平成28年度税制改正に関する要望

平 成 28 年 度 税 制 改 正 に 関 する 要 望 補 足 資 料 平 成 27 年 7 月

要 望 1 マンション 管 理 組 合 が 発 注 する 大 規 模 修 繕 工 事 にかかる 消 費 税 は 軽 減 税 率 を 適 用 いただきたい (またはこれに 相 応 する 措 置 ) 要 望 2 マンションの 固 定 資 産 税 都 市 計 画 税 は 軽 減 措 置 を 講 じていただきたい 2

1 マンションのストック 数 マンションストック 戸 数 は 年 々 増 加 し 今 や600 万 戸 を 超 え 1500 万 人 が 居 住 する 重 要 な 社 会 資 本 となっている 政 府 が 推 進 するコンパクトシティの 中 核 と なるもの 図 1. マンションストック 戸 数 平 成 26 年 末 築 年 数 30 年 以 上 の 高 経 年 マンションが 既 に 150 万 戸 を 超 え 20 年 後 は500 万 戸 近 くにな る 現 在 築 12 年 以 上 の 大 規 模 修 繕 工 事 を1 回 以 上 実 施 すべきマンションの 総 戸 数 は 427 万 戸 になる 図 2. 築 後 30 年 40 年 のストック 推 移 想 定 ストック 数 は 平 成 26 年 の 新 規 供 給 戸 数 12.1 万 戸 を 増 加 数 として 想 定 3

1 マンションのストック 数 当 協 会 の 会 員 で 受 託 している 戸 数 は 平 成 25 年 度 のマンションストック 戸 数 に 対 して 91.6% 5,505,549 戸 となってい る 図 3. 会 員 受 託 総 管 理 棟 数 戸 数 推 移 と 受 託 比 率 マンションストック 戸 数 は 国 土 交 通 省 推 計 平 成 25 年 末 会 員 受 託 総 戸 数 は 協 会 調 査 平 成 26 年 4 月 協 会 では マンション 管 理 業 の 従 事 者 に 対 する 資 質 向 上 を 図 るとともに マン ション 管 理 の 適 正 化 に 向 けた 各 種 情 報 発 信 や 相 談 業 務 等 を 通 じ 管 理 組 合 の 活 動 支 援 を 行 っています 4

2 マンションの 高 齢 化 マンションの 経 年 に 伴 い 区 分 所 有 者 も 高 齢 化 し 永 住 意 識 がますます 高 く なり さらに 住 み 替 えも 年 齢 が 高 くな る 図 4. 世 帯 主 の 年 齢 推 移 国 土 交 通 省 図 5. 永 住 意 識 推 移 国 土 交 通 省 図 6. 住 み 替 え 世 帯 主 の 平 均 年 齢 推 移 国 土 交 通 省 5

2 マンションの 高 齢 化 図 7. 建 築 時 期 別 世 帯 主 の 年 齢 埼 玉 県 平 成 23 年 度 分 譲 マンション 管 理 等 実 態 調 査 報 告 書 より n=1,910 65 歳 以 上 が28.6% 各 自 治 体 の 分 譲 マンション 実 態 調 査 に おいても 高 齢 化 と 築 年 数 の 関 係 が 報 告 され 築 年 数 が 古 いほど 高 齢 者 の 割 合 が 高 くなっている 豊 島 区 の 調 査 では 65 歳 以 上 の 高 齢 者 がいる 住 戸 が74.4%でそのうち65 歳 以 上 のみの 住 戸 は 85.3%となってい る 図 8. 65 歳 以 上 の 高 齢 者 のいる 住 戸 の 割 合 豊 島 区 平 成 23 年 度 分 譲 マンション 実 態 調 査 報 告 書 より 6

3 高 齢 化 世 帯 の 収 支 状 況 高 齢 化 世 帯 の 家 計 収 支 はマイナス マンションにおいても 経 年 年 数 ととも に 高 齢 化 が 進 み 今 後 費 用 負 担 の 増 加 に 反 比 例 して 収 入 が 減 少 することが 予 想 され 管 理 不 全 マンションの 増 加 が 懸 念 される 図 9.10.11. 高 齢 者 の 家 計 収 支 家 計 調 査 報 告 ( 家 計 収 支 編 ) 平 成 26 年 (2014 年 ) 平 均 速 報 結 果 の 概 況 総 務 省 7

