の 減 額 免 除 の 特 例 ) 理 事 会 承 認 の 特 例 ( 督 促 費 用 相 談 費 用 諸 費 用 等 の 請 求 ) 郵 便 切 手 印 紙 相 談 費 用 等 ( 裁 判 費 用 の 請 求 ) 訴 訟 費 用 弁 護 士 費 用 等 (その 他 )

滞 納 問 題 の 円 満 解 決 の 秘 策 は! 1. 管 理 規 約 細 則 の 精 査 と 改 定 予 防 2. 説 明 し 説 得 し 弁 明 と 延 納 の 機 会 を 付 与 これでもダメなら 自 主 的 売 却 又 は 任 意 売 却 対 話 3. 最 終 手 段 として 大 変 残 念 ですが 断 固 とした 法 的 措 置 対 決

滞 納 問 題 の 円 満 解 決 の 秘 策 は! 予 防 対 話 対 決 滞 納 しない 仕 組 み 作 りをマニュアル 化 双 方 が 尊 重 し 話 し 合 いで 解 決 又 は 売 却 共 同 の 利 益 を 守 る 為 に 戦 う もっとも 予 防 が 重 要! そして 全 てにおいて 行 動 することです

マンション 管 理 は 行 動 することで 不 快 不 適 マンション ではなく 快 適 最 適 マンション になって 下 さい 資 産 価 値 ダウン 不 適 化 資 産 価 値 アップ 最 適 化

マンション 管 理 士 は! は 専 門 知 識 経 験 ノウハウを 生 かし マンション 管 理 組 合 様 の お 役 に 立 ちます 最 後 までご 清 聴 頂 き 誠 に 有 難 うございました 1. 管 理 の 最 適 化 2. 管 理 委 託 費 の 節 減 3. 設 備 点 検 費 の 削 減 4. 管 理 規 約 と 細 則 5. 管 理 会 社 変 更 6. 会 計 監 査 7. 業 務 監 査 8. 滞 納 問 題 解 決 9. 長 期 修 繕 計 画