2013/12/27 アジア 通 信 第 十 八 回 海 外 投 資 家 から 見 た 東 京 不 動 産 の 魅 力 山 田 ビジネスコンサルティング( 株 ) アジア 事 業 本 部 アベノミクス により 日 本 の 株 式 市 場 は 活 況 を 呈 しております また 2020 年 に 東 京 オリンピックの 開 催 も 決 定 され 東 京 の 不 動 産 市 場 の 活 況 が 期 待 されています 他 方 日 本 の 地 価 は バブル 崩 壊 以 降 地 価 の 低 迷 傾 向 が 続 き 現 在 に 至 っています 東 京 の 中 心 部 ( 東 京 区 部 )でも 同 様 の 傾 向 です 以 下 グラフ 1 は 東 京 区 部 の 市 街 地 価 格 指 数 の 推 移 です(2000 年 を 100 とする) この 指 数 は 97 年 に 121.3 でしたが 04 年 には 84.6 まで 落 ち 込 みます 04 年 を 底 に 08 年 に は 112.1 まで 上 昇 しますが 翌 09 年 には 一 気 に 95.9 まで 落 ち 込 み その 後 は 緩 やかな 下 落 傾 向 が 続 い ています なお 2013 年 の 数 値 は 2012 年 の 数 値 を 用 いています このように 長 期 にわたり 地 価 の 低 迷 傾 向 が 続 いてきたことや 日 本 の 生 産 年 齢 人 口 や 総 人 口 の 減 少 に よる 実 需 減 少 の 見 込 みを 背 景 に 不 動 産 への 投 資 には 消 極 的 という 投 資 家 の 方 が 日 本 には 多 いものと 想 像 いたします グラフ 1 東 京 区 部 の 市 街 地 価 格 指 数 出 典 ( 一 財 ) 日 本 不 動 産 研 究 所 研 究 部 市 街 地 価 格 指 数 全 国 木 造 建 築 費 指 数 ところで アベノミクスは 海 外 でも 注 目 されています アベノミクスは 長 期 に 亘 って 低 迷 する 日 本 経 済 の 復 活 の 切 り 札 になるのか 日 本 は 投 資 先 として 魅 力 があるのかという 視 点 です そこで 今 回 は 海 外 投 資 家 から 見 た 東 京 不 動 産 投 資 の 魅 力 を 考 えていくことに 致 します 1
1. ドル 換 算 の 東 京 区 部 市 街 地 価 格 指 数 推 移 以 下 のグラフ 2 は 97 年 から 13 年 までの 東 京 区 部 の 地 価 推 移 をドル 換 算 で 評 価 したものです ドル 換 算 価 格 は 円 建 ての 地 価 のような 低 迷 傾 向 にあるわけではありません 08 年 から 09 年 にかけての 落 ち 込 み も 小 さく 09 年 からは 上 昇 傾 向 を 示 しています 円 建 ての 東 京 区 部 市 街 地 価 格 指 数 推 移 もそうですが GDP の 推 移 などのマクロ 指 標 や ある 産 業 の 市 場 規 模 の 推 移 などのミクロ 指 標 の 多 くも 08 年 頃 に 大 きく 落 ち 込 み その 後 もそれ 以 前 の 水 準 には 回 復 していません これらの 傾 向 と 比 べますと 08 年 以 降 のドル 換 算 の 地 価 推 移 はとても 特 徴 のある 動 きを 示 しています このドル 換 算 地 価 は 2013 年 に 大 きく 下 落 しています これは 急 激 な 円 安 の 影 響 によるものです 2013 年 の 市 街 地 価 格 指 数 は 2012 年 の 数 値 を 仮 置 きしたものですが 2013 年 の 市 街 地 価 格 指 数 の 数 字 を 実 際 の 数 字 に 洗 い 替 えても ドル 換 算 地 価 の 大 幅 下 落 の 結 論 は 変 わらないと 想 像 します グラフ 2 東 京 都 区 部 の 市 街 地 価 格 指 数 出 典 ( 一 財 ) 日 本 不 動 産 研 究 所 研 究 部 市 街 地 価 格 指 数 全 国 木 造 建 築 費 指 数 University of British Columbia The