4 長 期 修 繕 計 画 と 大 規 模 修 繕 工 事 マンションを 維 持 管 理 するた めに 重 要 なのは 各 部 位 のライフサイクルを 考 慮 した 長 期 修 繕 計 画 を 策 定 するこ とであり これにより 概 ね12 年 毎 に 大 規 模 修 繕 工 事 が 実 施 される その 工 事 費 を 賄 うために 収 支 計 画 を 立 て 修 繕 積 立 金 を 設 定 している 図 12. 長 期 修 繕 計 画 収 支 計 画 グラフ 例 国 土 交 通 省 図 13. 25 年 以 上 の 計 画 により 算 定 している 物 件 国 土 交 通 省 8

5 修 繕 積 立 金 と 大 規 模 修 繕 工 事 費 用 図 14.15 平 成 25 年 度 マンション 総 合 調 査 より 国 土 交 通 省 調 査 結 果 では 長 期 修 繕 計 画 に 基 づいて 修 繕 積 立 金 を 算 出 している 管 理 組 合 が 75.9%あるが 管 理 費 と 比 較 して 修 繕 積 立 金 は 不 足 していると 回 答 した 組 合 が 多 く 16.0%ある 9

5 修 繕 積 立 金 と 大 規 模 修 繕 工 事 費 用 築 年 数 が 増 えると 修 繕 積 立 金 の 負 担 が 増 える 平 均 金 額 では わずかに 増 額 している 個 別 マンションでは 2 万 円 / 月 を 超 える 物 件 も 多 くなるが 1 万 円 / 月 以 下 も 30% 以 上 ある 平 均 金 額 昭 和 44 年 以 前 15,212 ~ 昭 和 49 年 12,478 ~ 昭 和 54 年 12,518 ~ 昭 和 59 年 12,795 ~ 平 成 元 年 12,226 ~ 平 成 6 年 11,618 ~ 平 成 11 年 12,402 ~ 平 成 16 年 10,359 ~ 平 成 21 年 11,031 ~ 平 成 22 年 以 降 10,319 図 16. 平 成 25 年 度 マンション 総 合 調 査 より 国 土 交 通 省 10

5 修 繕 積 立 金 と 大 規 模 修 繕 工 事 費 用 大 規 模 修 繕 工 事 では 約 60%の 管 理 組 合 が 修 繕 積 立 金 から 支 出 しているが 高 経 年 になるほど 費 用 の 不 足 から 一 時 金 の 徴 収 や 借 入 金 を 必 要 とする 管 理 組 合 が 増 えている 図 17. 平 成 25 年 度 マンション 総 合 調 査 より 国 土 交 通 省 11

6 大 規 模 修 繕 必 要 箇 所 事 例 大 規 模 修 繕 工 事 を 定 期 的 に 実 施 することで 破 損 や 欠 損 などの 事 故 を 防 ぐことができ る 図 18. 修 繕 必 要 箇 所 イメージ 写 真 東 北 地 方 整 備 局 営 繕 とうほくより 12

