おきぎん賃料動向ネットワーク調査（２０１０年）

EI 経 済 研 究 所 NEWS RELEASE 地 域 のことは 地 域 で 考 えよう 900-0013 牧 志 1 丁 目 3 番 45 号 3 階 電 話 098869-8711 2015 年 12 月 4 日 各 位 株 式 会 社 お き ぎ ん 経 済 研 究 所 おきぎん 賃 料 動 向 ネットワーク 調 査 2015 お 気 づきの 点 不 明 な 点 などがございましたら ご 遠 慮 なく 下 記 までご 連 絡 ください 担 当 : 髙 良 問 い 合 せ 先 : 電 話 :098-869-8711 FAX:098-869-2200 現 場 主 義 と お 客 さ ま か ら の 信 頼

EI 経 済 研 究 所 おきぎん 賃 料 動 向 ネットワーク 調 査 201 5 年 牧 志 1 丁 目 3 番 45 号 牧 志 ビ ル 3 階 T E L 098-869-8711 担 当 : 髙 良 Ⅰ. 調 査 概 要 本 調 査 は 平 成 10 年 を 第 1 回 目 として 毎 年 1 回 調 査 レポートをまとめており 今 回 で 第 18 回 目 の 調 査 報 告 となります 調 査 内 容 は 県 内 の 賃 貸 物 件 を 取 扱 う 不 動 産 会 社 17 社 23 店 舗 参 考 : 管 理 戸 数 56,043 戸 に 対 し 各 地 域 における 屋 タイプ 別 の 賃 料 水 準 やその 稼 働 状 況 などについてヒアリング を 行 い 県 内 の 主 要 地 域 における 賃 料 動 向 や 家 賃 の 相 場 感 などをとりまとめたものです 屋 タイプ 別 とは 1 R 1K 1DK 1LDK 2K 2DK 2LDK 3K 3DK 3LDKの 物 件 を 1R ~1LDK 2K ~ 2LDK 3K ~ 3LDK の 3 つに 分 類 しているこ とを 意 味 します なお 通 常 賃 料 には 共 益 費 や 駐 車 場 代 などを 含 めることが 一 般 的 ですが 両 者 ともに 概 ね 相 場 が 決 まっていること 共 益 費 は 1,000 ~ 2,000 円 エレベーター 付 の 場 合 4,000 ~ 5,000 円 駐 車 場 代 は 3,000 ~ 8,000 円 内 5,000 ~ 15,000 円 など から 本 件 ではそれらを 除 いたコア 標 準 的 な の 水 準 を 示 しています また 本 件 における 新 築 物 件 は 建 築 後 1 年 以 内 の 物 件 中 古 物 件 は 新 築 物 件 以 外 の 物 件 としています 物 件 により 屋 の 広 さ 坪 m2 には 差 異 がありますので 各 地 域 の 標 準 的 な 賃 料 として 参 考 にしていただければと 考 えています [ 調 査 詳 細 ] * 年 次 調 査 * 1 調 査 時 期 文 献 サーベイ 等 による 現 状 調 査 : 平 成 27 年 9 月 1 日 ~ 10 月 30 日 ヒアリング 調 査 : 平 成 27 年 10 月 14 日 ~ 11 月 17 日 2 調 査 対 象 : 県 内 における 賃 貸 物 件 を 管 理 する 会 社 17 社 23 店 舗 管 理 戸 数 56,043 戸 3 調 査 方 法 : 文 献 サーベイ 等 による 現 状 調 査 不 動 産 各 社 への 聞 き 取 り 調 査 4 物 件 のカバー 率 :24.2% 2/ 平 成 25 年 度 住 宅 土 地 統 計 調 査 における 民 営 借 家 建 物 数 100 % 5 備 考 : 本 件 の 賃 料 は 共 益 費 や 駐 車 場 代 等 の 付 加 サービス 費 用 を 除 いている 1

Ⅱ. 本 県 における 貸 家 住 宅 の 新 設 動 向 について 新 設 住 宅 着 工 戸 数 に 占 める 貸 家 の 割 合 平 成 26 年 度 の 新 設 住 宅 着 工 戸 数 15,022 戸 に 占 める 貸 家 10,381 戸 の 割 合 は69.1%と なり 平 成 25 年 度 の68.2%を 上 回 りました また 全 国 の 貸 家 割 合 平 成 26 年 度 40.7% 平 成 25 年 度 37.5% と 比 べても 依 然 として 本 県 の 貸 家 割 合 は 高 くなっています 新 設 貸 家 の 推 移 平 成 22 年 度 は 平 成 20 年 9 月 のリーマンショック 以 降 全 国 的 な 景 気 悪 化 が 続 いた 影 響 で 減 少 したものの 平 成 23 年 度 以 降 は 回 復 傾 向 がみられました 平 成 24 ~ 25 年 度 は 消 費 増 税 に 伴 う 駆 け 込 み 需 要 などで 増 加 し 平 成 26 年 度 はその 反 動 で 減 少 しましたが 高 い 水 準 が 続 いています 県 全 体 の 新 設 貸 家 着 工 戸 数 および 増 減 率 対 前 年 度 戸 14,000 12,000 沖 縄 県 計 戸 数 増 減 率 対 前 年 度 37.3 11,720 10,381 % 40.0 10,000 8,536 20.0 8,000 7,395 7,382 15.4 6,000 4,000-0.2 0.0 2,000 0-7.2-11.4 H22 年 度 H23 年 度 H24 年 度 H25 年 度 H26 年 度 出 所 沖 縄 県 土 木 建 築 -20.0 参 考 沖 縄 県 の 推 計 人 口 各 月 1 日 現 在 世 帯 数 各 月 1 日 現 在 人 口 総 数 男 女 世 帯 人 人 人 人 口 増 減 数 国 調 H17.10 月 488,368 1,361,594 668,502 693,092 8,584 H18.10 月 496,096 1,367,994 671,210 696,784 6,400 H19.10 月 502,068 1,373,464 673,381 700,083 5,470 H20.10 月 507,734 1,377,274 674,925 702,349 3,810 H21.10 月 513,867 1,385,147 679,093 706,054 7,873 国 調 H22.10 月 520,191 1,392,818 683,328 709,490 7,671 H23.10 月 530,921 1,401,933 687,765 714,168 9,115 H24.10 月 539,984 1,410,140 691,782 718,358 8,207 H25.10 月 548,603 1,416,587 695,132 721,455 6,447 対 前 月 H26.10 月 557,950 1,422,539 698,277 724,262 741 11 月 558,922 1,423,739 698,991 724,748 1,200 12 月 559,706 1,424,618 699,539 725,079 879 H27.1 月 560,172 1,425,085 699,794 725,291 467 2 月 560,677 1,425,707 700,121 725,586 622 3 月 561,242 1,426,097 700,352 725,745 390 4 月 560,916 1,420,792 697,275 723,517 5,305 5 月 565,157 1,425,231 699,749 725,482 4,439 6 月 566,146 1,426,189 700,259 725,930 958 7 月 567,000 1,427,065 700,605 726,460 876 8 月 567,751 1,427,626 700,901 726,725 561 9 月 568,547 1,428,647 701,478 727,169 1,021 10 月 569,455 1,429,529 701,927 727,602 882 1,430 千 人 総 人 口 と 総 世 帯 数 の 推 移 千 世 帯 570 1,420 560 1,410 総 人 口 550 総 世 帯 数 1,400 540 1,390 530 1,380 520 1,370 510 1,360 各 年 1 0 月 1 日 現 在 各 月 1 日 現 在 500 1,350 490 1,340 480 1,330 470 10 10 0 0 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23 H24 H25 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 国 調 国 調 H26 H27 平 成 27 年 10 月 1 日 現 在 推 計 出 所 沖 縄 県 企 画 統 計 課 沖 縄 県 の 推 計 人 口 2