Pacific Exchange Rate Service を 基 に 筆 者 作 成 このように 円 建 て 地 価 推 移 とドル 換 算 地 価 推 移 の 傾 向 が 異 なる 要 因 は 為 替 とデフレ(インフレ)の 影 響 です 次 のグラフは 円 建 て 東 京 区 部 の 市 街 地 価 格 指 数 と US ドル/ 円 レートの 推 移 です 97 年 から 98 年 00 年 から 02 年 や 07 年 から 08 年 の 期 間 などを 除 いては 円 高 進 行 時 には 円 建 て 地 価 が 下 落 し 円 安 進 行 時 には 円 建 て 地 価 が 上 昇 する 傾 向 にあります デフレは 物 価 ( 地 価 )の 下 落 と 同 時 に 円 高 を 意 味 し 他 方 インフレは 物 価 ( 地 価 )の 上 昇 と 円 安 を 意 味 する といえそうです 2
グラフ 3 円 建 東 京 区 部 の 市 街 地 価 格 指 数 と US ドル/ 円 レートの 推 移 出 典 ( 一 財 ) 日 本 不 動 産 研 究 所 研 究 部 市 街 地 価 格 指 数 全 国 木 造 建 築 費 指 数 University of British Columbia The Pacific Exchange Rate Service を 基 に 筆 者 作 成 ここで 海 外 投 資 家 の 視 点 から 円 高 進 行 時 には 円 建 て 地 価 が 下 落 円 安 進 行 時 には 円 建 て 地 価 が 上 昇 することの 意 味 を 考 えてみます 海 外 投 資 家 が 保 有 するドルを 円 転 し 東 京 の 不 動 産 ( 円 建 て 資 産 )に 投 資 し その 後 売 却 する 場 合 投 資 時 点 よりも 不 動 産 の 売 却 時 点 の 方 が 円 高 (ドル 安 )になるケースでは 投 資 時 よりも 高 くなった 円 でド ル 転 できますので ドルベースでは 為 替 差 益 が 発 生 することになります 他 方 円 高 進 行 時 には 地 価 ( 円 建 て)が 下 落 するとしますと 売 却 により 不 動 産 の 売 却 損 ( 円 建 て)が 発 生 することになります このような ケースでは 為 替 差 益 というプラスの 効 果 と 地 価 下 落 というマイナスの 効 果 の 両 方 が 発 生 し それぞれの 効 果 を 打 ち 消 し 合 うことになります 投 資 時 点 よりも 売 却 時 点 の 方 が 円 安 (ドル 高 )になるケースでは 為 替 差 損 が 発 生 しますが 円 安 進 行 時 には 地 価 ( 円 建 て)が 上 昇 するとしますと 売 却 により 不 動 産 の 売 却 益 ( 円 建 て)が 発 生 することになりま す このようなケースでは 為 替 差 損 というマイナスの 効 果 と 地 価 上 昇 というプラスの 効 果 がお 互 いを 打 ち 消 し 合 うことになります 以 下 のグラフ 2( 再 掲 )で 以 上 の 為 替 変 動 と 地 価 の 騰 落 の 効 果 の 影 響 を 確 認 しますと 08 年 以 降 は 為 替 変 動 の 効 果 が 地 価 の 騰 落 の 効 果 を 大 きく 上 回 っていることが 分 かります 3
グラフ 2( 再 掲 ) 東 京 都 区 部 の 市 街 地 価 格 指 数 出 典 ( 一 財 ) 日 本 不 動 産 研 究 所 研 究 部 市 街 地 価 格 指 数 全 国 木 造 建 築 費 指 数 University of British Columbia The Pacific Exchange Rate Service を 基 に 筆 者 作 成 2. 東 京 の 不 動 産 は 割 安 か 今 度 は 東 京 の 不 動 産 価 格 と 他 国 の 不 動 産 価 格 を 比 べてみましょう 以 下 に 日 本 アメリカ 合 衆 国 香 港 シンガポール 台 湾 の 主 要 都 市 中 心 部 1 の 居 住 用 マンションの 価 格 等 を 比 較 する 3 つのグラフを 紹 介 いたします なお 日 本 での 主 要 都 市 中 心 部 とは 東 京 の 麹 町 青 山 代 々 木 上 原 などです また これらのグラフで 掲 載 されている 日 本 の 不 動 産 価 格 は 12 年 11 月 以 降 の 急 激 に 円 安 が 進 行 する 前 のものです 1 4