7 大 規 模 修 繕 工 事 の 市 場 規 模 大 規 模 修 繕 工 事 市 場 規 模 は マンションストック 数 と 修 繕 周 期 を 考 慮 し 次 のように 想 定 した 築 年 数 が 増 えると 大 規 模 修 繕 工 事 内 容 と 回 数 が 重 なり 負 担 が 増 える 1.マンション 管 理 業 協 会 によるマンション 大 規 模 修 繕 工 事 の 市 場 予 測 < 試 算 > < 予 測 についての 考 え 方 のイメージ> 1 国 交 省 が 毎 年 公 表 する 全 国 のマンションストック 戸 数 を 利 用 2 供 給 されたものを12 年 ごとにグルーピング 3 国 交 省 長 期 修 繕 計 画 ガイドライン に 示 される 建 築 設 備 の 修 繕 周 期 を 利 用 これにより 大 規 模 修 繕 工 事 の 必 要 なストック 数 を 推 計 し 修 繕 工 事 の 単 価 を 乗 じて 大 規 模 修 繕 工 事 の 市 場 予 測 を 作 成 大 規 模 修 繕 工 事 -: 市 場 規 模 予 測 の 範 囲 (2005 年 ~25 年 ) =: 検 討 範 囲 (2017 年 ~25 年 ) 3 国 交 省 長 期 修 繕 計 画 ガイドライン の 修 繕 配 管 更 新 1 回 目 30 年 目 周 期 を 利 用 大 規 模 修 繕 の 必 要 なストックに 第 1グループ 第 2グループ 第 3グループ 修 繕 工 事 の 単 価 を 乗 じて 市 場 を 予 測 大 規 模 3 回 目 45 年 目 第 1グループ 第 2グループ 修 繕 工 事 2 回 目 30 年 目 第 1グループ 第 2グループ 第 3グループ ( 設 備 ) 1 回 目 15 年 目 第 1グループ 第 2グループ 第 3グループ 第 4グループ 大 規 模 修 繕 工 事 ( 建 築 ) 4 回 目 48 年 目 3 回 目 36 年 目 2 回 目 24 年 目 1 回 目 12 年 目 第 1グループ 第 1グループ 第 2グループ 第 1グループ 第 2グループ 第 3グループ 第 1グループ 第 2グループ 第 3グループ 第 4グループ 1 国 交 省 全 国 のマンションストック 戸 数 国 土 交 通 省 の 推 計 に 対 して は 平 成 25 年 よ り10 万 戸 / 年 の 供 給 があるもの と 想 定 2グルーピング 供 給 開 始 第 1グループ 第 2グループ 第 3グループ 第 4グループ 第 5グループ 昭 和 44 年 昭 和 56 年 平 成 5 年 平 成 17 年 平 成 29 年 1969 年 1981 年 1993 年 2005 年 2017 年 経 年 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 54 57 60 年 積 立 金 / 月 戸 9,148 7,397 8,482 9,947 10,319 円 : 国 土 交 通 省 マンション 総 合 調 査 結 果 を 協 会 にて 加 工 図 19. マンションストックと 大 規 模 修 繕 工 事 のシミュレーション マンション 管 理 業 協 会 13