別 の 動 向 対 前 年 度 比 別 にみると 前 年 にみられた 消 費 税 増 税 に 伴 う 駆 け 込 み 需 要 の 反 動 減 などにより 幅 広 い 地 域 で 減 少 傾 向 がみられました うるま 40.6% 増 の 963 戸 と 沖 縄 42.2% 増 の 1,401 戸 が 上 昇 したものの 11.0% 減 の 2,126 戸 をはじめ その 他 の 地 域 は 減 少 となりました 別 の 新 設 貸 家 着 工 戸 数 単 位 : 戸 % 名 H22 年 度 H23 年 度 H24 年 度 H25 年 度 H26 年 度 増 減 率 対 前 年 度 名 護 312 192 351 865 817-5.5 うるま 602 767 772 685 963 40.6 沖 縄 794 753 737 985 1,401 42.2 浦 添 567 417 563 843 698-17.2 宜 野 湾 772 509 824 1,018 805-20.9 1,223 1,834 2,161 2,388 2,126-11.0 豊 見 城 376 311 254 606 442-27.1 糸 満 259 221 444 572 449-21.5 城 198 371 268 600 459-23.5 石 垣 109 90 43 254 168-33.9 宮 古 島 149 332 330 550 233-57.6 沖 縄 県 計 7,395 7,382 8,536 11,720 10,381-11.4 注 合 併 した は 合 併 前 の 村 も 合 計 出 所 沖 縄 県 土 木 建 築 戸 別 の 新 設 貸 家 着 工 戸 数 および 増 減 率 H25~H26 年 度 % 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000-5.5 40.6 42.2-17.2-20.9-11.0-27.1 H22 年 度 H23 年 度 H24 年 度 H25 年 度 H26 年 度 増 減 率 対 前 年 度 -21.5-23.5-33.9-57.6 100 80 60 40 20 0-20 -40 500-60 -80 0 名 護 うるま 沖 縄 浦 添 宜 野 湾 豊 見 城 糸 満 城 石 垣 宮 古 島 出 所 沖 縄 県 土 木 建 築 名 -100 3

Ⅲ. 調 査 結 果 その1 賃 貸 物 件 の 稼 働 動 向 について 地 域 別 稼 働 率 の 状 況 地 域 別 に 賃 貸 物 件 の 平 均 稼 働 率 をみると 最 も 高 い 地 域 は 石 垣 99.7%となり 次 い で 新 都 心 97.3% 宮 古 島 93.1%と 続 き 最 も 稼 働 率 の 低 い 地 域 は 沖 縄 及 び 近 隣 村 82.4% となりました 稼 動 率 の 降 順 にその 要 因 を 整 理 すると 石 垣 では 前 年 にみられた 海 上 保 安 庁 の 配 置 増 員 に 伴 う 借 り 上 げ 需 要 が 続 いていることから 稼 働 率 が 高 く 推 移 しています 次 いで 新 都 心 は 生 活 や 交 通 の 利 便 性 が 良 く 単 身 世 帯 から 家 族 世 帯 まで 幅 広 い 層 に 人 気 があることなどから 前 年 同 様 2 番 目 に 高 い 水 準 となりました また 宮 古 島 は 前 年 とほぼ 横 ばいの 稼 働 率 となっています 一 方 で 沖 縄 及 び 近 隣 村 では 人 口 世 帯 数 は 伸 びているものの 新 築 物 件 数 増 加 の 影 響 が 大 きいため 稼 働 率 は 前 年 を 下 回 り 最 も 低 い 稼 働 率 となりました 100.0% 2014 年 調 査 結 果 2015 年 調 査 結 果 90.0% 80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 名 護 う る ま 沖 近 縄 隣 及 村 び 宜 野 湾 中 城 村 西 原 浦 添 新 都 心 く 新 都 心 を 除 東 豊 見 城 地 区 宮 古 島 石 垣 稼 働 率 の 算 出 方 法 についてはデータ 集 計 したものではなく 各 不 動 産 業 者 へ 管 理 物 件 の 状 況 をヒアリングした 結 果 となっています 4