グラフ 5 は 単 位 面 積 あたりの 価 格 を 比 較 したものです 東 京 は 台 湾 に 次 ぐ 低 さとなっています グラフ 5 http://www.globalpropertyguide.com/asia/japan/rental-yields より 次 のグラフ 6 は 各 国 の 経 済 力 (1 人 当 り 名 目 GDP)と 対 比 した 不 動 産 の 価 格 です ここでは 東 京 が 一 番 低 いということになっています グラフ 6 http://www.globalpropertyguide.com/asia/japan/rental-yields より 5
グラフ 7 は 各 国 の 不 動 産 の 表 面 利 回 りを 比 較 したものです 表 面 利 回 りでは 東 京 が 一 番 高 くなってい ます グラフ 7 http://www.globalpropertyguide.com/asia/japan/rental-yields より 以 上 3つのグラフから 東 京 の 不 動 産 の 価 格 は その 経 済 力 や 利 回 りに 比 べて 低 い 水 準 にあるといえ ます また ここでの 東 京 の 不 動 産 価 格 には 2012 年 11 月 以 降 の 急 激 な 円 安 が 織 込 まれていませんので 現 在 の 為 替 相 場 ( 本 稿 執 筆 現 在 1 ドル 約 104 円 )を 織 込 みますと 更 に 低 い 水 準 になると 想 定 致 します 東 京 は 人 口 経 済 規 模 でも 世 界 最 大 級 の 都 市 で 2025 年 においても 都 市 別 GDP で 第 1 位 になるとの 予 測 もあります 2 ちなみに この 予 測 は 2020 年 の 東 京 オリンピックの 開 催 が 決 まる 前 のものです 更 に 東 京 は ミシュランの 星 付 レストラン 数 世 界 1 位 アドビ 社 の 最 もクリエイティブな 都 市 ランキング 世 界 第 1 位 など 定 性 面 でも 高 い 評 価 を 受 けています これらのことを 考 えますと 東 京 の 不 動 産 は 過 小 評 価 されていると 感 じざるを 得 ません また 日 本 人 の 謙 虚 さ または 対 外 的 なアピール 不 足 も 感 じてしまいます 3. 東 京 の 不 動 産 の 利 回 り 東 京 の 不 動 産 の 利 回 りは アメリカやシンガポール 等 と 比 べて 高 い 水 準 にあることは 前 述 グラフ 7 の 通 りですが ここで 再 度 東 京 の 不 動 産 の 利 回 りを 見 てみましょう 今 度 は 東 京 の 不 動 産 の 利 回 りを 実 質 的 な 利 回 りで 捉 えてみます この 場 合 の 東 京 の 不 動 産 の 利 回 り は さらに 他 国 と 比 べて 高 い 水 準 になります 以 下 のグラフ 8 では 実 質 的 な 利 回 りとして 表 面 利 回 りか ら 金 利 を 控 除 したものを 用 いています 香 港 シンガポールの 不 動 産 は この 利 回 りがマイナスで これら の 国 では 安 定 した 賃 貸 収 益 を 目 指 す 不 動 産 投 資 が 成 り 立 ちづらく 投 資 の 目 的 はキャピタルゲインの 獲 得 にほぼ 限 定 されるという 状 況 です アメリカもプラスではありますが とても 低 い 水 準 です 2 PWC 調 査 6