7 大 規 模 修 繕 工 事 の 市 場 規 模 大 規 模 修 繕 工 事 市 場 規 模 は 現 時 点 でも6000 億 円 を 超 え 今 後 増 加 する 消 費 税 の 引 上 げにより 適 時 適 切 な 大 規 模 修 繕 工 事 が 出 来 なくなることも 懸 念 される 2.マンション 大 規 模 修 繕 工 事 の 市 場 規 模 矢 野 経 済 研 究 所 の 公 表 する マンション 管 理 市 場 に 関 する 調 査 結 果 2013 により 示 された 図 2. 工 事 部 位 別 共 用 部 修 繕 工 事 市 場 規 模 推 移 (13 年 見 込 14 15 年 予 測 16 年 から 協 会 にて 毎 年 2.5% 増 と 仮 定 ( 下 表 : 朱 書 き 部 分 ))と 協 会 での 試 算 を 以 下 に 示 す 和 暦 ( 平 成 ) 西 暦 矢 野 経 済 研 究 所 管 理 業 協 会 試 算 単 位 : 億 円 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 3,982 4,758 4,673 5,024 5,746 5,095 4,956 5,379 6,060 5,878 6,006 6,156 6,310 6,468 6,630 6,795 6,965 7,139 7,318 7,501 7,688 4,415 4,533 4,542 4,962 5,262 5,469 5,619 5,837 5,990 6,193 6,475 6,738 7,076 7,284 7,618 7,959 7,771 7,513 7,558 7,627 7,769 税 額 の 算 定 税 率 市 場 規 模 には 消 費 税 は 含 まれない 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 矢 野 税 ( 外 税 ) 150522 矢 野 経 済 研 究 所 へ 確 認 293.9 300.3 307.8 315.5 323.4 331.5 339.8 348.3 357.0 365.9 375.0 384.4 協 会 税 ( 外 税 ) 309.7 323.7 336.9 353.8 364.2 380.9 397.9 388.5 375.6 377.9 381.3 388.5 税 率 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 矢 野 税 ( 外 税 ) 470.2 480.5 492.5 504.8 517.4 530.4 543.6 557.2 571.1 585.4 600.1 615.1 協 会 税 ( 外 税 ) 495.5 518.0 539.0 566.1 582.8 609.5 636.7 621.7 601.0 604.6 610.1 621.5 税 率 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 矢 野 税 ( 外 税 ) 587.8 600.6 615.6 631.0 646.8 663.0 679.5 696.5 713.9 731.8 750.1 768.8 協 会 税 ( 外 税 ) 619.3 647.5 673.8 707.6 728.4 761.8 795.9 777.1 751.3 755.8 762.7 776.9 億 円 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 矢 野 経 済 研 究 所 管 理 業 協 会 試 算 200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022202320242025 図 20. 大 規 模 修 繕 工 事 規 模 と 消 費 税 のシミュレーション 税 額 の 差 10%-8% 単 位 : 億 円 西 暦 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 矢 野 126.2 129.4 132.6 135.9 139.3 142.8 146.4 150.0 153.8 協 会 141.5 145.7 152.4 159.2 155.4 150.3 151.2 152.5 155.4 10%-5% 単 位 : 億 円 西 暦 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 矢 野 315.5 323.4 331.5 339.8 348.3 357.0 365.9 375.0 384.4 協 会 353.8 364.2 380.9 397.9 388.5 375.6 377.9 381.3 388.5 協 会 試 算 修 繕 工 事 総 額 ( 税 込 支 出 総 額 ) 単 位 : 億 円 西 暦 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 5% 7,430 7,649 7,999 8,357 8,159 7,889 7,936 8,008 8,158 8% 7,642 7,867 8,228 8,595 8,392 8,114 8,162 8,237 8,391 10% 7,783 8,013 8,380 8,755 8,548 8,264 8,313 8,389 8,546 西 暦 マンション 管 理 業 協 会 14

8 建 設 工 事 費 の 増 加 工 事 費 の 高 騰 も 大 規 模 修 繕 工 事 の 実 施 に 悪 影 響 を 及 ぼす 2005 年 の 工 事 費 を100とした 場 合 の 工 事 費 割 合 は 10 年 で10% 前 後 の 増 加 となっ ている 図 21. 建 設 工 事 費 の 推 移 建 設 工 事 費 デフレーター ( 国 土 交 通 省 )と 建 設 ナビのデータ 15

9 社 会 インフラとしてのマンション インフラストラクチャー 社 会 的 な 生 活 基 盤 防 災 拠 点 区 分 所 有 者 以 外 帰 宅 困 難 者 や 津 波 避 難 区 分 所 有 者 在 宅 避 難 コミュニティ 拠 点 周 辺 住 民 とのコミュニティの 場 の 提 供 高 齢 者 対 策 在 宅 介 護 介 護 支 援 総 合 設 計 制 度 付 置 率 義 務 の 駐 車 場 公 開 空 地 歩 道 上 空 地 公 園 通 信 設 備 電 波 障 害 対 策 や 通 信 基 地 の 機 器 のアンテナ 等 電 源 供 給 太 陽 光 発 電 等 による 売 電 地 域 の 重 要 な 拠 点 としてマンションが 位 置 づけられている このマンションが 管 理 不 全 になったら その 影 響 も 大 きい スラム 化 危 険 な 建 物 16

10 管 理 不 全 マンション 事 例 管 理 不 全 マンションは 周 辺 環 境 にも 悪 影 響 を 及 ぼす [ 庇 部 分 鉄 筋 錆 によりコンクリート 剥 離 大 和 ライフネクスト 資 料 提 供 図 22. 管 理 不 全 マンションイメージ 写 真 17