Ⅳ. 調 査 結 果 その2 屋 タイプ 別 にみる 賃 料 の 動 向 今 回 の 調 査 におけるタイプ 別 平 均 賃 料 を 見 ると 新 築 物 件 中 古 物 件 ともに 全 てのタイプで 増 加 しています 新 築 物 件 については 建 築 費 高 騰 による 家 賃 設 定 への 影 響 物 件 の 拡 大 化 広 いリビ ングの LDK 物 件 の 人 気 充 実 した 設 備 ハイグレード 物 件 の 堅 調 な 需 要 などが 要 因 に 挙 げられます また 賃 料 相 場 の 高 い 街 地 開 発 地 区 に 人 気 が 集 まっていることや 前 年 並 みの 高 い 賃 料 水 準 が 継 続 していることなども 平 均 賃 料 を 押 し 上 げている 要 因 として 考 えられま す 中 古 物 件 についても 新 築 同 様 広 い LDK 物 件 や 設 備 の 充 実 した 築 浅 物 件 の 増 加 が 賃 料 上 昇 の 要 因 として 考 えられます また 設 備 追 加 エアコン インターネット 対 応 等 により 家 賃 稼 働 率 を 維 持 しているケースや リノベーション 改 修 工 事 による 間 取 りの 変 更 など リフォームよりも 大 規 模 に 手 を 加 える 方 法 による 賃 料 上 昇 のケースなどもみられています このようなオーナーと 不 動 産 業 者 の 工 夫 により 顧 客 のニーズを 上 手 く 捉 えている 物 件 が 増 え ていることなどから 平 均 賃 料 水 準 は 増 加 していると 考 えられます 円 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 1R~1LDK 新 築 1R~1LDK 中 古 2K~2LDK 新 築 2K~2LDK 中 古 3K~3LDK 新 築 3K~3LDK 中 古 75,000 77,000 77,400 71,800 71,200 65,500 66,500 67,100 62,300 62,400 65,300 65,400 61,800 61,000 63,000 53,300 51,700 50,400 53,800 54,800 45,000 46,500 50,000 50,100 47,200 43,800 44,200 41,100 38,800 38,900 2011 2012 2013 2014 2015 当 社 賃 料 動 向 ネットワーク 調 査 2015 年 5

1. 1R ~ 1LDKタイプの 動 向 概 ね 7 坪 ~ 11 坪 新 築 物 件 県 内 平 均 賃 料 : 50,100 円 前 年 50,000 円 より 0.2 % 上 昇 平 均 賃 料 の 上 昇 要 因 としては 単 身 者 から 2 ~ 3 人 世 帯 カップル 新 婚 子 供 1 人 の 家 族 世 帯 まで 対 応 可 能 な 広 いリビングの LDK 物 件 の 需 要 増 加 が 挙 げられます 各 地 域 における 賃 料 高 低 率 当 該 地 域 の 平 均 賃 料 県 内 平 均 賃 料 100-100 をみると 新 都 心 地 域 が 最 も 高 く 生 活 環 境 の 良 さ 商 業 施 設 の 充 実 人 気 学 区 が 近 い や 交 通 の 利 便 性 モノレール 道 路 整 備 などから 前 年 同 様 人 気 の 地 域 となり 賃 料 も 上 昇 しています 2 番 目 に 高 い 地 域 は 賃 料 は 若 干 低 下 したものの 金 城 地 区 街 地 開 発 地 区 やモノレール 駅 周 辺 小 禄 赤 嶺 奥 武 山 を 中 心 とした 需 要 は 堅 調 に 推 移 しています 一 方 名 護 地 域 では 宇 茂 佐 為 又 地 区 の 単 身 社 会 人 学 生 需 要 が 堅 調 ですが 物 件 の 供 給 過 剰 感 などから 賃 料 は 低 下 傾 向 にあり 最 も 県 内 平 均 賃 料 を 下 回 り ました 県 内 平 均 賃 料 50,100 円 を 基 準 とした 各 地 域 の 賃 料 高 低 率 50,100 円 を 100 %とした 場 合 それよりも 何 % 高 いか 低 いか % 30.0 20.0 17.9 10.0 5.1 6.0 0.0 10.0 20.0 15.6 名 護 9.4 う る ま 6.5 6.0 6.6 沖 近 縄 隣 及 村 び 宜 野 湾 中 城 村 西 原 浦 添 新 都 心 西 2.5 東 5.8 豊 見 城 地 区 10.4 宮 古 島 3.3 石 垣 6

中 古 物 件 県 内 平 均 賃 料 : 44,200 円 前 年 43,800 円 より 0.9 % 上 昇 各 地 域 における 賃 料 高 低 率 をみると 新 都 心 地 域 が 一 番 高 く 賃 料 は 若 干 低 下 したものの 生 活 環 境 の 良 さや 交 通 利 便 性 の 良 さから 前 年 同 様 人 気 の 地 域 となっていま す 2 番 目 に 高 い 西 地 域 は 西 周 辺 の 専 門 学 生 需 要 中 北 や 離 島 出 身 者 等 などにより1R~1K 物 件 が 堅 調 に 推 移 したほか モノレール 駅 周 辺 安 里 ~ 久 茂 地 の 社 会 人 などによる1LDK 需 要 が 増 えたことなどから 賃 料 は 上 昇 しています 地 域 は 賃 料 は 若 干 低 下 したものの 街 地 開 発 地 区 の 金 城 地 区 やモノレール 駅 周 辺 の 人 気 は 堅 調 に 推 移 しています 一 方 宜 野 湾 西 原 中 城 村 地 域 は 1R 1K 等 の 学 生 向 け 物 件 では 格 安 物 件 を 探 す 傾 向 が 顕 著 であり 物 件 の 供 給 過 剰 感 もみられることなどから 賃 料 は 低 下 し 最 も 県 内 平 均 賃 料 を 下 回 っています また 宜 野 湾 普 天 間 地 区 などの 旧 街 地 や 街 地 から 離 れた 西 原 安 室 小 波 津 地 区 なども 需 要 の 減 少 がみられるものの 宜 野 湾 宇 地 泊 地 区 や 中 城 村 上 原 地 区 などの 街 地 開 発 地 区 では 需 要 が 堅 調 で 1LDKの 供 給 はやや 不 足 しているようです 県 内 平 均 賃 料 44,200 円 を 基 準 とした 各 地 域 の 賃 料 高 低 率 44,200 円 を 100 %とした 場 合 それよりも 何 % 高 いか 低 いか % 30.0 20.0 15.1 10.0 7.2 4.7 0.0 10.0 20.0 5.0 6.9 10.3 16.0 17.9 3.5 0.7 6.0 1.9 30.0 名 護 う る ま 沖 近 縄 隣 及 村 び 宜 野 湾 中 城 村 西 原 浦 添 新 都 心 西 東 豊 見 城 地 区 宮 古 島 石 垣 7