グラフ 8 各 国 の 金 利 控 除 後 表 面 利 回 り http://www.globalpropertyguide.com/asia/japan/rental-yields The World Bank orld Development Indicators(WDI)より 筆 者 作 成 4. 円 建 て 債 券 との 比 較 東 京 の 不 動 産 は 円 建 て 資 産 ですので 海 外 投 資 家 は これに 投 資 することにより ドル 安 リスクをヘッジ することが 出 来 ます ただし 投 資 対 象 資 産 が 円 建 て 債 券 の 場 合 と 比 べると ドル 安 リスクヘッジ 効 果 は 低 くなります 不 動 産 の 場 合 前 述 の 通 り ドル 安 ( 円 高 ) 時 には 円 建 て 価 格 が 下 がる 傾 向 がある 分 ドル 換 算 の 不 動 産 価 格 が 下 がる 場 合 があるからです また 不 動 産 は 円 建 て 債 券 より 流 動 性 においても 不 利 です しかし 投 資 時 よりも 円 が 安 くなる 局 面 では 円 建 て 債 券 よりも 有 利 です ドル 高 ( 円 安 ) 時 には 円 建 て 価 格 が 上 がる 傾 向 がある 分 円 安 のマイナス 効 果 を 減 殺 できる 可 能 性 があるからです また 東 京 の 不 動 産 の 利 回 りは 一 般 に 円 建 て 債 券 の 利 回 りよりも 高 く この 点 においても 円 建 て 債 券 よりも 有 利 といえます 以 上 海 外 投 資 家 の 視 点 で 東 京 不 動 産 の 魅 力 を 考 えてまいりました 東 京 のドル 換 算 の 不 動 産 価 格 は これまで 右 肩 下 がりの 傾 向 にあったわけではありません また 他 国 の 不 動 産 価 格 と 比 べて 割 安 感 じます また 東 京 の 不 動 産 への 投 資 により 相 対 的 に 高 い 利 回 りを 安 定 的 に 確 保 することが 可 能 となり 不 動 産 価 格 や 円 が 下 落 する 場 合 でも これらの 下 落 を 賃 貸 収 益 によりカバーすることが 可 能 となります 更 に 東 京 の 不 動 産 への 投 資 により ドル 安 リスクをヘッジすることもできます これらの 特 性 から 東 京 の 不 動 産 は 株 式 や 新 興 国 の 不 動 産 のようなハイリスク ハイリターンの 投 資 資 産 とは 異 なり 長 期 に 亘 って 財 産 価 値 を 維 持 財 産 保 全 するのに 適 した 財 産 であるということが 出 来 ま す 特 に 一 定 以 上 の 余 剰 財 産 を 持 つ 海 外 富 裕 層 にとって その 財 産 ポートフォリオの 守 り の 中 核 とし て 無 視 することが 出 来 ない 財 産 といえるのではないでしょうか 7
また 日 本 の 投 資 家 と 海 外 投 資 家 とでは 東 京 の 不 動 産 への 投 資 への 対 応 が 大 きく 異 なることになりそ うです 不 動 産 の 円 建 て 価 格 の 上 昇 が 見 込 まれる 状 況 は 日 本 の 投 資 家 にとっては 投 資 の 好 機 となります キ ャピタルゲインを 狙 うことが 出 来 るからです もちろん 海 外 投 資 家 も 日 本 の 投 資 家 同 様 円 建 てのキャ ピタルゲインを 狙 うことは 出 来 ます しかし この 状 況 は 円 が 下 落 している または 下 落 が 見 込 まれる 状 況 でもあります そのため 海 外 投 資 家 においては 為 替 差 損 を 被 る 懸 念 そして 為 替 差 損 がキャピタル ゲインを 超 え トータルでは 損 失 となる 懸 念 があります 不 動 産 の 円 建 て 価 格 の 下 落 が 見 込 まれる 状 況 では 日 本 投 資 家 にとっては 投 資 を 見 送 ることが 合 理 的 となりますが 海 外 投 資 家 は 為 替 差 益 を 見 込 むことが 出 来 ますので 必 ずしも 投 資 見 送 りが 合 理 的 と はいえません 以 上 を 東 京 の 不 動 産 の 売 り 手 の 立 場 で 考 えてみますと 日 本 の 投 資 家 が 消 極 的 な 時 期 には 海 外 投 資 家 へ 売 却 するという 選 択 肢 も 検 討 できるのではないでしょうか 8