11 軽 減 税 率 世 論 調 査 では 79%が 軽 減 税 率 に 賛 成 軽 減 税 率 について 軽 減 税 率 とは 標 準 税 率 に 対 して 低 く 設 定 した 税 率 平 成 27 年 度 税 制 改 正 大 綱 では 軽 減 税 率 制 度 は 関 係 業 者 を 含 む 国 民 の 理 解 を 得 た 上 で 10% 時 に 導 入 する 平 成 29 年 度 からの 導 入 を 目 指 して 対 象 品 目 区 分 経 理 安 定 財 源 等 に ついて 早 急 に 具 体 的 な 検 討 を 進 める (26 年 12 月 30 日 ) 朝 日 新 聞 79% 14% 毎 日 新 聞 読 売 新 聞 74% 77% 21% 17% 賛 成 反 対 その 他 大 規 模 修 繕 工 事 の 消 費 税 に 軽 減 税 率 産 経 新 聞 84% 13% 0% 50% 100% 良 質 な 分 譲 マンションストックの 維 持 に 寄 与 する 図 23. 軽 減 税 率 導 入 に 関 する 世 論 調 査 (2014 年 10 月 ~11 月 ) 18

11 軽 減 税 率 諸 外 国 では リフォーム 工 事 などの 住 宅 にかかる 消 費 税 について 政 策 的 に 軽 減 税 率 が 講 じ られている 図 24. 諸 外 国 の 税 制 消 費 税 増 税 に 伴 う 住 宅 への 課 税 方 式 について~ 欧 米 諸 国 にみられる 様 々な 配 慮 ~ NLI Research Institute REPORT March 2012 19

12 固 定 資 産 税 都 市 計 画 税 について 固 定 資 産 税 都 市 計 画 税 の 概 要 評 価 額 家 屋 の 評 価 額 ( 価 格 )= 基 準 年 度 の 前 年 度 における 単 位 当 たり 再 建 築 費 評 点 再 建 築 費 評 点 補 正 率 経 年 減 点 補 正 率 床 面 積 評 点 一 点 当 たりの 価 額 経 年 減 点 補 正 率 は 構 造 及 び 用 途 等 の 区 分 に 応 じて 下 限 ( 最 終 残 価 率 )が2 割 として 設 定 されている( 一 般 的 な 木 造 専 用 住 宅 は25 年 鉄 筋 コンクリート 造 の 共 同 住 宅 は60 年 で 下 限 まで 達 する ) 土 地 は 路 線 価 に 基 づいて 各 土 地 について 画 地 計 算 法 を 適 用 して 評 価 額 を 求 める 市 街 地 宅 地 評 価 法 ( 路 線 価 方 式 )により 行 っている マンションと 戸 建 ての 負 担 の 格 差 評 価 額 家 屋 構 造 の 違 い 耐 用 年 数 の 違 い 共 用 部 分 に 対 する 考 え 方 戸 建 てとのインフラの 違 い 社 会 インフラとしての 建 物 鉄 筋 コンクリート 造 と 木 造 減 価 償 却 の 法 定 耐 用 年 数 と 残 存 価 格 の 違 い 住 宅 としてのマンションでの 共 用 部 分 の 扱 いと 戸 建 ての 自 治 体 からのインフラ 受 益 行 政 からの 規 制 等 で 社 会 インフラとして 公 共 性 を 持 つもの も 多 い 20