2. 2DK ~2LDKタイプの 動 向 概 ね 12 坪 ~ 16 坪 新 築 物 件 県 内 平 均 賃 料 : 65,400 円 前 年 65,300 円 より 0.2 % 上 昇 単 身 カップルからファミリー 世 帯 まで 幅 広 い 層 に 使 い 勝 手 の 良 い 広 いリビングの2LDK 需 要 が 増 加 していることが 要 因 として 挙 げられます 各 地 域 における 賃 料 高 低 率 をみると 生 活 環 境 の 向 上 や 交 通 利 便 性 の 良 さを 理 由 に 新 都 心 地 域 が 一 番 高 く 県 外 からの 転 勤 者 や 移 住 者 に 根 強 い 人 気 がある 天 久 小 学 校 や 銘 苅 小 学 校 などの 人 気 学 区 もあることから 需 要 は 堅 調 に 推 移 し 賃 料 も 上 昇 しています 2 番 目 に 高 い 西 地 域 は 泊 小 学 校 などの 人 気 学 区 の 堅 調 な 需 要 や 交 通 利 便 性 の 良 さからモノレール 駅 周 辺 の 人 気 が 高 いものの 賃 料 は 前 年 よりも 若 干 低 下 しました 浦 添 地 域 は 物 件 の 供 給 過 剰 感 や 屋 富 祖 西 原 浦 西 地 区 などにおける 需 要 の 減 少 が 続 いてい るものの 生 活 環 境 の 良 さから 人 気 が 高 い 伊 祖 城 間 経 塚 地 区 に 加 えて 前 田 地 区 もモノレ ール 延 伸 の 影 響 から 需 要 が 増 えつつあり 全 体 としては 賃 料 が 上 昇 しています 一 方 で 名 護 地 域 は 賃 料 は 横 ばいだったものの 物 件 の 供 給 過 剰 感 が 顕 著 にみられ 最 も 県 内 平 均 賃 料 を 下 回 っています また うるま は 商 業 施 設 や 交 通 利 便 性 の 良 さか ら 江 州 みどり 地 区 の 人 気 が 高 いものの 内 全 域 では 供 給 過 剰 感 がみられることから 賃 料 は 下 落 傾 向 にあるようです 県 内 平 均 賃 料 65,400 円 を 基 準 とした 各 地 域 の 賃 料 高 低 率 65,400 円 を 100 %とした 場 合 それよりも 何 % 高 いか 低 いか % 30.0 20.0 20.9 12.5 10.0 4.3 4.9 6.4 0.0 10.0 1.1 2.9 5.2 20.0 16.2 17.1 12.5 11.9 30.0 名 護 う る ま 沖 近 縄 隣 及 村 び 宜 野 湾 中 城 村 西 原 浦 添 新 都 心 西 東 豊 見 城 地 区 宮 古 島 石 垣 8

中 古 物 件 県 内 平 均 賃 料 : 54,800 円 前 年 53,800 円 より 1.9 % 上 昇 街 地 開 発 地 区 などにおいて 築 年 数 の 浅 いハイグレード 物 件 が 増 加 していることなどが 要 因 として 考 えられます 各 地 域 における 賃 料 高 低 率 をみると 新 都 心 地 域 が 一 番 高 く 築 年 数 の 浅 い 物 件 やモノレール 駅 周 辺 の 物 件 が 堅 調 に 推 移 しています その 他 の 地 域 もモノレー ル 駅 周 辺 の 人 気 の 高 まりや 築 浅 物 件 の 増 加 により 賃 料 は 高 い 水 準 を 維 持 しています 一 方 で 名 護 地 域 は 供 給 過 剰 感 から 賃 料 は 低 下 しており 最 も 県 内 平 均 賃 料 を 下 回 っ ています 次 いで 沖 縄 及 び 近 隣 村 地 域 は 沖 縄 美 原 山 内 桃 原 地 区 や 北 谷 桑 江 桃 原 地 区 など 人 気 学 区 周 辺 の 需 要 が 堅 調 で 全 体 の 賃 料 は 上 昇 しているものの 県 内 平 均 賃 料 は 下 回 りました 宜 野 湾 西 原 中 城 村 地 域 では 宜 野 湾 は 宇 地 泊 地 区 街 地 開 発 地 区 の 堅 調 な 需 要 に 加 えて はごろも 小 学 校 平 成 26 年 4 月 開 校 学 区 の 需 要 が 高 まりつつあります 西 原 坂 田 の 坂 田 小 学 校 区 や 中 城 村 上 原 地 区 の 中 城 小 学 校 平 成 25 年 4 月 開 校 学 区 の 需 要 は 堅 調 ですが 物 件 の 供 給 過 剰 感 がみられ 始 めています また 旧 街 地 宜 野 湾 普 天 間 地 区 などや 街 地 開 発 地 区 から 離 れた 地 域 中 城 村 の 津 地 区 など では 需 要 の 減 少 が 続 いています 県 内 平 均 賃 料 54,800 円 を 基 準 とした 各 地 域 の 賃 料 高 低 率 54,800 円 を 100 %とした 場 合 それよりも 何 % 高 いか 低 いか % 40.0 30.0 20.0 24.4 10.0 0.0 10.0 20.0 12.4 9.4 11.3 7.4 1.8 4.6 5.5 6.9 1.6 2.5 2.5 30.0 名 護 う る ま 沖 近 縄 隣 及 村 び 宜 野 湾 中 城 村 西 原 浦 添 新 都 心 西 東 豊 見 城 地 区 宮 古 島 石 垣 9

3. 3DK ~3LDKタイプの 動 向 概 ね 15 坪 ~ 21 坪 新 築 物 件 県 内 平 均 賃 料 : 77,400 円 前 年 77,000 円 より 0.5 % 上 昇 新 築 物 件 の 供 給 は 他 のタイプと 比 較 して 少 ないものの 街 地 開 発 地 区 などでハイグレード 物 件 広 い 間 取 り 充 実 した 設 備 が 増 加 したことなどが 要 因 として 考 えられます 各 地 域 における 賃 料 高 低 率 をみると 前 年 同 様 新 都 心 地 域 が 銘 苅 天 久 小 学 校 区 などの 需 要 が 堅 調 で 賃 料 は 上 昇 しています 2 番 目 に 高 い 西 地 域 は モノレール 駅 周 辺 の 需 要 が 堅 調 で 賃 料 も 上 昇 しています 東 地 域 では 真 和 志 識 名 繁 多 川 地 区 などの 需 要 が 減 少 しているものの 真 嘉 比 首 里 地 区 の 人 気 が 堅 調 で 賃 料 は 上 昇 しています 豊 見 城 地 区 では 豊 見 城 では 人 気 の 高 い 宜 保 豊 崎 地 区 に 加 え ゆたか 小 学 校 平 成 27 年 4 月 開 校 学 区 の 需 要 が 高 まりつつあるほか 風 原 では 生 活 環 境 の 整 備 が 進 む 津 嘉 山 地 区 街 地 開 発 地 区 の 人 気 が 高 く 供 給 不 足 との 声 もあ ります 八 重 瀬 では 屋 宜 原 伊 地 区 の 需 要 は 堅 調 ですが 物 件 の 供 給 過 剰 感 がみられつつ あります 一 方 で 宜 野 湾 西 原 中 城 村 地 域 は 物 件 の 供 給 過 剰 感 がみられることなどから 賃 料 は 低 下 傾 向 にあり 最 も 県 内 平 均 賃 料 を 下 回 りました 県 内 平 均 賃 料 77,400 円 を 基 準 とした 各 地 域 の 賃 料 高 低 率 77,400 円 を 100 %とした 場 合 それよりも 何 % 高 いか 低 いか % 40.0 30.0 20.0 10.0 7.7 30.2 21.0 11.7 8.7 0.0 10.0 7.6 20.0 30.0 13.0 16.3 17.4 21.2 名 護 う る ま 沖 近 縄 隣 及 村 び 宜 野 湾 中 城 村 西 原 浦 添 新 都 心 西 東 14.5 12.3 豊 見 城 地 区 宮 古 島 石 垣 10

中 古 物 件 県 内 平 均 賃 料 : 67,100 円 前 年 66,500 円 より 0.9 % 上 昇 各 地 域 における 賃 料 高 低 率 をみると 生 活 環 境 の 向 上 や 高 い 交 通 利 便 性 を 理 由 に 新 都 心 地 域 が 一 番 高 くなっています その 他 の 地 域 についても ハイグレー ド 築 浅 物 件 の 増 加 などにより 賃 料 は 高 い 水 準 を 維 持 していますが 一 では 入 居 に 苦 戦 して いる 物 件 もみられます また 浦 添 地 域 では 城 間 伊 祖 経 塚 地 区 などの 人 気 学 区 浦 城 小 前 田 小 等 周 辺 の 需 要 は 堅 調 であることから 平 均 賃 料 は 上 昇 し 物 件 の 供 給 不 足 感 もみられます 一 方 で 沖 縄 及 び 近 隣 村 地 域 では 築 浅 物 件 の 増 加 などにより 賃 料 は 上 昇 してい るものの 沖 縄 北 谷 読 谷 村 などで 供 給 不 足 感 がみられるなど 最 も 県 内 平 均 賃 料 を 下 回 りました うるま 地 域 も 他 タイプと 同 様 に 供 給 過 剰 感 から 県 内 平 均 賃 料 を 下 回 っ ています 宜 野 湾 西 原 中 城 村 地 域 では 宜 野 湾 のはごろも 小 学 校 平 成 26 年 4 月 開 校 学 区 の 需 要 が 高 まりつつあるなど 賃 料 は 上 昇 しています また 西 原 の 坂 田 小 学 校 区 や 中 城 村 上 原 の 中 城 小 学 校 平 成 25 年 4 月 開 校 学 区 は 物 件 の 供 給 過 剰 感 がみら れるなど 落 ち 着 いています 県 内 平 均 賃 料 67,100 円 を 基 準 とした 各 地 域 の 賃 料 高 低 率 67,100 円 を 100 %とした 場 合 それよりも 何 % 高 いか 低 いか % 40.0 30.0 20.0 33.7 17.5 10.0 0.0 1.0 7.5 6.5 10.0 20.0 11.5 12.2 12.5 4.8 6.8 11.5 7.2 30.0 名 護 う る ま 沖 近 縄 隣 及 村 び 宜 野 湾 中 城 村 西 原 浦 添 新 都 心 西 東 豊 見 城 地 区 宮 古 島 石 垣 11