12 固 定 資 産 税 都 市 計 画 税 について 住 宅 用 の 新 築 建 物 土 地 の 特 例 住 宅 用 新 築 建 物 床 面 積 120m2までの 部 分 について3 年 間 5 年 間 にわたって 固 定 資 産 税 が1/2( 平 成 28 年 3 月 31 日 までに 新 築 された 場 合 の 特 例 )に 軽 減 3 階 建 て 以 上 の 耐 火 構 造 準 耐 火 構 造 住 宅 (マンション) 新 築 後 5 年 間 一 般 の 住 宅 ( 上 記 以 外 ) 新 築 後 3 年 間 居 住 部 分 の 床 面 積 が 一 戸 につき50m2 以 上 280m2 以 下 であること 住 宅 用 土 地 小 規 模 住 宅 用 地 (200m2 以 下 の 部 分 ) 評 価 額 を1/6に 軽 減 一 般 住 宅 用 地 (200m2 超 の 部 分 ) 評 価 額 を1/3に 軽 減 ただし 建 物 の 床 面 積 の10 倍 が 限 度 マンションの 場 合 敷 地 全 体 の 面 積 を 居 住 用 住 戸 の 持 分 で 除 した 面 積 で 判 定 分 譲 マンション 戸 建 て 備 考 建 物 構 造 非 木 造 ( 鉄 筋 コンクリート 造 等 )が 主 鉄 筋 コンクリート 造 耐 用 年 数 60 年 木 造 が 主 木 造 住 宅 耐 用 年 数 おおよそ25 年 固 定 資 産 課 税 上 の 耐 用 年 数 が 違 う 土 地 の 比 重 が 低 い 土 地 の 比 重 が 高 い 土 地 軽 減 措 置 200m2 未 満 1/6 軽 減 措 置 の 効 果 が 低 い 軽 減 措 置 の 効 果 が 高 い 共 有 財 産 共 用 部 分 給 排 水 設 備 電 気 設 備 も 共 用 部 分 私 道 や 集 会 所 など 各 戸 までのライフラインは 自 治 体 等 で 負 担 私 道 や 集 会 所 は 非 課 税 自 治 体 からの 受 益 負 担 が 違 う 21

12 固 定 資 産 税 都 市 計 画 税 について (1)マンションは2 倍 の 税 負 担 試 算 結 果 を 図 4と 表 3に 示 した これらによると 戸 当 り 負 担 額 は 30 年 間 合 計 でマン ションが 一 戸 建 住 宅 を 若 干 上 まわる 想 定 販 売 価 格 は 一 戸 建 住 宅 の 方 が4 割 近 く 高 いにもかかわらず 負 担 額 は 逆 に 安 くなるとは 意 外 であるが その 理 由 は 固 定 資 産 税 等 における 小 規 模 宅 地 の6 分 の1 軽 減 措 置 及 び 建 物 の 評 価 額 おいて 木 造 が 安 く かつ 経 年 減 価 率 が 大 きいことによる つまり 敷 地 を 広 く 使 って 木 造 とする 一 戸 建 住 宅 の 方 が これら 軽 減 措 置 の 恩 恵 を 最 大 限 に 受 けるため 税 金 は 安 くなる マンションは 当 初 5 年 間 ( 一 戸 建 は3 年 間 )に 限 り 建 物 の 固 定 資 産 税 が 半 分 になる という 軽 減 措 置 があるが 6 年 目 以 降 はなくなる その 結 果 30 年 間 の 合 計 額 では マ ンションの 方 が 高 くなっている これはモデル 住 宅 に 限 らず 全 国 共 通 の 実 態 である その 一 方 で 敷 地 を 広 く 使 っている 一 戸 建 住 宅 は 自 治 体 によるインフラ 整 備 負 担 が 大 きい 試 算 条 件 下 では マンションの2 倍 の 負 担 ( 戸 建 住 宅 側 からは 受 益 )となっている その 結 果 マンション の 負 担 / 受 益 率 は 一 戸 建 の2 倍 という 結 果 となった つまり マンション 所 有 者 は 約 2 倍 の 税 金 を 自 治 体 に 納 めてい ることになる 額 では マンションの 方 が 高 くなっている 参 考 文 献 小 林 秀 樹 千 葉 大 学 教 授 マンション 学 40 号 ( 日 本 マンション 学 会 )2011.09.13 一 戸 建 住 宅 とマンションの 復 旧 支 援 の 平 等 性 の 検 証 - 東 日 本 大 震 災 における 千 葉 県 の 液 状 化 被 害 を 通 して- 22