Ⅴ. 調 査 結 果 その3 店 舗 事 務 所 物 件 の 賃 料 動 向 平 均 賃 料 坪 単 価 : 6,320 円 前 年 6,300 円 より 0.3 % 上 昇 単 位 : 円 / 坪 年 次 2011 2012 2013 2014 2015 事 業 所 5,700 5,650 5,680 6,300 6,320 店 舗 事 務 所 については 周 辺 のインフラなど 環 境 等 に 賃 料 が 左 右 される 為 築 年 数 に 関 係 なく 坪 当 たりの 平 均 賃 料 で 比 較 します 店 舗 事 務 所 の 全 体 的 な 動 向 としては の 都 心 や 地 方 都 の 街 地 開 発 地 区 などの 需 要 が 増 加 傾 向 にあり 全 体 の 平 均 坪 単 価 は 前 年 に 比 べ 増 加 しています また 初 期 費 用 敷 金 礼 金 を 含 めた 契 約 費 用 のコスト 面 や 人 手 不 足 などを 考 慮 して 小 型 店 舗 広 さ 15 坪 程 度 駐 車 場 3 台 確 保 の 需 要 が 高 いようです 地 域 別 でみると は 新 都 心 9,300 円 / 坪 前 年 9,400 円 / 坪 西 7,400 円 / 坪 前 年 8,000 円 / 坪 7,000 円 / 坪 前 年 7,700 円 / 坪 東 6,600 円 / 坪 前 年 6,400 円 / 坪 となっていま す 新 都 心 地 域 は 賃 料 が 低 下 したものの 依 然 として 人 気 が 根 強 く 特 に 飲 食 店 の 需 要 が 増 加 し 平 均 賃 料 が 最 も 高 い 地 域 となっています 一 では 駐 車 場 が 確 保 しやすい 東 の 真 嘉 比 地 区 へ 需 要 がシフトする 動 きもあるようです 西 の 久 茂 地 国 際 通 り 沿 いは 国 内 外 観 光 客 の 増 加 などから 1 ~ 2 階 店 舗 の 需 要 が 増 えて いるものの 3 階 以 上 までには 波 及 していないようです 離 島 の 石 垣 では 新 石 垣 空 港 開 港 平 成 25 年 3 月 以 降 国 内 外 観 光 客 の 増 加 が 続 き 真 栄 里 平 得 地 区 では 県 外 企 業 の 進 出 もみられるほか 美 崎 では 飲 食 店 や 居 酒 屋 等 の 出 店 が 増 加 しています また 宮 古 島 も 国 内 外 観 光 客 の 増 加 などにより 西 里 下 里 通 りなどで 飲 食 店 や 居 酒 屋 等 の 出 店 が 増 加 しています スナック 店 舗 については どの 地 域 においても 厳 しい という 声 が 多 く 賃 料 低 下 や 空 室 増 加 が 続 いているようです 坪 当 たりの 県 内 平 均 賃 料 6,320 円 を 基 準 とした 各 地 域 の 賃 料 高 低 率 6,320 円 を 100 %とした 場 合 それよりも 何 % 高 いか 低 いか % 60.0 47.2 40.0 20.0 17.1 4.7 10.8 4.4 0.0 20.0 40.0 19.8 18.3 20.9 名 護 う る ま 沖 近 縄 隣 及 村 び 9.0 宜 野 湾 中 城 村 西 原 1.9 浦 添 新 都 心 西 東 23.1 豊 見 城 地 区 20.4 宮 古 島 石 垣 12

Ⅵ. 今 回 調 査 のまとめ その 他 の 特 徴 的 な 地 域 情 報 1 宮 古 島 前 年 同 様 西 里 下 里 久 松 地 区 などは 商 業 施 設 や 築 浅 物 件 の 多 さなどから 人 気 が 高 く リタイヤ 世 帯 やダイビング 需 要 による 県 外 からの 移 住 者 増 加 も 続 き ハイグレード 物 件 や 海 が 見 える 物 件 の 需 要 が 堅 調 です 一 方 で 北 学 区 などでは 生 活 利 便 性 の 悪 さや 築 古 物 件 の 多 いことなどから 需 要 が 減 少 しています また 空 港 近 隣 のドーム 型 観 光 交 流 拠 点 の 建 設 工 事 に 伴 う 工 事 作 業 員 需 要 が 一 でみられます 築 年 数 が 経 過 した 物 件 でも 賃 料 を 据 え 置 くケ ースが 多 いなど 貸 し 手 場 が 続 いていましたが 個 人 管 理 物 件 などで 空 室 が 目 立 ち 始 めているとの 声 もあり 物 件 の 供 給 過 剰 感 の 増 加 につれて 競 争 の 激 化 が 予 想 されます 2 石 垣 前 年 同 様 真 栄 里 平 得 登 野 城 地 区 などは 大 型 商 業 施 設 や 生 活 利 便 性 の 良 さから 人 気 が 高 く 一 方 で 新 川 真 喜 良 地 区 などは 交 通 アクセス 生 活 利 便 性 の 悪 さや 物 件 数 の 少 な さなどから 需 要 が 減 少 し 苦 戦 が 続 いています 供 給 不 足 感 が 続 いているものの 生 コンな どの 建 築 資 材 高 騰 や 新 築 供 給 物 件 の 偏 りなどをふまえ 慎 重 な 収 支 計 画 が 求 められることか ら 新 規 建 築 を 静 観 しているオーナーもみられます 今 後 物 件 の 供 給 が 増 えるにつれて 需 要 バランスは 落 ち 着 いていくことが 予 想 されます 3 沖 縄 前 年 同 様 商 業 施 設 や 人 気 学 区 山 内 小 美 原 小 等 病 院 などの 生 活 利 便 性 が 良 さから 山 内 美 原 宮 里 地 区 街 地 開 発 地 区 の 人 気 が 堅 調 です 一 方 で 嘉 間 良 安 慶 田 住 吉 越 来 地 区 などの 需 要 は 道 路 の 狭 さや 生 活 利 便 性 の 悪 さから 賃 料 水 準 も 低 迷 が 続 いてい ます また 泡 瀬 比 屋 根 与 儀 地 区 も 供 給 過 剰 感 から 需 要 が 減 少 しています 店 舗 につ いては 空 港 通 りゲート 通 り 園 田 諸 見 里 といった 駐 車 場 確 保 が 困 難 な 地 区 では 客 足 の 減 少 から 苦 戦 が 続 き 賃 料 の 引 下 げ 後 も 需 要 が 戻 っていないようです 近 隣 の 北 中 城 村 に オープンした 大 型 商 業 施 設 の 従 業 員 需 要 が 一 みられたようです 4 うるま 前 年 同 様 全 般 的 な 供 給 過 剰 感 が 続 きますが 安 慶 名 街 地 開 発 地 区 江 州 宮 里 地 区 は 商 業 施 設 や 人 気 学 区 中 原 小 等 の 利 便 性 の 良 さから 人 気 が 堅 調 です 一 方 で 昆 布 栄 野 比 地 区 は 生 活 利 便 性 の 悪 さにより 需 要 が 減 少 しています 物 件 の 供 給 過 剰 感 から 新 築 物 件 においても 満 室 とならない 状 況 が 一 でみられるなど 今 後 の 需 給 バランスについて は 注 意 が 必 要 です 5 東 地 区 国 道 507 号 津 嘉 山 バイパスの 全 面 開 通 により 風 原 の 津 嘉 山 地 区 や 八 重 瀬 の 屋 宜 原 伊 地 区 ともに 街 地 開 発 地 区 が 生 活 環 境 の 整 備 が 進 んだことから 人 気 が 高 いよう です 後 者 では 近 隣 の 総 合 病 院 の 従 業 員 需 要 に 落 ち 着 きがみられるなど 物 件 の 供 給 過 剰 感 がみられています 13

県 内 各 地 の 需 給 バランス 入 居 需 要 に 対 する 物 件 供 給 状 況 各 不 動 産 業 者 へ 管 理 地 域 の 入 居 需 要 に 対 する 物 件 の 供 給 状 況 について 下 記 の5 段 階 に 分 け て 現 場 感 覚 をヒアリング した 結 果 です 世 帯 数 人 口 賃 貸 物 件 戸 数 などのデータ 集 計 によるものではありません 赤 過 剰 橙 やや 多 い 薄 黄 ちょうどいい 黄 やや 不 足 青 不 足 1 北 地 区 では 1R~1LDK は 宇 茂 佐 や 為 又 2K~2LDK は 宇 茂 佐 で 過 剰 感 がみられ 3K~3LDK は 新 築 物 件 数 が 少 ないことなどから やや 不 足 感 もみられます 北 過 剰 やや 多 い ちょうどいい やや 不 足 不 足 1R~1LDK 33% 33% 33% 2K~2LDK 67% 33% 3K~3LDK 33% 33% 33% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2 中 地 区 では 1R~1LDK はうるま 読 谷 村 沖 縄 中 城 村 西 原 等 で 過 剰 気 味 だ が 北 谷 宜 野 湾 浦 添 等 では 不 足 気 味 のようです 2K~2LDK は 全 域 で 供 給 過 剰 気 味 のようです 3K~3LDK は 沖 縄 北 谷 読 谷 村 等 では 不 足 気 味 のようです 中 過 剰 やや 多 い ちょうどいい やや 不 足 不 足 1R~1LDK 19% 38% 19% 19% 5% 2K~2LDK 14% 43% 38% 5% 3K~3LDK 5% 14% 29% 52% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 3 地 区 では 1R~1LDK は 西 と 東 で 過 剰 気 味 だが は 不 足 気 味 でした 2K~2LDK は 西 が 不 足 気 味 3K~3LDK は 新 築 物 件 が 少 ないことなどから ほぼ 全 域 で 不 足 気 味 のようです 過 剰 やや 多 い ちょうどいい やや 不 足 不 足 1R~1LDK 28% 44% 28% 2K~2LDK 11% 67% 17% 6% 3K~3LDK 6% 6% 33% 56% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 14

4 地 区 では 糸 満 で 全 タイプが 供 給 過 剰 気 味 でした また 豊 見 城 豊 崎 地 区 は 1R ~1LDK が 不 足 気 味 となり 八 重 瀬 伊 地 区 は 2K~2LDK 3K~3LDK が 過 剰 気 味 となっています 過 剰 やや 多 い ちょうどいい やや 不 足 不 足 1R~1LDK 20% 40% 40% 2K~2LDK 20% 40% 40% 3K~3LDK 40% 60% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 5 宮 古 地 区 では 1R~1LDK と 3K~3LDK は 新 築 物 件 の 供 給 が 少 なく 西 里 下 里 久 松 地 区 などで 不 足 気 味 だったものの 2K~2LDK は 新 築 供 給 物 件 が 多 かったことなどか ら 西 里 下 里 久 松 地 区 で 過 剰 気 味 となっています 宮 古 過 剰 やや 多 い ちょうどいい やや 不 足 不 足 1R~1LDK 50% 50% 2K~2LDK 100% 3K~3LDK 50% 50% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 6 石 垣 地 区 では 全 てのタイプで 真 栄 里 平 得 地 区 を 中 心 に 不 足 していますが 建 築 資 材 高 騰 の 影 響 などから 新 築 物 件 の 供 給 が 大 きく 増 える 傾 向 にはないようです 石 垣 過 剰 やや 多 い ちょうどいい やや 不 足 不 足 1R~1LDK 33% 67% 2K~2LDK 33% 67% 3K~3LDK 67% 33% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 15

築 年 数 経 過 に 伴 う 平 均 稼 働 率 と 平 均 賃 料 の 推 移 平 均 賃 料 は 新 築 を 100 %とした 場 合 平 均 稼 働 率 棒 グラフ は 年 数 経 過 に 伴 う 稼 働 率 の 低 下 傾 向 があるほか 供 給 過 剰 感 や 相 場 高 の 影 響 などから 一 の 新 築 物 件 が 満 室 に 至 らないケースがみられました 築 5 年 以 内 の 物 件 では 新 築 の 水 準 とほぼ 変 わらないものの 6 年 目 以 降 は 徐 々に 年 数 の 経 過 ととも に 低 下 傾 向 がみられ 16 年 以 降 に 9 割 を 下 回 りますが 築 年 数 が 長 い 物 件 は 割 安 感 から 入 居 が 進 んだケースもあり 31 年 以 降 も 8 割 を 上 回 る 水 準 で 落 ち 着 いています 築 11 ~ 20 年 の 物 件 の 稼 働 率 をいかに 落 とさないかが 大 切 である との 声 も 聞 かれました また 平 均 賃 料 折 れ 線 グラフ でも 同 様 の 低 下 傾 向 がみられ 稼 働 率 の 下 落 割 合 と 賃 料 の 低 下 割 合 が 近 いことが 分 かりました ただし 築 年 数 の 長 い 物 件 においても こまめな 手 入 れにより 稼 働 率 や 賃 料 は 改 善 される との 声 が 多 数 ありました 入 居 者 のニーズをしっか り 捉 え リノベーションやリフォームなどを 施 した 物 件 では 賃 料 を 値 上 げしつつ 稼 働 率 を 維 持 できているケースもみられるようです 長 期 的 な 視 点 から 管 理 会 社 との 連 携 を 密 に 行 ない 稼 働 率 の 維 持 や 設 備 投 資 に 柔 軟 に 対 応 するオーナーの 姿 勢 がより 一 層 求 められています % 100 平 均 稼 働 率 平 均 家 賃 推 移 90 80 70 新 築 築 2~5 年 築 6~10 年 築 11~15 年 築 16~20 年 築 21~30 年 築 31 年 以 上 稼 働 率 が 低 下 した 際 の 有 効 な 対 処 法 リノベーションによる 間 取 り 変 更 2DK から 1LDK 3DK から2LDK への 変 更 など 内 装 リフォームキッチン 交 換 クロス 張 替 え 和 室 から 洋 室 への 変 更 など 外 壁 塗 り 替 え 共 用 分 の 清 掃 第 一 印 象 を 重 視 し 好 印 象 を 与 えることがポイント 設 備 面 の 付 加 価 値 を 高 めるエアコン 設 置 インターネット 無 料 化 対 応 など 条 件 面 の 変 更 家 賃 引 下 げ 敷 金 礼 金 の 低 減 化 無 料 化 賃 料 1 ヵ 月 サービスなど 16

設 備 周 辺 施 設 について 1 人 気 の 設 備 無 いと 物 件 の 人 気 が 下 がる 設 備 としては 回 答 が 多 かった バス トイレ 別 室 内 洗 濯 場 インターネット 対 応 エアコン については 標 準 的 な 設 備 となっています 駐 車 場 2 台 は と 以 外 の 幅 広 い 地 域 で 入 居 の 判 断 基 準 になっています また 他 物 件 との 差 別 化 をつける 設 備 としては オートロック や モニター 付 インターホン が 挙 げられたほか 一 では 温 水 便 座 との 声 もありま した ペット 可 は 一 の 新 築 物 件 や 中 古 物 件 の 空 室 改 善 策 として 取 組 むケースがみ られるものの 追 加 の 設 備 コストや 騒 音 臭 いに 関 する 苦 情 などもあり 対 応 物 件 が 大 き く 増 えていることはないようです 件 数 0 5 10 15 20 25 バス トイレ 別 室 内 洗 濯 場 インターネット 対 応 駐 車 場 2 台 エアコン 駐 車 場 1 台 ペット 可 オートロック 収 納 エレベーター ガス 乾 燥 機 2 好 条 件 となる 周 辺 施 設 としては スーパー 学 校 特 に 小 学 校 の2 つが 最 も 多 いことから 食 料 品 などの 生 活 必 需 品 が 調 達 しやすく 子 供 の 通 学 に 便 利 な 立 地 を 優 先 的 に 検 討 する 入 居 者 が 多 いことが 分 かります 件 数 0 5 10 15 20 25 スーパー 学 校 小 中 学 校 コンビニ 病 院 モノレール 駅 バス 停 大 型 商 業 施 設 公 園 その 他 金 融 機 関 役 所 ファーストフート 17

Ⅶ. 調 査 結 果 総 括 今 回 の 調 査 では 前 年 同 様 賃 料 相 場 の 高 い 街 地 開 発 地 区 への 需 要 シフト や オーナ ーと 不 動 産 業 者 の 連 携 による 入 居 者 のニーズへの 対 応 などにより 平 均 賃 料 新 築 中 古 物 件 は 押 し 上 げられました 入 居 希 望 物 件 に 関 する 動 向 についても これまでの より 安 い 価 格 で 充 実 した 物 件 を 選 ぶ 傾 向 が 続 く 一 方 で 安 さよりも 設 備 面 を 重 視 する 入 居 者 が 地 域 を 限 定 せず 増 えつつあることなどから 入 居 者 のマインドにも 徐 々に 変 化 がみられているよう に 感 じます また 前 年 の 消 費 増 税 に 伴 う 駆 け 込 み 需 要 の 影 響 から 物 件 の 供 給 過 剰 感 が 広 い 地 域 でみられ 始 めるなど 借 り 手 場 の 傾 向 が 強 まっているなかで 建 築 費 高 騰 や 人 手 不 足 などの 影 響 から 新 築 や 築 浅 物 件 の 賃 料 水 準 は 相 場 高 が 続 いている 状 況 です 一 地 域 では 新 築 物 件 の 満 室 引 渡 しが 厳 しい 状 況 であったことなどをふまえ 事 業 計 画 の 段 階 から 多 方 面 設 計 士 賃 貸 管 理 会 社 金 融 機 関 等 の 徹 底 的 な 事 前 調 査 の 必 要 性 が 求 められています 今 後 の 見 通 しとしては 消 費 再 増 税 を 控 えて 駆 け 込 み 需 要 がおこれば 物 件 の 大 幅 な 増 加 と 需 給 バランスの 偏 りが 進 むことを 懸 念 する 声 が 早 くも 出 始 めています このように 県 内 の 不 動 産 場 を 取 り 巻 く 状 況 は 物 件 の 供 給 過 剰 感 などから 厳 しさを 増 し ていくことが 予 想 されます 入 居 者 のマインドは 景 気 動 向 にも 左 右 されますが 県 内 景 況 の 拡 大 傾 向 とリンクして 入 居 者 が 居 住 費 を 増 やす 動 きがみられるのか 引 き 続 き 不 動 産 場 に 注 目 していくことが 必 要 です 株 式 会 社 おきぎん 経 済 研 究 所 研 究 員 髙 良 圭 18

の 区 割 りについて 西 新 都 心 出 所 国 土 交 通 省, 国 土 地 理 院 曙 港 泊 漁 港 久 茂 地 おもろまち 真 嘉 比 首 里 空 港 安 次 嶺 小 禄 国 場 識 名 真 地 具 志 東 本 調 査 における は 宅 建 情 報 等 の 区 域 マップを 参 考 に 下 記 の 通 り 区 割 りしています 1 新 都 心 天 久 おもろまち 銘 苅 2 西 新 都 心 を 除 く 地 域 国 道 330 号 線 を 境 とする 西 側 泊 安 謝 曙 安 里 牧 志 久 茂 地 若 狭 西 壺 川 楚 辺 など 3 東 首 里 地 域 真 和 志 地 域 国 道 330 号 線 を 境 とする 東 側 真 嘉 比 首 里 識 名 寄 宮 真 地 古 波 蔵 上 間 国 場 など 4 小 禄 地 域 港 国 場 川 漫 湖 を 境 とする 側 小 禄 金 城 宇 栄 原 赤 嶺 田 原 高 良 鏡 原 など 19